Microsoft Word - 【長国8】_伊東_「認可地縁団体が所有する不動産に係る登記の特例」制度の活用

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まれあわたぬき
5 years ago
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1 認可地縁団体が所有する不動産に係る登記の特例制度の活用 1 伊東裕 2 関川拓也 1 長岡国道事務所用地第一課 ( 新潟県長岡市中沢 4 丁目 430 番地 1) 2 阿賀野川河川事務所総務課 ( 新潟県新潟市秋葉区南町 14 番 28 号 ) 今回報告する事例は, 道路事業により必要となった 7 名共有名義の土地 ( 共同墓地 ) について, その登記名義人全員が亡くなっており, その相続人は, 概ね 140 名を越えると見込まれ, 用地取得には相当の期間を要することが予想されたため, 認可地縁団体が所有する不動産に係る登記の特例制度を活用したものである. キーワード多数共有地, 認可地縁団体, 登記の特例 1. はじめに公共事業を施行するにあたり必要となる用地の取得においては, その所有権を取得する場合, その土地の真の所有者と登記名義人との合致を確認のうえ協議を行い, 土地売買契約を締結する. 登記名義人が亡くなっている場合は, 相続関係の調査を行い, 相続人と契約を締結し所有権を取得している. 多数共有地においては, 登記名義人が亡くなっていると, 相続人が膨大な人数となったり, 相続人同士が疎遠であったり等の理由により, 用地取得までの事務処理に労力と時間がかかってしまう. このような土地については, どのようにして用地取得までの事務処理にかかる労力や時間等軽減できるかが課題となる. 今回, 事業用地として必要となった, 地元集落が管理している 7 名共有名義の土地 ( 共同墓地 )( 以下本件土地という ) において, 平成 27 年 4 月 1 日に施行された地方自治法 ( 昭和 22 年 4 月 17 日法律第 67 号 ) の改正により同法第 260 条の 38, 第 260 条の 39 に規定された認可地縁団体が所有する不動産に係る登記の特例制度 ( 以下登記の特例制度という.) を活用し, 当該土地の用地取得を進めている事例について紹介するものである. 2. 本事例の紹介 (1) 本件の状況当所が施行する道路事業 ( 以下本事業という.) に必要となる土地について, 用地調査及び測量を行った結果, 地元集落が管理する共同墓地の一部に本件土地が存在することが判明した. この墓地には 12 基の墓石が設置されており, 取得するにあたり墓石の移転を伴うものである. (2) 本件の問題点本件土地は, 所有権保存登記がされておらず, 登記記録上は表題部のみで, 登記名義人 7 名全員の住所が大字までの記載 ( 地番の記載は無し ) であったことから, 閉鎖登記簿や旧土地台帳を調査したが, 全部事項証明書と同様で登記名義人の住所は大字までの記載であった. また, 固定資産税納税義務者の照会を市に行ったところ, 登記名義人 7 名の内, 現在の納税義務者が判明したのは 1 名のみで, 残りは不明であるとの回答であったため, 相続人を確定できない状況であった. そこで, 現在の祭祀承継者から逆追いでそれぞれの直系にあたる戸籍を調査した結果, 登記名義人 7 名と同じ集落内での同姓同名の戸籍まで辿り着くことができ同一人物であると仮定すると, 登記名義人 7 名全員の死亡を確認した. また,7 名の登記名義人の相続人は概ね 1 40 名と見込まれることが分かった. 登記名義人が亡くなっている場合の一般的な対応例と

