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そよもちやま
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1 賃貸不動産管理標準化ガイドライン賃貸不動産の適正な管理のあり方

3 はじめに賃貸不動産は貸主 ( 賃貸不動産所有者 ) にとっては資産であり借主( 消費者 ) にとっては生活の場であったり事業の要となっていますまた単に貸主と借主の関係に留まらず賃貸不動産が健全に機能していることがその地域の価値を高めることとなります賃貸不動産を的確に運営運用するためにはどのような努力が必要なのかという視点から本会は賃貸不動産管理標準化ガイドライン ( 以下標準化ガイドラインという ) を取りまとめました標準化ガイドラインでは賃貸不動産の管理に係る当事者を貸主 ( 賃貸不動産所有者 ) 借主 ( 消費者 ) 賃貸不動産管理業者サブリース事業者の四者と捉えそれぞれが適正な管理のためにどのような責任を果たさなければならないかを具体的に示しています標準化ガイドラインが業務のベースに据えられ適正に運用されれば全国の管理業者の統一的な業務遂行につながるとともに賃貸不動産管理の見える化も促進されると考えます結果として貸主や借主にとって透明性が高く適正な業務が提供され消費者保護にも資するものとなるでしょう管理業者のみが努力しても良い管理とはなりません関係する当事者全員の協力なくして良い管理は実現しないのです標準化ガイドラインがそのための一助となることを願っております文末となりましたが標準化ガイドラインの取りまとめに貴重な時間を割いて全国からお集りいただいたワーキングメンバーの皆様に謝辞を述べさせていただきますありがとうございました平成 26 年 6 月一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会会長北里厚

4 目次賃貸不動産管理標準化ガイドライン総論 1 標準化ガイドラインの目指すところ 2 2 賃貸不動産の管理の意義と役割 3 1 賃貸不動産の管理とは 3 ⑴ 建物設備等の管理 ⑵ 契約管理 ⑶ 新たな管理 ( 企画提案型管理空き家管理空室管理 ) 2 賃貸不動産の管理の意義と役割 4 ⑴ 一定のレベルを満たした管理の必要性 ⑵ 消費者保護の視点の必要性 ⑶ トラブルの未然防止の視点の必要性 ⑷ 透明かつ公正な管理の視点の必要性 ⑸ 借主への良質なサービスの提供向上の視点の必要性 ⑹ 公共の福祉と社会全体の利益の実現の視点の必要性 ⑺ 賃貸不動産の管理の意義と責務 3 賃貸不動産の管理にかかわる者が留意すべき点 7 1 貸主 ( 賃貸不動産所有者 ) 7 2 借主 ( 消費者 ) 8 3 賃貸不動産管理業者 8 4 サブリース事業者 9 各論 1 賃貸管理に携わる者全般にかかわる事項 12 2 賃貸不動産管理業者に固有の事項 17 3 サブリース事業者に固有の事項 19

5 賃貸不動産管理標準化ガイドライン賃貸不動産の適正な管理のあり方 [ 総論 ]

6 1 標準化ガイドラインの目指すところ賃貸不動産は国民生活や経済活動の基盤をなすものとしてわが国にとって極めて重要な資源のひとつである賃貸不動産が適正に管理され社会に提供されることはその不動産の資産価値を保ち賃料収入の安定につながるなど賃貸不動産所有者の利益になることはもちろんのこと利用者である消費者 ( 賃貸住宅の場合 ) や事業者 ( 貸し店舗貸し事務所等の場合 ) にとっても安全安心に賃貸不動産を利用できるという利益につながるものであるまた賃貸不動産はほかの建物や公共施設周辺環境等と一体となってひとつの地域を形成し街並み景観等をつくっておりその適正な管理は地域や社会全体にとっても有益であるところが賃貸不動産の適正な管理のあり方については法制度も含め必ずしも明確なよりどころがなく民法などの関係法令の規定をもとにそれぞれの当事者の判断に委ねられているのが実情であったそこで今般一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会 ( 通称 : 全宅管理 ) は賃貸不動産の管理に関係する者 ( 貸主借主賃貸不動産管理業者およびサブリース事業者 ) を対象としそれぞれの者が賃貸不動産の管理に際し行うべき標準的な事項を整理した賃貸不動産管理標準化ガイドラインを作成したこの標準化ガイドラインに基づく適正な管理が実現されることによりトラブルがなく安心して賃貸物件が提供し利用される関係が確立し貸主借主双方の利益が確保され賃貸不動産の価値が最大限発揮されることが期待されるところである 2

