年 11 月 期 首 都 圏 賃 貸 住 宅 指 標 東 京 都 全 域 23 区 市 部 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 空 室 率 TVI(ポイント) 募 集 期 間 (ヶ 月 )

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1 首 都 圏 版 関 西 圏 中 京 圏 福 岡 県 版 2016 年 1 月 January 年 11 月 期 首 都 圏 賃 貸 住 宅 指 標 年 11 月 期 関 西 圏 中 京 圏 福 岡 県 賃 貸 住 宅 指 標 3. 東 京 23 区 の 賃 貸 マンション 市 場 とオフィス 市 場 の 比 較

2 年 11 月 期 首 都 圏 賃 貸 住 宅 指 標 東 京 都 全 域 23 区 市 部 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 空 室 率 TVI(ポイント) 募 集 期 間 (ヶ 月 ) 更 新 確 率 (%) 中 途 解 約 確 率 (%) ( 出 所 )データ 提 供 :アットホーム 株 式 会 社 分 析 : 株 式 会 社 タス 東 京 都 空 室 率 TVIは 東 京 都 が 前 月 比 0.04 前 年 同 月 比 0.57 東 京 23 区 が 前 月 比 0.04 前 年 同 月 比 0.42 東 京 市 部 が 前 月 比 0.07 前 年 同 月 比 1.48です マンション 系 (S 造 RC 造 SRC 造 )は 東 京 都 が 前 月 比 0.05 前 年 同 月 比 0.50 東 京 23 区 が 前 月 比 0.06 前 年 同 月 比 0.39 東 京 市 部 が 前 月 比 0.07 前 年 同 月 比 1.42です アパート 系 ( 木 造 軽 量 鉄 骨 造 )は 東 京 都 が 前 月 比 前 年 同 月 比 東 京 23 区 が 前 月 比 前 年 同 月 比 東 京 市 部 が 前 月 比 前 年 同 月 比 +1.25です データに 占 めるアパート 系 の 割 合 であるアパート 率 は 東 京 都 全 域 :21.03% 東 京 23 区 :17.73% 東 京 市 部 :36.75%です 募 集 期 間 は 東 京 都 が 前 月 比 ±0.00 東 京 23 区 が 前 月 比 0.01 東 京 市 部 が 前 月 比 +0.02です 東 京 23 区 は 更 新 確 率 が 前 月 比 中 途 解 約 確 率 が 同 0.18 東 京 市 部 は 更 新 確 率 が 前 月 比 中 途 解 約 確 率 が 同 0.91です 神 奈 川 県 空 室 率 TVIは 前 月 比 前 年 同 月 比 +0.30です マンション 系 は 前 月 比 前 年 同 月 比 0.60です アパート 系 は 前 月 比 前 年 同 月 比 +4.04です なお アパート 率 は47.79%です 募 集 期 間 は 前 月 比 +0.02です 更 新 確 率 は 前 月 比 中 途 解 約 確 率 は 前 月 比 0.30です 埼 玉 県 空 室 率 TVIは 前 月 比 前 年 同 月 比 +0.33です マンション 系 は 前 月 比 0.08 前 年 同 月 比 0.25です アパート 系 は 前 月 比 0.07 前 年 同 月 比 0.64です なお アパート 率 は45.58%です 募 集 期 間 は 前 月 比 0.02です 更 新 確 率 は 前 月 比 中 途 解 約 確 率 は 前 月 比 +0.23です 千 葉 県 空 室 率 TVIは 前 月 比 前 年 同 月 比 +1.03です マンション 系 は 前 月 比 0.04 前 年 同 月 比 +0.23です アパート 系 は 前 月 比 前 年 同 月 比 +0.92です なお アパート 率 は41.76%です 募 集 期 間 は 前 月 比 ±0.00です 更 新 確 率 は 前 月 比 1.37 中 途 解 約 確 率 は 前 月 比 +0.52です インターネット 上 で 短 時 間 簡 単 に 市 場 賃 料 査 定 やマーケットレポートの 取 得 ができます (1)1 都 3 県 の 賃 貸 住 宅 周 辺 市 場 レポート( 賃 料 査 定 サービス) 場 所 を 地 図 上 で 特 定 し 市 場 賃 料 および 周 辺 ( 半 径 400m) 市 場 レポートを 自 動 生 成 (2) 広 域 市 場 レポート 東 京 都 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 のマクロレポート 1 都 3 県 の 都 県 レベルの 空 室 率 TVIレポート 賃 料 指 数 レポート 募 集 期 間 レポート 更 新 確 率 中 途 解 約 確 率 レポート (3) 地 域 市 場 レポート 東 京 23 区 各 区 横 浜 市 川 崎 市 さいたま 市 千 葉 市 のマクロレポート 東 京 23 区 各 区 横 浜 市 川 崎 市 さいたま 市 千 葉 市 の 賃 貸 住 宅 指 標 レポート 詳 細 はTAS-MAP( 覧 ください 2016 年 1 月 7 日 に2015 年 9 月 末 版 に 更 新 しました 西 Vol.45-2

