Ⅰ 長 期 修 繕 計 画 書 の 作 成 及 び 見 直 し 業 務 1. 長 期 修 繕 計 画 書 作 成 の 目 的 必 要 性 マンションの 建 物 や 設 備 には 平 均 的 な 耐 用 年 数 と 修 繕 周 期 があります 例 えば 一 般 的 に 外 壁 改 修 塗 装 工 事 及 び 屋 上 防 水 工 事 は10 年 ~15 年 前 後 給 排 水 設 備 の 更 新 取 替 は25~30 年 前 後 が 目 途 とされています そのような 平 均 的 周 期 から 考 えて 大 規 模 修 繕 を 実 施 しなければならない 時 期 は 近 い 将 来 に 必 ず 参 ります 具 体 的 には 数 年 以 内 に 実 施 しなければならない 大 規 模 修 繕 工 事 等 に 先 立 って 費 用 を 見 積 予 測 し いつごろ どのような 工 事 が 必 要 で その 工 事 予 算 はいくら 掛 かるのかを 把 握 する 必 要 があります 万 一 現 在 の 修 繕 積 立 金 では 資 金 が 不 足 する 場 合 1 修 繕 積 立 金 月 額 を 高 く 設 定 するのか 2 修 繕 時 に 一 時 金 を 徴 収 するのか 3 修 繕 時 に 借 入 れを 行 うのかを 検 討 し 修 繕 計 画 に 必 要 な 資 金 の 調 達 方 法 も 決 めなくてはなりません 適 切 なマンションの 維 持 保 全 を 行 うためには このような 長 期 的 展 望 に 立 って 修 繕 の 時 期 や 工 事 内 容 費 用 を 検 討 し 前 もって 修 繕 計 画 を 立 案 し 必 要 な 修 繕 費 用 を 着 実 に 積 み 立 てて 置 くことが 欠 かせません このことが 長 期 修 繕 計 画 書 の 作 成 目 的 なのです 2. 標 準 様 式 の 長 期 修 繕 計 画 書 国 は 昨 年 度 標 準 様 式 の 長 期 修 繕 計 画 書 作 成 の 手 引 書 を 作 成 し 管 理 組 合 が 今 後 この 様 式 による 長 期 修 繕 計 画 書 を 作 成 するよう 指 導 しております NPO 京 都 マンション 管 理 ネットワークは 標 準 様 式 に 準 拠 し 長 期 修 繕 計 画 書 を 作 成 いたします
2.マンション 分 譲 会 社 に 対 するマンションの 建 物 設 備 の 瑕 疵 担 保 請 求 業 務 か し 購 入 したマンションに 隠 れた 瑕 疵 欠 陥 がある 場 合 売 主 の 分 譲 業 者 が 負 わ なければならない 責 任 のことを 瑕 疵 担 保 責 任 と 言 います 隠 れた という のは 通 常 人 の 注 意 を 払 っても 発 見 できないことをいい 瑕 疵 というのは そ のマンションが 通 常 有 すべき 品 質 性 能 を 有 しないこといいます 売 買 契 約 締 結 時 に マンションの 建 物 設 備 に 隠 れた 瑕 疵 がある 場 合 その 売 買 金 額 に 不 公 平 があることになるので 売 主 に 故 意 過 失 があろうとなかろうと 売 主 に この 担 保 責 任 を 負 ってもらうことができます しかしながら 分 譲 業 者 は 通 常 殆 ど 瑕 疵 欠 陥 を 認 めません 瑕 疵 欠 陥 の 補 修 請 求 でお 困 りの 時 マンション 管 理 士 が 区 分 所 有 者 を 援 助 致 します マンションには 瑕 疵 欠 陥 が 付 きものです 1 分 譲 2 年 前 後 から 発 生 した 専 有 部 分 の 界 壁 の 構 造 的 と 思 われるひび 割 れ 発 生 2 雨 樋 の 排 水 能 力 不 足 等 に 起 因 するルーフバルコニーから 専 有 部 分 への 雨 水 逆 流 の 懸 念 3 硬 質 塩 化 ビニール 内 外 面 ライニング 鋼 管 (WVLP) 仕 様 の 給 水 本 管 の 内 仕 様 相 違 のベンド 管 ( 曲 がり 管 )の 腐 食 による 穿 孔 水 漏 れ 3. 滞 納 管 理 費 の 請 求 援 助 業 務 一 切 殆 どのマンションで 滞 納 管 理 費 が 発 生 しています 1. 管 理 費 等 の 滞 納 原 因 1 意 識 不 足 (うっかり 滞 納 ) 2 管 理 に 不 満 反 発 3 意 図 的 な 支 払 い 拒 否 4 生 活 困 窮 お 金 がない 5 所 在 不 明 ( 請 求 相 手 の 居 所 がつかめない)など 2. 