7 2 賃貸不動産の管理の意義と役割 1 賃貸不動産の管理とは ⑴ 建物設備等の管理不動産の賃貸借契約では契約で定めた目的にしたがって建物などが利用されることが基本となることから賃貸不動産をかたちづくる建物や設備等について借主の利用に支障をきたさないように維持保全されなければならない具体的には雨漏りなどの建物等に原因があるようなトラブルや電気水道等のライフライン関係のトラブル室内などに備付けの設備の不具合などがないように定期的に点検等がなされ不具合などが見つかった場合には直ちに手当てがなされる必要があるまた災害等が発生した場合にはすみやかに状況を把握し応急的な対応等が図られる必要があるこのように物件の維持保全等のために行われる建物設備の管理は賃貸不動産を管理するうえで重要な柱のひとつとなっている ⑵ 契約管理不動産の賃貸借では貸主は借主に対し物件を目的にしたがって使用させる義務を借主は貸主に対し家賃支払い義務などをそれぞれ負っているそして賃貸借契約関係はある程度の期間継続することが予定されていることから契約の段階で将来起こりうる問題等について契約書の中などでそれぞれの権利義務や問題解決等のための手続きなどを定めておくことが大切となるそして実際に建物等の不具合等の発生により修繕が必要となったり賃料の支払いが遅れたり騒音などで周囲から苦情が寄せられるなどの問題が発生したときにはすみやかに契約内容や法令に基づいて対応し本来あるべき姿に戻す必要があるこのように双方が合意をした契約内容を守って不動産賃貸借関係が存続していくようにするための一連の作業を契約管理と呼ぶことができる適切な契約管理の実施は賃貸不動産を管理するうえで重要な柱となっている ⑶ 新たな管理 ( 企画提案型管理空き家管理空室管理 ) 従前は賃貸不動産の管理といえば以上のように既にある賃貸物件についてその建物設備等の管理と契約管理とを想定することが一般的であったしかし最近は賃貸不動産市場の状況や優良な賃貸不動産に対する社会のニーズ等を踏まえより利便性の高い付加価値を有する賃貸不動産の提供等により物件の競争力を維持向上させ入居者の安全安心快適な利用環境の確保に資するようにすることが賃貸不動産の管理のひとつとして注目されている ( 企画提案型の管理 ) さらにかつて持ち家であった建物が空き家となっている場合地域の防災や防犯等で問題となっていることからその対応方策のひとつとして当該空き家を住宅要配慮者等に対する賃貸住宅として活用する動きも活発化しているところであるしかし当該空き家については建物所有者に賃貸不動産経営の経験がないケースが多いこと修繕義務の所在など契約関係について特別な取扱いが考慮される場合があることなどからその適切な管理のあり方が問われることに 3

8 なる ( いわゆる空き家管理 ) また現在空室となっている賃貸不動産についても同様に住宅確保要配慮者等の住居として積極的に活用することなどが検討されているところであるが実際にそれを可能とするためには空室物件がすみやかに入居できる状態になっていることやそのような空室物件に係る情報が整備され直ちに提供できるようになっていることが必要であるこのような観点から空室物件に係る適正な管理も今後の賃貸不動産の管理の重要な柱と考えられてきている ( いわゆる空室管理 ) このように賃貸不動産市場の動向や社会のニーズの変遷等にともない従来の枠組みでは捉えきれない様々な管理のあり方が新たに求められてきている 2 賃貸不動産の管理の意義と役割 ⑴ 一定のレベルを満たした管理の必要性不動産の賃貸借をめぐってはかつては現実に建物等を所有する者が貸主となってその不動産を賃貸借に供するという関係が基本であったまた貸し手優位の市場が長期間続くとともに法令や判例では多くの借主保護の仕組みがつくられ充実してきたことから法令上の最低限の基準があれば賃貸不動産をめぐる貸主借主双方の利益の保護は足りていたということができたしかしその後の賃貸市場の変化 ( 借り手優位の市場への変化 ) や住宅ストック等の充実社会全体の国際化などの中で賃貸不動産を取り巻く環境も大きく変わった例えば多様な賃貸借契約形態が求められたことにともない新たに定期借地借家契約制度などが創設されまた不動産ファンドの台頭や不動産の証券化等が進んだことにより不動産の賃貸借においても不特定多数の投資家を想定しなければならない場合も増えてきているさらに情報化社会の進展は賃貸不動産をめぐり当事者がもつ情報の量や質の充実をもたらし貸主借主双方の利益保護や様々なニーズに対処するためにはより高度な専門知識が求められるようになっているこのような環境の下では賃貸不動産の管理は法令や判例等の最新の取扱いを踏まえ一定のレベルが保たれたものであることが不可欠となっている ⑵ 消費者保護の視点の必要性現在では不動産賃貸借関係をとりわけ住宅賃貸借を中心に個人である借主を消費者と位置づけて消費者保護という視点で捉えようとする動きが活発化してきているまた新たな賃貸不動産が大量に供給され様々な経済情勢の変動が生じている現状では貸主が賃貸不動産経営の安定化を図るためには優良な借主に長く契約を継続してもらうというニーズが強くなり借主の立場を重視した管理のあり方が求められてきているこのような環境の下では賃貸不動産の管理は借主である消費者の利益に資するといった視点を重視したものとすることが不可欠となっている ⑶ トラブルの未然防止の視点の必要性不動産の賃貸借では万が一トラブルが生じた場合でも簡単に契約を終了することで解決を図ることができない仕組みとなっている一方で最近は当事者が多様な情報に接することができること等から問題がこじれた場合等では話し合いでの解決も困難なことが多いそこ 4

