H25.8.1 版 市街化調整区域における地区計画ガイドライン 平成 25 年 8 月 1 日 富里市
目 次 1 市街化調整区域における地区計画ガイドラインの策定の経緯 1 第 Ⅰ 章市街化調整区域における土地利用の基本的な考え方 2 第 Ⅱ 章市街化調整区域における地区計画の導入 2 2 市街化調整区域における地区計画の基本事項 3 1 共通事項 3 2 地区計画整備計画に関する事項 3 (1) 非住居系開発誘導型 4 (2) インターチェンジ周辺開発誘導型 5 (3) インターチェンジ周辺沿道開発誘導型 6 (4) 幹線道路沿道型 7 (5) 住環境整備型 8 (6) 住環境保全型 9 (7) 大規模既存集落活性化型 10
市街化調整区域における地区計画ガイドラインについて 市街化調整区域における地区計画ガイドラインの策定の経緯本市では, 空港関連企業等の事業縮小などの社会的要因による人口流出や, 少子高齢化の進展による地域コミュニティの衰退, 産業構造の変化による製造業の衰退, 市街化区域縁辺部における市街地のスプロール化などの問題が顕著化し, 地域の経済社会情勢に変化が見られる 一方で, 成田空港の離発着枠が30 万回へ拡大や, 国道 296 号のバイパス機能を有し, 酒々井インターチェンジと成田空港を結ぶ市道 01-008 号線の整備が行われているなど, 本市を取り巻く状況が変わりつつある また平成 23 年 8 月には 地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律 の施行により, 都市計画法が改正され, 本市の都市計画に関する権限移譲がされたことに伴い, 市民や事業者の土地利用におけるニーズの高まりや, 市独自のまちづくりが求められている このような状況の中, 本市は成田空港に近接していることや, 東関東自動車道水戸線の富里インターチェンジ及び酒々井インターチェンジ, 国道 296 号, 国道 409 号などの広域交通結節点を有する立地特性を活かした地域の活性化や, 市街化調整区域の集落地や大規模な住宅団地等が抱える課題を解決するために適正な土地利用を誘導するため, 市街化調整区域における地区計画策定の運用基準である 市街化調整区域における地区計画ガイドライン を策定する 第 Ⅰ 章市街化調整区域における土地利用の基本的な考え方市街化調整区域とは, 市街化を抑制する区域であり, 本市の都市マスタープランに掲げている市街化調整区域の土地利用の方針については, 農地 集落地として, 自然環境や農地の保全を図り, また, 集落や既存住宅団地等の居住環境の整備 保全を図る とされており, この都市マスタープランを補完するものとして 市街化調整区域における土地利用方針 を策定した 市街化調整区域における土地利用方針 では, 地域の課題として優良農地等自然環境の保全及び共生, 大規模な既存住宅団地等の住環境の整備, 市街化区域縁辺部における市街地のスプロール防止, 幹線道路沿道及び高速道路インターチェンジ周辺において地域振興に寄与する施設立地の規制誘導等を掲げている 市街化調整区域における土地利用の基本的な考え方として, 市街化調整区域の土地利用方針を踏まえながらも, 人口減少や少子高齢化の進行が著しい大規模な既存住宅団地等の住環境の整備や高速道路インターチェンジ周辺地区における都市的土地利用の規制誘導など, 地域の活性化や地域振興として必要な施設の立地を誘導するとともに, 市街化区域縁辺部における市街地のスプロール防止や自然環境や農地の保全や調和を図る規制をしていくものとする 1
