( 別紙 6) 神港契第 号 ( 案 ) 土地賃貸借契約書 甲神戸市 乙
神港契第 号 印紙 事業用定期借地権設定契約書 賃貸人神戸市 ( 以下 甲 という ) と賃借人 ( 以下 乙 という ) は, 平成 24 年月日, 甲が国から賃借した別紙 1 賃貸物件欄記載の土地 ( 以下 本件土地 という ) について, 借地借家法 ( 以下 法 という ) 第 23 条第 1 項に規定する事業用定期借地権の設定契約 ( 以下 本契約 という ) を, 以下の約定により締結する ( 以下, 本契約により設定される借地権を 本件借地権 という ) ( 趣旨 ) 第 1 条甲は, 本件土地を本契約締結時の現状有姿のまま乙に賃貸し, 乙は, これを賃借する 2 本件借地権については, 契約の更新 ( 更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む ) 及び建物の築造による存続期間の延長がなく, また, 乙は, 建物等の買取請求をすることができない 3 本件借地権については, 法第 4 条から第 8 条まで, 第 13 条及び第 18 条並びに民法第 619 条の規定の適用はないものとする ( 目的等 ) 第 2 条乙は, 本件土地を本件契約書に添付する事業計画書 ( 建物及び工作物の配置計画 を含む ) にある 事業の用に供する建物所有のため使用するものとし, 居住の用 に供する建物を建築してはならない 2 本件土地の範囲を明確にするため, 本公正証書に次の図面を添付する (1) 位置図 (2) 求積図 3 本件土地上に乙が所有する建物の構造, 規模及び使用目的は, 別紙 1 建物概要欄記載のとおりである 1
4 前項の建物の構造, 規模を明確にするため, 本公正証書に次の図面を添付する (1) 配置図 (2) 平面図 (3) 立面図 ( 借地期間 ) 第 3 条借地期間は, 平成 24 年月日から平成 64 年月日までの40 年間とする ただし, 本件借地権の存続期間を延長する場合は, 甲乙双方が誠意をもって協議するものとし, 延長する場合における借地権の存続期間は, 当初の借地権の設定の日から50 年以上とすることはできない ( 本件土地の引渡し ) 第 4 条甲は, 本契約締結後, 乙が第条第 1 項に定める保証金及びその他負担すべき金銭債務を完納したことを確認の上, 乙の現地立会いのもとに, 本件土地を現状有姿のまま甲の作成する土地引渡書により乙に引き渡すものとする 2 本件土地の引渡し日は, 平成 24 年月日とする 3 排水, 上 下水道, 電気及びガスの引込み等本件土地の使用に必要な処置は, 前 2 項に定める本件土地の引渡し後に, すべて乙がその負担で行うものとする ( 賃料及びその納付方法 ) 第 5 条賃料は, 別紙 1 賃貸物件欄記載のとおり,1か月金万円とする ただし, 貸付開始日より当初 3 年間に限り,1か月金万円とする 2 乙は, 前項に定める賃料を, 毎年度, 次の各号に定める納付期限までに甲の発行する納入通知書により甲の指定する金融機関に納付する ただし, 納付期限の変更を必要とする特別の理由があるときは, 甲がその都度指定する日とする (1) 前期 (4 月 1 日から9 月 30 日までの期間をいう ) の賃料につき毎年 4 月 30 日限り (2) 後期 (10 月 1 日から翌年 3 月 31 日までの期間をいう ) の賃料につき毎年 10 月 31 日限り なお, 納付期限が土曜日に当たる場合は, その翌々日を納付期限とし, また, 納付期限が休日に当たる場合は, その翌日を納付期限とする 3 1か月未満の借地期間に係る賃料は, 賃料月額を基礎として日割計算により算出した 2
金額とする この場合,1か月を30 日として計算する ( 賃料の改定 ) 第 6 条甲は, 次の各号のいずれかに該当する場合には, 賃料を改定することができる (1) 甲が国に支払う借受料 ( 以下 納付金 という ) が改定されたとき (2) 甲が本件土地につき特別の費用を負担することになったとき (3) 本件土地に対する公租公課の増減, 物価又は地価の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動等により, 又は近傍類似の土地の賃料等に比較して賃料が不相当と認められるに至ったとき 2 前項第 1 号の場合において納付金が遡及して改定されたときは, 賃料もこれと同じ時点に遡及して改定する 3 甲は, 第 1 項の定めにより賃料を改定する場合は, 乙に対し, 書面により改定した賃料を通知する ( 保証金 ) 第 7 条乙は, 本契約から生ずる甲に対する債務を担保するため, 甲に対し, 保証金として金万円を預託するものとし, これを甲の指定する納付期限までに, 甲が発行する納入通知書により甲の指定する金融機関に納付する 2 甲は, 