Journal of Public Relations Society of realty business in Kumamoto Prefecture 会員向法律相談日のお知らせ実施予定日平成25年８月28日水実施時間午後１時30分午後４時迄実施場所熊本県不動産会館

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1 Vol ラフティング ( 球磨川 )

Journal of Public Relations Society of realty business in

午後１時30分午後４時迄実施場所熊本県不動産会館相談室担当弁護士当協会顧問弁護士山之内秀一氏

②平成25年度宅地建物取引主任者資格試験のお知らせ 3 ③平成25年度宅地建物取引主任者法定講習会のご案内 5

12 6 ⑤平成25年度第１回理事幹事会報告 12 ⑥平成25年度業協会保証協会通常総会報告 13 ⑦免許更新者名簿 H25.

売主業者及び媒介業者のがけ条例の重説義務違反並びに売主業者の軟弱地盤に係る瑕疵担保責任が認められた事例 7 ② 熊本国税局だより

消費税率等に関する経過措置の取扱いQ&A公表について 12 C 支部だより ①平成25年度水前寺支部報告会 12 表紙の写真

１艇に１人のインストラクターが乗船するので初心者も安心して参加できますコースは２つあり

あるいはボートから水中に転落しながらの川下りはスリル満点です九州で唯一球磨川で体験ができます平成 25 年度第４回

県土木部建築課へ変更届を提出して下さい変更の手続きをされていない方は主任者証の交付がされませんのでご注意下さい

2 Journal of Public Relations Society of realty business in Kumamoto Prefecture 会員向法律相談日のお知らせ実施予定日平成25年８月28日水実施時間午後１時30分午後４時迄実施場所熊本県不動産会館相談室担当弁護士当協会顧問弁護士山之内秀一氏 Contents 予約制１日５名５日前迄に申込相談時間 30分関係資料は事前にご提出ください定員になり次第締め切らせていただきます No.310 A 本部だより ① 知っておきたい不動産の基礎知識借りるときに知っておきたいこと 2 ②平成25年度宅地建物取引主任者資格試験のお知らせ 3 ③平成25年度宅地建物取引主任者法定講習会のご案内 5 ④不動産広告の基礎知識シリーズVol.12 6 ⑤平成25年度第１回理事幹事会報告 12 ⑥平成25年度業協会保証協会通常総会報告 13 ⑦免許更新者名簿 H ⑧変更事項 H 退会者 16 ⑨新入会員紹介 H ⑩なっせコーナーフラダンス太極拳してみなっせ!! 18 B 関係団体だより ① 一財不動産適正取引推進機構役立つ相談事例第14回売主業者及び媒介業者のがけ条例の重説義務違反並びに売主業者の軟弱地盤に係る瑕疵担保責任が認められた事例 7 ② 熊本国税局だより平成25年度税制改正について 9 ③ 国税庁平成26年4月1日以降に行われる資産の譲渡等に適用される消費税率等に関する経過措置の取扱いQ&A公表について 12 C 支部だより ①平成25年度水前寺支部報告会 12 表紙の写真球磨川ラフティングラフティング専用のラフトボートを操りながら日本三大急流球磨川を下るレジャースポーツです１艇に１人のインストラクターが乗船するので初心者も安心して参加できますコースは２つあり一勝地から球泉洞下までのファイティングコース９０分と渡から球泉洞下までのオールラウンドコース３時間です水しぶきを浴びあるいはボートから水中に転落しながらの川下りはスリル満点です九州で唯一球磨川で体験ができます平成 25 年度第４回取引主任者法定講習会日程のお知らせ実施日平成25年８月23日金受付期間平成25年８月５日月平成25年８月９日金受講対象平成25年８月一部平成26年１月一部の有効期限者更新及び新規申請者他対象者の方には交付申請書を送付致しますが住所等変更された場合届かない場合があります速やかに熊本県土木部建築課へ変更届を提出して下さい変更の手続きをされていない方は主任者証の交付がされませんのでご注意下さい次回は平成25年９月25日水実施の予定です詳しくは HP com をご覧下さいどなたでも応募いただけます " なっせコーナー"募集! お薦めのお店食べ物観光スポット趣味特技などをご紹介下さい例行ってみなっせ食べてみなっせしてみなっせ等採用された方には 1,000円分の図書カードを差し上げます投稿記事については 1,000文字程度写真２３枚を含むでお願い致しますまたメールでの投稿も可能ですメールアドレス kouho@41-23.com ９月号 Vol.311 原稿〆切日８月２日 ( 金 ) 厳守 TEL 広報担当本村不動産会館休館のお知らせ８月１３日火１５日木夏季休暇とさせて頂きますご迷惑をおかけ致しますが宜しくお願い致します

3 こんなときどうする!? 知っておきたい不動産の基礎知識借りるときに知っておきたいこと Step1 希望条件を整理する物件を探すに当たっては入居希望時期住みたい地域広さや間取り必要な設備などの希望の条件を整理しさらに支払い可能な賃料や管理費用の上限を決めておくことが大事です Step2 物件を探す今や物件探しは情報誌やインターネットなどを利用して気軽に探せる時代ですが同じ探すなら安心できるところで探したいですね熊本県宅地建物取引業協会が運営する不動産情報サイト com( よいふどうさんどっとこむ ) の物件情報はリアルタイムに更新され常に新鮮な物件情報をみなさまにお届けしています是非物件探しにご利用くださいで物件を探すこともできます Step3 物件を見学する気に入った物件を見つけたらハトマークの加盟店にまずはメールやお電話でご連絡下さいそして実際に物件を見学させてもらいましょう見学に当たっては物件だけでなく周辺環境も確認しておきましょう Step4 入居の申込をする借りたい物件が決まったら物件概要や取引条件を確認し不動産会社で入居の申し込みをしますわからない言葉や内容があればお気軽にお尋ねください連帯保証人が必要な場合もありますのであらかじめ依頼する人を決めて頼んでおきましょう Step5 契約の締結と入居中の留意点入居申し込みに対し貸主の了解が得られれば宅建取引主任者から重要事項の説明を受け賃貸借契約が成立します不動産会社で契約書が交付されますので内容を十分に理解した上で記名押印します同時に賃料や敷金不動産会社への仲介手数料などを支払い鍵を受領します鍵を受け取ったら家財の搬入前に室内を点検し現況を確認しておきましょうこの時点で何か不具合を見つけたら不動産会社に連絡してください入居後は隣近所の方々とのコミュニケーションを大切にし共同生活に関するルールを守ってくださいまた入居中の問い合わせ先となる管理会社の連絡先を確認しておきましょう 2

