2. 取 得 の 理 由 本 投 資 法 人 の 取 得 済 ホテル 物 件 の 平 成 26 年 の 年 間 平 均 客 室 単 価 (ADR) 売 上 高 営 業 粗 利 益 (GO P) 及 び Net Operating Income(NOI)は 各 々 前 年 比 +11.9% +16.3

各 位 平 成 27 年 8 月 21 日 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 名 東 京 都 港 区 六 本 木 六 丁 目 10 番 1 号 六 本 木 ヒルズ 森 タワー インヴィンシブル 投 資 法 人 代 表 者 名 執 行 役 員 福 田 直 樹 (コード 番 号 :8963) 資 産 運 用 会 社 名 コンソナント インベストメント マネジメント 株 式 会 社 代 表 者 名 代 表 取 締 役 社 長 福 田 直 樹 問 合 せ 先 企 画 部 マネージャー 渡 辺 晶 子 (TEL 0354112731) 資 産 の 取 得 及 び 貸 借 に 関 するお 知 らせ インヴィンシブル 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 といいます )が 資 産 の 運 用 を 委 託 する 資 産 運 用 会 社 であ るコンソナント インベストメント マネジメント 株 式 会 社 ( 以 下 本 資 産 運 用 会 社 といいます )は 本 日 資 産 の 取 得 (ホテル3 物 件 )( 以 下 本 ホテル3 物 件 といいます ) 及 びこれに 付 随 して 本 ホテル 3 物 件 にかかる 賃 貸 借 契 約 を 締 結 することを 決 定 いたしましたので 下 記 のとおりお 知 らせいたします 記 1. 取 得 の 概 要 用 途 物 件 番 号 D35 物 件 名 称 フレックステイイン 江 古 田 スーパーホテル 東 京 JR 立 川 北 口 スーパーホテル JR 上 野 入 谷 口 所 在 地 東 京 都 練 馬 区 東 京 都 立 川 市 東 京 都 台 東 区 取 得 予 定 価 格 ( 百 万 円 ) ( 注 1) 鑑 定 評 価 額 ( 百 万 円 ) 取 得 先 ( 注 2) 5,069 5,120 西 特 定 目 的 会 社 特 定 資 産 の 種 類 ホテル D36 1,170 1,180 合 同 会 社 築 地 ワン 信 託 受 益 権 D37 1,130 1,140 合 同 会 社 築 地 ワン 合 計 7,369 7,440 売 買 契 約 締 結 日 : 平 成 27 年 8 月 21 日 取 得 予 定 日 : 平 成 27 年 8 月 28 日 取 得 資 金 : 新 規 借 入 れ ( 注 3) 及 び 平 成 27 年 7 月 に 実 施 した 公 募 増 資 により 生 じた 手 元 余 剰 資 金 の 一 部 決 済 方 法 : 引 渡 し 時 一 括 決 済 ( 注 1) 取 得 予 定 価 格 には 固 定 資 産 税 及 び 都 市 計 画 税 の 精 算 分 並 びに 消 費 税 及 び 地 方 消 費 税 を 含 みません 以 下 同 じです ( 注 2) 取 得 先 の 概 要 については 後 記 5. 取 得 先 の 概 要 をご 参 照 ください ( 注 3) 新 規 借 入 れについては 本 日 付 資 金 の 借 入 れに 関 するお 知 らせ をご 参 照 ください ( 注 4) 金 額 は 単 位 未 満 を 切 り 捨 てて 記 載 しています 以 下 同 じです 1

2. 取 得 の 理 由 本 投 資 法 人 の 取 得 済 ホテル 物 件 の 平 成 26 年 の 年 間 平 均 客 室 単 価 (ADR) 売 上 高 営 業 粗 利 益 (GO P) 及 び Net Operating Income(NOI)は 各 々 前 年 比 +11.9% +16.3% +17.9%の 成 長 を 達 成 し 平 成 27 年 1 月 ~7 月 までの 期 間 のADR GOP 及 びNOI 実 績 は 前 年 同 期 比 +20.0% +27.8% +30.3%と 足 元 での 成 長 も 加 速 しています ADR 推 移 (1) GOP 推 移 (1) (2) ( 単 位 : 円 ) ( 単 位 : 百 万 円 ) ( 単 位 : 百 万 円 ) NOI 推 移 (1) (2) 年 間 成 長 率 平 成 25 年 平 成 26 年 平 成 27 年 ( 予 想 ) +8.2% +11.9% +15.6% 8,033 8,165 年 間 成 長 率 平 成 25 年 平 成 26 年 平 成 27 年 ( 予 想 ) 年 間 成 長 率 平 成 25 年 平 成 26 年 平 成 27 年 ( 予 想 ) +10.4% +16.3% +20.4% +11.8% +17.9% +22.0% 6,387 6,761 5,993 6,351 5,739 6,948 6,208 4,132 5,307 4,562 3,725 4,910 4,165 羽 田 除 く 羽 田 除 く 羽 田 除 く 羽 田 除 く 羽 田 含 む 羽 田 除 く 羽 田 除 く 羽 田 除 く 羽 田 除 く 羽 田 含 む 羽 田 除 く 羽 田 除 く 羽 田 除 く 羽 田 除 く 羽 田 含 む 平 成 24 年 ( 実 績 ) 平 成 25 年 ( 実 績 ) 平 成 26 年 ( 実 績 ) 平 成 27 年 ( 予 想 ) 平 成 24 年 ( 実 績 ) 平 成 25 年 ( 実 績 ) 平 成 26 年 ( 実 績 ) 平 成 27 年 ( 予 想 ) 平 成 24 年 ( 実 績 ) 平 成 25 年 ( 実 績 ) 平 成 26 年 ( 実 績 ) 平 成 27 年 ( 予 想 ) Occ. 83.7% 85.2% 88.4% 90.7% 90.8% ADR 月 次 推 移 (1) GOP 月 次 推 移 (1) (2) NOI 月 次 推 移 (1) ( 単 位 : 円 ) 平 成 27 年 1 7 月 :+20.0 % ( 前 年 同 期 比 ) ( 単 位 : 百 万 円 ) 平 成 27 年 1 7 月 :+27.8 % ( 前 年 同 期 比 ) 平 成 27 年 1 7 月 :+30.3 % ( 前 年 同 期 比 ) ( 単 位 : 百 万 円 ) 10,000 800 800 9,000 8,000 600 600 7,000 400 400 6,000 200 200 5,000 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 平 成 25 年 ( 実 績 ) 平 成 26 年 ( 実 績 ) 平 成 27 年 ( 実 績 ) 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 平 成 25 年 ( 実 績 ) 平 成 26 年 ( 実 績 ) 平 成 27 年 ( 実 績 ) 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 平 成 25 年 ( 実 績 ) 平 成 26 年 ( 実 績 ) 平 成 27 年 ( 実 績 ) ( 注 1) 取 得 済 ホテル 34 物 件 のうち 31 物 件 (ホテルマイステイズ 羽 田 スーパーホテル 新 橋 烏 森 口 コンフォートホテル 富 山 駅 前 は データがないため 除 外 )のデータに 基 づき 記 載 しています ( 注 2) GOP 推 移 及 びNOI 推 移 の 算 出 にあたり アパホテル 横 浜 関 内 については 本 投 資 法 人 が 受 領 する 賃 料 をGOPに 加 算 して います ( 注 3) 平 成 27 年 については 1 月 ~7 月 の 数 値 ( 実 績 値 )を 記 載 しています 上 述 の 本 投 資 法 人 の 取 得 済 ホテル 物 件 からの 収 益 の 強 固 な 成 長 が 示 すとおり ホテルセクターは 空 港 発 着 枠 拡 大 格 安 航 空 会 社 (LCC)の 参 入 促 進 ビザ 発 給 要 件 の 緩 和 など 観 光 立 国 実 現 に 向 けた 政 府 による 各 種 取 組 み 及 びアジア 諸 国 における 中 間 所 得 者 層 の 拡 大 によるクロスボーダー 旅 行 者 の 急 増 といった 構 造 変 化 により 高 い 成 長 を 享 受 しています 本 投 資 法 人 は このような 環 境 下 平 成 27 年 7 月 に 実 施 した 公 募 増 資 により 生 じた 手 元 余 剰 資 金 の 一 部 を 活 用 し 十 分 な 成 長 力 を 有 するアセットクラスである 宿 泊 特 化 型 ホテルを 中 心 としたポートフォリ オの 構 築 を 継 続 して 検 討 してまいりました 特 に 宿 泊 特 化 型 ホテルの 中 でも 観 光 目 的 ビジネス 目 的 の 双 方 にとって 利 便 性 を 有 するアクセス 良 好 なエリアに 立 地 し 短 期 宿 泊 から 長 期 宿 泊 までさまざま な 宿 泊 需 要 にも 対 応 が 可 能 な 物 件 の 取 得 を 検 討 してまいりましたが 今 般 訪 日 外 国 人 旅 行 者 の 延 べ 宿 2

