2018年1月期（第21期）　決算説明会資料　別冊～Appendix～

Transcription

1 2018 年 1 月期 ( 第 21 期 ) 決算説明会資料別冊 ~Appendix~ 証券コード : 3249

2 ポートフォリオ (2018 年 4 月 2 日時点 ) インフラ施設 27.3% 工場 研究開発施設等 17.3% アセットカテゴリー別 資産規模 319,196 百万円 物流施設 55.4% 名古屋圏 ( 注 3) 1.2% 大阪圏 ( 注 2) 24.2% その他 ( 注 4) 13.1% エリア別 東京圏 61.4% 東京圏 ( 注 1) 61.4% 四国 2.7% 中国 5.6% 近畿 15.7% ( 参考 ) 地域別県内総生産 ( 名目 ) 九州 9.3% 中部 15.3% 北海道 東北 11.6% < 期末算定価額又は鑑定評価額ベース > < 期末算定価額又は鑑定評価額ベース > ( 出所 ) 内閣府 平成 26 年度県民経済計算 (2017 年 5 月 26 日公表 ) 関東 39.9% ( 注 1) 東京圏 とは 東京都 神奈川県 千葉県及び埼玉県をいいます ( 注 2) 大阪圏 とは 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県及び和歌山県をいいます ( 注 3) 名古屋圏 とは 愛知県 三重県及び岐阜県をいいます ( 注 4) その他 とは 上記東京圏 大阪圏及び名古屋圏には該当しないエリアをいいます 1

3 物件一覧 (2018 年 4 月 2 日時点 ) 東京圏 ( 注 1) 36 物件物流施設 19 物件工場 研究開発施設等 12 物件インフラ施設 5 物件 L-1 IIF 東雲ロジスティクスセンター L-4 IIF 野田ロジスティクスセンター L-5 IIF 新砂ロジスティクスセンター L-6 IIF 厚木ロジスティクスセンター L-7 IIF 越谷ロジスティクスセンター L-9 IIF 習志野ロジスティクスセンター ( 底地 ) L-10 IIF 習志野ロジスティクスセンター Ⅱ 追加取得資産 L-11 IIF 厚木ロジスティクスセンター Ⅱ L-12 IIF 横浜都筑ロジスティクスセンター L-13 IIF さいたまロジスティクスセンター L-15 IIF 厚木ロジスティクスセンター Ⅲ L-16 IIF 川口ロジスティクスセンター L-19 IIF 柏ロジスティクスセンター L-20 IIF 三郷ロジスティクスセンター L-21 IIF 入間ロジスティクスセンター L-23 IIF 印西ロジスティクスセンター L-32 IIF 加須ロジスティクスセンター L-33 IIF 羽村ロジスティクスセンター 新規取得資産 L-36 IIF 板橋ロジスティクスセンター 新規取得資産 F-1 IIF 戸塚テクノロジーセンター ( 底地 ) F-2 IIF 横浜都筑テクノロジーセンター F-3 IIF 三鷹カードセンター F-5 IIF 蒲田 R&D センター F-6 IIF 川崎サイエンスセンター F-7 IIF 相模原 R&D センター F-8 IIF 横浜新山下 R&D センター F-10 IIF 浦安 F-11 IIF 横須賀マシナリーテクノロジーメンテナンスセンターセンター ( 底地 ) F-12 IIF 湘南テクノロジーセンター 大阪圏 ( 注 2) 13 物件物流施設 10 物件インフラ施設 3 物件 F-14 IIF 戸塚 F-15 IIF 厚木マニュファクマニュファクチュアリングセチュアリングセンター ( 底地 ) ンター ( 底地 ) I-2 IIF 羽田空港メインテナンスセンター I-3 IIF 座間 IT ソリューションセンター I-4 IIF 品川データセンター I-8 IIF 品川 IT ソリューションセンター I-9 IIF 東松山ガスタンクメンテナンスセンター ( 底地 ) その他 ( 注 4) 15 物件物流施設 13 物件工場 研究開発施設等 2 物件 L-8 IIF 西宮ロジスティクスセンター 追加取得資産 L-17 IIF 神戸ロジスティクスセンター 追加取得資産 L-18 IIF 東大阪ロジスティクスセンター 新規取得資産 L-26 IIF 泉大津 e-shop ロジスティクスセンター ( 底地 ) L-27 IIF 泉佐野フードプロセス & ロジスティクスセンター L-28 IIF 京田辺ロジスティクスセンター L-31 IIF 大阪此花ロジスティクスセンター L-22 IIF 鳥栖ロジスティクスセンター 追加取得資産 L-24 IIF 盛岡ロジスティクスセンター 追加取得資産 L-25 IIF 広島ロジスティクスセンター L-29 IIF 福岡古賀ヴィークルロジスティクスセンター ( 底地 ) L-30 IIF 福岡東ロジスティクスセンター L-39 IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅰ L-40 IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅱ L-45 IIF 神戸西ロジスティクスセンター ( 底地 ) I-1 IIF 神戸地域冷暖房センター I-5 IIF 大阪豊中データセンター 名古屋圏 ( 注 3) 2 物件物流施設 1 物件インフラ施設 1 物件 I-6 IIF 大阪南港 IT ソリューションセンター L-34 IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅰ L-35 IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅱ L-37 IIF 仙台大和ロジスティクスセンター L-38 IIF 太田ロジスティクスセンター L-41 IIF 盛岡ロジスティクスセンター Ⅱ 新規取得資産新規取得資産新規取得資産新規取得資産 L-14 IIF 名古屋ロジスティクスセンター I-7 IIF 名古屋港タンクターミナル ( 底地 ) L-42 IIF 札幌ロジスティクスセンター L-43 IIF 常陸那珂港ロジスティクスセンター ( 底地 ) L-44 IIF 郡山ロジスティクスセンター F-9 IIF 掛川マニュ F-13 IIF 広島マニュファクチュアファクチュアリングセンターリングセンター ( 底地 ) ( 底地 ) ( 注 1) 東京圏 とは 東京都 神奈川県 千葉県及び埼玉県をいいます ( 注 3) 名古屋圏 とは 愛知県 三重県及び岐阜県をいいます ( 注 2) 大阪圏 とは 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県及び和歌山県をいいます ( 注 4) その他 とは 上記東京圏 大阪圏及び名古屋圏には該当しないエリアをいいます 2

4 IIF 厚木マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) 取得予定価格 4,940 百万円 NOI 利回り 5.0% 償却後 NOI 利回り 5.0% テナント名 興銀リース株式会社 稼働率 100.0% 契約形態 ( 建物竣工前 ) 土地一時使用賃貸借契約 ( 建物竣工後 ) 事業用定期借地権設定契約 契約期間 ( 残存期間 ) 31.2 年 (31.2 年 ) ( 注 ) 中途解約 / 賃料改定 ( 建物竣工前 ) 不可 / 不可 ( 建物竣工後 ) 原則不可 / 原則不可 継続性 汎用性 創業 114 年の大手自動車部品 ( ヘッドランプ他 ) 製造企業である市光工業株式会社の新設工場として 主力製品である自動車ヘッドランプを製造する拠点となる予定 ( 既存の伊勢原製造所から 生産機能を徐々に移管予定 ) 建物竣工後において土地賃借人と期間 30 年の事業用定期借地権設定契約を締結予定 工業団地内に所在する新たに造成された土地であり 24 時間 365 日稼働可能な汎用性の高い立地 東名高速道路 厚木 IC から約 7.0km に位置し 主要幹線道路である国道 246 号から東京西部の中心部及び川崎 横浜の中心部へのアクセス性も高い 交通アクセスが良好な立地 新設予定の建物は柱スパン約 16m 12m 最小梁下有効高約 6.7m 床荷重 1.5t/ m2を備え 工場等 産業用不動産として高い汎用性を備えた建物仕様 ( 予定 ) 市光工業の製造ライン ( 九州市光工業 大分工場 ) ( 注 ) 契約期間及び残存期間については 土地取得後に契約開始となる土地一時使用賃貸借契約の期間 1 年 2 か月と その後の建物の竣工後に締結する予定の事業用定期借地権設定契約の期間 30 年を合算して算出しています 3

5 IIF 厚木マニュファクチュアリングセンター ( 底地 )( 続き ) 国内製造拠点の拡大の潮流の中において CRE 提案により市光工業の工場新設ニーズを捉えた リース会社を活用したオフバランス型開発スキームによる重要拠点の取得 CRE 提案 市光工業及びヴァレオグループへの CRE 提案によるオフバランスでの工場開発 日本の製造業における基幹産業である自動車セクターにおける工場施設開発予定の底地取得 オフバランスでの大型工場の新設 土地 開発中のスキームのイメージ 国内事業会社 ( 売主 ) 建物 建物竣工前 定期建物賃貸借予約契約 建物竣工前 土地一時使用賃貸借契約 建物賃借人 ( 予定 ) 建物開発者 土地賃借人 土地賃貸人 建物竣工後 定期建物賃貸借契約 建物竣工後 事業用定期借地権設定契約 IIF が建物の取得 に関する優先交渉権取得済み 新規開発計画 IIF 厚木マニュファクチュアリングセンター (2019 年 5 月竣工予定 ) 建物 土地 優先交渉権 今回取得予定 大手自動車部品製造企業 ( 市光工業株式会社 ) のオフバランスでの工場新設ニーズを捉えた開発案件 開発予定の建物につき IIF は優先交渉権を取得 ( 注 ) ( 注 )IIF は本物件について取得の意思決定をしておらず 本書の日付現在 IIF による取得の予定はありません また 当該優先交渉権に基づき IIF が物件を取得できる保証はありません 更に 建物は 2018 年 3 月 14 日現在未竣工であり 予定どおり竣工しない可能性及び竣工後に予定どおり賃貸できない可能性もあります 4

6 IIF 戸塚マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) 取得予定価格 2,300 百万円 NOI 利回り 5.0% 償却後 NOI 利回り 5.0% テナント名 三池工業株式会社 稼働率 100.0% 契約形態 事業用定期借地権設定契約 契約期間 ( 残存期間 ) 50.0 年 (49.9 年 ) 中途解約 / 賃料改定 7 年間不可 / 原則不可 継続性 汎用性 期間約 50 年 ( 賃貸借契約残存期間 49.9 年 ) の事業用定期借地権設定契約に裏付けられた高い継続性 自動車車体 部品製造企業である三池工業株式会社の本社機能を有するメイン工場であり 同社の主要取引先は日産自動車グループ 日産自動車グループである日産車体株式会社の本社及び日産自動車株式会社の追浜工場からもアクセスが良く スムーズな製品の運搬が可能となる立地 戸塚工業団地内には自動車関連部品製造工場に加え 様々な業種が拠点を構えており 潜在的なテナントニーズが存在 横浜新道から近く 都心部へのアクセスが良好であり 都心の産業立地としてもポテンシャルの高いエリア 戸塚工業団地の一角に位置し 横浜新道 上矢部 IC まで 1.3km の距離で横浜新道を通じて国道 16 号 第三京浜道路 首都高速の各線へ乗入れが容易であることや ベッドタウンとして住宅が集積する地域であることにより 労働力の確保に優位性のある立地 5

7 IIF 広島マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) 取得予定価格 1,608 百万円 NOI 利回り 6.2% 償却後 NOI 利回り 6.2% テナント名 株式会社メタルワン 稼働率 100.0% 契約形態 事業用借地権設定契約 契約期間 ( 残存期間 ) 20.0 年 (19.0 年 ) 中途解約 / 賃料改定 3 年 5 か月間不可 / 原則不可 継続性 汎用性 テナント ( 土地賃借人 建物所有者 ) は三菱商事株式会社が出資する大手鉄鋼商社の株式会社メタルワンであり 所有する複数の建物を製造業 建設業向けのコイル 鋼管の加工や保管 配送拠点として利用する複数社 ( 同社の関連会社含む ) へ賃貸 IIF は同社との賃貸借契約において 2021 年 8 月までの解約不可期間を設定することで 中期的な建物利用の継続性を確保 広島高速 3 号線 吉島 IC から約 1.3km 広島電鉄江波線 江波 駅から約 1.2km であり 広島市内及び広域エリアへのアクセスが容易であり かつ近隣には住宅地域が所在することから 労働力の確保に優位性のある立地 工場が集積するエリアにおいて 三菱重工業株式会社広島製作所江波工場に近接し かつ建物に設置されたクレーンにより海上からの荷揚げも可能な 工場として汎用性の高い立地 6

