出雲市 都市建設部 建築住宅課 出雲市公営住宅等 長寿命化計画

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1 出雲市 都市建設部 建築住宅課 出雲市公営住宅等 長寿命化計画

2 1. 公営住宅等を取り巻く社会環境の動向 住宅 住生活に係る上位関連計画住宅政策については 住生活基本法による 住生活基本計画 ( 全国計画 ) に基づき 施策を推進している また 島根県では 第 2 次島根県住生活基本計画 ( 島根県住宅マスタープラン ) が平成 24 年 3 月に策定され その計画の中で住生活に関する目標と施策が示されている 求められる住宅の適正管理と住宅更新住宅の質の面では 旧耐震基準の住宅をはじめとする依然耐震性能を満たさないストックが残っていることに加え 建築後相当の年数を経たストックが多く存在するなど 適正な管理と住宅更新が大きな課題となっている 団塊世代の高齢化人口規模の大きい団塊の世代等が高齢化し 単身又は夫婦のみの高齢者世帯が大幅に増加する中で 高齢者が安心して暮らせる住まいと生活に係る福祉サービス等の一体的な供給が求められている 求められる住宅セーフティネットの確保公営住宅等においては 市場において自力では適切な住宅を確保することが困難な者に対して居住の安定を確保する住宅セーフティネットの構築のための住宅供給を図っていくことが必要とされている 地球温暖化対策地球温暖化対策に関連して 住宅の省エネ性能の向上と併せて低炭素社会の実現に向けた住まい方が求められるなど 住生活の充実に向けて ハード面のみならずソフト面での充実が必要とされている 2. 計画の背景 目的 本格的な少子高齢社会 人口 世帯減少社会の到来を目前に控え 豊かな住生活を実現するため 住宅セーフティネットの確保を図りつつ 健全な住宅市場を整備するとともに 住生活の 質 の向上を図る政策への転換が求められている さらに 適正管理 早期修繕により長寿命化を図り ライフサイクルコストの縮減につなげていくため ストックの長寿命化計画の策定と予防保全的な管理が必要とされている 本市においても 現在 65 団地 1,651 戸の住宅を供給しているが 耐用年数をすでに経過している住宅もみられるなどストックの老朽化が進んでおり より効率的なストックの機能回復や更新が課題となっている このような背景を踏まえ 良質な市営住宅のストック形成に向け 敷地条件 建設からの経過年数や経年劣化状況などに応じ 計画的な建替や改善計画を定め 市営住宅の長寿命化によるライフサイクルコストの縮減と事業量の平準化を図ることを本計画策定の目的とする 3. 計画期間 本計画は 平成 25 年度から平成 34 年度までの 10 年間を計画期間とする なお 今後の市を取り巻く社会情勢の変化や国や島根県の動向等を踏まえ 計画期間内であっても適宜見直しを行うものとする 2

3 4. 本市の主な現状と課題 統計 少子高齢化 人口減少がますます進むと予測される 凡例 ( 人 ) 15~64 歳 65 歳以上 65 歳以上 高齢化率のさらなる上昇が予想される 実績推計 H12 173,776 H17 173,751 H22 171,485 H27 168,010 27,344 25,662 24,420 21, , , ,449 96,825 38,613 42,103 44,616 49,265 実績 推計 29.3% 31.6% 32.0%32.7% 34.2% 33.4% H32 163,173 19,945 91,689 51,536 H34 160,956 H37 157,631 19,345 18,446 90,055 87,603 51,555 51, % 24.2% 26.0% H42 151,696 17,289 83,680 50,728 H47 145,274 16,214 79,434 49,627 H12 H17 H22 H27 H32 H34 H37 H42 H47 データ :H22 までは国勢調査 H27 以降は日本の市区町村別将来推計人口 ( 国立社会保障 人口問題研究所 ) による ただし H34 は H32 と H37 の推計値を基にトレンド ( 線形 ) 推計している 年齢丌詳を按分して計算し 小数点第 1 位を四捨五入しているため 合計値が合わない場合がある 市営住宅ストックの状況 10 年後に市営住宅 322 戸 ( 約 2 割 ) が耐用年数を経過耐火造住宅が 1,178 戸 ( 約 7 割 ) を占める 凡例 ( 戸 ) 公営住宅 1,448 特定公共賃貸住宅 112 定住促進住宅 62 山村住宅 11 改良住宅 18 総計 1,651 耐用年数経過戸数 耐用年数未経過戸数 1, ,329 凡例 ( 戸 ) 公営住宅 1,448 特定公共賃貸住宅 112 定住促進住宅 62 山村住宅 11 改良住宅 18 総計 1,651 耐火造 準耐火造 , ,178 簡二 18 簡平 木造 簡二 : 簡易耐火造 2 階 簡平 : 簡易耐火造平屋 市営住宅劣化調査 ( サンプル調査 ) 外壁の割れ 外壁塗装の剥離や浮き 屋上防水の劣化 付帯施設の破損等が見られる 外壁塗装の浮き はがれ爆裂と露筋外壁の割れ屋上防水の穴あき付帯施設の破損 5. 市営住宅ストックに関する課題 要支援世帯への適切な住宅供給が必要 高齢世帯等に対応した整備が必要 老朽住戸の解消と予防的な更新 改修が必要 予防保全的な適正修繕 管理が必要 更新 改善における効率的な事業の実施が必要 居住性の向上が必要 空家活用が必要 3