4 容平成 25 年度宅地建物取引主任者資格試験のお知らせこの試験は宅地建物取引業法 ( 昭和 27 年法律第 176 号 ) の定めるところにより ( 一財 ) 不動産適正取引推進機構が都道府県知事から委任を受け各都道府県を試験地として実施するものです 1. 試験日時試験日平成 2 5 年 10 月 2 0 日 ( 日 ) 試験時間 2. 試験会場 13 時から 15 時まで (2 時間 ) 登録講習修了者は 13 時 10 分から 15 時まで (1 時間 50 分 ) 会場名東海大学熊本キャンパス所在地熊本市東区渡鹿内上記会場を予定していますまた受験申込者が予想数を超える場合や会場の都合により上記以外の試験会場となる場合がありますいったん申し込んだ試験地及び試験会場を受験者の都合で変更することはできません 3. 試験内容宅地建物取引業に関する実用的な知識を有しその知識が次の内容のおおむね全般に及んでいるかどうかを判定することに基準を置くものとします ( 平成 25 年 4 月 1 日現在施行されている法令による ) 宅地建物取引業法施行規則 ( 昭和 32 年建設省令第 12 号 ) 第 8 条に定める以下の各号 1. 土地の形質地積地目及びに種別並びに建物の形質構造及び種別に関すること 2. 土地及び建物についての権利及び権利の変動に関する法令に関すること 3. 土地及び建物についての法令上の制限に関すること 4. 宅地及び建物についての税に関する法令に関すること 5. 宅地及び建物の需給に関する法令及び実務に関すること 6. 宅地及び建物の価格の評定に関すること 7. 宅地建物取引業法及び同法の関係法令に関すること 4. 試験の方法出題数 ⑴ 方法四肢択一式による筆記試験 ⑵ 出題数 50 問注 : 登録講習修了者は上記内容のうち第 1 号及び第 5 号に関する問題が免除になり出題数は 45 問となります 5. 受験資格年齢学歴等に関係なくだれでも受験できます 6. 受験手数料 7,000 円 ( 振込手数料は受験申込者の負担となります ) いったん払い込まれた受験手数料は申込書が受理されなかった場合を除き返還しません 7. 受験申込み ⑴ インターネットによる申込み 1 掲載場所 ( 一財 ) 不動産適正取引推進機構のホームページ ( 2 受付期間平成 25 年 7 月 1 日 ( 月 )9 時 30 分から7 月 16 日 ( 火 )21 時 59 分まで 3

5 3 顔写真ファイル JPEG 形式で縦 832 ピクセル横 640 ピクセル顔の縦の長さが写真縦の 70% ~ 80% の顔写真ファイルを用意するその他の条件については郵送申込の顔写真と同じです詳しくはホームページでご確認ください ( 4 受験手数料決済画面にてクレジットカード決済又はコンビニ決済のいずれかを選択しますコンビニ決済を選択した場合は 7 月 17 日 ( 水 )23 時 59 分までに支払います 5 登録講習修了者修了試験合格年月日修了番号登録講習機関の登録番号を入力してください入力がない場合は講習修了者として取り扱いません ( 平成 22 年 10 月 21 日以降の修了試験合格者 ) ⑵ 郵送による申込み 1 配布場所 ( 一社 ) 熊本県宅地建物取引業協会熊本県土木部建築住宅局建築課宅地指導班熊本県内地域振興局 ( 玉名八代鹿本阿蘇菊池宇城上益城芦北球磨天草 ) 蔦屋書店熊本三年坂金龍堂上通りまるぶん店紀伊國屋書店 ( 熊本はません店熊本光の森店 ) 2 申込期間平成 25 年 7 月 1 日 ( 月 ) から7 月 31 日 ( 水 ) までの消印のある簡易書留に限り受け付ける 3 提出書類ア ) 受験申込書 ( 顔写真と受験手数料を払い込んだ証明書を貼ったもの ) イ ) 写真一葉 ( 平成 25 年 4 月 1 日以降に撮影したもの ( カラー白黒いずれでも可 ) 縦 4.5cm 横 3.5cm( パスポート申請用の規格 ) 縁取りは含まない顔の寸法は頭頂からあごまでが 3.2cm 以上 3.6cm 以下のもの正面向きで無背景であるもの受験者本人とすぐ判る鮮明なもの裏面に受験地の県名と氏名を記入不明瞭なものや後日変色する恐れのあるもの写真の表面と裏面が剥がれてしまう恐れのあるものについては受け付けられませんウ ) 登録講習修了者上記 3に加えて登録講習修了者証明書 ( 原本 )( 平成 22 年 10 月 21 日以降の合格者 ) 4 郵送先試験案内が入っていた封筒に申込書を入れ必ず郵便局の窓口で簡易書留で申し込む 8. 合格発表 ⑴ 合格発表日平成 25 年 12 月 4 日 ( 水 ) ⑵ 発表方法 1 申込書配布場所 ( 書店は除く ) に合格者受験番号一覧合否判定基準及び正解番号を掲示する 2 一般財団法人不動産適正取引推進機構ホームページへ掲載パソコンからのアクセス期間平成 25 年 12 月 4 日 ( 水 )9 時 30 分平成 26 年 2 月 3 日 ( 月 )17 時 30 分携帯電話からのアクセス期間 ( インターネット接続サービス ) 平成 25 年 12 月 4 日 ( 水 )9 時 30 分 ~ 12 月 18 日 ( 水 )17 時 30 分 3 合格者には現住所に簡易書留で合格証書等を発送します 4

宅建協会が実施する平成25 年度宅地建物取引業法施行規則第 14 条の17に基づき熊本県知事の指定を受け昭和 55 年から宅地建物取引主任者法定講習会の業務を行っており今年度も下記のとおり実施いたします更新対象者の方には事前に実施日時申込手続き等を記載した受講のご案内を取引主任者証有効期限の約 3ヶ月前にお送りしますので是非受講されますようご案内申し上げますまた有効期限の6

実施予定日実施予定日講習会場申込期間第 1 回平成 25 年 4 月 23 日 ( 火 ) 熊本県不動産会館平成 25 年 4 月 8 日 ( 月 )~ 平成 25 年 4 月 12 日 ( 金 ) 第 2 回平成 25 年 6 月 19 日 ( 水 ) 第 6 回平成 25 年 11 月 13 日 ( 水 ) メルパルク熊本平成 25 年 10 月 28 日 ( 月 )~ 平成 25

6 宅建協会が実施する平成25 年度宅地建物取引業法施行規則第 14 条の17に基づき熊本県知事の指定を受け昭和 55 年から宅地建物取引主任者法定講習会の業務を行っており今年度も下記のとおり実施いたします更新対象者の方には事前に実施日時申込手続き等を記載した受講のご案内を取引主任者証有効期限の約 3ヶ月前にお送りしますので是非受講されますようご案内申し上げますまた有効期限の6 ヶ月以内であればご希望の受講日を申し込むこともできます 1. 実施予定日実施予定日講習会場申込期間第 1 回平成 25 年 4 月 23 日 ( 火 ) 熊本県不動産会館平成 25 年 4 月 8 日 ( 月 )~ 平成 25 年 4 月 12 日 ( 金 ) 第 2 回平成 25 年 6 月 19 日 ( 水 ) 第 6 回平成 25 年 11 月 13 日 ( 水 ) メルパルク熊本平成 25 年 10 月 28 日 ( 月 )~ 平成 25 年 11 月 1 日 ( 金 ) 2. 受付場所 ( 一社 ) 熊本県宅地建物取引業協会 2 階熊本市中央区水前寺 6 丁目 1-31 TEL 講習課目 (1) 土地建物についての法令上の制限に関する法令 (2) 土地建物についての税に関する法令 (3) 宅建業法及び関係法令土地建物の権利及び権利の変動に関する法令宅地又は建物の取引に係る紛争のうち代表的なものの処理の実例 4. 講習手続 (1) 受講対象者への通知受講対象者の方には実施日時申込手続等を示した受講のご案内をお送り致します (2) 受講申込方法講習会日前に 5 日間の申込受付を行います ( 郵送でも可 ) 受付期間内に申込を済まれた方のみ講習会終了後に新主任者証を交付致します申込時に準備していただくもの印鑑 ( 認印可 ) カラー写真 3 枚 ( 縦 3cm 2.4cm) 受講料 15,500 円取引主任者登録番号 5. その他住所 ( 町名変更等含 ) 等を変更された場合は必ず変更登録申請書 ( 様式第 7 号 ) に関係書類を添えて熊本県土木部建築課へ提出してください変更の手続きをされていない方は講習会終了後主任者証の交付がありませんのでご注意ください又案内通知が届かず取引主任者証の有効期限が切れる場合がありますのでご注意ください 6. お問い合せ ( 一社 ) 熊本県宅地建物取引業協会 TEL FAX 平成 25 年 6 月 3 日 ( 月 )~ 平成 25 年 6 月 7 日 ( 金 ) 第 3 回平成 25 年 7 月 9 日 ( 火 ) 平成 25 年 6 月 24 日 ( 月 )~ 平成 25 年 6 月 28 日 ( 金 ) 第 4 回平成 25 年 8 月 23 日 ( 金 ) 平成 25 年 8 月 5 日 ( 月 )~ 平成 25 年 8 月 9 日 ( 金 ) 第 5 回平成 25 年 9 月 25 日 ( 水 ) 平成 25 年 9 月 9 日 ( 月 )~ 平成 25 年 9 月 13 日 ( 金 ) 第 7 回平成 25 年 12 月 13 日 ( 金 ) 平成 25 年 11 月 25 日 ( 月 )~ 平成 25 年 11 月 29 日 ( 金 ) 第 8 回平成 26 年 1 月 29 日 ( 水 ) 平成 26 年 1 月 14 日 ( 火 )~ 平成 26 年 1 月 20 日 ( 月 ) 第 9 回平成 26 年 2 月 18 日 ( 火 ) 平成 26 年 2 月 3 日 ( 月 )~ 平成 26 年 2 月 7 日 ( 金 ) 第 10 回平成 26 年 3 月 11 日 ( 火 ) 平成 26 年 2 月 24 日 ( 月 )~ 平成 26 年 2 月 28 日 ( 金 ) * お弁当付 * 駐車場有 (2 時間無料 ) 5

Vol.12 Ⅵ 中古住宅の広告の見方 1 最寄駅の大宮からバスに 15 分乗り三橋 6 丁目というバス停から徒歩 6 分かかるということですバスの所要時間はダイヤグラムに従って表示されていますが交通事情は一定ではありませんから時間も変化しますなおこの場合バス停名は省略してもよいことになっていますちなみに公共交通機関を利用しないことが通例の場合には

カーポートにスレート葺などの屋根がついているということです車庫とは屋根壁のある建物をいいます 28 広告主の取引態様です仲介 ( 媒介 ) の場合は売買代金の3.15%+6.

7 Vol.12 Ⅵ 中古住宅の広告の見方 1 最寄駅の大宮からバスに 15 分乗り三橋 6 丁目というバス停から徒歩 6 分かかるということですバスの所要時間はダイヤグラムに従って表示されていますが交通事情は一定ではありませんから時間も変化しますなおこの場合バス停名は省略してもよいことになっていますちなみに公共交通機関を利用しないことが通例の場合には最寄駅までの道路距離で表示されることがあります 3 この物件は建築基準法のみなし道路 (4m 未満の道路 ) に面しているため将来建て替える場合は道路の中心線から 2m の位置まで後退しなければならずその部分の面積が 15m2あるということです 5 この住宅が建築された年月です増改築されたものがあっても最初の建築年月が表示されます 6 カーポートにスレート葺などの屋根がついているということです車庫とは屋根壁のある建物をいいます 28 広告主の取引態様です仲介 ( 媒介 ) の場合は売買代金の3.15%+6.3 万円以内の報酬 ( 手数料 ) を支払わなければなりません 1 徒歩時間は 80m=1 分として計算し 1 分未満の端数は切り上げます信号待ちや坂道などは考慮されていません 34 壁の中心線から測った面積で登記面積はこれより若干少なくなりますバルコニー面積は登記されません 5 マンションの構造階数とこの広告で販売する住戸が何階にあるかを示しています 6 このマンションが建築された年月です 78 1か月当たりの管理費と修繕積立金は分離して表示されますまた敷地が借地の場合はその借地料は管理費に含まれます 9 管理員が常駐している場合は常駐日中通勤は日勤複数のマンションを巡回している場合は巡回いない場合は自主管理などと表示されます 211 広告主の取引態様です仲介 ( 媒介 ) の場合は売買代金の3.15%+6.3 万円以内の報酬 ( 手数料 ) を支払わなければなりません 6

S e r i e s 役立つ相談事例第 14 回売主業者及び媒介業者のがけ条例の重説義務違反並びに売主業者の軟弱地盤に係る瑕疵担保責任が認められた事例媒介業者の仲介により売主業者から土地を購入した買主ががけ条例の適用の調査説明を怠ったとして両業者に不法行為による損害賠償を

3870 万円で土地 ( 以下本件土地という ) を購入した本件売買契約書及び重要事項説明書には以下の記載 ( 特約等 ) があるア本物件において建築物を建築する際に建築を依頼した施工業者等に地盤調査地耐力調査を要請されることがありその結果によっては地盤補強工事等が必要となる場合があります

正確には分からないとして Yに聞くよう答え Yは適用があっても問題なく対応が可能と答えたまた XはYから建物参考プランについて説明を受けたががけ条例や地盤補強工事については説明されなかったその後 Xは一級建築士 Gに設計を依頼したところ Gから本件土地にがけ条例の適用があり建物はRC

判決の要旨裁判所は以下のとおり判示して Xの請求を一部認容した ⑴ がけ条例の適用の有無に関する調査説明義務違反の有無等認定のとおり Xは本件売買契約を締結するに当たり予算の上限を 5300 万円とした上で本件参考プランの参考価格 1430 万円を木造の建物の建築に必要な費用の基準として

本件土地にがけ条例の適用があるかどうかということは Xが本件売買契約を締結するに当たっての重要な要素であったというべきであるしたがって宅地建物取引業者である Y 及びZ は Xに対しがけ条例の適用の有無について十分に説明すべき義務を負うものでありこれを怠った場合には Xに対し不法行為責任を負う ⑵

8 S e r i e s 役立つ相談事例第 14 回売主業者及び媒介業者のがけ条例の重説義務違反並びに売主業者の軟弱地盤に係る瑕疵担保責任が認められた事例媒介業者の仲介により売主業者から土地を購入した買主ががけ条例の適用の調査説明を怠ったとして両業者に不法行為による損害賠償をまた軟弱地盤であったとして売主業者に瑕疵担保責任に基づく損害賠償を求めた事案においていずれの損害賠償も一部が認容された事例 ( 東京地裁平成 24 年 5 月 31 日判決ウエストロージャパン ) 1 事案の概要買主 Xは平成 22 年 2 月 25 日媒介業者 Zの仲介により売主業者 Yから 3870 万円で土地 ( 以下本件土地という ) を購入した本件売買契約書及び重要事項説明書には以下の記載 ( 特約等 ) があるア本物件において建築物を建築する際に建築を依頼した施工業者等に地盤調査地耐力調査を要請されることがありその結果によっては地盤補強工事等が必要となる場合があります ( 略 ) それらの調査費用及び地盤補強工事等が必要になった場合に発生する費用については買主負担となりますイ本物件は東京都安全条例第 6 条 ( 以下がけ条例という ) の制限に関する条例を受ける場合があります Xは本件売買契約締結にあたり Zに対してがけ条例の適用の有無を尋ねたところ正確には分からないとして Yに聞くよう答え Yは適用があっても問題なく対応が可能と答えたまた XはYから建物参考プランについて説明を受けたががけ条例や地盤補強工事については説明されなかったその後 Xは一級建築士 Gに設計を依頼したところ Gから本件土地にがけ条例の適用があり建物はRC 構造にする必要があること及び地盤が軟弱であり地盤補強工事等に 777 万円が必要になるとの指摘を受けたそこで Xは調査説明義務違反として Y 及びZ に対し不法行為等に基づき損害賠償等を求めるとともに当該土地が軟弱地盤であったとして Yに対し瑕疵担保責任に基づき損害賠償等を求めたものである 2 判決の要旨裁判所は以下のとおり判示して Xの請求を一部認容した ⑴ がけ条例の適用の有無に関する調査説明義務違反の有無等認定のとおり Xは本件売買契約を締結するに当たり予算の上限を 5300 万円とした上で本件参考プランの参考価格 1430 万円を木造の建物の建築に必要な費用の基準として本件土地の代金額を 3870 万円とすることを希望したものであり建物の建築費用について 1430 万円を超えるような事由があるかどうかということに大きな関心を持っていたものと認められる現に Xは Yらに対しがけ条例の適用の有無について質問していることは上記認定のとおりであるそうすると本件土地にがけ条例の適用があるかどうかということは Xが本件売買契約を締結するに当たっての重要な要素であったというべきであるしたがって宅地建物取引業者である Y 及びZ は Xに対しがけ条例の適用の有無について十分に説明すべき義務を負うものでありこれを怠った場合には Xに対し不法行為責任を負う ⑵ 本件土地の地盤に隠れた瑕疵があるか証拠によれば本件土地については地盤が十分ではなく木造 RC 構造を問わず 2 階地下 1 階建ての建物を建てる場合には不同沈下の可能性が懸念されることから地盤の強化を図るための地盤補強工事が必要となることが認められる本件土地に地盤補強工事が必要であることは本件売買契約の目的物の隠れた瑕疵に当たるというべきであるから Yは Xに対し瑕疵担保責任を負う 7

9 しかし Yにおいて本件土地は地盤補強工事等が不要な土地であり仮に地盤補強工事等が必要とされる場合であっても一般的に 1430 万円の範囲内で建物を建てることができると受け止められてもやむを得ない説明をしたものでありがけ条例についてと同様に本件土地の地盤の硬軟の程度が建物の建築費用に全く影響せず本件土地上に建物を建てる場合に何ら影響を及ぼすことのない事象を記載した定型の不動文字にすぎないとの誤解を生じさせたといわざるを得ないそうすると本件土地は地盤補強工事等が実質は不要なものとして売ったものと認められるから本件土地に地盤補強工事が必要であることは隠れた瑕疵に当たり Yは瑕疵担保責任を免れるものではない ⑶ 損害の有無及び額 1 がけ条例についての説明義務違反により生じた損害証拠によれば追加建築費用 633 万円余及び追加設計費用 58 万円余のほか家賃 6か月分 61 万円慰謝料 150 万円弁護士費用 90 万円の合計 1021 万円余と認められる 2 軟弱地盤により生じた損害証拠によれば本件土地の地盤補強工事等の費用はおよそ 750 万円程度が必要となることが認められるからその額が瑕疵担保責任に基づく損害となるというべきであるよって Xの請求は Y 及びZ 各自に対し不法行為に基づく損害賠償として 1012 万円余 Yに対し瑕疵担保責任に基づき 750 万円の支払いを求める限度でそれぞれ理由がある 3 まとめ本件では売買契約書及び重要事項説明書にがけ条例の適用の可能性がある旨及び地盤補強工事等の費用を買主が負担する旨の記載があったが買主の質問に対してがけ条例の適用があっても対応可能である本件土地の付近では地盤補強工事も大丈夫だろうという趣旨の回答をしたなどど認定され売主及び媒介業者の責任が認められた本件媒介業者のがけ条例に対する説明が全く不十分であることは明白といえるまた売主業者は地盤について地盤調査や地盤補強工事が必要となる場合があると説明していることで瑕疵責任はないと主張しているが判決の通りこのような説明で瑕疵担保責任が免責されることはないことに注意が必要である実務で参考になる事例である (( 一財 ) 不動産適正取引推進機構 RETIO89 号より ) 平成 25 年度不動産コンサルティング技能試験のお知らせ平成 25 年度不動産コンサルティング技能試験の実施概要を下記のとおりお知らせいたします尚受講申込案内書は宅建協会事務局でも配布しておりますが数に限りがございますのでご了承ください 1. 受付期間平成 25 年 8 月 1 日 ( 木 )~ 平成 25 年 9 月 9 日 ( 月 ) < 当日消印有効 > 2. 試験実施日平成 25 年 11 月 10 日 ( 日 ) 3. 試験地 ( 予定 ) 札幌仙台東京横浜静岡金沢名古屋大阪広島高松福岡沖縄 4. 受験料 5. 受験資格 6. 合格発表申込書請求先 ( 申込時に選択 ) 試験会場は受験票に記載し平成 25 年 10 月 11 日 ( 金 ) に発送 30,000 円 ( うち消費税等 1,428 円 ) 受験申込時点で次の 1 から 3 のいずれかに該当する方 1 宅地建物取引主任者資格登録者で現に宅地建物取引業に従事している方または今後従事しようとする方 2 不動産鑑定士で現に不動産鑑定業に従事している方または今後従事しようとする方 3 一級建築士で現に建築設計業工事監理業等に従事している方または今後従事しようとする方平成 26 年 1 月 10 日 ( 金 ) 公益財団法人不動産流通近代化センター TEL ( お問い合わせ時間 : 平日 9:30 ~ 17:00) 8

10 熊本国税局だより 9

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12 熊本国税局だより 11

国税庁平成 26 年 4 月 1 日以降に行われる資産の譲渡等に適用される消費税率等に関する経過措置の取扱い Q&A 公表について消費税率引き上げに係る経過措置については国税庁より取扱いに係る法令解釈通達が発出されておりますが今般同庁より経過措置の取扱いに係る Q&A

本件についての問合わせにつきましては各国税局若しくは所管の税務署等に直接お問い合わせいただきますようお願い致します国税庁 HP http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/shohi/kaisei/pdf/2191.

名が出席し下記の事項について審議され承認されました審議事項 1. 業協会平成 24 年度事業経過報告及び収支決算報告について ⑴ 事業経過報告 ⑵ 収支決算報告 ⑶ 監査報告 2. 公益目的支出計画実施報告書について 3.

不動産会館現況調査について平成 25 年度水前寺支部報告会野尻不動産野尻昭明平成 25 年 4 月 24 日 ( 水 ) 熊本県不動産会館 3 階会議室にて31 名の出席により開催されました浦田研修指導部長の司会進行により開会を村木副支部長物故者に対する黙祷を捧げた後

13 国税庁平成 26 年 4 月 1 日以降に行われる資産の譲渡等に適用される消費税率等に関する経過措置の取扱い Q&A 公表について消費税率引き上げに係る経過措置については国税庁より取扱いに係る法令解釈通達が発出されておりますが今般同庁より経過措置の取扱いに係る Q&A が公表されましたのでご案内いたします内容については新築住宅等に関連する工事の請負等の税率に関する経過措置や住宅以外の建物賃貸借契約等に関連する場合のある資産の貸付けの税率等に関する経過措置に係る詳細な取扱いについて記載されておりますなお本件についての問合わせにつきましては各国税局若しくは所管の税務署等に直接お問い合わせいただきますようお願い致します国税庁 HP 平成 25 年度第 1 回理事 ( 幹事 ) 会報告平成 25 年 4 月 22 日 ( 月 ) 午後 2 時より熊本県不動産会館において平成 25 年度第 1 回理事 ( 幹事 ) 会を開催いたしました出席者数 33 名業協会監事 3 名保証協会監査 2 名が出席し下記の事項について審議され承認されました審議事項 1. 業協会平成 24 年度事業経過報告及び収支決算報告について ⑴ 事業経過報告 ⑵ 収支決算報告 ⑶ 監査報告 2. 公益目的支出計画実施報告書について 3. 保証協会平成 24 年度事業経過報告及び収支決算報告について ⑴ 事業経過報告 ⑵ 収支決算報告 ⑶ 監査報告 4. 通常総会について 5. 定款に基づき策定する規程一部改正 ( 案 ) に関する件 6. 支部役員の通信費に関する支給基準 ( 案 ) に関する件 7. 不動産会館現況調査について平成 25 年度水前寺支部報告会野尻不動産野尻昭明平成 25 年 4 月 24 日 ( 水 ) 熊本県不動産会館 3 階会議室にて31 名の出席により開催されました浦田研修指導部長の司会進行により開会を村木副支部長物故者に対する黙祷を捧げた後中尾支部長挨拶田中武弘会長挨拶後小室総務部長による平成 24 年度事業報告及び平成 25 年度事業計画に関する報告林田財務部長による平成 24 年度決算報告及び25 年度支部会計収支予算に関する報告 13 班班長選考会報告 (25 年度 13 班班長は牛丸不動産三船恵子社長 ) 不動産キャリアパーソン講座のビデオ鑑賞後北川副支部長による閉会挨拶により終了致しました報告会の様子支部長中尾寿孝氏会長田中武弘氏 12

14 平成25年度業協会保証協会通常総会開催平成25年５月28日火熊本テルサホールに於いて業協会保証協会通常総会を開催いたしました開会に先立ち九州ライフ企画阪本厚子氏による国歌斉唱その後横溝専任幹事による倫理綱領唱和を初めて行い西釜常務理事司会により開会いたしました平成24年度物故者に対しご冥福を祈り黙祷田中会長挨拶の後永年に亘り宅地建物取引業に精励されたとして水前寺支部鶴亀商事小田英雄氏に対し表彰状の贈呈を行いました続いて熊本県国歌斉唱九州ライフ企画阪本厚子氏るご来賓の方々より祝辞を拝聴し来賓紹介祝電披露を行いました倫理綱領唱和横溝専任幹事知事代理熊本県土木部建築住宅局局長生田博隆氏をはじめとす来熊本県知事代理熊本県土木部建築住宅局局長生田博隆氏賓祝熊本市長代理熊本市主席土木審議員荒牧義勝様熊本県警察本部長代理刑事部長浦田潔様ご来賓の方々 13 辞熊本県議会議員村上寅美様

表彰状贈呈受賞者小田英雄氏平成 24 年春の叙勲において多年に亘る宅地建物取引業に精励されたことに対し

業協会業協会議長に田上副会長が選任され資格審査委員には水前寺支部の北川英一氏中央支部の齊藤隆氏

議長より本総会が成立することを確認し下記議案が上程され原案どおり可決承認されました議長 ( 業協会 )

年度事業経過報告の件報告事項 2 平成 25 年度事業計画の件報告事項 3 平成 25 年度収支予算の件

号議案公益目的支出計画実施報告承認の件第 3 号議案定款に基づき策定する規程一部改正承認の件

引き続いて中尾副会長が議長に選任され資格審査委員に北部支部中川喜代子氏東部支部上原大助氏議事録署名人には

下記事項について報告をいたしました報告事項報告事項 1 平成 24 年度事業経過報告の件報告事項 2 平成

15 表彰状贈呈受賞者小田英雄氏平成 24 年春の叙勲において多年に亘る宅地建物取引業に精励されたことに対し水前寺支部鶴亀商事小田英雄氏が旭日双光章を受賞されましたその栄誉をたたえ表彰状が贈呈されました業協会業協会議長に田上副会長が選任され資格審査委員には水前寺支部の北川英一氏中央支部の齊藤隆氏議事録署名人には北部支部上林節郎氏龍北支部内田敏則氏がそれぞれ指名され議長より本総会が成立することを確認し下記議案が上程され原案どおり可決承認されました議長 ( 業協会 ) 田上副会長 ( 左 ) ( 保証協会 ) 中尾副会長 ( 右 ) 報告事項報告事項 1 平成 24 年度事業経過報告の件報告事項 2 平成 25 年度事業計画の件報告事項 3 平成 25 年度収支予算の件審議事項第 1 号議案平成 24 年度計算書類承認の件業務会計監査報告第 2 号議案公益目的支出計画実施報告承認の件第 3 号議案定款に基づき策定する規程一部改正承認の件資格審査委員北川英一氏 ( 左 ) 齊藤隆氏 ( 右 ) 保証協会協会終了後引き続いて中尾副会長が議長に選任され資格審査委員に北部支部中川喜代子氏東部支部上原大助氏議事録署名人には中央支部橘昱弘氏東部支部野上昭仁氏がそれぞれ指名され議長より本総会が成立することを確認し下記事項について報告をいたしました報告事項報告事項 1 平成 24 年度事業経過報告の件報告事項 2 平成 24 年度収支決算報告の件業務会計監査報告報告事項 3 平成 25 年度事業計画の件報告事項 4 平成 25 年度収支予算の件監査報告 ( 左から ) 上田監事乙丸監事木下監事資格審査委員上原大助氏 ( 左 ) 中川喜代子氏 ( 右 ) 監査報告小川監査 14

16 免許更新者名簿 ( 平成 25 年 9 月 ~10 月 ) 免許更新者には更新案内通知と一緒に免許申請書を送付致しております免許更新手続きは有効期間満了日の 90 日前から 30 日前までですお忘れなく! 平成 25 年 9 月免許更新者 (30 件 ) 6 月 3 日 ( 月 ) 付けで免許更新案内通知発送済み免許番号商号代表者名免許番号商号代表者名 118 廣田不動産廣田保人 3515 平岡土地建物平岡茂生 120 近藤不動産近藤光輝 3519 金銀土地澤村奈古 123 牛丸不動産三船恵子 3523 九州日商興業北里慶祐 2019 熊本住拓滝澤稔 3524 伸共立富田晃弘 2021 都市開発プラン中摩文隆 3526 サンセイホーム石本誠也 2026 宮本不動産宮本公範 3814 ランドウィル小笹康博 2028 平松建設平松治幸 3816 朝日興産圓佛公一 2357 中村商事中村禮三 3817 大石工務店大石俊也 2358 前田宅建コンサルタント前田郷司 3826 久我正久我啓介 2359 髙翔高口功二郎 4062 宝興業児玉陽一郎 2360 礒村商事礒村美惠子 4065 環境都市開発林裕之 2649 橋本商事橋本タマ子 4066 横山不動産横山永治 3090 丸昭ハウジング有森一昭 4355 オフィス141 石井良明 3091 アサヒ住販上田耕三 4338 ハイコム甲斐達也 3514 平和不動産鑑定事務所泉元康男 4666 クロダ地所黒田弘平成 25 年 10 月免許更新者 (19 件 ) 7 月 1 日 ( 月 ) 付けで免許更新案内通知発送済み免許番号商号代表者名免許番号商号代表者名 2038 熊本電気鉄道中島敬高 3828 福田不動産福田淳子 2043 三愛木材横溝昌司 4069 アーバンギンザ猪原勝樹 2366 綜合企画渡辺務 4070 フジ開発上田耕太郎 2653 松田不動産松田博彦 4071 ハヤト不動産井上正隆 2657 沼野不動産沼野英次 4073 西日本ハウジング福岡範之 3102 現代開発村上幸喜 4074 エムワイコーポレーション行藤宗孝 3106 コスモ企画開発岩本一眞 4670 松本不動産松本幸一 3108 エステートマツイシ松石友博 4671 大真不動産情報センター永山真也 3109 花園不動産田尻慶子 4672 S トラスト末川千尋 3827 吉弥ハウジングサポート吉永郡一平成 24 年 4 月 1 日から政令指定都市移行により熊本市の市町村コードが新しくなりました新しいコードは右記の通りです市区町村名称コード中央区東区西区南区北区

17 変更事項 (4 5 月 ) 商商号代代表者取取引主任者所所在地 T TEL F FAX 支支部変更郵便番号支部免許番号商号又は名称変更事項変更内容水前寺 ( 大臣 )6768 かずやハウジング熊本店店長嶋津史 3227 熊本地所帯山店商旧 ) 熊本地所東バイパス店 4219 グリーンキャンパス代下田敬誠 1972 福徳不動産取荒木和子 ( 7684) 増員 ( 大臣 )8418 コンフォートハウス免許番号熊本県知事第 4590 号国土交通大臣第 8418 号 ( 大臣 )2880 積和不動産九州熊本営業所取木村有里減少 4663 熊本不動産取福島英志出永太郎 ( 9511) 3505 クリエイト取原本尚泰 ( 福岡 33836) 増員北部 2820 熊本大学生活協同組合取髙木幸雄減少取佐々栄治減少取渡邉雅信減少取瀨井小百合減少 4832 アライフ T F イーアンドエス商旧 ) 豊岡企画代田河吉治所熊本市西区出町 5-10-C101 T F 取坂本智鶴久野貴子 ( 9525) ( 大臣 )6333 川﨑ハウジング取井手ルミ子増子ルミ子 ( 8371)( 氏名変更 ) 取増子ルミ子減少 1022 日本ハウジング情報センター取黒瀬裕美 ( 7858) 増員 T ( 大臣 )8333 ビジネスワン賃貸管理熊本支店支店長織方和子取末次透織方和子 ( 4261) 中央 ( 大臣 )8432 明和不動産免許番号熊本県知事第 2616 号国土交通大臣第 8432 号 ( 大臣 )5560 ミサワホーム九州熊本支店取梨子木康二 ( 8117) 増員東部 3590 ハート不動産商旧 ) ハートピュア所熊本市東区東野 3 丁目 14-8 ( 大臣 )7094 セキスイハイム九州南支社熊本支店取入江昌治 ( 9279) 増員支店長樺木浩昭取石井清隆樺木浩昭 ( 愛知 25887) 取福岡由里子 ( 9622) 増員取荒尾弘 ( 3918) 増員 ( 大臣 )5475 やすらぎ熊本店取井重雄減少龍北 4884 上林建設取大平みゆき瀨井小百合 ( 4321) 3918 ヤマイ取青木陽介 ( 9675) 増員八代水俣 4383 京子不動産 F マツシタ不動産所葦北郡芦北町大字花岡 T F 玉名 4235 中村商会代中村光俊宇城 4899 葉宇土 F 退会者支部免許番号商号又は名称代表者名届出の理由届出年月日水前寺 4319 岩本綜合建設岩本誠廃業 H 天草 4764 宅建イワサキ川本一志廃業 H 中央 ( 大臣 )4300 コア南九州支店織方和子支店廃止 H 八代水俣 1482 塚本地建塚本義信廃業 H 宇城 4524 吉田宅建吉田哲廃業 H

松栄パナホーム熊本不動産流通センター代田添公也代古田勝士取田添史也取同上取 / 津山直大事八代市鏡町内田 518-1 事熊本市西区春日 3 丁目 5-18-1F T 0965-62-8558 T 096-355-8746 F 0965-62-8559 F 096-355-8747 支人吉支部支東部支部免熊本県知事

支八代水俣支部免熊本県知事 (1)4943 号免熊本県知事 (9)2303 号商アステップ商トヨオカ地建ゆめタウン八代店代添島弘文代江川隆洋取西口霧子取同上事熊本市中央区新大江 1 丁目 11-23-1F 事八代市建馬町 3-1-1F T 096-363-6050 T 0965-62-8611 F

18 新入会員紹介 5. 6 月新規入会者 (7 件 ) [ 支 ] 支部名 [ 免 ] 免許番号 [ 商 ] 商号又は名称 [ 代 ] 代表者 [ 取 ] 取引主任者 [ 事 ] 事務所所在地 [T] 電話番号 [F]FAX 番号支八代水俣支部支中央支部免熊本県知事 (1)4938 号免熊本県知事 (4)3801 号商オフィス K 商松栄パナホーム熊本不動産流通センター代田添公也代古田勝士取田添史也取同上取 / 津山直大事八代市鏡町内田事熊本市西区春日 3 丁目 F T T F F 支人吉支部支東部支部免熊本県知事 (1)4936 号免熊本県知事 (1)4944 号商人吉不動産商 ( 同 ) クローバー代木村泰生代村伸子取宮口敏雄取同上事人吉市九日町 83 事熊本市東区錦ケ丘 11-3 T T F F 支水前寺支部支八代水俣支部免熊本県知事 (1)4943 号免熊本県知事 (9)2303 号商アステップ商トヨオカ地建ゆめタウン八代店代添島弘文代江川隆洋取西口霧子取同上事熊本市中央区新大江 1 丁目 F 事八代市建馬町 3-1-1F T T F F 支北部支部免熊本県知事 (1)4942 号商日栄土木代辻龍也取同上事熊本市中央区新町 3 丁目 1-26 T F 旧ゼンリン住宅地図プレゼント抽選! 旧ゼンリン住宅地図プレゼントにつきましては多数の会員様よりご応募をいただき誠に有難うございました 6/20( 木 ) 総務財務委員会に於いて厳正に抽選を行いました尚当選された方には既に発送を済ませております平成 25 年版税金の本販売! 販売価格 1 冊 200 円平成 25 年度改正に完全対応! 複雑な不動産税制をコンパクトにわかりやすく解説! お早めにお買い求め下さい! 17

解消になるよと聞くが私にはストレスになってしまうそれでも椅子に座ってばかりの日々なので体を動かさなくてはと思っていた

その頃長女の同僚の方がフラダンスを教えていると聞いてきつくなさそうだし私でも出来るかもと始めた体は確かにきつくないし

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19 なっせコーフラダンス太極拳してみなっせナー!! 中央支部有明不動産豊田純子運動は苦手で観るのもするのも好きでないスポーツを楽しんでいる人がうらやましいミニバレーはストレス解消になるよと聞くが私にはストレスになってしまうそれでも椅子に座ってばかりの日々なので体を動かさなくてはと思っていたそこで夜歩く事を始めた２週間ぐらいは続いたが雨が降りそうだ忙しくて時間がない今日はきついだのとわかっていたがやはり続かなかったその頃長女の同僚の方がフラダンスを教えていると聞いてきつくなさそうだし私でも出来るかもと始めた体は確かにきつくないし曲に合わせて踊るのは楽しいでも２週間に１回なので次回は忘れてしまっている１時間半神経を集中して必死だだから頭の刺激にもなっているいつもの生活と違う事をするので気分転換になりストレス解消になっていると思う今もなんとか続いている今は多く教室もあるし無料体験もあるのでチャレンジしてみて太極拳は近くの市民センターで誘われて３年前から始めたテレビで見た事があるが中国で老若男女が集団で太極拳をしているのを日本のラジオ体操みたいと感じた事があるこれもきつくなさそうだし動作もスローだしと始めたが動いていると体の内から汗がにじんでくる体が燃焼しているのがわかる太極拳は立派な武術でとても奥が深い極めれば激しい動きにもなるし動作も美しい今では私の安易な考えを反省している市民センターでの教室はゆっくりと無理なく教えてくれるので楽しみながら心地よい疲れを感じる事が出来る運動の苦手な方年だなぁと感じてる方おすすすめだけんしてみなっせ 18 No.310

不動産キャリアパーソン講座 [ 概要 ] 本資格は消費者を含めた不動産取引に関わる者全般に対する適正な取引知識の普及による安心安全な不動産取引の推進のために全宅連が独自で実施する資格です本資格は全宅連が定めるテキストに基づき学習 ( 通信教育 ) していただき最後に修了試験を受験試験に合格した者で宅地建物取引業に従事している者は不動産キャリアパーソン資格に登録できますなお

都道府県宅建協会会員及びその従業者で従業者証明書を発行された者 8,400 円 ( 税込 ) 2.

20 不動産キャリアパーソン講座 [ 概要 ] 本資格は消費者を含めた不動産取引に関わる者全般に対する適正な取引知識の普及による安心安全な不動産取引の推進のために全宅連が独自で実施する資格です本資格は全宅連が定めるテキストに基づき学習 ( 通信教育 ) していただき最後に修了試験を受験試験に合格した者で宅地建物取引業に従事している者は不動産キャリアパーソン資格に登録できますなお本資格は基礎知識の修得を主としており今後実務知識専門知識の修得を目的とした内容も実施していきます受講対象受講料不動産取引に関わる全ての方 ( 宅建業従業者経営者宅建主任者消費者問わずどなたでも受講いただけます ) 都道府県宅建協会への新入会員は入会時義務履修 ( 支店入会含む ) 1. 都道府県宅建協会会員及びその従業者で従業者証明書を発行された者 8,400 円 ( 税込 ) 2. 1 以外の方 12,600 円 ( 税込 ) 一旦納入された受講料は返却できませんのでご了承ください上記の金額には通信教育費用修了試験受験料 (1 回分 ) 資格登録料が含まれますインターネット申込の場合は別途事務手数料 (315 円税込 ) がかかります受講期間 ( 教材発送日から学習修了試験受験まで含めて )2 か月間学習教材テキスト学習とインターネットの講義動画による通信教育詳しい申込方法等については協会 HP(41-23.com) をご覧くださいチブサン古墳 ( 国指定史跡 ) 熊本県山鹿市にある全国的に有名な装飾古墳で全長 45m( 後円部径 24m 前方部幅 15.7m) の前方後円墳です近くにはオブサン古墳鍋田横穴群弁慶や穴などが点在しています古墳時代 6 世紀頃に造られたもので石棺の正面の石板装飾の絵柄が女性の乳房に似ているところから乳の神様として現在も信仰が続いています V o l

Journal of Public Relations Society of realty business in Kumamoto Prefecture 会員向法律相談日のお知らせ実施予定日平成25年８月28日水実施時間午後１時30分午後４時迄実施場所熊本県不動産会館

http://www.41-23.com Vol.310 72013 ラフティング ( 球磨川 ) Journal of Public Relations Society of realty business in Kumamoto Prefecture 会員向法律相談日のお知らせ実施予定日平成25年８月28日水実施時間午後１時30分午後４時迄実施場所熊本県不動産会館相談室

Journal of Public Relations Society of realty business in Kumamoto Prefecture 会員向法律相談日のお知らせ 実施予定日 平成25年８月28日 水 実 施 時 間 午後１時30分 午後４時迄 実 施 場 所 熊本県不動産会館

Journal of Public Relations Society of realty business in Kumamoto Prefecture 会員向法律相談日のお知らせ実施予定日平成25年８月28日水実施時間午後１時30分午後４時迄実施場所熊本県不動産会館