第 Ⅱ 章市街化調整区域における地区計画の導入第 Ⅰ 章 市街化調整区域における土地利用の基本的な考え方 に即し, 都市計画法 ( 昭和 43 年法律第 100 号 ) 第 12 条の5 第 1 項第 2 号の規定に基づき地区計画を導入する場合について, その目的や技術的基準を下記のとおりとする (1) 非住居系開発誘導型雇用の確保, 持続可能な地域振興に寄与する施設の立地を図るため, 建築物の用途や建築物の形態などを制限する地区計画 (2) インターチェンジ周辺開発誘導型酒々井インターチェンジ出入り口交差点から概ね半径 1kmの区域において, 将来的な市街化区域編入を検討していくとともに, 自然環境など周辺環境との調和を図りながら, 広域交通ネットワークの特性を活かし, 地域振興に寄与すると認められる施設の立地を図るため, 建築物の用途や形態などを制限する地区計画 (3) インターチェンジ周辺沿道開発誘導型酒々井インターチェンジ出入り口から半径 2kmの区域かつ, インターチェンジに直結し指定する道路沿道において, 周辺環境との調和及び幹線道路の沿道環境を形成しながら, 広域交通ネットワークの特性を活かし, 地域振興に寄与すると認められる施設の立地を図るため, 建築物の用途や形態などを制限する地区計画 (4) 幹線道路沿道型国県道等指定する道路沿道区域において, 成田空港を利用した国内外からの多くの人や物が行き交う特性を活かし, 地域振興に寄与すると認められる空港関連企業等の立地を図るため, 建築物の用途や形態などを制限する地区計画 (5) 住環境整備型市街化区域縁辺部において, 市街地のスプロール化を防止し, 秩序ある良好な街並みの形成を図るため, 建築物の用途や形態などを制限する地区計画 (6) 住環境保全型大規模な既存住宅団地において, 地域コミュニティの衰退を回復するため, 良好な居住環境の維持 管理や日常的サービスを享受できる住環境整備などにより, 持続可能な住環境の形成を図るため, 建築物の用途や形態などを制限する地区計画 (7) 大規模既存集落活性化型大規模既存集落 ( 指定既存集落 ) において, 地域力の衰退を回復し, 南部地域の拠点としての機能強化を図るとともに, 新たな人口の受け入れを可能にし, 持続可能なコミュニティの形成を図るため, 建築物の用途や形態などを制限する地区計画 (8) 市街化編入予定型将来, 市街化区域への編入を行う区域に設定する地区計画とし, 一体的で良好な市街地を形成することを目的とする 地区計画の内容については, 地域の特性や社会情勢を勘案し, 適宜定めるものとする (9) 公共公益施設型公共公益施設の整備に関する事業を行う区域に設定する地区計画とする 地区計画の内容については, 地域の特性や社会情勢を勘案し, 適宜定めるものとする 2
市街化調整区域における地区計画の基本事項 Ⅰ 市街化調整区域における土地利用の基本的な考え方 を踏まえ, Ⅱ 市街化調整区域にお ける地区計画の導入 に示すとおり, 地域の特性に応じた土地利用の方針に基づき, それぞれの 類型について地区計画を作成する場合の基本事項を次のとおり定める 1 共通事項 1) ガイドラインに基づく地区計画は都市計画法, 都市計画運用指針等, 他法令や市の施策に適合したものとする 2) 地区計画の区域における道路, 排水, 緑地等のの整備基準は, 都市計画法第 33 条及び富里市宅地開発指導要綱の基準を準用し, 地区計画の原案の作成段階で市と十分協議すること 3) 良好な環境の各街区の整備等を行うための地区計画であることから, 一ないし二の建築敷地のみを対象として策定することはできません 4) 地区計画の区域には, 原則として次に掲げる地域 地区等を含めないこと 1 農業振興地域の農用地区域, 集団的優良農用地, 農業生産性の高い農用地又は土地基盤整備事業の完了, 実施中若しくは計画中の受益区域内に含まれる農地 2 農地法による農地転用が許可されないと見込まれる農用地 3 保安林, 保安施設地区, 