三郷市市街化調整区域の計画開発における 地区計画ガイドライン 平成 27 年 4 月 三郷市まちづくり推進部
1 ガイドライン策定の目的 このガイドラインは 三郷市の市街化調整区域における地区計画制度の運用及び地区計画の原案を作成するために必要な事項を定めることにより 本来 市街化を抑制すべき区域という基本理念を堅持しつつ 地域の特性に応じた適正な土地利用の誘導を図ることを目的とします 2 市街化調整区域におけるまちづくりの基本的な考え方 市街化調整区域においては 市街化を抑制すべき区域 という基本理念を踏まえ 農地等の自然的な環境と生活環境が調和した のどかさとゆとりある地区の形成との整合を図りつつ 主要な幹線道路に面する等 一部の非常に利便性の高い地区を 三郷市総合計画 及び 三郷市都市計画マスタープラン において 産業立地ゾーン と位置付け 地域特性を活かした土地利用を図ります この場合には 周辺農地との調和や市街化区域内における整備の状況及び市街化の動向等について検討を行い 周辺住民等との調整状況を勘案して 市内産業の活性化に資する土地利用を誘導します 3 市街化調整区域における地区計画の基本的な考え方 本市では 三郷市総合計画 及び 三郷市都市計画マスタープラン との整合を図り 市街化調整区域における秩序ある土地利用の誘導を基本として 環境や景観と調和する良好な開発を誘導するために 以下の事を基本的な考えとして地区計画を活用します (1) 地区計画の策定は 市街化を抑制すべき区域 という市街化調整区域の性格を変えない範囲とすること これは 市街地のいたずらな拡大や 都市機能の無秩序な拡散を抑制することを基本として 都市活動として一定水準の市街地形成を確保するため必要な場合に限り 周辺の土地利用との調和を図り 産業の活性化に資する土地利用を誘導するものであること (2) 開発行為を行う地区計画の策定にあたっては 農林 環境 河川及び開発許可担当部局等と十分に協議 調整を図り 必要性 周辺の公共施設の整備状況 自然環境 景観や農林業との調和等の観点から総合的に検討を加え 妥当と認められる場合に限ること (3) 地区計画は 都市活力の維持 増進 に著しく寄与するもので 市街化調整区域 の秩序ある土地利用の誘導を図るものであること 1
(4) 市の上位計画である 三郷市総合計画 三郷市都市計画マスタープラン との整 合が図られたものであること (5) 地区計画の策定にあたり 必要となる基盤施設が策定地区内やその周辺に配置さ れ または配置されることが確実であり かつ 新たな行政投資を行う必要がないこ と 4 地区計画を定めるに当たっての基本事項 (1) 対象となる土地の区域市街化調整区域の中で 三郷市総合計画 三郷市都市計画マスタープラン において 産業立地ゾーン と位置づけられた土地の区域を 都市計画法第 12 条の5 第 1 項第 2 号イに係る地区計画を定める対象区域とします ( 都市計画法第 12 条の 5 第 1 項第 2 号イ ) イ住宅市街地の開発等の事業が行われる 又は行われた土地の区域 (2) 地区計画の区域に含めない土地の地域地区計画が定められない区域は 以下の区域とします 1 農地法 ( 昭和 27 年法律第 229 号 ) による農地転用が許可されないと見込まれる農地や優良な農地として保全すべき区域 2その他 他法令による規制がされている地域で地区計画を定めることが適当でないと認められる区域 (3) 区域の規模 形状区域の規模は 概ね5ヘクタール以上とします ただし 地区計画の区域については 道路 水路 鉄道 河川等恒久的な施設や地形 地物等により土地の範囲を確定できるものにより定められた範囲で 街区形成ができる一定の広がりを持った整形の土地の区域とします また 市街化調整区域であることを踏まえ 都市活力の維持 増進 に必要な最小限の規模とし 地区計画区域の拡張はできないものとします 2
