安心な中古住宅取引普及促進事業 中古住宅流通を変える 全国で本格化する連携協議会による最新の取組み HOME INSPECTION 平成 28 年 6 月 公益財団法人不動産流通推進センター

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1 安心な中古住宅取引普及促進事業 中古住宅流通を変える 全国で本格化する連携協議会による最新の取組み HOME INSPECTION 平成 28 年 6 月 公益財団法人不動産流通推進センター

2 安心な中古住宅取引普及促進事業 中古住宅流通を変える 全国で本格化する連携協議会による最新の取組み HOME INSPECTION 平成 28 年 6 月 公益財団法人不動産流通推進センター

3 安心な中古住宅取引の普及促進 近畿不動産活性化協議会 ( 大阪府 京都府 滋賀県 奈良県 和歌山県 ) 兵庫既存住宅活性協議会 不動産コンシェルジュ中国地区協議会 一般社団法人住宅管理 ストック推進協会 良品 R 住宅推進協議会 ( 甲信越 ) 富山県中古住宅流通促進協議会 北海道既存住宅流通促進協議会 東北地区中古住宅流通促進協議会 OKINAWA 型中古住宅流通研究会 首都圏既存住宅流通推進協議会 良質中古住宅推進協議会 ( 主に都内 ) ウェスト東京不動産流通ネットワーク ( 西東京 ) 既存住宅品質サポートセンター ( 愛知県 岐阜県 ) 静岡不動産流通活性化協議会 02

4 国土交通省大臣官房建設流通政策審議官海堀安喜

5 宅地建物取引業法の一部を改正する法律 ( 平成 28 年 6 月 3 日公布 ) の概要 既存の建物の流通を促進するとともに 宅地又は建物の買主等の利益の保護を図るため 宅地建物取引業者に対し 建物の構造耐力上主要な部分等の状況の調査を実施する者のあっせんに関する事項の媒介契約書への記載 当該調査の結果の買主等への説明等を義務付けるとともに 宅地建物取引業者を営業保証金等による弁済の対象から除外する等の措置を講ずる 背景 我が国の既存住宅流通シェアは 欧米諸国と比較して極めて低い水準 (14.7%) 既存住宅の流通促進は 既存住宅市場の拡大による経済効果 ライフステージに応じた住替え等による豊かな住生活の実現等 大きな意義がある 日本再興戦略においても 宅地建物取引業法改正による流通環境の整備を位置付ける 既存住宅流通シェアの国際比較 7,000 6,000 5,000 4,000 3, , ,000 1, , 改正の概要 1. 既存建物取引時の情報提供の充実 既存建物取引時に 購入者は 住宅の質に対する不安を抱えている 一方で 既存建物は個人間で売買されることが多く 一般消費者である売主に広く情報提供や瑕疵担保 の責任を負わせることは困難 不動産取引のプロである宅建業者が 専門家による建物状況調査 ( インスペクション ) の活用を促すことで 売主 買主が安心して取引ができる市場環境を整備 04

6 [ 取引フロー ] 申込み契約手続売却 / 購入申込み 1 媒介契約締結 1 媒介契約締結時宅建業者がインスペクション業者のあっせんの可否を示し 媒介依頼者の意向に応じてあっせん インスペクションを知らなかった消費者のサービス利用が促進 [ 新たな措置内容 ] [ 期待される効果 ] 依頼者の意向に応じインスペクション実施 2 重要事項説明 3 売買契約締結 物件の引渡し 2 重要事項説明時宅建業者がインスペクション結果を買主に対して説明 3 売買契約締結時基礎 外壁等の現況を売主 買主が相互に確認し その内容を宅建業者から売主 買主に書面で交付 建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可能に インスペクション結果を活用した既存住宅売買瑕疵保険 の加入が促進 建物の瑕疵をめぐった物件引渡し後のトラブルを防止 建物状況調査 ( インスペクション ) 建物の基礎 外壁等に生じているひび割れ 雨漏り等の劣化事象 不具合事象の状況を目視 計測等により調査するもの 既存住宅売買瑕疵保険 既存住宅に瑕疵があった場合に修補費用等を保証する保険 成果指標 既存住宅流通の市場規模 4 兆円 (H25) 8 兆円 (H37) インスペクションを受けた既存住宅売買瑕疵保険の加入割合 5%(H26) 20%(H37) 2. 不動産取引により損害を被った消費者の確実な救済 不動産取引により損害を被った消費者を確実に救済するため 営業保証金 弁済業務保証金による弁済の対象者から宅地建物取引業者を除外 3. 宅地建物取引業者の団体による研修 業界団体に対し 従業者への体系的な研修を実施するよう努力義務を課す 05

7 協議会一覧協議会名称主な取組みと内容 p.08 p.11 p.16 p.21 p.24 p.30 p.35 p.39 p.44 p.46 p.51 p.55 p.59 p.62 北海道既存住宅流通促進協議会 東北地区中古住宅流通促進協議会 首都圏既存住宅流通推進協議会 良質中古住宅推進協議会 ウェスト東京不動産流通ネットワーク 富山県中古住宅流通促進協議会 良品 R 住宅推進協議会 R 静岡不動産流通活性化協議会 既存住宅品質サポートセンター 近畿不動産活性化協議会 兵庫既存住宅活性協議会 不動産コンシェルジュ中国地区協議会 一般社団法人住宅管理 ストック推進協会 OKINAWA 型中古住宅流通研究会 27 06

8 活動事例

9 FOCUS 北海道既存住宅流通促進協議会 [ 所在地 ] [TEL] 北海道既存住宅流通促進協議会は より安全で安心な中古住宅の取引実現と 流通の活性化に伴う市場の健全な発展に貢献することを目的に 平成 25 年 2 月に設立されました 協議会は 宅建業者や消費者への情報提供 利用しやすいインスペクションおよび物件履歴情報を蓄積する仕組みを構築し 物件の質に関する情報開示を推進 することにより中古住宅流通市場の活性化を図ることを 事業の目的としています 具体的には 1 宅建業者や消費者に協議会の取組みをPRし インスペクション 瑕疵保険の付保 住宅履歴の保存等の利用拡大に努める 2 経済的耐用年数を客観的に証明し 金融メリットの実現に努める 3 建物検査 適合証明書の発行 瑕疵保証保険の付保を担う 4 税金や境界に関する助言等 専門知識を生かし 消費者の疑問に対応する ことです 北海道版住宅ファイル 現在の中古住宅市場では 物件売却時に次の所有者に物件情報を引き継げず 合理的なリフォームができない 建物価格が正当に評価されないなどの問題があります そこで 契約時に買主に対し 可能な限り物件情報を収集し提供蓄積できるよう制度化したのが 北海道版住宅ファイル です 事業の概要 このファイルは 1 北海道版住宅ファイルとは ( 住宅ファイルを作成する意義などの説明資料 ) 2 売主から提供を受ける情報 ( 設計図書 告知書 リフォーム履歴等 ) 3 契約関連書類 ( 宅建業者が作成する重要事項説明書 売買契約書等 ) 4 建物検査報告書 改善レポート ( 協議会が窓口になり比較的安価で建物検査を行えるよう 瑕疵保証保険の適応検査を活用した建物検査 ( 瑕疵保証保険適応検査 ) を実 08

10 活動事例 施 北海道独自のサービスとして 不適合の場合 修繕箇所や費用を提示した 改善レポート を発行している ) 5ハザードマップ 6 買主によるリフォーム履歴 ( 物件購入後のリフォーム履歴の要点を端的にまとめて蓄積できるよう リフォーム概要書 を作成 リフォーム業者または物件所有者自らが作成することを想定 ) 7 不動産鑑定士による価格等調査 などから構成されています 安心な中古住宅取引普及推進事業 事業の流れ 1 売主から宅建業者への売りの媒介依頼 2 宅建業者は売主に対して協議会が行う建物検査について説明 3 売主から宅建業者へ検査等申込み 4 宅建業者から協議会へ建物検査を依頼 5 協議会から検査事業者へ検査依頼 6 検査事業者から売主 宅建業者 協議会に検査結果を報告 検査の結果 適合との判定を受ければ 瑕疵保証保険を付保できるので検査事業者により案内はするが 保険を強制するものではない 瑕疵保証保険の付保について 協議会では買主の判断および負担で行うことを想定している なお不適合の場合 改善レポートを発行 7 買主に宅建業者が重要事項説明をする際に 検査結果や住宅ファイルについて説明 8 売買契約締結 売主から買主へ物件情報を提供 売買契約書は宅建業者 設計図書 告知書 リフォーム履歴等は売主から交付 9 買主は住宅ファイルを宅建協会 全日のサイトよりダウンロードし作成保管する ( ファイルのハザードマップは買主自らサイトからダウンロードし 保管する リフォーム概要書は 物件購入後にリフォームした際に 買主から工務店に依頼するか 買主自ら作成する ) 広域連携による取組み東北 首都圏 沖縄の各協議会と連携して 既存住宅アドバイザー講習会 を実施するとともに かし保険案内宣言店 の取組みを始めています 09

11 FOCUS 平成 27 年度事業概要 [ 北海道既存住宅流通促進協議会 ] 1) 周知活動の概要 消費者向けの建物検査や既存住宅売買瑕疵保険に関するパンフレットの作成 宅建業者向けの売却物件を対象とした不動産鑑定価格調査報告書の作成 作成したパンフレットの消費者向け不動産無料相談会等での配布 宅建業者への法定研修における建物検査等の講習 既存住宅アドバイザー講習会の実施とかし保険案内宣言店の推進 2) 周知の対象 建物検査 既存住宅売買瑕疵保険 北海道版住宅ファイル 既存住宅アドバイザー かし保険案内宣言店 3) 活動による成果 項目成果 , ) 課題と今後の方向性建物検査等の重要性は徐々に浸透している しかし 売買実務において建物検査等が活用されることは現在もほとんどない その理由として 売主 買主へのメリット あるいは 建物検査を紹介することによる宅建業者へのビジネスメリットが明確でないことが考えられる 今後は 宅建業者だけでなく 例えば金融機関と連携して ローン受付時に金融機関でも説明をする等 多方面からのアプローチが必要であると考えており 現在金融機関との調整を行っている 10

12 活動事例 東北地区中古住宅流通促進協議会 [ 所在地 ] [TEL] [HP] 東北地区中古住宅流通促進協議会は 住宅診断により必要なリフォームが行われ 瑕疵保険保証が付保された 消費者が安心して取引できる中古住宅流通システムの構築を目指しています [ 認定リフォーム事業者 ] 瑕疵保険と同等の住宅診断の事前実施 住宅診断を踏まえた適切なリフォーム 提案 瑕疵保険を付保した安心できる中古住 宅の形成 [ 瑕疵保険業者 ] 第三者性のある住宅診断実施 既存住宅瑕疵保証保険の付保 [ 金融機関 ] 中古住宅とリフォームを含めたローン 商品提供以上の関連事業者と連携をして 宅建事業者が 消費者向け中古住宅取引マニュアル に沿った中古住宅の取引を推進する (2 年以内に実現でも可 ) 7フラット適合技術者が在籍している (2 年以内に実現でも可 ) 以上の基準を満たしている事業者で協議会の認定講習を受講された方へ認定証を交付いたします 各事業者および消費者に 広くこの制度を周知することにより トラブルの少ない中古住宅流通が行われると考えます 啓発ツールの作成 消費者が中古住宅を選択肢のひとつにするよう啓発するツールとして 消費者向け中古住宅取引マニュアル を作成しました リフォームフェアでのアンケート調査を反映した内容で 専門用語などの置 安心な中古住宅取引普及推進事業 リフォーム事業者認定制度 中古住宅の流通を促進する上で 不動産流通事業者と協力して取引を進めることが可能なリフォーム事業者について 協議会が一定基準を満たしている事業者として認定を行います 基準は 1 建設業の許可を取得している 2 建築士事務所登録をしている 3 瑕疵保険検査会社へ登録している 4 建設工事賠償責任保険に加入している 5 業法違反などの指導を受けていない 6 耐震基準適合証明書の発行実績がある 11

13 FOCUS き換えや デザインを女性向けにするなどし 中古住宅への不安やリフォーム 瑕疵保険 住宅ローンに対する疑問を分かりやすく解説しています 普及活動協議会の事業モデルを構築 普及のために次の講習会などを設け 事業者への普及を行っています リフォーム事業者認定講習会 不動産事業者のパートナーとして 円滑に中古住宅の取引を行うための基準を満たしたリフォーム事業者を認定するための講習会を開催しています 既存住宅アドバイザー講習会 既存住宅流通時における役割 を再認 12

14 活動事例 安心な中古住宅取引普及推進事業 識するとともに 必要なインスペクションの知識 を身につけることを目的としています アドバイザーツールの利用による顧客への報告書作成が可能になり すぐに事業に活用できる内容です 公開インスペクション ありました また 中古住宅現況検査マニュアル ビデオを制作し 協議会の行う講習会 協議会 HP 上で周知を図りました 適切なインスペクションの方法を ビデオを通じて学ぶことにより 事業者ごとのインスペクション精度向上にもつながると考えます 既存住宅現況検査技術者によるインスペクションを公開で実施しています 既存住宅瑕疵保険付保の検査基準およびフラット35の基準に基づいた検査の説明を聞きながら見学することができます 朝日新聞東北 6 県版などに広告を掲載し 2015 年度は8 回の実施で112 名の参加が 広域連携による取組み北海道 首都圏 沖縄の各協議会と連携して 既存住宅アドバイザー講習会 を実施するとともに かし保険案内宣言店 の取組みを始めています 13