3 図 -1 首 都 圏 空 室 率 TVI(タス 空 室 インデックス)( 過 去 2 年 推 移 ) ポイント 全 域 23 区 市 部 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 年 月 東 京 都 全 域 23 区 市 部 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 2013 年 12 月 年 1 月 年 2 月 年 3 月 年 4 月 年 5 月 年 6 月 年 7 月 年 8 月 年 9 月 年 10 月 年 11 月 年 12 月 年 1 月 年 2 月 年 3 月 年 4 月 年 5 月 年 6 月 年 7 月 年 8 月 年 9 月 年 10 月 年 11 月 ( 出 所 )データ 提 供 :アットホーム 株 式 会 社 分 析 : 株 式 会 社 タス 分 析 : 株 式 会 社 タス という 表 記 をお 使 い 頂 きますよう お 願 い 申 し 上 げます 西 Vol.45-3

4 図 -2 1 都 3 県 アパート 系 ( 木 造 軽 量 鉄 骨 ) 空 室 率 TVI ポイント 東 京 都 東 京 23 区 東 京 市 部 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 図 -3 1 都 3 県 マンション 系 (S 造 RC 造 SRC 造 ) 空 室 率 TVI 14 ポイント 東 京 都 東 京 23 区 東 京 市 部 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 ( 出 所 )データ 提 供 :アットホーム 株 式 会 社 分 析 : 株 式 会 社 タス 分 析 : 株 式 会 社 タス という 表 記 をお 使 い 頂 きますよう お 願 い 申 し 上 げます 西 Vol.45-4

