固定資産路線価評価業務 特 記 仕 様 書（案）

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1 固定資産税路線価評価業務 ( 平成 30 年度 ~ 平成 32 年度 ) 仕様書 斑鳩町 1

2 第 1 章 総則 ( 適用の範囲 ) 第 1 条この仕様書は 平成 33 年度評価替えに伴う固定資産税路線価評価業務 ( 以下 本業務 という ) について 斑鳩町 ( 以下 発注者 という ) が受注者に委託する本業務の内容及び作業方法並びに遵守すべき法令 条例 規則等 ( 以下 法令等 という ) について定め これを適用する ( 本業務の目的 ) 第 2 条本業務は 固定資産税に係る土地の評価を適正かつ公平に行うために 平成 33 年度評価替えに適用する適正な路線価を算定すること及び発注者の適正な評価業務遂行並びに納税者からの問い合わせ対応や審査申出 不服申し立て対策の支援等を行うことを目的とする ( 準拠する法令等 ) 第 3 条業務の実施にあたっては この仕様書によるほか 下記の関係法令等に準拠して行うものとする (1) 地方税法 (2) 固定資産評価基準 (3) 不動産の鑑定評価に関する法令 (4) 地価公示法 (5) 個人情報の保護に関する法律 (6) その他関係法令 規程 規則等 ( 疑義 ) 第 4 条この仕様書に記載のない事項又は疑義が生じた場合は 発注者と受注者が協議の上 業務を遂行するものとする ( 業務実施計画 ) 第 5 条受注者は 本業務の着手前に次の書類を発注者に提出し 発注者の承認を得るものとする (1) 業務着手届 (2) 主任技術者及び現場代理人届 ( 履歴書添付 ) (3) 不動産鑑定士選任届 ( 経歴書添付 ) (4) 業務実施計画書 (5) その他 発注者が提出を求める書類 2 受注者は 地価公示価格及び相続税路線価等の他の公的土地価格との均衡が図れるよう業務実施計画を作成しなければならない 3 業務実施計画書には 次に掲げる書類を添付しなければならない 2

3 (1) 業務内容 (2) 業務方法 (3) 工程表 ( 主任技術者等 ) 第 6 条受注者は 本業務の目的及び当町の評価の継続性を十分に理解し 奈良県内の土地価格の動向に精通し 固定資産路線価評価業務に精通した実務経験豊かであり 受注者と雇用関係にある者を主任技術者として選任するものとする 2 受注者は 主任技術者を補佐するものとして 固定資産路線価評価業務等の対応に関して経験を有し 受注者と雇用関係にある者を現場代理人として選任するものとする 3 受注者は 本業務及び発注者の町域及び隣接地域の地価事情等に精通した実務経験豊かな奈良県不動産鑑定士協会に所属する不動産鑑定士を有し 又は当該不動産鑑定士と業務提携を行い 発注者からの直接の相談等に常時応じることができる体制を整えなければならない ( 不動産鑑定士との協議 ) 第 7 条受注者は下記の作業項目について 不動産鑑定士と協議 意見交換等を行うものとする (1) 用途地区及び状況類似地域の確認検討 (2) 標準宅地の点検及び選定替 (3) 比準表の検討 修正 (4) 路線価の調整 (5) 追加路線の算定 (6) 報告書等の作成 (7) 業務支援 審査申出支援等 (8) その他本業務全体に関すること ( 報告及び打合せ協議 ) 第 8 条受注者は 発注者に対し定期的に本業務における各工程の進捗状況を報告するととも に 必要に応じ発注者と十分に協議すること ( 貸与品の取扱い ) 第 9 条受注者は 発注者から貸与された本業務に必要な資料を目的以外に一切使用してはならず 破損 紛失等のないよう取扱いには十分注意すること 万一 損傷等が発生した場合には受注者の責任と費用負担により修復を要する なお 資料については作業完了後に速やかに返却するものとする ( 成果品等の検査及び納品 ) 第 10 条受注者は 本業務の各工程において誤記 遺漏等がないよう常時点検を行うととも 3

