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1 平成 27 年基準年度評価替えに係る状況類似地区区分の見直し及び標準宅地見直し業務委託 仕様書 福井市財政部税務事務所資産税課 1

2 平成 27 年基準年度評価替えに係る状況類似地区区分の見直し及び標準宅地見直し業務委託 第 1 章総則 ( 業務の名称 ) 第 1 条本業務の名称は 平成 27 年基準年度評価替えに係る状況類似地区区分の見直し及び標準宅地見直し業務 ( 以下 本業務 という ) とする ( 目的 ) 第 2 条 本業務は固定資産評価基準に基づき 平成 27 年度評価替えに向けて平成 24 年度評価替え基本方針を踏まえ 福井市の固定資産税 ( 土地 ) の評価の均衡化 適正化を図るよう 数値情報を利用した課税資料の整備を行うための作業方法を定めるものとする ( 適用範囲 ) 第 3 条本仕様書は 発注者である福井市が受注者に委託する本業務に適用するものである ( 業務概要 ) 第 4 条本業務の業務概要は 下記のとおりとする (1) 計画準備 打合せ協議 (2) 資料収集 (3) 用途地区 状況類似地区見直し (4) 標準宅地見直し (5) 用途 状況類似地区 標準宅地見直しシミュレーション (6) 数値化データ修正 ( 状況類似地区 標準宅地 ) (7) 状況類似 標準宅地検証資料作成 取り纏め (8) 時点修正率バランス検証資料作成 取り纏め (9) 路線価算定システムソフトウェア保守 (10) 路線価公開用資料作成 (11) 評価センター用データ作成 ( 業務対象地域 ) 第 5 条本業務の対象地域は 福井市全域とし 各作業範囲は下記のとおりとする (1) 市街地宅地評価法適用区域状況類似地区数 710 地区 (2) その他の宅地評価法適用区域状況類似地区数 341 地区 ( 準拠する関係法令等 ) 第 6 条本業務の実施にあたっては 本仕様書によるほか 下記の関係法令によるものとする (1) 地方税法 (2) 地価公示法 (3) 不動産登記法 (4) 固定資産評価基準 (5) 個人情報の保護に関する法律 (6) 福井市個人情報保護条例 (7) 著作権法 (8) 測量法 (9) 国土交通省公共測量作業規程及び同運用基準 (10) 福井市財務会計規則及び関係例規 (11) その他関係法令 規程 規則等 ( 疑義 ) 第 7 条 本業務の実施にあたり 本仕様書に記載のない事項及び疑義が生じた場合は 発注者受注者 2

3 双方協議の上 発注者の指示に従い 業務を遂行するものとする ( 業務計画 ) 第 8 条受注者は 本業務の実施にあたって 次の書類を発注者に提出して 発注者の承諾を得るものとする (1) 業務実施計画書 (2) 工程表 (3) 業務着手届 (4) 主任技術者及び現場代理人選任届 ( 主任技術者 ) 第 9 条受注者において選任する主任技術者は 固定資産税業務に精通した実務経験豊かな者で 個人情報保護士の資格を有する者とする (1) 主任技術者は 本仕様書に定められた範囲内での業務遂行をするものとする (2) 現場代理人は 主任技術者を補佐するものとする (3) 本業務中に 選任した主任技術者及び現場代理人において変更が生じた場合は 速やかに発注者に申し出て 主任技術者及び現場代理人選任変更届を提出するものとする ( 関係官公署との折衝 ) 第 10 条本業務遂行のために関係官公署との折衝が必要な場合は 発注者の指示を受けて折衝するものとする ( 貸与資料 ) 第 11 条本業務を実施するうえで必要な資料 ( 発注者以外の第三者が管理する資料を含む ) は 発注者が認める主任技術者が貸与を受けるものとする なお 貸与資料の管理取扱いには十分注意し 本業務完了後は速やかに返却するものとする (1) 土地マスタ ( データレイアウト含む CSV 形式 ) (2) 状況類似マスタ ( データレイアウト含む CSV 形式 ) (3) 地番現況図 ( データファイル shape 形式 平成 24 年 1 月 1 日時点 ) (4) 家屋現況図 ( データファイル shape 形式 平成 24 