5 年 11 月 期 関 西 圏 中 京 圏 福 岡 県 賃 貸 住 宅 指 標 大 阪 府 京 都 府 兵 庫 県 愛 知 県 静 岡 県 空 室 率 TVI(ポイント) 募 集 期 間 (ヶ 月 ) 更 新 確 率 (%) 中 途 解 約 確 率 (%) ( 出 所 )データ 提 供 :アットホーム 株 式 会 社 分 析 : 株 式 会 社 タス 大 阪 府 空 室 率 TVIは 前 月 比 前 年 同 月 比 +0.55です マンション 系 (S 造 RC 造 SRC 造 )は 前 月 比 前 年 同 月 比 +0.59です アパート 系 ( 木 造 軽 量 鉄 骨 造 )は 前 月 比 前 年 同 月 比 +1.59です なお データに 占 めるアパート 系 の 割 合 であるアパート 率 は16.83%です 募 集 期 間 は 前 月 比 0.02です 更 新 確 率 は 前 月 比 中 途 解 約 確 率 は 前 月 比 1.02です 京 都 府 空 室 率 TVIは 前 月 比 0.13 前 年 同 月 比 0.32です マンション 系 は 前 月 比 0.14 前 年 同 月 比 0.55です アパート 系 は 前 月 比 前 年 同 月 比 +2.02です なお アパート 率 は18.99%です 募 集 期 間 は 前 月 比 0.09です 更 新 確 率 は 前 月 比 0.51 中 途 解 約 確 率 は 前 月 比 +0.37です 兵 庫 県 空 室 率 TVIは 前 月 比 前 年 同 月 比 +0.12です マンション 系 は 前 月 比 前 年 同 月 比 +0.52です アパート 系 は 前 月 比 0.27 前 年 同 月 比 2.60です なお アパート 率 は32.68%です 募 集 期 間 は 前 月 比 +0.11です 更 新 確 率 は 前 月 比 中 途 解 約 確 率 は 前 月 比 1.15です 愛 知 県 空 室 率 TVIは 前 月 比 0.10 前 年 同 月 比 1.60です マンション 系 は 前 月 比 0.10 前 年 同 月 比 1.65です アパート 系 は 前 月 比 0.37 前 年 同 月 比 4.01です なお アパート 率 は25.53%です 募 集 期 間 は 前 月 比 0.06です 更 新 確 率 は 前 月 比 中 途 解 約 確 率 は 前 月 比 1.06です 静 岡 県 空 室 率 TVIは 前 月 比 0.07 前 年 同 月 比 +0.34です マンション 系 は 前 月 比 0.02 前 年 同 月 比 +0.33です アパート 系 は 前 月 比 0.15 前 年 同 月 比 +0.44です なお アパート 率 は37.36%です 募 集 期 間 は 前 月 比 +0.08です 更 新 確 率 は 前 月 比 中 途 解 約 確 率 は 前 月 比 +0.02です 福 岡 県 空 室 率 TVIは 前 月 比 0.14 前 年 同 月 比 1.29です マンション 系 は 前 月 比 0.12 前 年 同 月 比 1.18です アパート 系 は 前 月 比 0.24 前 年 同 月 比 1.18です なお アパート 率 は31.08%です 募 集 期 間 は 前 月 比 +0.01です 更 新 確 率 は 前 月 比 中 途 解 約 確 率 は 前 月 比 +0.06です インターネット 上 で 短 時 間 簡 単 にマーケットレポートを 取 得 することができます (1) 関 西 圏 中 京 圏 福 岡 県 の 賃 貸 住 宅 周 辺 市 場 レポート( 賃 料 査 定 サービス 一 部 対 象 範 囲 外 あり) 場 所 を 地 図 上 で 特 定 し 市 場 賃 料 および 周 辺 市 場 レポートを 自 動 生 成 (2) 広 域 市 場 レポート 大 阪 府 兵 庫 県 兵 庫 県 静 岡 県 静 岡 県 福 岡 県 のマクロレポート 関 西 圏 中 京 圏 の 府 県 レベルの 空 室 率 TVIレポート 賃 料 指 数 レポート 募 集 期 間 レポート 更 新 確 率 中 途 解 約 確 率 レポート (3) 地 域 市 場 レポート 大 阪 市 堺 市 京 都 市 神 戸 市 名 古 屋 市 静 岡 市 浜 松 市 福 岡 市 のマクロレポート 大 阪 市 堺 市 京 都 市 神 戸 市 名 古 屋 市 静 岡 市 浜 松 市 福 岡 市 の 賃 貸 住 宅 指 標 レポート 詳 細 はTAS-MAP( 覧 ください 2016 年 1 月 7 日 に2015 年 9 月 末 版 に 更 新 しました 福 岡 県 西 Vol.45-5