8 IIF 神戸西ロジスティクスセンター ( 底地 ) 取得予定価格 1,960 百万円 NOI 利回り 4.6% 償却後 NOI 利回り 4.6% テナント名 コーナン商事株式会社 稼働率 100.0% 契約形態 事業用借地権設定契約 契約期間 ( 残存期間 ) 20.0 年 (20.0 年 ) 中途解約 / 賃料改定 17 年間不可 / 原則不可 継続性 汎用性 神戸市西区の複合産業団地である 神戸テクノ ロジスティックパーク 内に位置 2005 年 2 月に完成した コーナン商事株式会社の西日本における物流拠点として重要な施設 期間 20 年の事業用借地権設定契約 ( 中途解約不可期間 17 年 ) に裏付けられた継続性 山陽自動車道 神戸西 IC 至近であり 大型車の通行 アクセスが良好な 24 時間操業が可能な優良立地 山陽自動車道 阪神高速道路等に接続し 関西 中四国エリアへの広域配送に対応可能な立地 現状 建物 コーナン商事 取引後 建物 コーナン商事 事業用借地権設定契約 事業用借地権設定契約 土地 神戸市 ( 現所有者 ) コーナン商事 ( 売主 ) 7

9 IIF 常陸那珂港ロジスティクスセンター ( 底地 ) 取得予定価格 1,145 百万円 NOI 利回り 4.8% 償却後 NOI 利回り 4.8% テナント名 青野産業株式会社 稼働率 100.0% 契約形態 事業用定期借地権設定契約 契約期間 ( 残存期間 ) 30.0 年 (29.5 年 ) 中途解約 / 賃料改定 原則不可 / 原則不可 継続性 汎用性 期間 30 年の長期契約 ( 原則解約不可 ) による高い継続性 輸入米の玄関口である茨城港常陸那珂港区に位置し 政府備蓄米を含む輸入米 茨城県産大豆 その他の食品の保管に利用され 幅広い需要に対応可能 政府によるミニマム アクセス米 ( ) の輸入と 不作時等の安定的供給のための政府備蓄米の保管を行っており 米の安定的かつ継続的な供給を担う 重要港湾に指定されている茨城港常陸那珂港区に所在し 倉庫 流通加工施設及び廃棄物処理施設が構築可能な臨港地区商港区内に位置 常陸那珂有料道路 常陸那珂港 IC から約 3km の距離に位置し 北関東エリアへのアクセスが容易 北関東自動車道の全線開通や首都圏中央連絡自動車道 ( 圏央道 ) の茨城県内全区間の開通 (2017 年 2 月 ) により 北関東エリアの玄関口としての役割の向上が期待されるエリア ( 注 ) ミニマム アクセス米 とは 関税及び貿易に関する一般協定 (GATT: ガット ) におけるウルグアイ ラウンド交渉にて 1993 年に最低輸入義務量を合意した輸入米のことです 8

10 IIF 郡山ロジスティクスセンター 取得予定価格 2,585 百万円 NOI 利回り 7.4% 償却後 NOI 利回り 5.6% テナント名 株式会社ニチレイロジグループ本社 稼働率 100.0% 契約形態 定期建物賃貸借契約 契約期間 ( 残存期間 ) 20.0 年 (7.6 年 ) 中途解約 / 賃料改定 原則不可 / 規定有り 継続性 低温物流業界最大手である株式会社ニチレイロジグループ本社との間の 期間 20 年 ( 原則解約不可 ) の長期契約に裏付けられる高い継続性 荷主であり 東北における大手スーパーマーケット運営会社の本社至近に所在し 同社の福島県内の店舗及び同社業務提携先店舗をカバーする旗艦拠点 汎用性 東北自動車道 郡山南 IC まで約 2km 国道 4 号まで約 2.5km に位置し 広域配送に有利な立地 郡山市総合地方卸売市場ほか食品系流通施設が立地する工業団地に所在しており 24 時間稼働が可能 9

11 IIF 札幌ロジスティクスセンター ( 左 ) / IIF 板橋ロジスティクスセンター ( 準共有持分 40%)( 右 ) 取得予定価格 2,480 百万円 取得予定価格 686 百万円 NOI 利回り 5.4% 償却後 NOI 利回り 4.7% NOI 利回り 4.4% 償却後 NOI 利回り 3.7% テナント名 日本通運株式会社 テナント名 株式会社ヒガシトゥエンティワン 稼働率 100.0% 稼働率 100.0% 契約形態 定期建物賃貸借契約 契約形態 普通建物賃貸借契約 契約期間 ( 残存期間 ) 7.0 年 (6.2 年 ) 契約期間 ( 残存期間 ) 20.0 年 (9.2 年 ) 中途解約 / 賃料改定 原則不可 / 協議可 中途解約 / 賃料改定 可 (6 か月前通知 )/ 協議可 継続性 汎用性 札幌市及び北海道広域をカバーする大手飲料メーカーグループの重要配送拠点 期間 7 年の長期安定的な定期建物賃貸借契約を締結 北海道最大の消費地である札幌市街まで約 8km( 車で約 20 分 ) に位置し 市街地及び道内広域配送における交通アクセスが良好 道央自動車道 札幌 IC 至近に位置し 苫小牧港や新千歳空港へのアクセスが確保されており 陸海運の拠点となる立地 自動車通勤者用の駐車場を完備し 通勤環境が良好 工場や物流施設の集積エリアにつき 24 時間稼働が可能 継続性 汎用性 賃借人の入居を前提として建築され 東京総合物流センター として 3PL( サード パーティー ロジスティクス ) ( 注 ) 事業に供されるテナントの重要拠点 期間 20 年 ( 賃貸借契約残存期間 9.2 年 ) の長期間の契約による高い継続性 外環道エリアに所在し 国道 17 号 首都高速 5 号池袋線への良好なアクセスを有する都内北部の集配拠点 都心型配送拠点として汎用性を有する床荷重 天井高等のスペック ( 注 ) 3PL( サード パーティー ロジスティクス ) とは 荷主から包括して物流業務を受託し遂行することをいいます 10

12 IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅰ( 準共有持分 25%)( 左 ) / IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅱ( 準共有持分 25%)( 右 ) 取得予定価格 3,025 百万円 取得予定価格 635 百万円 NOI 利回り 4.2% 償却後 NOI 利回り 3.3% NOI 利回り 4.7% 償却後 NOI 利回り 4.1% テナント名 東芝ロジスティクス株式会社 テナント名 東芝ロジスティクス株式会社 稼働率 100.0% 稼働率 100.0% 契約形態 定期建物賃貸借契約 契約形態 普通建物賃貸借契約 契約期間 ( 残存期間 ) 20.0 年 (8.0 年 ) 契約期間 ( 残存期間 ) 1.0 年 (0.4 年 ) 中途解約 / 賃料改定 可 (1 年前通知 )/ 協議可 中途解約 / 賃料改定 可 (3 か月前通知 )/ 原則不可 継続性 期間 20 年の定期建物賃貸借契約に裏付けられた継続性 テナントにとって家電製品を扱う倉庫として西日本地域のハブ拠点 継続性 テナントにとって半導体を扱う倉庫として国内輸送のハブであり かつ輸出の拠点となる施設 汎用性 最寄 IC まで約 2.3km 大阪南港コンテナ埠頭まで約 5km と陸上輸送 海上輸送ともに良好な立地であり かつ 24 時間稼働可能な工業専用地域に位置する施設 市場競争力のある大規模かつ機能的な物流施設として希少性の高い施設 汎用性 最寄 IC まで約 2.1km 大阪南港コンテナ埠頭まで約 5km と陸上輸送 海上輸送ともに良好な立地であり かつ 24 時間稼働可能な工業専用地域に位置する施設 大阪市営地下鉄四つ橋線 北加賀屋 駅の徒歩圏で 同駅周辺には住宅地域が広がっており 労働力の確保が容易 11

13 Intentionally Blank Page 12

14 決算期の変更 1 取得機会の拡大 と 最適な資金調達時期 を総合的に勘案し 1 月 /7 月に変更 CRE 提案により事業会社から産業用不動産を取得する場合 売主様は第 4 四半期以降に意思決定をすることが多い 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 物件取得の繁忙期 ( 一般的な事業会社の第 4 四半期 ) CRE 活動における物件取得時期 事業会社の不動産売却の意思決定が多い時期 一般的な事業会社の決算期末 変更後 決算期 1 7 月 決算期末 公募増資実施の最適時期 決算発表 変更前 決算期末 決算発表 取得機会を逃さない最適な資金調達時期へ決算期を変更 決算期 6 12 月 公募増資実施の最適時期 13

15 決算期の変更 2 これまでの IIF の物件取得時期は毎年 1 月 -3 月に集中 物件取得時期と取得価格 物件数 取得物件額の合計 ( 百万円 ) 35, 物件 30,000 5 物件 25, 物件 20,000 15, 億円 5 物件 8 物件 4 物件 325 億円 10,000 5, 物件 79 億円 1 物件 33 億円 1 物件 87 億円 1 物件 17 億円 142 億円 1 物件 22 億円 166 億円 1 物件 16 億円 151 億円 65 億円 105 億円 3 物件 1 物件 1 物件 1 物件 1 物件 6 億円 31 億円 15 億円 8 億円 13 億円 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2 物件 3 物件 232 億円 1 物件 49 億円 公募増資の発行決議日 2 月 21 日 2 月 15 日 1 月 16 日 1 月 15 日 2 月 25 日 - 1 月 24 日 2 月 20 日 ( 注 )IIF 仙台大和ロジスティクスセンター ( 増築棟 ) を除きます 14

16 IIF の実施する利益超過分配の整理 1 利益超過分配 2016 年に導入した施策 2016 年税制改正対応 分類 (A) 税法上の出資等減少分配 (B) 一時差異等調整引当額の分配 概要 減価償却費等を原資とした分配 所得超過税会不一致および純資産控除項目による税負担を軽減 ( 回避 ) するための分配 分配金の税務上の取扱い 出資の払戻しとして取り扱われるため みなし譲渡収入として処理 ( 一部がみなし配当として扱われることがあります ) 配当として取り扱われるため 配当所得等として処理 ( 注 ) 資金調達等により 一時的に 1 口当たり分配金の減少が見込まれる場合に限り 一時的利益超過分配を実施 繰延ヘッジ損失等が発生した場合に 税負担を軽減 ( 回避 ) するための利益超過分配を実施 ( 注 ) 受取配当金の会計処理は 原則として有価証券の保有目的区分に応じて下記の通りの処理となりますが 詳細は投資口所有者側の会計士等と相談の上個別の対応が必要となります 売買目的有価証券 : 受取配当金として処理その他有価証券 : 有価証券の帳簿価額から減額 15

17 IIF の実施する利益超過分配の整理 2 利益超過分配の導入 (A) 減価償却費等を原資とした分配 ( 下図 1 に対応 ) (B) 所得超過税会不一致 純資産控除項目による税負担を軽減 ( 回避 ) するための分配 ( 下図 2 に対応 ) 投資主価値の最大化を図る財務戦略の一環として 公募増資を期中で実施する可能性があります 投資口の希薄化に十分に配慮し 分配金の平準化を図るという観点から 減価償却費を原資とする一時的な利益超過分配を導入します 分配方針 資産の取得や新投資口の発行等の資金調達行為等に関連して 投資口の希薄化等が生じ 一時的に 1 口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合において 1 口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り一時的な利益を超えた金額の分配として 分配することができるものとします 分配基準 一時的利益超過分配の水準は 当該営業期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額からその直前の営業期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の60% に相当する金額を上限として 総合的に判断した上で決定します 税制改正により 所得超過税会不一致および純資産控除項目である繰延ヘッジ損失に相当する金銭分配は利益分配とは認められず 利益超過分配 ( 一時差異等調整引当額の分配 ) として取り扱われることが明確化されました このため繰延ヘッジ損失等が生じた場合 IIF は税負担を軽減 ( 回避 ) するため 原則として当該繰延ヘッジ損失等相当額を一時差異等調整引当額として利益超過分配を行います IIF における利益分配の考え方 税制改正前 税制改正後 減価償却費 利益超過分配 ( 注 1) 1 利益超過分配 ( 注 2) 税法上の出資等減少分配 今回導入する一時的利益超過分配 ( 分配方針に従い必要に応じて実施 ) 繰延ヘッジ損失等 2 利益超過分配 一時差異等調整引当額の分配 税制改正への対応で生じる利益超過分配 ( 繰延ヘッジ損失等が生じた場合 ) 当期利益 投信法上の利益 ( 分配可能金額 ) 従来の利益分配 利益分配 分配総額 ( 注 1) 2018 年 3 月 14 日現在 IIF においては未実施です ( 注 2) 減価償却費の 60% に相当する金額を上限とします 16