年 1 月 1 日時点 ) (5) 画地マスタ ( データレイアウト含む CSV 形式 ) (6) 白図 (1/10,000 地形図 ) (7) 全図 (8) 地形図 ( データファイル DM 形式 平成 21 年以降に更新がある場合 ) (9) 航空写真オルソデータ (TIFF 形式 位置情報ファイル (TFW) も含む 最新時点 ) (10) H24 評価替えの状況類似地区区分図及び標準宅地位置図 ( データファイル Shape 形式 ) (11) H24 評価替えの路線図 ( データファイル Shape 形式 ) (12) H24 評価替えの簡易路線図 ( データファイル Shape 形式 ) (13) H24 評価替えの路線価格形成要因データ (CSV 形式 ) (14) H24 評価替えの簡易路線価格形成要因データ (CSV 形式 ) (15) H24 評価替えの土地価格比準表 (EXCEL 形式 ) (16) H24 評価替えの簡易路線価格比準割合表 (EXCEL 形式 ) (17) 平成 24 年課税用路線価格マスタ ( ファイルレイアウト含む CSV 形式 ) (18) 平成 24 年課税用簡易路線価格マスタ ( ファイルレイアウト含む CSV 形式 ) (19) 鑑定評価調書 ( 平成 23 年 1 月 1 日時点 副本 ) (20) 時点修正率一覧表 ( 平成 24 年 7 月 1 日時点 ) (21) 路線価等情報公開システム及び路線価等業務管理システムデータ (22) 福井市共用空間データ (23) その他業務に必要とする資料なお 本業務の着手にあたっては貸与資料から業務を十分に理解し着手するものとし 貸与資料以外に発生する一切の経費は全て受注者の負担とする 3

4 ( データの変換 ) 第 12 条発注者の貸与するデータを変換する必要がある場合は 受注者の負担で行うものとする ( 貸与資料の使用制限 ) 第 13 条受注者は この委託業務に係る貸与資料を発注者が指示する目的以外に使用してはならないものとする また 発注者の承認を得ずして 複写若しくは第三者への提供をしてはならないものとする ( 損害賠償 ) 第 14 条本業務遂行中に発注者並びに第三者に損害を与えた場合は 直ちにその状況及び内容を連絡し指示に従うものとし 損害賠償などの責任は受注者が負うものとする ( 再委託等の禁止 ) 第 15 条受注者は 業務の全部を第三者に再委託 または請け負わせてはならない ( 作業経過の報告 ) 第 16 条本業務の実施期間中において受注者は 発注者の指示する担当係員と緊密な連絡を保ち作業を遂行しなければならない また 各作業工程終了後 作業経過の報告 を提出し 担当係員の検査をうけること なお 打合せ事項については その都度別に定める 打合せ事項協議書 を提出するものとする ( 成果品の検査 納品 ) 第 17 条受注者は 本業務の工程毎及び業務完了後 主任技術者立会いのうえ発注者の検査を受けるものとし 発注者から仕様書の定めに適合しないものとして修正の指示があった場合は 速やかに修正を行い再検査の結果をもって完了とする (1) 成果データチェック後 納品の履行期限は 平成 25 年 3 月 15 日までとする (2) 納入場所は福井市役所資産税課とする (3) 中間成果物の納期は 発注者受注者協議の上 発注者の指示に従い納品するものとする ( 成果品の瑕疵 ) 第 18 条納品の検査時や納品後に成果品に瑕疵が発見された場合は 直ちに受注者は無償で納品に値する成果品の修正 ( 以下 無償保証 という ) をしなければならないものとする 2 無償保証の期間は検査終了日から起算して 2 年間とする ( 成果品の帰属 ) 第 19 条受注者が発注者への成果品を作成する過程において作成されたもの または作成した成果品等の著作権については 受注者が従前から有していた著作権を除き 著作権法第 21 条 第 2 7 条および第 28 条を含む全てを 発注者から受注者へ委託料が支払われた時点で 受注者から発注者へ移転するものとし 受注者は著作者人格権を行使しないものとする 2 契約締結日より 