6 図 -4 関 西 圏 中 京 圏 空 室 率 TVI(タス 空 室 インデックス)( 過 去 2 年 推 移 ) ポイント 大 阪 府 京 都 府 兵 庫 県 愛 知 県 静 岡 県 福 岡 県 年 月 大 阪 府 京 都 府 兵 庫 県 愛 知 県 静 岡 県 福 岡 県 2013 年 12 月 年 1 月 年 2 月 年 3 月 年 4 月 年 5 月 年 6 月 年 7 月 年 8 月 年 9 月 年 10 月 年 11 月 年 12 月 年 1 月 年 2 月 年 3 月 年 4 月 年 5 月 年 6 月 年 7 月 年 8 月 年 9 月 年 10 月 年 11 月 ( 出 所 )データ 提 供 :アットホーム 株 式 会 社 分 析 : 株 式 会 社 タス 西 Vol.45-6

7 図 -5 関 西 圏 中 京 圏 アパート 系 ( 木 造 軽 量 鉄 骨 ) 空 室 率 TVI ポイント 大 阪 府 京 都 府 兵 庫 県 愛 知 県 静 岡 県 福 岡 県 図 -6 関 西 圏 中 京 圏 福 岡 県 マンション 系 (S 造 RC 造 SRC 造 ) 空 室 率 TVI 21 ポイント 大 阪 府 京 都 府 兵 庫 県 愛 知 県 静 岡 県 福 岡 県 ( 出 所 )データ 提 供 :アットホーム 株 式 会 社 分 析 : 株 式 会 社 タス 西 Vol.45-7

8 3. 東 京 23 区 の 賃 貸 マンション 市 場 とオフィス 市 場 の 比 較 2016 年 1 月 29 日 発 行 今 回 はタスが 分 析 している 賃 貸 住 宅 指 標 と 三 幸 エステート 株 式 会 社 が 公 表 しているオフィス 指 標 を 用 いて 両 者 の 相 違 について 分 析 を 行 います 図 -7は 東 京 23 区 のマンション 系 空 室 率 TVI( 新 築 除 く 1 )とオフィス 空 室 率 の 推 移 を 示 しています 空 室 率 は 需 要 ( 世 帯 数 )と 供 給 ( 新 規 供 給 量 - 滅 失 数 )のギャップにより 変 動 します 現 在 のところ 東 京 23 区 の 世 帯 数 は 増 加 傾 向 にあります 一 方 で 新 規 供 給 量 は 景 気 動 向 によって 増 減 しますので 空 室 率 TVIの 変 動 は 主 に 新 規 供 給 量 の 増 減 に 影 響 を 受 けて 変 動 すると 考 えられます 一 方 オフィスの 供 給 量 は9 年 程 度 のサイクルで 変 動 しています ま た オフィス 需 要 は 景 気 動 向 により 大 きく 変 動 します オフィス 空 室 率 の 変 動 は この2つの 波 の 影 響 を 受 けていま す マンション 系 賃 料 指 数 ( 新 築 除 く)とオフィス 賃 料 指 数 の 推 移 を 図 -8に 示 します なお 2006 年 1Qを100として 指 数 化 しています 賃 貸 マンションの 賃 料 の 変 動 はオフィスと 比 較 して 小 さく 東 京 23 区 全 体 では±3% 以 内 に 収 まってい ます 空 室 率 TVIの 変 動 率 は±10% 程 度 ですので 賃 貸 マンションの 収 益 評 価 を 行 う 場 合 は 賃 料 の 変 動 よりもむし ろ 空 室 率 の 変 動 に 注 視 する 必 要 があることがわかります 図 -9は 賃 貸 マンション( 新 築 除 く)の 賃 料 指 数 を 主 軸 に オフィス 賃 料 指 数 を 第 2 軸 にして 両 者 の 推 移 を 比 較 したものです 賃 貸 マンションの 賃 料 指 数 とオフィスの 賃 料 指 数 は 変 動 幅 は 異 なりますが それ 以 外 はほとんど 同 じ 動 きをしています ただし 2014 年 以 降 の 賃 貸 マンション の 賃 料 の 上 昇 幅 がオフィスと 比 較 して 大 きくなっています 図 -10にオフィス 空 室 率 と 賃 料 指 数 の 推 移 を 示 します 比 較 しやすいように2006 年 1Qを100として 指 数 化 していま す 両 者 の 相 関 係 数 は 0.87であり オフィスの 空 室 率 と 賃 料 指 数 には 強 い 負 の 相 関 関 係 が 存 在 しています 昨 年 のアジア 不 動 産 学 会 の 論 文 2 で 言 及 したように 新 築 の 影 響 を 排 除 すると 賃 貸 マンションの 空 室 率 TVIと 賃 料 指 数 にも 明 確 な 負 の 相 関 関 係 ( 相 関 係 数 は 0.80)が 観 察 できます( 図 -11) 1 新 築 は 築 12か 月 未 満 としています 2 新 築 バイアスを 除 した 東 京 23 区 賃 貸 住 宅 市 場 の 自 然 空 室 率 の 算 出 : 空 室 率 TVIを 用 いた 分 析 ( 英 文 タイトル:Analysis on Natural Vacancy Rate for Rental Apartment in Tokyo s 23 Wards Excluding the Bias from Newly Constructed Units using TAS Vacancy Index) 参 照 ( 株 式 会 社 タス 主 任 研 究 員 藤 井 和 之 ) 図 ー7 東 京 都 23 区 マンション 系 空 室 率 TVI( 新 築 除 く)とオフィス 空 室 率 の 推 移 空 室 率 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% マンション 系 空 室 率 TVI( 新 築 除 く) オフィス 空 室 率 ( 大 規 模 ) オフィス 空 室 率 ( 大 型 ) オフィス 空 室 率 ( 中 型 ) オフィス 空 室 率 ( 小 型 ) 空 室 率 TVIはデータ 提 供 :アットホーム 株 式 会 社 分 析 : 株 式 会 社 タス オフィス 空 室 率 は 三 幸 エステート 株 式 会 社 オフィスマーケット 調 査 月 報 からタスが 作 成 西 Vol.45-8