泊 者 数 が 最 も 多 い 東 京 都 ( 図 2 参 照 ) に 所 在 する 収 益 の 安 定 性 及 び 成 長 性 を 有 する 宿 泊 特 化 型 ホテル3 物 件 を スポンサー 及 び 第 三 者 からそれぞれ 追 加 取 得 することといたしました ( 図 4 参 照 本 ホテル3 物 件 のうちスポンサー パイプラインとしての 覚 書 対 象 物 件 ) から 取 得 する フレ ックステイイン 江 古 田 は 固 定 賃 料 に 加 えて ホテル 営 業 から 生 じるGOPに 連 動 する 変 動 賃 料 を 導 入 しており GOPの 上 昇 によるアップサイドを 本 投 資 法 人 が 直 接 享 受 できる 仕 組 み( 変 動 賃 料 スキー ム)を 採 用 します 当 該 物 件 は スポンサー 傘 下 の 広 範 な 専 門 能 力 と 豊 富 な 経 験 を 有 するホテル オペ レーターである 株 式 会 社 マイステイズ ホテル マネジメント( 以 下 MHM といいます )が 運 営 し 高 度 なレベニューマネジメントを 実 施 し 宿 泊 需 要 の 効 果 的 な 取 り 込 みや 低 コスト 運 営 等 を 通 じ 賃 料 収 益 の 最 大 化 を 目 指 します 当 該 物 件 の 平 成 26 年 年 間 のADRは 前 年 比 11.7% 増 の 4,438 円 RevPARは 前 年 比 17.5% 増 の 3,923 円 客 室 稼 働 率 (Occ)は 前 年 比 4.4 ポイント 増 の 88.4%を 記 録 しており ( 図 3 参 照 ) GOPも 前 年 比 24.1% 増 の 201 百 万 円 と 力 強 い 内 部 成 長 による 良 好 なパフォーマンスを 示 しています また 当 該 物 件 の 最 寄 駅 である 江 古 田 駅 は 西 武 池 袋 線 池 袋 駅 まで7 分 と 外 国 人 旅 行 者 にも 人 気 の 池 袋 新 宿 方 面 へのアクセスが 良 好 である 一 方 直 近 の 海 外 売 上 比 率 は2% 台 と 低 水 準 であるため 訪 日 外 国 人 の 宿 泊 需 要 の 取 り 込 みによる 今 後 の 成 長 余 地 が 十 分 にあると 判 断 しております ( 図 2) 主 要 都 道 府 県 別 訪 日 外 国 人 の 延 べ 宿 泊 者 数 ( 注 1)( 注 2)( 平 成 26 年 1 月 ~12 月 ) ( 単 位 : 百 万 人 泊 ) 16.0 14.0 13.5 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 5.8 4.0 3.4 2.8 2.3 1.5 1.3 1.3 0.9 0.0 東 京 都 大 阪 府 北 海 道 京 都 府 千 葉 県 沖 縄 県 愛 知 県 神 奈 川 県 福 岡 県 山 梨 県 ( 出 所 ) 観 光 庁 のデータに 基 づき 本 資 産 運 用 会 社 が 作 成 ( 注 1) 上 位 10 都 道 府 県 について 記 載 しています ( 注 2) 本 投 資 法 人 保 有 ホテルの 立 地 する 都 道 府 県 は 青 色 のグラフで 表 示 しています ( 図 3) フレックステイイン 江 古 田 の ADR/RevPAR/ 客 室 稼 働 率 の 推 移 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 88.4% 87.6% 4,438 82.4% 3,974 84.0% 3,923 3,426 3,530 3,093 3,340 2,824 4,801 88.9% 4,268 平 成 23 年 平 成 24 年 平 成 25 年 平 成 26 年 平 成 27 年 ( 予 想 ) ADR( 円 ) RevPAR( 円 ) Occ 95.0% 90.0% 85.0% 80.0% 75.0% 70.0% 65.0% 60.0% 3

