情 報 提 供 資 料 年 月 日 作 成 J-REIT 市 場 の 見 通 し 年 初 来 のJ-REIT 市 場 ( 東 証 REIT 指 数 )は 月 の 日 銀 に よるマイナス 金 利 政 策 の 導 入 決 定 月 に 発 表 された 公 示 地 価 ( 全 国 平 均 )の 年 ぶりの 上 昇 オフィスビル 賃 料 の 上 昇 継 続 等 を 背 景 とした 資 金 流 入 により 月 後 半 にかけ て 堅 調 に 推 移 しました 5 月 に 入 ると それまでの 上 昇 を 受 け 利 益 確 定 目 的 とみられる 売 りが 出 たことや 長 期 金 利 低 下 に 一 服 感 がみられたこと 等 から ほぼ 横 ばいで 推 移 しています なお 日 銀 によるJ-REITの 買 入 れは 引 き 続 きJ-REIT 市 場 の 下 支 え 要 因 となっています 今 後 のJ-REIT 市 場 については 以 下 の 要 因 等 を 背 景 に 中 長 期 的 に 上 昇 基 調 で 推 移 する 展 開 を 予 想 します 相 対 的 に 高 いJ-REITの 利 回 り 日 銀 によるマイナス 金 利 政 策 は 継 続 する 見 込 みであ り 今 後 さらにマイナス 金 利 幅 が 拡 大 される 可 能 性 もあります 為 替 変 動 リスクの 直 接 的 な 影 響 を 受 け ず 相 対 的 に 高 い 利 回 りが 期 待 できるJ-REITには 引 続 き 投 資 家 の 注 目 が 集 まると 考 えられます 足 元 で は 国 内 金 融 機 関 によるJ-REITの 投 資 拡 大 への 動 きも 一 部 で 出 ています J-REITの 業 績 拡 大 J-REITの 業 績 は 堅 調 に 推 移 しており 口 当 たり 実 績 配 当 金 額 は 増 加 傾 向 にあります 東 京 都 心 5 区 のオフィスビル 空 室 率 は 需 給 均 衡 の 目 安 とされる5%を 下 回 って 推 移 しているほか 地 方 でも 企 業 の 事 業 拡 大 を 背 景 とした 需 要 の 高 まり 等 から 空 室 率 は 低 下 しています 空 室 率 の 低 下 に 伴 い 賃 料 の 上 昇 が 都 市 部 から 幅 広 い 地 域 に 広 がっていくことが 期 待 されます また 足 元 では 月 月 と 訪 日 外 国 人 客 数 が 単 月 と して 過 去 最 高 を 記 録 する 等 引 続 き 高 水 準 で 推 移 して います ホテルや 商 業 施 設 の 売 上 増 加 等 を 通 じて J- REITの 収 益 向 上 につながりやすい 環 境 が 継 続 すること が 見 込 まれます J-REIT 等 の 資 産 規 模 の 拡 大 余 地 日 本 の 月 末 時 点 の 不 動 産 ( 全 体 )の 市 場 規 模 ( 約, 兆 円 )に 対 し J-REIT 等 ( 上 場 J-REITおよび 私 募 REIT)の 資 産 規 模 は 約 兆 円 にとどまってお り 拡 大 余 地 は 大 きいと 考 えられます 月 には 国 土 交 通 省 が 続 いて 月 には 政 府 が 日 本 再 興 戦 略 の 中 で J-REIT 等 の 資 産 規 模 を 年 に 約 兆 円 へ 倍 増 させる 目 標 を 示 すなど 中 長 期 的 にJ-REITの 市 場 規 模 拡 大 に 向 けた 政 策 的 な 後 押 しも 期 待 されます (ポイント),,5,,5, J-REITの 口 当 たり 実 績 配 当 金 額 : 右 軸 5 /5 /5 /5 /5 /5 /5 (%) 東 証 REIT 指 数 とJ-REITの 口 当 たり 実 績 配 当 金 額 の 推 移 地 方 都 市 年 5 月 ~ 年 5 月 オフィスビル 空 室 率 の 推 移 年 5 月 ~ 年 5 月 (ポイント) /5 /5 /5 /5 /5 /5 東 京 都 心 5 区 は 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 渋 谷 区 地 方 都 市 は 札 幌 市 仙 台 市 横 浜 市 名 古 屋 市 大 阪 市 福 岡 市 の 各 都 市 の 空 室 