9 で最終的に法的手続きによる解決を図ることになるがこの場合にはかなりの労力やコストを覚悟せざるを得ない可能性があるのが現実であるこのような環境の下では賃貸不動産の管理はトラブルの未然防止やトラブルの早期解決といった視点を重視したものとすることが不可欠となっている ⑷ 透明かつ公正な管理の視点の必要性賃貸不動産をめぐっては建物の現在の状況これまでの修繕の履歴賃貸借契約に影響を及ぼしうるような建物等で過去にあった事故などの情報に加え家賃の収納状況クレーム処理退去の状況や更新の状況などの個々の契約関係に係る情報を適切に整備し関係者に提供することが大切となるとりわけ不動産証券化や信託方式の活用によって不特定多数の者が実質的な所有者となる場合にはそれら多数の者が正しく情報を共有できるようより透明性の高い説明と報告が求められることになるこのような環境の下では賃貸不動産の管理は関係者に対する透明性の高い説明と報告といった視点を重視したものとすることが不可欠となっている ⑸ 借主への良質なサービスの提供向上の視点の必要性国民生活のあり方や価値観の多様化にともない住まいの形態につき必ずしも持家にこだわらず良質なものであれば賃貸物件を住まいとして選択することを積極的に評価するいわゆる賃貸派が増加している傾向にあるといわれているこのような賃貸派のニーズにこたえるためには設備やサービスの面で様々な良質な付加価値をともなった賃貸物件を提供することが大切となりそれが貸主の賃貸不動産経営や借主の快適な居住環境の向上につながるところであるこのような環境の下では賃貸不動産の管理は借主のニーズを適切に把握し借主への良質なサービスの提供向上に努めるといった視点を重視したものとすることが不可欠となっている ⑹ 公共の福祉と社会全体の利益の実現の視点の必要性賃貸不動産はわが国の有用かつ限られた資源のひとつであるがその有用性はその所有者が安心して貸主の立場でその物件を賃貸市場に提供し借主が生活の拠点または経済活動の拠点として安全安心に利用できることを通じて発揮されるそして多くの賃貸不動産が既に市場にある現状では国や地方公共団体の住宅政策もストックを重視するものとなっており既にある賃貸不動産を適正に管理し有効に活用できるようにすることはそのようなわが国全体のニーズとも合致するところであるまた既にある賃貸物件が適正に管理され利用されることはその不動産のみならずその周辺のスラム化を防止し街並み景観の保持やまちづくりにも貢献することになるさらに既にあるが利用されていない不動産ストック ( 賃貸物件の空室のみならず従前は所有者が居住し現在は空き家となっている物件を含む ) を住宅要配慮者等の住居として積極的に活用することが期待されている今日においては賃貸不動産の管理の社会的意義と役割はますます多様かつ広範囲となってきているものといえようこのような環境の下では賃貸不動産の管理は賃貸借契約の当事者の利益を確保することを目指すだけではなく広く公共の福祉や社会全体の利益に資するという視点を重視したものとす 5

10 ることが不可欠となっている ⑺ 賃貸不動産の管理の意義と責務以上のように賃貸不動産の適正かつ優良な管理の実現は貸主借主双方の利益を確保しその増大に資するとともに社会全体の利益につながるものである賃貸不動産の管理の意義と役割はますます大きなものとなっており賃貸不動産に関係しその管理にかかわるすべての者はそのことを踏まえ適正かつ優良な管理の実現に努めなければならない 6

11 3 賃貸不動産の管理にかかわる者が留意すべき点賃貸不動産においては当該不動産の所有者 ( 貸主 ) と借主が契約の当事者として互いに信頼関係を保ちながら権利義務関係をつくりあげていくことを基本とするその一方で賃貸不動産市場の現状や賃貸不動産に係る契約形態の多様化などのもとで適正かつ優良な賃貸不動産の管理を実現するためには専門業者 ( 賃貸不動産管理業者サブリース事業者等 ) の積極的な関与の必要性が広く認められるところであるまた安全安心な物件の利用の実現や正しい情報の提供等に基づく紛争発生の防止などといった当事者双方の利益の実現のためには賃貸借契約締結手続きが適切に行われることが必要である賃貸借の開始に当たっては貸主自らまたは委託を受けた管理業者が入居可能な状態に物件を維持し入居条件の設定を検討する等の入居時の管理業務を行う一方で借主の斡旋や賃貸借契約の締結手続き自体は宅地建物取引業者に依頼することが一般的であり借主側も物件の紹介や契約手続きについて宅地建物取引業者を通じて対応することが一般的であるしたがって賃貸不動産の管理と宅地建物取引業者が行う仲介との間には密接な連携が図られなければならない以上のように現在では賃貸不動産の管理には様々な者が関与している賃貸不動産の適正かつ優良な管理の実現のためにはそれらの関係者すべてがそれぞれの役割と責務を適切に果たすことが必要でありとりわけ賃貸不動産の管理に直接かつ全般的にかかわる貸主借主賃貸不動産管理業者およびサブリース事業者においては次の点に留意すべきである ❶ 貸主 ( 賃貸不動産所有者 ) 賃貸不動産の貸主は不動産賃貸借契約における当事者であり賃貸不動産経営の事業者である貸主は通常自らが所有する賃貸不動産を借主の生活等の場として提供するがその際には借主が賃借の目的にしたがって利用できるようにする義務を負っている不動産をめぐっては様々な建築関連の法規があるとともにその不動産を所有利用する者の間の権利利益の調整のための民法借地借家法その他の法令があるこれらの法令は日常の管理の場面でも遵守するとともに何らかのトラブル等が発生した場合には法令等の正確な知識に基づいた対応をしなければならないまた賃貸不動産の借主は様々であり個々の契約関係にもそれぞれ個性があるのでその個性を踏まえて実際の対応に当たることが必要であるとともに借主という人やその人の感情と時にはぶつかりあうという極めて人間的な業務であることも踏まえなければならないさらに貸主は賃貸不動産がわが国の重要な資源のひとつであり消費者等の安全安心な利用や街並み景観等の形成など地域や社会全体の中で重要な役割を担っていることを踏まえて賃貸不動産経営を行う社会的責務があることにも思いを致す必要がある賃貸不動産を提供する立場にある貸主は以上のような貸主としての責務を果たすべくコンプライアンスを心がけるとともに自らが賃貸不動産経営の事業者であるとの自覚と責任をもって適正かつ優良な管理の実現を図るよう留意しなければならないまた借主優位の賃貸不動産市場の現状などを踏まえれば借主側のニーズの把握やそれに見合った物件の提供などに努める必要があることに留意しなければならない 7

12 さらに賃貸不動産の管理を賃貸不動産管理業者に委託したりサブリース事業者に賃貸する場合においても貸主は賃貸不動産経営の事業者として主体的に対応すべき立場にあることに留意する必要がある ❷ 借主 ( 消費者 ) 賃貸不動産の借主は不動産賃貸借契約における当事者である賃貸借にかかるルールは公序良俗に反したり借地借家法の強行規定に反しているなどではない限り契約で定められた内容が基本となるしたがって賃貸借契約を締結する際にはあらかじめ契約の内容を十分に確認して契約をするとともに何か問題等が生じたときは自らが合意した内容が記載されている契約書に立ち返って対応を検討することが求められていることに留意する必要があるまた借主は賃料の支払い義務だけではなく他人の所有物を有償で利用する者として賃貸物件を善良なる管理者としての注意 ( 通常の能力をもった一般の人が借主となった場合に払われるレベルの注意 ) をもって利用すべき義務を負っているさらに借主はアパート等の共同物件における他の居住者や地域社会の一員として社会生活上の基本的なルールを守る必要がある借主は自らがなした契約の内容を遵守し貸主や他の居住者近隣住民等との間で良好な関係を保ちつつ賃借不動産を利用する責務があることに留意しなければならない ❸ 賃貸不動産管理業者貸主からの委託を受けて賃貸不動産の管理を業として行う賃貸不動産管理業者は専門家プロフェッショナルの立場から適正な賃貸不動産の管理を実現することが求められているそのためには貸主が留意すべきコンプライアンスをより一層強化徹底し高度な道徳倫理や人権意識に基づく業務の実施が必要となるまた賃貸不動産はその所有者の財産であるとともに借主等の生活の場でもある万が一管理が不十分なことによって賃貸不動産で事故等が発生したり火災により焼失するような事態が生じた場合所有者の財産的損害はもとより借主等の生命や財産までもが脅かされかねない他人の貴重な生命財産を預っているという意識を確立し日々の管理や事故発生を未然に防止するための対応等に責任をもって取り組む姿勢が求められているまた賃貸不動産の管理の専門家として賃貸不動産の市場の動向や社会的ニーズ等を把握し最新の設備やサービス等に係る情報を収集し時代にあった競争力ある賃貸物件のあり方等を積極的に企画提案して貸主の賃貸不動産経営や借主の入居満足度の向上等に資することが期待される賃貸不動産管理業者は以上のような専門家プロフェッショナルの立場を踏まえ日々研鑽をつみ高度の使命感をもって業務を遂行する責務があることを自覚するとともに従業者に対する適切な研修の実施等により賃貸不動産管理業務に携わる優秀な人材の育成に努める必要があることに留意しなければならないまた貸主からの委託により賃貸住宅の家賃敷金等の受領に係る事務賃貸借契約の更新に係る事務または賃貸借契約の終了に係る事務 ( 以下これらを基幹事務という ) のうちのひとつ以上を行っている管理業者は国が行っている賃貸住宅管理業者登録制度に登録することによって一定のルールに基づき適切に管理を行っていることを広く国民に知らしめることができるところであり要件を満たす賃貸不動産管理業者は当該制度への登録を積極的に検討することが望まれる 8

13 ❹ サブリース事業者賃貸不動産の契約管理の形態のひとつとして最近はサブリースという方法がとられることがあるこれは賃貸不動産の所有者から専門の事業者がその不動産を借り上げ実際の利用者に転貸するというものでありこの場合の間に入る専門の事業者がサブリース事業者であるそしてさらにサブリース事業では既にある賃貸物件に関しオーナーからの要請に基づき管理の手法の一形態としてサブリース事業者が借り上げる形態をとる単純管理型と建築業者等が賃貸物件を建築し当該業者や関連業者が一括して借り上げ実際の入居者 ( 転借人 ) に転貸しサブリース事業者から支払われる賃料をもって賃貸不動産所有者が建築資金の返済に充てるという仕組みをとる建設受託型に分けられるいずれも法律的には転貸借関係であるが民法が想定する通常の転貸借とは異なり建物所有者とサブリース事業者の間には前者の単純管理型では管理受託関係が後者の建設受託型では共同事業者的な側面があることになるまたサブリース事業者と転借人との間はいずれの型においても通常の賃貸借契約関係となるところであるがサブリース事業者は賃貸経営管理を専門とする者としてより高度なコンプライアンスと倫理に基づき転借人と接しなければならないしたがってサブリース事業者は建物所有者との関係では管理受託関係 ( 単純管理型の場合) や共同事業者的立場 ( 建設受託型の場合 ) を踏まえた権利義務関係を構築するとともに転借人との関係では賃貸不動産の管理の専門家として通常の貸主以上の法令遵守の精神と倫理に基づく対応が求められることに留意しなければならないまた建設受託型の場合には賃貸不動産の建設とその後のサブリースとが一体となって事業計画が構築されることなどから賃貸不動産の所有者に対し当該事業計画を適切に説明するとともに借上げ賃料の見直し時期や長期修繕計画を含め原賃貸借契約に係る事前説明を適切に行う必要があることにも留意しなければならないさらに基幹事務のうちのひとつ以上を行っているサブリース事業者は国が行っている賃貸住宅管理業者登録制度に登録することによって一定のルールに基づき適切に管理を行っていることを広く国民に知らしめることができるところであり要件を満たす事業者は当該制度への登録を積極的に検討することが望まれる 9

15 賃貸不動産管理標準化ガイドライン賃貸不動産の適正な管理のあり方 [ 各論 ]

16 項目標準的な対応契約締結入居の際の対賃貸不動産管理業務マニュアル( 全宅管理発行 ) のポイント国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度の業務処理準則等を参考に項目と標準的対応の内容を記載したしたがってここに記載しているものが管理業務のすべてではなく賃貸不動産の個別性に応じ管理業務は適宜追加削除等の修正がなされるものである本ガイドラインでは賃貸不動産管理業者は管理受託契約に基づき管理をする業者を指しサブリース事業者とは別としている貸主自主管理の場合には第 1のみが賃貸不動産管理業者 ( 受託管理業者 ) の場合は第 1と第 2がサブリース事業者の場合は第 1と第 3がそれぞれ適用されることになる第 1 賃貸管理に携わる者全般にかかわる事項対象者 ; 自主管理の場合の貸主物件オーナーから管理を受託された管理業者サブリース事業者借主募集入居審査契約締結準備物件の立会い確認賃貸物件の現況や近隣の成約事例等を踏まえ契約条件を検討する借り希望者の資力等につき書面等の提出を求め氏名職業等に詐称等がないか資力に問題がないかを確認する借り希望者の情報については個人情報保護法にしたがい目的外使用第三者提供をしないようにするとともに漏えい等がないよう適切に管理をする暴力団排除条例等の内容を踏まえ借り希望者が反社会的勢力でないことを確認する人権意識を常にもち不当な入居差別は行わない物件の情報( 設備等の現況修繕の履歴過去の来歴等 ) につき媒介業者に資料提供をする定期借家の場合には事前説明書面を作成するとともに第三者に説明を授権する場合には委任状を作成する借主の入居前に借主本人の立会いのもと物件や設備の状況につき確認する修繕や原状回復の範囲の協議等に際し入居段階の状況との比較が容易にできるようあらかじめ書式を用意し写真等も添えつつ記録をしておくやむを得ない事情のもとで借主本人が立ち会えない場合には借主から授権された代理人の立会いを求めるとともに立会い時の状況等の記録を借主本人に渡して現状確認の署名等をもらう新借主への対応媒介業者との密接な連携管理の内容や実施方法等について借主に対し入居前にあらかじめ書面を交付して説明する入居後の物件や設備等の利用方法や緊急時の連絡先等を記載した入居のしおりなどを作成し借主に交付する日ごろから信頼できる宅地建物取引業者を確保しておく実際の契約締結手続きを行う宅地建物取引業者と密接に連携し賃貸借契約締結等への対応に係る各事項を適切かつ効果的に実施できるようにする 12

17 建物維持管修繕費用の負担は契約であらかじめ定めた内容にしたがう賃料滞納への対応法定点検定期巡回点検緊急時巡回点検法令の定めにしたがい定期的に法定点検を実施する法定点検の実施の際には借主にあらかじめ賃貸部分への立入りおよび点検実施につき連絡をし適切に法定点検が実施できるよう調整する建物設備外構植裁等につき定期的に巡回点検する清掃担当者や入居者から建物の不具合等の情報がもたらされた場合には当該情報を積極的に活用して修繕等の対応を検討する自然災害等が発生したあとはすみやかに建物の設備等の不具合等の有無を目視等により調査確認する必要に応じ専門業者による調査も実施し建物や設備等の安全性の確保に努める共用部分等の清掃等修繕共用部分や敷地等の清掃を定期的に実施する清掃従事者の安全の確保につき十分に配慮する修繕が必要な個所が見つかった場合にはすみやかに修繕を実施する賃料滞納者 ( 借主本人 ) への対応連帯保証人への対応家賃債務保証会社への対応契約解除等の対応使用目的変更への対応賃料改定の申出への対応滞納が発生した段階ですみやかに電話書面などにより督促を行う督促は深夜早朝には行わない強制力をともなう回収を行うときは裁判などの法的手続きによる連帯保証契約を締結する場合には連帯保証承諾書の提出等を求める賃貸借契約の更新の際には連帯保証人にも書面で保証継続の連絡をする賃料の支払いにつき借主の対応が不十分な場合にはすみやかに連帯保証人に対しても請求をする家賃債務保証会社の保証内容保証契約および保証委託契約の内容を確認して家賃債務保証会社の選択をする家賃債務保証会社による代位弁済等の実績を記録しておき保証期間が切れた後の対応 ( 契約解除等 ) の準備をしておく賃貸借契約を解除する際には契約書上の解除事由に該当することを確認するとともに当事者間の信頼関係が破壊されたと評価できることを確認する賃貸借契約を解除する際にはあらかじめ書面で催告をしそれでも債務の履行がなされないときに行う契約書に無催告解除が規定されていたとしても借主と連絡が取れない場合や反社会的勢力排除の場合以外は催告のうえ解除を行う解除通知は貸主本人の名義または代理権を授権した弁護士名義により配達証明付きの内容証明郵便で行う反社会的勢力排除条項に抵触する場合には警察と連携しながら解除手続きを行う申出内容を確認し物件への影響などを考慮して対応を判断する承諾する場合には契約条件の変更 ( 賃料の改定等 ) や承諾料等について借主と協議する無断での目的外使用の場合には直ちに是正要求をするとともに是正が図られない場合には契約解除等を検討する契約の種類契約条項を確認し申出内容が契約条項に抵触していないかを確認する申出を拒否する場合には直ちに書面で異議を述べる 13

18 賃貸条件変更等の申出への対応申出に応ずる場合には改定後の賃料額新賃料の適用開始時他の契約条件の変更の有無等につき協議をし結果を合意文書としておく賃借権の譲渡転貸の申出への対応賃借権の譲渡や転貸の申出があった場合には譲受人や転借人につき新規入居の場合と同様に関係書類の提出を求め賃借人または物件の使用者としての適性を確認する譲渡転貸を承諾する場合には譲渡等の条件や譲渡等のあとの契約条件についても協議をする譲渡転貸の承諾または拒否は書面を交付して行う転貸借の場合一定の範囲で貸主と転借人との間にも直接の権利義務関係が生じることを承諾書面中に記載する借主からの中途解約の申出への対応借主からの解約申入れがあった場合には契約条項で中途解約を認めているかを確認する中途解約条項がない場合には合意解約として扱い解約条件の協議をし合意内容を書面にする契約であらかじめ合理的な金額で設定されている中途解約違約金の定めがあればそれにしたがって違約金の請求をする貸主から中途解約をする場合の対応まず合意により解約ができないかを検討する合意解約ができない場合には正当事由が存在すると評価できるときには書面で解約申入れを検討する連帯保証人の変更の申出への対応連帯保証人変更の申出があった場合新連帯保証人候補者の借主本人との関係や資力等を勘案し承諾するか否かを検討する連帯保証人の変更に応ずる場合には旧連帯保証人との間の契約を解約し新連帯保証人との間で連帯保証契約を締結する連帯保証人の変更に応じない場合にはその旨借主に書面で通知するとともに連帯保証人に対し引き続き連帯保証人の地位にあることの確認の通知を行う借主が破産等した場合の対応借主が破産等をした場合破産管財人に連絡をしてその後の対応をすみやかに確認する破産開始決定手続き開始以後の賃料等は破産管財人に対し当初契約の支払い期日にしたがい請求をする売買相続等により貸主に変更があった場合の対応貸主の変更があった事実および今後の契約条件等につきすみやかに書面により借主に連絡する近隣地域とのトラブル近隣との良好な関係維持のための基本ルールなどを入居のしおり等に記載しあらかじめ借主に明示しておく近隣からのクレーム等があった場合には事実関係を確認のうえ是正の必要があると判断されるときには借主等に対し書面で是正を求め注意しても是正が図られない場合には解除や損害賠償等を検討する一方で根拠のないクレームの場合など是正の必要がないと判断されるときにはクレーム等を行った者に対し確認できた事実関係を説明して理解を求める設備故障水漏れ等のトラブル漏水事故や設備等の不具合が生じた場合にはすみやかに応急措置を講じる事故原因を調査し必要な修繕工事などの抜本的な対策を講じるとともに損害に対する賠償などの要否を調査検討する 14

19 トラブルへの対応したうえで委任契約をする契約期間満了時の対応騒音等の居住者間トラブル契約違反行為建物敷地内での事故等弁護士等との連携騒音トラブルが建物や設備の構造上の問題に起因し一定の遮音性向上等のための工事が可能であれば当該工事を実施することを検討する上記以外の場合には当事者間の協議の場のセッティングや専門家の紹介等の対応をする契約違反行為等が判明した場合にはすみやかに書面等で是正を求める是正されない場合には損害賠償請求や違約金の請求を検討する信頼関係の破壊と評価できる場合には契約の解除を検討する解除通知は貸主本人の名義または代理権を授権した弁護士の名義により配達証明付きの内容証明郵便で行う事故が発生した場合には人命を最優先としすみやかに被害者等の救命救護措置や他の借主等の安全確保に努める事故状況や原因を調査し書面で記録しておく事故原因が建物や設備の設置管理の問題である場合には必要な修繕の実施定期的な点検方法の見直し等今後同様の事故が生じないような対応を図るトラブル解消につき法的手続きをとる場合には貸主自ら行うか弁護士や認定司法書士に代理権を授権する弁護士等に委任する場合には業務処理方針や報酬等につき事前によく確認更新意思再契約意思の確認普通借家契約の更新手続き定期借家契約の再契約手続き更新しない場合の対応再契約をしない場合の対応普通借家契約の場合には期間満了の 1 か月から 3 か月前くらいまでに借主に更新意思を確認する契約期間 1 年以上の定期借家契約の場合には法定の通知期間 ( 期間満了の 1 年前から 6 か月前 ) 内に契約終了通知を書面で行うとともにその通知中で再契約意思を確認する合意更新をする場合には必要に応じ更新後の賃貸条件等についても協議をする更新の際に更新契約書を取り交わすなど更新後の契約内容につき書面を作成する更新料を請求する場合には契約書に一義的かつ具体的取り決めがあり額が相当であるかを確認する連帯保証人に対し賃貸借契約が更新されること継続して保証人であることの確認の通知をする定期借家契約を再契約する場合には契約書とは別に定期借家契約であることの事前説明書面を作成し当該書面を交付して借主に対し説明する連帯保証人に対しあらためて保証引受承諾書を求める期間満了時に合意により契約が終了できないか協議する上記対応ができない場合には更新を拒否する正当事由があるかを確認し正当事由があると判断できれば契約期間満了の 1 年前から 6 か月前までの間に更新しない旨の通知を配達証明付きの内容証明郵便で行う正当事由を具備し上記期間内に更新拒否の通知をしたにもかかわらず期間満了時点で借主が物件の利用を継続している場合には直ちに書面で異議を述べたうえで明渡しを求める契約期間 1 年以上の定期借家契約では期間満了の 1 年前から 6 か月前までの間に書面で契約終了の予告通知をする期間満了時までに明渡しを行うことを要請する 15