第 三 者 から 取 得 する スーパーホテル 東 京 JR 立 川 北 口 及 び スーパーホテル JR 上 野 入 谷 口 は 固 定 賃 料 スキームを 導 入 する 予 定 であり 既 存 住 居 物 件 とともに ポートフォリオ 収 益 の 安 定 性 確 保 に 寄 与 するものと 考 えています また 当 該 2 物 件 のテナント 兼 オペレーターである 株 式 会 社 スーパーホ テルは 国 内 ホテルチェーン 業 界 全 体 において 運 営 ホテル 数 ランキング 第 4 位 (106 軒 ) 客 室 ランキ ング 第 6 位 (11,999 室 )にランク ( 出 所 1) される 大 手 ホテル オペレーターです 平 成 26 年 度 のビジネ ( 出 所 スホテル 業 種 における 日 本 版 顧 客 満 足 度 指 標 において 第 1 位 を 受 賞 2) さらに 同 年 度 の ホテル ( 出 所 宿 泊 客 満 足 度 (1 泊 9,000 円 未 満 部 門 ) においても 第 1 位 を 受 賞 3) し 確 固 たる 実 績 を 上 げていま す ( 出 所 1) 株 式 会 社 オータパブリケイションズ HOTERES2015.3.6 ( 平 成 27 年 1 月 実 施 ) ( 出 所 2) サービス 産 業 生 産 性 協 議 会 ( 出 所 3) 株 式 会 社 J.D. パワーアジア パシフィック(CS( 顧 客 満 足 度 )に 関 する 調 査 コンサルティングの 国 際 的 な 専 門 機 関 ) 本 取 得 3 物 件 の 平 成 27 年 における 鑑 定 NOI 利 回 りは 5.5% 取 得 後 ポートフォリオ 全 体 (111 物 件 ) の 同 年 における 鑑 定 NOI 利 回 りは 6.1%になると 見 込 んでいます 本 投 資 法 人 は 今 後 もホテル 物 件 と 住 居 物 件 をコアアセットと 位 置 付 け 積 極 的 な 外 部 成 長 戦 略 の 実 践 を 通 じて ポートフォリオ 収 益 の 成 長 性 と 安 定 性 の 双 方 をバランスよく 追 求 していきます 取 得 済 資 産 取 得 予 定 資 産 取 得 予 定 資 産 取 得 後 物 件 数 ( 件 ) 108 3 111 取 得 ( 予 定 ) 価 格 合 計 ( 百 万 円 ) 166,446 7,369 173,815 鑑 定 評 価 額 合 計 ( 注 1)( 百 万 円 ) 182,488 + 7,440 = 189,928 鑑 定 NOI 利 回 り( 注 2) 6.1% 5.5% 6.1% 償 却 後 鑑 定 NOI 利 回 り( 注 2) 4.6% 4.1% 4.5% ( 注 1) 鑑 定 評 価 額 は 平 成 27 年 6 月 末 時 点 保 有 94 物 件 については 平 成 27 年 6 月 末 日 を 平 成 27 年 7 月 16 日 付 で 取 得 したホテル 11 物 件 及 び 住 居 3 物 件 については 平 成 27 年 5 月 1 日 を 本 ホテル3 物 件 のうち フレックステイイン 江 古 田 については 平 成 27 年 8 月 10 日 を 残 りのホテル2 物 件 については 平 成 27 年 7 月 31 日 を 価 格 時 点 とする 鑑 定 評 価 書 における 評 価 額 に それぞれ 基 づいています ( 注 2) 鑑 定 NOI 利 回 り は 鑑 定 評 価 書 における 直 接 還 元 法 で 採 用 された 運 営 純 収 益 (NOI)を 償 却 後 鑑 定 NOI 利 回 り は 運 営 純 収 益 (NOI)から 本 資 産 運 用 会 社 が 算 出 した 減 価 償 却 費 を 控 除 した 数 値 を それぞれ 取 得 ( 予 定 ) 価 格 の 合 計 で 除 して 算 出 し 小 数 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています ( 注 3) 取 得 ( 予 定 ) 価 格 合 計 及 び 鑑 定 評 価 額 合 計 は 単 位 ( 百 万 円 ) 未 満 を 切 り 捨 てて 記 載 しています < 取 得 予 定 資 産 取 得 後 の 用 途 別 投 資 比 率 > < 取 得 予 定 資 産 取 得 後 のエリア 別 投 資 比 率 > ホテル 55.3% 住 居 36.4% その 他 8.3% 中 部 5.7% 関 西 11.6% 東 京 周 辺 部 16.6% その 他 9.0% 東 京 23 区 57.1% ( 注 1) その 他 には オフィスビル 商 業 施 設 及 び 駐 車 場 が 含 まれます ( 注 2) 取 得 ( 予 定 ) 価 格 ベースで 記 載 しています 4