18 ポートフォリオ一覧 1( 2018 年 4 月 2 日時点 ) 物流施設 物件建築時期築年数取得価格 ( 百万円 ) 期末算定価額 ( 百万円 ) 総賃貸可能面積稼動率 PML 物件名称所在地番号 ( 注 1) ( 注 2) 比率 ( 注 3) 比率 ( 注 4) 比率 ( 注 5) ( 注 6) L-1 IIF 東雲ロジスティクスセンター ( 注 7) 東京都江東区 2006 年 2 月 12.2 年 13, % 16, % 27,493.29m2 1.9% 100.0% 4.6% L-4 IIF 野田ロジスティクスセンター 千葉県野田市 2006 年 3 月 12.1 年 6, % 8, % 38,828.10m2 2.6% 100.0% 0.3% L-5 IIF 新砂ロジスティクスセンター 東京都江東区 1998 年 6 月 19.8 年 5, % 7, % 5,741.75m2 0.4% 100.0% 6.4% L-6 IIF 厚木ロジスティクスセンター 神奈川県厚木市 2005 年 1 月 13.2 年 2, % 2, % 10,959.68m2 0.7% 100.0% 8.7% L-7 IIF 越谷ロジスティクスセンター 埼玉県越谷市 1985 年 9 月 32.5 年 2, % 2, % 10,113.50m2 0.7% 100.0% 2.6% L-8 IIF 西宮ロジスティクスセンター 既存棟兵庫県西宮市 1997 年 5 月 20.9 年 1, % 10,608.00m2 0.7% 100.0% 9.9% 2, % 増築棟兵庫県西宮市 2016 年 5 月 1.9 年 % 6,592.00m2 0.4% 100.0% 6.7% L-9 IIF 習志野ロジスティクスセンター ( 底地 ) 千葉県習志野市 1, % 2, % 19,834.71m2 1.3% 100.0% L-10 IIF 習志野ロジスティクスセンター Ⅱ( 注 8) ( 底地 ) 3, % 58,070.00m2 4.0% 100.0% 千葉県習志野市 6, % ( 借地権付建物 ) 1991 年 4 月 27.0 年 1, % 25,835.16m2 1.8% 100.0% 9.2% L-11 IIF 厚木ロジスティクスセンター Ⅱ 神奈川県厚木市 1992 年 10 月 25.4 年 3, % 3, % 20,661.13m2 1.4% 100.0% 7.6% L-12 IIF 横浜都筑ロジスティクスセンター 神奈川県横浜市 1998 年 9 月 19.6 年 2, % 3, % 9,464.03m2 0.6% 100.0% 8.7% L-13 IIFさいたまロジスティクスセンター 埼玉県さいたま市 1989 年 12 月 28.3 年 1, % 2, % 8,995.00m2 0.6% 100.0% 4.2% L-14 IIF 名古屋ロジスティクスセンター 愛知県名古屋市 1990 年 4 月 28.0 年 1, % 1, % 8,721.01m2 0.6% 100.0% 9.1% L-15 IIF 厚木ロジスティクスセンター Ⅲ 神奈川県厚木市 1981 年 10 月 36.5 年 2, % 3, % 16,584.64m2 1.1% 100.0% 7.3% L-16 IIF 川口ロジスティクスセンター 埼玉県川口市 2002 年 4 月 16.0 年 1, % 4, % 11,705.02m2 0.8% 100.0% 10.7% L-17 IIF 神戸ロジスティクスセンター 兵庫県神戸市 2001 年 1 月 17.2 年 5, % 7, % 39,567.74m2 2.7% 100.0% 5.5% L-18 IIF 東大阪ロジスティクスセンター 大阪府東大阪市 1991 年 11 月 26.4 年 2, % 3, % 20,495.06m2 1.4% 97.3% 9.0% L-19 IIF 柏ロジスティクスセンター 千葉県柏市 1990 年 11 月 27.4 年 1, % 2, % 17,379.78m2 1.2% 100.0% 4.4% L-20 IIF 三郷ロジスティクスセンター 埼玉県三郷市 2007 年 2 月 11.1 年 3, % 5, % 19,019.71m2 1.3% 100.0% 4.0% L-21 IIF 入間ロジスティクスセンター 埼玉県入間市 2010 年 12 月 7.3 年 3, % 4, % 17,881.65m2 1.2% 100.0% 5.8% L-22 IIF 鳥栖ロジスティクスセンター 佐賀県鳥栖市 2007 年 2 月 11.1 年 1, % 1, % 13,862.05m2 0.9% 100.0% 0.8% L-23 IIF 印西ロジスティクスセンター 千葉県印西市 2007 年 2 月 11.1 年 1, % 1, % 5,490.00m2 0.4% 100.0% 4.7% L-24 IIF 盛岡ロジスティクスセンター 岩手県紫波郡 2005 年 8 月 12.7 年 % 1, % 8,001.57m2 0.5% 100.0% 1.9% L-25 IIF 広島ロジスティクスセンター 広島県広島市 2013 年 12 月 4.3 年 3, % 4, % 22,768.24m2 1.5% 100.0% 4.8% L-26 IIF 泉大津 e-shopロジスティクスセンター ( 底地 ) 大阪府泉大津市 4, % 4, % 48,932.00m2 3.3% 100.0% L-27 IIF 泉佐野フードプロセス & ロジスティクスセンター 大阪府泉佐野市 1996 年 10 月 21.5 年 % 1, % 13,947.83m2 0.9% 100.0% 12.3% L-28 IIF 京田辺ロジスティクスセンター 京都府京田辺市 2007 年 3 月 11.1 年 5, % 7, % 33,243.99m2 2.3% 100.0% 5.6% L-29 IIF 福岡古賀ヴィークルロジスティクスセンター ( 底地 ) 福岡県古賀市 % % 30,815.97m2 2.1% 100.0% L-30 IIF 福岡東ロジスティクスセンター 福岡県福岡市 1997 年 1 月 21.2 年 1, % 2, % 11,262.86m2 0.8% 100.0% 0.2% L-31 IIF 大阪此花ロジスティクスセンター 大阪府大阪市 1991 年 1 月 27.3 年 8, % 9, % 46,262.20m2 3.1% 100.0% 9.6% L-32 IIF 加須ロジスティクスセンター 埼玉県加須市 1989 年 4 月 29.0 年 2, % 2, % 17,744.41m2 1.2% 100.0% 8.2% L-33 IIF 羽村ロジスティクスセンター 東京都羽村市 1991 年 7 月 26.7 年 % % 3,892.66m2 0.3% 100.0% 4.2% L-34 IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅰ 追加取得 福岡県福岡市 2008 年 2 月 10.1 年 5, % 5, % 24,999.72m2 1.7% 100.0% 0.4% L-35 IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅱ 既存棟追加取得 2008 年 3 月 10.1 年 0.2% 福岡県福岡市 10, % 10, % 51,385.32m2 3.5% 100.0% 増築棟 NEW 2018 年 2 月 0.1 年 0.7% L-36 IIF 板橋ロジスティクスセンター 追加取得 東京都板橋区 2007 年 5 月 10.9 年 1, % 1, % 5,057.68m2 0.3% 100.0% 5.8% L-37 IIF 仙台大和ロジスティクスセンター 宮城県黒川郡 2006 年 1 月 12.2 年 1, % 1, % 15,555.15m2 1.1% 100.0% 2.4% L-38 IIF 太田ロジスティクスセンター 群馬都太田市 2006 年 2 月 12.1 年 1, % 1, % 6,900.01m2 0.5% 100.0% 7.0% L-39 IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅰ 追加取得 大阪府大阪市 2006 年 3 月 12.0 年 12, % 13, % 52,201.30m2 3.6% 100.0% 4.8% L-40 IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅱ 追加取得 大阪府大阪市 1991 年 7 月 26.8 年 2, % 2, % 12,299.76m2 0.8% 100.0% 3.9% L-41 IIF 盛岡ロジスティクスセンター Ⅱ 岩手県紫波郡 1997 年 3 月 21.0 年 1, % 1, % 12,383.30m2 0.8% 100.0% 1.7% L-42 IIF 札幌ロジスティクスセンター NEW 北海道札幌市 2009 年 5 月 8.9 年 2, % 2, % 13,064.75m2 0.9% 100.0% 2.0% L-43 IIF 常陸那珂港ロジスティクスセンター ( 底地 ) NEW 茨城県那珂郡 1, % 1, % 20,000.00m2 1.4% 100.0% L-44 IIF 郡山ロジスティクスセンター NEW 福島県郡山市 2005 年 10 月 12.4 年 2, % 3, % 17,533.15m2 1.2% 100.0% 2.8% L-45 IIF 神戸西ロジスティクスセンター ( 底地 ) NEW 兵庫県神戸市 1, % 2, % 33,000.00m2 2.2% 100.0% 物流施設合計 16.3 年 141, % 176, % 925,154.88m2 62.9% 99.9% 17

19 ポートフォリオ一覧 2(2018 年 4 月 2 日時点 ) 工場 研究開発施設等及びインフラ施設 ( ポートフォリオ合計 ) 物件建築時期築年数取得価格 ( 百万円 ) 期末算定価額 ( 百万円 ) 総賃貸可能面積稼動率 PML 物件名称所在地番号 ( 注 1) ( 注 2) 比率 ( 注 3) 比率 ( 注 4) 比率 ( 注 5) ( 注 6) F-1 IIF 戸塚テクノロジーセンター ( 底地 ) 神奈川県横浜市 4, % 5, % 31,442.47m2 2.1% 100.0% F-2 IIF 横浜都筑テクノロジーセンター 神奈川県横浜市 1996 年 2 月 22.1 年 1, % 1, % 4,655.48m2 0.3% 100.0% 3.3% F-3 IIF 三鷹カードセンター 東京都三鷹市 1994 年 4 月 24.0 年 8, % 10, % 21,615.01m2 1.5% 100.0% 6.7% F-5 IIF 蒲田 R&Dセンター 東京都大田区 1988 年 6 月 29.8 年 7, % 8, % 21,896.56m2 1.5% 100.0% 7.7% F-6 IIF 川崎サイエンスセンター 神奈川県川崎市 2014 年 5 月 3.9 年 2, % 2, % 4,857.73m2 0.3% 100.0% 9.7% F-7 IIF 相模原 R&Dセンター 神奈川県相模原市 1989 年 7 月 28.8 年 3, % 3, % 19,328.40m2 1.3% 100.0% 8.5% F-8 IIF 横浜新山下 R&Dセンター 神奈川県横浜市 2007 年 8 月 10.6 年 3, % 4, % 4,887.83m2 0.3% 100.0% 5.0% F-9 IIF 掛川マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) 静岡県掛川市 1, % 1, % 66,171.92m2 4.5% 100.0% F-10 IIF 浦安マシナリーメンテナンスセンター ( 底地 ) 千葉県浦安市 1, % 1, % 7,925.94m2 0.5% 100.0% F-11 IIF 横須賀テクノロジーセンター 神奈川県横須賀市 1995 年 11 月 22.4 年 4, % 4, % 13,779.77m2 0.9% 100.0% 5.0% F-12 IIF 湘南テクノロジーセンター 神奈川県高座郡 1994 年 7 月 23.7 年 1, % 1, % 7,244.71m2 0.5% 100.0% 4.8% F-13 IIF 広島マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) NEW 広島県広島市 1, % 1, % 23,106.75m2 1.6% 100.0% F-14 IIF 戸塚マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) NEW 神奈川県横浜市 2, % 2, % 19,458.49m2 1.3% 100.0% F-15 IIF 厚木マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) NEW 神奈川県厚木市 4, % 5, % 64,327.54m2 4.4% 100.0% 工場 研究開発施設等合計 22.5 年 47, % 55, % 310,698.60m2 21.1% 100.0% I-1 IIF 神戸地域冷暖房センター兵庫県神戸市 1990 年 4 月 28.0 年 18, % 14, % 11, m2 0.8% 100.0% 4.7% I-2 IIF 羽田空港メインテナンスセンター東京都大田区 1993 年 6 月 24.8 年 41, % 41, % 81, m2 5.6% 100.0% M1:4.5% I-3 IIF 座間 ITソリューションセンター 神奈川県座間市 1988 年 11 月 29.4 年 5, % 5, % 10,931.89m2 0.7% 100.0% 7.3% I-4 IIF 品川データセンター 東京都品川区 1989 年 8 月 28.6 年 4, % 6, % 19,547.11m2 1.3% 100.0% 8.9% I-5 IIF 大阪豊中データセンター 大阪府豊中市 1991 年 9 月 26.6 年 5, % 6, % 20,027.14m2 1.4% 100.0% 3.8% I-6 IIF 大阪南港 ITソリューションセンター 大阪府大阪市 1992 年 3 月 26.0 年 1, % 2, % 18,435.93m2 1.3% 100.0% 5.4% I-7 IIF 名古屋港タンクターミナル ( 底地 ) 愛知県名古屋市 1, % 2, % 51,583.70m2 3.5% 100.0% I-8 IIF 品川 ITソリューションセンター 東京都品川区 1993 年 2 月 25.2 年 7, % 7, % 7,089.62m2 0.5% 100.0% 7.7% I-9 IIF 東松山ガスタンクメンテナンスセンター ( 底地 ) 埼玉県東松山市 % % 12,880.38m2 0.9% 100.0% インフラ施設合計 26.2 年 86, % 87, % 233,967.63m2 15.9% 100.0% ポートフォリオ合計 M2:3.2% 20.4 年 274, % 319, % 1,469, m % 100.0% 3.0% ( 注 1) 建築時期 は 登記簿上の新築月を記載しています ( 注 2) 築年数 は 2018 年 4 月 2 日時点の築年数を記載しています ( 注 3) 期末算定価額 は 既存保有資産については 2018 年 1 月末日を価格時点とする鑑定評価額または調査価格です 新規取得資産である IIF 札幌ロジスティクスセンター IIF 常陸那珂港ロジスティクスセンター ( 底地 ) IIF 神戸西ロジスティクスセンター ( 底地 ) IIF 広島マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) IIF 戸塚マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) IIF 厚木マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) については 2018 年 1 月 1 日を価格時点とする鑑定評価額を IIF 板橋ロジスティクスセンター IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅰ IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅱ IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅰ IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅱ については 物件全体 (IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅱ は増築棟を含む ) に関する 2018 年 1 月 1 日を価格時点とする鑑定評価額です ( 注 4) 総賃貸可能面積 は 各賃貸借契約書に表示された建物又は土地 ( 底地の場合 ) に係る賃貸借可能面積を記載しています ただし IIF 新砂ロジスティクスセンターについては 登記簿上の床面積を記載しています ( 注 5) 稼働率 は 2018 年 4 月 2 日時点の稼働率を記載しています ( 注 6) PML は 既存保有物件については 2018 年 2 月 23 日付の地震リスク評価報告書を IIF 郡山ロジスティクスセンターについては 2017 年 2 月 14 日付の地震リスク評価報告書を IIF 札幌ロジスティクスセンターについては 2017 年 7 月 12 日付の地震リスク評価報告書を IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター ( 増築棟 ) については 2018 年 3 月 8 日付の地震リスク評価報告書を基に記載しています なお ポートフォリオ合計は 2018 年 1 月末時点の数値であり 第 22 期取得物件を考慮していません ( 注 7) IIF 東雲ロジスティクスセンターについては 賃貸借契約書に表示された総賃貸可能面積に 53%( 信託受益権の準共有持分の割合 ) を乗じ 算定価額については 信託受益権の準共有持分 53% に対する評価額を記載しています ( 注 8) IIF 習志野ロジスティクスセンター Ⅱ については 底地と借地権付建物のそれぞれを信託財産とする二つの信託受益権を保有しており 底地と借地権付建物を一体的に運用しています 18