15 活動事例 FOCUS 平成 27 年度事業概要 [ 東北地区中古住宅流通促進協議会 ] 1) 周知活動の概要 宅建業者向け公開インスペクションの実施 インスペクションマニュアルビデオの制作 活用 認定リフォーム事業者講習会の継続実施 既存住宅アドバイザー講習会の実施とかし保険案内宣言店の推進 2) 周知の対象 インスペクション 認定リフォーム事業者制度 3) 活動による成果 項目成果 ) 課題と今後の方向性宅建業者の インスペクション 既存住宅瑕疵保険 への知識が十分ではないことから北海道協議会 首都圏協議会との連携により既存住宅アドバイザー講習会の実施による宅建業者の知識習得が必要である また 公開インスペクション参加者を対象としたアンケート結果では インスペクションや既存住宅瑕疵保険の仕組みについては知っているものの利用したことがない宅建業者が多いこと インスペクションや既存住宅瑕疵保険について相談できるリフォーム業者がいない宅建業者が多いことが明らかとなった 協議会としては インスペクションや既存住宅売買瑕疵保険の相談が可能な認定リフォーム事業者の拡大を進めていく なお 東北各県では中古住宅流通に対する地域事情が異なるため 実施できるエリアで先行して実施可能な周知活動を進めていく予定である 14

16 活動事例 Interview 東北地区中古住宅流通促進協議会 女性を意識したリノベ住宅を PR 東北地区は 中古流通に関する協議会に最初から参加しています 他の協議会はある程度小さな地域をモデルとしていますが こちらは震災後ということもあって 東北 6 県全部が入った協議会ということで発足しました 全日と宅建協会の垣根は取り払って不動産流通業者全部に入っていただこうという事でスタートしました ビジネスモデルとしてワンストップで消費者にサービスを提供する仕組みです 建物の調査 検査 各種証明書発行 各種是正工事設計 の必須要件となる資格 知識 技術を備えた事業者を認定する リフォーム事業者認定制度 を開始して 基準を満たしたリフォーム業者と瑕疵保険業者 金融機関とが連携して 必要なリフォームが行われ 瑕疵保証保険が付保された中古物件を提供できます しかし 仕組みはできたのですが 特に被災後ということもあり 物件も非常に少なく どんどん売れてしまうという状態だったので必要性を感じていない事業者が多いようでした そこで 消費者やリフォーム業者の声を聞くべきだと考え PR 内容を変えることにし 紹介していくツールを作りました こうすればHPにアップして各事業者が自由 に印刷してお客様に渡してもらえます 一つは 消費者向けに 中古物件で理想の暮らしをかなえるヒント というパンフレットを作りました 女性誌を意識して リノベーション住宅っておしゃれだよね というフレーズで訴えかけました そこでは中古住宅のメリット インスペクションの内容を説明しています 一方 事業者向けにも 住宅診断というと リフォーム業者はわかっていても中古住宅の診断ってどういうことをやるのかわからず 大掛かりな仕事をイメージし なかなか診断も普及しないところがありました そこで インスペクションの方法などを動画にして DVD 化しています 現在はHPでも公開しています 最近では 消費者の方がリフォームや瑕疵保険に興味をもって勉強して 情報を仕入れています また メディアの露出が圧倒的に増えたことも追い風になっています さらに 最近の消費者は自分の住みたい住宅にリフォーム リノベーションして住むというような意識に変わってきた感じがします 新築志向の方はまだまだ多いですが どちらでも良いという層を取り込んでいく流れをつくっていきたいですね 阿部淳市 ただ まだまだ事業者の認知度が低いのが現状です 消費者が勉強してきて 不動産業者に話が通じなければ この会社大丈夫かな となってしまいます そのためにもツールを上手に利用して 常にアンテナを高くしてほしいと思っています 協議会としても サービスや仕組みについて事業者の認知度アップが課題です 事業者の認知度が上がれば消費者にも届きますから また 成果があった取組みとしては 住宅ローンについてです 仙台圏の主要な金融機関には全て入って頂きワーキンググループを形成して リフォームローンと住宅ローンの違いを分かって頂いたうえで 一体化ローンの取組みをして欲しいという話をしました メガバンクでは既に住宅ローンで扱っていたところもありましたから 地方の銀行もそれにならって取り組んでもらえるよう協議をし 参加した金融機関では全体を住宅ローンという形で扱えるようになりました リフォーム事業者認定制度を宮城モデルとして先行させましたが 今後はそういったモデルを東北 6 県に発信し 東北の中古住宅流通を活性化していこうと考えています 安心な中古住宅取引普及推進事業 15

17 FOCUS 首都圏既存住宅流通推進協議会 [ 所在地 ] [TEL] [HP] 消費者が安心して不動産取引ができる不動産流通市場を整備するため 宅建業者を中心とする不動産関連事業者の連携による新たなビジネスモデルの検討や普及に取り組む団体として 平成 24 年に国土交通省より採択を受け活動してきました 既存住宅流通活性化を実現するには 消費者が安心して中古住宅を取引できる環境の構築が必要であり 取引に携わる事業者に横断的な知識が必要です 中古住宅流通時に消費者にとって安全で安心な取引モデルを模索し その成立のために協業すべきプレイヤーの知識 技術力向上と 取引モデル確立を目指します 既存住宅アドバイザー講習会 利用 のおおよその可否について判断できるスキルを身につけることが目的の講習会です 併せて 受講者が利用できる アドバイザーツール による報告書の作成と活用方法を学びます 平成 23 年より講習を開始し その後 北海道 東北 沖縄の各協議会でも導入されています 現在は全国で約 4,000 名のアドバイザーが登録されています ( 平成 28 年 2 月現在 ) 専用サイトに現場で記入した調査票の情報を入力するだけで 木造住宅は18 ページ マンションは12ページの詳細な報告書を簡単に作成できます 調査ツールを活用することで 各種住宅取得支援制度に詳しい方でなくても おおよその利用可否について判断できるようになります 主に不動産事業者向けの講習会です 不動産仲介事業者が物件案内の際に 瑕疵保険の付帯 耐震基準適合 フラット35 北海道既存住宅流通促進協議会 東北地区中古住宅流通促進協議会 沖縄特化型既存住宅流通活性化プロジェクト (OKINAWA 型中古住宅流通研究会 ) 首都圏既存住宅流通推進協議会 16

18 活動事例 安心な中古住宅取引普及推進事業 かし保険案内宣言店 宅建業者を対象とした登録制度で 平成 27 年 11 月より 北海道既存住宅流通促進協議会 ( 北海道連携 ) 東北地区中古住宅流通促進協議会 ( 東北連携 ) 首都圏既存住宅流通推進協議会 ( 首都圏連携 ) 沖縄特化型既存住宅流通活性化プロジェクト ( 沖縄連携 ) で運用を開始しました 既存住宅の売買に際し 消費者 ( 売主 買主 ) に対して瑕疵保険の存在の伝達が登録要件です 健全な既存住宅流通のためには 住宅性能に関する情報開示 と 建物の瑕疵や構造に対する不安 について 保証や保険 等で消費者のニーズに応えることは欠かせません そこで (1) 売主による住宅性能の情報開示として 瑕疵保険の事前現況検査を活用 (2) 建物インスペクションを担う人材として既存住宅現況検査技術者との連携 (3) 買主による住宅性能の安心 安全の担保として瑕疵保険の付帯以上の内容を実現することで 既存住宅流通市場における不動産事業者の消費者に対する 住宅性能に関する情報開示 および 瑕疵保険利用による安心の提供 の促進を目指します かし保険案内宣言店登録業者は 宣言店 であることを示すロゴマークをホームページなどに掲載し 中古住宅の購入には既存住宅売買かし保険が不可欠です! を消費者に提示し 一般社団法人住宅暇庇担保責任保険協会のホームページで公 17

19 FOCUS PR 開されている瑕疵保険の解説ビデオ ビデオで見る既存住宅売買かし保険 を閲覧いただくように案内をします 案内後に伝えた証として 既存住宅かし保険に関する説明確認シート に署名をもらいます 売却案件について事前現況検査を実施している場合は 検査済みマークを表示します 検査済みマークは 事前現況検査 を実施していることをPRするために用意しているもので 例えば 売り物件を媒介契約し 売主の意向で 事前現況検査 を実施した場合などは広告やホームページで検査済みマークを表示します 検査の実施状況にあわせた3 種類のマークがあり 物件の価値をPRすることができます リフォーム事業者登録制度 東北連携が平成 26 年度より運用している事業で 首都圏連携でも開始しています 既存住宅流通市場において 不可欠なのが 建物の調査 検査 診断 各種証明書発行 各種是正工事設計 の資格 知識 技術です これらの必須要件を備えている事業者を認定 インターネットで情報公開することで 既存住宅流通市場において 消費者や連携する不動産事業者が優良な建築事業者を発見しやすい環境を整備します 18

20 活動事例 平成 27 年度事業概要 [ 首都圏既存住宅流通推進協議会 ] 1) 周知活動の概要 かし保険案内宣言店の普及促進 既存住宅アドバイザー講習会の活用 DMによる既存住宅アドバイザー登録者への周知 かし保険案内宣言店登録業務の改善( 申込から登録までの期間を1カ月から3 日に短縮 ) 瑕疵保険検査済みマークの作成 普及促進 リフォーム事業者認定制度の促進 既存住宅アドバイザー講習会の活用 安心な中古住宅取引普及推進事業 2) 周知の対象 既存住宅アドバイザー かし保険案内宣言店 リフォーム事業者認定制度 3) 活動による成果 項目成果 61 2/ ) 課題と今後の方向性かし保険案内宣言店への登録 あるいは 建物検査や瑕疵担保保険を取引で使うことのメリットが宅建業者に充分伝わっていないことが 制度の普及促進の大きな阻害要因となっていると考える 一方で 宅建業者の中には 住宅ローン控除の税制特例や 大手不動産情報ポータルサイトによる中古住宅の性能 品質に関する追加項目等の情報が適切に伝達されていない場合もあり 売主 買主とのやり取りの中で説明責任を果たす上でも 既存住宅アドバイザー講習の受講 登録やかし保険案内宣言店への登録が自身の知識 能力の向上や今後の円滑な中古住宅取引につながるというメリットをPRしながら引き続き活動を続けていく必要がある 19

21 Interview 首都圏既存住宅流通推進協議会 お客様のことを考える業者が選ばれる 西生建 リニュアル仲介は2009 年から中古の住宅の取引について 業者間の連携をとったモデルを消費者に提供してきました そこで国土交通省から声がかかり 協議会に参加することになりました ですから 協議会参加前からパッケージ商品は提供してきました そのなかで行き詰まっていたのは パッケージを作っても利用されないということでした そのために私たちがまず目指したのは 事業者に使用され 消費者に届くような体制をつくる いわば土壌改良でした さらに どこか特定の事業者が個別に利益があるようなことは この活動のなかには入れないということが活動の前提です 取り組んできたのが宅建事業者向け 既存住宅アドバイザー講習会 です 講習会を受けると アドバイザーツールというものが使えるようになり インターネット上で 物件についての確認項目をYES NO で入力するだけで 物件の瑕疵保険 耐震 フラット35の適用のおおよその可否の判断ができる 既存 住宅インスペクション結果報告書 ができます これを消費者に渡せば 事業者の説明が不足していても どういうリスクがあるかなどを把握することができます その後引き継ぐ建築士もこの作業が事前に完了していると便利になります 講習を受けると3 年間は何度使っても費用がかからないシステムで アドバイザーの受講者は3 年で 4,500 人になりました 当初は首都圏だけでしたが 北海道 東北 沖縄も加わり 広域で行っています しかし 現在の利用数は500にも届いていません 手間と考える人も少なくないからです ただ これをしっかりと差別化のツールとして活用すれば 物件情報だけをお客様に出す業者とは確実に差がつきます お客様としては自分のことを一生懸命考えてくれる業者を選びたいと思っているので 当然喜ばれます こういった事前情報を察知しておく必要があります また かし保険案内宣言店 という取組みも昨年 11 月より始めました これは 不動産業者が売主 買主に 瑕疵保険の存在を案内しま す と宣言をしてもらうものです 登録をすると かし保険案内宣言店 マークを自由に使用できるようになります 事前現況検査 を実施した場合には 事前現況検査マーク などが使用できるようなります こうした取組みは良い物件がエントリーの段階で良いとPRできるものだと思っています リフォーム事業者登録制度 の運用も始めています リフォーム業者と一概に言っても 建築技術 知識がある業者というのは多くありません 業者自身が知識がないことに気づいていないというケースも多いのです それを一定基準のリフォーム業者を選ぶことで仲介会社も消費者も混乱せず 選びやすくなります これには リフォーム業者の意識を向上させることができるという一面もあると思います こうした取組みは必ず 消費者の安心感 満足感につながると思っています 20

22 活動事例 FOCUS 良質中古住宅推進協議会 [ 所在地 ] [TEL] [HP] 売却の窓口 宅建業者を対象とした インスペクション 瑕疵保険 住宅履歴情報 の活用による具体的なビジネスモデルの提供を 事業目的としています 平成 26 年度の 中古不動産取引における情報提供促進モデル事業 では築年数 構造 広さで評価 ( 表現 ) されない情報を 付加価値情報 として購入希望者に対して情報提供しました これによって 早期売却 高値取引の実現 を達成することを実証した 売却の窓口 への宅建業者の参加を促進します 周知活動は 宅建業者へのインスペクションの活用促進 並びにインスペクション 瑕疵保険 住宅履歴情報のビジネス活用を目指す 売却の窓口 に関するセミナー インスペクション体験会を開催するなど実施しました 周知活動で工夫した点は インスペクションの活用には 各エリアにおける宅建業者と連携するインスペクターが必要なことからセミナーについて 一般社団法人住宅管理 ストック協会との共催にしました 周知の内容は インスペクション 瑕疵保険 住宅履歴情報の具体的な活用事例および導入メリットなどです また インスペクシ 安心な中古住宅取引普及推進事業 公開による早期高値売却の実現について 21