率 の 平 均 値 企 業 不 動 産 約 7 兆 円 収 益 不 動 産 約 兆 円 うちJ-REIT 等 約 兆 円 東 証 REIT 指 数 : 左 軸 J-REITの 口 当 たり 実 績 配 当 金 額 は 過 去 年 間 に 権 利 落 ちと なった 配 当 金 額 をポイント( 実 績 配 当 金 額 = 東 証 REIT 指 数 実 績 配 当 利 回 り )で 示 したもの J-REITの 口 当 たり 実 績 配 当 金 額 は 新 規 上 場 や 合 併 などが 行 われた 際 に データ 算 出 上 の 影 響 により 値 が 低 下 することがあります 東 京 都 心 5 区 改 善 傾 向 国 内 不 動 産 市 場 の 規 模 年 月 日 時 点 不 動 産 ( 全 体 ) 約, 兆 円 増 加 傾 向 公 的 不 動 産 約 59 兆 円 地 方 公 共 団 体 所 有 不 動 産 約 5 兆 円 出 所 :ブルームバーグ 三 鬼 商 事 および 国 土 交 通 省 が 提 供 するデータを 基 にみずほ 投 信 投 資 顧 問 が 作 成 上 記 は 将 来 における 東 証 REIT 指 数 とJ-REITの 口 当 たり 実 績 配 当 金 額 オフィスビル 空 室 率 の 推 移 および 国 内 不 動 産 市 場 の 規 模 を 示 唆 保 証 するものではありません 7 5 地 方 都 市 平 均.% 東 京 都 心 5 区 平 均.% /
年 月 J-REIT 市 場 について 東 証 REIT 指 数 ( 配 当 込 み): 左 軸 予 想 配 当 利 回 り: 右 軸 東 証 REIT 指 数 : 左 軸 年 5 月 末 年 月 末 月 次 騰 落 率 東 証 REIT 指 数,95.7,9. -.9% 東 証 REIT 指 数 ( 配 当 込 み),.9,5.5 -.% J-REIT 予 想 配 当 利 回 り.9%.% - 先 月 の 市 場 環 境 5 月 の 国 内 リート 市 場 ( 東 証 REIT 指 数 ( 配 当 込 み)) は 下 落 しました ここ 数 ヵ 月 の 堅 調 な 指 数 推 移 を 受 け 損 益 確 定 売 りに 押 される 格 好 となりました しかし オフィスビル 空 室 率 の 低 下 傾 向 や 国 内 リート 各 社 の 堅 調 な 業 績 見 通 し 日 銀 による 買 入 れなどが 支 えとなり 底 堅 く 推 移 しま した *グラフの 期 間 は 年 月 日 ~ 年 5 月 日 今 後 の 見 通 し 目 先 景 況 感 や 経 済 金 融 政 策 への 思 惑 から 値 動 きが 一 時 的 に 大 きくなる 可 能 性 があります ただし 日 銀 のマイナス 金 利 政 策 のもと 相 対 的 な 配 当 利 回 りの 高 さから 資 金 流 入 が 見 込 まれることや 不 動 産 市 況 は 改 善 が 継 続 しており 保 有 物 件 の 賃 料 上 昇 に 伴 う 配 当 金 増 加 が 想 定 されることなどから 中 期 的 に 上 昇 基 調 で 推 移 する 展 開 を 予 想 します 出 所 :ブルームバーグ 等 が 提 供 するデータを 基 にみずほ 投 信 投 資 顧 問 が 作 成 上 記 グラフは 将 来 における 東 証 REIT 指 数 およびJ-REITの 予 想 配 当 利 回 りの 推 移 を 示 唆 保 証 するものではありません /
年 月 J-REIT 市 場 について ( 兆 円 ) J-REITの 時 価 総 額 推 移 ( 年 9 月 日 ~ 年 5 月 日 ) J-REITの 市 場 規 模 時 価 総 額 兆, 億 円 銘 柄 数 5 銘 柄 ( 年 5 月 日 現 在 ) 不 動 産 タイプ 別 構 成 比 率 /9 / /9 / 7/9 9/ /9 / /9 5/ J-REITと 年 国 債 の 利 回 り 推 移 (%) ( 年 9 月 日 ~ 年 5 月 日 ) 利 回 り 格 差 J-REIT 年 国 債 /9 /9 5/9 7/9 9/9 /9 /9 5/9.%.%.% (%) ( 年 5 月 末 現 在 ).% J-REITおよび 株 式 は 配 当 利 回 り 主 な 国 内 資 産 の 利 回 り 比 較 J-REIT.