受注者から発注者へ成果品の引渡しが行われるまでの間 発注者への納入を目的とし作成された成果品を含む全てのものは 本契約の目的以外に使用してはならないものとする ( 守秘義務 ) 第 20 条受注者は 本業務遂行上で知り得た内容について その一切を第三者に漏らしてはならない ( その他 ) 第 21 条受注者は 本仕様書による平成 27 基準年度評価替え内容を基本に 発注者の意向に十分留意し 本業務を遂行するものとする 2 受注者は 固定資産土地評価業務 固定資産調査業務 航空写真撮影業務 固定資産支援システム等 固定資産関連業務の実績を豊富に有するものとし 他自治体の業務事例等を発注者に提示することが可能な法人であること 3 受注者は 本業務遂行中 固定資産業務全般について コンサルタントとしてのアドバイスを行うものとする 4

5 4 受注者は 日本工業規格 JIS Q 個人情報保護マネジメントシステム に適合して 個人情報について適切な保護措置を講ずる体制を整備している事業者の認証 ( プライバシーマーク ) を取得している法人であること 又は 情報セキュリティーマネジメントシステムの国際規格である ISO27001 の認証を取得している法人であること なお 個人情報保護 ( 個人情報を含む借用資料の取扱い ) に関しては 下記の項目を遵守するものとする (1) 搬送はセキュリティ BOX 等 ( 施錠ができ 開閉ログ記録を保管できるもの ) を使用すること 第 2 章 状況類似地区区分及び標準宅地見直し ( 計画準備 ) 第 22 条計画準備は 土地評価システムの各種工程における実施要領の策定及び業務工程を 発注者の従前評価要綱を考慮して事前協議を行い 全体計画を立案するものとする また 前回業務 ( 平成 24 年基準年度 ) で行なった3ヵ年土地評価業務 ( 用途地区状況類似の見直し 路線価算定及びバランス調整まで ) の手法を分析 把握を十分に行なった上で業務を行うものとする 市街地宅地評価法適用区域 その他宅地評価法適用区域ともに 適正な価格バランスの実現を目指して業務を行っていくものとする ( 資料収集 ) 第 23 条資料収集は 第 11 条に記載する本業務に必要な資料について収集を行うものとする ( 用途地区 状況類似地区の見直し ) 第 24 条用途 状況類似地区の見直しは 現況調査により固定資産評価上の現況土地利用状況の変化を捕捉し 路線価格の均衡を図る上での検討を加え 細部の調整協議を経て設定するものとする なお 最終的な用途 状況類似地区の決定は 発注者が行うものとする (1) 価格検証 協議状況類似地区の見直しに先立ち 従前の鑑定価格あるいは路線価格に不均衡を調整する要因と格差率とを検出させ 顕著に格差率の生じる路線を明確化させるための価格検証図を作成するものとする (2) 現地調査現況土地利用状況変化の捕捉及び地区概要の調査を目的に航空写真を併用し 用途地区間のバランスを検証するために現地確認調査を実施する (3) 用途 状況類似地区予察各種評価資料による検証及び現地確認調査の結果と従前の状況類似地区とを予察し 用途 状況類似地区の変更内容を図面に表示するものとする (4) 検討 協議用途 状況類似地区の見直し案に基づき 変更点 修正内容の検討を協議形式で実施する (5) 変更事由調書の作成発注者の最終判断 指示に基づき変更内容の説明事由を一覧表にまとめ報告するものとする (6) 用途 状況類似地区設定調書の作成確定した用途 状況類似地区について その状況類似地区の範囲 区分理由 現況等をまとめた 設定調書を作成するものとする ( 標準宅地の見直し ) 第 25 条標準宅地の決定は 福井市標準宅地選定基準に基づき選定 決定するものとする 標準宅地相互間の評価の均衡を確保することを目標に平成 24 年度鑑定評価ポイントにおける選定条件の再確認を行い かつ用途 状況類似地区見直し結果による標準宅地の選定替も含めて下記の選定要領により実施するものとする (1) 標準宅地見直し標準宅地の個性率が必要以上にかかる標準宅地の選定替と同一の状況類似地区内において最も適切な街路を選びきれていないことによる選定替を従前標準宅地位置の関連を図り標準宅地の見直しを行うものとする 5