20 保有物件契約状況 1(2018 年 4 月 2 日時点 ) 物件 番号 物流施設 物件名 テナント名 ( 注 1) 賃借人数 ( 注 2) 契約 種類 年間賃料 ( 百万円 )( 注 3,4) L-1 IIF 東雲ロジスティクスセンター 佐川急便 1 定期建物賃貸借契約 % 20.0 年 7.9 年 L-4 IIF 野田ロジスティクスセンター 三菱電機ロジスティクス 等 2 定期建物賃貸借契約 非開示 年 3.1 年 L-5 IIF 新砂ロジスティクスセンター 佐川急便 1 普通建物賃貸借契約 % 20.0 年 0.3 年 L-6 IIF 厚木ロジスティクスセンター 富士ロジテック ネクスト 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 4.2 年 L-7 IIF 越谷ロジスティクスセンター ツカサ 1 定期建物賃貸借契約 % 10.0 年 2.8 年 L-8 IIF 西宮ロジスティクスセンター 鈴與 2 定期建物賃貸借契約 非開示 年 18.1 年 L-9 IIF 習志野ロジスティクスセンター ( 底地 ) 鹿島リース JA 三井リース建物 2 事業用定期借地契約 非開示 年 3.4 年 L-10 IIF 習志野ロジスティクスセンター Ⅱ( 注 8) サッポロビール 等 2 定期建物賃貸借契約等 非開示 年 22.8 年 L-11 IIF 厚木ロジスティクスセンター Ⅱ サン都市建物 1 普通建物賃貸借契約 非開示 年 4.4 年 L-12 IIF 横浜都筑ロジスティクスセンター 東京ロジファクトリー 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 6.0 年 L-13 IIFさいたまロジスティクスセンター MMコーポレーション 1 定期建物賃貸借契約 % 5.0 年 1.7 年 L-14 IIF 名古屋ロジスティクスセンター 日本空輸 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 1.8 年 L-15 IIF 厚木ロジスティクスセンター Ⅲ 東京ロジファクトリー 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 3.8 年 L-16 IIF 川口ロジスティクスセンター 日立物流首都圏 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 6.3 年 L-17 IIF 神戸ロジスティクスセンター 日新 1 普通建物賃貸借契約 非開示 年 6.5 年 L-18 IIF 東大阪ロジスティクスセンター 摂津倉庫 等 2 定期建物賃貸借契約等 非開示 年 4.9 年 L-19 IIF 柏ロジスティクスセンター ピップ物流 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 4.7 年 L-20 IIF 三郷ロジスティクスセンター 拓洋 1 普通建物賃貸借契約 非開示 年 4.0 年 L-21 IIF 入間ロジスティクスセンター 第一貨物 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 22.8 年 L-22 IIF 鳥栖ロジスティクスセンター 日野出 等 2 普通建物賃貸借契約 非開示 年 2.4 年 L-23 IIF 印西ロジスティクスセンター サンロジスティックス 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 4.0 年 L-24 IIF 盛岡ロジスティクスセンター 日本アクセス 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 4.6 年 L-25 IIF 広島ロジスティクスセンター ムロオ 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 10.8 年 L-26 IIF 泉大津 e-shopロジスティクスセンター ( 底地 ) コーナン商事 1 事業用定期借地権設定契約 非開示 年 6.5 年 L-27 IIF 泉佐野フードプロセス & ロジスティクスセンター ナカノ商会 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 7.0 年 L-28 IIF 京田辺ロジスティクスセンター タカラ物流システム 1 普通建物賃貸借契約 非開示 年 9.8 年 L-29 IIF 福岡古賀ヴィークルロジスティクスセンター ( 底地 ) オリックス自動車 1 事業用定期借地権設定契約 非開示 年 17.2 年 L-30 IIF 福岡東ロジスティクスセンター トールエクスプレスジャパン 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 12.9 年 L-31 IIF 大阪此花ロジスティクスセンター 佐川急便 1 普通建物賃貸借契約 非開示 年 8.9 年 L-32 IIF 加須ロジスティクスセンター ピップ 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 7.9 年 L-33 IIF 羽村ロジスティクスセンター コカ コーラボトラーズジャパン 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 6.5 年 L-34 IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅰ( 注 9) 追加取得 福岡倉庫 等 3 定期建物賃貸借契約 非開示 年 2.7 年 L-35 IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅱ( 注 10) 追加取得 エヌ ティ ティ ロジスコ等 5 定期建物賃貸借契約 非開示 年 4.2 年 L-36 IIF 板橋ロジスティクスセンター 追加取得 ヒガシトゥエンティワン 1 普通建物賃貸借契約 非開示 年 9.2 年 L-37 IIF 仙台大和ロジスティクスセンター 三八五流通 1 普通建物賃貸借契約 非開示 年 4.7 年 L-38 IIF 太田ロジスティクスセンター 名鉄運輸 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 7.9 年 L-39 IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅰ 追加取得 東芝ロジスティクス 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 8.0 年 L-40 IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅱ 追加取得 東芝ロジスティクス 1 普通建物賃貸借契約 非開示 年 0.4 年 L-41 IIF 盛岡ロジスティクスセンター Ⅱ 三八五流通 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 2.1 年 L-42 IIF 札幌ロジスティクスセンター NEW 日本通運 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 6.2 年 L-43 IIF 常陸那珂港ロジスティクスセンター ( 底地 ) NEW 青野産業 1 事業用定期借地権設定契約 非開示 年 29.5 年 L-44 IIF 郡山ロジスティクスセンター NEW ニチレイロジグループ本社 2 定期建物賃貸借契約 非開示 年 7.6 年 L-45 IIF 神戸西ロジスティクスセンター ( 底地 ) NEW コーナン商事 1 事業用借地権設定契約 非開示 年 20.0 年 比率 ( 注 5) 契約年数 ( 注 6) 契約残存 年数 ( 注 7) 19

21 保有物件契約状況 2 (2018 年 4 月 2 日時点 ) 物件 番号 工場 研究開発施設等及びインフラ施設 ( ポートフォリオ合計 ) 物件名 テナント名 ( 注 1) F-1 IIF 戸塚テクノロジーセンター ( 底地 ) 大成建設 1 事業用定期借地権設定契約 % 30.0 年 22.0 年 F-2 IIF 横浜都筑テクノロジーセンター テュフラインランドジャパン 1 定期建物賃貸借契約 % 22.0 年 12.5 年 F-3 IIF 三鷹カードセンター ジェーシービー 1 普通建物賃貸借契約 % 18.5 年 2.9 年 F-5 IIF 蒲田 R&Dセンター 東京計器 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 8.0 年 F-6 IIF 川崎サイエンスセンター ジョンソン エンド ジョンソン メディカルカンパニー 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 11.1 年 F-7 IIF 相模原下 R&Dセンター マイクロンメモリジャパン 等 2 普通建物賃貸借契約等 非開示 年 9.6 年 F-8 IIF 横浜新山下 R&Dセンター ティーアールダブリュオートモーティブジャパン 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 9.4 年 F-9 IIF 掛川マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) シーバイエス 1 事業用定期借地権設定契約 非開示 年 27.8 年 F-10 IIF 浦安マシナリーメンテナンスセンター ( 底地 ) 西尾レントオール 1 事業用定期借地権設定契約 非開示 年 47.0 年 F-11 IIF 横須賀テクノロジーセンター ニコン 1 普通建物賃貸借契約 非開示 年 8.4 年 F-12 IIF 湘南テクノロジーセンター ニコン 1 普通建物賃貸借契約 非開示 年 8.4 年 F-13 IIF 広島マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) メタルワン NEW 1 事業用借地権設定契約 非開示 年 19.0 年 F-14 IIF 戸塚マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) 三池工業 NEW 1 事業用定期借地権設定契約 非開示 年 49.9 年 賃借人数 ( 注 2) 契約 種類 年間賃料 ( 百万円 )( 注 3,4) 比率 ( 注 5) 契約年数 ( 注 6) 契約残存 年数 ( 注 7) F-15 IIF 厚木マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) 興銀リース NEW 1 ( 建物竣工前 ) 土地一時使用賃貸借契約 ( 建物竣工後 ) 事業用定期借地権設定契約 非開示 年 31.2 年 I-1 IIF 神戸地域冷暖房センター 大阪ガス 4 定期建物賃貸借契約 % 12.0 年 6.2 年 I-2 IIF 羽田空港メインテナンスセンター 日本航空 1 定期建物賃貸借契約 1, % 15.4 年 7.8 年 I-3 IIF 座間 ITソリューションセンター 日本 IBM 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 3.3 年 I-4 IIF 品川データセンター ザイマックス 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 3.9 年 I-5 IIF 大阪豊中データセンター 関電プロパティーズ 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 7.5 年 I-6 IIF 大阪南港 ITソリューションセンター 野村総合研究所 1 定期建物賃貸借契約 非開示 年 4.9 年 I-7 IIF 名古屋港タンクターミナル ( 底地 ) ケミカルロジテック 1 事業用定期借地権設定契約 非開示 年 45.8 年 I-8 IIF 品川 ITソリューションセンター 日立システムズ等 5 普通建物賃貸借契約 非開示 年 0.9 年 I-9 IIF 東松山ガスタンクメンテナンスセンター ( 底地 ) Jシリンダーサービス 1 事業用定期借地権設定契約 非開示 年 27.7 年 ポートフォリオ平均 15.7 年 8.9 年 ( 注 1) テナント名 は 主要なテナントに関するもののみを記載しています ( 注 2) 賃借人数 は 各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書に記載された建物又は土地 ( 底地の場合 ) に係る賃貸借契約 ( 使用貸借契約を含みます ) の数に基づき記載しています ( 注 3) 年間賃料 は 各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物又は土地 ( 底地の場合 ) に係る月間賃料 ( ただし複数の賃貸借契約が契約されている場合はその合計 ) を 12 倍することにより年換算して算出した金額を百万円未満を切り捨てて記載しています ( 注 4) 年間賃料 及び 賃貸借期間 は 2018 年 4 月 2 日時点におけるテナントとの契約内容を基準としています ( 注 5) 比率 は 各賃借人の年間賃料の賃借人全体の合計に対する比率であり 少数第 2 位を四捨五入して記載しています ( 注 6) 契約年数 は 各不動産及び信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された賃貸借契約満了日の期間を賃料で加重平均して算出しています ( 注 7) 契約残存年数 は 2018 年 4 月 2 日から 各不動産及び信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された賃貸借契約満了日までの期間を賃料で加重平均して算出しています ( 注 8) IIF 習志野ロジスティクスセンター Ⅱ については 底地と借地権付建物のそれぞれを信託財産とする二つの信託受益権を保有しており 底地と借地権付建物を一体的に運用しています ( 注 9) 2017 年 11 月 1 日付で 福岡倉庫との間で契約期間を 2018 年 8 月 1 日から 2021 年 7 月 31 日までとする定期建物賃貸借契約及び 2018 年 3 月 21 日から 2023 年 3 月 20 日までとする定期建物賃貸借契約をそれぞれ締結しています ( 注 10) IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅱ( 増築棟 ) にかかる各数値等を含みます 20