4 6. 要支援世帯の推計と公営住宅目標管理戸数の検討 公営住宅による要支援世帯の将来推計と公営住宅の目標管理戸数の検討については 国が住生活基本計画においてその手法を示しており 本市においても同様の手法を用いて推計及び検討を行う 需要 平成 34 年度の民間借家等入居世帯から 最低居住面積水準以下かつ収入分位下位世帯 ( 下図 (1)(3)) 及び 最低居住面積水準以上かつ収入分位下位世帯のうち高家賃負担世帯 ( 下図 (2)(4)) を 抽出すると要支援世帯 ( 新規入居者 ) は 1,229 世帯となる 1 公営住宅 1,448 戸のうち 10 年後に耐用年数を経過する住宅 132 戸及び新規募集を停止し 供給 ている住宅 161 戸を除くと 平成 34 年度時点で入居可能な管理戸数は 1,155 戸となる 2 1 をもとに過去の空家募集実績から 10 年間で発生する空家戸数を推計すると 735 戸となる また 県営住宅において 10 年間で発生すると推計される空家 493 戸も活用できることから 市営と県営を合算すると入居可能戸数は 1,228 戸 (10 年間の合計 ) となる 要支援世帯 1,229 世帯に比べ 入居可能戸数は 1,228 戸であり 要支援世帯に対して 1 戸不足となる 平成 34 年度時点で入居可能管理戸数 1,155 戸 丌足戸数 1 戸 建替による既存入居者対応戸数 195 戸 用途廃止による既存入居者対応戸数 4 戸 を合算すると 本市の平成 34 年度時点での公営住宅目標管理戸 数は 1,355 戸となる 公営住宅供給目標量算定フロー 4