4 に 必要に応じ発注者の中間検査を受け 修正等の指示があった場合は速やかにその指示に従うものとする 2 本業務の成果品については 主任技術者立会いの上 発注者の検査及び承認を受け納品するものとする 発注者から適合しないものとして修正の指示があった場合は 速やかに修正を行い 再検査及び承認を受け納品するものとする ( 成果品の瑕疵 ) 第 11 条本業務の成果品について 納品の後 不良箇所が発見された場合は 発注者の指示 に従い 必要な処理を受注者の負担において行うものとする ( 成果の帰属等 ) 第 12 条本業務における成果品の版権はすべて発注者に帰属するものとし 受注者は成果品 等を発注者の許可なく契約以外の目的に使用又は第三者に提供してはならないものとする ( 権利義務の譲渡等 ) 第 13 条受注者は この契約から生じる一切の権利義務を第三者に譲渡してはならないもの とする ただし あらかじめ発注者の承諾を得た場合は この限りでない ( 再委託の禁止 ) 第 14 条受注者は 本業務を第三者へ委託してはならないものとする ただし 発注者の書 面による承諾を得た場合は この限りでない ( 守秘義務 ) 第 15 条受注者は 本業務の遂行上知り得た内容及び個人情報について 第三者に漏洩して はならない この契約が完了し又は解除された後も同様とする ( 情報セキュリティ体制の確保 ) 第 16 条受注者は ISMS( 情報セキュリティマネジメントシステム :ISO27001) Pマーク (JISQ15001) 品質管理(ISO9001) の認証のいずれかを取得するものとし 本業務において発注者の情報資産の安全性を確保し その業務と責任を果たすものとする ( 損害の賠償 ) 第 17 条受注者は 本業務遂行中に発注者及び第三者に損害を与えた場合は 直ちに発注者 にその状況及び内容を報告し 受注者の責任において解決するものとする ( 業務委託期間 ) 第 18 条本業務の委託期間は 契約締結の日から平成 33 年 3 月 25 日までとする ただし 業務実施計画書に従い 発注者の指示する成果品及び資料については 発注者の指定する期 4

5 日までに提出するものとする ( 業務支援及び審査申出支援等 ) 第 19 条受注者は 発注者の適正な評価業務遂行のため 発注者の求めに応じ 必要な助言あるいは資料収集 資料作成等の支援を行うものとする 2 受注者は 納税者からの問合せや審査申出 不服申立て等に対し 発注者の求めに応じ 判例 事例収集及び回答書 弁明書 訴訟対応資料等の作成を支援するものとする 3 受注者は 上記のほか 自らが提案したコンサルティング業務について 誠実に実施するものとする 4 受注者は 契約期間満了後も平成 33 年度評価替え業務について納税者からの問合せ等があった場合は 前 3 項の規定の範囲内で必要な支援を行うものとする ( 個人情報の保護 ) 第 20 条受注者は この契約による事務を処理するため個人情報を取り扱う場合は 個人情 報保護法等を遵守しなければならない ( その他 ) 第 21 条受注者は 発注者が保有する評価資料及び発注者が実施してきた評価替え業務の手法等の業務分析を行い 評価履歴との関連性を十分理解して 継続性をもった業務内容で遂行するものとする 2 受注者は 業務遂行にあたっては 発注者の現状の事務負担の維持又は軽減ができるよう積極的な業務改善に努め 事務の効率化を図るものとする 5

