Microsoft Word - 【150624提出版】認可地縁団体制度(新国 用地第二課 恩田)

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1 認可地縁団体制度を活用し多数共有地の取得を図る取組について 恩田富明 新潟国道事務所用地第二課 ( 新潟県新潟市中央区南笹口 2 丁目 1 番 65 号 ) 従来より任意取得が困難であった集落管理の多数共有地について 創設された 認可地縁団体が所有する不動産に係る登記の特例 ( 地方自治法の一部改正 ) を活用し 取得しようとする取組について説明するものである キーワード 多数共有地認可地縁団体登記の特例 1. はじめに 公共事業の推進にあたり 公共用地の取得は重要な業務の一つであり 個々の地権者から理解と協力を得ながら 必要となる土地を一筆一筆取得していく そのため 関係する地権者から協力を得られない状況となれば 多大な時間と費用を要することになり 事業の進捗そのものに影響を及ぼしかねない 多数共有地については 関係者が膨大な人数となる場合や 行方不明者が存する場合など 事業の進捗に影響を及ぼすリスクが単独所有や少数共有の土地よりも高く 隘路となるケースが多いことから 従前から用地職員の頭を悩ませてきた問題であると言える 今回 認可地縁団体が所有する不動産に係る登記の特例 ( 以下 登記の特例 という ) が創設されたことにより 集落管理の多数共有地について 一定の要件 を満たした場合には 共有者全員の関与に代えて市町村長の証明をもって所有権移転登記が可能となったことから 当該制度を活用した迅速な取得について 検討を行ったものである 2. 認可地縁団体制度とは 我が国の法制上 権利義務の主体となることができるのは自然人と法人に限定され 法人格を持たない自治会 町内会等の地縁団体の資産は 不動産登記において団体名義による登記が認められていなかった このため 実態としては代表者の個人名義や構成員全員の共有名義により登記が行われてきたものである ( 図 -1) 代表者の個人名義で登記されたものは 登記簿上 個人財産と団体財産との区別がつかないため 登記名義人

2 の死亡などにより その相続人が相続財産と誤解して処分してしまうケースや 相続人との間で所有権の争いが生じるケースなど 種々問題も生じていた また 構成員全員の共有名義にて登記されたものは 登記名義人のうち 行方不明者となったり 死亡により相続人が膨大になるなど これについても問題となっていた こうした問題に対処するため 平成 3 年の地方自治法 ( 昭和 22 年法律第 67 号 ) 改正により 町区等が一定の要件を満たすことによって 地縁による団体として市町村長の認可を受け 法人格を付与され 不動産登記等が可能となる制度が創設されたものである 3. 認可地縁団体が所有する不動産に係る登記 の特例 について (1) 創設された背景認可地縁団体制度が創設されたことにより 地縁団体名義での登記が可能となった しかしながら 制度創設以前に代表者の個人名義や構成員全員の共有名義により登記がなされている土地については 従前と同様に関係者全員からの承諾を得なければ 地縁団体名義へ所有権を移転することはできなかった 権利登記は 登記義務者と登記権利者が共同して申請する必要があるからである ( 不動産登記法第 60 条 ) このため 平成 3 年の制度創設以降も 1 所有者 (107 人 ) の多くが既に死亡しているため その相続人の確定に膨大な手間や費用がかかり 移転登記が困難な状況となった事例 や 2 道路拡幅のため買収する必要が生じ用地提供を申し入れたが 関係する登記名義人は明治生まれで既に死亡しているため 相続人の把握 や同意を得ることができず やむなく事業計画を変更した事例 等が全国的に発生していた 総務省行政評価局はこれを受け 認可を受けた地縁団体名義への所有権の移転の登記手続を促進する必要がある等の意見を踏まえ 総務省自治行政局及び法務省民事局にあっせんを行った 1) これが端緒となり今回の改正に至ったものである なお 施行期日は平成 27 年 4 月 1 日である (2) 制度の概要今回創設された登記の特例は 次に掲げる要件を満たすものについて 市町村長が公告手続を経て証明書を発行することにより 認可地縁団体が単独で当該認可地縁団体を登記名義人とする不動産の所有権の保存又は移転の登記の申請をすることが可能となるものである 2) ( 図 -2) 1 認可地縁団体が所有する不動産であること 2 不動産を 10 年以上所有の意思をもって平穏かつ公然と占有していること 3 不動産の表題部所有者又は所有権の登記名義人の全てが認可地縁団体の構成員又はかつて構成員であった者であること 4 不動産の登記関係者 ( 表題部所有者 所有権の登記名義人 これらの相続人 ) の全部又は一部の所在が知れないこと 当該特例措置は 認可地縁団体から市町村長への申請に基づいて行うものであり 市町村長は 申請の際に当該認可地縁団体から提出される不動産の所有状況等に関する疎明資料を確認し 当該申請を相当と認める場合に公告手続に移ることになる また 市町村長の認可を受けていない地縁団体が特例適用の対象となる不動産を有する場合については 認可を受けたうえで 特例適用を