23 FOCUS ョン等のパッケージ化された 売却の窓口 への加入メリットの説明も行いました 宅建業務を理解した インスペクター養成の必要性宅建業者のインスペクションへの意識は高まっていますが ビジネスメリットのイメージが足りず 積極的な活用には至っていません インスペクションの 媒介契約締結時 の紹介 斡旋 重要事項説明時および媒介契約時における説明義務に関しての意識変化が起きつつありますが 他業種との連携意識が希薄です 宅建業務において 特有のスピード感や 少なからず必要となる接客能力のあるインスペクターが絶対的に不足しています 売却の窓口 の更なる普及で 宅建業者のビジネスメリットと消費者への安心 安全の提供を実現するとともに 宅建業者とインスペクション等の関連事業者とのマッチング機能を果たしていくためにも 宅建業務を理解したインスペクターの養成が必要です 不動産流通推進センターによる 価格査定マニュアル の活用による建物の査定を 売却の窓口 において実践し 同査定方法の宅建業者への普及と消費者メリットの実現を目指します 22

24 活動事例 平成 27 年度事業概要 [ 良質中古住宅推進協議会 ] 1) 周知活動の概要 売却の窓口 に関するセミナーの実施 宅建業者向け インスペクション体験会 の実施 安心な中古住宅取引普及推進事業 2) 周知の対象 インスペクション インスペクション活用登録制度 あんしんくん 売却の窓口 3) 活動による成果 項目成果 ) 課題と今後の方向性セミナー 体験会を通じて インスペクションという言葉は知っているものの内容の理解には至っていない宅建業者が多く インスペクションに対する宅建業者の正しい知識習得が今後の課題だと感じた また 中古住宅取引の現場でインスペクション活用を普及するにあたっては 宅建業者と連携のとれるインスペクターの養成が並行して行われる必要があるとの結論に達した 23

25 FOCUS ウェスト東京不動産流通ネットワーク [ 所在地 ] [TEL] [HP] ウェスト東京不動産流通ネットワークは 中古住宅の資産価値を守ることを目的に宅地建物取引業者 瑕疵保険検査機関 シロアリ点検保証会社 建物検査会社など東京西郊の9つの会社 機関が集まって建物検査 保証などを情報提供するとともに インスペクトハウス登録制度 を展開しています インスペクトハウス 情報提供の仕組み事業の概要は 1 売主への売却ガイドによるコンサルティング 2 買主への購入ガイドによるコンサルティングです 1 については 売主の情報開示義務 建物検査の必要性 マイナス情報の手当て 瑕疵保険の内容 価格査定評価基準 売却 の流れ など 2については 物件の判断基準 建物検査の必要性 リフォーム提案 購入の流れ 瑕疵保険の内容 指摘工事の可能性 住宅履歴情報登録 などを情報提供します 情報提供は販売開始後から購入申し込みまでタイミングよく実施されます 宅建業者が売主に対して行う情報提供は 媒介報告書 販売図面 見学者情報 建物検査結果 瑕疵保険適合の可否 住宅事業者の指摘事項とその工事見積もり シロアリ点検結果など また 宅建業者が買主に対して行う情報提供は 媒介契約書 建物検査結果 瑕疵保険適合の可否 住宅事業者指摘事項とその工事見積もり シロアリ点検結果などです インスペクトハウス登録制度 住まいの売却 購入ガイドブック をワンストップワーキンググループ (WG) が担当し作成しました 宅建業者のコンサルティング能力不足を補うためのツール兼マニュアルとして活用されています ガイドブックの冒頭には 中古住宅市場を取り巻く現状が記載されています インスペクトハウス登録制度 インスペクトハウス査定システム の制度化にあたって インスペクトハウス 点検済住宅 のロゴマークを作成しました 基本事項である 点検済住宅 と インスペクトハウス の 2つの認定要件を備えた インスペクトハウス登録制度 の中身は 点検済住宅 が 13 年ごとに定期点検実施 2 現況調査チェックシートの保存 3 住宅履歴情報の登録 4 点検結果に基 24

26 活動事例 づき維持管理修繕を実施 5 設計図書または再現図面がある 6WES-T 物件状況報告書を作成 7 住宅に点検済みのラベルを表示 インスペクトハウス が基本事項 +AorB Aは既存住宅瑕疵保険への加入が可能なこと Bは住宅金融支援機構フラット35 中古住宅に適合していること 暮らすワンサービス 住宅保証 サービスWGが担当し 地域の中古住宅に対する一般消費者の意識を 調査実施したところ 9 割以上が安心安全な中古売買サポート商品 暮らすワン サービスを売買時に利用したいと答えています また 建物検査 シロアリ点検 住宅履歴情報ファイル登録 FP 相談 暮らしの提案など 売買トータルサポートを パッケージ商品とする検討 開発も行いました さらに地域商店との提携により 割引サービスの提供をすることで 地域交流 地域活性化を図ることとしています 情報提供イベントこどもけんさいん消費者が実際に会場に足を運んでもらうことを第一に考え 消費者の興味を引くためのイベントを企画しました お子さんに模擬インスペクションの体験や住宅点検に関するクイズを実施することで 家族で楽しみながら 住宅に関して親子で考える機会を提供することができました 安心な中古住宅取引普及推進事業 25

27 活動事例 FOCUS 平成 27 年度事業概要 [ ウェスト東京不動産流通ネットワーク ] 1) 周知活動の概要 消費者向けの中古住宅取引に関するセミナー 相談会の実施 こどもけんさいん イベントの実施 2) 周知の対象 暮らすワン インスペクトハウス登録制度 3) 活動による成果 項目成果 ) 課題と今後の方向性セミナーへの参加状況 こどもけんさいん 参加者へのアンケート調査結果から 現状の消費者意識として 住宅の点検の必要性や既存住宅瑕疵保険の認知度が低いこと 興味関心が湧くのは売買の時のみということが明らかとなった また 協議会メンバー各社のインスペクトハウス登録への取組状況から 中古住宅市場のこれまでの慣行として 安全 安心でなくても価格や立地がよければ売れてしまう インスペクションなどこれまでの取引慣行にないプロセスを入れた場合に他の宅建業者が売買契約をしてしまう可能性から新しいプロセスを入れられないといった課題も明らかになった 今後は 自らが売主となる時はもちろん 売却の媒介を行う際には 売主 買主が安心して取引に臨む事ができる情報を整備し また 購入の媒介に際しては 売主側から提供された情報を買主に対して正確に理解させ より一層安全で信頼のおける中古住宅取引を目指す 26

28 活動事例 Interview ウェスト東京不動産流通ネットワーク 住宅の 車検制度 化目指す 2 年ほど前に 中古住宅の流通促 進を目指し前線で連携して頑張って いる人たちをとりまとめていこうと 取り組み始めました まずは西東京 東久留米 練馬 杉並あたりの宅建 業者 8 社と母体となる岡庭建設 そ れにシロアリの専門会社 瑕疵保険 会社 西東京のファイナンシャル会社とか普段消費者と接点がある業者などと事業連携を始めました これは ウェスト東京不動産流通ネットワーク という東京の西寄りの不動産関連会社が集まった 地域密着型の不動産サービス機関です 通称 WES-T( ウェスティー ) と言っています 今までは宅建業者が連携して仕事をするということはまずありませんでした これを機に社会的に普及させたいと考えています 2 年前に連携体を発足させた時に考えたのは 既存住宅の瑕疵保険 この時点で宅建業者の方もほとんど知らなかったと思います 売るときに説明していなかった こういったことを教育する場 さらにインスペクション すなわち建物検査の重要性等について情報交換をしました 具体的にインスペクションとは ど ういう意味でどういうことをするのかなどについて勉強しました WES-T 発足後は1 年をかけて 仕組みづくり 学ぶ取組み 試す取組みなどを実施してきました 最初は なぜ中古住宅なのかというところから入りました その頃の業者さんは 新築建売住宅の販売しか頭になく 中古住宅の販売は二の次でした ただ新築が売れにくくなってきているのを感じ始めていました その時に中古住宅の価値を見直すようになったのです ここで瑕疵保険会社に来てもらって 中古住宅を流通させるための勉強を本格的に始めました それまで その物件の良し悪し 買い取れるかどうかの判断は勘に頼っていたのですが インスペクション勉強会を3 回積むことによって 合理的に判断できるようにしました あとは 連携していくためには何をすべきか どういう仕組みで動けばいいかということを1 年ほどかけて勉強してきました ただWES-Tのレベルを上げるのは 宅建業者さん 特に営業マンのコンサル能力が高まらないことには始まりません さらには建物 池田浩和 瑕疵の知識が必要とされるので その啓発が求められました こうした勉強会には以前は5 6 人しか営業担当者が集まらなかったのが今は30 人ぐらい来ます 全国工務店協会の理事をしているのですが 3 年前に今後の中古住宅の在り方について 調査員として全国を回りました その時 大阪で協議会のことを学ばせてもらいました ここで工務店の中古住宅についての取組み方を勉強しました この時に近畿圏不動産流通活性化協議会の商品作りとか ワンステートといった仕組みについて学びましたが 大いに参考になりました 近畿圏不動産流通活性化協議会は 建物アドバイザー制度をNPO 法人でつくり 宅建業者対象の資格制度を立ち上げました 瑕疵保険は現況検査員を持たないといけませんが 建築士の資格がないとダメ 宅建業者はなかなか難しく取れません WES-Tもアドバイザー制度を導入し 2016 年 7 月に受験した営業マンは全員 1 級を取得しました この人たちはほかの営業マンより 1ランク上になったように感じていると思います こうして 安心な中古住宅取引普及推進事業 27

29 Interview ウェスト東京不動産流通ネットワーク 資格を持った営業マンが自信を持ち コミュニケーション能力を持ち ネットワークを高めていくことになれば WES-Tの価値もさらに高まることになるでしょう 歳代が主体で団結力も上がってきました こうした制度を確立する中で 住宅の 車検 制度を創設し実施しました 3 年に1 回の点検で 瑕疵保険が付く物件として合格した住宅には赤いラベル ( インスペクトハウス ) を貼ることとしました 単に点検し 検査された建物の場合は青いラベル ( 点検済み住宅 ) の貼り付けが可能となります 言ってみれば 地域レベルの住宅の評価制度です これが普及すれば広い意味で地域資産が向上 するということになります 日常的には 顧客の申し込みによって 無料簡易建物診断 を行っています 診断は 一級建物アドバイザーまたは建築士が外観の目視 触診で行う これからの展開としては シロアリ点検の浸透 住宅履歴の整理などを本格化させたいですね それらの登録物件が多く出てくる仕組み作りをしていかなければいけません 工務店は売って終わりでないので 顧客はいつまでも残る したがって 登録住宅 化していくことが大切 当社保有の 住宅履歴 は 棟くらいでしょうか WES-Tの制度を上手に活用することで中古住宅の売り上げが2 倍に なった会社もあります これまで新築しか売ってこなかった人にとって 瑕疵保険が付くことによって中古住宅販売という新しいアイテムを手にすることができました 顧客に対して 新築の予算が合わなければ 中古を勧めるという販売方法がとれるというのは画期的なことです WES-Tは制度を普及させるために 定期的に消費者セミナーを開催していますが 営業マンのアイデアで こどもけんさいん と子供をタイトルにうたったセミナーを開いたときは人気を呼び 子供と参加した親たちへの訴求効果大でした 28

30 活動事例 Interview 誰のために 何のために が第一 インスペクションをあまりにフォーカスしてしまった結果 誰のための何のための行い なのかというところが抜けて インスペクション自体が目的化してしまっているではないかと考えています インスペクションをした取引自体が当たり前になるのは良いことですが ある基準をつくると それをちょっと超えれば良いという考えもでてくると思います 本来 なにをもってインスペクションが求められているのかを考えると 基準とかではなく 消費者の安心や 住宅性能の向上 その消費者にあったカスタマイズするなどの不安や問題 希望をクリアにするために行うものだと思います あくまで その手段であって 目的ではないのです 不動産取引の場合は 情報が業者にしかないと事業者も消費者も勝手に思い込んでいましたが 現在のように二次マーケットの情報が開示されてくると消費者のなかでの整理は以前より相当できるようになったと考えています 消費者自身が情報を色々得られるよう になった現状で その先のところでどういうサービス競争をしていくかという意識を持ち 一つのツールとして当たり前にしていくことが必要だと思います 過去のように不動産業者から消費者に情報が提供され それに消費者がしたがうというベクトル ( 矢印 ) はもう反転しています 消費者は もっと安心したい こういうライフプランがある そのための情報もある程度ある というように ベクトルは消費者から不動産業者に向いています 売りたい物件を売るための自分都合のベクトルを消費者に向けるのではなく 誰のために 何のために に忠実なサービスを提供し続けることが大事でしょう そしてそれを拡散していくことです 私たちの当たり前はこれですよ 他とは違うんですよ とストレートに言うべきだと思います いまはソーシャルネットワークを含め メディアの環境が大きく変わり 情報を拡散するスピードが格段にあがりましたので 消費者が見にいかないと見れないような 矢部智仁 HPに情報をだすよりも 例えば動画ならYouTubeとか 検索をして見られる可能性が高い方法をとったほうがいいでしょう 情報発信するスピードが上がるということは 消費者の情報を得るスピードもあがるということです このスピード感についていけなければ これからはもっと対応ができなくなります それに加え 今年 1 月からレインズの登録項目に物件の性能 建物検査 住宅履歴 リフォーム状況などが追加されました 不動産ポータルサイトがその情報を提供した時に なにもやらずに取引をすると 消費者から見る価値はあきらかに低くなります 事業者と消費者の立ち位置 ベクトルの向きに気づいていない業者は淘汰されていくのではないでしょうか その点で やれる人 やる気のある人で集まったマーケットというのは大事ですので 連携協議会は 集約して取組みを拡げる良い機会ですので期待をしたいです 安心な中古住宅取引普及推進事業 29

31 FOCUS 富山県中古住宅流通促進協議会 [ 所在地 ] [TEL] [HP] 富山県は元々一戸当たりの住宅面積が広く 造りもしっかりしているため 他県に比べて豊かな住宅環境県として知られています しかし 最近は住宅ストックの増大から空き家問題が生じ 中古住宅の流通が大きな課題となっています 富山県中古住宅流通促進協議会は平成 24 年度から 中古住宅の流通促進を本格的に事業展開をしています その事業目的は 1 住宅を作っては壊す 社会から いいものをきちんと手入れして 長く大切に使う 社会への移行を促進する 2 今ある住宅の質を高めるとともに 消費者がその質を正確に見極めることのできる仕組みづくり そして 中古住宅市場の情報の非対称性を解消する 3 消費者が安心して安全な取引ができる市場の確立を図り 中古住宅流通を活性化する 4 富山県の自然環境と住環境の情報発信により移住定住の促進を図る が 基本方針であります 認定物件の定義 1 既存住宅を検査 保証する検査事業者 ( 瑕疵保険の検査事業者登録済 ) による 構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分の検査および給排水の配管検査を行い 補修する必要がある場合には 補修された住宅を言います また 同時にシロアリの検査も行い 問題が発見された場合には 防除施工措置を行った住宅を指します 2 住宅を長く住み継いでいくために その住宅をどんな状態で購入し どのような修繕 リフォームがされてきたかという履歴を住宅履歴システムに登録された住宅を言います 3 住宅に欠陥が見つかった場合に 引き渡しを受けた後でも補修費用をカバーしてくれる既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅 1から3をワンストップで提供する当協議会の商品を利用した住宅とします とやま安心住宅 認定とやま安心住宅 とは建築士の資格を持った現場検査員により 基礎 土台 床 柱 梁 外壁 天井 アリ害や雨漏り 給排水などの検査がなされ 補修工事もされた瑕疵保険付保対応の中古住宅であり 富山県中古住宅流通協議会が認定した住宅を言います ワンストップサービス とは物件探しから始まって 建物検査 資金計画など面倒なことが多い中古住宅の購入を 顧客の要望に応じて一括して行うサービスです 専門家や金融機関がサポートします サービスの内容は次の通りです 1 建物検査 ( インスペクション / 瑕疵保険適合検査 ) 2シロアリ点検および被害調査 以上は無料で対応します 3シロアリ保証 (1 年 50 万円 ) 4 住宅アフター検査 5 住宅履歴の登録 6 瑕疵保険紹 30

32 活動事例 介 (1 2 5 年 ) 7 耐震診断 8アスベスト検査 9 不動産鑑定士による 価格調査 10 金融機関の紹介など 利用にあたっては セットプランA (1 ~5) と セットプランB (1~6) がありますが セットプランB を推奨しています また 単独の商品でも自由に選ぶことができます 安心な中古住宅取引普及推進事業 協議会の事業概要と成果物 事業概要は次の4つです (1) 建物検査 ( 瑕疵保険加入対応 ) やシロアリ検査をクリアした中古住宅を とやま安心住宅 として当協議会で認定する制度を実施しています これにより安心して安全な中古住宅の流通に繋がるからです (2) 販売広告時に情報の非対称性を解消するために 設定物件のロゴマークを作り 明示し消費者に周知する仕組みづくりをしています (3) 協議会が認定の窓口となり 建物検査 シロアリ点検 住宅履歴登録 瑕疵保険加入 シロアリアフター点検 ( 取引 1 年後 ) の対応を ワンストップでサービスの提供を行っています (4) 制度の普及のために 消費者向けの マニュアル を作成し 売却希望者には制度説明をし 取引の際には 売主 の 責任 が担保されるので 安心な取引ができることを説明する資料とします また 購入希望者に建物検査の状況や隠れた不具合についても 保険により担保される 質 と 安心 を説明する資料としています 31

33 FOCUS ( 既存受託瑕疵保険付 ) 成果物作成に至るまでの取組みは 下記のとおりです (1) 認定物件制度設計のワーキンググループによる制度実施への取組み 具体的には 事業実施に向けてワークショップを行いました (2) 情報伝達マニュアル作成ワーキンググループが普及啓発のためのマニュアル を作成しました ハートと家のマークの中に 認定とやま安心住宅 と書かれたロゴマークを作りました 消費者に親しみを感じてもらえるキャラクターです また 地域ブランドを意識した 賢く暮らすなら中古住宅がいいちゃ! と 富山弁のキャッチコピーをつくりました (3) 認定物件の規約作成ワーキンググループが 認定とやま安心住宅 の申込書や手続きフロー図と 認定ロゴマークの使用要領の策定をしました (4) 制度の周知広告と併せて行った認定物件の広告には 宅建業者の理解が進んでいます 認定物件を成約した仲介業者は 案内から成約まで 説明のストレスを感じなかった 値引きの話も出なかった 等と評価しています 32

34 活動事例 平成 27 年度事業概要 [ 富山県中古住宅流通促進協議会 ] 1) 周知活動の概要 消費者向けの空き家に関するセミナーの開催 県内一円を対象とした無料相談対応 とやま認定安心住宅 の販売広告実施 安心な中古住宅取引普及推進事業 2) 周知の対象 認定とやまあんしん住宅 3) 活動による成果 項目成果 ) 課題と今後の方向性セミナー参加者のアンケート結果より インスペクションや既存住宅瑕疵保険はシロアリ検査に比べて認知度が低く 認知度不足が普及促進にあたっての課題といえる 一方で協議会のパッケージ商品の利用意向は一定程度みられることから 今後もセミナーや相談会などを通じてその重要性を継続的に周知していく必要がある 空き家流通の部分では 県内各市町村との連携強化を今後も図る必要がある また 認定とやま安心住宅 と同時に 検査実施済み住宅 認定とやま安心住宅ライト の普及促進を進めていく 33

35 Interview 富山県中古住宅流通促進協議会 ワンストップサービス で中古住宅流通の促進を! 5 年前に国土交通省不動産業課長 ( 当時 ) の野村正史さんから これから中古住宅が問題となり 対応が重要になります 私たちと一緒にこの問題解決に取り組んでくれませんか と 提案がありました その3 年前頃より 私たちは 狭隘道路問題で空き家の解消に悩んでいました いろんな自治体で話はしますが 一向に前進は致しませんでした そんな所へのこの提案でありました それなら 今悩んでいる問題の解決になるのではないかと 提案に乗ることに致しました 石川と福井も一緒にやれないだろうか との事でしたが 富山の先行きも解らないのに 早計と判断してこちらが軌道に乗ってからということにしてスタートしました 野村課長によると 日本の中古住宅市場は 10 兆円以下であり アメリカと比べると10 分の1 10 年計画で20 兆円市場にしたい そのために中古住宅流通促進のための協議会を立ち上げて協力してほしい ただし 公平性 専門性等を考えて4 異業種と連携しての組織づくりが条件です との事でした 早速 組織作りに着手し 全日本不動産協会富山県本部 富山県不動産鑑定士協会 富山県古民家再生協会 富山県建築士事務所協会の4 者で発足致しました 現在は 不動産 関連事業者 10の組織と6つの金融機関に オブザーバーとして 富山県 富山市 高岡市空き家活用推進協議会が加わり行動しています 試行錯誤しながらの挑戦の今であります まだまだ成功とはいえませんが ようやく形は整ってきたと思います 確実に私たちの目指していた所に近づいています 空き家 に関しての一般消費者の関心がまだまだ低く 平成 27 年度は啓発事業を自治体と共同で実施してきました 勿論 私たちの会員への啓発でもあります 政府も完全に新築より中古へとベクトルが変わり大きな社会問題として取り上げるようになり 会員や消費者にもこの問題の重要さが浸透してきています 当協議会では この問題の解消に対して いろんなサービスを ワンストップ で提供しています 1 建物検査 ( インスペクション / 瑕疵保険適合検査 ) 2シロアリ点検および被害調査に加え 宅地建物査定を無料で行い 県民への要望に応えるように致しました 更に 有料にはなりますが 3シロアリ保証 4シロアリアフター検査 5 住宅履歴の登録 6 瑕疵保険の紹介 7 耐震診断 8アスベスト検査 9 不動産鑑定士による 不動産価格調査 10 金融機関の紹介などで 中古住宅を安心かつ安全に購入して頂くため 野村保正 のプランです このサービス提供の商品の1~5 を セットプラン A として 1~6 を セットプラン B として推奨し この指定を受けた物件を 認定とやま安心住宅 とし ブルーマークをつけ 新聞の販売広告時やチラシ等に利用して市場に出しています 県のバックアップで 信頼度も上がり成約率は高くなっています 富山県の建物はしっかりした古い建物が多いので これをリノベーションし 次の世代に引き継げるように組織の会員が心合わせ努力しています 今まで 空き家になると壊すのが当然でありました 使える素材がいっぱいあるのに勿体ない限りです 大自然を無視した勝手な行動でした こんな住宅を 富山県内だけでなく 首都圏に行って紹介しています これが 富山県空き家コーディネーター の仕事でもあります 昨年の空家対策特措法の施行以来 県内外からの相談が増えてまいりました 人とおうちの仲人です 必ず 依頼された住宅を拝見し紹介するようにしています 組織の方やいろんな方々の応援を頂いて動いていますが なかなかまとまる話は少ないのですが 待ちの姿勢 では前進がありませんので 地域資源の有効活用をもっと流通させるように 行動したいと思っております 34

36 活動事例 FOCUS 良品 R 住宅推進協議会 [ 所在地 ] [TEL] [HP] 良品 R 住宅 良品 R 住宅促進協議会は 良品 R 住宅制度 を設け 不動産業者 工務店 ( リフォーム業者 ) 設計事務所等から構成される 良品 R 住宅倶楽部 を設置しています この倶楽部に所属する事業者は 不動産業者を主体に 工務店 設計事務所等の 2 社以上とサブ倶楽部を結成しています 連携企業体であるこのサブ倶楽部は 中古住宅市場で消費者に安心安全なサービスを提供するとしています R はリフォーム リノベーション リセールを表した標語と言えます 良品 R 住宅 協議会では 宅建業界を主体として 工務店等と設計事務所をクラブ員として クラブ員の事業者連携 ( サブ倶楽部 ) を勧め 売買対象の中古住宅に一定の条件を設けて ブランド化した中古住宅 良品 R 住宅 をこのサブ倶楽部により提供することを 事業の目的としています 事業の推進に当たっては リフォームにかかるコンサルティング 良品 R 認定住宅 のロゴマークを作成し インスペクション 中古住宅売買瑕疵担保保険 住宅履歴情報の蓄積管理の3つを柱として活動しています 事業目標としては 中古住宅購入予定者への探索の支援 宅建業者の 重要事項説明書 の一部ともなる中古住宅の調査 ( インスペクション ) による詳細情報の提供 資金計画やリフォーム実施時の対応 住宅履歴情報の蓄積 管理と 維持管理など種々のサービスをワンストップで提供していくための 情報書 の作成などを掲げています 良品 R 住宅サブ倶楽部 情報の生成と提供は 良品 R 住宅サブ倶楽部 が軸になります 個人間売買の場合 売却依頼の売主は 情報の収集をします サブ倶楽部は 解体更地にして売却するか 現況現状で売却するか 良品 R 住宅として売却するか宅建業者としての調査結果を説明提案します 次いで 現況現状での売却の一次情報を提供 規定のインスペクションを実施し良品 R 住宅として売却した場合の説明 推奨をします さらに インスペクション結果による瑕疵保険基準 融資基準に適合する修繕等の説明と見積もりを提示します 次に 買主に対して 宅建業者として 現況現状で売却した場合 良品 R 住宅として売却した場合の違いを二次情報として提供します 良品 R 住宅として売却する際 内覧時にインスペクション結果の情報を提供します さらに重要事項説明書 告知書等の提示説明を行うとともにインスペクションに基づく住宅調査報告書の提示説明を行います そのあと 売買契約締結 引き渡しとなります 良品 R 住宅 の課題 (1) 事業者側は役割分担によって作業が分散されることになりますが 物件購入者である消費者側は 煩雑な手続き 安心な中古住宅取引普及推進事業 35

37 FOCUS が増す一方といえ 手続きの軽減措置の検討が必要となります (2) 良品 R 住宅と認定する条件の一つに情報サービス機関による住宅履歴情報 の蓄積も含まれますが サービス機関は多数あり 任意のサービス機関を利用した場合は 協議会として認定した住宅の情報が散在してしまうことにな 36

38 活動事例 り 売買後のサブ倶楽部による継続したサービス提供に支障が出かねません このため情報の一元管理の仕組みづくりが急がれます (3) 規定のインスペクション業務は 瑕疵保険検査基準 融資適合技術基準の適合可否を同時に確認する内容とし 目的別の検査回数を軽減する仕組みとしていますが そこには有資格者が在籍する必要もあります ただ 現在このような事業者が少なく これを補完する取組みとして 良品 R 住宅サポートセンター の設置を目指していますが その維持管理も重要になってきます (4) 良品 R 住宅に関するパンフレットを 宅建協会の他 行政にも配布しました 配布先を通じてインスペクションや既存住宅売買瑕疵保険 住宅履歴情報の蓄積 管理等の周知の強化を図り 業界団体への情報提供と宅建業者への周知により宅建業者のレベルアップ 企画力向上に寄与し 良品 R 住宅制度の周知に努めます 安心な中古住宅取引普及推進事業 37

