ご挨拶 持続的な成長のための収益向上策の推進 商号の いちご は 千利休が説いた茶人の心構えである 一期一会 に由来し 一期一会の持つ 人との出会いを大切に という精神を理念とし 各ステークホルダーの方々と強固な信頼関係を築くことを目指しております 2018 年 7 月の西日本豪雨 台風 21 号な

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2 ご挨拶 持続的な成長のための収益向上策の推進 商号の いちご は 千利休が説いた茶人の心構えである 一期一会 に由来し 一期一会の持つ 人との出会いを大切に という精神を理念とし 各ステークホルダーの方々と強固な信頼関係を築くことを目指しております 2018 年 7 月の西日本豪雨 台風 21 号ならびに北海道胆振東部地震により被災された皆様に心よりお見舞い申し上げます 被災者の救済および被災地域の一日も早い復旧を心よりお祈り申し上げます 投資主の皆様には 平素より格別のご高配を賜り 厚く御礼申し上げます いちごホテルリート投資法人 ( 以下 いちごホテル ) は 2015 年 11 月の上場以来 投資主価値の最大化を目指して 安定性および成長性の両面を追求した運用を行っております 本投資法人の特徴 安定性と成長性を 1 追求するホテル特化型リート 2 投資主価値の最大化 3 いちごの強みを活用した成長戦略の実現 昨今のインバウンド旅行者の増加に着目し ホテルマーケットの変遷をとらえたホテル用不動産等への重点投資を行います 当面は 成長性を追求しながらも 需要の安定性 景気下降局面における収益への影響力等を考慮し 景気下降局面においても相対的に安定的な収益力を確保することが可能であると本投資法人が考えているホテルに優先的に投資を行います ポートフォリオの安定運用が可能となったタイミングを総合的に判断し より成長性を追求することが可能なリゾートホテルやフルサービスホテルの取得を目指します いちごのサポートを最大限に活用し ポートフォリオの収益力を向上させながら 着実に成長していくことで 投資主価値の最大化を目指します いちごのこれまで培ってきた 心築 ( しんちく ) 機能を軸としたビジネスモデルのノウハウや強力な運用体制を活用し 効果的かつ戦略的なCAPEXの実施を通じて収益力の向上を図ります ホテル用不動産等における外部成長ポテンシャルを背景に いちごの強力なソーシング力を最大限に活用しながら 積極的な外部成長を目指します さて ここに 2018 年 7 月期 (2018 年 2 月 1 日 ~2018 年 7 月 31 日 ) の運用状況と決算概況についてご報告申し上げます においては 客室の快適性向上や客室数の増加などを通じて収益性の向上を図る価値向上 CAPEXとして スマイルホテル東京阿佐ヶ谷に いちごホテルリート投資法人 いちご投資顧問株式会社 執行役員代表執行役社長おける第 Ⅲ 期工事 ( 客室 28 室およびロビー改装 ) を実施するとともに ス宮下修織井渉マイルホテル京都四条においては さらなるレジャー客の取り込みによる 収益向上策の一環として客室分割工事を行い 4 室を増室いたしました また ヴァリエホテル天神におけるエントランスおよびロビーの改装工事や スマイルホテル京都四条においては2 階の 遊休スペースに新たなテナント様を誘致し 和雑貨や和菓子の販売 和楽器 茶道といった和文化体験を提供することに より 宿泊者の満足度向上にも注力しております ホテルを取り巻く環境は 一部地域では急激な新規供給の影響等に伴う競争激化も見受けられるものの 引き続き安定したビジネス需要と増加するインバウンド旅行者により全体的に堅調に推移しております このような環境と価値向上策を背景に いちごホテルが保有する変動賃料ホテル全体のRevPARは 対前年同期比で3.5% の増加となりました こうした運用の結果 営業収益 1,814 百万円 営業利益 1,042 百万円 経常利益 855 百万円 純利益 854 百万円を計上し 1 口当たり分配金は3,352 円となり 期首予想に対し85 円 2.6% の増配となりました 今後も投資主の皆様からのご信頼とご期待に応えられるよう これまで培ってきた不動産価値向上のノウハウおよび強力な 運用体制を最大限活用し 安定した収益と持続的な成長を実現し 投資主価値の最大化を図ってまいります 目次 ご挨拶決算ハイライトホテル運営実績今期に実施した成長戦略財務ハイライト 2019 年 1 月期 /2019 年 7 月期業績予想成長に向けた取組みホテルを取り巻く環境いちごといちごホテルのシナジー全国に分散するポートフォリオポートフォリオの概要保有ホテル紹介 第 7 期新規取得ホテル紹介 Ⅰ. 資産運用報告 Ⅱ. 貸借対照表 Ⅲ. 損益計算書 Ⅳ. 投資主資本等変動計算書 Ⅴ. 注記表 Ⅵ. 金銭の分配に係る計算書 Ⅶ. 会計監査人の監査報告書 Ⅷ. キャッシュ フロー計算書 ( 参考情報 ) 投資口 投資主情報投資主インフォメーション 投資主の皆様におかれましては 今後とも変わらぬご支援を賜りますよう宜しくお願い申し上げます 2018 年 7 月期の決算サマリー 営業収益 1,814 百万円 営業利益 1,042 百万円 1 口当たり純利益 854 百万円円 分配金 3,352 経常利益 855 百万円 稼働率 100 % (2018 年 7 月期末時点 ) 1 2

3 決算ハイライト ホテル運営実績 2018 年 7 月期実績説明 ホテル運営実績第 6 期 (2018 年 2 月 ~2018 年 7 月 ) 純利益 854 百万円 ( 前年同期比 +56 百万円 +7.0%) RevPAR 8,537 円 ( 変動賃料 12 ホテル ) ( 前年同期比 +285 円 +3.5%) 内部成長と物件取得による営業収益の増加が寄与 ADR は前年同期比 3.9% 上昇 収益貢献度がより高い変動賃料ホテル ( 全 12 ホテル ) 2 月 ~ 7 月 2018 年 2 月 ~2018 年 7 月 前年同期比 増減率 客室売上高 ( 百万円 ) 2,730 2, % NOI 1,640 百万円 ( 前年同期比 +117 百万円 +7.7%) 内部成長 +58 百万円 (+3.9%) 外部成長 +58 百万円 (+3.8%)1 物件 ( 広島 ) 取得 売上高 ( 百万円 ) 3,134 3, % RevPAR( 円 ) 8,252 8, % 1 口当たり FFO ( 1) 4,671 円 ( 前年同期比 +384 円 +9.0%) NOI の成長により キャッシュフローも順調に成長 客室稼働率 93.4% 92.9% -0.4% -0.5% 1 口当たり分配金 3,352 円 ( 前年同期比 +251 円 +8.1%) 1 口当たり NAV ( 2) 146,317 円 ( 前期比 +3,272 円 +2.3%) 予想比 +85 円 +2.6% 含み益 48 億円 57 億円へ増加 ( 前期比 +17.1%) ADR( 円 ) 8,837 9, % ポートフォリオ全体 (20 ホテル ) 2 月 ~ 7 月 2018 年 2 月 ~2018 年 7 月 前年同期比 増減率 ( 1)1 口当たりFFO(Funds From Operations 現金収入)=( 純利益 + 減価償却費 + 創立費償却 + 投資口交付費償却 + 固定資産除却損 + 資産除却債務費用 ± 不動産等売却損益 ± 特別損益 ) 期末時点発行済投資口数 ( 2)1 口当たりNAV(Net Asset Value 純資産)=( 分配金控除後純資産額 + 不動産含み益 - 不動産含み損 ) 期末時点発行済投資口数ただし 2018 年 8 月 1 日に譲渡したスマイルホテル浅草の不動産含み益は 譲渡価格から2018 年 7 月 31 日時点の帳簿価格を差引した金額にて計算 客室売上高 ( 百万円 ) 4,126 4, % 売上高 ( 百万円 ) 4,621 4, % RevPAR( 円 ) 7,213 7, % 2018 年 7 月期決算概要 ( 単位 : 百万円 ) 客室稼働率 89.7% 89.4% -0.3% -0.4% 7 月期実績 2018 年 7 月期実績 (A) 予想 (B) (2018 年 3 月発表 ) 予想比 (A)- (B) 営業収益 1,687 1,814 1, ADR( 円 ) 8,038 8, % グランパーク イン横浜は 貸借人から運営実績の開示が得られていないため 集計対象外 本投資法人保有前については 前所有者から受領したデータに基づき記載 ホテル変動賃料 ホテル固定賃料 その他 営業費用 修繕費 ポートフォリオ全体の運営実績 ( 8 月 ~2018 年 7 月 ) (%) 客室稼働率 () RevPAR() ADR() ( 円 ) ,000 減価償却費 営業利益 973 1,042 1, ,000 経常利益 純利益 ,000 1 口当たり分配金 (DPU) 3,101 円 3,352 円 3,267 円 +85 円 1 口当たり FFO 4,287 円 4,671 円 4,605 円 +66 円 40 4,000 NOI 1,523 1,640 1, 償却後 NOI 1,243 1,329 1, ,000 資本的支出 (CAPEX) 帳簿価格 49,649 51, 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2018 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 0 3 4

4 今期に実施した成長戦略 内部成長 今期に実施した収益向上策収益の向上 価値向上 CAPEX 価値向上 CAPEX 事例 ( ヴァリエホテル天神 ) 共用スペースの価値向上を目的としてエントランス ロビー改装工事を実施 2015 年全客室改装 2016 年レストラン ラウンジ新設工事を経て 購入前実績比 ADR+24% NOI+70% の成長を実現し さらなる付加価値を付与 女性客やレジャー客も親しみやすいホテルデザインへリニューアル スマイルホテル東京阿佐ヶ谷 ヴァリエホテル天神 客室およびロビー改装 エントランスおよびロビー改装 改装前 改装後 スマイルホテル京都四条 客室の分割により 4 室を追加 共有スペースの有効活用による新たな収益の創出 スマイルホテル京都四条 ヴァリエホテル天神 遊休スペースへのテナント誘致和楽器 茶道体験等の和文化体験を提供する和カフェ 駐車スペースの増設 ホテルの賃貸借契約満了に伴うオペレーターの変更 スマイルホテル京都四条新規テナント ホテルサーブ神戸アスタ 2019 年 3 月より新たなオペレーターと協働し収益拡大を図る コストの効率化 ホテル運営費の削減 ネストホテル札幌駅前他 7 ホテル ネストホテル松山 顧客満足度を維持した節水対応投資額 15.8 百万円年間賃料増加額 4.4 百万円 ROI 28.1% BM 契約の見直し 価値向上 CAPEX 事例 ( スマイルホテル東京阿佐ヶ谷 ) レジャー利用やインバウンド需要に対応するため 段階的に実施してきた全館改装工事が完了 収益貢献 : 年間 39.6 百万円 賃料増収想定 ( 取得時鑑定 NOI 比 +20% 相当 ) 投資効率 :ROI 34.7%( 総工事費 百万円 ) 価値向上 CAPEX 事例 ( スマイルホテル京都四条 ) 客室構成の最適化による収益の向上を目的として客室分割工事を実施 3~6Fの計 4 室をそれぞれツインルームとダブルルームに分割し計 4 室増室 増室により客室収入増加 ( 対象客室収入 1.8 倍 ) 想定投資効果投資額 46.0 百万円年間賃料増加額 7.2 百万円 ROI 15.7% 分割前 分割後 余剰スペースが多く非効率な客室レイアウト ツインルームとダブルルームに分割 PS PS PS ツイン (30m 2 ) ツイン (16m 2 ) ダブル (11m 2 ) 5 6

5 財務ハイライト 2019 年 1 月期 /2019 年 7 月期業績予想 安定性の高い財務運営 借入状況の推移 2019 年 1 月期業績予想 譲渡益の全額配当実施により 1 口当たり分配金は 5,429 円 ( 前年同期比 +64.4%) ( 単位 : 百万円 ) 2016 年 7 月期末 1 月期末 7 月期末 2018 年 1 月期末 2018 年 7 月期末 2018 年 1 月期実績 (A) 2019 年 1 月期前回予想 (2018 年 4 月発表 ) 2019 年 1 月期今回予想 (B) 前年同期比 (B) - (A) 借入金残高 8,500 百万円 19,500 百万円 19,950 百万円 21,750 百万円 21,750 百万円 長期借入比率 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 固定金利比率 61.8% 73.1% 71.4% 73.8% 73.8% 平均借入金利 0.91% 0.89% 0.88% 0.88% 0.88% 平均残存期間 3.6 年 4.5 年 4.1 年 3.6 年 3.1 年 LTV( 総資産ベース ) 36.2% 36.6% 37.1% 39.2% 39.1% 営業収益 1,782 2,424 2, ホテル変動賃料 ホテル固定賃料 その他 営業費用 修繕費 減価償却費 営業利益 1,034 1,560 1, 経常利益 842 1,372 1, 純利益 841 1,371 1, 口当たり分配金 (DPU) 3,302 円 5,377 円 5,429 円 +2,127 円 返済期限の分散状況 1 口当たりFFO 4,586 円 3,977 円 4,030 円 -556 円 NOI 1,620 1,562 1, 償却後 NOI 1,318 1,253 1, 資本的支出 (CAPEX) 年 7 月期業績予想 資産入替により営業収益は増加資産譲渡による譲渡益は想定しない予想 2018 年 7 月期実績 (A) 2019 年 7 月期予想 (B) 前年同期比 (B) - (A) 営業収益 1,814 1, ホテル変動賃料 ( 単位 : 百万円 ) バンクフォーメーション 強力なバンクフォーメーション適切なLTVコントロール金利リスクマネジメント ホテル固定賃料 その他 営業費用 修繕費 減価償却費 営業利益 1,042 1, 経常利益 純利益 口当たり分配金 (DPU) 3,352 円 3,243 円 -109 円 31 安定的な財務基盤の構築を目指す 1 口当たりFFO 4,671 円 4,567 円 -104 円 NOI 1,640 1, 償却後 NOI 1,329 1,320-9 資本的支出 (CAPEX) 運用報酬は報酬体系変更後の数値を織り込み ( 報酬体系の変更は 2018 年 10 月 27 日開催予定の第 3 回投資主総会での承認可決をもって効力発生 ) 7 8

6 部成長内部成長財務安定性と成長性の追求外成長に向けた取組み 外部成長 地域分散の進展 投資主価値向上のための資産入替 内部成長の加速と不動産マーケットの変遷をとらえた譲渡益の最大化 上場時 (2015 年 11 月 30 日 ) 1 月期 ( 第 3 期 ) 7 月期 ( 第 4 期 ) 2018 年 1 月期 ( 第 5 期 ) 2019 年 1 月期 譲渡益を投資主に全額分配 簿価相当金額は成長性の高いホテルに再投資 期末資産規模 期末資産規模 期末資産規模 期末資産規模 期末資産規模 内部成長の実現と譲渡益の最大化 NOI ( 簿価利回り ) 取得 / 譲渡価格 ( キャップレート ) 鑑定評価額 ( 含み益 ) 資産譲渡 スマイルホテル浅草 譲渡価格は 想定帳簿価格の 1.4 倍 鑑定評価額の 1.3 倍 2019 年 1 月期において 約 6.9 億円の譲渡益を計上 譲渡益は 全額分配 譲渡により回収した資金は 資産入替に活用 取得時 (2016 年 8 月 ) 96 百万円 (4.9% 1) 1,920 百万円 (4.9% 2) 2,020 百万円 (+58 百万円 ) 譲渡時 (2018 年 8 月 ) 99 百万円 (5.2% 3) 譲渡益約 6.9 億円 ( 全額分配 ) 取得時比 +3% 2,700 百万円 (3.7% 4) +41% 2,130 百万円 +5% (+207 百万円 ) (+257%) 回収資金による資産入替 投資主価値の最大化 取得物件の概要 NOI ( 簿価利回り ) 取得 / 譲渡価格 ( キャップレート ) 鑑定評価額 ( 含み益 ) 資産取得 コートホテル倉敷 利回りが高く ポートフォリオの収益性向上に寄与 中国地方有数の観光地に立地 幅広い需要を満たす客室構成 取得時 (2018 年 8 月 ) 118 百万円 (6.9% 1) 1,725 百万円 (6.9% 2) 1,960 百万円 (+213 百万円 ) 価値向上 CAPEXによるさらなる資産価値向上 ポートフォリオの分散と質向上を実現 産地域分散 ( 第 7 期想定 ) 9ホテル 204 億円 ( 期末評価額 213 億円 ) 資 IPO による取得 9 ホテル 204 億円 ( 鑑定 NOI 利回り 5.9%) 北海道 2 京都 2 名古屋 1 東海 1 大阪 1 神戸 1 福岡 1 上場時 19ホテル 476 億円 ( 期末評価額 516 億円 ) POによる取得 10ホテル272 億円 ( 鑑定 NOI 利回り5.5%) 北海道 1 東京 3 東海 2 大阪 1 中国 四国 2 沖縄 ホテル491 億円 ( 期末評価額 537 億円 ) 取得 1ホテル 14 億円 ( 鑑定 NOI 利回り5.0%) 横浜 1 地域分散は取得価格 ース 21ホテル509 億円 ( 期末評価額 563 億円 ) 取得 1ホテル 18 億円 ( 鑑定 NOI 利回り6.3%) 中国 四国 ホテル 507 億円 取得 1ホテル 17 億円 ( 鑑定 NOI 利回り6.9%) 中国 四国 1 売却 2019 年 1 月末 ( 想定 ) 1 ホテル 27 億円 ( 1) 譲渡資産に係る鑑定 NOI 取得時帳簿価格 ( 2) 鑑定 NOI 取得価格 ( 3) 譲渡資産に係る 度 ( 2 月 ~2018 年 1 月 ) の年間 NOI 譲渡時点帳簿価格 ( 4) 譲渡資産に係る 度 ( 2 月 ~2018 年 1 月 ) の年間 NOI 譲渡価格 成長戦略ロードマップ 2019 年 1 月期新規取得資産 ( コートホテル倉敷 ) ステージ Ⅰ ステージ Ⅱ スポンサーサポートの活用による取得 鑑定 NOI 利回りが 6.9% 譲渡資産と比べ NOIが23% 向上 スマイルホテル浅草の 8 月 1 日から2018 年 7 月 31 日の年間 NOIとの比較 豊富なインバウンドやビジネス需要により さらなる成長が期待できる 倉敷美観地区 主要な観光地 児島地区 ( ジーンズストリート ) 玉島地区 三井アウトレットパーク倉敷 取得価格 鑑定評価額 1,725 百万円 1,960 百万円 鑑定 NOI( 利回り ) 118 百万円 (6.9%) 物件タイプ 大原美術館 ホテル 賃貸可能面積 3,964.19m 2 構造 / 階数 岡山県倉敷市中央二丁目 2 番 26 号 RC 造 8 階建 1993 年 3 月 稼働率 100%(2018 年 7 月 31 日現在 ) 岡山後楽園 ( 日本三名園の 1 つ ) 鷲羽山展望台 瀬戸大橋 岡山県倉敷スポーツ公園野球場 ( マスカットスタジアム ) アクセス利便性 岡山空港 ~ 倉敷駅はリムジンバスで 35 分 新倉敷駅 ( 山陽新幹線 )~ 倉敷駅は電車 ( 山陽本線 ) で 10 分 倉敷駅は JR 山陽本線 / 伯備線 水島臨海本線の 3 線利用可 42 ートホテル ビジネス需要 倉敷美観地区 中国地方で 3 番目の人口を擁する中核都市 ( 広島市 岡山市 ) 岡山県備中県民局 水島臨海工業地帯 水島コンビナートなど 倉敷美観地区は 国の重要伝統的建造物群保存地区に選定された 江戸時代からの街並みが色濃く残る地域であり 2016 年には約 385 万人の観光客が訪れた中国地方有数の観光地 外部成長 / 内部成長 / 強固な財務基盤を通じ 分配金の安定成長を図る 収益向上に向けた資産規模の拡大 ホテルに優先的に投資 コンバージョン案件 サービスアパートメント等の宿泊施設取得 SPC への出資等による資産取得への取組み オペレーターとの協働による費用削減 コントロール 資産規模拡大に伴う より強固なバンクフォーメーションの確立 適切な LTV コントロール 金利リスクマネジメントに向けた施策 発行体格付の取得に向けた準備 グローバルインデックス組入れに向けた準備 資産規模拡大による 成長基盤の確立 安定性と成長性を追求できる 分散の効いたポートフォリオの構築 好立地のホテルに加え フルサービスホテ ル / リゾートホテル等の取得 既存ホテルの再生に加え 新築ホテルの取得による規模の拡大 ホテル運営のモニタリングとオペレーターへの助言による運営の効率化 効果的かつ戦略的な CAPEX の実施によるホテル収益の向上 賃料増加 賃貸借契約の見直し リブランドを含む収益改善策の検討 発行体格付の取得を目指す 資金調達手段の多様化 適切な LTV 金利リスクマネジメントに向けた施策の継続 グローバルインデックスへの組入れを目指す 投資対象の多様化 分散化 9 10

7 発2018 年 9 月竣工予定開ホテルを取り巻く環境 いちごといちごホテルのシナジー ビジネスホテルは 日本人の安定した高い需要と インバウンドの高い伸び率を有し いちごホテルの成長を支える 外国人のビジネスホテル宿泊者数伸長率 %(2011 年対比 ) 安定的な日本人の需要に加え 2020 年訪日外国人 4,000 万人達成の政府目標に向け さらなる需要拡大に期待 取得 いちごホテル (3463) いちご株式会社 ( スポンサー ) 心築既存不動産に新しい価値を創造 取得 中長期的な運用 ( ホテル資産からの収益を享受し 投資主に分配 ) 価値向上 CAPEXの実施 中長期的な計画修繕 設備更新の実施 ホテル資産としての競争力の維持 向上 役割 ハード面 心築機能の活用 ( リートによる投資が可能な資産になるよう適正化 ) 遵法性不適合状態の改善 耐震補強 安全性確保のための修繕 構造 設備の大幅更新等 オペレーターとの協働による収益の維持 向上 リブランド 契約条件変更による収益のさらなる改善 運営経費 不動産経費の削減による NOIの向上 ソフト面 オペレーター ホテルブランドの変更 オペレーターとの契約条件の変更 ホテル運営方針の改善等 売却 外部 売却 心築とは いちごの技術とノウハウを活用し 一つ一つの不動産に心を込めた価値向上を図り 既存不動産に新しい価値を創造すること 国連世界観光機関 (UNWTO) は 2030 年国際観光客到着数を約 18 億人 (比 +36.9%) と予想 今後も海外旅行者の増加が見込まれる スポンサーの保有ホテル アジア太平洋地域の予想値は 比 +65.1% の国際観光客到着数 ( 全体 ) の成長率は前年比 +7% となり 過去 7 年間で最高の成長率 (2010 年以降平均成長率 +4% 以上 ) 訪日外国人旅行者数 2,869 万人 ( 前年比 +19.3%) と過去最高を更新 政府目標 6,000 万人に向けインフラ整備 宿泊施設の充実が必要 20 ホテル約 478 億円 (2018 年 7 月 31 日現在 ) 竣 ホテル : 東京 横浜 大阪 福岡 熊本 沖縄等 開発による新築ホテルをパイプラインに組入れ 工済新築ホテル 1 石川県金沢市宿泊特化型ホテル 12 月オープン 開発案件 1 京都市下京区中宿泊特化型ホテル熊本県熊本市大阪市中央区 神奈川県横浜市 東京都新宿区 福岡県福岡市 大阪市中央区 北海道旭川市 福岡県福岡市 福岡県福岡市 11 12

8 全国に分散するポートフォリオ ポートフォリオの概要 ポートフォリオ概要 (2018 年 8 月 31 日時点 ) ポートフォリオ一覧 ホテル数 21 ホテル 賃貸可能面積 97,755.20m 2 3, % 地域 ホテル番号 ホテル 業態 ( 室 ) 取得価格 ( 百万円 ) 期末評価額 ( 百万円 ) 北取得総額鑑定評価額 50,763 百万円 56,418 百万円 稼働率 100.0% 北海道 海道 東A-1 ネストホテル札幌駅前 A-2 ネストホテル札幌大通 関A-3 コンフォートホテル釧路 信東越B-1 グランパーク イン横浜 宿泊主体 固定賃料 特化型北海道釧路市甲 固定 + 変動賃料 固定 + 変動賃料 162 2,160 2,490 北海道札幌市 121 1,450 1,700 北海道札幌市 地域分散 (2018 年 8 月 31 日時点 ) 上段取得価格 ( 百万円 ) 下段投資比率 6, % 9, % 8, % 7, % 1, % 5, % 固定賃料 175 1,490 1,560 京C-2 スマイルホテル浅草 C-1 神奈川県横浜市東スマイルホテル東京阿佐ヶ谷 固定賃料 48 1,360 1,440 東京都中央区北陸 東C-3 ホテルリブマックス日本橋箱崎 海D-3 コンフォートホテル中部国際空港 D-1 コンフォートホテル浜松 D-2 ホテルウィングインターナショナル名古屋 固定 + 変動賃料 固定 + 変動賃料 112 3,910 4,130 東京都杉並区 96 1,920 2,700 東京都台東区 固定賃料 196 1,550 1,810 静岡県浜松市 固定 + 変動賃料 220 2,670 2,920 愛知県名古屋市 固定賃料 346 5,308 5,890 愛知県常滑市 1, % 福岡 中国 四国 1, % 神戸 大阪 京都 東海 2, % 横浜 東京 国 四固定賃料 畿D-4 コンフォートホテル鈴鹿 E-3 チサンイン大阪ほんまち E-1 三重県鈴鹿市近スマイルホテル京都四条 E-2 ホテルビスタプレミオ京都 固定 + 変動賃料 固定 + 変動賃料 固定 + 変動賃料 144 4,480 4,810 京都府京都市 84 3,600 4,050 京都府京都市 130 1,630 1,990 大阪府大阪市 名古屋 E-4 ホテルサーブ神戸アスタ 固定賃料 133 1,490 1,700 兵庫県神戸市 3, % 州 沖E-5 ネストホテル大阪心斎橋 F-1 コンフォートホテル岡山 F-2 ネストホテル松山 F-3 アーバイン広島エグゼクティブ 宿泊主体 固定賃料 171 1,800 2,080 特化型広島県広島市九固定 + 変動賃料大阪府大阪市中302 7,600 7,690 固定賃料 208 1,200 1,260 岡山県岡山市 固定 + 変動賃料 190 1,610 1,890 愛媛県松山市 沖縄 縄G-2 ネストホテル那覇 G-1 ヴァリエホテル天神 固定 + 変動賃料 固定 + 変動賃料 77 1,380 2,120 福岡県福岡市 198 3,750 4,130 沖縄県那覇市 オペレーター分散 (2018 年 7 月期ホテル賃料 ース ) 賃料形態分散 (2018 年 7 月期ホテル賃料 ース ) 2018 年 7 月 31 日保有ホテル合計 (21 ホテル ) 3,344 50,958 57, 年 1 月期新規取得ホテル (2018 年 8 月取得 ) その他 28.5% ネストホテルジャパン 38.8% 変動賃料 45.8 % 地域 中国ホテル番号 ホテル 国 F-4 コートホテル倉敷 業態 固定 + 変動賃料 取得価格鑑定評価額 ( 室 ) ( 百万円 ) ( 百万円 ) 四104 1,725 1,960 岡山県倉敷市 ホスピタリティオペレーション 16.4 % グリーン 16.3 % 固定賃料 54.2 % 2018 年 8 月 31 日保有ホテル合計 (21 ホテル ) 3,352 50,763 56,418 スマイルホテル浅草は 2018 年 8 月 1 日付で譲渡しております スマイルホテル浅草の期末評価額は 譲渡価格となります ホテルサーブ神戸アスタの賃貸借契約には変動賃料の規定が含まれておりますが これまで当該規定による変動賃料が発生したことはなく 本投資法人の収益予想においても変動賃料収入は想定していないことから 固定賃料と記載しております 13 14