20 契約終了時の対明渡日等の確認立会い現状確認明渡しの実施の確認原状回復費用の算定敷金返還費用明渡しのスケジュールを書面で提出するよう借主に求める残置物の処分の方法等につき合意をしておく原状回復や明渡しの完了のため借主の立会いのもと現状を確認する機会を設ける物件設備等の損耗等の状況を入居の際にも使用した物件チェックリストを活用し確認する室内の動産等の取扱いについて確認する明渡しが完了しているかを確認し残置物などがある場合には借主と協議をしすみやかにその処理方法を決定してそれにしたがい対応する借主が任意に明渡しをしない場合には裁判等の法的手続きによる原状回復ガイドラインを参考に特約内容や善管注意義務の履行状況を踏まえ貸主借主の負担割合負担額を算定する算出された負担額については借主に見積書を提示し合意形成を図るの精算賃貸借契約が終了し借主が物件を明け渡した場合すみやかに敷金保証金を返還する敷金保証金は借主の明渡しのときに賃貸借契約上生じた借主の債務のうち未履行分を差し引いた額をその差引明細書を添付して返還する敷金返還請求権に対し質権が設定されている場合にはまずは質権の範囲内で質権者に返還しその残額につき借主に返還する空室管理空室についても定期的に清掃を行い入居希望者等の内覧等に迅速に対応できるようにしておく空室については防犯対策を施し不審者の出入り等がないようにして建物全体の安全性の確保に努める空室についても定期的な換気や設備等の点検補修を行い劣化防止を図る 16

21 項目標準的な対応管理受託契第 2 賃貸不動産管理業者に固有の事項対象者 ; 物件オーナーから管理を受託された管理業者約変更変更内容を明記した書面を貸主に交付する契約内容の変更が現在入居している借主にも影響が生じる場合には当該変広告宣伝広告宣伝では管理業務の内容費用等につき実際の取扱いよりも有利であると誤認させるような表示等を行わない事前説明受託業務報酬の決定管理受託契約を締結しようとするときはあらかじめ受託契約する管理業務の内容や実施方法報酬額などに関し貸主に対し ( 書面を交付して ) 説明する管理受託業務の内容や報酬等につき著しく事実に相違したり実際のものより有利であると誤認させるような説明をしない管理受託契約の締結管理受託契約は書面により行う管理受託契約書には少なくとも受託する管理業務の内容管理業務の実施方法報酬費用の取決めを記載する管理受託契約の更新管理受託契約が合意により更新された場合には更新後の契約内容を記載した書面を貸主に交付する契約書にあらかじめ自動更新条項があり当該条項にしたがい自動更新された場合には当該条項にしたがって管理受託契約が更新された事実および更新後の契約条件等につき貸主に書面で通知する管理受託契約の管理受託契約の内容が契約で定めた手続きにしたがい変更された場合には更内容を借主に対しても周知する委託者 ( 貸主 ) の変更への対応賃貸物件が売買された場合には旧貸主との間の管理受託契約を解約し新貸主との間で新たに管理受託契約を締結する賃貸物件に相続が発生し新所有者が確定するまでの間は相続人間で別な管理体制をとることができるようになるまでは受託していた管理業務を継続する賃貸物件に相続が発生し賃貸物件の所有者が確定すればその新所有者の意向を踏まえその者との間で新たに管理受託契約を締結する管理受託契約の解除管理受託契約の終了時の対応業務報告賃料等収納業務あらかじめ契約で定められた要件にしたがい解除等を行う解除等をする場合相手方の利益に十分配慮して契約終了時期を選択する管理受託契約が終了した場合には貸主に対し業務終了の報告および受託業務に係る書類の引継ぎを行う新たに別の管理業者等が管理をする場合で依頼者からの要求があるときには新しい管理業者等に対し書類の引継ぎや状況説明等を行う委託者 ( 貸主 ) に対し定期的に ( 毎月 ) 受託業務の実施状況等を書面で報告する賃料収納業務を受託している場合には収納した賃料は管理業者の固有の財産と分別して保管し受託契約の内容に則して貸主に引き渡す賃料収納業務を受託している場合には委託者 ( 貸主 ) に対し賃料収納状 17

22 受託業務の遂行況につき定期的に書面にて報告をする手続き代行管理業者が行う手続きは事務処理手続きであり滞納賃料の請求につき借主側が応じないなど法的紛争となった場合には代理人として裁判等の法的手続きをすることはできないことをあらかじめ貸主に了承してもらう法的紛争の余地がある場合には貸主本人が法的手続きをするかまたは弁護士に依頼するよう助言する建物内での事故等への対応事故が発生した場合には人命を最優先としすみやかに被害者等の救命救護措置や他の借主等の安全確保に努める建物等の不具合に起因して事故が発生した場合には所有者貸主に法的責任が発生しうることをあらかじめ貸主に対し注意喚起しておく事故原因が建物や設備の設置管理の問題である場合には必要な修繕等を行うよう貸主に助言するその他その他第 1 に記載する各項目で管理受託契約において受託業務とされているものについて貸主に対し随時助言等をするコンサルティングコンサルティング契約の締結コンサルティング業務を受託する際には業務の内容や報酬などにつきあらかじめ説明をしたうえで書面で契約をする建物設備等に係る助言市場動向等を踏まえ適切な賃貸物件の提供のための建物や設備の更新などにつき助言する契約条件等に係る助言最新の法令等の情報を踏まえ賃貸借契約の種類や契約条件などにつき助言する賃貸経営に係る助言賃貸経営の目的や収支バランスを分析し賃貸経営のあり方や今後の対応等につき助言する空き家所有者に対する助言空き家となっている物件の有効活用方策につき物件所有者に積極的に助言する空き家を賃貸に供する意思のある物件所有者に対しては賃貸借に係る情報ノウハウを助言する 18