6 第 2 章 業務内容 ( 業務範囲等 ) 第 22 条業務対象地域は 市街地宅地評価法 ( 路線価方式 ) 適用地域とする 面積路線価付設本数標準宅地予定数追加路線予定本数相続税路線価対比路線数地番図面数 14.27km 路線 124 地点 30 路線 738 路線 62 面 ( 業務内容 ) 第 23 条業務内容は 下記に掲げるものとする (1) 計画準備及び資料収集既存資料の収集と整理を行い 発注者受注者協議のうえ業務執行中における連絡体制を明確にすると共に 各年度における作業計画案を作成する なお 適正な路線価算定のため 発注者 受注者及び 標準宅地の鑑定評価業務 標準宅地の時点修正業務 を担当する不動産鑑定士が相互に情報交換 協議を行うための 連絡会 を適宜設け 受注者は固定資産評価のみならず不動産鑑定にも精通した技術者を出席させ 会議の結果を受注者の業務に反映させる (2) 土地利用区分基図及び土地利用図作成最新住宅地図 航空写真等を参考に 町内全域の土地利用状況 建築物等の利用状況など 地域の状況の変化について机上による調査及び現地調査を行い 土地利用区分基準に従って土地利用区分基図を作成する 具体的には 机上調査, 現地調査等により判明した土地利用状況等を各用途別に区分し 地形図に合わせてCAD 図形データに現況の利用状況を図形入力した上で 最終的には図形区分ごとに用途別のコードを付番したCADデータを作成する その後 町内の土地利用状況を視覚的に把握できるよう この土地利用区分基図に入力されている用途番号を色分けした 土地利用図 ( カラー出力図 ) を作成する なお 中間年度及び最終年度において現実の土地利用状況に顕著な変化が認められる場合 土地利用区分基図 土地利用図は必要に応じて修正し 再納品するものとする (3) 用途地区及び状況類似地域の確認検討固定資産評価基準に従い 土地利用区分基図を基に作成された 土地利用データ ( 各路線に沿接する土地の現況の利用状況を 用途別に沿接する間口の割合により集計したもの ) を参考に状況が類似する地区ごとに区分するものとするが 都市計画法による用途地域との整合性についても調整を図るものとする 土地利用データの作成方法は 前記の土地利用区分基図上で道路等に該当する部分を現状で付設されている路線番号毎に区分けし その区分けされた路線毎に 沿接する全ての土地の沿接長 ( 土地の間口長 ) をCADデータ上で測定して沿接長が入力されたデ 6

7 ータを作成し その上で路線毎の土地利用状況割合を集計して作成することとする 用途地区の検討は 上記により作成された土地利用データを使用して実際の土地利用状況を分析した上で 現状の用途地区区分が固定資産評価基準に準拠しているかどうか 前回評価替え時から土地の利用状況に変化が無いか等を検討した上で用途地区区分を検討することとする また 状況類似地域の確認検討にあたっては 上記により検討された用途地区区分に基づき 地域の状況と地価水準等の分布傾向を把握し 地域的特性や価格水準が類似する地域を同一の状況類似地域として適切に区分されていることを確認したうえ 状況類似地域区分図を作成する なお区分にあたっては 不動産鑑定評価における用途的地域 地域の種別の観点からも検討を行い 路線価への影響をも十分に勘案することとする (4) 標準宅地の点検及び選定替平成 30 年評価替えにおける標準宅地の再点検を現地調査により実地に行い 周辺地域の変化 並びに土壌汚染対策法等の各法令 さらには近隣市町の均衡等を踏まえて必要に応じ選定替えを行うと共に 標準宅地調書を作成して納品する 標準宅地調書の記載内容は 標準宅地の表示に関する事項 ( 所在地番 地積等 ) 価格形成要因項目 ( 街路 接近 環境 行政的条件 ) 前回評価替え以降の各年度価格並びに現地写真 住宅地図 地番図とする なお 点検 選定替えにおいては固定資産評価基準に則ることはいうまでもなく 不動産鑑定評価基準及び地価公示の標準地選定基準の観点からも妥当性を有する標準宅地であることを確認すべきとし 選定替えを行った場合は 対応策を踏まえた見直し理由を取りまとめるものとする (5) 路線区分の確認 修正発注者が提示する路線付設基準の検討を行ったうえで 現地調査並びに航空写真 道路台帳等の補助資料を基に路線区分図の再点検を行い 状況の変化に応じて路線区分の修正を行う 路線の区分を修正した場合には 土地の異動作業に活用するため新旧の路線を対比できる一覧表又は図面等を作成し 納品する (6) 街路条件の確認 修正発注者が提示する街路条件測定基準に従って街路データの確認 修正を行う 修正に際しては 下記 (7) の現地調査をもとに修正を行う また 判断項目である街路の系統連続性等についても判定基準に従い判断する なお 街路条件確認の際に路線区分の必要性があると認められる場合は その路線の番号及び区分場所等を取りまとめ 発注者と協議したうえで路線図図形データを修正する (7) 路線現地調査路線が付設されている道路の幅員 舗装 歩道 行止まり等について現地を調査すると共に写真撮影を行い 路線番号順に整理してリストを作成する 7