22 保有物件契約状況 3(2018 年 4 月 2 日時点 ) 2 年未満 1.4% 2 年以上 10 年未満 13.2% 賃貸借契約期間 平均賃貸借契約期間 15.7 年 平均賃貸借契約残存期間 8.9 年 普通借地 借家契約 26.1% 定借割合 定借割合 73.9% 10 年以上 85.5% 定期借地 借家契約 73.9% 協議改定 46.6% 賃料改定方法 アップサイドオンリー賃料改定 アップサイドオンリー 13.8% 解約通知により解約可 6.5% 中途解約条項 契約期間中解約不可 契約期間中解約不可 57.4% ( 平均賃貸借契約残存期間 8.3 年 ) 13.8% 57.4% フラット 39.6% 一定期間解約不可又はペナルティ支払 36.2% ( 平均賃貸借契約残存期間 2.9 年 ) ( 注 ) 年間賃料ベース 21

23 Intentionally Blank Page 22

24 継続鑑定の状況 1 (2018 年 1 月 31 日時点 ) 物流施設 期末算定価額 ( 百万円 )( 注 1) 適用利回り ( 注 1) 物件帳簿価額含み益第 21 期末時点第 20 期末時点直接還元法 DCF 法前期比物件名称番号 ( 百万円 ) ( 百万円 ) 前期比前期比直接還元法 DCF 法算定価額算定価額還元利回り割引率最終還元利回り増減増減率還元利回り割引率最終還元利回り L-1 IIF 東雲ロジスティクスセンター ( 注 2) 12,974 +3,985 16, % 16, % 3.9% 4.5% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント L-4 IIF 野田ロジスティクスセンター 5,410 +3,549 8, % 8, % 4.3% 4.7% 0.1ホ イント 0.1ホ イント 0.1ホ イント L-5 IIF 新砂ロジスティクスセンター 5,175 +1,894 7, % 7, % 4.1% 4.5% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント L-6 IIF 厚木ロジスティクスセンター 1, , % 2, % 4.5% 5.1% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント L-7 IIF 越谷ロジスティクスセンター 1, , % 2, % 4.6% 5.0% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント L-8 IIF 西宮ロジスティクスセンター 1, , % 2, % 4.9% 5.3% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント L-9 IIF 習志野ロジスティクスセンター ( 底地 ) 1,223 +1,426 2, % 2, % ホ イント - L-10 IIF 習志野ロジスティクスセンター Ⅱ 4,655 +1,824 6, % 6, % 4.6% 5.0% 0.1ホ イント 0.1ホ イント 0.1ホ イント L-11 IIF 厚木ロジスティクスセンター Ⅱ 3, , % 3, % 4.5% 5.1% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント L-12 IIF 横浜都筑ロジスティクスセンター 2, , % 3, % 4.4% 4.8% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント L-13 IIFさいたまロジスティクスセンター 1, , % 2, % 4.8% 5.3% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント L-14 IIF 名古屋ロジスティクスセンター 1, , % 1, % 5.2% 5.8% 0.1ホ イント 0.1ホ イント 0.1ホ イント L-15 IIF 厚木ロジスティクスセンター Ⅲ 2, , % 3, % 4.7% 5.2% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント L-16 IIF 川口ロジスティクスセンター 2,055 +2,204 4, % 4, % 4.3% 4.6% 0.1ホ イント 0.1ホ イント 0.1ホ イント L-17 IIF 神戸ロジスティクスセンター 5,148 +2,251 7, % 7, % 4.4% 4.8% 0.1ホ イント 0.2ホ イント 0.2ホ イント L-18 IIF 東大阪ロジスティクスセンター 2, , % 3, % 4.8% 5.2% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント L-19 IIF 柏ロジスティクスセンター 1, , % 2, % 4.6% 5.1% 0.2ホ イント 0.1ホ イント 0.1ホ イント L-20 IIF 三郷ロジスティクスセンター 3,478 +1,721 5, % 5, % 4.2% 4.5% 0.1ホ イント 0.1ホ イント 0.1ホ イント L-21 IIF 入間ロジスティクスセンター 3,109 +1,110 4, % 4, % 4.5% 5.4% 0.1ホ イント 0.1ホ イント 0.1ホ イント L-22 IIF 鳥栖ロジスティクスセンター 1, , % 1, % 4.9% 5.2% 0.1ホ イント 0.1ホ イント 0.1ホ イント L-23 IIF 印西ロジスティクスセンター 1, , % 1, % 5.2% 5.5% 0.1ホ イント 0.1ホ イント 0.1ホ イント L-24 IIF 盛岡ロジスティクスセンター , % 1, % 5.7% 6.0% 0.1ホ イント 0.1ホ イント 0.1ホ イント L-25 IIF 広島ロジスティクスセンター 3,415 +1,144 4, % 4, % 5.0% 5.3% 0.1ホ イント 0.1ホ イント 0.1ホ イント L-26 IIF 泉大津 e-shopロジスティクスセンター ( 底地 ) 4, , % 4, % ホ イント - L-27 IIF 泉佐野フードプロセス & ロジスティクスセンター , % 1, % 4.5% 5.0% 0.1ホ イント 0.1ホ イント 0.1ホ イント L-28 IIF 京田辺ロジスティクスセンター 5,790 +1,439 7, % 7, % 4.5% 4.9% 0.1ホ イント 0.1ホ イント 0.1ホ イント L-29 IIF 福岡古賀ヴィークルロジスティクスセンター ( 底地 ) % % ホ イント - L-30 IIF 福岡東ロジスティクスセンター 1, , % 2, % 4.6% 5.1% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント L-31 IIF 大阪此花ロジスティクスセンター 8, , % 9, % 4.0% 4.4% 0.1ホ イント 0.1ホ イント 0.1ホ イント L-32 IIF 加須ロジスティクスセンター 2, , % 2, % 4.5% 4.9% 0.1ホ イント 0.1ホ イント 0.1ホ イント L-33 IIF 羽村ロジスティクスセンター % % 4 年度まで 4.6% 5-7 年度まで 4.7% 8 年度以降 4.8% 4.9% 0.0 ホ イント 5 年度目 +0.1 ホ イント 8 年度目 +0.1 ホ イント L-34 IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅰ( 注 3) 3, , % 3, % 4.2% 4.6% 0.0 ホ イント 0.0 ホ イント 0.0 ホ イント L-35 IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅱ( 注 3) 5, , % 5, % 4.2% 4.6% 0.0 ホ イント 0.0 ホ イント 0.0 ホ イント L-36 IIF 板橋ロジスティクスセンター ( 注 3) 1, , % 1, % 3.9% 4.4% 0.1 ホ イント 0.1 ホ イント 0.1 ホ イント L-37 IIF 仙台大和ロジスティクスセンター ( 注 4) 1, , % 1, % 5.1% 5.7% 0.0 ホ イント 0.0 ホ イント 0.0 ホ イント L-38 IIF 太田ロジスティクスセンター 1, , % 1, % 8 年度まで 5.4% 9 年度以降 5.6% 0.0 ホ イント 5.7% 0.0 ホ イント 9 年度目 +0.2 ホ イント 0.0 ホ イント L-39 IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅰ( 注 5) 9,125 +1,274 10, % 10, % 4.4% 4.5% 0.0 ホ イント 0.0 ホ イント 0.0 ホ イント L-40 IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅱ( 注 5) 1, , % 2, % 4.5% 4.6% 0.0 ホ イント 0.0 ホ イント 0.0 ホ イント L-41 IIF 盛岡ロジスティクスセンター Ⅱ 1, , % 1, % 5.5% 5.9% 0.1 ホ イント 0.1 ホ イント 0.1 ホ イント 物流施設 合計 120, , ,301 +1, % 153,529 ( 注 1) 期末算定価額 直接還元法還元利回り DCF 法最終還元利回りは 不動産鑑定士による 2018 年 1 月 31 日を価格時点とする鑑定評価書又は調査報告書に基づき記載しています ( 注 2) IIF 東雲ロジスティクスセンターの期末算定価額については 信託受益権の準共有持分 53% に対する評価額を記載しています ( 注 3) IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅰ Ⅱ 及び IIF 板橋ロジスティクスセンターの期末算定価額については 信託受益権の準共有持分 60% に対する評価額を記載しています ( 注 4) 2017 年 12 月 22 日に取得した増築棟を含む帳簿価格及び評価額を記載しています ( 注 5) IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅰ 及び Ⅱ の期末算定価額については 信託受益権の準共有持分 75% に対する評価額を記載しています 23

25 継続鑑定の状況 2 (2018 年 1 月 31 日時点 ) 工場 研究開発施設等 インフラ施設及びポートフォリオ合計 期末算定価額 ( 百万円 )( 注 1) 適用利回り ( 注 1) 物件帳簿価額含み益第 21 期末時点第 20 期末時点直接還元法 DCF 法前期比物件名称番号 ( 百万円 ) ( 百万円 ) 前期比前期比直接還元法 DCF 法算定価額算定価額還元利回り割引率最終還元利回り増減増減率還元利回り割引率最終還元利回り F-1 IIF 戸塚テクノロジーセンター ( 底地 ) 4, , % 5, % ホ イント - F-2 IIF 横浜都筑テクノロジーセンター 1, , % 1, % 5.4% 5.8% 0.1ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント F-3 IIF 三鷹カードセンター 9, , % 10, % 5.3% 5.7% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント F-5 IIF 蒲田 R&Dセンター 7, , % 8, % 5.1% 5.6% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント F-6 IIF 川崎サイエンスセンター 2, , % 2, % 5.1% 5.5% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント F-7 IIF 相模原 R&Dセンター 3, , % 3, % 5.5% 5.9% 0.3ホ イント 0.3ホ イント 0.3ホ イント F-8 IIF 横浜新山下 R&Dセンター 3, , % 4, % 4.4% 4.9% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント F-9 IIF 掛川マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) 1, , % 1, % ホ イント - F-10 IIF 浦安マシナリーメンテナンスセンター ( 底地 ) 1, , % 1, % 4.0% 5.1% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント F-11 IIF 横須賀テクノロジーセンター 4, , % 4, % 5.3% 5.7% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント F-12 IIF 湘南テクノロジーセンター 1, , % 1, % 4.9% 5.3% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント 工場 研究開発施設等 合計 39,971 +5,618 45, % 45,320 I-1 IIF 神戸地域冷暖房センター 16,421 1,821 14, % 14, % 3.6% 4.6% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント I-2 IIF 羽田空港メインテナンスセンター 38,687 +2,512 41, % 41, % 3.5% 4.8% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント I-3 IIF 座間 ITソリューションセンター 5, , % 5, % 5.8% 7.8% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント I-4 IIF 品川データセンター 5,228 +1,661 6, % 6, % 4.8% 5.2% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント I-5 IIF 大阪豊中データセンター 5, , % 6, % 4.9% 5.4% 0.4ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント I-6 IIF 大阪南港 ITソリューションセンター 1,231 +1,168 2, % 2, % 5.7% 6.8% 0.0ホ イント 0.0ホ イント 0.0ホ イント I-7 IIF 名古屋港タンクターミナル ( 底地 ) 1, , % 2, % 4.7% 6.3% 0.1ホ イント 0.0ホ イント 0.1ホ イント I-8 IIF 品川 ITソリューションセンター 7, , % 7, % 4.2% 4.7% 0.1ホ イント 0.1ホ イント 0.1ホ イント I-9 IIF 東松山ガスタンクメンテナンスセンター ( 底地 ) % % ホ イント - インフラ施設 合計 ポートフォリオ合計 82,943 +4,288 87, % 87, , , ,123 +1, % 286,807 ( 注 1) 期末算定価額 直接還元法還元利回り DCF 法最終還元利回りは 不動産鑑定士による 2018 年 1 月 31 日を価格時点とする鑑定評価書又は調査報告書に基づき記載しています 24