保安林予定森林, 保安林施設予定地又は保安林整備計画において保安林の指定が計画されている土地の区域 4 急傾斜崩壊危険区域, 土砂災害特別警戒区域, 河川の氾濫区域, 湛水, 土砂流出, 地すべり等により災害の危険が大きいと想定される区域 5 緑地として特に保全すべき土地 6 国, 県, 市町村指定の史跡若しくは名勝, 天然記念物に係る地域, 県指定の旧跡又は選定重要遺跡に係る地域 7 廃棄物最終処分地等の都市的土地利用不適地 8 その他, 他法令による規制がされている地域で地区計画を定めることが適当でないと認められる区域 5) 必要に応じ建築基準法第 68 条の2の規定に基づく条例に位置付ける 6) 集落環境, 自然環境を著しく悪化させる土地利用の規制について都市計画法又は建築基準法で対象とならないものは, 地方自治法第 14 条第 1 項の規定による条例により対応を検討する 7) 地区計画の原案は, 都市計画法第 21 条の2の規定による都市計画の決定又は変更の提案によるものとする 3
2 地区計画整備計画に関する事項 地区の類型 壁面の位置の制限 壁面後退区域における工作物の設置の制限 (1) 非住居系開発誘導型 非住居系開発誘導ゾーン (1) 市街化調整区域における土地利用方針において非住居系開発誘導ゾーンとして定めた区域 (2) 原則 3 ヘクタール以上の区域 地域振興を図るもので, 都市マスタープラン, 市街化調整区域における土地利用方針の内容により適切に定める 都市マスタープラン, 市街化調整区域における土地利用方針の内容を踏まえ自然環境との調和を図り, 道路, 公園, 緑地, 広場その他公共空間の配置 規模を適切に定める (1) 立地可能な建築物の用途は, 地域の特性を活用するとともに都市マスタープラン, 市街化調整区域における土地利用方針の内容により適切に定める (Ex. 工場, 研究所, 流通業務施設及び観光施設及びこれらに附属する施設 ) (2) 周辺環境を悪化させる施設の立地は規制する (Ex. 廃棄物処理施設, 危険物処理施設等 ) (1) 建築物の容積率の最高限度は, 周辺環境との調和に配慮し20 0% 以下の数値で, 適切に定める (2) 建築物の建ぺい率の最高限度は, 周辺環境との調和に配慮し6 0% 以下の数値で, 適切に定める 建築物のは,2,000 m2以上の数値で, 適切に定める 壁面の位置の制限は,5m 以上の数値で, 適切に定める 道路沿道に沿った壁面後退区域の連続性を阻害する塀や垣根などを規制する は, 周辺環境に十分配慮した数値で, 適切に定める (1) 建築物の形態又は意匠の制限は, 必要に応じ適切に定める (2) 工作物の形態又は意匠の制限は, 必要に応じ適切に定める かき又は柵の構造の制限は, 周辺自然環境や地震等による倒壊に配慮し適切に定める (1) 地区の区分を定め, 必要に応じ建築物の用途の制限 ( 住宅立地の規制等 ) を適切に定める (2) 区域内の緑化率は 3% 以上の数値で, 適切に定める 備考幅員 9m 以上の道路に接道すること 4
地区の類型 壁面の位置の制限 壁面後退区域における工作物の設置の制限 備 考 (2) インターチェンジ周辺開発誘導型 インターチェンジ周辺開発誘導ゾーン (1) 市街化調整区域における土地利用方針においてインターチェンジ周辺開発誘導ゾーンとして定めた区域 ( 酒々井 IC 出入り口交差点から概ね半径 1kmの区域 ) (2) 原則 1ヘクタール以上の区域富里市都市マスタープランにおいて新市街地及び開発構想検討候補地に位置付けされていることから, 将来的な市街化区域編入を検討していくとともに, 広域交通網等地域特性を活かし, 地域の活性化に寄与するとともに市の健全な発展を目指すもので, 都市マスタープラン, 市街化調整区域における土地利用方針の内容により適切に定める 都市マスタープラン, 市街化調整区域における土地利用方針の内容を踏まえ自然環境との調和を図り, 道路, 公園, 緑地, 広場その他公共空間の配置 規模を適切に定める (1) 立地可能な建築物の用途は, 地域の特性を活用するとともに都市マスタープラン, 市街化調整区域における土地利用方針の内容により適切に定める (Ex. 