39 FOCUS 平成 27 年度事業概要 [ 良品 R 住宅推進協議会 ] 1) 周知活動の概要 宅建業者向けのセミナー開催 消費者向けパンフレットの作成 配布 2) 周知の対象 インスペクション 既存住宅売買瑕疵保険 良品 R 住宅制度 3) 活動による成果 項目成果 ) 課題と今後の方向性宅建業者だけでなく 移住定住 空き家対策の関係で消費者との接点がある行政にもパンフレットを配布したことで 良品 R 住宅制度についての問い合わせ窓口を拡大することができたが セミナー参加者のアンケートからも分かるように 中古住宅取引に係る各種制度や良品 R 住宅制度に関する宅建業者の理解度にはばらつきがあり 宅建業者によっては売主 買主からの問い合わせに対応できない可能性があることが課題として見えてきた 今後は パンフレットの配布先を通じてインスペクションや既存住宅売買瑕疵保険 住宅履歴情報の蓄積 管理等の周知の強化を図り 業界団体への情報提供と宅建業者への周知により宅建業者のレベルアップ 企画力向上に寄与し良品 R 住宅制度の周知に努める 38

40 活動事例 静岡不動産流通活性化協議会 [ 所在地 ] [TEL] [HP] 中古住宅あんしんパック! 静岡県内には 中古戸建と中古マンション合わせて約 4,000 物件存在します しかし マイホームを求めている方の多くは新築志向が強く 中古住宅への関心は今一つの状態が続いています ところが 資金が少なくて済む優良な中古住宅も少なくありません 静岡不動産流通活性化協議会では 住宅購入希望者の選択肢を広げる手助けの一環として 中古住宅購入マニュアル を作成し 積極的なPR 活動を展開しています パンフレットでは 新 築より中古がGood! 今の時代は中古住宅がおススメ と謳っています 中古住宅の流通促進を図るための重要な制度が 中古住宅あんしんパック です 活性化協議会の事業の目的 概要 今後の活動方針等は以下の通りです 事業の目的と仕組み 安心 安全な不動産の提供 健全な市場の構築 循環型の住宅環境 安心な中古住宅取引普及推進事業 39

41 FOCUS 中古住宅購入マニュアル 2016 年版の作成一般消費者向けに 中古住宅購入時のチェックリスト 中古住宅あんしんパック! のサービス内容 申込みの流れなどを解説するとともに 新たに建物安心サポートについて 建物検査 保証の対象箇 所や検査実施から報告書発行 保証手続きの流れを説明した 建物あんしんサポート早わかり のページを追加しました 中古住宅あんしんパック! 安全 安心な中古住宅売買のために必要なサービスを 中古住宅あんしんパック! としてワンストップで消費者に提供しています サービスの内容は 土地あんしんサポート ( 土地の地盤 地中探査 土壌汚染の調査 ) 建物あんしんサポート ( 建物検査 瑕疵保険 シロアリ検査 保証 リフォーム査定 住宅履歴登録 ) 価格あんしんサポート ( 不動産鑑定士価格報告書 ) 重説あんしんサポート ( 重要事項説明書 40

42 活動事例 チェック ) 専用住宅ローン ( 住宅金利を割引 ) 建物の敷地 現況調査 ( 現況と登記内容の整合性を調査 ) 静岡不動産取引所検査 調査を実施した物件を 付加価値物件 として不動産物件情報サイト 静岡不動産取引所 に結果報告書とともに掲載し 一般に提供しています 岡県東部 中部 西部で各 1 棟 計 3 回開催しました ( 累計で11 回 ) 利用実績 中古住宅あんしんパック! の平成 27 年度 (2 月末現在 ) の利用実績は 土地あんしんサポート 114 件 建物あんしんサポート 21 件 ( 宅建業者物件用 9 件 個人間売買媒介用 12 件 価格あんしんサポート 3 件となっています 安心な中古住宅取引普及推進事業 検査 調査見学会の開催 中古住宅あんしんパック! の普及 利用促進のため 宅建業者および一般消費者向けに モデル物件の公開検査 調査見学会を開催しました 平成 27 年度は 静 41

43 活動事例 FOCUS 平成 27 年度事業概要 [ 静岡不動産流通活性化協議会 ] 1) 周知活動の概要 宅建業者 消費者向けの 中古住宅あんしんパック! 検査 調査見学会 の実施 建物あんしんサポート 宅建業者向けアンケートの実施 セミナーの開催 静岡不動産取引所への付加価値物件の掲載 推奨住宅ロゴマーク案の作成 中古住宅購入マニュアル 2016 年版の作成 2) 周知の対象 中古住宅あんしんパック! 3) 活動による成果 項目成果 ) 課題と今後の方向性インスペクションや瑕疵保険 中古住宅あんしんパック の宅建業者や消費者の認知度はまだまだ低いため 見学会を今後も継続していくと同時に 中古住宅あんしんパック! の事例集を作成し 具体的なイメージを持ってもらうことで積極的な利用に繋げる また 今年度新たに作成した 中古住宅購入マニュアル には 新たにインスペクションに関する説明を追加した 来年度以降は 買主側からのインスペクション実施要望を促すため パンフレットを利用した周知活動に努める 更に 協議会において リフォーム市場育成を図るため 専門工事業者相互の連携 情報交換を図るべく 住宅 リフォーム部会を設けることを検討する 42

44 活動事例 Interview 静岡不動産流通活性化協議会 中古住宅あんしんパック の普及拡大 静岡では 静岡県宅地建物取引業協会や全日本不動産協会静岡県本部などで構成された静岡不動産流通活性化協議会が中心となり 平成 24 年度から国土交通省の補助事業として安心な中古住宅取引普及促進事業に取り組み始めました その柱となるのが 中古住宅あんしんパック という仕組みです 静岡県には 戸建て住宅 マンション合わせて約 4,000 件の中古住宅がありますが あまり流通していないのが実態でした 欧米の住宅事情と違って 日本では ほぼ20 年に1 度は建て替えをしないといけないという暗黙のルールがあって 中古住宅の流通が妨げられていました 中古住宅には瑕疵保証がなく 保険も掛けられておらず 高品質での維持管理に問題があったんですね このため 平成 24 年度からスタートした活性化協議会では まずは安心安全な不動産の提供 安全な市場の構築 循環型の住宅環境づくりを目的に 住宅の検査 調査に力を注いできました 静岡の 中古住宅あんしんパック は 土地あんしんサポート 建物あんしんサポート 価格あんしんサポート 建物の敷地 現況調査から成り立ち 買主向けサービスや宅建業者向けサービスを行っています 土地は 地盤状態 地中残存物 土壌調査などいわゆる土地の3 大リスクについて調査を実施します 建物については 既存住宅瑕疵担保保険の付保を目的とした建物検査を実施 報告書を作成しています 建物の構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防ぐ部分を5 年間保証する保険 シロアリの有無をチェック これらを住宅履歴化するシステム 登録サービスなどが含まれています 中古建物の取引で 買主 売主双方とも最も重要なポイントは 建物に瑕疵があるかないか シロアリの被害はないか 内外装は満足できるかなどですが 建物あんしんサポートは大変効果的な仕組みだと思います このサポートの流れは 1 協議会ホームページから 市川宜克 申込用紙をダウンロード 2 申込書と必要書類をサポートセンターにFAX 送信 3 検査料金振り込み 4 建物検査 シロアリ検査実施 5 各報告書発行となりますが 建物検査結果で 適合 となれば 保証契約手続き に進むことができます 不適合 の場合は 保証契約はできず 改修工事を選択するか 改修を実施しないかとなり 実施する場合は再検査し 適合 判定が下れば 保証契約手続き という流れになります 戸建て仲介物件の建物検査料 瑕疵保証料は最近ともに値下げし 合計で12 万 4,200 円で従来より2 万 7,600 円安くなり 利用者にはだいぶ使いやすくなったと思います 静岡での中古住宅流通活性化のポイントは何といっても 中古住宅あんしんパック の存在意義と効用ですので 平成 28 年度以降はその事業内容の周知徹底と普及 1 本に絞って事業強化していく考えです 安心な中古住宅取引普及推進事業 43

45 FOCUS 既存住宅品質サポートセンター [ 所在地 ] [TEL] [HP] あいち ( ぎふ ) あんしん中古住宅 既存住宅品質サポートセンターは 1 本事業に賛同する仲介業者を募り 2その顧客である中古住宅の売主に対して ホームインスペクションの実施を推奨し 瑕疵保険を付保した住宅を あんしん中古住宅 に認定し ブランド化します 3その効果を宅建業者向けに報告し中古住宅の流通を促進します 4 同時に 宅建業者向けにホームインスペクションの実地研修を行い理解と普及に努めます 中古住宅取引にかかわる売主および宅建業者と買主間にある情報の非対称性 ( 不均衡 ) を解消するために 誰もが 容易に 安価に 関連情報を入手できる仕組みを構築し 安全な取引を実現することを事業目的としています あんしん中古住宅 認定 あいち( ぎふ ) あんしん中古住宅 ブランドとは ホームインスペクション ( 瑕疵保険現場検査 )+ 既存住宅売買瑕疵保険を付保した住宅 をいいます 周知の内容は 対象住宅を あいち ( ぎふ ) あんしん中古住宅 に認定し 通常の物件と異なり 状態や品質が明確な物件として告知できる というものです 現在は認定条件を若干緩和して ホームインスペクション実施 + 実地研修会開催 を条件としています 実地研修会を開催した住宅を あいちあんしん中古住宅 として販売開始しました このブランド力で 専任媒介契約を取得することができました また 売主が検討したリフォーム計画に指摘事項の補修工事を追加することができました 売主に対する接客マナーが大切実地研修会から見た課題は 1ホームインスペクションを実際に見たことがない業者が圧倒的多数を占めたこと 2 知識と実地で見るのとは全く異なったので 今後も実地研修を多数開催することが必要 という意見が多く 3 単に建物の調査というだけでなく 売主に対するマナー や 心構え などガイドラインに記載のない実務上のノウハウの提供が必要 ということでした これからの方向性として 1 告知活動を粘り強く継続します 特に 実績が出た空き家対策関連団体との連携を継続 強化します 消費者団体 自治体等と連携して 買主 へ直接訴求します 2 不動産仲介業務における取引の安全性の向上のために 日本版エスクローの導入を検討します 44

46 活動事例 平成 27 年度事業概要 [ 既存住宅品質サポートセンター ] 1) 周知活動の概要 インスペクション済み物件 あいち ( ぎふ ) あんしん住宅 認定物件の広告販売 インスペクション見学会の実施 不動産関連団体 自治体 空き家対策関連団体への今年度事業アンケート結果の送付 安心な中古住宅取引普及推進事業 2) 周知の対象 インスペクション あいち ( ぎふ ) あんしん住宅 3) 活動による成果 項目成果 ) 課題と今後の方向性 今年度は 不動産関連団体との調整に時間がかかり 宅建業者への周知が満足にできなかった インスペクション 既存住宅売買瑕疵保険 あいち ( ぎふ ) あんしん住宅 の普及のため 中古住宅取引の中核を担う不動産関連団体への継続的なアプローチを続けていく必要がある また インスペクション見学会の現場においては 物件の軽微な不具合をその場で補修しようとした参加者がみられた さらに 参加者アンケートでも インスペクションを実際に見たことがなかったが 実地研修を見て理解ができた 単に建物の調査というだけでなく 売主に対するマナーや心構え 注意すべき事項が理解できた といった意見が見られた このようにインスペクション事業者であっても 中古住宅の取引におけるインスペクションの意味合いや 実施の際のマナー等について十分認識していないという状況が明らかとなった 今後は 宅建業法改正までにインスペクションについて宅建業者だけでなくインスペクションを実施する業者にも引き続き周知を行っていく予定である 45

47 FOCUS 近畿不動産活性化協議会 [ 所在地 ] MF 7 [TEL] 近畿不動産活性化協議会は平成 25 年 国土交通省の 中古住宅市場活性化ラウンドテーブル 構想に従う形で 住宅ファイル制度 をスタートさせました 中古住宅を売るとき 買う時のトータルサポートサービスである ワンステート のワンアップバージョンです 27 年度から住宅ファイル制度の周知 啓発並びに活用促進に傾注しているところです 後 20 年で建物価値がゼロになってしまっていた市場での取引慣行を改め 建物の適正な評価を根付かせるための発端となる役割を担います リフォームローンのためのリフォーム後の建物価値の把握やリバースモーゲージを見据えた金融機関向けに取引当事者が発信する情報ともなります 住宅ファイルの受付から発行まで 住宅ファイル 制度 住宅ファイル制度 は民法の改正を見据え 中古住宅市場活性化に寄与する仕組みとして近畿不動産活性化協議会において提案され 実施されています これまでに 制度普及のために宅建業者 関連事業者 並びに消費者を対象としたシンポジウムの開催 リーフレットの作成 住宅ファイル制度に関するホームページの構築 住宅ファイル制度のロゴマークの作成 制度導入説明会の開催などを行っています 住宅ファイル制度 とは建物診断およびシロアリ検査の報告をもとに 中古住宅の経済的残存年数を把握し住宅の適正価格を示す 第三者たる専門家の統一された調査報告スキームです 売主からの依頼に基づいて 住宅ファイル報告書をもとに値付けや広告を行うことで 売り物件に関する情報を精緻に示すことができ 買主が抱く不安を払しょくし 取引の円滑化を促します また 築 窓口機関が専門家を束ね ファイルの品質を担保します 売主負担 主導 買主による確認によって完結します まず 売主が媒介業者を通じ近畿不動産活性化協議会 ( 窓口 ) に申し込みます 協議会は これを宅地建物取引士 建築士 ( インスペクター ) 防蟻業者 不動産鑑定士 金融機関など専門家に 物件調査 重要事 知っ得! 耐久性 価値 売主と買主をつなぐ 安心と信頼の 価値ある中古住宅 の証明 住宅ファイル制度 安全 歪み 近畿不動産活性化協議会 品質 雨漏り 耐震シロアリ 46