5 公営住宅の適正管理戸数 公営住宅管理戸数 ( 平成 25 年度現在 ) 平成 34 年度公営住宅目標管理戸数 1,448 戸 1,355 戸 5

6 7. 市営住宅ストックの活用の基本方針 市営住宅の主な役割 総合的なストック活用の方針 住宅困窮者への一定水準の質が確保された住まいの提供 高齢者世帯や子育て世帯への安全 安心な居住環境の提供 入居者の安全性と居住水準の確保 高齢者 子育て世帯等をはじめ 誰もが快適に過ごせる居住環境の整備 団地の統廃合による効率的な住宅団地の整備及び管理 計画的な修繕 改善等による住宅の長期活用 特定公共賃貸住宅の空家の活用 真に住宅に困窮する世帯が入居できるよう適正な入居者管理の実施 8. 長寿命化に関する基本方針 ストックの状況の把握および日常的な維持管理の方針 住宅の管理データを住棟単位で整理し データベース化を行う 住宅の定期点検を行うとともに 予防保全的な維持管理を実施する 上記のデータベースにおいて 住宅の住棟単位の修繕履歴データを整理し 随時履歴を確認できる仕組みを構築する 長寿命化およびライフサイクルコストの縮減に関する方針 対症療法型の維持管理から 予防保全的な維持管理および耐久性の向上等を図る改善を実施することによって 住宅の長寿命化を図る 仕様のアップグレード等による耐久性の向上 予防保全的な維持管理の実践による修繕周期の延長などによって ライフサイクルコストの縮減を図る 定期点検や重点的に行う調査等を充実し 建物の老朽化や老朽による事故等を未然に防ぐとともに 修繕や改善の効率的な実施につなげる 9. 団地別 住棟別活用手法の選定 < 検討する活用手法 > < 内容 > 建替 統合建替 非現地建替用途廃止全面的改善個別改善 長寿命化型改善維持保全 現存する住宅を除却し その敷地に新たに住宅を建設するものを 建替 団地の高度化が見込める場合や建替が必要で 現在の敷地の活用が困難であるものを他団地への 統合建替 敷地 地形の状況 周辺環境等の理由から 現地での建替が困難な場合は 非現地建替 耐用年数が超過し 将来にわたり団地を継続管理することが丌適当と判断される住宅 住戸の躯体を残し 全面的またはそれに準ずる改善を行う住宅 全面的改善によらず 市営住宅の質の向上のために以下の改善 改修を個別に行うものを 個別改善 特に長寿命化型改善を含むものについては 個別改善 ( 長寿命化型 ) 市営住宅の効用を維持するため 適切な維持管理を行う住宅 6

7 用途変更 公営住宅以外の住宅 ( 特定公共賃貸住宅等 ) を公営住宅に用途変更する住宅 団地別 住棟別活用手法の選定フロー 市営住宅の活用について 次のフローにより判定し 効果的な手法を選定する 1 次判定 2 次判定 3 次判定 判定 1-1 経過年数による判定判定 需要による判定 2 高度利用の可能性による判定判定 1-3 改善履歴による判定 判定 2-1 躯体の安全性による判定判定 2-2 避難の安全性による判定判定 2-3 居住性による判定判定 2-4 長寿命化型改善の必要性による判定 判定 3-1 多様性または居住性の適切な住宅の供給判定 3-2 住棟相互の連携可能性判定 3-3 団地としての効果 効率性判定 3-4 地域性を考慮した施策展開判定 3-5 財政事情を考慮した施策展開 建替統合建替非現地建替 用途 廃止 全面的 改善 個別改善 長寿命化型改善 維持 保全 用途 変更 建替事業等の実施方針へ 長寿命化のための維持管理計画へ 選定結果 1~3 次判定結果 ( 戸 ) 対象 公営住宅 特定公共賃貸住宅 定住促進住宅 山村住宅改良住宅合計 管理戸数 1, ,651 維持管理予定戸数 1, ,325 うち修繕対応戸数 ( 維持保全 ) うち改善対応戸数 ( 個別改善 ) 建替予定戸数 用途変更戸数 用途廃止予定戸数 用途変更戸数は維持管理予定戸数と重複している 住宅ストックとしては維持保全 個別改善とするが 空家活用に向けて 特定公共賃貸住宅で発生している空家を公営住宅として活用することを検討する 用途変更戸数の 32 戸は 公営住宅目標管理戸数の検討 において算出された戸数である 選定結果に基づき 建替 用途廃止 用途変更を行った場合の管理戸数 ( 戸 ) 管理戸数 (H25 時点 ) 建替による減少戸数 用途廃止戸数 用途変更による戸数増減 管理戸数 ( 建替等実施後 ) 公 営 1, ,355 特定公共賃貸