管 理 費 等 の 消 滅 時 効 1 消 滅 時 効 の 期 間 : 月 々の 管 理 費 等 は5 年 特 別 な 修 繕 一 時 金 等 は10 年 滞 納 管 理 費 の 回 収 には 専 門 的 知 識 が 必 要 です マンション 管 理 士 が 内 容 証 明 郵 便 等 による 滞 納 管 理 費 の 請 求 督 促 業 務 を 援 助 致 します 滞 納 管 理 費 の 支 払 請 求 訴 訟 を 提 起 する 場 合 弁 護 士 から 裁 判 所 への 申 立 に 必 要 で 管 理 組 合 が 用 意 するべき 書 類 一 切 の 作 成 を 援 助 します
4. 管 理 費 等 の 現 金 集 金 から 口 座 振 替 制 への 変 更 手 続 き 一 式 ~ 管 理 組 合 の 省 力 化 対 策 その1: 自 主 管 理 組 合 で 管 理 費 等 の 銀 行 口 座 振 替 の 開 始 手 続 きをマンション 管 理 士 が 請 け 負 います ~ Ⅰ. 口 座 振 替 に 関 する 意 識 調 査 結 果 ある 管 理 組 合 が 実 施 した 組 合 費 管 理 費 修 繕 積 立 金 駐 車 場 使 用 料 自 治 会 費 等 の 集 金 方 法 に 関 するアンケート 調 査 結 果 は 次 のようになりました 1. 管 理 費 等 の 集 金 業 務 は 今 後 負 担 のかからない 口 座 振 替 がよい 82% 2. 管 理 費 等 の 集 金 業 務 は 負 担 であっても 階 段 理 事 による 集 金 がよい 15% 3. 口 座 振 替 に 大 多 数 の 意 見 は 前 向 き 1 個 々 人 の 生 活 様 式 が 多 様 化 しており 渡 す 側 と 受 け 取 る 側 がお 互 いに 気 を 使 う 手 数 料 が 掛 っても 口 座 振 替 ですっきりと 決 済 する 方 がよい 2 居 住 者 の 高 齢 化 が どんどん 進 む 中 渡 した 受 け 取 ってない 等 のトラブ ルが 今 後 確 実 に 発 生 すると 思 う 3 理 事 の 高 齢 化 が 現 実 となっており トラブルとなる 現 金 の 取 り 扱 いは 避 ける べきである 管 理 費 等 の 集 金 を 含 め 管 理 組 合 業 務 の 簡 素 化 を 進 める 必 要 があ る Ⅱ. 口 座 振 替 の 実 施 には 総 会 決 議 が 必 要 管 理 費 等 の 現 金 集 金 から 口 座 振 替 制 への 変 更 には 総 会 決 議 が 必 要 です 総 会 の 議 案 は 次 の2 点 です 1. 管 理 費 等 の 現 金 集 金 から 口 座 振 替 制 へ 変 更 の 承 認 2. 管 理 規 約 の 一 部 改 正 規 約 を 現 金 集 金 から 口 座 振 替 制 に 改 正 Ⅲ. 口 座 振 替 の 開 始 手 続 きは 組 合 員 居 住 者 の 理 解 と 協 力 を 得 て 専 門 家 マン ション 管 理 士 が 受 託 代 行 1. 口 座 振 替 に 関 する 総 会 決 議 2. 管 理 組 合 は 取 扱 銀 行 と 口 座 振 替 に 関 する 契 約 の 締 結 3. 組 合 員 居 住 者 は 口 座 振 替 依 頼 書 を 管 理 組 合 に 提 出 4. 管 理 組 合 は 口 座 振 替 依 頼 書 一 覧 表 ( 電 子 データ) を 作 成 し 取 扱 銀 行 に 提 出 5. 口 座 振 替 による 管 理 費 等 の 集 金 開 始
5. 管 理 組 合 の 会 計 業 務 をマンション 管 理 士 がお 引 き 受 けします! ~ 管 理 組 合 の 省 力 化 対 策 その2: 自 主 管 理 組 合 の 会 計 業 務 をマンション 管 理 士 が 請 け 負 います ~ Ⅰ. 会 計 理 事 の 重 い 責 任 負 担 の 軽 減 自 主 管 理 の 管 理 組 合 にとって 会 計 担 当 理 事 の 負 担 は 並 大 抵 のものではあり ません その 主 な 仕 事 は 次 のようなものがあります 1. 管 理 費 等 の 現 金 を 階 段 理 事 から 毎 月 受 領 2. 