26 継続鑑定の状況 3 ( 第 22 期新規取得 ( 予定 ) 資産に係る鑑定評価 ) 第 22 期新規取得 ( 予定 ) 資産に係る鑑定評価の状況 物件 番号 物件名称 取得価額 ( 百万円 ) ( 注 1) 算定価額 ( 百万円 ) 含み益想定額 ( 百万円 ) 直接還元法 還元利回り ( 注 1) DCF 法 割引率 DCF 法 最終還元利回り ( 注 1)( 注 2) 価格時点 L-34 IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅰ( 注 3)( 注 4) 2,055 2, % 4.2% 4.6% 2018 年 1 月 1 日 L-35 IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅱ( 注 3)( 注 5) 3,593 3, % 4.2% 4.6% 2018 年 1 月 1 日 L-35 IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅱ 増築棟 ( 注 5) 1,135 1, % 4.2% 4.6% 2018 年 1 月 1 日 L-36 IIF 板橋ロジスティクスセンター ( 注 3)( 注 6) % 3.9% 4.4% 2018 年 1 月 1 日 L-39 IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅰ ( 注 7)( 注 8) 3,025 3, % 4.4% 4.5% 2018 年 1 月 1 日 L-40 IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅱ ( 注 7)( 注 9) % 4.5% 4.6% 2018 年 1 月 1 日 L-42 IIF 札幌ロジスティクスセンター 2,480 2, % 4.8% 5.2% 2018 年 1 月 1 日 L-43 IIF 常陸那珂港ロジスティクスセンター ( 底地 ) 1,145 1, % 4.5% 年 1 月 1 日 L-44 IIF 郡山ロジスティクスセンター 2,585 3, % 8 年度まで 5.6% 9 年度以降 5.7% 5.8% 2018 年 1 月 1 日 L-45 IIF 神戸西ロジスティクスセンター ( 底地 ) 1,960 2, 年度まで 4.5% 16 年度以降 20 年度まで 4.6% 復帰価格割引率 4.7% 年 1 月 1 日 物流施設合計 19,299 21,099 +1,799 F-13 IIF 広島マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) 1,608 1, % 年 1 月 1 日 F-14 IIF 戸塚マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) 2,300 2, % 4.6% 年 1 月 1 日 F-15 IIF 厚木マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) 4,940 5, % 5.0% 年 1 月 1 日 工場 研究開発施設等合計 8,848 9, 新規取得物件合計 28,147 30,679 +2,531 ( 注 1) 期末算定価額 直接還元法還元利回り DCF 法最終還元利回りは 不動産鑑定士による 2018 年 1 月 1 日を価格時点とする鑑定評価書又は調査報告書に基づき記載しています ( 注 2)IIF 常陸那珂港ロジスティクスセンター ( 底地 ) IIF 神戸西ロジスティクスセンター ( 底地 ) IIF 広島マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) IIF 戸塚マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) 及び IIF 厚木マニュファクチュアリングセンター ( 底地 ) に関しては 借地期間終了後に事業用定期借地権設定契約等に基づき 更地復帰を想定しているため最終還元利回りは採用していません ( 注 3)IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅰ Ⅱ 及び IIF 板橋ロジスティクスセンターの期末算定価額については 信託受益権の準共有持分 40% に対する評価額を記載しています ( 注 4)IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅰ の 物件全体の算定価額は 5,280 百万円 ( 価格時点 :2018 年 1 月 1 日 ) になります ( 注 5)IIF 福岡箱崎ロジスティクスセンター Ⅱ の 増築棟を含む物件全体の算定価額は 10,900 百万円 ( 価格時点 :2018 年 1 月 1 日 ) になります ( 注 6)IIF 板橋ロジスティクスセンターの 物件全体の算定価額は 1,890 百万円 ( 価格時点 :2018 年 1 月 1 日 ) になります ( 注 7)IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅰ 及び Ⅱ の期末算定価額については 信託受益権の準共有持分 25% に対する評価額を記載しています ( 注 8)IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅰ の 物件全体の算定価額は 13,900 百万円 ( 価格時点 :2018 年 1 月 1 日 ) になります ( 注 9)IIF 大阪住之江ロジスティクスセンター Ⅱ の 物件全体の算定価額は 2,730 百万円 ( 価格時点 :2018 年 1 月 1 日 ) になります 第 22 期新規取得 ( 予定 ) 資産取得後のポートフォリオ全体の鑑定評価 アセットカテゴリー 鑑定評価額 ( 百万円 ) 物流 176,794 工場 研究開発 55,170 インフラ 87,232 ポートフォリオ合計 319,196 25

27 各物件の収益状況 1 勘定科目 L1( 東雲 ) L4( 野田 ) L5( 新砂 ) L6( 厚木 ) L7( 越谷 ) L8( 西宮 ) L9( 習志野 ) L10( 習志野 II) L11( 厚木 II) L12( 横浜都筑 ) 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 運用日数 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 賃料 その他 収益計 公租公課 建物管理委託費 0 0 非開示 非開示 0 0 非開示 非開示 0 0 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 修繕費 保険料 信託報酬 その他 費用計 NOI 減価償却費 不動産賃貸事業利益 期末預り敷金 保証金 1,299 1,299 非開示非開示 非開示非開示 非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示 ( 百万円 ) 勘定科目 [1013] [1014] [1015] [1016] [1017] [1018] [1019] [1020] [1021] [1022] L13( さいたま ) L14( 名古屋 ) L15( 厚木 Ⅲ) L16( 川口 ) L17( 神戸 ) L18( 東大阪 ) L19( 柏 ) L20( 三郷 ) L21( 入間 ) L22( 鳥栖 ) 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 運用日数 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 賃料 その他 0 0 収益計 公租公課 3 3 建物管理委託費 0 0 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 修繕費 1 0 保険料 信託報酬 0 1 その他 1 1 費用計 6 6 NOI 減価償却費 不動産賃貸事業利益 期末預り敷金 保証金 非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示 勘定科目 [1023] [1024] [1025] [1026] [1027] [1028] [1029] [1030] [1031] [1032] L23( 印西 ) L24( 盛岡 ) L25( 広島 ) L26( 泉大津 ) L27( 泉佐野 ) L28( 京田辺 ) L29( 福岡古賀 ) L30( 福岡東 ) L31( 大阪此花 ) L32( 加須 ) 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 運用日数 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 賃料その他収益計公租公課建物管理委託費修繕費保険料 信託報酬その他費用計 NOI 非開示 43 非開示 37 非開示 44 非開示 37 非開示 142 非開示 120 非開示 131 非開示 111 非開示 34 非開示 29 非開示 206 非開示 175 非開示 32 非開示 27 非開示 64 非開示 51 非開示 238 非開示 225 非開示 82 非開示 66 減価償却費 不動産賃貸事業利益 期末預り敷金 保証金非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示 26

28 各物件の収益状況 2 勘定科目 L33( 羽村 ) L34( 福岡箱崎 Ⅰ) L35( 福岡箱崎 Ⅱ) L36( 板橋 ) L37( 仙台大和 ) L38( 太田 ) L39( 大阪住之江 Ⅰ) L40( 大阪住之江 Ⅱ) L41( 盛岡 Ⅱ) F1( 戸塚 ) 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 運用日数 212 日 184 日 162 日 184 日 162 日 184 日 162 日 184 日 161 日 184 日 161 日 184 日 133 日 184 日 133 日 184 日 92 日 184 日 212 日 184 日 賃料 その他 0 0 収益計 公租公課 建物管理委託費 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 - - 修繕費 - - 保険料 信託報酬 0 0 その他 0 0 費用計 NOI 減価償却費 不動産賃貸事業利益 ( 百万円 ) 期末預り敷金 保証金非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示 [2002] [2003] [2005] [2006] [2007] [2008] [2009] [2010] [2011] [2012] 勘定科目 F2( 横浜都筑 ) F3( 三鷹 ) F5( 蒲田 ) F6( 川崎 ) F7( 相模原 ) F8( 横浜新山下 ) F9( 掛川 ) F10( 浦安 ) F11( 横須賀 ) F12( 湘南 ) 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 運用日数 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 162 日 184 日 162 日 184 日 賃料 その他 収益計 公租公課 建物管理委託費 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 修繕費 保険料 信託報酬 その他 費用計 NOI 減価償却費 不動産賃貸事業利益 期末預り敷金 保証金 非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示 [3001] [3002] [3003] [3004] [3005] [3006] [3007] [3008] [3009] 第 20 期第 21 期 I1( 神戸 ) I2( 羽田 ) I3( 座間 ) I4( 品川 ) I5( 大阪豊中 ) I6( 大阪南港 ) I7( 名古屋港 ) I8( 品川 ITSC) I9( 東松山 ) 勘定科目実績実績 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 第 20 期 第 21 期 運用日数 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 212 日 184 日 賃料 ,613 1,406 9,617 8,588 その他 収益計 ,630 1,421 10,054 8,976 公租公課 建物管理委託費 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 修繕費 保険料 信託報酬 その他 費用計 ,778 1,713 NOI , ,276 7,262 減価償却費 ,442 1,263 不動産賃貸事業利益 ,833 5,999 期末預り敷金 保証金 2,155 2, 非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示非開示 10,112 10,235 27

29 有利子負債の状況 1(2018 年 3 月 30 日時点 ) 主要指標の状況 ( 注 1) 平均借入期間 固定比率 9.3 年 100.0% 平均適用金利 ( 注 2) 長期発行体格付 (JCR) 0.95% AA ( 安定的 ) 返済期限の分散状況 ( 百万円 ) 25,000 20,000 15,000 長期借入金 投資法人債 コミットメントライン未使用枠 200 億円 10,000 5, ,000 9,500 10,000 5,500 7,200 8,300 10,150 10,100 9,950 5,000 8,200 7,700 4,000 3,900 4,000 4,200 5,000 6,000 2,000 3,000 4,100 3,300 3,800 4,900 第 22 期第 23 期第 24 期第 25 期第 26 期第 27 期第 28 期第 29 期第 30 期第 31 期第 32 期第 33 期第 34 期第 35 期第 36 期第 37 期第 38 期第 39 期第 40 期第 41 期第 42 期第 43 期第 44 期第 45 期第 46 期第 47 期 7 月 1 月 7 月 1 月 7 月 1 月 7 月 1 月 7 月 1 月 7 月 1 月 7 月 1 月 7 月 1 月 7 月 1 月 7 月 1 月 7 月 1 月 7 月 1 月 7 月 1 月 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 ( 注 1) 2018 年 3 月 30 日において存在する有利子負債について記載しています ( 注 2) 2018 年 1 月 29 日時点の各種数値に基づく試算値です 実際の適用利率は 2018 年 2 月 20 日に締結された金銭消費貸借契約に基づき 借入実行予定日までに決定されるため 上記の平均適用金利は実際の適用金利とは異なる可能性があります 28