9 名古屋 保有ホテル紹介 ( 変動賃料 ) A-1 ネストホテル札幌駅前 年間運営実績 ( 8 月 2018 年 7 月 ) (%) 客室稼働率 () RevPAR() ADR() ( 円 ) , , , ,000 本 地下 東 北海道 札幌市 資 前 札幌 さっ 札幌市 時計台札幌市 テレビ 大通 4 丁目 8 丁目 すす の バス ンター前 すすの C-2 スマイルホテル浅草 2018 年 8 月 1 日に譲渡しております 年間運営実績 ( 8 月 2018 年 7 月 ) (%) 客室稼働率 () RevPAR() ADR() ( 円 ) , , , ,000 山 信 本 東北本 谷上野 谷 台東区 東京メトロ銀 都営大 戸 三 浅草 やし 浅草 浅草浅草 区 東京スイ リー 前 上野 東 ス イ リーライン 20 4,000 北海道札幌市 SRC 造地下 1 階付 11 階建 20 2,000 東京都台東区 SRC 造 10 階建 0 8 月 11 月 2018 年 2 月 2018 年 5 月 0 賃貸可能面積 162 室 5, m 年 6 月 30 日 固定 + 変動賃料 0 8 月 11 月 2018 年 2 月 2018 年 5 月 0 96 室 賃貸可能面積 1,793.43m 年 9 月 22 日 固定 + 変動賃料 本 北海道 地下 東 8 丁目 札幌市 札幌 さっ 札幌市時計台札幌市 4 丁目 大通 すすの資 前 バス ンター前テレビ すすの A-2 ネストホテル札幌大通 年間運営実績 ( 8 月 2018 年 7 月 ) (%) 客室稼働率 () RevPAR() ADR() ( 円 ) , , , ,000 浅 国際 ンター名 名古屋 名古屋 野ささしまライブ 大 名古屋 の内 市 日本銀行名古屋 見 屋大通 地下 通 テレビ 名古屋市 愛知県 名古屋市 名古屋市 上前 地下 東山 D-2 ホテルウィングインターナショナル名古屋 年間運営実績 ( 8 月 2018 年 7 月 ) (%) 客室稼働率 () RevPAR() ADR() ( 円 ) , , , ,000 北海道札幌市 SRC S 造地下 1 階付 15 階建 20 4,000 愛知県名古屋市 SRC S 造地下 1 階付地上 11 階建 20 2,000 賃貸可能面積 121 室 5, m 年 8 月 26 日 固定 + 変動賃料 0 8 月 11 月 2018 年 2 月 2018 年 5 月 0 賃貸可能面積 220 室 5, m 年 10 月 19 日 固定 + 変動賃料 0 8 月 11 月 2018 年 2 月 2018 年 5 月 0 C-1 スマイルホテル東京阿佐ヶ谷 年間運営実績 ( 8 月 2018 年 7 月 ) (%) 客室稼働率 () RevPAR() ADR() ( 円 ) , , , ,000 阿佐ヶ谷 高円 中野 東中野 高 新大 保 大 保 新宿 東京都 新宿 京 の 下高 戸 新宿 中央本 大前 下北 京 合 長崎 目 宿 谷 二条 E-1 スマイルホテル京都四条 年間運営実績 ( 8 月 2018 年 7 月 ) (%) 客室稼働率 () RevPAR() ADR() ( 円 ) ,000 16,000 12,000 8,000 二条 地下 東 二条 前 京都市 前 三条 三条京阪 大 四条阪 京都 四条 条 口 条 本 東本 条 京都タ ー東海道本 京都東海道新 20 2,500 東京都杉並区 RC 造地下 1 階付 5 階建 20 4,000 京都府京都市 SRC S 造地下 1 階付 10 階建 0 8 月 11 月 2018 年 2 月 2018 年 5 月 室 賃貸可能面積 2,721.70m 年 1 月 29 日 固定 + 変動賃料 0 8 月 11 月 2018 年 2 月 2018 年 5 月 0 賃貸可能面積 144 室 4, m 年 1 月 31 日 固定 + 変動賃料 15 16

10 保有ホテル紹介 ( 変動賃料 ) E-2 ホテルビスタプレミオ京都 年間運営実績 F-2 ネストホテル松山 年間運営実績 京都府京都市 S RC 造地下 1 階付 6 階建 愛媛県松山市 RC 造 11 階建 賃貸可能面積 84 室 3, m 年 6 月 26 日 固定 + 変動賃料 190 室 賃貸可能面積 6,671.94m 年 11 月 16 日 固定 + 変動賃料 E-3 チサンイン大阪ほんまち 年間運営実績 G-1 ヴァリエホテル天神 年間運営実績 大阪府大阪市 SRC 造地下 1 階付 10 階建 福岡県福岡市 RC 造地上 8 階建 賃貸可能面積 130 室 3, m 年 10 月 26 日 固定 + 変動賃料 賃貸可能面積 77 室 1, m 年 3 月 31 日 固定 + 変動賃料 E-5 ネストホテル大阪心斎橋 年間運営実績 G-2 ネストホテル那覇 年間運営実績 大阪府大阪市 SRC 造 13 階建 沖縄県那覇市 SRC 造 11 階建 302 室 賃貸可能面積 8,057.26m 年 8 月 28 日 固定 + 変動賃料 198 室 賃貸可能面積 9,240.20m 年 2 月 28 日 固定 + 変動賃料 17 18

11 保有ホテル紹介 ( 固定賃料 ) 第 7 期新規取得ホテル紹介 A-3 コンフォートホテル釧路 B-1 グランパーク イン横浜 E-4 ホテルサーブ神戸アスタ F-4 コートホテル倉敷 釧路 釧路市 見 釧路本 釧路川 釧路 面 東釧路 採 横浜市営地下 ブルーライン ハマ ールイアス 横浜ビブレ ドバシ メラマルチメディア横浜 横浜高島屋ジョイナス 東海道本 横浜モアー 横浜 京 本 横浜高 道みなとみらい 道本 東 兵庫県 より 山 大倉山 長 川 神戸 新 地 長 兵庫 中央市 前 宿 エビア 新長 スタジア 神戸 崎 取 ヶ 海浜 海浜 神戸 有 山 本 地下 神 山 山 本 山 本 倉敷みらい 備 島 海本 倉敷倉敷市 山 本 倉敷市 物 倉敷市 山 阿 神社大橋 大 倉敷中央通り 倉敷 地区 倉敷市 北海道釧路市 RC 造 9 階建 神奈川県横浜市 S 造 3 階建 兵庫県神戸市 RC 造地下 1 階付 9 階建 岡山県倉敷市 RC 造 8 階建 126 室 2009 年 8 月 7 日 175 室 1993 年 12 月 9 日 133 室 2008 年 1 月 15 日 104 室 1993 年 3 月 12 日 賃貸可能面積 3,180.58m 2 固定賃料 賃貸可能面積 1,183.26m 2 固定賃料 賃貸可能面積 4, m2 固定賃料 賃貸可能面積 3,964.19m 2 固定 + 変動賃料 C-3 ホテルリブマックス日本橋箱崎 上野東京ライン東北 上 新 中央本 大 山 三 前日本橋 新日本橋 本 東京 京橋 銀 丁目 丁 銀 新 中央区 東銀 東京メトロ 浜 浜 人 天 有 東京メトロ 東京メトロ 東京メトロ東 京 天 前 D-1 コンフォートホテル浜松 ザザシティ浜松 東海道新 新浜松 第 通りアクトシティ浜松 浜松 東海道本 浜松 ホテルサーブ神戸アスタの賃貸借契約には変動賃料の規定が含まれていますが これまで当該規定による変動賃料が発生したことはなく 本投資法人の収益予想においても変動賃料収入は想定していないことから 固定賃料と記載しています F-1 コンフォートホテル岡山 県 岡山 岡山駅前 下岡山 県 書 岡山県 川 道 北区 新 大 大 岡山 道 東京都中央区 S 造 11 階建 静岡県浜松市 S 造地上 10 階建 岡山県岡山市 SRC 造 10 階建 48 室 2015 年 2 月 17 日 196 室 2009 年 9 月 10 日 208 室 1983 年 11 月 30 日 賃貸可能面積 m 2 固定賃料 賃貸可能面積 4, m2 固定賃料 賃貸可能面積 5,543.70m 2 固定賃料 D-3 コンフォートホテル中部国際空港 D-4 コンフォートホテル鈴鹿 F-3 アーバイン広島エグゼクティブ 愛知県中部空港 イオンモール常滑 名 空港 中部国際空港 ( ントレア ) 中部国際空港 りんく 常滑 鈴鹿サーキット 鈴鹿 鈴鹿市鈴鹿市 三日市 鈴鹿サーキット 道 鈴鹿 市 体 名古屋 広島 広島県 広 島 広 本 大通り アストラ ライン広島駅新 口山 新 広島山 本 広 実 広島市現 東区 マ スタジア 愛知県常滑市 RC 造 8 階建 三重県鈴鹿市 S 造 6 階建 広島県広島市 RC 造 14 階建 346 室 2004 年 11 月 2 日 105 室 2007 年 7 月 17 日 171 室 2008 年 6 月 27 日 賃貸可能面積 11,599.63m 2 固定賃料 賃貸可能面積 2,186.65m 2 固定賃料 賃貸可能面積 2,756.20m 2 固定賃料 19 20