48 活動事例 安心な中古住宅取引普及推進事業 項説明 建物診断 耐震診断 瑕疵保険付 様書です 中古住宅を売るにあたり 売 保調査 補修費用積算 シロアリ点検 住 主は住宅ファイル作成を申し込みます 買 宅価格調査などを依頼します 専門家はそ 主への精緻な情報提供が必要だからです れぞれの視点から物件を調査 住宅ファイル制度って シロアリ診 建物検査では 瑕疵保険 フラット35 内閣府 近畿不動産活性化協議会 安心して中古住宅を売買するための すべての情 取引を円滑にする 住宅ファイル制度 価値ある優良 住宅ファ 住宅ファイル制度のメリ 第三者たる各専 耐震診断 シロアリと同時に検査します 断報告書 住宅診断報告書 重要事項 国交省 金融庁 住宅ファイル制度とは 建物診断やシロアリ検査の報告書を基 まとめた 住宅フ 建物の適正な価 現在の中古住宅の取引においては 物 説明書 価格調査報告書 をまとめます に中古住宅の経済的残存年数を把握し 住宅の適正価格を示 ファイルを参考に売り出し価格を決定し す 専 門 家によって統 一された報 住宅ファイル報 告の仕 組みです 住 宅ファイ ます ファイル報告書は 物件調査から 窓口の協議会は これらを 住宅ファイル リフォーム 金融機関 制 度 ル報 告 書を基に値 付けを行う事で 売 物 件に関する情 報 が 精 ３ ７営業日で完成します 告書 として管理し 買主に示します 買主 業者 することになります 売買代金の残金決済 住宅価格 る制度です 建物診断士 きた市場での取引慣行を改め 建物の適正な評価を根付かせ 住宅ファイル制度適用認定マーク 調査士 と同時に住宅ファイルは買主に引き渡され 媒介業者 売り出し広告には 住宅ファイル制度適 次回取引の際の基本情報となります 第三者たる各専門家の統一された 売主 調査内容と標準フォームによる調 査 報告をまとめた リ 住宅ファイル フォームなどを建物価格へ適切 制度 の認定を受けた家屋に付与 住宅ファイル価格を目安に 売出 されるマークです 売買価格を判断できます 建物の適正な価値が示されたこの 基礎 躯体などの期待残存耐用年 マークは取引の安心と信頼を高め 様々な情報を買主に提供すること てくれます 用認定マーク を掲示します また 売却 活動の一環として 購入希望者への内覧 住宅ファイルによる取引の流れ 住宅ファイル制度のしくみ 会 住宅ファイル 説明を行います 説 住宅ファイル報告書は 中古住宅の仕 明の中身は 瑕疵保険の適用可否 フラ 住宅ファイル制度 は重要事項説明書の一部 建物診断 インスペクション シロアリ点検の調査報告書を基に 中古住宅の経 済的残存年数を把握し住宅の適正価格を算定するワンストップサービスです ます 築後20年で建物価値がゼロになってしまう と言われて 価値ある優良中古住宅の証 住宅ファイル制度に期待さ 住宅ファイル制度 適用認定マーク 不動産価値のある物件に対し 不 中古住宅流通 市場の活性化 をはかる 緻に分 かり 買 主 が 抱く不 安を払 拭して取 引 の円 滑 化 が 促せ のチェックによって 住宅ファイル は完成 査を行い報告書を作成する事により 設定されることを回避できます 媒介業者 各分野の専門家との連携で物件の 仲介を適切に行うことができます 媒介業者 住宅ファイル引継 建物診断士 建物診断 瑕疵保険付保調査 フラット35適合検査 耐震診断 補修費用積算 築後20年程度で建物価値が無くな 基本サービス 従来の市場慣行の転換につながり 住宅履歴情報登録 住宅ファイル報告書 による調査 物件調査書 重要事項説明書 依頼 申込み 買主 近畿不動産活性化協議会 窓口 媒介業者 売主 住 宅ファイル報 告 書 宅地建物取引士 媒介契約 住宅ファイル報告書 の内容を住宅履歴 システムに登録 業法に規定する根拠とすることで 図れます 住宅アフター点検 引き渡し1年後に 住宅全体を点検 買主オプション 瑕疵保険への加入 保険料を負担 シロアリ点検業者 シロアリ点検保証付 上記調査報告書をもとに 住宅ファイル制度によ 買主オプション シロアリ 点検報告 書 建物診断 報告書 重要事項 説明書 住宅価格 調査報告 書 中古住宅取引の安全 安心をサポートする リフォーム 工事費見積もり 近畿不動産活性化協議会 売主による評価 住宅ファイル リフォーム後の建物評価 住宅価格調査士 住宅価格調査 リフォームローン 住宅ファイル報告書 は中古住宅の仕 大阪市中央区谷町 全日大阪会館 建物のスペック コンディション ロケーシ 近畿不動産活性化協議会事務局 瑕疵担保 フラット35 シロアリ診断などの 各種保険や融資適用の可否情報を提供 担当 楠本 TEL 土地建物価格の分離表示や 売り出し価格 金融機関 [月~金] (現在折衝中 金利優遇 借入期間長期化 リバースモーゲージ 住宅ファイル報告書への損害保険付保 (計画中) 協 議会が窓口となりトラブル対応 住宅ファイル制度チェック機能 顧客対応機能窓口機能 耐震診断 補修費用積算 はオプション 土日祝休み 告知書に代わるもの 対 応保険 業務過誤賠償責任保険 住宅ファイル 報告書の申込み 住宅ファイル制度のしくみ 47 住宅 物件

49 FOCUS ット35の適用可否 耐震診断結果等の情報提供 金融機関の事前の与信審査などです 購入意思表示 ( 買主 ) 売渡意思表示( 売主 ) を確認した後 重要事項説明 売買契約締結 手付金支払いの流れとなります 契約締結後 売主は買主に対して告知書を交付しますが 今後民法改正で 瑕疵 の概念がなくなり 契約重視 債務不履行の形になるので 取引対象となる建物の状況について売主 買主が共通認識を持って取引を完結することが理想です 次に 住宅ファイル報告書 が適切か否か買主側でインスペクションを行います 報告書の内容通りかをチェックし 相違がある場合 買主は売主に対して修繕または減額を申し入れます 売主が応じない場合は 契約解除 ( 特例 ) ができます [ 売買契約書条文案 ] 補修または減額について 本物件は 表 記の期間内に買主側のインスペクションにより住宅ファイル報告書の内容に相違あることが発見された場合 買主は売主に対して協議のうえ その補修または補修相当額の減額を求めることができるものとする 契約解除について ( 特約 ) 前条において 売主が応じない場合は 買主は本契約を解除することができるものとし 売主はすでに受領した金員を無利息で速やかに返還するものとする 期待される効果 [ 売主 ] リフォーム等を建物価格に適切に反映 できます 第三者である不動産鑑定士が示した住宅ファイル価格を目安に 宅建業者のアドバイスを受けながら 売り出し価格や最終売買価格を判断できます 基礎 躯体の期待残存耐用年数並びに建物に関する様々な情報を買主に提供できます 維持すべき建物が不当に安くまたは耐用年数が短く判断されてしまうことを回避できます [ 買主 ] 建物の使用や品質 修繕 改修等の履歴等に関する情報を得ることができます 購入価格検討のための拠り所が得られます 建物価格について金融機関に適切に評価してもらえます 金融機関への提出書類として活用が可能です 購入する建物を適切に維持管理すれば どの程度利用することが可能か 把握が可能です 税法上の法定耐用年数より長い融資期間を設定することが可能になります [ 仲介業者 ] 各分野の専門家との連携により物件の紹介や仲介を適切に行うことができます 従来の市場慣行 (20 年程度で建物価格ゼロ ) の転換につながります 報告書による調査価格を 宅建業法 34 条 2-2の 根拠 として活用することで 業務の効率化を図れます [ 金融機関 ] 期待残存耐用年数の把握により適切な融資期間の設定ができます 適切な担保評価によりリバースモーゲージの判断ができます 利害関係のない第三者である不動産鑑定士が示した市場価値をもとに 融資にあたっての裏付け資産の担保価値の適切性が証明可能です 48

50 活動事例 平成 27 年度事業概要 [ 近畿不動産活性化協議会 ] 1) 周知活動の概要 住宅ファイル制度周知のためのパンフレット チラシ作成 住宅ファイル制度周知のためのシンポジウム開催 住宅ファイル制度導入説明会開催 住宅ファイル制度導入実証実験 安心な中古住宅取引普及推進事業 2) 周知の対象 住宅ファイル制度 3) 活動による成果 項目成果 20, , ) 課題と今後の方向性シンポジウムや制度導入説明会 実証実験を実施した物件所有者からの反応は良かったものの 売主 買主へ紹介する際の情報量が多いこと また 住宅ファイル制度を紹介することによる宅建業者へのメリットが見えにくいことが 取引の現場で普及しない理由として考えられる 今後は 買主にとってよりメリットの高い商品になるよう金融商品の拡充を検討するとともに 既存住宅瑕疵保険適合検査不合格となる可能性の高い物件におけるメリットの提唱 ( 検査結果をつけることで 高額な売却が可能となる ) を行う必要がある 49

51 Interview 近畿不動産活性化協議会 住宅ファイル 制度のメリット周知へ 現在 中古住宅のストックは500 兆円に上るといわれています また中古住宅の市場規模は急拡大が見込まれ 2020 年には20 兆円に達する見込みです 近畿圏においても相当な規模の中古住宅が日々増え続けており その対応が迫られていました 国土交通省も 新成長戦略で示された 中古住宅 リフォーム市場の倍増 に向けて 宅建業者によるワンストップサービスの提供やリフォームの推進 インスペクション ( 建物診断 ) の普及促進 住宅履歴情報の蓄積 活用 売買瑕疵保険 リフォーム瑕疵保険の充実普及促進などを推奨しています そうした状況に対応すべく 近畿圏ではそれまで個別に活動してきた関西不動産流通活性化連携協議会 建築 住宅支援センター協議会 近畿圏不動産流通活性化協議会の3 団体がまとまり 平成 26 年 6 月 既存住宅の流通活性化を図るための組織として 近畿不動産活性化協議会 を立ち上げました その核となる仕事は いわゆる 住宅ファイル 制度の実施設計であり 普及啓発活動でし た 私たちが作り上げた住宅ファイル 制度は 重要事項説明書の一部 イ ンスペクション シロアリ点検の調 査報告書をもとに 中古住宅の経済 的残存年数を把握し 住宅の適正価 格を算定するワンストップサービス を言います どんな流れになってい るかといいますと 中古住宅の売主 が媒介業者を通して協議会の窓口に 来たとすると 窓口機関は 宅地建 物取引士に物件調査 重要事項説明 を 建築士に建物診断 瑕疵保険付 保調査 耐震診断 補修費用積算を 防蟻業者にシロアリ点検をそれぞれ 依頼します これらの報告書をもと に不動産鑑定士が第三者価格を出し て 住宅ファイル報告書 とし 買主 に情報提供するという仕組みです この住宅ファイルは 媒介契約後 機構に申し込むと 3-7 営業日で 完成し 売り広告に 住宅ファイル 制度適用認定マーク を掲示するこ とができます 中古住宅の取引時に気になるのは 建物価格ですが 報告書には 調査 価格 ( 市場価格 ) 建物の経済的残存 阪井一仁 耐用年数 基礎躯体の期待残存耐用 年数 瑕疵保険付保の可否 対象物 件の市場競争力が記載されますので 取引にかかわるすべての人が共通の 物差しで話し合うことができるので す この制度が軌道に乗れば 売主に とっては ファイル価格 を目安に 売り出し価格や最終売買価格を判断 できます 買主にとっては 建物仕 様や品質 修繕 改修等の履歴等に 関する情報を得られる 建物価格に ついて金融機関に適正に評価しても らえる などの効果が期待できます 仲介業者にとっても 20 年で建物価値がゼロになるという従来の市場慣行が見直されるため 売主 買主に対しての煩雑な説明がやや緩和されるのではないでしょうか 今後については 26 年度から試行している 住宅ファイル制度 について 宅建業者の方に その仕組みとメリットをもっと深く理解していただくために 周知 啓発の機会を増やしていきたいと考えています 50

52 活動事例 FOCUS 兵庫既存住宅活性協議会 [ 所在地 ] [TEL] [HP] 兵庫既存住宅活性協議会は 兵庫県宅地建物取引業協会 全日本不動産協会兵庫県本部 兵庫県建築士事務所協会 兵庫県不動産鑑定協会 兵庫県住宅リフォーム推進協議会 ( オブザーバー ) 兵庫県住宅建築総合センターひょうご住まいサポートセンター ( オブザーバー ) などで構成されています フェニーチェパック 兵庫既存住宅活性協議会が提供する 中古住宅の建物調査サービス フェニーチェパック を普及啓発し 実施件数を増やすことにより 中古不動産の安心な取引の普及を目指します フェニーチェパックを普及啓発するため 1 連携業者である宅建業者への普及啓蒙 2 検査員の拡大および3 消費者への普及啓蒙を行います フェニーチェパック フェニーチェパック は 宅建業者が容易に売主 買主にワンストップでサービスを提供できる制度です 住宅診断専門の資格がある建築士による構造や雨漏り等の現況検査と シロアリ被害確認のための床下検査を同時に実施 報告書を作成し それとともに その他中古住宅購入にあたっての有益な情報についての資料をパッケージしたものです 中古住宅売買時に必要とされる瑕疵保険に係る建物調査を主として提供していますが 当初より瑕疵保険に加入することができないと判明している物件におい ても 建築士による建物調査を行ってほしいという消費者のご要望に応じて 対応しているケースもあります 建物調査 既存住宅売買瑕疵保証保険 ( 個人間 宅 建業者売主 ) 適合検査 検査は 兵庫県建築士事務所協会に所 属している建築士事務所で 既存住宅現況検査員およびフラット35の適合判定技術者の資格を有し 既存住宅流通のインスペクションについて 一定の講習を受けた建築士が行う シロアリ検査 床下に侵入し 状況を写真におさめ 基礎図面とともに現況報告書をとりまとめる フラット35の現場検査 希望に応じてフラット35の現場検査を行い 結果を報告する フラット35の証明書の発行が必要となる場合は 担当建築士にて書類審査をしたのち 担当建築士事務所より発行する JIO 既存住宅売買瑕疵保険 ( 個人間 ) の加入 保証については 協議会を窓口にして 検査事業者により受付を行い JIO 既存住宅売買瑕疵保険 ( 個人間 : 検査事業者が保証 ) に加入する枠組みをオプションで提供している 普及促進活動 フェニーチェパック取扱店の拡大住宅診断についての知識が乏しい宅建 安心な中古住宅取引普及推進事業 51