% 株 式 ( 東 証 一 部 ).% 年 国 債 主 要 国 REITと 年 国 債 の 利 回 り 比 較 (%) ( 年 5 月 末 現 在 ) 7 REIT 配 当 利 回 り 年 国 債 利 回 り 利 回 り 格 差.% 5.5%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.% 日 本 米 国 英 国 豪 州 出 所 :ブルームバーグ 一 般 社 団 法 人 投 資 信 託 協 会 S&P 各 投 資 法 人 が 提 供 するデータを 基 にみずほ 投 信 投 資 顧 問 が 作 成 主 要 国 REITの 利 回 りで 用 いた 指 数 は 次 のとおり 日 本 : 東 証 REIT 指 数 米 国 :FTSE NAREIT All Equity REITs 指 数 英 国 :FTSE EPRA /NAREIT UK 指 数 豪 州 :S&P/ASXREIT 指 数 利 回 りは 指 数 構 成 銘 柄 の 変 更 などにより 大 きく 変 動 することがあります 利 回 り 格 差 は 小 数 第 位 を 四 捨 五 入 しているため REIT 配 当 利 回 りから 年 国 債 利 回 りを 控 除 した 値 と 一 致 しない 場 合 があります 上 記 グラフは 将 来 におけるJ-REIT 市 場 等 の 動 向 を 示 唆 保 証 するものではありません /
年 月 J-REIT 市 場 について J-REIT 時 価 総 額 上 位 銘 柄 ( 年 5 月 日 現 在 ) 順 位 銘 柄 名 主 なスポンサー 主 な 運 用 対 象 騰 落 率 ヵ 月 ヵ 月 ヵ 月 年 時 価 総 額 予 想 配 当 利 回 り 日 本 ビルファンド 投 資 法 人 三 井 不 動 産 住 友 生 命 保 険 オフィス -.9% -.5% 5.%.% 9,5 億 円.5% ジャパンリアルエステイト 投 資 法 人 三 菱 地 所 三 井 物 産 オフィス -.7% -.5%.%.5%,97 億 円.5% 日 本 リテールファンド 投 資 法 人 三 菱 商 事 ユービーエス 商 業 施 設 -.%.%.% 7.%,577 億 円.% 野 村 不 動 産 マスターファンド 投 資 法 人 野 村 不 動 産 総 合.%.7% 9.5% -,5 億 円.5% 5 ユナイテッド アーバン 投 資 法 人 丸 紅 極 東 証 券 総 合 -.9%.%.5% -.%,5 億 円.% 日 本 プロロジスリート 投 資 法 人 プロロジス 物 流 -.%.%.%.%, 億 円.5% 7 オリックス 不 動 産 投 資 法 人 オリックス 総 合 -.%.%.%.%,5 億 円.% 日 本 プライムリアルティ 投 資 法 人 東 京 建 物 大 成 建 設 安 田 不 動 産 等 複 合 -.%.%.% 9.%, 億 円.79% 9 アドバンス レジデンス 投 資 法 人 伊 藤 忠 グループ 住 宅 -.9%.%.9% -.%,7 億 円.7% アクティビア プロパティーズ 投 資 法 人 東 急 不 動 産 複 合 -.% -5.%.%.%,9 億 円.% 出 所 :ファクトセットが 提 供 するデータを 基 にみずほ 投 信 投 資 顧 問 が 作 成 上 記 投 資 法 人 名 は J-REITの 時 価 総 額 上 位 銘 柄 として 挙 げたものであり 上 記 投 資 法 人 の 発 行 する 投 資 証 券 および 投 資 法 人 債 への 投 資 を 推 奨 するものではありません 日 銀 によるJ-REITの 買 入 状 況 ( 億 円 ) ( 年 月 ~ 年 月 ) 月 間 買 入 額 ( 左 軸 ) 買 入 累 計 額 ( 右 軸 ) 5 9 ( 億 円 ),5,,5,,5, 5 / / / / / 5/ 年 月 は 日 現 在 出 所 : 日 銀 が 提 供 するデータを 基 にみずほ 投 信 投 資 顧 問 が 作 成 上 記 は 将 来 における 日 銀 によるJ-REITの 買 入 状 況 を 保 証 するものではありません ( 年 月 日 現 在 ) 年 間 買 入 予 定 額 年 買 入 実 施 額 買 入 累 計 額 9 億 円 億 円,7 億 円 /