流通業務施設, 工場, 商業施設 ( 大規模集客施設 ), 観光施設及びこれらに附属する施設 ) (2) 前記のほか, 地域振興又は農業生産物の流通経路の確保又は拡大につながる小売店舗等で農業振興に寄与するもの (3) 周辺環境を悪化させる施設の立地は規制する (Ex. 廃棄物処理施設, 危険物処理施設等 ) (1) 建築物の容積率の最高限度は, 周辺環境との調和に配慮し20 0% 以下の数値で, 適切に定める (2) 建築物の建ぺい率の最高限度は, 周辺環境との調和に配慮し, 60% 以下の数値で, 適切に定める 建築物のは,2,000 m2以上の数値で, 適切に定める 壁面の位置の制限は, 実情に応じて, 適切に定める 主要幹線道路沿道においては, 前面道路が 12m 以上の空間を設けるよう規制する は, 周辺環境に十分配慮した数値で, 適切に定める (1) 建築物の形態又は意匠の制限は, 必要に応じ適切に定める (2) 工作物の形態又は意匠の制限は, 必要に応じ適切に定める かき又は柵の構造の制限は, 周辺自然環境に配慮し適切に定める (1) 地区の区分を定め, 必要に応じ建築物の用途の制限 ( 住宅立地の規制等 ) を適切に定める (2) 区域内の緑化率は3% 以上の数値で, 適切に定める 幅員 9m 以上の道路に接道すること なお, 商業施設 ( 大規模集客施設 ) の立地に係る地区計画の策定は, 市街化区域編入が前提となります 5
地区の類型 壁面後退区域における工作物の設置の制限 備 考 (3) インターチェンジ周辺沿道開発誘導型 インターチェンジ周辺沿道開発誘導ゾーン (1) 市街化調整区域における土地利用方針においてインターチェンジ周辺沿道開発誘導ゾーンとして定めた区域 ( 酒々井 IC 出入り口交差点から半径 2kmの区域における主要幹線道路 ) [ 指定道路 : 市道 01-008 号線 ] (2) 指定道路沿道の奥行き100m 以内の区域 (3) 0.5ヘクタール以上の区域インターチェンジ及び主要幹線道路としてのポテンシャルを活かし, 地域の活性化に寄与すると認められるもので, 都市マスタープラン, 市街化調整区域における土地利用方針の内容により適切に定める 都市マスタープラン, 市街化調整区域における土地利用方針の内容を踏まえ自然環境との調和を図り, 背後地への採光, 通風等の空間を確保するため, 道路, 公園, 緑地, 広場その他公共空間の配置 規模を適切に定める (1) 立地可能な建築物の用途は, 地域の特性を活用するとともに都市マスタープラン, 市街化調整区域における土地利用方針の内容により適切に定める (Ex. 流通業務施設, 準工業地域内に建築できる工場 倉庫等, 都市計画法第 34 条第 9 号に定める沿道サービス施設及びこれらに附属する施設 ) (2) 周辺環境を悪化させる施設の立地は規制する (Ex. 廃棄物処理施設, 危険物処理施設等 ) (1) 建築物の容積率の最高限度は, 周辺環境との調和に配慮し20 0% 以下の数値で, 適切に定める (2) 建築物の建ぺい率の最高限度は, 周辺環境との調和に配慮し, 60% 以下の数値で, 適切に定める 建築物のは,500 m2以上の数値で, 適切に定める 指定道路沿道においては, 前面道路が 12m 以上の空間を設けるよう規制する は, 周辺環境に十分配慮した数値で, 適切に定める (1) 建築物の形態又は意匠の制限は, 必要に応じ適切に定める (2) 工作物の形態又は意匠の制限は, 必要に応じ適切に定める かき又は柵の構造の制限は, 周辺自然環境に配慮し適切に定める (1) 地区の区分を定め, 必要に応じ建築物の用途の制限 ( 住宅立地の規制等 ) を適切に定める (2) 区域内の緑化率は 3% 以上の数値で, 適切に定める 6