2 しては, 遺産分割協議の進展状況を問い合わせ, 分割協議がされている場合は, その当該不動産の相続人と協議を行い, 分割協議がされていない場合は, 相続人全員で当該不動産の相続人を決定のうえ遺産分割協議書を作成し, 相続登記を行う方法がある. この方法を行うには, 概ね 140 名と見込まれる登記名義人 7 名の相続人協議承諾が必要となるが, その相続人は遠方にも点在していたため, 多大な時間を要することが予想された. 地元集落と協議を進めていく中で, 本件土地は, 共同墓地として地元集落が管理していること, また, 地元集落において認可地縁団体設立の準備が進められているとの情報を得たことから, 登記の特例制度を活用し, 本件土地の所有権を取得できるか検討した. 3. 登記の特例制度について (1) 概要平成 3 年の地方自治法改正によって, 地縁団体 ( 自治会, 町内会など ) が, 市町村長の認可を受けた場合, 法人格を取得し, 不動産登記の登記名義人となることができる制度 ( 認可地縁団体制度 ) が導入された 1). しかし, 同制度が導入されても, 認可地縁団体が保有している不動産の所有権を当該団体名義へ移転登記することは, 不動産登記制度上, 公的な証明による権利関係の確認後でなければできず 2), 登記関係者全員からの承諾を得なければ, 認可地縁団体名義へ所有権を移転することはできなかった. このため, 総務省行政評価局に行政相談が全国より寄せられ, その中には, 行政相談委員から認可地縁団体名義にできるよう何らかの登記制度の改正が必要では無いかという委員意見 ( 1) もあった. ( 1: 行政相談委員は, 行政相談委員法 ( 昭和 41 年法律第 99 号 ) 第 4 条の規定に基づき, 総務大臣に対して, 業務の遂行を通じて得られた行政運営の改善に関する意見を述べることができる.) 2) 総務省行政評価局は, これらの行政相談を受け, 行政苦情救済推進会議に諮り, 認可を受けた地縁団体名義への所有権の移転の登記手続を促進する必要がある等の意見を踏まえ, 平成 25 年 2 月 15 日, 総務省自治行政局及び法務省民事局にあっせんを行った 2). このあっせんを受けて, 平成 27 年 4 月 1 日に地方自治法の改正が施行され, 登記の特例制度が創設された. この登記の特例制度は, 前述のとおり今まで困難であった認可地縁団体が所有する多数共有名義から認可地縁団体名義への所有権移転 ( 保存 ) 登記について, 市町村長が一定の手続きを経て証明書を発行することにより, 認可地縁団体単独での登記申請を可能としたものである. これにより, 起業者は, 認可地縁団体名義となった土地を認可地縁団体と土地売買契約を行うことで当該事業用地を取得できるようになった ( 図 -1). なお, 市町村長の認可を受けていない地縁団体が, 特例制度の対象となる不動産を所有している場合は, 市町村長の認可を受けて認可地縁団体を設立した後であれば, 特例制度の申請は可能である. ( 図 -1) 地縁団体名義への所有権移転登記手続の改善促進 ( 参考図 )

3 (2) 申請の要件認可地縁団体が市町村長へ登記の特例制度を申請するには, 地方自治法第 260 条の 38 第 1 項各号に掲げる申請の要件を満たさなければならない. 申請の要件の内容は以下のとおりである. 地方自治法第 260 条の 38 第 1 項各号 1 当該認可地縁団体が当該不動産を所有していること 2 当該認可地縁団体が当該不動産を十年以上所有の意思をもつて平穏かつ公然と占有していること 3 当該不動産の表題部所有者又は所有権の登記名義人の全てが当該認可地縁団体の構成員又はかつて当該認可地縁団体の構成員であつた者であること 4 当該不動産の登記関係者の全部又は一部の所在が知れないことこれらの要件を満たしていることを疎明するに足りる資料を添付しなければならない. (3) 手続きの流れ登記の特例制度の手続きの流れについては, 市に聞き取りを行った結果, 以下のとおりである ( 図 -2). ( 図 -2) 登記の特例制度の手続きの流れ 1 事前準備書類の作成等について, 地縁団体の認可事務を行っている担当課と相談. 地縁団体名義にする不動産の所有者を把握, 所在が判明している登記関係者から, 地縁団体名義への変更 ( 特例適用申請 ) 同意取得等を行う. 2 総会の開催規約に従い, 総会を開催する. 協議事項等は以下のとおり. 