年 月 不 動 産 市 場 について ( 円 / 坪 ) ( 年 9 月 ~ 年 5 月 ) (%),,,,, 9,, 7,, 5, (%) ( 年 9 月 ~ 年 5 月 ) 9 7 5 都 心 5 区 ( 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 渋 谷 区 )オフィスビルの 賃 料 空 室 率 の 推 移 賃 料 : 左 軸 空 室 率 : 右 軸, /9 /9 5/9 7/9 9/9 /9 /9 5/9 J-REITと 都 心 5 区 オフィスビルの 空 室 率 の 推 移 都 心 5 区 オフィス J-REIT(オフィス) J-REIT J-REITおよびJ-REIT(オフィス)の 空 室 率 は 年 月 までのデータを 表 示.% /9 /9 5/9 7/9 9/9 /9 /9 5/9 東 証 REIT 指 数 と 都 心 5 区 オフィスビルの 賃 料 の 推 移 9 7 5,7 円.5%.%.5% ( 円 / 坪 ) 5,, 賃 料 : 左 軸 東 証 REIT 指 数 : 右 軸 ( 年 9 月 ~ 年 5 月 ) (ポイント),,5, 9, 7,,,5,,95.7 ポイント,7 円 5, 東 証 REIT 指 数 は 基 準 日 である 年 月 日 のデータより 表 示, /9 /9 5/9 7/9 9/9 /9 /9 5/9 出 所 :ブルームバーグ 三 鬼 商 事 一 般 社 団 法 人 投 資 信 託 協 会 が 提 供 するデータを 基 にみずほ 投 信 投 資 顧 問 が 作 成 上 記 グラフは 将 来 における 不 動 産 市 場 の 動 向 を 示 唆 保 証 するものではありません 5 5/
投 資 信 託 のお 申 込 みに 際 しての 一 般 的 な 留 意 事 項 投 資 信 託 に 係 るリスクについて 投 資 信 託 は 主 として 国 内 外 の 株 式 公 社 債 および 不 動 産 投 資 信 託 証 券 (リート)などの 値 動 きのある 証 券 等 ( 外 貨 建 資 産 に 投 資 する 場 合 には 為 替 変 動 リスクもありま す )に 投 資 しますので ファンドの 基 準 価 額 は 変 動 しま す したがって 投 資 者 の 皆 さまの 投 資 元 金 は 保 証 されて いるものではなく 基 準 価 額 の 下 落 により 損 失 を 被 り 投 資 元 金 を 大 きく 割 り 込 むことがあります ファンドの 運 用 による 損 益 はすべて 投 資 者 の 皆 さまに 帰 属 します また 投 資 信 託 は 預 貯 金 と 異 なります 投 資 信 託 は 個 別 の 投 資 信 託 ごとに 投 資 対 象 資 産 の 種 類 や 投 資 制 限 取 引 市 場 投 資 対 象 国 等 が 異 なることから リスクの 内 容 や 性 質 が 異 なりますので お 申 込 みの 際 は 投 資 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 )を 必 ずお 読 みください 投 資 信 託 は 預 金 商 品 保 険 商 品 ではなく 預 金 保 険 保 険 契 約 者 保 護 機 構 の 保 護 の 対 象 ではありません 登 録 金 融 機 関 が 取 り 扱 う 投 資 信 託 は 投 資 者 保 護 基 金 の 対 象 ではありません 投 資 信 託 の 設 定 運 用 は 投 資 信 託 委 託 会 社 が 行 います 投 資 信 託 に 係 る 費 用 について みずほ 投 信 投 資 顧 問 株 式 会 社 が 運 用 する 投 資 信 託 につい ては ご 投 資 いただくお 客 さまに 以 下 の 費 用 をご 負 担 いた だきます 直 接 ご 負 担 いただく 費 用 購 入 時 手 数 料 : 上 限.7%( 税 抜.5%) 換 金 時 手 数 料 : 換 金 の 価 額 の 水 準 等 により 変 動 する 場 合 があるため あらかじめ 上 限 の 料 率 等 を 示 すことができません 信 託 財 産 留 保 額 : 上 限.5% 投 資 信 託 の 保 有 期 間 中 に 間 接 的 にご 負 担 いただく 費 用 運 用 管 理 費 用 ( 信 託 報 酬 ) : 上 限 年.