地区の類型 壁面の位置の制限 備 考 (4) 幹線道路沿道型 幹線道路沿道整序ゾーン (1) 市街化調整区域における土地利用方針において幹線道路沿道整序ゾーンとして定めた指定道路沿道の奥行き100m 以内の区域 [ 指定道路 :( 国 ) 296 号,( 国 ) 409 号,( 県 ) 八日市場佐倉線, 市道 01-009 号線 ] (2) 0.5ヘクタール以上の区域空港とインターチェンジを結ぶ道路など指定の沿道地区において, 成田空港を利用した国内外からの多くの人や物が行き交う特性を活かし, 地域振興に寄与すると認められるもので, 都市マスタープラン, 市街化調整区域における土地利用方針の内容により適切に定める 都市マスタープラン, 市街化調整区域における土地利用方針の内容を踏まえ自然環境との調和を図り, 背後地への採光, 通風等の空間を確保するため, 道路, 公園, 緑地, 広場その他公共空間の配置 規模を適切に定める (1) 立地可能な建築物の用途は, 流通業務施設, 準工業地域内に建築できる工場 倉庫等, 都市計画法第 34 条第 9 号に定める沿道サービス施設とする (2) 周辺環境を悪化させる施設の立地は規制する (Ex. 廃棄物処理施設, 危険物処理施設等 ) (1) 建築物の容積率の最高限度は, 周辺環境との調和に配慮し20 0% 以下の数値で, 適切に定める (2) 建築物の建ぺい率の最高限度は, 周辺環境との調和に配慮し, 60% 以下の数値で, 適切に定める 建築物のは,500 m2以上の数値で, 適切に定める 壁面の位置の制限は, 実情に応じて, 適切に定める は, 周辺環境に十分配慮した数値で, 適切に定める (1) 建築物の形態又は意匠の制限は, 必要に応じ適切に定める (2) 工作物の形態又は意匠の制限は, 必要に応じ適切に定める かき又は柵の構造の制限は, 周辺自然環境に配慮し適切に定める (1) 地区の区分を定め, 必要に応じ建築物の用途の制限 ( 住宅立地の規制等 ) を適切に定める (2) 区域内の緑化率は 3% 以上の数値で, 適切に定める 7
地区の類型 壁面の位置の制限 (5) 住環境整備型 住環境整備ゾーン (1) 市街化調整区域における土地利用方針において住環境整備ゾーンとして定めた区域 ( 富里第二工業団地を除く, 市街化区域から1.1kmの区域 ) (2) 建築物が40 戸以上連たんしている地域 (3) 0.5ヘクタール以上の区域良好な市街地の形成を目指し, 周辺との調和及び住環境の整備を進める観点から, 地域住民等が主導のもと市と連携し適切に定める 都市マスタープラン, 市街化調整区域における土地利用方針の内容を踏まえ防災 安全 生活利便性の向上につながるよう道路 ( 拡幅 新設 ), 公園, 緑地, 広場その他公共空間の配置 規模を適切に定める (1) 立地可能な建築物の用途は, 第二種低層住居専用地域で建築可 能な建築物 (2) 住環境を悪化させるおそれのある建築物の立地は規制する (1) 建築物の容積率の最高限度は,100% 以下の数値で, 適切に定める (2) 建築物の建ぺい率の最高限度は,50% 以下の数値で, 適切に定める 建築物のは, 現状を鑑み適切に定める 壁面の位置の制限は, 実情に応じ, 検討する は,10m 以下の数値で, 適切に定め る 建築物の形態及び意匠の制限については, 実情に応じて検討する (1) かき又は柵の構造の制限は, 実情に応じて検討する (2) かき又は柵の設置は, 必要に応じ道路端から後退させるものとする 住環境を悪化させるおそれのある土地利用は規制する 備 考 8