12 Ⅰ. 資産運用報告 資産運用の概況 1 投資法人の運用状況等の推移 ( 注 1) 営業収益等には 消費税及び地方消費税 ( 以下 消費税等 といいます ) は含まれていません 出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています ( 注 3) 記載した指標は以下の方法により算出しています なお 年換算した数値を ( ) に記載しています 期 別 第 2 期 自 2016 年 2 月 1 日 至 2016 年 7 月 31 日 第 3 期 自 2016 年 8 月 1 日 至 1 月 31 日 第 4 期 自 2 月 1 日 至 7 月 31 日 第 5 期 自 8 月 1 日 至 2018 年 1 月 31 日 第 6 期 自 2018 年 2 月 1 日 至 2018 年 7 月 31 日 総資産経常利益率 経常利益 /( 期首総資産額 + 期末総資産額 ) 2 自己資本利益率 純利益 /( 期首純資産額 + 期末純資産額 ) 2 自己資本比率 期末純資産額 / 期末総資産額 営業収益 ( 注 1) 百万円 774 1,560 1,687 1,782 1,814 賃貸 NOI 不動産賃貸事業収益 - 不動産賃貸事業費用 + 減価償却費 ( うち不動産賃貸事業収益 ) 百万円 (774) (1,560) (1,687) (1,782) (1,814) 営業費用 百万円 ( うち不動産賃貸事業費用 ) 百万円 (176) (370) (444) (463) (484) 営業利益 百万円 ,034 1,042 経常利益 百万円 純利益 百万円 総資産額 百万円 23,486 53,331 53,760 55,415 55,682 ( 対前期比 ) % (1.8) (127.1) (0.8) (3.1) (0.5) 純資産額 百万円 14,537 32,705 32,696 32,439 32,452 ( 対前期比 ) % (2.3) (125.0) (0.0) ( 0.8) (0.0) 出資総額 ( 純額 ) 百万円 14,145 31,897 31,897 31,597 31,597 発行済投資口の総口数 口 138, , , , ,974 1 口当たり純資産額 円 104, , , , ,277 分配金総額 百万円 口当たり分配金 円 2,825 3,137 3,101 3,302 3,352 ( うち1 口当たり利益分配金 ) 円 (2,825) (3,137) (3,101) (3,302) (3,352) ( うち1 口当たり利益超過分配金 ) 円 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 総資産経常利益率 ( 注 3) % 1.7(3.4) 2.1(4.2) 1.5(3.0) 1.5(3.1) 1.5 (3.1) 自己資本利益率 ( 注 3) % 2.7(5.5) 3.4(6.8) 2.4(4.9) 2.6(5.1) 2.6 (5.3) 自己資本比率 ( 注 3) % ( 対前期増減 ) % (0.3) ( 0.6) ( 0.5) ( 2.3) ( 0.3) 配当性向 ( 注 4) % その他参考情報 投資物件数 件 期末テナント数 件 総賃貸可能面積 m2 39, , , , , 期末稼働率 % 減価償却費 百万円 資本的支出額 千円 69, , , , ,735 賃貸 NOI(Net Operating Income) ( 注 3) 百万円 699 1,458 1,523 1,620 1,640 1 口当たりFFO(Funds from Operations) ( 注 3) 円 3,679 4,275 4,287 4,586 4,671 運用日数 日 ( 純利益 + 減価償却費 + 創立費償却 + 投資口交付費償却 + 固定資産除却損 + 資産除去債務費用 ± 不動産等売却 1 口当たりFFO 損益 ± 特別損益 )/ 期末発行済投資口の総口数 ( 注 4) 配当性向は以下の方法により算出しており 小数点第 1 位未満を切捨てにより記載しています 1 口当たり分配金 ( 利益超過分配金は含まない )/1 口当たり純利益但し 第 3 期については 新投資口の発行を行ったことにより 第 5 期については 自己投資口の取得及び消却を行ったことから 以下の方法によって算出しています 分配金総額 ( 利益超過分配金は含まない )/ 純利益 2 の資産の運用の経過 (1) 投資法人の主な推移 いちごホテルリート投資法人 ( 以下 本投資法人 といいます ) は 投資信託及び投資法人に関する法律 ( 昭和 26 年法律第 198 号 その後の改正を含みます 以下 投信法 といいます ) に基づき いちご投資顧問株式会社 ( 以下 本資産運用会社 といいます ) を設立企画人とし また いちご株式会社をスポンサーとして2015 年 7 月 22 日に設立 ( 出資額 300 百万円 発行口数 3,000 口 ) され 同年 11 月 30 日に株式会社東京証券取引所 ( 以下 東京証券取引所 といいます ) 不動産投資信託証券市場に上場しました ( 銘柄コード3463) 第 6 期を迎えたは 前期に引き続き 既存の保有物件の収益向上を目指し スマイルホテル京都四条における客室分割工事などの価値向上 CAPEX ( 注 ) に積極的に取り組むなど 着実な内部成長の強化を行いました 引き続き 安定性と成長性を追求するホテル特化型リートとして ポートフォリオの収益力を向上させながら 着実に成長していくことで 投資主価値の最大化を目指していきます ( 注 ) 価値向上 CAPEX (Capital Expenditure 資本的支出 ) とは 不動産を維持するための修繕費用ではなく 不動産及び設備の価値 競争力を高めることを目的とした支出をいいます (2) 投資環境と運用実績における日本経済は 輸出と生産の持ち直しを受けて企業収益の改善が見られ 設備投資の回復に繋がったほか 堅調な雇用 所得環境の下 個人消費も底堅く推移しました この結果 国内景気は緩やかな回復基調を続けています 日本経済は今後も雇用 所得環境の改善が続くなかで 各種政策の効果もあり 緩やかに回復していくことが期待されます 他方 米国及び中国を始めとする海外市場の経済の先行き 政策に関する不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要があります 観光産業においてはアジア諸国からの旅行者を中心とした訪日外国人 ( 以下 インバウンド旅行者 といいます ) が増加し のインバウンド旅行者は前年の24.0 百万人から約 23% 増の28.7 百万人と過去最高を更新し 2018 年 1 月 ~7 月においても前年同期比で13.9% 増と引き続き増加しています 本投資法人が保有するホテルにおいては 東京 名古屋 大阪 京都エリアにおいてホテルの新規供給の増加による影響や 2018 年 6 月に発生した大阪府北部地震 2018 年 7 月に発生した平成 30 年 7 月豪雨の影響により西日本に所在するホテルでは予約キャンセル等が発生しましたが その他多くのホテルでは業績が堅調に推移しました このような環境下 本投資法人が保有するホテルにおいては変動賃料を導入するホテルを中心に 各ホテルオペレーターと連携をとり 増加するレジャー需要の取込み強化や運営費用の低減を図るコストの適正化に取り組んでいます 不動産投資市場においては 資金調達環境が引き続き良好であることを受けて 用途を問わず 投資家の期待利回りは低下傾向が続いています また ホテル売買市場は好調なホテル業績を受け 取引は活発に行われており 投資先としてのニーズは依然として高い水準にあります なお 末以降において 2018 年 8 月 1 日付にてスマイルホテル浅草を譲渡しています また スマイルホテル浅草の譲渡により得た資金を活用し 2018 年 8 月 31 日付にてコートホテル倉敷を新たに取得しました 今後の成長が見込まれる物件を取得することにより本投資法人のさらなる成長と分配金向上を図ります 21 22

13 Ⅰ. 資産運用報告 (3) 資金調達の概要においては 新規物件の取得及び返済期限の到来する既存借入金はなく 新たな資金調達はありませんでした この結果 2018 年 7 月 31 日現在の借入金残高は21,750 百万円となり 総資産に占める有利子負債の割合 ( 以下 LTV といいます ) は39.1% となりました (4) 業績及び分配の概要上記の運用の結果 2018 年 7 月期の実績として営業収益 1,814 百万円 営業利益 1,042 百万円 経常利益 855 百万円 純利益 854 百万円を計上しました 分配金については 本投資法人の規約第 37 条に定める金銭の分配の方針に基づき 租税特別措置法第 67 条の15 第 1 項に規定される 配当可能利益の額 の100 分の90に相当する金額を超えるものとします なお 運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金 支払準備金 一時差異等調整積立金 圧縮積立金 分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て 又は留保その他の処理を行うことができます の分配金は 未処分利益 854 百万円に対して 投資口 1 口当たりの分配金が1 円未満となる端数部分を除く全額 854 百万円を利益分配金として分配することとしました この結果 投資口 1 口当たりの分配金を3,352 円としました 3 増資等の状況 最近 5 年間における発行済投資口の総口数及び出資総額 ( 純額 ) の増減は 以下のとおりです 発行済投資口の総口数 ( 口 ) 出資総額 ( 純額 )( 百万円 )( 注 1) 年月日 摘要 備考 増減 残高 増減 残高 2015 年 7 月 22 日 私募設立 3,000 3, 年 11 月 27 日 公募増資 129, ,000 13,181 13,481 ( 注 3) 2015 年 12 月 22 日 第三者割当増資 6, , ,145 ( 注 4) 2016 年 8 月 16 日 公募増資 115, ,300 17,262 31,408 ( 注 5) 2016 年 9 月 13 日 第三者割当増資 3, , ,897 ( 注 6) 12 月 11 日 消却 2, , ,597 ( 注 7) ( 注 1) 出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています 本投資法人の設立に際して 1 口当たり発行価格 100,000 円で投資口を発行しました ( 注 3)1 口当たり発行価格 106,000 円 ( 発行価額 102,184 円 ) にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募新投資口を発行しました ( 注 4)1 口当たり発行価額 102,184 円にて借入金の返済等を目的とする第三者割当により新投資口を発行しました ( 注 5)1 口当たり発行価格 154,537 円 ( 発行価額 149,068 円 ) にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募新投資口を発行しました ( 注 6)1 口当たり発行価額 149,068 円にて借入金の返済等を目的とする第三者割当により新投資口を発行しました ( 注 7) 10 月 11 日から 11 月 9 日にかけて 信託方式による市場買付けにより 自己投資口の取得を行いました 取得した自己投資口 (2,610 口 ) につ いては 11 月 28 日に開催された本投資法人の役員会における決議に基づき その全てを 12 月 11 日に消却しました 投資証券の取引所価格の推移 本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高 最低価格 ( 終値 ) は以下のとおりです 決算期 第 2 期自 2016 年 2 月 1 日至 2016 年 7 月 31 日 第 3 期自 2016 年 8 月 1 日至 1 月 31 日 第 4 期自 2 月 1 日至 7 月 31 日 第 5 期自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 第 6 期自 2018 年 2 月 1 日至 2018 年 7 月 31 日 最高 199,000 円 162,400 円 126,700 円 131,400 円 144,300 円 最低 117,300 円 116,200 円 104,500 円 105,500 円 117,300 円 23 24

14 Ⅰ. 資産運用報告 4 分配金等の実績 の分配金については 本投資法人の規約第 37 条に定める金銭の分配の方針に基づき 租税特別措置法第 67 条の 15 第 1 項に規定される 配当可能利益の額 の 100 分の 90 に相当する金額を超えるものとし 未処分利 益 854 百万円に対して 投資口 1 口当たりの分配金が1 円未満となる端数部分を除く全額 854 百万円を利益分配金として分配することとしました この結果 投資口 1 口当たりの分配金を3,352 円としました 決算期 第 2 期自 2016 年 2 月 1 日至 2016 年 7 月 31 日 第 3 期自 2016 年 8 月 1 日至 1 月 31 日 第 4 期自 2 月 1 日至 7 月 31 日 第 5 期自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 第 6 期自 2018 年 2 月 1 日至 2018 年 7 月 31 日 未処分利益総額千円 391, , , , ,834 利益留保額千円 金銭の分配金総額千円 391, , , , ,672 (1 口当たり分配金 ) 円 (2,825) (3,137) (3,101) (3,302) (3,352) うち利益分配金総額千円 391, , , , ,672 (1 口当たり利益分配金 ) 円 (2,825) (3,137) (3,101) (3,302) (3,352) うち出資払戻総額千円 (1 口当たり出資払戻額 ) 円 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 出資払戻総額のうち一時差異等 調整引当額からの分配金総額 千円 (1 口当たり出資払戻額のうち1 口当たり一時差異等調整引当額分配金 ) 円 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 出資払戻総額のうち税法上の出 資等減少分配からの分配金総額 千円 (1 口当たり出資払戻額のうち税法上の出資等減少分配からの分配金 ) 円 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 5 今後の運用方針及び対処すべき課題 (1) 新規物件取得 ( 外部成長 ) について 本投資法人は ホテル用不動産等 ( 注 1) を主な投資対象とし 安定的なキャッシュ フローを確保するとともに 宿泊需要の増加を背景に収益成長の可能性を有するポートフォリオの構築を目指します 本投資法人は 投資対象とするホテル用不動産等を ホテル フルサービスホテル リゾートホテル その他宿泊施設 の各ホテルタイプ に分類し 個別物件の特性及び競争力等を見極めるためデュー ディリジェンスを行った上で ポートフォリオの質又は収益性の向上に資することが期待されるホテル用不動産等に対して厳選投資を行います 本投資法人は 昨今のインバウンド旅行者の増加に着目し ホテルマーケットの変遷をとらえたホテル用不動産等への重点投資を行いますが 当面は成長性を追求しながらも 需要の安定性 景気下降局面における収益への影響力等を考慮し 景気下降局面においても相対的に安定的な収益力を確保することが可能であると本投資法人が考えているホテルに優先的に投資を行います また 本投資法人は上場以降 いちごグループ ( 注 3) のソーシング力 ( 注 4) とサポート体制を最大限に活用し 積極的な外部成長によるポートフォリオの拡大に併せて 投資地域 ホテルタイプ 等の観点から投資対象となるホテル用不動産等の分散を図り 収益の安定性と成長性を追求するポートフォリオの構築を目指します そして ポートフォリオの安定運用が可能となったタイミングを総合的に判断し より成長性を追求することが可能なリゾートホテルやフルサービスホテルの取得を目指します ( 注 1) ホテル用不動産等 とは (i) 主たる用途が旅館業法に定める旅館業を経営するための宿泊施設及びその付帯施設 設備の用に供される不動産等 (ii) 家具等の備置その他一定の環境整備等がなされた上で賃貸される住居若しくは提供される宿泊施設及び賃借人若しくは利用者に対してフロントサービス等一定のサービスを提供することのある住居若しくは宿泊施設並びにこれらの付帯施設 設備の用に供される不動産等 又は (iii) 複数の不動産等が社会経済上の観点において一体的に利用され得る場合において そのいずれかが (i) 及び (ii) に掲げる用に供されるものであるときに 本投資法人が 関連する (i) 及び (ii) に掲げる不動産等の取得又は保有を条件として 取得する当該複数の不動産等をいいます 以下同じです 各ホテルタイプの詳細は以下のとおりです 以下同じです a. ホテル駅前 空港 観光地 ビジネス街 繁華街等の集客エリア ターミナル駅等の交通の要所近隣 高速道路のインターチェンジ付近等に位置し 付帯施設を限定 又は最小限にして宿泊を主体としたホテル及び宿泊に特化したホテル なお カプセルホテルを含みます b. フルサービスホテル駅前 空港 観光地 ビジネス街 繁華街等の集客エリア 大都市圏 政令指定都市 県庁等の都市及び市街地近郊に位置し 宿泊施設に加え レストランなどの料飲施設 設備 宴会 会議場等の付帯施設を備えており フルラインのサービスを提供するホテル c. リゾートホテル観光地 景勝地 レジャー施設近隣に位置し 比較的ゆとりのある宿泊施設とレストラン 宴会場 会議場 スポーツ施設などより多様な付帯施設 設備を有するホテル d. その他宿泊施設交通の利便性が高い都市部 都市近郊 駅前 空港 観光地 ビジネス街 繁華街等の集客エリア ターミナル駅等の交通の要所近隣等に位置し 旅館業法に定める旅館業を経営するための宿泊施設で ホテル以外の各宿泊施設及びサービスアパートメント等 ( 注 3) いちご株式会社及びその連結子会社 ( 本資産運用会社を含みます ) で構成されます 以下同じです ( 注 4) ソーシング力 とは 投資対象となり得る物件情報の収集力及び物件取得に向けた交渉力等の投資対象物件を取得するための総合的な力をいいます 25 26