9 図 ー8 マンション 系 賃 料 指 数 ( 新 築 除 く)とオフィス 賃 料 指 数 (2006 年 1Q=100) マンション 系 賃 料 指 数 (23 区 新 築 除 く) オフィス 賃 料 指 数 (3 区 全 体 ) オフィス 賃 料 指 数 (3 区 大 規 模 ) オフィス 賃 料 指 数 (3 区 大 型 ) オフィス 賃 料 指 数 (3 区 中 型 以 下 ) 賃 貸 住 宅 賃 料 指 数 はデータ 提 供 :アットホーム 株 式 会 社 分 析 : 株 式 会 社 タス オフィス 賃 料 指 数 は 三 幸 エステート 株 式 会 社 オフィスレントインデックスからタス が 作 成 図 ー9 マンション 系 賃 料 指 数 ( 新 築 除 く 主 軸 )とオフィス 賃 料 指 数 ( 第 2 軸 )(2006 年 1Q=100) 賃 貸 住 宅 オフィス マンション 系 賃 料 指 数 (23 区 新 築 除 く) オフィス 賃 料 指 数 (3 区 全 体 ) オフィス 賃 料 指 数 (3 区 大 規 模 ) オフィス 賃 料 指 数 (3 区 大 型 ) オフィス 賃 料 指 数 (3 区 中 型 以 下 ) 賃 貸 住 宅 賃 料 指 数 はデータ 提 供 :アットホーム 株 式 会 社 分 析 : 株 式 会 社 タス オフィス 賃 料 指 数 は 三 幸 エステート 株 式 会 社 オフィスレントインデックスからタス が 作 成 西 Vol.45-9