申請不動産の所有に至った経緯について議決ただし, 保有資産目録又は, 保有予定資産目録に申請不動産の記載がない場合に限る. 登記の特例制度を申請する議決それぞれ総会議事録公告申請書を作成 3 申請以下の資料を提出する. 所有不動産の登記移転等に係る公告申請書所有権の保存又は移転の登記をしようとする不動産の登記事項証明書認可申請時に提出した保有資産目録又は保有予定資産目録ただし, 当該書類に申請不動産の記載がないときは, 申請不動産の所有に係る事項について総会で議決したことを証する書類申請者が代表者であることを証する書類地方自治法第 260 条の 38 第 1 項各号に掲げる事項を疎明するに足りる資料 4 審査申請の要件, 提出書類の内容等を市で審査を行う. 5 公告要件を満たしている場合, 下記の事項について市が 3 カ月以上の公告を実施する. 地方自治法第 260 条の 38 第 1 項の申請を行った認可地縁団体の名称, 区域及び主たる事務所申請書様式に記載された申請不動産に関する事項申請不動産の所有権の保存又は移転の登記をすることについて異議を述べることができる範囲は, 申請不動産の表題部所有者若しくは所有権の登記名義人若しくはこれらの相続人又は申請不動産の所有権を有することを疎明する者 ( 以下登記関係者という.) 異議を述べることができる期間及び方法に関する事項 6 情報提供異論がなかった場合, 登記関係者の同意があったとみなし, 市は申請認可地縁団体に対し, 書面にて公告結果の情報提供 ( 証明書の交付 ) を実施する. 7 登記申請認可地縁団体は, 情報提供の書面 ( 証明書 ) を含む必要書類を持参し, 法務局で登記を行う.

4 4. 登記の特例制度の活用に向けての協議この登記の特例を活用するには, 認可地縁団体の設立が必須となる. 当時, 地元集落では認可地縁団体の設立に向けて準備を進めていた. 本件土地において, 登記の特例制度を活用し, 認可地縁団体名義に所有権保存ができるのか確認する必要があった. というのは, 前述にもあるように登記記録が表題部のみであること, 登記名義人の住所が大字名までの記載しかないこと, 納税義務者は登記名義人の 1 名しか判明していないためである. また, 地元集落においても認可地縁団体の所有であると認識しているか確認しなければならない. (1) 市と起業者による登記の特例適用についての協議本件土地において, 登記の特例制度を活用するにあたり, 申請の要件が満たされているか, 市と協議を行った. 1 当該認可地縁団体が当該不動産を所有していること登記名義人 7 名うちの 1 名が判明している. この相続人が, 本件土地について認可地縁団体の所有であることを証明する. 2 当該認可地縁団体が当該不動産を 10 年以上所有の意思をもって平穏かつ公然と占有していること判明している相続人が認可地縁団体の構成員として 10 年以上占有している. 3 当該不動産の表題部所有者又は所有権の登記名義人の全てが当該認可地縁団体の構成員又はかつて当該認可地縁団体の構成員であった者であること判明している相続人が認可地縁団体の構成員であることを疎明する. 4 当該不動産の登記関係者の全部又は一部の所在が知れないこと本件土地の登記記録は表題部のみで住所も大字名で終わっており, 納税証明により判明した 1 名を除き, 本人確定ができていないことを証明する. 市の担当部署において検討した結果, 本件土地において申請の要件を満たし, 申請が可能であると判断された. また, 申請書の添付資料である地方自治法第 260 条の 38 第 1 項各号に掲げる事項を疎明するに足りる資料として, 次の内容について認可地縁団体において作成することとなった. 1 については, 設立準備を行っている認可地縁団体の保有予定資産目録に掲載すること. 2 については, 認可地縁団体の代表者において 10 年以上本件土地を認可地縁団体が所有していることを証言すること. 3 については, 本件土地の登記名義人 7 名それぞれの家系における推定相続人のうち最低でも 1 名ずつが認可地縁団体の構成員であること. 