30 有利子負債の状況 2(2018 年 3 月 30 日時点 ) 有利子負債明細 残高 ( 注 1)( 注 2) 適用利率区分残存年数 ( 百万円 ) 調達日 ( 注 3) 返済期限固定 / 変動借入期間 ( 注 5) 調達先内訳合計 (%) 株式会社日本政策投資銀行 1,000 1, 年 3 月 29 日固定 12 年 6.0 年 区分調達先株式会社三菱東京 UFJ 銀行 残高 ( 注 1)( 注 2) ( 百万円 ) 調達日内訳合計 376 適用利率 ( 注 3) (%) 返済期限固定 / 変動借入期間 残存年数 ( 注 5) 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 1,000 1, 年 3 月 30 日固定 ( 注 4) 10 年 4.0 年 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 348 1, 年 3 月 13 日 年 3 月 13 日固定 ( 注 4) 12 年 8.0 年 株式会社三井住友銀行 年 3 月 31 日固定 ( 注 4) 10 年 4.0 年 三井住友信託銀行株式会社 276 株式会社日本政策投資銀行 2,000 2, 年 3 月 29 日固定 10 年 4.0 年 株式会社日本政策投資銀行 1,000 1, 年 3 月 13 日 年 3 月 13 日固定 12 年 8.0 年 長期借入金 株式会社みずほ銀行 1,500 1, 年 3 月 30 日 年 3 月 31 日 固定 ( 注 4) 8 年 2.0 年 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 565 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 520 1, 年 3 月 29 日 固定 ( 注 4) 7 年 1.0 年 三井住友信託銀行株式会社 415 株式会社三井住友銀行 1,500 1, 年 3 月 29 日 固定 ( 注 4) 7 年 1.0 年 日本生命保険相互会社 1,000 1, 年 6 月 30 日 固定 8 年 2.3 年 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 年 6 月 29 日 年 6 月 28 日 固定 ( 注 4) 7 年 1.2 年 株式会社三井住友銀行 年 6 月 28 日 固定 ( 注 4) 7 年 1.2 年 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 2,274 2, 年 9 月 30 日 固定 ( 注 4) 7 年 1.5 年 2012 年 9 月 28 日 株式会社三井住友銀行 1,626 1, 年 9 月 30 日 固定 ( 注 4) 7 年 1.5 年 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 1,000 1, 年 2 月 6 日 固定 10 年 4.9 年 株式会社三菱東京 UFJ 銀行三菱 UFJ 信託銀行株式会社三井住友信託銀行株式会社株式会社三井住友銀行 1,316 1, , 年 2 月 6 日 2023 年 2 月 6 日 固定 ( 注 4) 固定 ( 注 4) 10 年 10 年 4.9 年 4.9 年 日本生命保険相互会社 年 2 月 6 日 固定 10 年 4.9 年 株式会社みずほ銀行 1,000 1, 年 2 月 6 日 年 2 月 6 日 固定 ( 注 4) 10 年 4.9 年 株式会社新生銀行 年 2 月 6 日 固定 ( 注 4) 10 年 4.9 年 株式会社三菱東京 UFJ 銀行三菱 UFJ 信託銀行株式会社三井住友信託銀行株式会社株式会社三井住友銀行 年 2 月 4 日 2022 年 2 月 4 日 固定 ( 注 4) 固定 ( 注 4) 9 年 9 年 3.9 年 3.9 年 株式会社日本政策投資銀行 1,000 1, 年 2 月 5 日 固定 12 年 6.9 年 三井住友信託銀行株式会社 2,500 2, 年 6 月 28 日 年 6 月 30 日 固定 ( 注 4) 10 年 5.3 年 野村信託銀行株式会社株式会社りそな銀行 , 年 6 月 30 日 固定 ( 注 4) 7 年 2.3 年 株式会社山口銀行 年 6 月 28 日 日本生命保険相互会社 2,000 2, 年 6 月 28 日 固定 11 年 6.3 年 株式会社みずほ銀行 1,500 1, 年 6 月 30 日 固定 ( 注 4) 9 年 4.3 年 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 3,900 7, 年 10 月 18 日 年 10 月 18 日 固定 ( 注 4) 10 年 5.6 年 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 3,600 株式会社三井住友銀行 2,000 2, 年 12 月 30 日 年 12 月 29 日 固定 ( 注 4) 10 年 5.8 年 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 年 8 月 6 日 固定 10.5 年 6.4 年 株式会社三井住友銀行 年 2 月 6 日 固定 ( 注 4) 10 年 5.9 年 株式会社山口銀行 年 8 月 4 日 固定 9.5 年 5.4 年 株式会社西日本シティ銀行 年 2 月 6 日 年 8 月 5 日 固定 ( 注 4) 8.5 年 4.4 年 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 451 長期借入金 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 1,350 1, 年 3 月 16 日 年 3 月 14 日 固定 10 年 7.0 年 株式会社新生銀行 年 3 月 16 日 年 3 月 14 日 固定 ( 注 4) 10 年 7.0 年 みずほ信託銀行株式会社 年 3 月 16 日 年 3 月 14 日 固定 ( 注 4) 10 年 7.0 年 株式会社三菱東京 UFJ 銀行三菱 UFJ 信託銀行株式会社三井住友信託銀行株式会社 1,334 1, , 年 3 月 16 日 年 9 月 13 日 固定 ( 注 4) 9.5 年 6.5 年 株式会社中国銀行 年 3 月 16 日 年 9 月 15 日 固定 ( 注 4) 7.5 年 4.5 年 株式会社日本政策投資銀行 1,000 1, 年 3 月 31 日 年 3 月 31 日 固定 12 年 9.0 年 明治安田生命保険相互会社 年 3 月 31 日 年 3 月 31 日 固定 11 年 8.0 年 三井住友信託銀行株式会社 1,500 1, 年 3 月 31 日 年 3 月 31 日 固定 10 年 7.0 年 株式会社三菱東京 UFJ 銀行三菱 UFJ 信託銀行株式会社三井住友信託銀行株式会社 , 年 3 月 31 日 年 9 月 30 日 固定 ( 注 4) 9.5 年 6.5 年 株式会社みずほ銀行 年 4 月 15 日 年 3 月 31 日 固定 ( 注 4) 10 年 8.0 年 株式会社福岡銀行 年 4 月 15 日 年 3 月 31 日 固定 10 年 8.0 年 株式会社三菱東京 UFJ 銀行株式会社三菱東京 UFJ 銀行株式会社三菱東京 UFJ 銀行三菱 UFJ 信託銀行株式会社三井住友信託銀行株式会社株式会社三菱東京 UFJ 銀行三菱 UFJ 信託銀行株式会社三井住友信託銀行株式会社株式会社三井住友銀行株式会社三菱東京 UFJ 銀行三菱 UFJ 信託銀行株式会社三井住友信託銀行株式会社 2,000 2, 年 8 月 31 日 年 8 月 31 日 固定 10 年 8.4 年 1,600 1, 年 2 月 17 日 年 8 月 15 日 固定 8.5 年 7.4 年 1,129 1, ,693 1,561 1,244 1,500 3,000 4,500 1, 年 3 月 6 日 2017 年 3 月 6 日 2017 年 3 月 6 日 年 9 月 4 日 2026 年 3 月 6 日 2025 年 3 月 6 日 固定固定固定 9.5 年 9 年 8 年 8.4 年 7.9 年 6.9 年 1,090 1, , 年 3 月 17 日 年 9 月 17 日 固定 8.5 年 7.5 年 株式会社日本政策投資銀行 1,000 1, 年 3 月 17 日 年 3 月 16 日 固定 12 年 11.0 年 株式会社みずほ銀行 1,000 1, 年 3 月 17 日 年 3 月 17 日 固定 10 年 9.0 年 株式会社福岡銀行 1,000 1, 年 3 月 17 日 年 3 月 17 日 固定 10 年 9.0 年 みずほ信託銀行株式会社 1,000 1, 年 3 月 17 日 年 3 月 17 日 固定 10 年 9.0 年 株式会社西日本シティ銀行 1,000 1, 年 3 月 17 日 年 3 月 17 日 固定 10 年 9.0 年 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 1,000 1, 年 3 月 17 日 年 3 月 17 日 固定 9 年 8.0 年 株式会社三井住友銀行 1,500 1, 年 3 月 17 日 年 3 月 17 日 固定 8 年 7.0 年 農林中央金庫 1,000 1, 年 3 月 17 日 年 3 月 17 日 固定 8 年 7.0 年 株式会社三菱東京 UFJ 銀行三菱 UFJ 信託銀行株式会社三井住友信託銀行株式会社 2,105 1,948 1,545 5, 年 3 月 31 日 年 9 月 30 日 固定 8.5 年 7.5 年 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 417 1, 年 2 月 4 日固定 ( 注 4) 8 年 3.9 年 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 1,000 1, 年 3 月 31 日 年 3 月 31 日固定 10 年 9.0 年 三井住友信託銀行株式会社 331 株式会社三井住友銀行 年 3 月 31 日 年 3 月 31 日固定 8 年 7.0 年 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 601 株式会社新生銀行 1,000 1, 年 3 月 31 日 年 3 月 31 日固定 10 年 9.0 年 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 556 1, 年 3 月 13 日 年 3 月 13 日固定 ( 注 4) 10 年 6.0 年 株式会社日本政策投資銀行 1,300 1, 年 3 月 31 日 年 3 月 30 日固定 12 年 11.0 年 三井住友信託銀行株式会社 441 株式会社みずほ銀行 1,200 1, 年 3 月 31 日 年 3 月 31 日固定 10 年 9.0 年 ( 注 1)2018 年 3 月 30 日時点の残高に基づき記載しています ( 注 2) 百万円未満は切捨てて算出しております ( 注 3) 適用利率は 2018 年 3 月 14 日現在に適用されている金利に基づき表示しています ( 注 4) 金利スワップ契約を締結し 金利の固定化を図っております ( 注 5) 残存年数は 2018 年 3 月 30 日を基準として算出しています 平均は各有利子負債の残存年数を残高で加重平均して算出しています ( 注 6) 長期借入金には 1 年内返済予定の長期借入金を含みます 29

31 有利子負債の状況 3(2018 年 3 月 30 日時点 ) 長 期 借 入 金 有利子負債明細 区 分 調達先 内訳 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 1,462 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 1,329 三井住友信託銀行株式会社 1,009 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 1,539 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 1,399 三井住友信託銀行株式会社 1,062 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 1,462 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 1,329 三井住友信託銀行株式会社 1,009 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 1,090 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 1,009 三井住友信託銀行株式会社 800 合計 株式会社みずほ銀行 年 2 月 1 日 年 2 月 1 日固定 10 年 9.9 年 三井住友信託銀行株式会社 100 株式会社かんぽ生命保険 2,300 株式会社日本政策投資銀行 2,500 2, 年 2 月 27 日 年 8 月 31 日固定 10.5 年 10.4 年 株式会社日本政策投資銀行 2,500 2, 年 2 月 27 日 年 2 月 28 日固定 12 年 11.9 年 株式会社日本政策投資銀行 年 3 月 7 日 年 9 月 7 日固定 10.5 年 10.5 年 株式会社三井住友銀行 年 3 月 7 日 年 9 月 7 日固定 9.5 年 9.4 年 株式会社みずほ銀行 年 3 月 7 日 年 3 月 7 日固定 10 年 9.9 年 みずほ信託銀行株式会社 1,100 1, 年 3 月 7 日 年 3 月 7 日固定 10 年 9.9 年 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 940 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 870 三井住友信託銀行株式会社 690 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 1,880 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 1,740 三井住友信託銀行株式会社 1,380 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 376 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 348 三井住友信託銀行株式会社 276 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 413 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 382 三井住友信託銀行株式会社 303 株式会社三菱東京 UFJ 銀行 225 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 208 三井住友信託銀行株式会社 165 残高 ( 注 1)( 注 2) ( 百万円 ) 調達日 3,800 4,000 3,800 2,900 2,400 適用利率 2021 年 9 月 9 日固定 3.5 年 3.5 年 5, 年 3 月 9 日 年 3 月 9 日固定 10 年 10.0 年 1, 年 3 月 9 日 年 3 月 9 日固定 11 年 11.0 年 1, 年 3 月 30 日未定 2021 年 9 月 30 日固定 3.5 年 3.5 年 年 3 月 30 日未定 2027 年 9 月 30 日固定 9.5 年 9.5 年 株式会社日本政策投資銀行 1,200 1, 年 3 月 30 日未定 2028 年 9 月 29 日固定 10.5 年 10.5 年 株式会社三井住友銀行 1,000 1, 年 3 月 30 日未定 2021 年 9 月 30 日固定 3.5 年 3.5 年 株式会社三井住友銀行 年 3 月 30 日未定 2027 年 9 月 30 日固定 9.5 年 9.5 年 株式会社みずほ銀行 年 3 月 30 日未定 2028 年 3 月 31 日固定 10 年 10.0 年 第 2 回無担保投資法人債 5,000 5, 年 12 月 27 日 年 12 月 27 日固定 10 年 4.8 年投資第 3 回無担保投資法人債 2,000 2, 年 6 月 26 日 年 6 月 26 日固定 10 年 6.2 年法人債第 4 回無担保投資法人債 3,000 3, 年 12 月 26 日 年 12 月 25 日固定 10 年 8.7 年 合計 / 平均 144, ,800 未定 9.3 年 6.8 年 ( 注 3) (%) 返済期限 2017 年 9 月 29 日 年 9 月 30 日 2017 年 9 月 29 日 年 9 月 30 日 2017 年 9 月 29 日 年 9 月 28 日 固定 / 変動 借入期間 残存年数 ( 注 5) 固定 5 年 4.5 年 固定 10 年 9.5 年 固定 12 年 11.5 年 2018 年 2 月 1 日 年 8 月 1 日固定 6.5 年 6.3 年 2018 年 2 月 1 日 年 2 月 1 日固定 12 年 11.9 年 2, 年 3 月 9 日 中国銀行明治安田生命 0.5% 0.6% 農林中金 0.7% 山口銀行 0.7% 西日本シティ銀行 1.0% 福岡銀行 1.2% かんぽ生命 1.6% 新生銀行 1.6% みずほ信託 2.0% 日本生命保険 2.4% レンダーフォーメーション 野村信託銀行りそな銀行 0.3% 0.3% 投資法人債 6.9% 三菱東京 UFJ 銀行 24.9% みずほ銀行 5.9% 三井住友銀行 9.4% 三菱 UFJ 信託銀行 16.3% 日本政策投資銀行 10.3% 三井住友信託銀行 13.2% ( 注 1)2018 年 3 月 30 日時点の残高に基づき記載しています ( 注 2) 百万円未満は切捨てて算出しております ( 注 3) 適用利率は 2018 年 3 月 14 日現在に適用されている金利に基づき表示しています ( 注 4) 金利スワップ契約を締結し 金利の固定化を図っております ( 注 5) 残存年数は 2018 年 3 月 30 日を基準として算出しています 平均は各有利子負債の残存年数を残高で加重平均して算出しています ( 注 6) 長期借入金には 1 年内返済予定の長期借入金を含みます 30