8 現地調査にあたっては 発注者が指定する街路幅員測定基準を遵守することとする 具体的には 各路線において最大 最小の幅員を把握するため 該当する最低 2 箇所以上の幅員を測定した上で平均的な幅員の箇所の計測も行うものとし 路線の両端から当該路線のデジタル写真撮影 (1 路線 2 枚以上 路線が短い場合はこの限りでない ) を行うものとする ただし 路線の途中で幅員が変化している場合等においては変化している部分全ての幅員測定を要するものとし 路線が長い場合又は屈曲している場合などにおいては路線の全体の状況が把握するに足りるだけの写真撮影を要する この調査は全路線において行うものとする (8) 接近条件データ作成平成 30 年評価替え業務で作成した公共公益施設 商業施設 交通施設等の位置図を基に それらの最新の位置関係の確認を行い その施設の接近の程度 日常の利便性等を総合的に考量し距離測定施設を確定する また 各施設からの道路距離を測定するため 通行は可能であるが路線が付設されていない道路については距離測定用路線として路線を付設し 逆に路線が付設されていても通常通過しない道路については通過阻止路線として把握した上で 道路距離測定用路線網データを作成する その上で この道路距離測定用路線網データを基に全路線から距離測定施設までの距離をデジタル計測することとし 利便施設については最短道路距離を 嫌悪施設等の環境施設については原則として直線距離を測定する なお 計測経路を後日において確認できることとし 計測結果については発注者に報告の上 承認を得ることとし 計測経路は後日において確認できることとする (9) 環境条件データ作成土地利用区分基図をもとに 商業建物密度 新興住宅密度 既存住宅密度 工場建物密度等のデータを収集整理するとともに 画地整然性や画地規模 地域の全体的な地勢等の自然的環境 社会的環境等といった環境条件の判断項目に係るデータを作成する また 都市ガス 下水道等の供給処理施設整備状況について 最新の資料に基づきデータの更新を行う (10) 行政的条件の確認 修正都市計画法上の用途地域 建ぺい率 容積率等のデータ追加 確認 修正を行う (11) 標準宅地データの作成上記で収集した街路 接近 環境 行政的条件のうち 主要路線に係るデータを標準宅地データとして抽出し 標準宅地鑑定評価に使用するデータ及び土地価格形成要因の分析に使用するデータとして整理する また これらのデータについては標準宅地の鑑定評価を行う不動産鑑定士と協議して 鑑定評価書記載の数値と齟齬が生じないよう留意する (12) 比準表の検討 修正各状況類似地域の主要路線データと標準宅地の鑑定評価額との関係を多変量分析 ( 数 8