10 300 図 ー10 東 京 都 心 3 区 オフィス 空 室 率 と 賃 料 指 数 (2006 年 Q1=100) オフィス 賃 料 指 数 (3 区 全 体 ) オフィス 空 室 率 (3 区 全 体 ) 三 幸 エステート 株 式 会 社 オフィスマーケット 調 査 月 報 およびオフィスレントインデックスからタスが 作 成 図 ー11 東 京 23 区 マンション 系 ( 新 築 除 く) 空 室 率 TVIと 賃 料 指 数 (2006 年 1 月 =100) マンション 系 空 室 率 TVI(23 区 新 築 除 く) マンション 系 賃 料 指 数 (23 区 新 築 除 く) データ 提 供 :アットホーム 株 式 会 社 分 析 : 株 式 会 社 タス 西 Vol.45-10

11 用 語 説 明 空 室 率 TVI(TAS Vacancy Index:タス 空 室 インデックス) タスが 開 発 した 賃 貸 住 宅 の 空 室 の 指 標 です 空 室 率 TVIは アットホーム 全 国 不 動 産 情 報 ネットワークに 公 開 された 情 報 若 しくは 成 約 状 況 を 空 室 のサンプリ ング 募 集 建 物 の 総 戸 数 をストックのサンプリングとして 下 式 で 算 出 を 行 います なお 募 集 建 物 の 総 戸 数 は 1 募 集 建 物 を 階 層 別 に 分 類 2 国 勢 調 査 住 宅 土 地 統 計 調 査 を 用 いて 階 層 別 の 都 道 府 県 毎 の 平 均 戸 数 を 算 出 し 両 者 を 乗 じることにより 算 出 しています TVI = 空 室 のサンプリング ストックのサンプリング = 募 集 戸 数 募 集 建 物 の 総 戸 数 募 集 期 間 (Downtime) 成 約 した 物 件 の 平 均 募 集 期 間 を 示 します アットホーム 全 国 不 動 産 情 報 ネットワークに 公 開 された 情 報 若 しく は 成 約 状 況 を 用 いて 下 記 の 計 算 式 で 求 められます 募 集 期 間 = Average( 成 約 日 - 募 集 開 始 日 ) 更 新 確 率 中 途 解 約 確 率 更 新 確 率 は 契 約 期 間 が2 年 として 入 居 したテナントが 契 約 更 新 を 行 う 確 率 中 途 解 約 確 率 は 契 約 期 間 が2 年 として 契 約 満 了 前 にテナントが 退 去 する 確 率 を 示 します アットホーム 全 国 不 動 産 情 報 ネットワークに 公 開 され た 情 報 若 しくは 成 約 状 況 を 用 いて 算 出 しています 成 約 した 部 屋 が 再 び 市 場 に 現 れる( 募 集 が 開 始 される)までの 月 数 をカウントし 7~48ヶ 月 目 を 総 数 とし 7~22ヶ 月 目 までに 市 場 に 現 れた 件 数 を 中 途 解 約 した 件 数 27~48ヶ 月 目 に 現 れた 件 数 を 契 約 更 新 をした 件 数 としてそれぞれの 確 率 を 計 算 しています 注 1:データ 上 7ヶ 月 未 満 で 募 集 されているデータも 存 在 していますが 入 力 ミスの 可 能 性 も 否 定 できないため 算 出 から 省 いています 注 2:49ヶ 月 以 上 で 募 集 されているデータは 全 体 の10% 未 満 であること また 注 1で 省 いた 部 分 に 含 まれる 可 能 性 のある 正 規 データ(6ヶ 月 以 内 に 中 途 解 約 した データ)とのバランスを 考 慮 して 算 出 から 省 いています 各 指 標 の 詳 細 は もご 参 照 ください 株 式 会 社 タスではこれらの 指 標 を 使 用 した 賃 貸 住 宅 市 場 賃 料 査 定 サービス 賃 貸 住 宅 市 場 レポートサービスを 提 供 しています 詳 細 はTAS-MAPホームページ( 覧 ください お 問 合 せ 会 社 名 : 株 式 会 社 タス 所 在 地 : 東 京 都 中 央 区 八 丁 堀 トヨタ 八 丁 堀 ビル7F ( 代 表 ) (FAX) 西 Vol.45-11

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