8 定 住 促 進 山 村 改 良 総計 1, ,515 8

9 個別改善 ( 長寿命化型改善 ) 対象団地と改善内容 長寿命化型改善内容 H26 ~ H34 外壁改修 大津 日吉 一の谷 小境 鶴見 沖代 南ヶ丘 美談 屋上防水改修 大津 小境 鶴見 南ヶ丘 10. 市営住宅における建替事業等の実施方針 建替の基本方針 適正な市営住宅の整備水準を確保 効率的な維持管理のための建替 統合建替を実施 用途廃止の基本方針 用途廃止となった住宅の既存入居者に対する移転先の確保等の施策を実施 用途廃止後の敷地の土地利活用を検討 その他 建替 用途廃止住宅に関する方針 耐用年数経過住宅または現時点で耐用年数が 10 年を切っている住宅については 入居者の安全性確保と円滑な建替または用途廃止 除却に向けて 政策空家を進めていく 建替や用途廃止を行う際には 既存入居者分の仮住居として政策空家を確保していく 既存入居者の住み替え等による退去が完了した後 速やかに解体除却を行うことを検討する 可能な限り仮移転が発生しないよう配慮した建替を実施していく 既存入居者へは事前に十分な説明と意向確認を行い 建替に伴う移転の負担に対する支援に努める 建替事業実施に向けた課題 既存入居者等との合意形成や住環境への配慮が必要 事業コストの平準化と民間活用等の事業手法の検討が必要 建替余剰地や用途廃止用地の有効活用の検討が必要 建替によらない手法を検討する場合には 民間賃貸住宅の借り上げ方式の検討が必要 建替事業の実施方針 管理戸数を維持して建替 管理戸数を縮小して建替 管理戸数を縮小して統合建替 斐川 直江東 H25 平田 牧戸 H30 以降 多伎 小田 高木 H35 以降 出雲 塩の原 H35 以降 出雲 真幸ヶ丘 H35 以降 斐川 湖西 新生北 新生南 H35 以降 出雲 浜山 H35 以降 斐川 久木東 久木西 H35 以降 大社 小松原 H35 以降 建替えを実施する方針の住宅については 本計画期間中に新規募集の停止 ( 政策空家の実施 ) を検討する 9

10 11. 長寿命化のための維持管理方針及び効果 計画期間内に実施する修繕 改善事業の内容 修繕対応 定期点検や予防保全的な修繕を行うことにより 居住性 安全性等の維持 向上を図る 居住性向上型 引き続き活用を図るストックについて 住戸 住棟設備の機能向上を行い 居住性を確保する 福祉対応型 住戸 共用部のバリアフリー化を進める 安全性確保型 建物躯体の安全性確保に配慮した改善を行う 長寿命化型 耐久性の向上や躯体への影響の軽減 維持管理の容易性の観点から 予防保全的な改善を行う 長寿命化のための維持管理による効果 長寿命化改善なし 金額 建設 耐用年数 使用年数 修繕費 建設費 修繕費 長寿命化改善なし LCC 建設費 建替 使用年数 使用年数 改善により使用年数が延長 建設費 改善費 修繕費 長寿命化改善あり LCC 長寿命化改善あり 年平均 金額 建設 改善費 修繕費 建設費 建替 使用年数 LCC 改善効果 = 計画前 LCC - 計画後 LCC 年平均費用 長寿命化改善なし LCC 年平均費用 長寿命化改善あり LCC 個別改善の対象となった団地について 長寿命化改善なし と 長寿命化改善あり でライフサイクルコストの削減効果があるか試算した 両者にかかる総費用を建物の使用年数で除算した年平均費用を算定して比較すると 長寿命化改善ありの方がコストが少なくなることから 縮減効果があると判断される 縮減効果を金額で算出した結果は 下表となる LCC: ライフサイクルコストの略 建物にかかる生涯コストのこと 個別改善 ( 長寿命化型 ) 対象団地の年間ライフサイクルコスト縮減効果 ( 合計 ) ( 万円 / 年 ) 住宅の種類 1 長寿命化改善なし 2 長寿命化改善あり年平均改善額 (1-2) LCC 縮減効果 耐火造 3,126 2, ( 縮減効果あり ) 簡易耐火造 2 階 ( 縮減効果あり ) 簡易耐火造平屋 ( 縮減効果あり ) 各住棟の年間戸当たりの推定金額を構造別に合計している LCC 縮減効果 : 耐用年数後の将来コストを社会的割引率 4% により現在価値化した金額であり 年平均改善額に現在価値化係数 ( 国が設定 ) を乗じて算出したものを使用年数で除算した金額 この金額がプラスであるときは ライフサイクルコストの縮減効果があると判断される 社会的割引率 : 将来の価値と現在の価値は実質的に異なり 現在より将来の価値が低いものとする考え方で その低減度合いを示すもの 10

11 長寿命化のための維持管理に関する課題 長寿命化改善事業の早期実施 財源の確保が課題 入居者に配慮した改善事業の実施 入居者への負担軽減がされるように工法等を検討していくことが必要 問い合わせ先 : 出雲市都市建設部建築住宅課 島根県出雲市今市町 70 TEL: FAX: