「設備機器の保守・点検のポイント」

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1 施 設 管 理 に 役 立 つ 点 検 のポイント ( 公 社 ) 全 国 ビルメンテナンス 協 会 建 築 物 の 機 能 や 性 能 を 良 好 な 状 態 に 保 ち 利 用 者 に 安 全 で 衛 生 的 な 環 境 を 提 供 し 更 に 建 物 の 長 寿 命 化 を 図 るためには 適 切 な 維 持 保 全 が 重 要 である 建 築 設 備 の 維 持 保 全 は 日 常 の 点 検 と 定 期 的 な 点 検 による 整 備 や 補 修 また 建 物 設 備 の 診 断 結 果 から 劣 化 状 況 を 把 握 し 保 全 計 画 に 基 づいた 改 修 や 更 新 を 行 うことにより その 目 的 が 達 成 される 1. 設 備 の 故 障 と 寿 命 建 築 物 には 使 用 される 部 材 や 設 備 機 器 に 応 じて 寿 命 がある 建 築 設 備 が 使 用 された 初 期 から 老 朽 化 に 至 る 故 障 の 発 生 現 象 を 現 したものに 故 障 率 曲 線 がある 初 期 故 障 から 偶 発 故 障 そして 一 定 期 間 経 過 後 は 建 築 設 備 そのもの の 劣 化 が 始 まり 寿 命 期 には 時 間 の 経 過 とともに 故 障 率 が 上 昇 する 2. 保 全 (1) 建 物 の 維 持 保 全 の 目 的 建 物 の 安 全 性 信 頼 性 の 確 保 設 備 の 機 能 や 性 能 の 確 保 建 物 内 が 衛 生 的 であり 快 適 であるような 環 境 の 確 保 建 物 の 資 産 価 値 の 保 持 と 長 寿 命 化 (2) 保 全 の 分 類 保 全 を 分 類 すると 維 持 保 全 改 良 保 全 があり 更 に 予 防 保 全 と 事 後 保 全 がある 予 防 保 全 は 計 画 的 に 期 間 又 は 時 間 を 設 定 し 点 検 保 守 整 備 診 断 等 により 機 能 性 能 を 把 握 し 劣 化 の 有 無 や 兆 候 を 予 測 する 保 全 方 法 である 事 後 保 全 は 故 障 発 生 の 都 度 設 備 や 機 器 を 使 用 可 能 な 状 態 に 回 復 するための 保 全 である (3) 適 切 な 保 全 建 物 の 寿 命 は 一 般 的 に 鉄 筋 コンクリート 造 で 65 年 以 上 といわれている それに 比 較 し 設 備 寿 命 は 20 年 前 後 であることから 建 物 寿 命 の 中 で 設 備 は 必 ず 数 回 の 更 新 を 行 うことになる 建 物 寿 命 年 数 を 設 定 したうえで 定 期 的 な 保 全 ( 予 防 保 全 ) を 行 い 寿 命 期 に 合 わせたサイクルでの 更 新 ( 改 良 保 全 )を 行 うことにより 経 済 的 な ライフサイクルコストが 得 られることになる 1

2 3. 設 備 の 概 要 と 点 検 ポイント (1) 建 築 設 備 1 屋 上 屋 根 外 壁 建 物 の 屋 上 や 外 壁 は 建 築 物 の 美 観 を 保 つと 同 時 に 外 部 環 境 ( 雤 風 温 度 等 ) から 内 部 環 境 を 守 るという 重 要 な 役 割 を 担 っている 劣 化 の 傾 向 劣 化 は 最 初 は 穏 やかに 進 むが ある 程 度 の 年 月 が 経 過 すると 急 激 に 進 む 一 般 的 に 建 築 後 10 年 15 年 経 過 すると 建 物 に 何 らかの 劣 化 が 発 生 し 進 行 する 放 置 すると 目 で 見 てはっきりと 判 る 状 態 となる 結 果 部 分 だけの 補 修 では 済 まなくなり 劣 化 が 周 辺 へと 拡 大 修 繕 工 事 費 用 共 に 大 掛 かりとなる 屋 上 屋 根 の 点 検 個 所 と 点 検 ポイント パラペットの 周 辺 目 地 ルーフドレイン 手 摺 等 勾 配 屋 根 : 屋 根 面 や 雤 樋 屋 上 に 水 の 溜 まる 箇 所 がないか ルーフドレインの 詰 りがないか 防 水 保 護 層 の 亀 裂 剥 がれ 目 地 の 欠 落 や 浮 雑 草 などが 生 えてないか パラペットの 立 ち 上 り 部 笠 木 部 分 の 亀 裂 モルタルやタイルの 剥 がれがないか 勾 配 屋 根 の 屋 根 ふき 材 の 割 れ 腐 食 樋 の 詰 り 指 示 金 物 の 破 損 腐 食 がないか 外 壁 ( 垂 直 壁 斜 壁 ) 点 検 個 所 と 点 検 ポイント 開 口 部 の 周 囲 上 部 庇 鼻 先 手 摺 壁 手 摺 支 柱 廻 り 斜 壁 : 躯 体 の 施 行 が 難 しい 浮 き 故 障 が 生 じやすい 開 口 部 : 鉄 筋 のかぶり 厚 の 不 足 や 降 雤 後 の 水 滴 の 影 響 あり 剥 離 が 生 じやすい 箇 所 外 壁 面 の 汚 れ カビや 鉄 部 の 錆 白 亜 化 等 がないか 塗 装 の 劣 化 塗 装 のはがれ 浮 き ふくれ 等 がないか コンクリートの 劣 化 ひび 割 れ タイルやモルタルの 剥 落 がないか 雤 水 の 侵 入 がコンクリート 内 の 鉄 筋 を 腐 食 目 地 の 亀 裂 隙 間 剥 がれ 白 華 現 象 等 がないか 雤 水 の 侵 入 2

3 2 建 築 物 全 般 外 回 りの 点 検 ポイント 排 水 口 (ルーフドレイン) 及 び 排 水 溝 に 堆 積 物 や 雑 草 等 が 生 えていないか 階 段 タラップ 手 摺 等 に 錆 などの 腐 食 や 剥 がれがないか 避 雷 針 の 外 観 に 異 常 がないか 取 付 け 部 等 に 緩 みや 腐 食 がないか 避 雷 導 線 に 異 常 がないか 配 管 類 に 錆 等 の 発 生 はないか 建 具 関 係 の 点 検 ポイント 建 具 金 物 の 変 形 や 欠 損 腐 食 がないか 扉 の 変 形 や 腐 食 がないか 窓 枠 の 変 形 や 腐 食 がないか シャッターの 変 形 腐 食 等 がないか 床 壁 天 井 の 点 検 ポイント 汚 れ 傷 破 損 剥 がれ 等 がないか ガラス サッシ 類 の 脱 落 割 れ 等 がないか (2) 電 気 設 備 電 気 設 備 は 受 変 電 設 備 非 常 用 発 電 機 設 備 動 力 照 明 設 備 に 大 きく 分 ける ことができる 特 に 受 変 電 設 備 が 支 障 をきたすと ビル 全 体 の 機 能 が 停 止 するなど 大 きな 影 響 を 及 ぼすことから 管 理 に 当 たっては 充 分 に 注 意 が 必 要 である 建 物 内 で 使 用 する 電 気 建 物 の 規 模 が 大 きくなると, 電 気 使 用 量 も 多 くなるため 一 般 的 に 電 力 会 社 から 高 圧 又 は 特 別 高 圧 で 電 気 の 供 給 を 受 ける 受 変 電 設 備 は, 供 給 を 受 けた 高 圧 の 電 気 を 建 物 内 で 使 用 する 低 圧 (100V,200V)に 変 換 し, 負 荷 設 備 に 供 給 するために 設 置 される また, 建 物 の 規 模 が 小 さい 場 合 には, 受 変 電 設 備 を 設 置 せず 電 力 会 社 から 低 圧 で 電 気 の 供 給 を 受 けることができる 受 変 電 設 備 の 点 検 ポイント 室 内 (キュービクル)の 温 度 漏 水 等 が 無 いか 出 入 口 扉 は 施 錠 されているか 受 変 電 室 やフェンス 内 に 物 を 置 いていないか 盤 内 に 異 音 異 臭 通 電 部 の 変 色 などが 無 いか キュービクルについては 小 動 物 が 入 る 隙 間 はないか 高 圧 ケーブルに 樹 木 等 が 接 触 していないか 発 電 機 の 操 作 スイッチの 位 置 燃 料 等 いつでも 起 動 できる 状 態 か 定 期 的 に 試 運 転 を 実 施 しているか 蓄 電 池 の 設 置 状 態 はどうか 液 漏 れなどが 無 いか 定 期 点 検 を 実 施 しているか 3