53 FOCUS 業者を対象に インスペクションの基礎知識やフェニーチェパックについての情報を提供する既存住宅アドバイザー講習会を開催し フェニーチェパックへの利用意識を高めフェニーチェパック取扱店への登録を促しました またフェニーチェパックの利用について意識の高いフェニーチェパック取扱店の希望者に のぼりやポスターを提供することにより 中古不動産の売買に興味 をもつ消費者への普及を促しました 検査員の拡大フェニーチェパックの啓蒙にあわせ インスペクションを実施する検査員の質の向上と対象エリアの拡大が必須となっています よって 既存住宅の検査について一定の知識を所有している建築士を対象に インスペクションの実務講習を行うともに 報告書の書き方なども 実際 52

54 活動事例 の住宅を検査しながら行える講習会を開催しました 消費者への普及啓蒙兵庫県内の一般消費者を対象にフェニーチェパックの啓蒙活動を行いました 兵庫県内の4か所の商業施設を利用して 4 日間にわたって フェニーチェパックの 情報提供ブースおよび中古住宅相談会を開催しつつ 消費者へアンケートを取りながら意識調査を行いました また 新聞紙上でフェニーチェパックの対応が可能な物件としての売り物件を フェニーチェパックの情報とともに掲載することにより 兵庫県内 50 万以上の世帯に一斉告知を行いました 安心な中古住宅取引普及推進事業 53

55 FOCUS 平成 27 年度事業概要 [ 兵庫既存住宅活性協議会 ] 1) 周知活動の概要 フェニーチェパック取扱いのための既存住宅アドバイザー講習会 フェニーチェパック普及啓発セット ( のぼり ポスター等 ) の配布 フェニーチェパック対応可能な既存住宅インスペクター講習会の実施 新聞紙面広告によるフェニーチェパックの周知 消費者意識を把握するためのアンケート調査の実施 2) 周知の対象 フェニーチェパック 3) 活動による成果 項目成果 ) 課題と今後の方向性周知活動の結果からは 1フェニーチェパック取扱店であっても実際に利用する場合 具体的に何をすればいいのかが充分把握できておらず利用に至っていない 2 検査に対応可能な検査員の数と県内の対応可能エリア 3 消費者に建物検査や瑕疵保険自体の知識がほとんどない といったことが課題として見えてきた 宅建業者については 現状フェニーチェパックを積極的に利用している店舗の集約とブランド化を検討するとともにフェニーチェパックの検査に対応できる検査員の拡充を今後検討する 消費者 ( 売主 買主 ) については 宅建業者を通じた周知のほか 他の協議会との連携による全国的なキャンペーンの検討も効果的と考える 54

56 活動事例 不動産コンシェルジュ中国地区協議会 [ 所在地 ] [TEL] [HP] 不動産コンシェルジュ中国地区協議会は 消費者が安心して中古住宅の購入やリフォームを実施できる環境を整備するため 中古不動産取引に関するあらゆる相談に対応できる相談窓口を設置し 適正なサービスを消費者に提供できるような事業を実施しています 相談窓口では 行政や関連事業者 他の協議会等と連携を図り 宅建業者が消費者に対してワンストップサービスができるようサポートしていきます ハトマーク R 住宅 不動産コンシェルジュ中国地区協議会が推奨するインスペクション ( 既存住宅売買瑕疵保険事前検査や耐震診断 シロアリ調査等 ) を実施した物件を ハトマーク R 住宅 とし 中国 5 県で ハトマークR 住宅 物件の普及を図るため 協議会ホームページでの物件紹介 インスペクションや瑕疵保険 ハトマークR 住宅等の説明が記載されたパンフレットの配布 ハトマークR 住宅取扱店の普及 住まいのコンシェルジュ の開設等を行っています 相談窓口における流れ 相談窓口における相談から契約までの流れは次の通りです 報提供書を協定市町へ提出 2 協定市町から相談窓口へ物件調査のための宅建業者の派遣を依頼 3 相談窓口で物件所在地に近い宅建業者を選定し派遣 4 宅建業者による物件調査 5 宅建業者が物件調査レポートを作成し相談窓口へ提出 6 相談窓口から協定市町と相談者へ調査レポートを提出 (2) 相談者が建物検査 ( 既存住宅売買瑕疵保険事前検査または耐震診断 ) を希望する場合 1 宅建業者が建物検査を実施した方がよいと判断した場合は 相談者に建物費用支援制度や市町の補助制度を説明し 建物検査の承諾を得る 2 宅建業者が相談窓口へ建物検査費用支援申込書を提出 3 相談窓口が建物検査機関を選定し 宅建業者へ紹介 4 建物検査機関が検査後 宅建業者および相談者へ検査報告書を提出 5 建物検査機関が相談窓口へ検査結果を報告 検査に合格した場合で 買主の募集を宅建業者が行う場合は ハトマークR 住宅 として 不動産情報システムへ登録 検査に不合格の場合は 宅建業者が工務店に見積書を依頼し 宅建業者が相談窓口および相談者へ提出 安心な中古住宅取引普及推進事業 (1) 相談者が売却を希望する場合 1 相談窓口が相談受付表をもとにヒアリングを行い 空き家バンク協定市町を紹介し 相談受付票 相談者に関する情 (3) 物件調査レポート提出後 1 相談者が買主の募集を協定市町へ依頼した場合は 市町が運営する空き家バンク ホームページへ登録 ( 協定市町 55

57 FOCUS が 広島宅建協会が運営する不動産情報システムに登録する場合もある ) 2 相談者が買主の募集を宅建業者へ依頼した場合は 広島宅建協会が運営する不動産情報システムに登録 (4) 追跡調査 1 相談窓口が相談者に関連事業者の対応や今後についてのヒアリングを行う 2 専門家に相談したい場合は 無料相談会を紹介 建物検査支援制度 個人間タイプによる既存住宅売買瑕疵保険事前検査 ( 事前検査 ) および耐震診断に対する検査費用を支援する 建物検査支援制度 を設けています ( 広島宅協 : 平成 26 年 9 月 ~) 建物検査機関( 賛助会員 ) と協力し 事前検査は一律 3 万円とし その費用を広島宅建協会が負担しました 耐震診断は8 万円から実施可能とし 3 万円を宅建協会が負担し 市町の耐震診断 平成 27 年度版 山口県宅建協会お墨付き物件 ハトマークR 住宅とは 少子高齢化 人口減少を迎えた社会において 既存住宅の長寿命化が国の政策として提唱されています 既存住宅ストックの活用により環境負荷の低減を図るためにも 作っては壊す ( スクラップ アンド ビルド ) から きちんと手入れをして長く大切に使う ( ストック アンド フロー ) との考えに基づき 不動産流通市場活性化フォーラム の提言がまとめられ公表されました 国土交通省によると 日本の住宅の平均解体年は27 年で 中古住宅流通比率は13% であり アメリカの66 年 77% また イギリスの80 年 88% と比較すると 解体のサイクルが速く 中古住宅のシェアが極めて低い状況です この施策に対応するため 信頼産業を目指す ( 一社 ) 山口県宅地建物取引業協会におきまして 中古住宅の取引にあたり消費者が求める情報の非対称の解消を図るとともに 消費者への安心 安全な商品提供を目的として 個人売買 不動産業者による再販の如何に関わらず 協会が推奨するサービス ( 制度 ) が付加されている物件で 物件の品質の確認と優遇税制の適用がある物件 ハトマークR 住宅 の制度を策定しました R 住宅のRは リセール リノベーション リフォームの頭文字のRです 長期優良住宅 インスペクションや瑕疵保険等 中古住宅流通の促進に必要なサービス項目を設定し 下記の適合前提条件及び個別適合条件の組み合わせにより ハトマークR 住宅 AAA( トリプルA) AA( ダブルA) A( シングルA) の3 種類のランク付けをしています 消費者の皆様に対する本制度の啓蒙活動として 山口県宅建協会のホームページに ハトマークR 住宅 の専用コーナーを設け 適合物件等の情報提供を行っています AAA AA A 前提条件 +( ト ) 前提条件 +( ホ ) 前提条件 +( イ )+( ロ ) ないしないしないし前提条件 +( チ ) 前提条件 +( ロ )+( へ ) 前提条件 +( イ )+( ハ ) ないしないし前提条件 +( ホ )+( リ )+( ヌ ) 前提条件 +( イ )+( ニ ) ハトマーク R 住宅適合前提条件告知書による抵当権その他第三者の白あり調査 駆除 1 境界の明示物件の確認 2 権利の抹消 3 4 (1 年以上保証 ) ハトマーク R 住宅個別適合条件 イ ) 仲介物件のインスペクション ( 個人間売買瑕疵保証責任保険前提 ) 済物件 ( 補修が必要な場合その内容が明らかになっている物件 ) ( 一社 ) 山口県宅地建物取引業協会とは ( 一社 ) 山口県宅地建物取引業協会は 山口県内の優良な宅地建物取引業者が結集して 宅地建物取引業の適正な運営の確保並びに健全な発展を図るとともに 公共の福祉に寄与することを目的として 宅地建物取引業法第 74 条第 1 項の規定に基づき 昭和 36 年 6 月に山口県知事の許可を得て社団法人として設立し 平成 25 年 4 月に一般社団法人に移行した団体です 本協会の会員数は861 名 ( 平成 27 年 4 月 1 日現在 ) で 県内の宅建免許業者の約 85% が加入している名実ともに県下最大の業者団体です 山口県山口市小郡黄金町 5 番 16 号山口県不動産会館 TEL: FAX: 一般社団法人山口県宅地建物取引業協会ハトマーク R 住宅推進協議会不動産コンシェルジュ中国地区協議会 1 ロ ) 非耐火建築物は築 20 年 耐火建築物は築 25 年以内の物件ハ ) ロ ) を越える物件で 昭和 56 年 6 月 1 日以降に建築確認を受けた物件ニ ) ロ ) を越える物件で 耐震基準適合証明を受けた又はその予定のある物件ホ ) 業者再販の場合 売買瑕疵担保責任保険 ( 業者売主型の2 年型 500 万円又は1000 万円 ) 加入済物件 ( 注 ) ロ ) を越える物件でも瑕疵保険加入物件であれば可へ ) 仲介物件のインスペクション ( 個人間売買瑕疵保証責任保険前提 ) 済物件 ( 補修の必要がなくいつでも瑕疵保険に加入できる物件 ) ト ) 長期優良住宅に基づいた物件チ ) 長期優良住宅化リフォームを行った物件リ ) リフォーム瑕疵担保責任保険加入物件 ( 注 ) ホ ) の売買瑕疵担保責任保険 (5 年型 1000 万円 ) に 引渡前リフォーム工事特約 を保険対象に追加した場合は不要 ) ヌ ) 住宅履歴情報サービス機関 ( 家カルテ ) に住宅履歴の登録がある物件 ( 注 ) 瑕疵保険加入の時期は入居までが望ましい ( 特に決まりはないが常識的な範囲で ) また検査の有効期限は1 年間 但し右ページ個別適合条件の意味と目的のハ ) とニ ) の税軽減のための時期に注意 56

58 活動事例 補助と連携を図っています 支援を受けた物件は 協議会ホームページに ハトマークR 住宅 としての登録を確認し 合格物件については適合物件として 不合格物件については検査済物件として登録し 修繕費用を住宅購入希望者に提示できるようにしています 鳥取宅建協会においても 既存住宅売買瑕疵保険事前検査支援制度が設けられています ( 平成 27 年 9 月 ~ ) 住まいのコンシェルジュ の開設中古住宅やリフォームの各種減税制度 市町の補助制度 インスペクション リフォーム等の全てを宅建業者のみで対応することは難しく 相談窓口が相談者と事業者の間に入り サポートできるよう 住まいに関する相談窓口を平成 28 年 2 月広島に開設しました 安心な中古住宅取引普及推進事業 平成 27 年度版 物件売却したいオーナー山田さん 本日 予約した山田です どうぞお待ちしておりました 本日担当させていただきます佐々木です よろしくお願いいたします 木住まいのコンシェルジュ相談窓口 売却編 1 お電話でお話したように実家をできるだけ早く売却したいのですが 佐々分かりました 事前に物件のヒアリングをさせていただきはじめまして 本日は 登記事項証明書や一番いい方法をましたので 本日は 物件調査を担当する岡本不動産の岡本です 設計図書などの必要書類の探してみましょう 宅建業者 ( 住まいのコンシェルジュ認定店 ) をどうぞよろしくお願い確認と調査日の調整を行います ご紹介いたします いたします 分かりました よろしくお願いいたします 山田様の物件は 売却可能と思われますので 無料の物件調査と建物検査をおすすめします 建物検査は 物件によっては有料となる場合があります 物件調査の様子と建物検査床下 小屋裏の点検口より目視や触診建物に歪みがないか調査結果は後日 改めてお話させてください 本日はありがとうございました 検査員 3 登記事項証明書 設計図書 後日先日はありがとうございました 早期売却をご希望ですが 市場価格の 600 万円で 建物検査をクリアされていますので 1ハトマーク R 住宅で物件登録 2 共有化サービスの加入 3リフォームプランの追加をおすすめします 但し 売却時には 不動産会社へ仲介手数料の支払いが生じます 売買価格が 400 万円以上の場合 成約価格 3% + 6 万円 ( 消費税別 ) が必要です その他税金等の諸費用はくわしい資料をお渡しします ー4 グ分かりました ではそれで!住まいのコンシェルジュ相談窓口 お願いいたします 売却編 2 早速ですが 調査結果について はい 岡本さんご説明ください 分かりました 料金はどのくらい 掛かるのでしょうか? 123については すべて無料です では 岡本不動産と媒介契約を結ぶ手続きに進みますので 岡本さん宜しくお願いします さてと いろいろとありがとうございました これで一安心! こちらにお願いすればすべて任せられたから案外簡単だったな~ もしもし 母さんかい 売却の件 うまくいきそうだよ! 物件登録後は 購入編 へと続きます 1ハトマーク R 住宅とは 建物検査済み住宅です 既存住宅売買瑕疵保険加入対象物件は 住宅ローン減税などの住宅税制優遇措置の適用を受けることが可能ですので 住宅購入者にとっては大きな特典となります 宅建協会では建物検査費用支援制度を実施しています ( 平成 27 年度 ) 2 共有化サービスとは 物件を見た他の宅建業者が気に入った場合は いいね マークが付くようになります また 他の宅建業者のホームページにも自動で掲載されるようになるため 成約率の向上が期待できるサービスです 3リフォーム リノベーションプランについて (P9-P10 参照 ) 公益社団法人広島県宅地建物取引業協会広島宅建 ( 株 ) 不動産コンシェルジュ中国地区協議会広島県空き家対策推進協議会 57