(4) 地区施設の整備について 1 地区施設の整備は原則として開発行為によります 地区計画を導入することにより 新たに生じる地区施設等の整備は原則として すべて事業者および地権者にて行います 2 地区施設について将来管理者となるべき者の合意を得るものとします 3 開発行為を伴う地区計画については 開発許可の要件を満たす必要があるため このガイドラインに示す事項以外に 開発協議等で必要とされる道路 公園 排水先等の事項について 実現性を確保するための措置をとることとします 4 開発行為については 地区計画決定後速やかに開発許可手続きを進め 遅滞なく開発行為の事業に着手することとします 5 開発行為は 地区計画全域を一括して行うことを基本とします (5) 関係機関の調整市街化調整区域の地区計画案の作成に当たっては 都市計画 道路 農林 環境 産業 水道 交通安全 排水 及び教育などについて市の関係各課と必要な調整が図られていることとします また関連事項について 埼玉県等と調整を要する場合があります 必要に応じて 協議を要する市の部課 a 企画総務部 : 企画調整課 b 環境経済部 : 農業振興課 交通防犯課 クリーンライフ課 c 建設部 : 道路河川課 下水道課 d まちづくり推進部 : 都市デザイン課 開発指導課 まちづくり事業課 みどり公園課 e 水道部 : 施設課 f 消防本部 : 予防課 警防課 g( 教 ) 学校教育部 : 教育総務課 学務課 h 農業委員会事務局 i その他関係法令等により協議が必要になる部局 (6) 地区計画区域内における建築条例の制定 市は 地区計画で定めた建築物の用途 敷地等に関する事項について 建築基 準法第 68 条の 2 に規定する条例を定めます 3
(7) 提案制度について ( 三郷市都市計画の提案に関する手続き要領 ) 1 地区計画の原案は 三郷市都市計画の提案に関する手続き要領 ( 都市計画法第 21 条の2の規定 ) に基づき 都市計画提案制度を活用します 2 提案制度による地区計画の原案は 本ガイドライン等との整合について 市が設置する 産業立地ゾーン審査委員会 で市としての審査を行います 審査内容に修正すべき事項があった場合には 提案者に原案の修正を求めます 3 都市計画提案に対する都市計画決定の必要性についても 市が設置する 都市計画提案評価委員会 で判断することになります また 市は都市計画の決定又は変更をする必要がないと判断したときは 都市計画審議会の意見を聴き計画提案者に通知します 4 地区計画の案を提案する者は 当該地区及び周辺住民等に対し 提案しようとする内容について十分な説明を行い 意向に配慮することとします 5 市街化調整区域の地区計画に関する新たな都市計画提案は 既に 産業立地ゾーン審査委員会 の事前審査を経た地区計画素案がある場合 区域内の全ての開発区域で建設工事が着手された後に 事前審査を行うことができるものとします 4
5 地区計画の技術的な基準 市街化調整区域に地区計画を定める場合の技術的な基準は 原則として以下の 基準によるものとします (1) 地区計画の適用区域市街化調整区域の地区計画の適用区域の境界は 道路 鉄道 河川 その他の恒久的な地形地物 ( 単独水路は除く ) により定めるものとします 地区計画の適用条件は 原則として以下のとおりとします 地区計画類型 産業立地ゾーン開発型 面積 範囲 産業立地ゾーン内 概ね5ha 以上 条 件 1. 市の総合計画及び都市計画マスタープランに産業立地ゾーンの位置づけがあること 2. 次に掲げる区域であること 工業 流通業務系用途 商業系用途 標準幅員が12メートル以上で最低幅員は9メートル以上とする指定道路 ( 歩行者通行量が少ない等交通安全及び事業活動の効率上支障がないと認められる場合は 幅員 9メートル以上の道路 ) の沿道の区域 工業 流通業務系用途 指定道路からの距離が概ね250メートル以内の区域 ただし環境の保全上 災害の防止上 通行の安全上 及び事業活動の効率上支障がない場合は 指定道路からの距離が250メートルを超える区域についても指定することができるものとする 指定道路とは 国道 県道及び幹線の市道 ( 一級市道 ) で整備済み ( 都市計画道路でありかつ その整備について事業認可又は予算措置がなされる等 開発行為の完了時点までに確実に整備される見込みがあるものを含む ) の道路とする 5
(2) 地区計画の内容市街化調整区域の地区計画で定める内容は 原則として以下のとおりとします 地区計画案の作成に当たっては 都市計画 道路 農林 環境 産業 水道 交通安全 排水及び教育などについて市や県の関係各課等と必要な調整が図られていることとします また 道路 緩衝緑地帯は地区施設として定め 用途制限 最高高さ 敷地面積は建築条例化するものとします その他についても 必要に応じて適切に定めます 建築物の基準目標 土地利用方針建築物等の用途の制限 産業系 ( 産業立地ゾーン開発型 ) 市街化調整区域の利便性の高い一部では 周辺の農地の性格 拠点の整備状況 周辺住民の調整状況を勘案し 周辺の環境との調和を図りながら 産業の活性化に資する土地利用を誘導する を基本として 適切に定める 工業 流通業務系 商業系用途から限定的に選択する 工業 流通業務系建築基準法別表第二 ( ぬ ) 項の準工業地域に建築してはならない建築物以外の建築物のうち 建築基準法別表第二 ( と ) 項第三号 (4) 及び第四号若しくは ( り ) 項第三号 (13) に掲げる建築物 廃棄物の処理及び清掃に関する法律 ( 昭和 45 年法律第 137 号 ) に規定する一般廃棄物 産業廃棄物の処理業の用に供する建築物又は三郷市特別工業地区条例 ( 昭和 45 年条例第 35 号 ) 別表に掲げる建築物を除き 次のいずれかに該当するものとする ア工場イ倉庫又は荷さばき場ウア及びイの用途を併せ有する施設 商業系建築基準法別表第二 ( へ ) 項の第二種住居地域に建築してはならない建築物以外の建築物のうち 次に掲げるいずれかに該当するものとする ア店舗 ( 大規模小売店舗立地法 ( 平 10 年法律第 91 号 ) 第 2 条第 1 項に規定する店舗面積の合計が 3,000 平方メートル未満のものに限る ) イ飲食店ウア及びイの用途のみを併せ有する施設 店舗の場合は 地区計画区域内の店舗面積の合計が 3,000 平方メートル未満とする 6
建築物の高さの最高限度建築物の敷地面積の最低限度壁面の位置の制限建築物等の形態又は意匠の制限垣又はさくの構造の制限 25m 以下で 周辺環境に配慮して適切に定める 1ha 以上とし 地区の実情に応じて適切に定める 地区の実情に応じて適切に定める 周囲の景観と調和し 良好な景観の形成に配慮する 地区の実情に応じて適切に定める 7
地区施設の整備基準 道 路 地区内に地区施設として 12m 以上の道路を配置すること 地区内に存する敷地が 12m 以上の道路に接するように配置すること 道路ネットワークを勘案し 適切な道路計画とすること 周辺の生活環境に配慮するなど 後背地の土地利用を勘案した道路計画とすること その他道路交通上支障のないような計画とすること 緩衝緑地帯 建築物等の用途が工業 流通業務施設の場合には 以下の基準による緩衝緑地帯が 地区計画区域の境界に沿って その内側に配置されていること ただしその他の道路や水路などが 地区計画区域の境界に配置される場合には その内側とする また 出入り口には緩衝緑地帯の設置を要しないこととし 緩衝緑地帯の境界は縁石等を設置し区域を明確にすることとします さらに 植栽の標準として 緩衝緑地帯幅の1/2 以上を高木植栽空間とすることとします 地区計画区域の面積緩衝緑地帯の幅員 15.0ヘクタール未満 10メートル以上 15.0ヘクタール以上 25.0へクール未満 15メートル以上 25.0ヘクタール以上 20メートル以上 緩衝緑地帯の詳細は 三郷市市街化調整区域の計画開発における地 区計画ガイドラインについてのみどり公園課の事務取扱いについて によるも のとします 公共施設のうち道路 緩衝緑地帯については 地区施設として適切に定めます その 他についても 必要に応じて適切に定めます 6 付則 (1) 本ガイドラインは 道路 緩衝緑地帯について 必要最低限度を示したものであり 開発に際しては 都市計画法 三郷市開発事業等の手続き等に関する条例 三郷市都市計画法に基づく開発許可の基準に関する条例 その他法令及び市の施策に適合した内容とする (2) このガイドラインは 平成 25 年 3 月 18 日から施行する 8
市街化調整区域の地区計画制度による開発の流れ ( 都市計画提案制度を活用した場合 ) 開地発区に計関画すに 相 談 る関技す 指導を素案に反映 術る 指指 導導 市関係課等 土地利用計画案の作成 地区計画素案の作成 要修正 意向把握 意向を素案に反映 地へ元の 説周明辺等住民 地区計画素案等に対する 産業立地ゾーン審査委員会 による事前審査 地元 周辺住民説明会等の実施 住民説明会等の意向に配慮した地区計画素案の決定 地区計画の都市計画提案受付 提案制度適合要件の確認 計画提案の適合通知 計画提案の不適合通知 地区計画提案に対する 都市計画提案評価委員会 による判断 都市計画提案の採用 都市計画提案の不採用 都市計画手続き 地区計画原案の作成 都市計画手続き 市都市計画審議会意見聴取 関係機関協議 住民説明等の実施 原案の縦覧 ( 法 16 条 ) 市都市計画審議会 都市計画決定 告示 不採用とした旨の通知 県知事協議 案の縦覧 ( 法 17 条 ) 開発許可手続 地区計画の建築条例化 < 凡例 > : 事業者が行うこと : 市が行うこと 9