4 については, 登記名義人 7 名の推定相続人の中で不在者証明書が交付されること. (2) 地元集落との協議市との協議において, 登記の特例制度の申請ができることが確認できたので, 地元集落に登記の特例制度について説明を行った. 地元集落には本事業の用地協議の窓口として対策委員会が設置されており, その対策委員と地元の区長の両者に登記の特例制度を活用することで 7 名共有名義から認可地縁団体名義に所有権保存登記が可能である旨を説明した. 両者とも, 本件土地を含む墓地は集落の共同墓地という認識であったため, 当該土地を認可地縁団体名義で所有権保存登記するために必要な申請について承諾を得られた. また, 登記名義人の推定相続人である祭祀承継者には, 起業者である国から説明してほしいとの要望があったこの要望を受けて登記名義人の推定相続人である祭祀承継者に対し, 同様の説明を行い, 理解を得ることができたことから, 共同墓地として管理している認可地縁団体に登記の特例の申請を市に行ってもらうよう依頼し, 申請に関する書類の作成や添付資料などといった詳細については市と認可地縁団体とで調整を行ったうえで, 平成 29 年 2 月 28 日に申請された. 5. 登記の特例制度の手続き (1) 本事例における登記の特例制度の手続きの現状本事例における手続きについては, 平成 28 年 12 月 26 日に認可地縁団体が設立されたが, 認可地縁団体設立に向けて手続きを行っている際に, 地元及び市において, 本件土地に対する登記の特例制度を活用する意思があったため, 事前相談を並行して行っていた. そのため, 市のアドバイスにより地縁団体を認可するために必要となる総会と合わせて, 本件土地を認可地縁団体の保有予定資産目録に掲載すること, 登記の特例制度を申請する議決も行うこととなり, 平成 28 年 11 月 20 日に設立総会が開催された. また, この総会では設立に関する議決と合わせ, 本件土地を保有予定資産目録に掲載すること及び登記の特例制度の申請を行ったうえで, 認可地縁団体名義に変更する旨を提案し承認され, その旨の総会議事録及び保有予定資産目録が作成された. 認可地縁団体設立後も引き続き, 今後の手続きや必要書類について市と事前相談を行った結果, 平成 29 年 2 月 28 日に申請に至った. 申請書の添付資料として必要な, 位置図, 当該土地の全部事項証明書, 保有予定資産目録, 認可地縁団体の代表者の証明, 総会議事録, 区長による所有の証明, 共同墓地における使用者名簿, 本件土地の関係者による同意を記した記録, 不在者証明書は

5 認可地縁団体が収集作成し添付した. 市は, 申請の要件, 提出書類の審査を行った結果, 申請の要件を満たしていることから平成 29 年 3 月 13 日から公告を開始した. 公告は, 市役所の各庁舎の公告掲示板で実施しており, 公告期間は, 平成 29 年 3 月 13 日から平成 29 年 6 月 12 日までとなっている. (2) 本事例における登記の特例制度の手続きの今後本事例における今後の手続としては, 異議を述べる者が現れず, 公告期間を終了すれば, 書面にて公告結果の証明書が申請した認可地縁団体に交付される. 認可地縁団体は, 市から交付された証明書を含む必要書類を持参し, 法務局で所有権保存の登記を行うことができる. 6. 登記の特例制度の活用についてのまとめ本事例においては, 平成 28 年 1 月に用地測量が完了し, 本件土地の登記名義人の相続調査を経て, 平成 28 年 5 月より地元及び市と協議を重ね, 平成 29 年 6 月現在, 本件土地に係る登記の特例についての公告 ( 地方自治法第 260 条の 38 第 2 項 ) が行われている. 用地協議が順調に進めば, 平成 29 年度中の契約締結土地の明け渡しが受けられる見込みとなっている. 登記の特例制度が創設されるまでは, 共有登記名義人が死亡し相続が発生している場合, 相続人全員 ( 登記義務者 ) と法人格を取得した地縁団体 ( 登記権利者 ) との共同申請により所有権移転登記を行われてきた ( 不動産登記法 ( 平成 16 年 6 月 18 日法律第 123 号 ) 第 60 条, 第 61 条, 第 62 条 ). 