%( 税 抜.%) 上 記 は 基 本 的 な 料 率 の 状 況 を 示 したものであり 成 功 報 酬 制 を 採 用 するファンドについては 成 功 報 酬 額 の 加 算 によってご 負 担 いただく 費 用 が 上 記 の 上 限 を 超 過 する 場 合 があります 成 功 報 酬 額 は 基 準 価 額 の 水 準 等 により 変 動 するため あらかじめ 上 限 の 額 等 を 示 すことができま せん その 他 の 費 用 上 記 以 外 に 保 有 期 間 等 に 応 じてご 負 担 いただく 費 用 があ ります 投 資 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 ) 等 でご 確 認 くだ さい ご 注 意 上 記 に 記 載 しているリスクや 費 用 の 項 目 につきましては 一 般 的 な 投 資 信 託 を 想 定 しております 費 用 の 料 率 につきまし ては みずほ 投 信 投 資 顧 問 株 式 会 社 が 運 用 するすべての 公 募 投 資 信 託 のうち ご 負 担 いただくそれぞれの 費 用 における 最 高 の 料 率 を 記 載 しております 投 資 信 託 をお 申 込 みの 際 は 販 売 会 社 から 投 資 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 )をあらかじめ または 同 時 にお 渡 しいたしま すので 必 ずお 受 け 取 りになり 投 資 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 )の 内 容 をよくお 読 みいただきご 確 認 のうえ お 客 さまご 自 身 が 投 資 に 関 してご 判 断 ください 商 号 等 / みずほ 投 信 投 資 顧 問 株 式 会 社 金 融 商 品 取 引 業 者 関 東 財 務 局 長 ( 金 商 ) 第 9 号 加 入 協 会 / 一 般 社 団 法 人 投 資 信 託 協 会 一 般 社 団 法 人 日 本 投 資 顧 問 業 協 会 本 資 料 で 使 用 している 指 数 について 東 証 REIT 指 数 は 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 ( 東 京 証 券 取 引 所 )の 知 的 財 産 であり 指 数 の 算 出 指 数 値 の 公 表 利 用 など 同 指 数 に 関 するすべての 権 利 ノウハウは 東 京 証 券 取 引 所 が 有 しています FTSE は London Stock Exchange Groupの 会 社 が 所 有 する 商 標 であり ライセンス 契 約 に 基 づき FTSE International Limited が 使 用 します NAREIT はNAREITが 所 有 する 商 標 です Standard & Poor s S&P スタンダード&プアーズ は スタンダード&プアーズ ファイナンシャル サービシーズ エル エル シーが 所 有 する 登 録 商 標 です 本 資 料 のご 利 用 にあたっての 注 意 事 項 等 本 資 料 は みずほ 投 信 投 資 顧 問 ( 以 下 当 社 といいます )が 投 資 家 の 皆 さまに 情 報 提 供 を 行 う 目 的 で 作 成 したものであり 投 資 勧 誘 を 目 的 に 作 成 されたものではありません 本 資 料 は 法 令 に 基 づく 開 示 書 類 ではありません 本 資 料 の 作 成 にあたり 当 社 は 情 報 の 正 確 性 等 につ いて 細 心 の 注 意 を 払 っておりますが その 正 確 性 完 全 性 を 保 証 するものではありません 本 資 料 に 記 載 した 当 社 の 見 通 し 予 測 予 想 意 見 等 ( 以 下 見 通 し 等 )は 本 資 料 の 作 成 日 現 在 のものであり 今 後 予 告 なしに 変 更 されることがあります また 本 資 料 に 記 載 した 当 社 の 見 通 し 等 は 将 来 の 景 気 や 株 価 等 の 動 きを 保 証 するものではありません /