6 (2) 現地確認調査見直しされた標準宅地及び現況変化が想定される標準宅地の現地調査を実施し現況確認を行う (3) 検討 協議上記現地確認調査結果を基に検証用資料を作成し 見直された用途 状況類似地区区分および標準宅地選定案の検討協議を行う (4) 標準宅地変更調書の作成標準宅地の変更内容をまとめ選定結果の調書を作成する (5) 標準宅地調書の作成確定した標準宅地について 不動産鑑定士への鑑定評価依頼用の標準宅地調書を作成する 調書に記載する内容は主に以下のとおりとする 1 標準宅地番号 ( 状況類似地区番号 ) 2 標準宅地の所在地番 3 標準宅地の地番現況図 4 標準宅地の航空写真 5 標準宅地の設定事由 ( 用途 状類 標準宅地見直しシミュレーション ) 第 26 条用途 状況類似地区 標準宅地見直しシミュレーションは 発注者が保有する路線価検証システム (ATOM 版 ) のシミュレーション機能を活用し 用途 状類の見直し 標準宅地見直しの際の路線価格への影響度合いを随時反映し 発注者に提供するものとする その手順は以下のとおりとする (1) シミュレーションデータベースの作成発注者が保有する路線価検証システムのシミュレーション機能を使用し 平成 24 年課税用路線価算定データベースをシミュレーションデータベースに転送を行うものとする (2) 用途 状類 標準宅地見直し情報の入力シミュレーションデータベースに 用途 状類 標準宅地見直し内容を入力する 新規に標準宅地を設定した箇所については 原則として前面道路の路線価を割り戻した値を標準宅地価格として仮算定を行うものとする (3) 用途 状類 標準宅地見直しシミュレーション算定路線価検証システムのシミュレーション算定機能を活用し 用途 状類 標準宅地見直しの内容に基づき シミュレーション算定を行う (4) 検証用データの作成シミュレーション算定結果に基づき 平成 24 年度路線価との対比検証用のデータを路線価算定システム (ATOM 版 ) にセットアップする 路線価算定システム上で 対比変動率によるランク分け表示を行い 検証を容易にするものとする ( 状況類似地区 標準宅地数値化データ修正 ) 第 27 条状況類似地区 標準宅地数値化データ修正は 用途 状況類似地区及び標準宅地見直しの結果を基に 平成 24 年評価替え図形データの修正入力を行うものとする 用途 状況類似地区についてはポリゴン処理を行い 面着色に備えるものとする また 数値化データ修正後に 用途 状況類似地区 標準宅地を表示した用途 状況類似地区図をカラーインクジェットプロッタにて出力するものとする ( 状況類似 標準宅地検証資料作成 取り纏め ) 第 28 条状況類似 標準宅地検証資料作成 取り纏めは 前条までで行なった用途 状況類似地区設定及び標準宅地選定の妥当性を検証するものとする 具体的には以下の手順で行うものとする (1) 状況類似 標準宅地検証資料作成の作成検証資料として用途地区 状況類似地区設定調書および標準宅地選定調書を作成する (2) 状況類似 標準宅地見直し資料の作成状況類似 標準宅地の見直し箇所について資料を作成する (3) 不動産鑑定士による状況類似 標準宅地検討前項までに作成した資料に基づき 受注者が契約する不動産鑑定士が状況類似 標準宅地 6

7 の見直しの妥当性および用途地区 状況類似地区設定の妥当性 標準宅地選定の妥当性を検討し 必要に応じて修正案を提示するものとする (4) 検討結果の取り纏め 協議受注者は不動産鑑定士からの検討結果を取り纏め 発注者と協議を行い 用途地区 状況類似地区および標準宅地について決定するものとする ( 時点修正率バランス検証資料作成 取り纏め ) 第 29 条時点修正検証資料作成は 平成 24 年 7 月 1 日時点の時点修正率を使用して 平成 25 年度課税用の路線価および状況類似地区価格を算定するものとする 具体的には以下の手順で行うものとする (1) 時点修正率 ( メモ ) 展開図の作成発注者より受領した時点修正率 ( メモ ) に応じてカテゴリ分けし カテゴリごとに状類を色分けした図面を作成するものとする (2) 価格逆転箇所 ( 隣接状類 ) の抽出時点修正後の標準宅地価格 ( メモ ) を使用して 隣接状類で価格逆転が起こっている箇所を抽出し 価格逆転が問題ないかどうかの検討を行うための資料を作成するものとする (3) 価格逆転箇所 ( 隣接路線 ) の抽出時点修正後の路線価 ( メモ ) を算定し 隣接路線で価格逆転が起こっている箇所を抽出し 価格逆転が問題ないかどうかの検討を行うための資料を作成するものとする (4) 不動産鑑定士によるバランス検討前項までで抽出した価格逆転箇所について 受注者が契約する不動産鑑定士が価格バランスの妥当性を検討するものとする その結果 価格バランスについて見直しが必要と思われる標準地に対しては見直し目標値を提示し 担当不動産鑑定士に時点修正率の再検討を依頼するものとする (5) 時点修正路線価算定確定した時点修正率に基づき 時点修正後の路線価を算定するものとする 路線価および状況類似地区価格の算定結果については 電算受け渡し用の単価マスタとして作成するものとする ( データ変換 ) 第 30 条本業務で作成した福井市全域の路線 簡易路線価格データおよび路線 簡易路線価格算出に用いた価格形成要因等のデータを以下の各項に示す通り 発注者所有の路線価検証システムコンバート用データを作成するものとする (1) 路線価検証システム用データの内容 1 図形データ路線矢印 路線番号 引き出し線 状況類似地区界線 状況類似地区番号 標準宅地位置 標準宅地番号 2 属性データ路線番号 路線価格 価格形成要因データ 価格形成要因項目 価格形成要因区分 標準宅地番号 標準宅地住所 標準宅地鑑定価格 土地価格比準表カテゴリ区分 土地価格比準表格差率 ( 公開用資料作成 ) 第 31 条公開用資料作成は 決定した路線価格について発注者が指示する公開用資料仕様に基づき作成するものとする 作成する資料は平成 25 年度評価用の 公開用路線価図 とし下記事項を発注者受注者協議の上 作成するものとする また 確定した路線価格について発注者の電算機へのデータ提供のため磁気テープ等を作成するものとする (1) 路線価格の表示 (2) 路線価台帳について (3) 路線価公開図の表示項目 (4) 路線価公開図のサイズ ( 縮尺 1/2500) (5) 製本の種類 7

8 ( 評価センター用データ作成 ) 第 32 条 ( 財 ) 資産評価システム研究センターの路線価等情報公開システム及び路線価等業務管理システムデータ定義書に基づき 発注者の路線価等データのシェープファイル変換 及び属性データ作成により ( 財 ) 資産評価システム研究センター提出用のシステムデータを作成するものとする ( 路線価検証システムソフトウェア保守 ) 第 33 条路線価検証システムソフトの正常な運用を行うために システム保守を行うものとする 保守の内容等については下記のとおりとする (1) ソフトウェアの使用に関する問い合わせ対応 (2) ソフトウェアの障害に起因する動作不良への対処及び改善作業 (3) ソフトウェアの障害に対する修復作業 (4) ソフトウェアに関する情報等の提供 第 3 章成果品 ( 成果品 ) 第 34 条 本業務の成果品については下記のとおりとする (1) 用途 状況類似地区図 ( 福井市全域 平成 27 年評価替え用 標準宅地位置含む ) 1 式 (2) 用途 状況類似地区図形データ (Shape 形式 ) ( 福井市全域 平成 27 年評価替え用 標準宅地位置含む ) 1 式 (3) 用途 状況類似地区設定調書 1 式 (4) 標準宅地調書 ( 鑑定評価依頼用 ) 1 式 (5) 路線価格算定表及び路線価マスタ (CSV 形式 ) 1 式 (6) 簡易路線価算定表及び簡易路線価マスタ 1 式 (7) 状況類似 標準宅地検討資料 1 式 (8) 時点修正率バランス検討資料 1 式 (9) 路線価公開用資料 ( 公開用 ) 2 部 (10) 路線価公開用資料 ( 内部用 ) 8 部 (11) 評価センター用データ 1 式 (12) 路線価検証システム用データ ( システムセットアップ含む ) 1 式 8