23 原賃貸借契第 3 サブリース事業者に固有の事項対象者 ; サブリース事業者項目標準的な対応約で通知する広告宣伝広告宣伝ではサブリース原賃貸借契約の内容や費用等につき実際の取扱いよりも有利であると誤認させるような表示等は行わない重要事項説明サブリース原賃貸借契約を締結しようとするときはあらかじめ少なくともサブリース期間期間中の修繕等の必要性賃料の取扱いおよび賃料改定の条件中途解約の条件定期的な報告契約終了時の手続きと権利関係の移転に関し原賃貸人に対し書面を交付して説明をする建設受託型の場合には以上に加えサブリース賃料による原賃貸人が負担した建設コスト回収計画につき計画実現の前提条件 ( 修繕等 ) や解約リスク等とあわせて説明するサブリース原賃貸借契約の内容等につき著しく事実に相違したり実際のものより有利であると誤認させるような説明をしない原賃貸借契約の締結サブリース原賃貸借契約は書面により行うサブリース原賃貸借契約書には少なくともサブリース期間賃料の取扱い及び賃料改定の条件中途解約の条件賃料維持のための条件定期的な報告契約終了時の手続きと権利関係の移転につき記載する原賃貸借契約の更新原賃貸借契約が合意により更新された場合には更新後の契約内容を記載した書面を貸主に交付する契約書にあらかじめ自動更新条項があり当該条項にしたがい自動更新された場合であっても更新の事実および更新後の契約条件等につき貸主に書面原賃貸借契約の変更原賃貸人の変更原賃貸借契約の解除等原賃貸借契約の終了時の対応原賃貸借契約の内容が契約で定められた手続きにしたがい変更された場合には変更内容を記載した書面を貸主に交付する契約内容の変更が転借人にも影響を及ぼす場合には当該変更内容を転借人に周知する賃貸物件が売買や相続によって所有者が変動し原賃貸人に変更が生じた場合には新しい原賃貸人との間であらためて原賃貸借契約を締結するサブリース事業者からの原賃貸借契約の中途解約は契約で明確に合意された条件にしたがわない場合に該当することを確認する解除等をする場合相手方の利益に十分配慮して契約終了時期を選択する建設受託型の場合には以上に加え契約時に原賃貸人に説明した原賃貸人が負担した建設コストをサブリース賃料により回収するという計画がとん挫する結果となることを踏まえ解約の可否および解約時期を検討する原賃貸借契約が終了した場合には原賃貸人に対しすべての権利義務関係を引き継ぐサブリース契約が終了した場合にはすみやかに原賃貸人に対し業務終了の報告とすべての賃貸借契約管理関係の書類の引継ぎを行う転借人に対し賃貸人が変更になることを周知する 19

24 分については原状回復義務を負担する原賃貸人との関借人との関原賃貸人との間で明確な合意がない限り共用部分および自己使用の専用部賃料の支払い賃料の改定物件の維持管理賃料は毎月契約で決められた期日に決められた方法により確実に原賃貸人に支払う原賃貸人との間で明確な合意がない限り転借人の賃料不払いを原賃貸人に対する賃料の不払いの根拠としない賃料の減額請求は重要事項として説明し契約書に明記した条件に該当する場合にのみ行う敷地共用部分や空室につきサブリース事業者としての善良なる管理者としての注意義務をもって維持管理をする賃貸物件の修繕の実施及び費用負担は重要事項として説明し契約書中に明記された内容にしたがう係転貸借契約書には反社会的勢力排除条項を明記し転借人が反社会的勢力転貸借契約賃貸物件の現況につき原賃貸人に対し定期的に報告を行う転自ら転貸借契約を締結する際であっても宅建業法 35 条の規定に準じて転借人に対し重要事項について書面を交付して説明をする転貸借契約は書面を作成して行う物件の使用ルー転貸借契約には良好な賃貸物件の維持を図り近隣とのトラブルが生じなル遵守の徹底いよう賃貸物件の使用ルール等を定める業務報告転借人に使用ルール違反等があった場合にはすみやかにその是正を求め是正がなされない場合には契約解除明渡しを実施する転貸借契約管理転借人の情報については常に最新のものを保有しておくの徹底不審者の出入り等があった場合にはすみやかに排除するであった場合には催告なしに契約を解除し明渡しを実現する修繕原状回復義務の履行その他修繕及び原状回復を適切に実施し良好な賃貸物件としての現状を維持するその他第 1 に記載する事項について専門家としての高度の注意義務をもって対応する 20

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27 一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会 ( 全宅管理 ) のご案内一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会 ( 全宅管理 ) は平成 23 年 3 月 1 日に設立賃貸不動産管理業協会 ( 賃管協 ) からの財産寄付及び事業譲渡を受け平成 23 年 4 月 1 日から一般社団法人として事業を行っています本会では賃貸不動産管理業を単に賃貸媒介の付随業務にとどまらない独立かつ主体的な業務であると捉え健全な発展と確立を目指しています本文の中でご紹介しております賃貸不動産管理業務マニュアルは全宅管理会員の皆様に頒布しております詳しくは全宅管理 HP をご参照ください全宅管理 HP: 全宅管理検索賃貸不動産管理標準化ガイドライン ~ 賃貸不動産の適正な管理のあり方 ~ 平成 26 年 6 月初版発行 [ 発行 ] 一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会会長北里厚東京都千代田区岩本町全宅連会館 TEL FAX [HP] [ ]zentakukanri@bz01.plala.or.jp [ 印刷 ] 株式会社大成出版社 * 無断転載を禁ず C 一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会

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p81-96_マンション管理ガイド_1703.indd 第 4 章マンション管理業者編管理業者の役割第 29 マンション管理業者は受託業務を適切に実施するとともに管理組合のパートナーとして管理組合の運営等に対し専門的見地から提案や助言を行い管理組合が適正かつ円滑に管理を行える環境を整え管理組合の活動が活性化するよう努めるガイドライン第 29 の解説マンションの管理は管理組合が主体となって行うものであるマンションを管理するに当たっては