3 申請することが可能となる (3) 制度活用の流れ認可地縁団体において 登記の特例制度の活用を図る場合には 申請要件にかかる疎明資料を添付の上 市町村長へ申請することになる ( 図 -3) 市町村長は 申請があった場合に疎明資料の確認を行い 全ての要件を満たしていることが確認できた場合に公告手続きを行うことになり 確認できなかった場合には申請書を返却することになる 公告期間については 三月を下ってはならないとされており この期間中に異議がなかった場合に 証明書の交付がなされることになる 異議があった場合については 異議を申述した者に係る次に掲げる資格要件に該当するかどうか確認を行い 資格が認められなかった場合にはそのまま証明書の交付がなされ 資格が認められた場合には 特例手続きが中止となり 異議申出があった旨の通知がなされる [ 異議を申述した者に係る資格要件 ] 1 不動産の登記関係者 ( 表題部所有者 所有権登記名義人 これらの相続人 ) 2 不動産の所有権を有することを疎明する者 市町村長より証明書が交付された認可地縁団体は その証明書をもって登記手続きを行い 共有名義であった不動産の登記を認可地縁団体名義へと移転させるものである (4) 制度を活用した場合の効果今回創設された登記の特例制度を活用することによっ て 認可地縁団体管理の多数共有地については 一定の要件を満たすことで認可地縁団体名義へ登記が可能となった そして 当該土地を事業用地として取得する際には 認可地縁団体名義となった後に当該認可地縁団体と土地の売買契約を締結することとなる 登記の特例制度を活用し 認可地縁団体名義となった土地を取得する場合には 起業者として従来に比べ次に掲げるような効果があると考えられる 1 相続人の確定作業に要する費用 期間 労力の削減 2 全関係者から個別に承諾を得るための費用 期間 労力の削減 3 所在不明者が存することにより検討が必要となる 不在者財産管理人の選任による取得 訴訟による取得 収用手続きによる取得について 手続きに要する費用 期間 労力の削減 上記 1 から 3 に掲げた効果の背景として 代表者の個人名義や構成員全員の共有名義により登記がなされている土地については 従前 所有者の死亡に伴う相続人の確定や その確定した相続人全員からの承諾を得る必要があり 膨大な手間と費用を要していた 特に 所在不明者が存する場合には その所在を確定させるため 各種手続の検討を行い 必要となれば実際に膨大な費用と期間をかけて手続を進める必要があった 認可地縁団体名義への所有権移転がなされることにより これらの問題が解消されるものと考えられることから 登記の特例制度が施行されたことで 事業の進捗に大きく貢献するものと期待される