15 Ⅰ. 資産運用報告 (2) 管理運営 ( 内部成長 ) について変動賃料物件のホテルオペレーターと月次運営会議等を通して継続的な協議を行い 収益の向上に必要な CAPEXの立案 実行を行います 本投資法人はいちごグループがこれまで培ってきた不動産の価値向上のノウハウや強力な運用体制を活用し 効果的かつ戦略的なCAPEXの実施 ( 注 ) を通じて収益の向上を図ります また 本投資法人が保有するホテルの運営状況 競合ホテルの動向 ホテルマーケットの推移をモニタリングし 定量分析に基づいたアセット マネジメントを行っていきます ( 注 ) 本投資法人は CAPEXを原則として各期に計上する減価償却費総額の範囲内で実施します また 本投資法人は 物件の特性を踏まえた運営方針に基づき 費用対効果に優れたCAPEXを的確に行うことにより 効果的かつ戦略的なCAPEXを実施することを目指します (3) 財務戦略について本投資法人は 中長期に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を優先し 資金調達環境の動向を注視しつつ 必要に応じて公募増資 借入金等の資金調達手段と資金調達コストのバランスを図ります また 今後新規取得等の際に新規借入金を調達する際には LTVをコントロールしながら 借入金利の固定化並びに借入期間の長期化及び分散化を図るとともに さらなる強固なバンクフォーメーションの構築を進めます なお 資本効率の向上及び投資主還元強化の観点から 財務 資本政策の一環として自己投資口の取得及び消却を行うことも検討いたします 自己投資口の取得及び消却の検討にあたっては 中長期的な投資主価値の向上の観点から 財務状況 金融市場の状況等を慎重に見極めたうえで 可否を判断するものといたします 6 決算後に生じた重要な事実 (1) 資産の取得 規約に定める資産運用の基本方針に基づき 以下の特定資産を取得しました [ コートホテル倉敷 ] 取得価格 ( 注 ) 1,725,000 千円 岡山県倉敷市中央二丁目 2 番 26 号 資産の種類 契約締結日 2018 年 8 月 24 日 取得日 2018 年 8 月 31 日 取得先 合同会社西日本ホールディングス ( 注 ) 取得価格は 取得に係る諸費用 固定資産税 都市計画税相当額の精算分及び消費税等相当額を含まないの売買代金を記載しています (2) 資産の譲渡 規約に定める資産運用の基本方針に基づき 以下の特定資産を譲渡しました [ スマイルホテル浅草 ] 譲渡価格 ( 注 ) 2,700,000 千円 想定帳簿価額 1,910,416 千円 (2018 年 8 月 1 日現在 ) 東京都台東区浅草六丁目 35 番 8 号 資産の種類 譲渡日 2018 年 8 月 1 日 譲渡先 国内の特別目的会社ですが 譲渡先の同意を得られていないため開示していません 損益に及ぼす影響 第 7 期 ( 自 2018 年 8 月 1 日 至 2019 年 1 月 31 日 ) において 不動産売却益約 694,523 千円を計上する予定です ( 注 ) 譲渡価格は 譲渡に係る諸費用 固定資産税 都市計画税相当額の精算分及び消費税等相当額を含まないの売買代金を記載しています 27 28

16 Ⅰ. 資産運用報告 投資法人の概況 1 出資の状況 期 別 第 2 期 2016 年 7 月 31 日 第 3 期 1 月 31 日 第 4 期 7 月 31 日 第 5 期 2018 年 1 月 31 日 第 6 期 2018 年 7 月 31 日 発行可能投資口総口数口 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 発行済投資口の総口数口 138, , , , ,974 出資総額 ( 純額 )( 注 ) 百万円 14,145 31,897 31,897 31,597 31,597 3 役員等に関する事項 (1) 2018 年 7 月 31 日現在の本投資法人の役員等の氏名又は名称は以下のとおりです 役職名氏名又は名称主な兼職等 執行役員 宮下修 宮下アソシエイツ合同会社代表社員株式会社遠藤総合研究所顧問 当該営業期間における役職毎の報酬の総額 ( 千円 ) 1,800 投資主数人 3,504 9,946 10,990 10,825 11,643 ( 注 ) 出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています 2 投資口に関する事項 監督役員 飯田善 飯田経営法律事務所弁護士株式会社ディー エヌ エー社外監査役株式会社スタッツインベストメントマネジメント社外取締役アーキアエナジー株式会社社外監査役株式会社西東京リサイクルセンター監査役メディケア生命保険株式会社社外監査役 1, 年 7 月 31 日現在における主要な投資主は以下のとおりです 氏名又は名称所有投資口数 ( 口 ) 発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合 (%) 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 26, 日本トラスティ サービス信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 25, 資産管理サービス信託銀行株式会社 ( 証券投資信託口 ) 12, SIX SIS LTD. 10, GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL 8, 野村信託銀行株式会社 ( 投信口 ) 8, いちご株式会社 6, いちごトラスト ピーティーイー リミテッド 6, モルガン スタンレー MUFG 証券株式会社 5, 鈴木智子 鈴木智子公認会計士事務所代表特定非営利活動法人ポジティブプラネットジャパン監事 1,200 特定非営利活動法人まちづくり情報センターかながわ監事 会計監査人 太陽有限責任監査法人 7,400 ( 注 ) 執行役員及び監督役員は いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有していません (2) 会計監査人の解任及び不再任の決定の方針会計監査人の解任については 投信法の定めに従い また 不再任については 監査の品質 監査報酬額等その他諸般の事情を勘案して 本投資法人の役員会において検討いたします 4 資産運用会社 資産保管会社及び一般事務受託者 2018 年 7 月 31 日現在の資産運用会社 資産保管会社及び一般事務受託者は以下のとおりです 委託区分名称 CGML-LONDON EQUITY 4, 資産運用会社 いちご投資顧問株式会社 合計 115, ( 注 ) 発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は 小数点第 2 位未満を切捨てにより記載しています 資産保管会社 一般事務受託者 ( 機関の運営 ) 一般事務受託者 ( 会計事務等 ) みずほ信託銀行株式会社 一般事務受託者 ( 投資主名簿等管理人 ) 29 30

17 Ⅰ. 資産運用報告 投資法人の運用資産の状況 1 本投資法人の資産の構成 資産の種類 不動産 信託受益権 地 ( 注 1) 域 第 5 期 (2018 年 1 月 31 日 ) 第 6 期 (2018 年 7 月 31 日 ) 保有総額 ( 百万円 ) 対総資産比率 (%) 保有総額 ( 百万円 ) 対総資産比率 (%) 北海道 東北 3, , 関東甲信越 1, , 東京 7, , 北陸 東海 9, , 近畿 19, , 中国 四国 4, , 九州 沖縄 5, , 小計 51, , 預金 その他資産 3, , ( 注 1) 地域 は 下記によります 資産総額計 55, , 北海道 東北 : 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 関東甲信越 : 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県 栃木県 群馬県 山梨県 新潟県 長野県 東京 : 東京都 北陸 東海 : 富山県 石川県 福井県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 近畿 : 大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県 和歌山県 中国 四国 : 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 香川県 徳島県 高知県 愛媛県 九州 沖縄 : 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県 保有総額 は 決算日時点の貸借対照表計上額( 減価償却後の帳簿価額 ) によっています また 信託建設仮勘定はの小計に含めていません 2 主要な保有資産 2018 年 7 月 31 日現在 本投資法人が保有する主要な保有資産 ( 帳簿価額上位 10 物件 ) の概要は以下のとおりです 不動産等の名称 帳簿価額 ( 百万円 ) ( 注 1) 賃貸可能面積 ( m2 ) 賃貸面積 ( m2 ) ( 注 3) 稼働率 (%) 対総賃貸収入比率 (%) ネストホテル大阪心斎橋 7,748 8, , ホテル コンフォートホテル中部国際空港 5,309 11, , ホテル スマイルホテル京都四条 4,558 4, , ホテル スマイルホテル東京阿佐ヶ谷 3,997 2, , ホテル ( 注 4) ネストホテル那覇 3,775 9, , ホテル ホテルビスタプレミオ京都 3,589 3, , ホテル ( 注 4) ホテルウィング非開示 2,695 5, , インターナショナル名古屋 ( 注 4) ホテル ネストホテル札幌駅前 2,148 5, , ホテル スマイルホテル浅草 1,912 1, , ホテル アーバイン広島エグゼクティブ 1,857 2, , 非開示 ホテル ( 注 4) 合計 37,594 55, , ( 注 1) 帳簿価額 には 信託建設仮勘定は含めていません 賃貸可能面積 は 各資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています 以下同じです ( 注 3) 賃貸面積 は 各資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています ( 注 4) 賃借人より賃料の開示について同意を得られていないため 非開示としています また ホテルビスタプレミオ京都 及び スマイルホテル東京阿佐ヶ谷 については ホテル賃料以外の開示について同意を得られていないため これを除外した比率を記載しています ( かかる比率は 合計 欄においても除外しています ) 主たる用途 3 組入資産明細 ( 不動産等組入資産明細 ) 2018 年 7 月 31 日現在 本投資法人が保有する不動産等の明細は以下のとおりです 不動産等の名称 001 スマイルホテル京都四条 002 ホテルビスタプレミオ京都 003 ホテルウィングインターナショナル名古屋 ( 住居表示 ) 京都府京都市下京区四条通油小路東入傘鉾町 59 番他 京都府京都市中京区河原町通六角西入ル松ヶ枝町 457 愛知県名古屋市中区錦一丁目 4 番 11 号 004 ネストホテル札幌駅前北海道札幌市中央区北二条西二丁目 9 番 チサンイン大阪ほんまち 大阪府大阪市中央区博労町二丁目 3 番 8 号 006 コンフォートホテル浜松静岡県浜松市中区砂山町 353 番 ホテルサーブ神戸アスタ 008 ネストホテル札幌大通 兵庫県神戸市長田区若松町五丁目 1 番 1 号 北海道札幌市中央区南二条西五丁目 29 番 1 他 009 ヴァリエホテル天神福岡県福岡市中央区大名二丁目 8 番 12 号 010 ネストホテル大阪心斎橋 011 コンフォートホテル中部国際空港 大阪府大阪市中央区南船場二丁目 4 番 10 号 愛知県常滑市セントレア四丁目 2 番 3 号 012 スマイルホテル東京阿佐ヶ谷東京都杉並区阿佐谷南三丁目 37 番 11 号 013 ネストホテル那覇沖縄県那覇市西一丁目 6 番 1 号 014 スマイルホテル浅草 ( 注 1) 東京都台東区浅草六丁目 35 番 8 号 015 ネストホテル松山愛媛県松山市二番町一丁目 7 番 1 号 016 ホテルリブマックス日本橋箱崎 東京都中央区日本橋箱崎町 29 番 5 号 017 コンフォートホテル岡山岡山県岡山市北区丸の内一丁目 1 番 13 号 018 コンフォートホテル釧路北海道釧路市北大通十三丁目 1 番 1 他 019 コンフォートホテル鈴鹿三重県鈴鹿市白子駅前 14 番 26 号 020 グランパーク イン横浜神奈川県横浜市西区北幸二丁目 1 番 5 号 021 アーバイン広島エグゼクティブ広島県広島市東区若草町 16 番 13 号 所有形態 賃貸可能面積 ( m2 ) 期末算定価額 ( 百万円 ) ( 注 1) 帳簿価額 ( 百万円 ) 4, ,810 4,558 3, ,050 3,589 5, ,920 2,695 5, ,490 2,148 3, ,990 1,700 4, ,810 1,494 4, ,700 1,443 5, ,700 1,472 1, ,120 1,450 8, ,690 7,748 11, ,890 5,309 2, ,130 3,997 9, ,130 3,775 1, ,700 1,912 6, ,890 1, ,440 1,342 5, ,260 1,198 3, , , ,560 1,507 2, ,080 1,857 合計 95, ,158 51,448 ( 注 1) 期末算定価額 は 本投資法人の規約及び投資法人の計算に関する規則( 平成 18 年内閣府令第 47 号 その後の改正を含みます ) に基づき 一般財団法人日本不動産研究所 大和不動産鑑定株式会社 及び株式会社谷澤総合鑑定所の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています スマイルホテル浅草については 2018 年 8 月 1 日付で譲渡済みのため 2018 年 4 月 20 日付信託受益権売買契約における売買価格を記載しています 帳簿価額 には 信託建設仮勘定は含めていません 31 32