地区の類型 壁面の位置の制限 (6) 住環境保全型 住環境保全ゾーン (1) 市街化調整区域における土地利用方針において住環境保全ゾーンとして定めた区域 ( 線引き前に千葉県条例の確認を受けた概ね1ヘクタール以上の大規模な住宅団地 ) (2) 0.5ヘクタール以上の区域少子 高齢化と人口減少によるコミュニティの衰退を回復するため, 良好な居住環境の維持 管理や日常的サービスを享受できる環境整備などにより, 持続可能な住環境の形成を図る観点から, 地域住民が主導のもと市と連携し適切に定める 都市マスタープラン, 市街化調整区域における土地利用方針の内容を踏まえ防災 安全 生活利便性の向上につながるよう道路 ( 拡幅 新設 ), 公園, 緑地, 広場その他公共空間の配置 規模を適切に定める (1) 立地可能な建築物の用途は第二種低層住居専用地域で建築可 能な建築物 (2) 必要に応じて地区を定め, 店舗等 ( 延べ面積 500 m2以下 ), 事務所等 ( 延べ面積 150 m2以下 ) を配置する (3) 住環境を悪化させるおそれのある建築物の立地は規制する (1) 建築物の容積率の最高限度は,100% 以下の数値で, 適切に定める (2) 建築物の建ぺい率の最高限度は,50% 以下の数値で, 適切に定める 建築物のは, 現状を鑑み適切に定める 壁面の位置の制限は, 実情に応じ, 検討する は,10m 以下の数値で, 適切に定め る 建築物の形態及び意匠の制限については, 実情に応じて検討する (1) かき又は柵の構造の制限は, 実情に応じて検討する (2) かき又は柵の設置は, 必要に応じ道路端から後退させるものとする 住環境を悪化させるおそれのある土地利用は規制する 備 考 9
地区の類型 壁面の位置の制限 (7) 大規模既存集落活性化型 大規模既存集落活性化ゾーン (1) 市街化調整区域における土地利用方針において大規模既存集落活性化ゾーンとして定めた区域 ( 大規模既存集落指定地域 ) (2) 0.5ヘクタール以上の区域少子 高齢化と人口減少による地域力の衰退を回復するため, 新たな人口の受け入れを可能にし, 持続可能なコミュニティの形成を図る観点から, 地域住民が主導のもと市と連携し適切に定める 都市マスタープラン, 市街化調整区域における土地利用方針の内容を踏まえ防災 安全 生活利便性の向上につながるよう道路 ( 拡幅 新設 ), 公園, 緑地, 広場その他公共空間の配置 規模を適切に定める (1) 立地可能な建築物の用途は第二種低層住居専用地域で建築可能な建築物 (2) 必要に応じて地区を定め, 小規模な工場 ( 敷地面積 1,000 m2以下 ), 店舗等 ( 延べ面積 1,500m2以下 ), 事務所等 ( 延べ面積 500m2以下 ) を配置する (3) 自然環境や住環境を悪化させる恐れのある建築物の立地は規制する (1) 建築物の容積率の最高限度は,100% 以下の数値で, 適切に定める (2) 建築物の建ぺい率の最高限度は,50% 以下の数値で, 適切に定める (1) 建築物のは, 現状を鑑み適切に定める (2) 住宅以外の用途の建築物のは, 上記以上の数値で, 適切に定める 壁面の位置の制限は, 実情に応じ, 検討する は,10m 以下の数値で, 適切に定め る 建築物の形態及び意匠の制限については, 実情に応じて検討する (1) かき又は柵の構造の制限は, 実情に応じて検討する (2) かき又は柵の設置は, 必要に応じ道路端から後退させるものとする 住環境を悪化させるおそれのある土地利用は規制する 備 考 10