4 4. 当所事業において登記の特例制度の活用を図 る取組について (1) 事業の概要及び現在の取り組み状況について当所では 日本海沿岸東北自動車道の一部を構成する 一般国道 7 号朝日温海道路 の整備を進めているところである ( 図 -4) この道路は 新潟県の朝日まほろば IC から山形県のあつみ温泉 IC に至る延長約 40.8 kmの自動車専用道路であり 災害時における緊急輸送と速達性の確保 高速ネットワーク形成による第三次救急医療施設へのアクセス改善 日本海側拠点間の交流 連携強化などの効果が期待されている 当該事業については 平成 25 年度に事業化されており 当事務所では全体区間のうち 新潟県側の延長約 34.1 kmの区間を担っている 既述のとおり 登記の特例制度については 認可地縁団体より市町村長へ疎明資料を添付のうえ申請することになり その後に交付された証明書をもって 認可地縁団体が法務局へ所有権の移転登記の申請を行うことになる その際には登記費用の負担も発生することから 起業者としては 登記の特例制度に伴う手間や費用の負担といった点についてもよく説明した上で 該当する認可地縁団体と協議していかなくてはならないと考える 関係する認可地縁団体の中には 登記の特例制度が平成 27 年 4 月 1 日よりすでに施行されることを知り 申請準備に入っているところもあり そういった団体に対しては 当該事業への理解と協力を求めるとともに 反対者の有無や今後の手続きの確認といった協議を重ねているところである そのような動きの中で 自治体に対しても協力を要請し 新しくスタートした登記の特例制度の円滑な活用が図れるよう 連絡調整を行っているところである (2) 当該事業において制度を活用した場合の効果登記の特例制度を活用した場合の効果については既述のとおりであり 認可地縁団体から申請 市町村長において疎明資料を確認 公告期間を経て証明書を交付 認可地縁団体名義へ移転登記 その後の土地売買契約に至るまで 順調に進めば半年程度の期間にて可能となることが見込まれる 従前では取得まで複数年かかっていたものが大幅に期間を短縮できることになるため 多数共有地を多く取得することになるであろう当該事業においては その効果は計り知れないものとなる 5. 制度活用にあたっての課題 図 -4 一般国道 7 号朝日温海道路 事業概要図 現在 旧朝日村 ( 村上市上野地区 ~ 同市蒲萄地区 ) の区間の延長約 16 kmにおいて用地測量作業を実施中であり 当該事業に関係する土地の権利者の確定についても作業を進めているところである 多数共有地については 現時点においても様々な形態のものが存在することがわかっており 今回創設された登記の特例制度の活用による早期の用地取得を目指している 用地測量作業中の区間における当該事業の関係集落については 概ね認可地縁団体制度による地縁団体の設立が既に済んでいることから 今後 関係集落が管理する多数共有地が事業に必要となることが明らかとなった際には 登記の特例制度を活用し 認可地縁団体名義へと移転登記を行ってもらうよう協議していくこととしている ここまで 新たに創設された登記の特例制度の効果について説明してきた 事業の進捗に大きく貢献するものと期待できることがわかったが 当該制度の活用にあたっていくつか課題があることも事実である ここからは 申請要件に沿った課題について検討していく (1) 認可地縁団体が所有する不動産であること について今回創設された登記の特例では 上記のとおり 認可地縁団体が所有する不動産であることが一つの要件として定められている これについては 例えば数十名の登記名義人による多数共有地が存する場合に それが認可地縁団体の所有する不動産でなければ 当然ながら当該制度の活用を図ることができないこととなるため 登記名義人全員からの承諾を得る必要があり そのうち死亡している者がいれば その相続人を確定させ 承諾を得る必要がある