59 FOCUS 平成 27 年度事業概要 [ 不動産コンシェルジュ中国地区協議会 ] 1) 周知活動の概要 ハトマークR 住宅取扱店普及のためのパンフレット ステッカー のぼりの制作 配布 ハトマークR 住宅等に関するパンフレットの配布による賛同事業者の拡大 2) 周知の対象 インスペクション 既存住宅売買瑕疵保険 ハトマークR 住宅 3) 活動による成果 項目成果 ) 課題と今後の方向性ハトマークR 住宅についての宅建業者への周知活動は行ったものの ワンストップサービスの取扱件数とハトマークR 住宅の登録件数については目標を達成できなかった これは 建物検査費用を無料としても売主側のメリットが感じられないことが最大の要因で 中には買主側の要望で建物検査を実施したいと申し出があったが 売主側が拒否するケースもあった 一方で 建物検査済みの物件の成約率は高く 売主と買主に対する宅建業者の説明が重要であることが分かった 今後の方向性として 中古住宅やリフォームの各種減税制度 市町の補助制度 インスペクション リフォーム等の相談に総合的に対応する 住まいのコンシェルジュ相談窓口 の開設 更に相談窓口と連携して一般消費者のサポートを行うことができるよう特定の要件を満たした宅地建物取引士を 住まいのコンシェルジュ とする認定制度を策定予定である 58

60 活動事例 一般社団法人住宅管理 ストック推進協会 [ 所在地 ] [TEL] [HP] インスペクション業者とのマッチング 宅建業者を対象に 建物をしっかり評価することの重要性などを伝え インスペクション利用のメリットなどを伝える講習会や体験会を実施しています インスペクション業者とのマッチングを行います 安心な中古住宅取引講習会 1. 安心な中古住宅取引モデルや国の各種施策等の紹介 ( 不動産価格査定マニュアルを含む ) 2. インスペクション業者による住宅検査の実務の紹介 ( 映像を使った現場の説明と実務上の留意点 ) 3. インスペクション 瑕疵保険 住宅履歴等の利用促進提案 (2015 年 10 月より 良質中古住宅推進協議会 との合同開催を開始 ) による個別説明を実施しています あんしんくん ワンストップサービスとして提供している ホームインスペクションです ホームインスペクター ( 検査員 ) が現地に伺い プロの目で建物の状態を調査します 住宅検査後 調査内容を整理して依頼者へ渡し 物件調査報告は検査事業者からご説明致します 結果を診断書にすることで情報がクリアになり 建物の状態が把握できます さらに 10ヵ年メンテナンス計画書により 購入後 将来に必要なメンテナンス部位が明確になり 資金計画などが立てやすくなります また 診断書を国が整備 推進している住宅履歴情報に登録することで 今後 さまざまなメリットがあると考えられます 安心な中古住宅取引普及推進事業 インスペクション体験会 1. インスペクターによる検査実務の説明と実演 2. 不動産価格査定マニュアル利用の際のインスペクションの役割の説明 3. インスペクションを利用することのメリット 意義の説明 各講習会 体験会後にインスペクション業者と名刺交換を実施します 興味を持った方には後日インスペクション業者 59

61 FOCUS 住宅購入フローチャート 中古物件 住宅の購入からリフォームまでの流れをステップごとにイラストなどを使い まとめた購入ガイダンスです 消費者は取引の流れや自分の求める物件の各種条件や宅建業者選びなどを理解 することができます また 宅建業者が 来店した消費者への説明資料として利用することで 説明漏れをなくし 効率的に取引の流れを説明できます 消費者は営業担当者の資質にかかわらず 取引に必要な情報を取得することができます 60

62 活動事例 平成 27 年度事業概要 [ 一般社団法人住宅管理 ストック推進協会 ] 1) 周知活動の概要 宅建業者向け講習会の実施 宅建業者向けインスペクション体験会の実施 講習会 体験会を通じた宅建業者とインスペクション業者とのマッチング 2) 周知の対象 インスペクション 価格査定マニュアル インスペクション活用登録制度 あんしんくん 安心な中古住宅取引普及推進事業 3) 活動による成果 項目成果 ) 課題と今後の方向性参加者アンケートより 講習会 インスペクション体験会とも満足度は高かったが 一方で告知を行った宅建業者が84,500 社であったことを考えると 参加者数は非常に少なかった したがって より多くの宅建業者に周知を行うためには今後も継続的な活動が必要となる インスペクション体験会については 利用可能な物件確保も課題となるため 継続的な開催にあたっては 協議会構成員のネットワーク あるいは今回のように他の協議会との連携により体験会に利用可能な物件を確保するといった工夫が必要になる また 今回の周知活動の中で インスペクション業者が不動産仲介を知らない 不動産仲介に携わった経験がないという現状も課題として見えてきた 今後は インスペクション業者に対する講習も検討していく予定である 61

63 FOCUS OKINAWA 型中古住宅流通研究会 [HP] 中古物件の適正な流通促進 良質な住宅ストックについて 異分野専門家同士による情報交換 議論のできる場として設立しました 国土交通省が発表した中古住宅 リフォームトータルプランの概要でもあります 2020 年までに中古住宅の市場規模を現在の10 兆円から 20 兆円に倍増する に同調し 2020 年までの活動を目指しています おうちクリニック住宅カルテ 中古物件を購入する消費者が有益な情報を知らずに損をすることを減らし 安心で安全な不動産取引の活性化に繋げていくツールの1つとなることを目的としています カルテは以下の3つの構成からなります (1) 問診票病院で記入するような問診票を簡略化した形式で 建物の構造 築年数 延床面積などの基本情報を記入します 制度についても 知っているか 知らないか 程度の設問形式で記入します わかりにくい制度でも その場では理解できなくても 知るきっかけとなります (2) 物件状態のセルフチェックシートインスペクションや既存住宅瑕疵保険の建物検査時に行われるチェック項目に沿い 躯体や設備の状態など確認したい項目をチェックできます 気になった項目には をつけ 確認した項目には レ チェックをいれるので物件内覧時の確認 漏れを防ぐことにもつながります 建物健康状態を知ることで購入後に修繕が必要な箇所や今後修繕が必要になる箇所を確認でき 専門家への調査依頼やリフォーム業者へ相談する際の資料としても活用できます (3) 使える制度チェックシート住宅購入時に活用できる制度について 建物 ( ハード ) の築年数や面積等によって まとめて制度をチェックすることができ 特に買主にとって購入検討している物件で利用可能な有益な制度があるかどうかを判断できます カルテは 売主の物件査定に行く際に持参し 了承のもと 購入希望の買主に対して物件の正確な情報を提供するために各項目のチェックを行い 物件ごとのカルテとして保存します 売主に対しての物件査定の情報整理や告知書作成の参考資料としても活用できます 買主に対しては 担当と一緒に各項目のチェックを行うので お互い物件についての情報を整理できます また 買主との信頼関係を高めることにもつながります 事業者マニュアル 不動産業者に積極的にカルテを使用して貰えるように 事業者マニュアル を作成しています 担当社が おうちクリニック住宅カルテ を利用する際の方法や各チェック項目の説明 用語の解説 参考資料を掲載し お客様にできるだけ分かり 62

64 活動事例 易く伝えられるようなマニュアルになっています 広域連携による取組み北海道 東北 首都圏の各協議会と連携して 既存住宅アドバイザー講習会 を実施するとともに かし保険案内宣言店 の取組みを始めています 安心な中古住宅取引普及推進事業 OKINAWA 63

65 WEB 版価格査定マニュアルのご案内 価格査定マニュアルとは 不動産会社が媒介 ( 仲介 ) 価格について意見を述べる際は 宅地建物取引業法 ( 第 34 条の2 第 2 項 ) の規定により その根拠を明示することが義務付けられています ( 公財 ) 不動産流通推進センターでは昭和 56 年以来 中古住宅の査定業務で価格の根拠を合理的に算出する方法を示した 価格査定マニュアル を作成 発刊してきました 今回 新たにWEB 版を作成し 実際に査定業務に利用可能なシステムを不動産会社向けにインターネット上で有償提供 しています WEB 版価格査定システム ホームページ ( 年間利用料金 :3,240 円 ( 税込 ) 不動産流通業界団体に所属の宅地建物取引業者の方は 各団体ホームページの会員専用サイトから 当センターの 価格査定システムにアクセスして利用登録した場合 利用料が割引となります 価格査定マニュアルの構成 価格査定マニュアル は 戸建住宅 住宅地 マンション の 3 編で構成されています パソコン等を利用してインターネット上の WEB 版価格査定システム から条件入力すると 結果が自動的に算出されるようになっています 入力項目 ( 戸建住宅の例 ) 1 管理情報 基本情報 2 建物のグレード ( 品等 ) 3 部位別のリフォーム 維持管理状態 4 その他の付加価値項目等 5 目視による物件の現況評価 6 流通性 WEB 版価格査定システム入力画面 ( 戸建住宅編の初期画面 ) 価格査定マニュアルの特徴 1. インターネット上で査定項目の入力ができます 2015 年度からWEB 方式を採用しました 特定のOSやアプリケーションソフトに依存することなく インターネットの接続環境があればどこでも使うことができます 2. 売却価格提案書の印刷ができます査定結果をレポートにまとめた売却価格提案書が作成できます 不動産会社が売却希望者からの媒介受託に向けて 売り出し価格を提案する際の資料として活用できます 3. 戸建住宅の建物評価方法の改訂を行いました戸建住宅の建物価格の査定では 建物の耐用年数で一律に減価させるのではなく 使用している部材や設備ごとにグレードを評価し 過去のリフォーム状況等も考慮して現時点の残存価格を算出します このため 住宅が適切に維持管理されていれば それを反映した価格を提示できます 64

66 価建物評価の見直しに係る価格査定マニュアル ( 戸建住宅 ) 改訂のポイント 部位別耐用年数の設定 基礎 躯体の耐用年数 AAA AA A B C 基礎 躯体の劣化状況の反映 査定時点での瑕疵保険の適合検査や任意のインスペクション ( 建築士等の有資格者による検査 ) の実施状況を 基礎 躯体の耐用年数や査定結果に反映 [ インスペクション等を実施している場合の判定 ] Aランク 基礎 躯体の耐用年数は2 倍となり 査定価格が上昇 インスペクション報告書等に 各部位の検査項目が全て ( 劣化状況 ) なし 健全 等と記載 もしくは 瑕疵保険の適合検査に合格( 保険申込事前検査判定書や保険付保証明書等で合格を確認 ) Bランク Aランクと同等の耐用年数で求めた査定価格から 必要な補修費用分を減額 インスペクション報告書に 補修の必要があるような何らかの劣化事象の指摘がある もしくは 瑕疵保険の適合検査に不合格( 保険申込事前検査判定書や保険付保証明書等で不合格を確認 ) 不同沈下など 一部の補修では対応できず建替えが必要な場合は 本マニュアルの査定対象外 [ インスペクション等を実施していない場合の判定 ] 査定時点でインスペクション等を実施していない場合は 基礎 躯体の点検 補修状況を入力します ア. 点検 補修あり ( 工務店など専門業者による基礎 躯体の点検補修が確認可能 ) 評点 :1.05 イ. 点検 補修あり ( 居住者による日常の清掃や点検 簡単な補修が行われている 評点 :1.00 ウ. 点検 補修なし ( 特に点検 補修を行った形跡がみられない ) 評点 :0.90 リフォームによる価値向上の例築 15 年目でリフォームを実施した場合 建物の評価が15% 以上高まります 築 25 年目でもリフォーム無しの場合より12% 以上高く評価されます ( 普及品を使用した一般的な木造戸建住宅で外部建具 内部建具 内装仕上げを全面取替えしたケース ) リフォームの有無による価値向上の違い ( 現価率のイメージ ) 価値向上分 % 30 価値向上分 %

67 安心な中古住宅取引普及促進事業中古住宅流通を変える全国で本格化する連携協議会による最新の取組み 平成 28 年 6 月 発行 発行 公益財団法人不動産流通推進センター 東京都千代田区永田町 サウスヒル永田町 8 階 TEL