4 負 荷 設 備 の 点 検 ポイント 動 力 盤 分 電 盤 の 変 形 や 損 傷 開 閉 の 障 害 はないか 動 力 盤 分 電 盤 の 盤 内 に 異 常 が 無 いか 負 荷 名 称 が 記 入 されているか 盤 類 ボックス 類 電 線 管 に 腐 食 や 損 傷 がないか 異 音 異 臭 が 発 生 していないか 照 明 器 具 や 支 持 金 物 に 損 傷 変 形 がないか 照 明 器 具 コンセント 類 に 異 常 がないか 外 灯 にぐらつき 傾 き 腐 食 はないか コンセント スイッチ プレート 類 に 損 傷 変 形 等 がないか コンセントや 延 長 コードが たこ 足 配 線 になっていないか アースが 必 要 な 器 具 にアースが 接 続 されているか (3) 空 調 換 気 設 備 空 調 設 備 は 建 物 内 の 空 気 の 調 整 や 換 気 を 行 う 重 要 な 機 能 を 持 っており 良 好 な 室 内 環 境 を 維 持 する 観 点 から 設 備 の 状 態 を 常 に 正 常 に 保 たなければならない 設 備 機 器 としては 熱 源 機 器 のほか, 空 調 機, 送 排 風 機,ポンプ, 給 排 気 ダクト, 吹 出 口, 吸 込 口, 自 動 制 御 機 器 等, 多 くの 機 器 が 組 み 合 わされている 空 調 方 式 は セントラル 空 調 方 式 個 別 空 調 方 式 など 用 途 に 応 じて 様 々な 方 式 が 採 用 されている 空 気 調 和 機 の 点 検 ポイント 空 調 機 周 辺 の 配 管 バルブ ダクト 類 に 漏 水 漏 気 等 が 無 いか 空 調 機 内 の フィルター 保 温 材 等 に 汚 れや 剥 離 が 無 いか 加 湿 器 ドレンパンに 腐 食 等 が 無 いか 送 風 機 の 異 音 振 動 Vベルト 等 に 異 常 が 無 いか 機 器 回 転 部 の 危 険 な 部 分 は 保 護 されているか 機 械 室 出 入 口 は 施 錠 されているか ビル 用 マルチエアコンの 点 検 ポイント 吹 き 出 し 口 や 吸 い 込 みグリルが 異 常 に 汚 れていないか 定 期 的 にフィルター ドレンパンの 洗 浄 を 行 っているか ドレンパンの 水 は 排 水 されているか コイルの 目 詰 りはないか 室 外 機 の 運 転 状 態 周 囲 の 配 管 通 風 等 に 問 題 ないか 4

5 熱 源 機 器 の 点 検 ポイント ボイラー 冷 凍 機 等 の 熱 源 機 器 は 機 器 の 特 性 によっては 法 的 な 規 制 を 受 ける 燃 料 等 の 配 管 には 危 険 表 示 がされているか 室 内 の 周 辺 は 整 理 されているか 機 械 室 出 入 口 は 施 錠 されているか 立 入 り 禁 止 表 示 があるか 冷 却 塔 の 点 検 ポイント 定 期 的 に 清 掃 がされているか 薬 注 が 適 切 に 行 われているか(レジオネラ 菌 対 策 ) シーズンオフは 水 抜 きをしているか ポンプの 点 検 ポイント 圧 力 計 電 流 計 の 値 は 適 切 か 軸 受 け 部 の 状 態 に 異 常 がないか 適 量 の 水 が 滴 下 しているか 異 音 振 動 等 がないか 送 排 風 機 の 点 検 ポイント 電 流 の 値 は 適 切 か 異 音 振 動 等 がないか Vベルトの 異 常 はないか (4) 給 排 水 衛 生 設 備 給 水 設 備 は 飲 料 水 や 衛 生 上 必 要 とする 用 水 空 調 や 消 火 用 水 など 建 物 内 の 事 業 活 動 や 衛 生 環 境 を 保 持 するための 設 備 である 同 様 に 使 用 された 水 は 建 物 外 に 速 や かに 適 切 な 方 法 で 排 出 するのが 排 水 設 備 である 受 水 槽 高 置 水 槽 の 点 検 ポイント 水 槽 及 びポンプ 配 管 バルブ 類 に 異 常 はないか 水 槽 周 りに 異 常 がないか 内 部 に 藻 などが 発 生 していないか マンホールは 施 錠 されているか 高 置 水 槽 周 りの 安 全 対 策 は 問 題 ないか 通 気 管 オーバーフロー 管 に 防 虫 網 が 取 り 付 けられているか 水 の 色 濁 り 味 臭 いなど 異 常 がないか 汚 水 槽 雑 排 水 槽 湧 水 槽 の 点 検 ポイント マンホールのパッキンに 破 損 がないか 衛 生 害 虫 の 発 生 がないか ポンプ 配 管 バルブ 類 に 異 常 はないか 定 期 的 に 清 掃 がされているか 5

6 衛 生 器 具 の 点 検 ポイント 配 管 周 りからの 漏 水 がないか 床 排 水 洗 面 排 水 の 状 態 トラップ 機 能 に 異 常 はないか 水 栓 衛 生 器 具 類 に 漏 れ 等 はないか 外 周 り 排 水 系 のマンホールに 土 砂 の 堆 積 等 がないか (5) 防 災 設 備 消 防 設 備 は 定 期 的 に 点 検 報 告 そして 点 検 できる 資 格 者 が 法 令 で 定 められて いる 建 物 を 管 理 する 責 任 者 の 立 場 では 以 下 の 項 目 について 日 頃 確 認 をして おくことが 大 切 である 防 災 設 備 の 点 検 ポイント 防 災 監 視 盤 のスイッチの 位 置 は 所 定 の 位 置 にあるか 感 知 器 の 取 り 外 しがないか 誘 導 灯 標 識 等 の 視 覚 障 害 はないか 消 火 器 は 所 定 の 位 置 にあるか 防 火 扉 や 非 常 口 防 火 シャッターの 周 辺 に 障 害 物 がないか 避 難 器 具 の 周 りに 障 害 物 がないか 避 難 通 路 は 確 保 されているか 以 上 6

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