32 競合の少ない大きな成長ポテンシャル 公的 民間セクターが保有する不動産は大きなマーケットポテンシャルを有する 約 2,510 兆円 ( 注 1) 日本の不動産 約 580 兆円 ( 注 1) 約 435 兆円 ( 注 2) 国 地方等の公的セクターが保有する不動産 民間企業が保有する不動産 約 208 兆円 収益不動産 約 34.8 兆円 ( 注 3) 証券化された不動産 約 16.6 兆円 ( 注 4) J-REIT J-REIT ( 注 1) 内閣府 国民経済計算 ( 平成 28 年確報 ) ( 注 2) 国土交通省 平成 25 年法人土地 建物基本調査 ( 注 3) J-REIT 私募 REIT の保有不動産総額 ( 取得価格ベース ) に私募ファンドの市場規模を加算しています 出所は 一般社団法人不動産証券化協会 ARES J-REIT REPORT (2018 年 2 月 ) 及び株式会社三井住友トラスト基礎研究所 不動産私募ファンドに関する実態調査 2017 年 7 月 ( 注 4) 一般社団法人不動産証券化協会 ARES J-REIT REPORT (2018 年 2 月 ) 31

33 工場投資のポテンシャル 継続的な取り組みにより工場の開拓を実現 膨大なポテンシャルを持つ工場マーケットの開拓を目指す膨大な市場が潜在する工場資産における証券化の始まり 精密機器 飲料 食料品 金属製品 電子部品 民間企業が保有する工場 倉庫 ( 注 ) パルプ 紙 約 64 兆円 繊維工業 ゴム製品 印刷 内訳 ( 建物 ) 工場 12.8 兆円 倉庫 4.6 兆円 ( 土地 ) 工場 倉庫 47 兆円 石油 石炭 木材 セメント 化学工業 非鉄金属 電気機械 幅広いネットワークを活かした CRE 提案により潜在する膨大な市場の開拓を目指す スポンサー ( 三菱商事 ) の事業ネットワーク 蓄積した IIF 独自のネットワーク 国内外 200 拠点以上 1,200 社を超える連結対象会社をもって事業を展開 あらゆる業種における事業ネットワークを活用 ( 注 ) 出所 : 国土交通省 平成 25 年法人 土地建物基本調査 2007 年上場以来取り組む CRE 提案活動の中で蓄積したネットワーク 公共を含む幅広い業界との実績による信頼の確立 32

34 工場立地について 製造品出荷額等上位 10 都道府県工場立地件数上位 10 都道府県 愛知 神奈川 大阪 静岡 兵庫 埼玉 千葉 茨城 三重 広島 日本における産業立地は三大都市圏周辺及び東海エリアに集積 兆円 16.7 兆円 16.4 兆円 15.4 兆円 12.8 兆円 12.7 兆円 12.0 兆円 10.9 兆円 10.3 兆円 46.0 兆円 2016 年における工場立地件数は 東海エリアで多い 静岡 愛知 群馬 兵庫 宮城 岐阜 茨城 新潟 長野 埼玉 件 40 件 39 件 35 件 32 件 ( 出所 ) 平成 28 年経済センサス - 活動調査 ( 経済産業省 ) ( 出所 ) 平成 28 年工場立地動向調査 ( 経済産業省 ) ( 注 ) 製造品出荷額等とは 1 年間 (1~12 月 ) における製造品出荷額 加工賃収入額 その他収入額及び製造工程からでたくず及び廃物の出荷額の合計であり 消費税等内国消費税額を含んだ額をいいます 47 件 56 件 55 件 66 件 ( 注 ) 工場立地件数とは 製造業 ガス業 熱供給業の用に供する工場又は研究所を建設する目的をもって 1,000 平方メートル以上の用地 ( 埋立予定地を含む ) を取得 ( 借地を含む ) した件数をいいます 74 件 立地地点選定理由 本社 他の自社工場への近接性 地価 工業団地である 市場への近接性 国 地方自治体の助成 関連企業への近接性 周辺環境からの制約が少ない 人材 労働力の確保 高速道路を利用できる 地方自治体の誠意 積極性 迅速性 原材料等の入手の便 流通業 対事業所サービス業への近接性 経営者等の個人的つながり 工業用水の確保 空港 湾岸 鉄道等を利用できる 他企業との共同立地 学術研究機関の充実 ( 産学共同等 ) その他 海外と比較しての国内立地選定理由 良質な労働力の確保 原材料等の入手の便 市場への近接性 関連企業への近接性 国 県 市 町 村の助成 協力 政情 治安の安定 産業基盤が整備されている 対事業所サービス業の充実 学術研究機関の充実 ( 産学共同等 ) 流通機構が整備されている 知的財産権の保護への配慮 その他 281 件 170 件 165 件 105 件 121 件 93 件 124 件 124 件 126 件 88 件 72 件 22 件 32 件 23 件 15 件 7 件 8 件 106 件 8 件 9 件 12 件 5 件 10 件 6 件 4 件 0 件 2 件 2 件 0 件 5 件 ( 出所 ) 平成 28 年工場立地動向調査 ( 経済産業省 ) ( 注 ) 海外と比較しての国内立地選定理由 については 海外立地を検討し最終的に国内での立地を選択した企業 32 社の回答を集計 33

35 CRE ニーズ開拓のポテンシャル 1 社会的な背景から資本効率向上ニーズの増加が見込まれる 日本企業の ROE が世界的に見ても低水準であることや 投資家と企業の ROE に対する意識のギャップ等を背景に 企業に対して資本効率の向上を求める潮流が高まっており この潮流を捉えた CRE 提案の推進により更なる取得ポテンシャルの開拓を目指す GPIF の運用改革 JPX 日経インデックス 400(JPX400) 創設 ベンチマークとしての 3 年平均 ROE 3 年累積営業利益 独立した社外取締役の選任 IFRS 採用等を加味して採用銘柄を決定 ベンチマークとしての JPX400 の採用及び日本版スチュワードシップ コードの受入れにより ROE を意識した銘柄選定を実施 世界最大規模の運用資産を有する投資家資金の流入 日本版スチュワードシップ コード策定 ベンチマークとしての機関投資家が投資先企業との対話を通じて企業価値及び資本効率の向上を促すべき旨を原則として策定 ( 計 221 機関投資家が受入れ ) ( 注 1) 採用銘柄の入替による緊張感 一層高まる ROE 重視の潮流 対話により資本効率向上を促進 数値目標提示の必要性 ROE5% を最低水準とする圧力 コーポレートガバナンス コード ( 注 2) の適用開始 ISS 議決権助言方針改定 2015 年 6 月 1 日から上場企業に適用開始となり 経営戦略 経営計画の策定 公表において 収益力 資本効率等に関する目標を提示し 実現への経営資源配分等に言及する必要性 過去 5 期の平均 ROE が 5% を下回り かつ改善傾向にない企業の取締役選任議案に対して反対を推奨 (2015 年 2 月より施行 ) ( 注 3) 資本効率に対する意識の高まりを捉えた CRE 提案により ポテンシャルの開拓を目指す ( 注 1) 2014 年 2 月金融庁 日本版スチュワードシップ コードに関する有識者検討会 にて策定し 2017 年 5 月に改訂 受入れ機関投資家数は 2018 年 2 月 19 日時点 ( 注 2) コーポレート ガバナンス コード とは 株式会社東京証券取引所が策定し 2015 年 6 月から適用されている 上場企業がコーポレート ガバナンス ( 企業統治 ) において遵守すべき事項を規定した行動規範をいいます ( 注 3) ただし 直近期の ROE が 5% 以上の場合を除きます 34

36 CRE ニーズ開拓のポテンシャル 2 経営目標として重視することが望ましい指標 ROE ROA 売上高利益率売上高 売上高の伸び率利益額 利益の伸び率市場占有率 EVA ROIC FCF 配当性向 DOE 配当総額 /DPU 総還元性向配当利回り自己資本比率 DEレシオ資本コストその他 % 80% 中長期的に望ましい ROE 水準 % 60.8% 64.3% ( 企業が重視する指標 ) ( 投資家が重視する指標 ) 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% % 日本企業の ROE 分布 171 資本市場からの CRE への期待は高まっている % 3.5% 0.2% 4.1% 8.9% 34.9% 3.3% 7.8% 7.8% 1.1% 20.3% 14.6% 0.2% 27.9% % 29.0% 16.1% 31.2% 17.2% 11.8% 39.8% 29.0% 40.9% 8.6% 5.4% 39.8% 7.5% 9.7% 8.6% 31.2% 4.3% 16% 以上 2.2% 14% 以上 16% 未満 7.5% 12% 以上 14% 未満 7.5% 10% 以上 12% 未満 36.6% 8% 以上 10% 未満 22.6% 6% 以上 8% 未満 2.2% 6% 未満 1.1% 赤字 ( 左 )/ 水準にこだわらない ( 右 ) 16.1% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% ( 出所 ) 一般社団法人生命保険協会 2016 年度生命保険協会調査株式価値向上に向けた取り組みについて -80% 78.5% -100% 投資家の望む水準 35

37 CRE ニーズ開拓のポテンシャル 3 ソリューションプロバイダーとして増加する CRE 提案の機会を捉え 更なる外部成長を目指す 製造業におけるオフバランスの加速の可能性 不動産回転率 ( 回 )( 注 2) 高い Hewlett-Packard Co. 不動産回転率と不動産資産率の製造業トップ 20 社の国際比較 ( 注 1) 資本効率の高い欧米企業は不動産資産率が低く 不動産回転率が比較的高い傾向 Sony Corp Fujitsu Ltd. Apple Inc. Siemens AG IBM Corp. Boeing Co. ITOCHU Corp. Toshiba Corp. Mitsubishi Heavy Industries Ltd. Airbus Group SE Panasonic Corp. General Motors Co. Fuji Heavy Industries Ltd. Hitachi Ltd. Johnson & Johnson Suzuki Motor Corp. Ford Motor Co. Fiat Chrysler Automobiles NV Bayerische Motoren Werke AG Philip Morris International Inc. Microsoft Corp. Nestle Mazda Motor Corp. Denso Corp. Aisin Seiki Co. Ltd. Canon Inc. Glencore PLC Volkswagen AG Daimler AG Toyota Motor Corp. BASF SE Bridgestone Corp. General Electric Co. Honda Motor Co. Ltd. Nissan Motor Co. Ltd. JFE Holdings Inc. E. ON SE Mitsubishi Chemical Holdings Corp. Nippon Steel & Sumitomo Metal Corp. 0 低い 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 不動産資産率 ( 注 2) 低い 高い ( 出所 ) Bloomberg 会社開示資料, The 2016 IndustryWeek 1000 ( 注 1) The 2016 IndustryWeek 1000をもとに石油化学業界を除く 日本 欧米の製造業の売上高上位 20 社を抽出して作成 (2017 年 8 月 10 日時点 ) ( 注 2) 不動産回転率 = 売上高 ネット有形固定資産 不動産資産率 = ネット有形固定資産 総資産 36

38 物流施設を取り巻くマーケットの概要 1 旺盛な物流施設の需給を織り込み 期待利回りは引き続き低下傾向 通販事業の拡大等により 宅配便取扱い個数は増加傾向 物流施設 倉庫の期待利回り ( 東京 ) 宅配便取扱い個数の推移 (%) 7.5 ( 百万個 ) 月 10 月 4 月 10 月 4 月 10 月 4 月 10 月 4 月 10 月 4 月 10 月 4 月 10 月 4 月 10 月 4 月 10 月 4 月 10 月 4 月 10 月 4 月 10 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 シングルテナント型湾岸部 シングルテナント型内陸部 マルチテナント型湾岸部 マルチテナント型内陸部 ( 出所 ) 一般財団法人日本不動産研究所 不動産投資家調査 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 ( 出所 ) 国土交通省 国土交通月例経済 37

39 物流施設を取り巻くマーケットの概要 2 新規大型施設の供給により 2016 年第 3 四半期の空室率は 9.1% に上昇するも その後は低下傾向 首都圏大型マルチテナント型物流施設の空室率 新規大型施設の募集賃料がエリア全体の平均募集賃料の押上げ要因 首都圏各エリアの平均募集賃料 (%) 月 6 月 9 月 12 3 月 6 月 9 月 12 3 月 6 月 9 月 12 3 月 6 月 9 月 12 3 月 6 月 9 月 12 3 月 6 月 9 月 12 月 月 月 月 月 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 * 首都圏 ( 東京都 神奈川県 千葉県及び埼玉県 ) における延床面積 10,000 坪以上の大型マルチテナント型物流施設 118 物件の空室率 ( 出所 ) シービーアールイー株式会社 ロジスティクスマーケットビュー ( 注 ) シービーアールイー株式会社からの提供データを基に作成 38