全 区 分 所 有 者 居 住 者 の 管 理 費 等 を 取 りまとめ 取 引 銀 行 へ 入 金 3. 電 気 代 水 道 代 修 繕 費 等 毎 月 の 支 出 を 銀 行 振 込 現 金 で 支 払 い 4. 現 金 出 納 帳 を 毎 日 記 帳 し 預 金 通 帳 手 持 現 金 と 照 合 5. 決 算 期 における 各 会 計 の 貸 借 対 照 表 収 支 計 算 書 の 作 成 5. 次 年 度 の 各 会 計 の 収 支 予 算 書 の 作 成 このような 仕 事 は 今 後 ますます 高 齢 化 する 会 計 理 事 にとって 並 大 抵 の 努 力 では 負 担 できなくなります また 会 計 理 事 が 銀 行 に 入 金 すべき 管 理 費 等 を 全 額 横 領 し 大 きな 損 失 が 発 生 している 管 理 組 合 があります この 際 会 計 理 事 の 負 担 軽 減 と 不 正 防 止 を 目 的 に 会 計 業 務 の 省 力 化 をご 検 討 ください Ⅱ. 会 計 業 務 の 外 部 への 委 託 手 続 き 会 計 理 事 が 負 担 している 会 計 業 務 をマンション 管 理 士 が 請 け 負 います 会 計 業 務 を 自 主 管 理 から 外 部 委 託 に 変 更 するには 総 会 決 議 が 必 要 です 総 会 の 議 案 は 次 の2 点 です 1. 会 計 業 務 をマンション 管 理 士 に 委 託 することの 承 認 決 議 2. 管 理 規 約 の 一 部 改 正 規 約 を 現 金 集 金 から 口 座 振 替 制 に 改 正 Ⅲ. 会 計 業 務 の 外 部 委 託 は 安 心 安 全 1. 管 理 費 等 は 口 座 振 替 により 管 理 組 合 の 銀 行 預 金 口 座 に 自 動 入 金 2. 管 理 組 合 の 支 出 は すべて 理 事 長 が 銀 行 の 預 金 支 払 請 求 書 に 理 事 長 印 を 押 印 することによって 支 払 3. 決 算 期 には マンション 管 理 士 が 各 会 計 の 収 支 決 算 書 案 貸 借 対 照 表 案 収 支 予 算 書 案 を 作 成
6.マンションの 建 て 替 えに 関 するアドバイス 業 務 ~ 建 替 え 業 務 の 検 討 推 進 をアドバイスいたします ~ NPO 法 人 京 都 マンション 管 理 ネットワークが 1 知 識 経 験 ノウハウ 2 身 近 で 熱 意 ある 相 談 相 手 3 組 織 力 あるマンパワーをもって アドバイスい たします 建 替 え 推 進 に 伴 う 代 表 的 な 業 務 1. 準 備 構 想 段 階 ( 建 替 えの 発 意 ~ 推 進 決 議 ) 推 進 グループの 組 成 協 力 勉 強 会 の 開 催 ( 事 例 事 業 方 式 関 連 法 令 及 び 諸 問 題 への 対 応 ) アンケート ヒアリング 立 地 調 査 及 びマンション 市 場 調 査 事 業 プランの 企 画 プレゼンテーション 建 物 の 劣 化 調 査 修 繕 計 画 作 成 全 体 説 明 会 の 開 催 2. 計 画 段 階 ( 推 進 決 議 ~ 建 替 え 決 議 ) デベロッパーの 意 向 を 反 映 した 事 業 計 画 書 の 作 成 事 業 計 画 案 に 基 づく 権 利 者 個 別 の 意 向 調 査 事 業 における 権 利 者 個 々の 諸 問 題 解 決 策 の 検 討 大 規 模 修 繕 計 画 ( 改 修 ) 計 画 との 比 較 検 討 未 同 意 者 への 対 応 ( 合 意 形 成 ) 権 利 者 全 体 説 明 会 の 開 催 建 替 え 決 議 案 の 作 成 3. 実 施 段 階 ( 建 替 え 決 議 ~マンションの 引 渡 し) 建 替 え 決 議 総 会 開 催 支 援 ( 計 画 案 の 説 明 等 ) 決 議 未 同 意 者 への 対 応 ( 催 告 売 渡 し 請 求 手 続 き) 個 別 問 題 への 対 応 ( 抵 当 権 税 務 資 金 調 達 ) 住 戸 選 定 作 業 への 協 力 不 動 産 売 買 契 約 の 締 結 準 備 仮 住 まい 住 戸 の 斡 旋 管 理 組 合 解 散 手 続 きへの 協 力 新 マンションの 売 買 契 約 締 結 業 務 新 マンションの 権 利 者 への 引 渡 しに 関 する 業 務