18 Ⅰ. 資産運用報告 本投資法人が保有する不動産等の賃貸事業の推移は以下のとおりです ( 再生可能エネルギー発電設備等明細表 ) 不動産等の名称 テナント総数期末時点 ( 件 ) ( 注 1) 第 5 期自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 稼働率期末時点 (%) 賃貸事業収入 ( 期間中 ) ( 千円 ) 対総賃貸事業収入比率 (%) テナント総数期末時点 ( 件 ) ( 注 1) 第 6 期自 2018 年 2 月 1 日至 2018 年 7 月 31 日 稼働率期末時点 (%) 賃貸事業収入 ( 期間中 ) ( 千円 ) 対総賃貸事業収入比率 (%) 該当事項はありません ( 公共施設等運営権等明細表 ) 該当事項はありません 001 スマイルホテル京都四条 , , ホテルビスタプレミオ京都 , , ホテルウィング非開示非開示非開示非開示 インターナショナル名古屋 004 ネストホテル札幌駅前 , , チサンイン大阪ほんまち , , コンフォートホテル浜松 , , ホテルサーブ神戸アスタ 非開示 非開示 非開示 非開示 008 ネストホテル札幌大通 , , ヴァリエホテル天神 , , ネストホテル大阪心斎橋 , , コンフォートホテル 中部国際空港 , , スマイルホテル 91, , 東京阿佐ヶ谷 013 ネストホテル那覇 , , スマイルホテル浅草 , , ネストホテル松山 , , ホテルリブマックス非開示非開示非開示非開示 日本橋箱崎 017 コンフォートホテル岡山 , , コンフォートホテル釧路 , , ( 有価証券組入資産明細 ) 該当事項はありません 4 その他資産の状況 不動産を主な信託財産とする信託受益権等は 前記 3 組入資産明細 ( 不動産等組入資産明細 ) に一括して記載しており 2018 年 7 月 31 日現在 同欄記載以外に本投資法人が主たる投資対象とする主な特定資産の組入れは以下のとおりです ( 特定取引の契約額及び時価の状況表 ) 2018 年 7 月 31 日現在 本投資法人における特定取引の契約額等及び時価の状況は以下のとおりです 区分 種類 契約額等 ( 千円 ) ( 注 1) 時価うち1 年超 金利スワップ取引 市場取引以外の取引 ( 支払固定 受取変動 ) 16,050,000 16,050,000 合 計 16,050,000 16,050,000 ( 注 1) 金利スワップ取引の契約額等は 想定元本に基づいて表示しています 当該取引は 金融商品会計基準の特例処理の要件を満たしているため時価の記載は省略しています 5 国及び地域毎の資産保有状況 日本以外の国及び地域について 該当事項はありません 019 コンフォートホテル鈴鹿 , , グランパーク イン横浜 非開示 非開示 非開示 非開示 021 アーバイン広島エグゼクティブ 非開示 非開示 非開示 非開示 その他 340, , 合計 ,782, ,814, ( 注 1) テナント総数期末時点 は 本投資法人又は信託受託者を賃貸人として賃貸借契約が締結されているテナントの総数を記載しています その他 は ホテルウィングインターナショナル名古屋 ホテルサーブ神戸アスタ ホテルリブマックス日本橋箱崎 グランパーク イン横浜 及び アーバイン広島エグゼクティブ の収支状況 また ホテルビスタプレミオ京都 チサンイン大阪ほんまち 及び スマイルホテル東京阿佐ヶ谷 のホテル収支状況以外の合計数値を記載しており 賃借人より当該テナントの個別賃料の開示について同意を得られていないため その他 に合算して記載をしています 33 34

19 Ⅰ. 資産運用報告 保有不動産の資本的支出 費用 負債の状況 1 資本的支出の予定 1 運用等に係る費用明細 本投資法人が 2018 年 7 月 31 日現在保有する不動産等に関し 現在計画している改修工事等に伴う資本的支出の予定額 のうち主要なものは以下のとおりです なお 下記工事予定金額には 会計上費用に区分処理される部分が含まれていま す 項 目 第 5 期自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 第 6 期自 2018 年 2 月 1 日至 2018 年 7 月 31 日 不動産等の名称目的予定期間 総額 工事予定金額 ( 百万円 ) 支払額既支払総額 a 資産運用報酬 232, ,309 b 資産保管手数料 4,032 4,156 ネストホテル那覇沖縄県那覇市 10 階客室改装工事 コンフォートホテル中部国際空港愛知県常滑市外壁改修工事 自 2018 年 12 月至 2019 年 1 月自 2018 年 9 月至 2018 年 10 月 c 一般事務委託手数料 15,624 15,874 d 役員報酬 4,200 4,200 e その他の費用 27,103 26,603 ネストホテル松山愛媛県松山市外調機更新工事 自 2018 年 7 月至 2018 年 8 月 18 合計 283, ,144 2 期中の資本的支出 本投資法人が2018 年 7 月 31 日現在保有する不動産等に関し に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです の資本的支出は246 百万円であり 費用区分された修繕費 20 百万円と合わせ 合計 267 百万円の工事を実施しています 不動産等の名称目的実施期間支出金額 ( 百万円 ) スマイルホテル京都四条京都府京都市客室分割工事 チサンイン大阪ほんまち大阪府大阪市エレベーター改修工事 自 2018 年 1 月至 2018 年 2 月自 2018 年 2 月至 2018 年 7 月 ヴァリエホテル天神 福岡県福岡市 エントランス ロビー改装工事 自 2018 年 7 月至 2018 年 7 月 15 3 長期修繕計画のために積立てた金銭 本投資法人は 物件毎に策定している長期修繕計画に基づき 期中のキャッシュ フローの中から 中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を 以下のとおり積み立てています ( 単位 : 百万円 ) 営業期間 第 2 期自 2016 年 2 月 1 日至 2016 年 7 月 31 日 第 3 期自 2016 年 8 月 1 日至 1 月 31 日 第 4 期自 2 月 1 日至 7 月 31 日 第 5 期自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 第 6 期自 2018 年 2 月 1 日至 2018 年 7 月 31 日 首積立金残高 積立額 積立金取崩額 次期繰越額

20 Ⅰ. 資産運用報告 2 借入状況 2018 年 7 月 31 日現在における借入金の状況は以下のとおりです 区分 借入先 株式会社三井住友銀行 借入日 首残高 ( 百万円 ) 末残高 ( 百万円 ) 1,750 1,750 平均利率 (%) ( 注 1) 返済期限返済方法使途摘要 区分 長 借入先 株式会社三井住友銀行 借入日 首残高 ( 百万円 ) 末残高 ( 百万円 ) 1,300 1,300 株式会社みずほ銀行 2015 年 1,137 1,137 株式会社新生銀行 11 月 30 日 株式会社りそな銀行 株式会社三井住友銀行 2,100 2,100 株式会社みずほ銀行 2015 年 1,837 1,837 株式会社新生銀行 11 月 30 日 株式会社りそな銀行 株式会社三井住友銀行 平均利率 (%) ( 注 1) 返済期限 返済方法 使途 摘要 2018 年 11 月 30 日 ( 注 3) 2020 年 11 月 30 日 長期借入金 株式会社みずほ銀行 1,400 1,400 株式会社新生銀行株式会社りそな銀行 2016 年 8 月 17 日 株式会社福岡銀行 株式会社西日本シティ銀行 株式会社三井住友銀行 3 月 27 日 株式会社三井住友銀行 月 1 日 株式会社みずほ銀行 月 1 日 2023 年 8 月 31 日 2020 年 2 月 28 日 2023 年 1 月 31 日 2023 年 1 月 31 日 期日一括返済 ( 注 4) 無担保無保証 期 借 入 金 株式会社みずほ銀行 株式会社新生銀行 2016 年 株式会社りそな銀行 8 月 17 日 年 2 月 28 日 期日一括返済 ( 注 4) 無担保無保証 株式会社新生銀行株式会社りそな銀行 8 月 1 日 8 月 1 日 年 1 月 31 日 2023 年 1 月 31 日 株式会社福岡銀行 株式会社西日本シティ銀行 株式会社福岡銀行 8 月 1 日 年 1 月 31 日 株式会社三井住友銀行 1,750 1,750 株式会社西日本シティ銀行 8 月 1 日 年 1 月 31 日 株式会社みずほ銀行 1,400 1,400 合計 21,750 21,750 株式会社新生銀行 2016 年 株式会社りそな銀行 8 月 17 日 株式会社福岡銀行 年 2 月 28 日 ( 注 1) 平均利率は 日数による期中加重平均を記載しており 記載未満の桁数を切捨てにより記載しています 金利変動リスクを回避する目的で金利を実質固定化する金利スワップ取引を行っており 金利スワップの効果を勘案した期中加重平均利率を記載しています ( 注 3) 末において 貸借対照表上 1 年内返済予定の長期借入金として流動負債に計上しています ( 注 4) 資金使途は の取得資金等です 株式会社西日本シティ銀行 投資法人債 該当事項はありません 4 短期投資法人債 該当事項はありません 5 新投資口予約権 該当事項はありません 37 38

21 Ⅰ. 資産運用報告 期中の売買状況 その他 1 不動産等及び資産対応証券等 インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況等 該当事項はありません 1 自社設定投資信託受益証券等の状況等 該当事項はありません 2 その他の資産の売買状況等 上記不動産等及び資産対応証券等以外の主なその他の資産は 概ね銀行預金又は信託財産内の銀行預金です 3 特定資産の価格等の調査 該当事項はありません 4 利害関係人等との取引状況 (1) 取引状況 該当事項はありません (2) 支払手数料等の金額該当事項はありません 5 資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等 本投資法人の資産運用会社であるいちご投資顧問株式会社は 第二種金融商品取引業 宅地建物取引業及び不動産特定共同事業の業務を兼業していますが 該当する取引はありません 経理の状況 2 お知らせ (1) 投資主総会 該当事項はありません (2) 投資法人役員会該当事項はありません 3 海外不動産保有法人に係る開示 該当事項はありません 4 海外不動産保有法人が有する不動産に係る開示 該当事項はありません 5 その他 本書では 特に記載のない限り 記載未満の数値について 金額は切捨て 比率は四捨五入により記載しています 1 資産 負債 元本及び損益の状況 後記 Ⅱ. 貸借対照表 Ⅲ. 損益計算書 Ⅳ. 投資主資本等変動計算書 Ⅴ. 注記表 及び Ⅵ. 金銭の分配に係る計算書 をご参照ください 2 減価償却額の算定方法の変更 該当事項はありません 3 不動産等及びインフラ資産等の評価方法の変更 該当事項はありません 39 40

22 Ⅱ. 貸借対照表 (2018 年 1 月 31 日 ) (2018 年 7 月 31 日 ) (2018 年 1 月 31 日 ) (2018 年 7 月 31 日 ) 資産の部流動資産現金及び預金 1,081,964 1,483,487 信託現金及び信託預金 2,110,114 2,063,345 営業未収入金 100, ,201 前払費用 133, ,871 未収消費税等 46,044 - その他 流動資産合計 3,471,867 3,882,447 固定資産有形固定資産信託建物 16,557,970 16,749,684 減価償却累計額 982,157 1,279,300 信託建物 ( 純額 ) 15,575,812 15,470,384 信託構築物 4,986 4,986 減価償却累計額 信託構築物 ( 純額 ) 4,618 4,448 信託機械及び装置 33,950 45,540 減価償却累計額 2,669 4,879 信託機械及び装置 ( 純額 ) 31,281 40,661 信託工具 器具及び備品 100, ,396 減価償却累計額 16,818 28,210 信託工具 器具及び備品 ( 純額 ) 84, ,185 信託土地 35,816,845 35,816,845 信託建設仮勘定 1,448 1,448 有形固定資産合計 51,514,152 51,449,974 投資その他の資産敷金及び保証金 10,000 10,000 負債の部流動負債営業未払金 205, ,910 1 年内返済予定の長期借入金 3,250,000 3,250,000 未払金 208, ,283 未払費用 未払法人税等 未払消費税等 12,229 82,684 前受金 90, ,341 その他 5,138 6,045 流動負債合計 3,773,016 4,026,738 固定負債長期借入金 18,500,000 18,500,000 信託預り敷金及び保証金 703, ,095 固定負債合計 19,203,095 19,203,095 負債合計 22,976,112 23,229,834 純資産の部投資主資本出資総額 31,897,545 31,897,545 出資総額控除額 299, ,921 出資総額 ( 純額 ) 31,597,623 31,597,623 剰余金未処分利益又は未処理損失 ( ) 841, ,834 剰余金合計 841, ,834 投資主資本合計 32,439,589 32,452,458 純資産合計 1 32,439, ,452,458 負債純資産合計 55,415,701 55,682,292 長期前払費用 349, ,876 投資その他の資産合計 359, ,876 固定資産合計 51,873,397 51,754,850 繰延資産創立費 25,445 20,356 投資口交付費 44,990 24,638 繰延資産合計 70,436 44,994 資産合計 55,415,701 55,682,