今回, この登記の特例制度を活用する手助けを行ったことによって, 本件土地については, 前述の申請の要件を満たし, 必要な手続きを経た上で認可地縁団体名義への登記が可能となる見込みが立った. そして,7 名共有名義から認可地縁団体名義となった後に当該認可地縁団体と土地売買契約を締結することにより当該土地の所有権を取得できる見込みが立った. これまで, 認可地縁団体が管理する一筆土地多数共有については, 登記の特例制度が創設される以前に比べ, 相続人の調査や登記関係者から承諾を得るために費やしてきた部分が解消され, 事務手続きが大変な所有権確認訴訟や事業認定による取得といった方法とは別に用地取得のための選択肢が増えたことにより, 用地取得推進が期待できる. 本事例においても, 登記の特例制度の活用における手助けを行い,7 名共有名義から認可地縁団体名義への所有権保存が登記されることにより, 概ね 140 名と見込まれる相続人の相続登記が省略され, 用地測量から用地取得まで概ね 2 年の期間で完了する見込みとなった. 併せて, 認可地縁団体が登記の特例制度の申請を行うにあたり, 地方自治法第 260 条の 38 第 1 項各号に掲げる事項を疎明するに足りる資料やその他の提出書類の作成において市のサポートにより, 手続きが円滑に進められた. 本事例を通して登記の特例制度を活用するにあたっては, 地元集落と市町村の理解と協力が必要であると感じた. 仮に, 登記の特例制度を活用しなかった場合を考察すると, 登記名義人 7 名の相続人に対する相続調査から遺産分割協議書が整い相続登記が可能となるまで概ね 3~ 4 年程度の期間を要すると思われる. また, 相続人の中に不在者がいる可能性や, 相続人の一部において遺産分割協議書に承諾を得られず, 相続登記ができない可能性もある. その際は, 土地収用法による用地取得を目指すこととなるが, 一般的に申請準備から裁決まで概ね 3 年程度の期間を必要とし用地測量から合わせて概ね 6~ 7 年程度の期間を費やすものと想定され, 今回の制度活用により 4~5 年程度短縮されるものと推察される. 7. おわりに本事業は, 地元より早期の完成を要望されており, 関係者においても早期の用地取得を要望されている. また, 本事例については, 関係者全員から土地売買契約の早期締結に向けて, ご理解とご協力を賜り, 改めて敬意を表する. 現在, 登記の特例制度の公告を行っている最中であり, 並行して用地関係者との協議を行っている. また, 市及び認可地縁団体においては, 墓石の移設先として必要となる土地の設計や造成の調整を行っており, 認可地縁団体の名義になり次第, 契約締結できるよう進んでいる. 本事業においては, 本事例の用地取得が完了すると, 事業用地の取得が全て完了し, 今後は供用に向けて工事が推進されていく. 本稿が, 同様の事例への対応に活用され, 円滑な用地取得への一助になれば幸いである. 参考文献 1) 総務省 HP 自治会町内会等とは 2) 総務省行政評価局地縁団体名義への所有権移転登記手続の改善促進 ( 概要 )- 行政苦情救済推進会議の意見を踏まえたあっせん - ( 平成 25 年 2 月 15 日 )

認可地縁団体が所有する不動産に係る登記の特例について < 制度の概要 > 通常登記名義の変更手続きは登記権利者 ( 新たな名義人 ) と登記義務者 ( 現在の名義人死亡している場合にはその相続人 ) 双方の共同で行う必要がありますそのため登記簿に表示された所有者や相続人の所在が分からない場

認可地縁団体が所有する不動産に係る登記の特例について < 制度の概要 > 通常登記名義の変更手続きは登記権利者 ( 新たな名義人 ) と登記義務者 ( 現在の名義人死亡している場合にはその相続人 ) 双方の共同で行う必要がありますそのため登記簿に表示された所有者や相続人の所在が分からない場合には名義変更ができません認可地縁団体においても市の認可を受け法人化したものの所有者の所在が不明なため