9 量化 I 類 ) すると共に 土地価格に影響を与える各要因 ( 街路 接近 環境 行政的条件 ) の分析結果を土地価格比準表作成時の基礎データとし 各標準宅地間の価格バランスについて検証する また 上記の結果を基に全路線価を算定した後 各路線価のバランスを再度確認し 不均衡が生じる部分については 土地価格比準表の格差率を調整し 適正な土地価格比準表を作成する なお 土地価格比準表作成に際しては 鑑定評価における経験則の面からも十分に格差率を検討し平成 30 年度以前の評価替え時に使用した土地価格比準表との整合性についても十分に検討する その上で最終的に 作成された比準表を基に路線価への影響をシミュレーションして不都合が生じないかを十分検討する (13) 路線価の算定上記で作成した土地価格比準表と標準宅地価格 路線データを基に路線価の仮算定を行う その上で 評価変動割合調用 総評価見込み用 平成 33 年度課税用に調整を経た路線価の算定を行う (14) 相続税路線価との対比資料作成平成 32 年 1 月 1 日時点の相続税路線価と当町の固定資産路線価を対比した資料を作成し 乖離及び逆転が生じていないかを確認 検討する (15) 前回路線価との対比資料作成平成 30 年度評価替え時の路線価と今回算定された路線価との対比を行うため 次の資料を作成する 1 路線価の変動状況に応じて路線等を色表示した 出力図及び対比リスト 2 土地価格に影響を与える各要因 ( 街路 接近 環境 行政的条件 ) に変更があった路線について その要因を整理したリスト 3 土地価格比準表の修正等が路線価に影響を与えている路線について整理したリスト (16) 調整作業用図面の出力 1/2,500 の地形図に 路線形状 路線番号 路線価格 時点修正率 路線データ等を記載した図面を作成し 下記 (17) の路線価の調整に活用する この図面の作成は 変動割合調速報値価格算出時点 変動割合調時点 総評価見込み時点等 価格調整を行う毎に必要に応じて作成するものとする (17) 路線価の調整前回路線価との対比や相続税路線価との対比を参考とし 最もバランスの取れた路線価となるように 地価公示価格 地価調査価格 標準宅地鑑定評価額との整合性を考慮し 現地の状況を十分に踏まえたうえ路線価の調整を行う 路線価の調整に際しては 比準表格差率 路線データ等を総合的に再考し データを確認しつつ 平成 32 年 1 月 1 日時点の路線価を確定する 9

10 また 標準宅地の価格変動の影響により路線価の調整に影響が生ずる場合には 鑑定評価を行った不動産鑑定士との協議を行って価格の妥当性を検討する 路線価の確定に際しては発注者と十分に打合わせを行い その指示に従った上で路線価を確定する なお 確定した路線価は 路線価計算書 (1 路線につきA4 版用紙 1 枚に出力 ) として納品するとともに 課税計算するために必要となる電算システム用データを発注者の指定するデータレイアウトで納品する (18) 追加路線の算定追加路線については 発注者の資料により現地調査を行い 路線の価格形成要因データを収集した後 新たに路線を追加して 平成 30 年評価替え時点の路線価及び各年度の時点修正率を算定する なお 平成 32 年度の追加路線については平成 33 年評価替えに向けた路線価の算定を行う 追加路線の算定結果は 現年度の路線価及び時点修正率のみならず 昭和 63 年度の評価割合及び平成 3 年度以降の各評価替え年度における路線価並びに平成 9 年度以降の各年度の時点修正率と併せて納品するものとする (19) 時点修正に伴う作業不動産鑑定士による標準宅地の下落修正に関する意見に基づき 下落修正率を路線価データに反映させる なおデータの提出時期は 評価変動割合調用は毎年 8 月末 総評価見込用は11 月末 (30 31 年度は必要な場合のみ ) とする また 課税上の必要性が生じた場合は発注者が受注者に別途指示し 受注者は速やかにデータを作成の上 提出するものとする データの内容は全路線を対象に 路線番号 標準宅地番号 基準年度路線価 下落修正率 下落修正計算後路線価とし その他発注者が必要とする項目を適宜追加する (20) 公開閲覧用等の資料作成路線番号 路線価格 時点修正率 用途地区等を記載した路線価表示台帳を作成するとともに 公開用図面の出力を行う また 路線形状 路線番号 標準宅地 状況類似地域界等を出力した路線価評価基図を作成する なお 路線価表示台帳 公開用図面 路線価評価基図については 各年度に追加路線や時点修正による更新を行う (21) 公開閲覧用等のデータ作成平成 30 年評価替え時の状態を基本とし 路線形状 路線番号 標準宅地 状況類似地域界等の図形データ及び路線価データを ( 財 ) 資産評価システム研究センターに提出する公開閲覧用ソフト用のデータとして各年度に作成する (22) 固定資産管理システムとの整合性受注者は 本事業の実施にあたって 発注者が運用する固定資産管理システムとの整合性を確保するため 各業務についてシステム用のデータ ( 状況類似 標準宅地 路線 施設 土地価格比準表等の各種評価データ ) を 図面に関しては bds 形式とし それ以 10