23 Ⅲ. 損益計算書 Ⅳ. 投資主資本等変動計算書 ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) 投資主資本 営業収益 出資総額 剰余金 賃貸事業収入 1 1,758, ,791,549 その他賃貸事業収入 1 23, ,515 営業収益合計 1,782,023 1,814,064 営業費用賃貸事業費用 1 463, ,366 資産運用報酬 232, ,309 資産保管手数料 4,032 4,156 一般事務委託手数料 15,624 15,874 出資総額出資総額控除額出資総額 ( 純額 ) 未処分利益又は未処理損失 ( ) 剰余金合計 首残高 31,897,545 31,897, , ,944 変動額 剰余金の配当 798, ,767 純利益 841, ,788 自己投資口の取得 自己投資口の消却 299, ,921 変動額合計 299, ,921 43,020 43,020 末残高 31,897, ,921 31,597, , ,965 役員報酬 4,200 4,200 その他営業費用 27,103 26,603 投資主資本 営業費用合計 747, ,510 営業利益 1,034,247 1,042,554 自己投資口 投資主資本合計 純資産合計 営業外収益受取利息 還付加算金 140 営業外収益合計 営業外費用支払利息 96,268 95,158 融資関連費用 67,427 66,366 首残高 32,696,490 32,696,490 変動額剰余金の配当 798, ,767 純利益 841, ,788 自己投資口の取得 299, , ,921 自己投資口の消却 299,921 変動額合計 256, ,900 末残高 32,439,589 32,439,589 創立費償却 5,088 5,088 投資口交付費償却 20,352 20,352 その他 2,516 0 営業外費用合計 191, ,966 経常利益 842, ,744 税引前純利益 842, ,744 法人税 住民税及び事業税 法人税等合計 純利益 841, ,793 前期繰越利益 未処分利益又は未処理損失 ( ) 841, ,

24 Ⅳ. 投資主資本等変動計算書 Ⅴ. 注記表 ( 重要な会計方針に係る事項に関する注記 ) 出資総額 投資主資本 出資総額出資総額控除額出資総額 ( 純額 ) 剰余金 未処分利益又は未処理損失 ( ) 剰余金合計 首残高 31,897, ,921 31,597, , ,965 変動額 剰余金の配当 841, ,924 純利益 854, ,793 変動額合計 12,869 12,869 末残高 31,897, ,921 31,597, , ,834 投資主資本 投資主資本合計 純資産合計 首残高 32,439,589 32,439,589 変動額 剰余金の配当 841, ,924 純利益 854, ,793 変動額合計 12,869 12,869 末残高 32,452,458 32,452,458 項 目 ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) 1. 固定資産の減価償却の方法 (1) 有形固定資産 ( 信託財産を含む ) 定額法を採用しています なお 有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです 建物 2~58 年構築物 15 年機械及び装置 8~10 年工具 器具及び備品 3~15 年 (2) 長期前払費用定額法を採用しています 2. 繰延資産の処理方法 (1) 創立費定額法 (5 年 ) により償却しています (2) 投資口交付費定額法 (3 年 ) により償却しています 3. 収益及び費用の計上基準固定資産税等の処理方法保有する不動産等に係る固定資産税 都市計画税及び償却資産税等については 賦課決定された税額のうち 当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています なお 不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い 本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については 費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は4,185 千円です (1) 有形固定資産 ( 信託財産を含む ) 定額法を採用しています なお 有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです 建物 2~58 年構築物 15 年機械及び装置 8~10 年工具 器具及び備品 3~15 年 (2) 長期前払費用定額法を採用しています (1) 創立費定額法 (5 年 ) により償却しています (2) 投資口交付費定額法 (3 年 ) により償却しています 固定資産税等の処理方法保有する不動産等に係る固定資産税 都市計画税及び償却資産税等については 賦課決定された税額のうち 当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています なお 不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い 本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については 費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています 4. ヘッジ会計の方法 (1) ヘッジ会計の方法特例処理の要件を満たす金利スワップについては 特例処理を採用しています (2) ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段金利スワップ取引ヘッジ対象借入金金利 (3) ヘッジ方針本投資法人はリスク管理規程に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています (4) ヘッジの有効性評価の方法金利スワップは特例処理の要件を満たしているため 有効性の評価は省略しています (1) ヘッジ会計の方法特例処理の要件を満たす金利スワップについては 特例処理を採用しています (2) ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段金利スワップ取引ヘッジ対象借入金金利 (3) ヘッジ方針本投資法人はリスク管理規程に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています (4) ヘッジの有効性評価の方法金利スワップは特例処理の要件を満たしているため 有効性の評価は省略しています 45 46

25 Ⅴ. 注記表 項 目 5. その他計算書類作成のための 基本となる重要な事項 ( 貸借対照表に関する注記 ) ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) (1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する 処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については 信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について 貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています なお 該当勘定科目に計上した信託財産のうち 重要性がある下記の科目については 貸借対照表において区分掲記しています 1 信託現金及び信託預金 2 信託建物 信託構築物 信託機械及び装置 信託工具 器具及び備品 信託土地 信託建設仮勘定 3 信託預り敷金及び保証金 (2) 消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は 税抜方式によっています なお 資産に係る控除対象外消費税は 個々の資産の取得原価に算入しています (2018 年 1 月 31 日 ) 1. 投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条第 4 項に定める最低純資産額 50,000 千円 (1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については 信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について 貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています なお 該当勘定科目に計上した信託財産のうち 重要性がある下記の科目については 貸借対照表において区分掲記しています 1 信託現金及び信託預金 2 信託建物 信託構築物 信託機械及び装置 信託工具 器具及び備品 信託土地 信託建設仮勘定 3 信託預り敷金及び保証金 (2) 消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は 税抜方式によっています なお 資産に係る控除対象外消費税は 個々の資産の取得原価に算入しています (2018 年 7 月 31 日 ) 1. 投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条第 4 項に定める最低純資産額 50,000 千円 ( 損益計算書に関する注記 ) 1. 不動産賃貸事業損益の内訳 ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) A. 不動産賃貸事業収益賃貸事業収入賃貸料収入 1,758,202 計 1,758,202 その他賃貸事業収入水道光熱費収入 18,999 その他収入 4,821 計 23,820 不動産賃貸事業収益合計 1,782,023 B. 不動産賃貸事業費用 賃貸事業費用 外注委託費 17,721 水道光熱費 19,558 信託報酬 8,200 減価償却費 302,163 修繕費 15,949 公租公課 97,009 損害保険料 2,618 その他賃貸事業費用 691 不動産賃貸事業費用合計 463,912 C. 不動産賃貸事業損益 (A-B) 1,318, 不動産賃貸事業損益の内訳 A. 不動産賃貸事業収益賃貸事業収入賃貸料収入 1,791,549 計 1,791,549 その他賃貸事業収入水道光熱費収入 18,611 その他収入 3,903 計 22,515 不動産賃貸事業収益合計 1,814,064 B. 不動産賃貸事業費用 賃貸事業費用 外注委託費 16,769 水道光熱費 19,250 信託報酬 8,200 減価償却費 310,913 修繕費 20,740 公租公課 105,497 損害保険料 2,536 その他賃貸事業費用 458 不動産賃貸事業費用合計 484,366 C. 不動産賃貸事業損益 (A-B) 1,329,698 ( 投資主資本等変動計算書に関する注記 ) ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 発行可能投資口総口数 10,000,000 口 発行可能投資口総口数 10,000,000 口 発行済投資口の総口数 254,974 口 発行済投資口の総口数 254,974 口 47 48

26 Ⅴ. 注記表 ( 税効果会計に関する注記 ) (2018 年 1 月 31 日 ) 1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 繰延税金資産 ( 流動 ) 未払事業税損金不算入額 10 繰延税金資産小計 10 評価性引当額 繰延税金資産合計 繰延税金資産の純額 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要 な差異があるときの 当該差異の原因となった主要な項目別の内訳 法定実効税率 31.74% ( 調整 ) 支払分配金の損金算入額 31.71% その他 0.07% 税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.10% (2018 年 7 月 31 日 ) 1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 繰延税金資産 ( 流動 ) 未払事業税損金不算入額 16 繰延税金資産小計 16 評価性引当額 繰延税金資産合計 繰延税金資産の純額 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要 な差異があるときの 当該差異の原因となった主要な項目別の内訳 法定実効税率 31.74% ( 調整 ) 支払分配金の損金算入額 31.70% その他 0.07% 税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.11% ( 金融商品に関する注記 ) ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) 1. 金融商品の状況に関する事項 (1) 金融商品に対する取組方針本投資法人は 中長期にわたる安定した収益の確保を目指して 主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います 資金調達については 主に投資口等の発行 借入れ又は投資法人債の発行を行う方針です デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており 投機的な取引は行わない方針であります また 余資の運用については 安全性と換金性を考慮し 金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で 過剰なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています (2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制借入金の資金使途は 主に不動産及びの購入又は借入金の返済等に係る資金調達であり 返済期日において流動性リスクに晒されています 本投資法人では LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし 資金調達の多様化 返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに 資産運用会社が資金繰り計画を策定する等の方法によって当該リスクを管理しています 借入金のうち変動金利によるものは 金利の変動リスクに晒されていますが LTV 等を適正に管理することで 市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています (3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明金融商品の時価には 市場価格に基づく価額のほか 市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています 当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため 異なる前提条件等によった場合 当該価額が異なることもあります ( リースにより使用する固定資産に関する注記 ) ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) 2. 金融商品の時価等に関する事項 2018 年 1 月 31 日における貸借対照表計上額 時価及びこれらの差額は 次のとおりです なお 時価を把握することが極めて困難と認められるものは 次表には含めておらず ( 参照 ) 重要性の乏しいものについては 記載を省略しています 貸借対照表計上額時価差額 (1) 現金及び預金 1,081,964 1,081,964 該当事項はありません 該当事項はありません (2) 信託現金及び信託預金 2,110,114 2,110,114 資産合計 3,192,079 3,192,079 (3)1 年内返済予定の長期借入金 3,250,000 3,250,000 (4) 長期借入金 18,500,000 18,650, ,518 負債合計 21,750,000 21,900, ,518 (5) デリバティブ取引 ( 注 1) 金融商品の時価の算定方法に関する事項及びデリバティブ取引に関する事項 (1) 現金及び預金 (2) 信託現金及び信託預金これらは短期間で決済されるため 時価は帳簿価額と近似していることから 当該帳簿価額によっています (3)1 年内返済予定の長期借入金 (4) 長期借入金固定金利による長期借入金の時価については 元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています 変動金利による長期借入金については 金利が一定期間毎に更改される条件で借入を行っているため 時価は帳簿価額と近似していることから 当該帳簿価額によっています なお 変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは ( 下記 (5)2 参照 ) 当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を 同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています (5) デリバティブ取引 1ヘッジ会計が適用されていないもの該当事項はありません 2ヘッジ会計が適用されているもの末における契約額又は契約において定められた元本相当額等は 以下のとおりです 49 50

27 Ⅴ. 注記表 ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) ヘッジ会計の方法 金利スワップの特例処理 デリバティブ取引の種類等 金利スワップ取引支払固定 受取変動 主なヘッジ対象 契約額等 うち 1 年超 時価 当該時価の算定方法 長期借入金 16,050,000 16,050,000 ( 注 ) ( 注 ) 金利スワップの特例処理によるものは ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため その時価は 当該長期借入金の時価に含めて記載しています ( 上記 ( 注 1)(4) 参照 ) 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品 区分貸借対照表計上額 信託預り敷金及び保証金 703,095 賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金については 市場価格がなく かつ 賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから 合理的に将来キャッシュ フローを見積もることが極めて困難と認められるため 時価開示の対象とはしていません 1. 金融商品の状況に関する事項 (1) 金融商品に対する取組方針本投資法人は 中長期にわたる安定した収益の確保を目指して 主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います 資金調達については 主に投資口等の発行 借入れ又は投資法人債の発行を行う方針です デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており 投機的な取引は行わない方針であります また 余資の運用については 安全性と換金性を考慮し 金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で 過剰なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています (2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制借入金の資金使途は 主に不動産及びの購入又は借入金の返済等に係る資金調達であり 返済期日において流動性リスクに晒されています 本投資法人では LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし 資金調達の多様化 返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに 資産運用会社が資金繰り計画を策定する等の方法によって当該リスクを管理しています 借入金のうち変動金利によるものは 金利の変動リスクに晒されていますが LTV 等を適正に管理することで 市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています (3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明金融商品の時価には 市場価格に基づく価額のほか 市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています 当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため 異なる前提条件等によった場合 当該価額が異なることもあります ( 注 3) 金銭債権の決算日後の償還予定額 1 年以内 1 年超 2 年以内 2 年超 3 年以内 3 年超 4 年以内 4 年超 5 年以内 現金及び預金 1,081,964 信託現金及び信託預金 2,110,114 5 年超 合計 3,192,079 ( 注 4) 長期借入金の決算日後の返済予定額 1 年以内 1 年超 2 年以内 2 年超 3 年以内 3 年超 4 年以内 4 年超 5 年以内 1 年内返済予定の長期借入金 3,250,000 長期借入金 7,700,000 1,800,000 9,000,000 5 年超 合計 3,250,000 7,700,000 1,800,000 9,000, 金融商品の時価等に関する事項 2018 年 7 月 31 日における貸借対照表計上額 時価及びこれらの差額は 次のとおりです なお 時価を把握することが極めて困難と認められるものは 次表には含めておらず ( 参照 ) 重要性の乏しいものについては 記載を省略しています 貸借対照表計上額時価差額 (1) 現金及び預金 1,483,487 1,483,487 (2) 信託現金及び信託預金 2,063,345 2,063,345 資産合計 3,546,833 3,546,833 (3)1 年内返済予定の長期借入金 3,250,000 3,250,000 (4) 長期借入金 18,500,000 18,630, ,792 負債合計 21,750,000 21,880, ,792 (5) デリバティブ取引 ( 注 1) 金融商品の時価の算定方法に関する事項及びデリバティブ取引に関する事項 (1) 現金及び預金 (2) 信託現金及び信託預金これらは短期間で決済されるため 時価は帳簿価額と近似していることから 当該帳簿価額によっています (3)1 年内返済予定の長期借入金 (4) 長期借入金固定金利による長期借入金の時価については 元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています 変動金利による長期借入金については 金利が一定期間毎に更改される条件で借入を行っているため 時価は帳簿価額と近似していることから 当該帳簿価額によっています なお 変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは ( 下記 (5)2 参照 ) 当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を 同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています (5) デリバティブ取引 1ヘッジ会計が適用されていないもの該当事項はありません 51 52

