この特例は居住期間が短期間でもその家屋がその人の日常の生活状況などから生活の本拠として居住しているものであれば適用が受けられますただし次のような場合には適用はありません 1 居住用財産の特例の適用を受けるためのみの目的で入居した場合 2 自己の居住用家屋の新築期間中や改築期間中だけの仮住い

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きみえみおか
9 years ago
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1 居住用財産を譲渡した場合の課税の特例 N 個人が自分の住んでいる家屋や敷地を譲渡した場合にはその譲渡による所得税住民税を軽減する特例がいろいろと設けられていますこれらの特例は売却した住宅の譲渡益に税金を課税することにより新しい住宅の購入資金からその税金分が目減りすることを防止するために設けられました特例の適用が受けられる居住用財産の譲渡とは次の譲渡をさします 1 個人が現にその居住の用に供している家屋を譲渡した場合 2 1の家屋で居住の用に供されなくなったものを居住の用に供されなくなって3 年目の12 月 31 日までに譲渡した場合 3 1または2の家屋と共にその敷地である土地や借地権を譲渡した場合 4 1の家屋を取り壊しその敷地のみを譲渡する場合その家屋を取り壊した日から1 年以内にその土地の譲渡に関する契約を締結しかつその家屋を居住の用に供さなくなった日から3 年目の12 月 31 日までに譲渡した場合の要件を満たす譲渡でも譲渡の相手が配偶者直系血族同一生計の親族同族会社などである場合には居住用財産の譲渡の特例の適用は受けられません N この特例は居住用財産を譲渡した場合にその譲渡益から3,000 万円 ( 譲渡益が3,000 万円以下の場合はその金額 ) が控除される制度ですしたがって譲渡益が3,000 万円以下であれば所得税住民税は課税されないことになります譲渡資産の所有期間の長短は問いませんが前年または前々年にこの特例や居住用財産の買換えの特例の適用を受けている場合には適用を受けることができません

2 この特例は居住期間が短期間でもその家屋がその人の日常の生活状況などから生活の本拠として居住しているものであれば適用が受けられますただし次のような場合には適用はありません 1 居住用財産の特例の適用を受けるためのみの目的で入居した場合 2 自己の居住用家屋の新築期間中や改築期間中だけの仮住いである家屋の場合居住用財産の3,000 万円特別控除の特例の適用を受けるためにはその居住用財産を譲渡した日の属する年の翌年の2 月 16 日から3 月 15 日までの間に居住用財産を譲渡した年分の申告書別表第三表 ( 分離課税用 ) の特例適用条文欄に措法 35 条と記入するとともに次の書類を確定申告書 Bに添付して確定申告しなければなりません 1 譲渡所得の内訳書 ( 確定申告書付表兼計算明細書 ) 2 譲渡資産の所在地の除票住民票の写し ( 譲渡資産を譲渡した日から2か月を経過した日以後に発行されたものに限ります ) N 譲渡した年の1 月 1 日における所有期間が10 年を超える居住用財産を譲渡した場合 3,000 万円の特別控除に加え特別控除後の譲渡益に低率による分離課税が行われますこの特例の適用対象となる居住用財産は個人が有する土地や借地権建物でその年の1 月 1 日における所有期間が10 年を超えるもののうち次に掲げる家屋または土地等をいいます q w e r q q w q

3 ことはできませんその年中の他の長期譲渡所得の金額とは分離して 3,000 万円の特別控除後の譲渡益に低率による分離課税が行われます N 平成 27 年 12 月 31 日までの間に居住用財産を譲渡した場合で譲渡資産および買換資産が次の要件に該当する場合にこの特例を適用できます所有期間が10 年を超える居住用財産を譲渡し一定期間内に新たな居住用財産を取得した場合には譲渡所得について課税の繰延べの特例いわゆる居住用財産の買換特例の適用を受けることができますこの特例を適用すると譲渡代金の全部で買い換えた場合にはその譲渡資産の譲渡はなかったものとして課税されません譲渡代金の一部で買い換えた場合つまり譲渡価額より買換資産の取得価額のほうが小さい場合にのみその差額について長期譲渡所得として課税されますなおこの居住用財産の買換特例と3,000 万円の特別控除の特例および居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例を同時に適用する 26

4 1 指定された期間内に居住用財産を譲渡し譲渡した年の前年の1 月 1 日からその譲渡した年の翌年 12 月 31 日までの間にその譲渡した人の居住の用に供する家屋またはその家屋の敷地の用に供する土地 ( 土地の上に存する権利を含む ) で日本国内にあるものを取得し 2 取得の日からその譲渡した年の翌年の12 月 31 日 ( 譲渡した年の翌年中に居住用財産を取得するときはその譲渡した年の翌々年 12 月 31 日 ) までにその譲渡した人が居住の用に供したとき 3 その年における資産の譲渡につき居住用財産の特別控除の特例の適用を受けていなければ 4 その居住用財産の譲渡による収入金額が買換資産の取得価額以下である場合その譲渡はなかったものとされます ( 譲渡収入金額が買換資産の取得価額を超える場合はその超える金額に相当する部分の譲渡があったものとされます ) 居住用財産の買換えの特例の適用を受けるためにはその居住用財産を譲渡した日の属する年の翌年の2 月 16 日から3 月 15 日までに居住用財産を譲渡した年分の申告書別表第三表 ( 分離課税用 ) の特例適用条文欄に措法 36 条の2 と記入するとともに住民票譲渡資産の登記事項証明書等一定の書類を確定申告書 Bに添付して確定申告しなければなりませんまた買換資産の取得については確定申告書の提出の日までまたは買換資産の取得をした日から4か月以内に買換資産の登記事項証明書等一定の書類の提出が必要です ( 注 ) 所有期間は譲渡した年の 1 月 1 日における所有期間です * 復興特別所得税が基準所得税額に対して 2.1% 別途かかります

5 Cさんは昭和 63 年に取得し引き続き住んでいた住宅をその敷地とともに平成 27 年 4 月に6,000 万円で売却し新たに4,800 万円の新築住宅 ( 床面積 90m2 敷地面積 100m2 ) を購入し居住していますなお譲渡資産の取得費は不明ですが譲渡に際して仲介手数料その他に80 万円を支出しています譲渡資産の買換資産の譲渡価額取得価額 (6,000 万円 -4,800 万円 )- ( 概算取得費 ) ( 譲渡費用 ) (6,000 万円 5%+80 万円 ) 6,000 万円 -4,800 万円 6,000 万円 = 1,124 万円課税長期 1,124 万円 15%=168 万 6,000 円 ( 所得税額 * ) 譲渡所得金額 1,124 万円 5%= 56 万 2,000 円 ( 住民税額 ) ( 注 ) 居住用財産の買換特例の適用を受けた場合には低率分離課税の適用はありません * 復興特別所得税が基準所得税額に対して 2.1% 別途かかります今まで住んでいた家屋を取り壊してその敷地である土地等のみを譲渡した場合にはその家屋を取り壊した日から1 年以内にその土地等の譲渡に関する契約が締結されかつその土地等の譲渡がその家屋に居住しなくなった日から3 年目の12 月 31 日までに行われておりまた家屋を取り壊した後に貸付けその他の用に供していない場合に限り居住用財産を譲渡した場合の課税の特例の適用を受けることができます N 24ページから個人が居住用財産を譲渡し譲渡益が発生しているときに課税される譲渡所得税住民税を軽減する特例について解説してきましたところで不動産を譲渡した場合には利益ではなく損失が出るケースもあります所有期間 5 年を超える居住用財産を譲渡したことにより損失が発生した時には税金が軽減される特例がありそれが居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除です個人が所有期間 5 年を超える一定の要件を満たす居住用財産を譲渡したことにより譲渡所得の金額が赤字となったとき ( 譲渡代金が取得費と譲渡費用の合計額に満たないとき ) はその損失の金額を譲渡した年の他の所得 ( 給与所得など ) と通算 ( 赤字の所得と黒字の所得を合算すること ) することができますこの通算をするとその年の課税の対象になる所得は低下することになります給与所得者の場合は給与から源泉徴収されている所得税はこの赤字の所得は考慮されていませんので所得税を納め過ぎということになり譲渡の翌年に確定申告すると納め過ぎた所得税の還付が受けられることになりますこの損益通算は居住用財産 ( 住宅ローン残高 28

6 なしでもよい ) を譲渡したことによる損失が発生している場合で新たに住宅ローンを使って居住用財産を買い換えた場合または住宅ローン残高が残っている居住用財産を譲渡 ( 買換えがなくてもよい ) したことによる損失が発生しかつその住宅ローンの残高が譲渡価額を超えている場合に適用を受けることができます前記の損益通算をしてもまだ赤字の金額が残っている場合で一定の要件を満たしている場合にその損失の金額を翌年以降 3 年間繰り越してその年分の他の所得と通算しその繰り越した年分の所得税住民税を軽減することができる居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除制度や特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除制度の適用を受けることができますこの制度の詳細は第 7 章住宅をめぐる税務上の特例居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除 (61 63ページ ) をご参照ください ( 注 ) 平成 16 年 1 月 1 日以後に土地建物等を譲渡したことにより発生した譲渡損失は原則損益通算および繰越控除ができなくなりましたがの居住用財産の譲渡により発生した損失のみ損益通算および繰越控除ができます

13. 平成 29 年 4 月に中古住宅とその敷地を取得した場合当該敷地の取得に係る不動産取得税の税額から 1/2 に相当する額が減額される 14. 家屋の改築により家屋の取得とみなされた場合当該改築により増加した価格を課税標準として不動産取得税が課税される 15. 不動産取得税は相続贈与

13. 平成 29 年 4 月に中古住宅とその敷地を取得した場合当該敷地の取得に係る不動産取得税の税額から 1/2 に相当する額が減額される 14. 家屋の改築により家屋の取得とみなされた場合当該改築により増加した価格を課税標準として不動産取得税が課税される 15. 不動産取得税は相続贈与名前第 1 日目税不動産取得税 1. 不動産取得税は不動産の取得に対して課される税であるので法人の合併により不動産を取得した場合にも不動産取得税は課される 2. 不動産取得税は不動産の取得に対して当該不動産の所在する市町村において課する税でありその徴収は普通徴収の方法によらなければならない 3. 相続による不動産の取得については不動産取得税が課される 4. 不動産取得税の課税標準となるべき額が