11 外については mdb 形式で作成し 同システムの保守業者による検査 ( ) を経たものを納品するものとする なお システムへのセットアップを 受注者の費用負担において同等以上の固定資産管理システムを新たに構築することで対応することも可能とする ただし このことによりシステムの保守費用等 別途経費を要する場合は業務提案書内にその金額も含めて明記すること 固定資産管理システム用のデータに係る 同システムの保守業者による検査に要する費用の見積金額 ( 税抜き ) については以下の通り 平成 30 年度 平成 31 年度 305,000 円 305,000 円 平成 32 年度 305,000 円 (23) 土地評価事務取扱要領改訂斑鳩町土地評価事務取扱要領について 土地評価基準の改正や各種通達等を考慮のうえ 必要に応じ発注者の実情に合わせ改訂するものとする なお 改訂にあたり担当職員が土地評価について容易に確認でき かつ評価方法等について画一的判断ができるよう規定しなければならないものとする (24) 報告書の作成本作業の目的 作業方法 経過 結果などについて報告書を作成する 報告書は年度毎に作成するが 平成 32 年度は前の平成 年度の報告書をも包括し 平成 3 3 年評価替えに向けた全体の報告書として作成する ( 貸与品等 ) 第 23 条発注者が受注者に貸与することができる資料等は 下記のとおりであるが 受注者は 紛失は勿論のこと汚損 破損のないようその取扱いには十分留意すること 1. 航空写真 2. 土地利用図 ( 平成 30 年度評価替え時 ) 3. 道路台帳図 (1/500) 及び道路網図 (1/10,000) 4. 都市計画図 (1/2,500) 5. 公共下水道 都市ガスの供用開始図面 6. 状況類似地域図及び標準宅地位置図 ( 平成 30 年度評価替え時 ) 7. 標準宅地調書 ( 平成 30 年度評価替え時 ) 8. 公開用路線図及び評価基図 ( 平成 30 年度評価替え時 ) 9. 路線価計算書 ( 平成 30 年度評価替え時 ) 10. その他参考となる資料 ( 成果品 ) 第 24 条成果品は次のとおりとする 1. 業務報告書一式 11

12 2. 土地利用図 一式 3. 状況類似地域区分図 一式 4. 標準宅地調書 一式 5. 路線現地写真画像データ 一式 6. 土地価格比準表 一式 7. 相続税路線価との対比資料 一式 8. 前回路線価との対比資料 一式 9. 調整用作業図面 一式 10. 路線価計算書 一式 11. 追加路線算定結果 一式 12. 路線価表示台帳及び路線公開図 一式 13. 路線価評価基図 一式 14. 路線価公開用ソフト用データ 一式 15. 路線価算定基準書 一式 16. 固定資産管理システム用データ 一式 17. 土地評価事務取扱要領 一式 18. その他発注者が必要とする業務上収集した資料 一式 12