5 (2) 不動産を 10 年以上所有の意思をもって平穏かつ公然と占有していること についてこれについては 10 年以上 という一定の期間 平穏かつ公然と占有していなければ 現時点において認可地縁団体の所有する不動産であったとしても 当該制度の活用は認められない旨が示されている 例えば 認可地縁団体に加入する権限の無い者など 第三者が長期間に渡り当該不動産を占有しており 認可地縁団体が実質的に 10 年に満たない期間しか 平穏かつ公然と占有 していない状況となれば 登記の特例制度の活用ができないことになる (3) 不動産の表題部所有者又は所有権の登記名義人の全てが認可地縁団体の構成員又はかつて構成員であった者であること についてこれについては 例えば数十名の共有名義にて登記がなされている場合に 1 名であっても認可地縁団体の構成員又はかつて構成員であった者以外の者が含まれていれば 登記の特例制度の活用ができないことを示している 登記名義人が何らかの理由により認可地縁団体と関係の無い第三者へ権利を譲渡し 所有権移転の登記が行われていた場合などでは 登記の特例制度の活用ができないことになる (4) 不動産の登記関係者 ( 表題部所有者 所有権の登記名義人 これらの相続人 ) の全部又は一部の所在が知れないこと について登記の特例制度は 認可地縁団体が所有する不動産の登記関係者全員又は一部の者の所在が不明である場合に 申請が認められることとされている 言い換えれば 例えば共有者が少数で 全員がご健在で集落に在住されているような状況であれば 登記の特例制度の活用ができないことになる 以上 申請要件に沿って課題を検討してきたが 今回創設された登記の特例については 活用できる場合が限定的であると言える 起業者とすれば 登記の特例制度の活用を図ることで 迅速な事業用地の取得が可能となるため 積極的な活用を図っていくことになると考えるが 土地の権利調査を終えた段階で 多数共有地が存在するとわかったとしても 全ての多数共有地において登記の特例制度の活用が図れると考えることは危険である そのため 事業用地として取得する必要が生じた多数共有地の一つ一つの状況を把握し 登記の特例制度の活用が図れるのかどうかを事前に見極める必要があると考える 申請要件に沿った課題については上記のとおりであるが その他に考え得る課題としては次に掲げるものがあ る (5) 不動産の登記関係者のうち 異議を唱える者が存する場合認可地縁団体が管理する多数共有名義の土地を 認可地縁団体名義へと所有権移転させることについて 何らかの理由により異議を唱える者が存する場合には その後 市町村にて公告手続きを行っている間に 異議を申述される可能性がある 当該不動産の登記関係者や 所有権を有することを疎明できる者である場合には 異議があれば登記の特例手続きは中止となる 起業者としては 異議を唱える者が存するという情報を事前に得ることができた場合には 安易に登記の特例制度の適用のみを考えるのではなく 特例手続きが中止となることに備え 共有者及び相続人の所在を予め確定させておく必要があるものと考える (6) 事業用地の取得を前提とし 認可地縁団体を設立して当該制度の活用を図る場合地縁団体が設立されていない集落の管理する多数共有名義の土地が 事業用地として必要になる場合については 制度上 認可地縁団体として認可を受けることで登記の特例適用を申請することが可能である このため 起業者としては 早期事業用地の取得に向け 地縁団体を設立し認可を受けるよう 当該集落へ協力の要請をしていくことが考えられる しかしながら 認可地縁団体として認可を受けるためには その集落において規約を定めている必要がある他 集落の区域が客観的に定められていること 地域的な活動を行っていると認められること等が必要であることから 特に規約については事業用地の取得に合わせて集落にて整備してもらわなくてはならず 集落側に相当な負担が掛かるものと考えられる そのため 集落から必ずしも協力が得られるとは限らず 結果として 当該制度の活用ができなくなるおそれがある 更に 将来的には事業用地として取得することが前提であるため 少なからず金銭のやり取りが発生することから 多数共有となっている登記名義人の相続人等から異論が出される可能性もあり 苦労の末 地縁団体を設立したは良いが当該制度の活用が図れないといった事態にもなりかねない 以上から 事業用地の取得を前提として認可地縁団体を設立し 登記の特例制度の活用を図るためには その集落の協力が必須であり 事前に事業について総意として了承を得ている必要がある そのため 十分に協議を重ねながら慎重かつ丁寧に進めていかなくてはならないと考える

6 6. さいごに ここまで 登記の特例制度を活用した集落管理の多数共有地の取得を図る取組について述べてきたが 課題として挙げたように 当該制度を活用するためには 諸条件がある程度揃っていることが前提であるとともに 集落から自治体へ働きかけてもらう必要があることから 地元関係者の合意形成が必須であると考える 起業者とすれば 登記の特例制度を活用し 事業用地の取得を行った場合の効果は計り知れないことから これを積極的に活用しない手は無い 詰まる所 登記の特例制度の活用には 地元関係者及び自治体との密な連携を行っていくことが鍵であり 迅 速な用地取得 即ち事業効果の早期発現に繋がっていくものと思料する 今後 より一層の協力が得られ 登記の特例制度の活用による事業効果の早期発現が現実のものとなるよう 当所一丸となり尽力していく所存である 参考文献 1) 総務省行政評価局 地縁団体名義への所有権移転登記手続の 改善促進 ( 概要 )- 行政苦情救済推進会議の意見を踏まえた あっせん - ( 平成 25 年 2 月 15 日 ) 2) 総務省 HP 自治会 町内会等とは

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