前項の保証金の額が, 賃料の改定によってその18か月分を下回ることとなったときは, 保証金の額を改定することができる その場合, 乙は, 甲に対し, 改定後の保証金と既納保証金との差額を甲の指定する納付期限までに, 甲の発行する納入通知書により甲の指定する金融機関に現金で預託しなければならない 3 乙は, 保証金を預託していることをもって, 自己の債務不履行責任に対する抗弁とすることができない 4 甲は, 乙に対し, 借地期間の満了, 第 16 条による本契約の解除又は第 17 条による本契約の解約により乙が本件土地を明け渡し, 甲がその明渡しを確認した後, 速やかに保証金を返還する ただし, 甲は, 乙が甲に対して本契約上の債務不履行による損害賠償債務を負っている場合は, 保証金から当該債務額を差し引き, また, 乙がその責めに帰すべき事由によって本契約を解除され, かつ, 第 15 条に定める違約金を支払わなければならない場合は, 保証金を当該違約金の全部又は一部に充当することができるものとし, 乙は, これに対して異議を申し立てることができない 3
5 保証金には利息を付けない ( 遅延利息 ) 第 8 条乙は, 賃料, 保証金その他本契約に基づく金銭債務の履行を遅滞したときは, 甲に対し, これらに対する納付期限の翌日から支払済みに至るまで年 14.6パーセントの割合による遅延利息を, 甲の発行する納入通知書により甲の指定する金融機関に納付する 2 前項の遅延利息の計算に当たっては, 賃料又は保証金等の額に1000 円未満の端数がある場合若しくはその全額が2000 円未満である場合は, その端数金額又はその全額を切り捨てるものとし, また, 遅延利息の額に1 円未満の端数がある場合又はその全額が10 円未満である場合は, その端数金額又はその全額を切り捨てるものとする ( 善管注意義務等 ) 第 9 条乙は, 本件土地を善良な管理者の注意をもって使用し 維持管理しなければならない 2 乙は, 本件土地の全部又は一部が滅失又は毀損した場合には, 直ちに甲にその状況を報告しなければならない 3 前項の場合において, その滅失又は毀損が乙の責めに帰する事由によるものであるときは, 乙は自己の負担において, 原状に回復しなければならない ( 土地使用の基準 ) 第 10 条乙は, 本件事業の実施にあたり, 関係法令, 神戸市の条例 規則を遵守するものとし, 特に次の各号に定める事項を一切行ってはならない (1) 本件土地上の建物の全部又は一部を居住の用に供すること (2) 本件土地上の建物の全部又は一部を風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律 ( 昭和 23 年法律第 122 号 ) 第 2 条第 1 項に定める風俗営業, 同条第 5 項に定める性風俗関連特殊営業の用に供すること (3) 本件土地及び本件土地上の建物の全部又は一部を暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律 ( 平成 3 年法律第 77 号 ) 第 2 条第 2 号に定める暴力団その他の反社会的団体及びそれらの構成員がその活動のために利用するなど公序良俗に反する用に供すること (4) 本項第 1 号から第 3 号と同等類似と認められる用途に供すること 4
2 乙は, 甲が特別の事由があると認める場合を除き, 本契約締結日から3 年以内に本件土地を第 2 条第 1 項に定める使用目的に供さなければならない 3 乙は, 本件土地の現状を変更し, 又は本件土地を第 2 条第 1 項に定める使用目的以外の用途に使用しようとする場合は, あらかじめ甲の書面による承認を得なければならない 本件土地に新たに建築物等を設置しようとする場合又は外観 デザインが大きく変更される建物等の増改築, 模様替え若しくは大修繕等を行う場合も同様とする ただし, 甲において軽易と認めるものについては, 甲への書面による届出により代えることができる 4 乙は, 前項の承認申請又は届出をする場合は, 甲が別途定める書式により行うものとする 5 乙は, 本件土地が国有財産であることを考慮して, その使用に当たっては, 特に次の点に留意する また, 建築物等実施計画申請書を甲に提出し承認を得るとともに, 別途, 本契約と同時に締結する環境形成に関する覚書その他の覚書等を遵守しなければならない (1) 周辺公共施設の利用を阻害しないこと (2) 公害の発生を未然に防止するため万全の対策を講じること (3) 甲が環境保全のため行う施策に協力すること (4) 危険物の取扱いに万全の対策を講じること 6 神戸市建築物総合環境評価制度 (CASBEE 神戸 ) のランクはA 以上とする 7 本件土地は, 重力式ケーソン構造であり, 乙が建物を建築するにあたっては, 乙は, 本件土地の耐久性及び耐震性等について甲が有する情報をもとに説明を受けるとともに, 自らの費用負担をもって, 合理的な範囲において調査を行い, 杭基礎以外の構造物を設置する場合は甲と協議することとし, 岸壁の安全性に十分配慮した措置をとらなければならない 8 乙は, 本件事業の公募のしおり ( 平成年月 ) に記載した下記の項目を遵守しなければならない (1) みなと神戸花火大会 等の各種イベント開催時に, 甲に協力すること (2) 旅客船等の着岸時には, 甲に協力すること (3) 周辺緑地の日常清掃等を行うため, 別途協定書を締結し, これを遵守すること 5
(4) 本件土地には, 旧上屋基礎杭及び基部旧建物基礎杭, 雨水配水管等が残置されているため, 建物等建築工事にあたっては, これらに留意し, 現地調査を行い, 乙の責任により必要な措置をとること (5) 歩行者や車の動線を明確にした安全な動線計画を実施すること (6) その他, 建設要領に記載の事項を遵守すること 9 本件土地内に越波 浸水する海水等による被害防止については, 乙の責任により対策を講じるものとし, 甲は一切責任を負わない また, 工事中の高潮対策についても, 甲と協議の上, 必要な措置をとらなければならない 10 乙は, 本件土地内に埋設されている第五管区海上保安本部電気施設に係る電線管等を保全するため, その取り扱いについて別途覚書を締結し, これを遵守しなければならない ( 紛争等の処理 ) 第 11 条本件土地の使用に伴い発生する乙と第三者との紛争その他の諸問題については, 乙の責任と負担において解決する ( 費用負担等 ) 第 12 条甲は, 本件土地の修繕義務を負わない 2 整地, 給排水その他本件土地の使用等のため必要な処置に要する費用は, すべて乙の負担とする ただし, 天災地変等により, 本件事業の目的が達成されなくなった場合の対応は甲乙協議して定める 3 本契約締結等に要する費用は, 乙の負担とする 4 甲は, 乙が本件土地に関して負担した一切の費用について, その補償責任を負わない ( 担保責任 ) 第 13 条乙は, 本契約締結後, 通常生じる地盤沈下その他の隠れた瑕疵又は面積の不足を発見しても, 甲に対し, 既納の賃料等の減免又は損害賠償の請求をすることができない ( 転貸, 譲渡等の禁止 ) 第 14 条乙は, 本件土地又は本件土地上に自己が設置した建物等に賃借権その他の使用収益を目的とする権利若しくは抵当権その他の担保権を設定してはならず, また, 本件借地権を第三者に譲渡してはならない ただし, あらかじめ甲の書面による承認を受け 6
た場合は, この限りではない 2 前項の甲の承認を受けるためには, 乙は, 国による承諾条件を含む本件契約の内容全てを, 本件土地の賃借権を譲り受けようとする者 ( 以下 当該譲受人 という ) が遵守すべきことを説明するとともに, 本件契約内容を遵守することを内容とする覚書を甲との間で締結することを義務付けなければならない ただし, 甲が必要ないと認めるときは, この限りではない ( 違約金 ) 第 15 条甲は, 次の各号のいずれかに該当する場合は, 乙に対し, 当該各号に定める金額を違約金として請求することができる 乙は, これを甲の指定する納付期限までに甲の発行する納入通知書により, 甲に納付する (1) 第 2 条第 1 項, 第 10 条第 1 項から第 5 項, 第 14 条又は第 24 条の規定に違反した とき 賃料月額の 18 か月分 (2) その他本契約に基づく義務を履行しないとき 賃料月額の6か月分 2 前項に定める違約金は違約罰であって, 第条に規定する損害賠償の予定又はその一部とはしないものとする 3 第 1 項の定めは, 次条第 1 項に規定する甲の契約解除権の行使を妨げるものではない ( 契約の解除 ) 第 16 条甲は, 次の各号のいずれかに該当する場合は, 催告その他の手続を要せず, 直ちに本契約を解除することができる (1) 甲において, 本件土地を公用又は公共の用に供する必要が生じたとき (2) 乙が正当な理由なく賃料を 90 日以上滞納し, 又は保証金を納付期限までに納付しないとき (3) 第 2 条第 1 項, 第 10 条第 1 項から第 5 項又は第 14 条の規定に違反したとき (4) 第 24 条の規定に該当するとき (5) その他本契約に規定する義務を乙が履行しないとき 2 甲は, 前項第 1 号の事由に基づき本契約を解除するときは, 乙に対し, 国が公共用地等に供する場合は 公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱 に基づき, また, 甲が公共用地等に供する場合は国の基準に準じて損失を補償するものとし, 同項第 2 号から第 5 号までの事由に基づき本契約を解除するときは, 乙に対して一切補償をしない 7
( 契約の解約 ) 第 17 条乙が, 甲に対し, 第 3 条に規定する借地期間の初日から起算して 10 年以上経過した時点で, 書面により本契約の解約を申し入れた場合には, 本契約は, 当該申し入れの日から1 年を経過したときに終了するものとする ただし, 乙が当該申し入れ後 1 年を経過する前に解約しようとする場合は, 解約しようとする日の翌日から当該申し入れ後 1 年を経過する日までの間の賃料に相当する額を支払って, 本契約を解約することができる ( 原状回復 ) 第 18 条乙は, 借地期間の満了, 契約の解除又は解約により本件土地を甲に返還する場合は, 甲の指定する期日までに, 乙の負担と責任で本件土地の地上及び地下に存する一切の建築物及び工作物を撤去したうえで整地し, 甲による完了検査を受けてから返還しなければならない ただし, 甲がその必要がないと認めた場合は, この限りではない ( 賃料の返還 ) 第 19 条甲は, 本契約が解除又は解約された場合は, 既納の賃料から経過期間にかかる賃料分を差し引いた額を乙に返還する ただし, 乙が第 15 条に規定する違約金を甲に支払わなければならない場合は, 甲において上記返還する賃料を当該違約金の一部に充当することができるものとし, 乙は, これに対して異議を申し立てることができない 2 前項により返還する賃料には利息を付けない ( 有益費等の放棄 ) 第 20 条乙は, 甲に本件土地を返還する場合は, 甲に対し, 本件土地に自ら投下した有益費及び必要費等の償還を請求することができない ( 実地調査等 ) 第 21 条甲は, 本件土地又は港湾の管理上必要があると認めたときは, 本件土地及び本件土地上の物件に立ち入って調査し, また, 乙に対し, 参考となるべき資料の提出及び報告を求めることができる この場合, 乙は調査 報告等を拒み, 又は妨げてはならない ( 届出義務 ) 第 22 条乙は, 次の各号に該当する事実が発生したときは, 甲に対し, その旨を遅滞なく届け出なければならない 8
(1) 本店, 商号又は組織等を変更したとき (2) 第三者との合併等により会社組織に変動があったとき (3) 解散したとき (4) 破産, 民事再生又は会社更生手続開始の申立てがあったとき (5) 本件土地上の建物等について, 差押え又は競売開始決定があったとき ( 損害賠償の予定 ) 第 23 条乙は, 本契約に定める義務を履行しなかったため甲に損害を与えた場合は, 甲に対し, その損害に相当する金額を支払わなければならない ただし, 乙が自己の費用でその損害を回復したときは, この限りではない ( 暴力団等に対する除外措置 ) 第 24 条甲は, 神戸市契約事務等からの暴力団等の排除に関する要綱 ( 平成 22 年 5 月 26 日市長決定 ) 第 4 条第 1 項第 2 号又は第 6 号に掲げる者に該当する乙が, 本契約締結に当たって提出した港湾関連用地借受申込書の記載に反し, 同要綱第 5 条各号に掲げる事項のいずれかに該当することが判明した場合は, 乙に対し, 第 15 条の規定に基づく違約金の請求, 第 16 条の規定に基づく契約の解除を行うことができる ( 公正証書による契約の締結 ) 第 25 条甲と乙は, 神戸公証センターにおいて, 本契約に基づく事業用借地権設定契約の公正証書を作成する ( 再契約の協議 ) 第 26 条甲と乙は, 借地期間の満了前に, 本件土地に係る売買契約又は事業用定期借地権の再設定契約 ( 以下 再契約 という ) の締結について協議することができる 2 再契約が売買契約である場合, 甲と乙が借地期間の満了前に本契約を終了させる合意をしたとき又は借地期間の満了後引き続いて再契約を締結するときは, 甲は, 現状有姿のまま本件土地を乙に引き渡す 3 前項の場合, 乙は, 甲に対し, 甲が指定する方法により売買代金を納付するものとする ただし, その代金額は, 売買契約時の更地分譲価格によるものとする ( 疑義の解決 ) 第 27 条甲と乙は, 本契約に規定のない事項又は本契約の規定の解釈について疑義がある事項については, 誠意をもって協議し, 円満に解決するものとする 9
( 管轄裁判所 ) 第 28 条甲と乙は, 本契約から生ずる一切の法律上の争訟については, 本件土地の所在地を管轄する裁判所をもって第 1 審の管轄裁判所とすることに合意した ( 強制執行認諾 ) 第 29 条甲と乙は, 本契約に基づく金銭債務の履行を遅滞したときは, 直ちに強制執行を受けても異議がない旨認諾した 10
本契約の締結を証するため, 本契約書 2 通を作成し, 甲乙記名押印の上, 各自その 1 通 を保有する 平成 24 年月日 甲賃貸人神戸市 神戸市中央区加納町 6 丁目 5 番 1 号 神戸市長 矢田立郎 乙 賃借人 11
別紙 1( 神港契第号 ) 賃貸物件 種別土地 所在神戸市中央区 面 積 使用目的 建築概要 構 造 規 模 使用目的 12