28 Ⅴ. 注記表 2ヘッジ会計が適用されているもの末における契約額又は契約において定められた元本相当額等は 以下のとおりです ヘッジ会計の方法 金利スワップの特例処理 デリバティブ取引の種類等 金利スワップ取引支払固定 受取変動 主なヘッジ対象 契約額等 うち 1 年超 時価 当該時価の算定方法 長期借入金 16,050,000 16,050,000 ( 注 ) ( 注 ) 金利スワップの特例処理によるものは ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため その時価は 当該長期借入金の時価に含めて記載しています ( 上記 ( 注 1)(4) 参照 ) ( 賃貸等不動産に関する注記 ) ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) 本投資法人は 安定性と成長性を追求した賃貸収益を得ることを目的として 賃貸用の不動産等 ( 主用途はホテル ) を有しています これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額 増減額及び時価は以下のとおりです 用途 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 本投資法人は 安定性と成長性を追求した賃貸収益を得ることを目的として 賃貸用の不動産等 ( 主用途はホテル ) を有しています これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額 増減額及び時価は以下のとおりです 用途 自 2018 年 2 月 1 日至 2018 年 7 月 31 日 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品 貸借対照表計上額首残高 49,649,212 貸借対照表計上額首残高 51,512,703 区分貸借対照表計上額 ホテル 増減額 1,863,490 ホテル 増減額 64,177 信託預り敷金及び保証金 703,095 末残高 51,512,703 末残高 51,448,525 賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金については 市場価格がなく かつ 賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから 合理的に将来キャッシュ フローを見積もることが極めて困難と認められるため 時価開示の対象とはしていません ( 注 3) 金銭債権の決算日後の償還予定額 1 年以内 1 年超 2 年以内 2 年超 3 年以内 3 年超 4 年以内 4 年超 5 年以内 現金及び預金 1,483,487 信託現金及び信託預金 2,063,345 5 年超 合計 3,546,833 ( 注 4) 長期借入金の決算日後の返済予定額 1 年以内 1 年超 2 年以内 2 年超 3 年以内 3 年超 4 年以内 4 年超 5 年以内 5 年超 末時価 56,388,000 ( 注 1) 貸借対照表計上額は 取得原価から減価償却累計額を控除した金額です の主な増加理由は 1 物件 (1,882,614 千円 ) の取得によるものであり 主な減少理由は減価償却費によるものです ( 注 3) 末時価は 社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています なお 賃貸等不動産に関する損益については 損益計算書に関する注記 に記載しています ( 資産の運用の制限に関する注記 ) ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) 末時価 57,158,000 ( 注 1) 貸借対照表計上額は 取得原価から減価償却累計額を控除した金額です の主な減少理由は減価償却費によるものです ( 注 3) 末時価は 社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています なお スマイルホテル浅草については 2018 年 4 月 20 日付売買契約における売買価格 (2,700,000 千円 ) に基づいています なお 賃貸等不動産に関する損益については 損益計算書に関する注記 に記載しています 1 年内返済予定の長期借入金 3,250,000 長期借入金 2,450,000 5,250,000 6,300,000 4,500,000 該当事項はありません 該当事項はありません 合計 3,250,000 2,450,000 5,250,000 6,300,000 4,500,

29 Ⅴ. 注記表 ( 関連当事者との取引に関する注記 ) ( 重要な後発事象に関する注記 ) ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) 属性 会社等の名称 事業の内容又は職業 投資口の所有口数割合 取引の内容 取引金額 ( 千円 ) ( 注 ) 科目 期末残高 ( 千円 ) ( 注 ) 一般事務委託手数料 15,624 未払金 10,367 該当事項はありません 1. 資産の取得規約に定める資産運用の基本方針に基づき 以下の特定資産を取得しました 資産保管会社 みずほ信託銀行株式会社 銀行業 信託報酬 1,400 自己投資口関連費 589 [ コートホテル倉敷 ] 取得価格 ( 注 ) 1,725,000 千円岡山県倉敷市中央二丁目 2 番 26 号 属性 会社等の名称 事業の内容又は職業 投資口の所有口数割合 取引の内容 取引金額 ( 千円 ) ( 注 ) 科目 期末残高 ( 千円 ) ( 注 ) 資産の種類契約締結日 2018 年 8 月 24 日取得日 2018 年 8 月 31 日取得先合同会社西日本ホールディングス ( 注 ) 取得価格は 取得に係る諸費用 固定資産税 都市計画税相当額の精算分及び消費税等相当額を含まないの売買代金を記載しています 一般事務委託手数料 15,874 未払金 10,672 みずほ信託銀行資産保管会社銀行業 株式会社信託報酬 1,400 ( 注 ) 上記金額のうち 取引金額には消費税等が含まれていませんが 期末残高には消費税等が含まれています 2. 資産の譲渡規約に定める資産運用の基本方針に基づき 以下の特定資産を譲渡しました (1 口当たり情報に関する注記 ) ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) 1 口当たり純資産額 127,227 円 1 口当たり純利益 3,285 円 1 口当たり純利益は 純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています なお 潜在投資口調整後 1 口当たり純利益については 潜在投資口がないため記載していません ( 注 )1 口当たり純利益の算定上の基礎は 以下のとおりです 1 口当たり純資産額 127,277 円 1 口当たり純利益 3,352 円 1 口当たり純利益は 純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています なお 潜在投資口調整後 1 口当たり純利益については 潜在投資口がないため記載していません [ スマイルホテル浅草 ] 譲渡価格 ( 注 ) 2,700,000 千円 想定帳簿価額 1,910,416 千円 (2018 年 8 月 1 日現在 ) 東京都台東区浅草六丁目 35 番 8 号 資産の種類 譲渡日 2018 年 8 月 1 日 譲渡先 国内の特別目的会社ですが 譲渡先の同意を得 られていないため開示していません 損益に及ぼす影響 第 7 期 ( 自 2018 年 8 月 1 日至 2019 年 1 月 31 日 ) において 不動産売却益約 694,523 千円を計上する予定です ( 注 ) 譲渡価格は 譲渡に係る諸費用 固定資産税 都市計画税相当額の精算分 及び消費税等相当額を含まないの売買代金を記載してい ます ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) 純利益 841,788 千円 854,793 千円 普通投資主に帰属しない金額 千円 千円 普通投資口に係る純利益 841,788 千円 854,793 千円 期中平均投資口数 256,182 口 254,974 口 55 56

30 Ⅵ 金銭の分配に係る計算書 Ⅶ 会計監査人の監査報告書 前 期 ご参考 自 2017年 8 月 1 日 至 2018年 1 月31日 当 期 自 2018年 2 月 1 日 至 2018年 7 月31日 Ⅰ 未処分利益 841,965,504円 854,834,684円 Ⅱ 分配金の額 841,924,148円 854,672,848円 投資口１口当たり分配金の額 Ⅲ 次期繰越利益 分配金の額の算出方法 57 3,302円 41,356円 3,352円 161,836円 本投資法人の規約第37条に定める分配方針 本投資法人の規約第37条に定める分配方針 に基づき 租税特別措置法第67条の15第１項 に基づき 租税特別措置法第67条の15第１項 に規定される 配当可能利益の額 の100分の に規定される 配当可能利益の額 の100分の 90に相当する金額を超えるものとし 未処 90に相当する金額を超えるものとし 未処 分利益841,965,504円に対して 投資口１口当 分利益854,834,684円に対して 投資口１口当 たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く 全額841,924,148円を利益分配金として分配 全額854,672,848円を利益分配金として分配 することとしました この結果 投資口１口当 することとしました この結果 投資口１口当 たりの分配金を3,302円としました たりの分配金を3,352円としました 58

31 Ⅷ. キャッシュ フロー計算書 ( 参考情報 ) 営業活動によるキャッシュ フロー ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) 税引前純利益 842, ,744 減価償却費 302, ,913 創立費償却 5,088 5,088 投資口交付費償却 20,352 20,352 受取利息 支払利息 96,268 95,158 営業未収入金の増減額 ( は増加 ) 98, ,639 重要な会計方針に係る事項に関する注記 ( 参考情報 ) キャッシュ フロー計算書における資金の 範囲 ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) キャッシュ フロー計算書における資金 ( 現金 及び現金同等物 ) は 手許現金及び信託現金 随 時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に 換金可能であり かつ 価値の変動について僅少 なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています キャッシュ フロー計算書に関する注記 ( 参考情報 ) キャッシュ フロー計算書における資金 ( 現金及び現金同等物 ) は 手許現金及び信託現金 随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり かつ 価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています 未収消費税等の増減額 ( は増加) 46,044 46,044 前払費用の増減額 ( は増加) 6,785 15,308 長期前払費用の増減額 ( は増加) 13,626 54,368 未払消費税等の増減額 ( は減少) 60,964 70,454 営業未払金の増減額 ( は減少) 29,002 29,918 未払金の増減額 ( は減少) 17,844 4,558 前受金の増減額 ( は減少) 9, ,255 その他 2,422 6,563 ( 自 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 ) 1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係 現金及び預金 1,081,964 信託現金及び信託預金 2,110,114 現金及び現金同等物 3,192, 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係 現金及び預金 1,483,487 信託現金及び信託預金 2,063,345 現金及び現金同等物 3,546,833 小計 1,322,998 1,609,237 利息の受取額 利息の支払額 96,225 95,158 法人税等の支払額 営業活動によるキャッシュ フロー 1,225,943 1,513,274 投資活動によるキャッシュ フロー 信託有形固定資産の取得による支出 2,117, ,520 信託預り敷金及び保証金の受入による収入 64,980 - 投資活動によるキャッシュ フロー 2,052, ,520 財務活動によるキャッシュ フロー 長期借入れによる収入 1,800,000 - 自己投資口の取得による支出 302,433 - 分配金の支払額 797, ,000 財務活動によるキャッシュ フロー 700, ,000 現金及び現金同等物の増減額 ( は減少 ) 125, ,753 現金及び現金同等物の期首残高 3,317,957 3,192,079 現金及び現金同等物の期末残高 1 3,192, ,546,

32 投資口 投資主情報 投資主インフォメーション 主要な投資主 (2018 年 7 月 31 日現在 ) 投資主メモ 順位 氏名または名称 所有投資口数 ( 口 ) 比率 1 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 26, % 2 日本トラスティ サービス信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 25, % 3 資産管理サービス信託銀行株式会社 ( 証券投資信託口 ) 12, % 4 SIX SIS LTD. 10, % 5 GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL 8, % 6 野村信託銀行株式会社 ( 投信口 ) 8, % 7 いちご株式会社 ( スポンサー ) 6, % 8 いちごトラスト ピーティーイー リミテッド 6, % 9 モルガン スタンレー MUFG 証券株式会社 5, % 10 CGML - LONDON EQUITY 4, % 合計 115, % 投資主の状況 (2018 年 7 月 31 日現在 ) 投資主総会 2 年に1 回以上開催分配金支払確定基準日毎年 1 月 31 日 7 月 31 日 ( 分配金は支払確定基準日より3 ヶ月以内にお支払いします ) 上場金融商品取引所東京証券取引所 ( 銘柄コード3463) 公告方法電子公告により 本投資法人ホームページ ( に掲載いたします 投資主名簿等管理人東京都中央区八重洲一丁目 2 番 1 号みずほ信託銀行株式会社 [ 郵送 / 電話照会先 ] 東京都杉並区和泉二丁目 8 番 4 号みずほ信託銀行株式会社証券代行部 ( フリーダイヤル ) 投資口に関する マイナンバー制度 のご案内市区町村から通知されたマイナンバーは 投資口の税務関係のお手続きで必要となります このため 投資主様から お取引の証券会社等へマイナンバーをお届けいただく必要がございます 法令に定められたとおり 分配金等の支払調書には 投資主様のマイナンバーを記載し 税務署へ提出いたします 54 11, ,299 60,448 18, ,974 80,468 95,188 [ マイナンバーのお届出に関するお問い合わせ先 ] 証券口座にて投資口を管理されている投資主様お取引の証券会社までお問い合わせください IR カレンダー 決算期末 2018 年 7 月 31 日 2018 年 7 月期決算発表 2018 年 9 月 13 日分配金支払開始 2018 年 10 月 22 日 2019 年 1 月期 決算期末 2019 年 1 月 31 日決算発表 2019 年 3 月中旬分配金支払開始 2019 年 4 月下旬 投資口価格の推移 その他 各種個人投資家向け IR セミナー フェア等に随時参加しています 詳細はホームページで告知しますので 是非ご参加ください IR ニュース配信サービスのお知らせ いちごホテルリート投資法人では ホームページを通じて 最新のお知らせ 決算情報 投資ホテルの情報等様々な有用な情報を公開しています IRニュース配信サービスを行っています 最新のお知らせをタイムリーにお届けいたします 是非ご活用ください 本書の製作にあたって 次の配慮をしています 植物油インキ環境に優しい植物油インキを使用して印刷しています 見やすいユニバーサルデザインフォントを採用しています 61 62