物 件 番 号 ( 図 4)スポンサーのパイプライン フォートレス グループは フォートレス ジャパン オポチュニティ ファンドⅠ 及 びⅡを 含 む 4 本 の 日 本 特 化 型 不 動 産 ファンドを 運 用 しております 当 該 ファンドのコミットメントベースの 出 資 額 は 合 計 3,000 億 円 を 超 え 日 本 での 累 計 投 資 物 件 数 は 1,400 件 を 上 回 ります 本 投 資 法 人 は 将 来 の 更 なるポートフォリオの 成 長 の 選 択 肢 を 確 保 するため フォートレス グループとの 間 で 平 成 27 年 6 月 25 日 付 で 下 記 のホテル 21 物 件 及 び 住 居 9 物 件 の 取 得 に 関 する 優 先 交 渉 権 に 関 する 覚 書 ( 下 表 参 照 )を 締 結 しています 今 般 このうち フレックステイイン 江 古 田 を 取 得 する 予 定 です 物 件 名 称 タイプ 所 在 地 客 室 数 / 戸 数 訪 日 外 国 人 の 延 べ 宿 泊 者 数 上 位 10 都 道 府 県 に 所 在 する ホテル( 上 記 図 2 参 照 ) 1 ホテルマイステイズ 五 反 田 駅 前 ( 注 1) 宿 泊 特 化 型 東 京 都 品 川 区 333 2 ホテルマイステイズ 赤 坂 ( 注 2) 宿 泊 特 化 型 東 京 都 港 区 327 3 ホテルマイステイズ 金 沢 宿 泊 特 化 型 石 川 県 金 沢 市 244 4 ホテルマイステイズ 福 岡 天 神 宿 泊 特 化 型 福 岡 県 福 岡 市 217 5 ホテルマイステイズ 横 浜 関 内 ( 注 3) 宿 泊 特 化 型 神 奈 川 県 横 浜 市 166 6 ホテルマイステイズ 浜 松 町 宿 泊 特 化 型 東 京 都 港 区 105 7 ホテルマイステイズ 心 斎 橋 宿 泊 特 化 型 大 阪 府 大 阪 市 54 8 フレックステイイン 江 古 田 宿 泊 特 化 型 東 京 都 練 馬 区 210 9 ( 注 4) リーガロイヤルホテル 京 都 フルサービス 型 京 都 府 京 都 市 475 10 成 田 エクセルホテル 東 急 フルサービス 型 千 葉 県 成 田 市 706 11 アートホテルズ 札 幌 フルサービス 型 北 海 道 札 幌 市 412 12 13 ベストウェスタン ホテルフィーノ 札 幌 ベストウェスタン ホテルフィーノ 大 分 宿 泊 特 化 型 北 海 道 札 幌 市 242 宿 泊 特 化 型 大 分 県 大 分 市 145 14 高 松 東 急 REI ホテル 宿 泊 特 化 型 香 川 県 高 松 市 191 15 コンフォートホテル 前 橋 宿 泊 特 化 型 群 馬 県 前 橋 市 153 16 コンフォートホテル 黒 崎 宿 泊 特 化 型 福 岡 県 北 九 州 市 151 17 コンフォートホテル 燕 三 条 宿 泊 特 化 型 新 潟 県 三 条 市 132 18 コンフォートホテル 北 見 宿 泊 特 化 型 北 海 道 北 見 市 127 19 ホテル ナクアシティ 弘 前 フルサービス 型 青 森 県 弘 前 市 134 20 別 府 亀 の 井 ホテル リゾートタイプ 大 分 県 別 府 市 322 21 フサキリゾートヴィレッジ リゾートタイプ 沖 縄 県 石 垣 市 195 ホテル 物 件 小 計 5,041 22 グランシャルム 広 尾 スモール ( 注 5) 東 京 都 渋 谷 区 121 23 プレスティウィン 錦 糸 町 スモール ( 注 5) 東 京 都 墨 田 区 92 24 グランシャルム 吉 祥 寺 スモール ( 注 5) 東 京 都 武 蔵 野 市 28 25 グリーンパティオ 野 田 スモール ( 注 5) 千 葉 県 野 田 市 240 26 ダイニチ 館 F45 番 館 スモール ( 注 5) 千 葉 県 浦 安 市 54 27 グランシャルム 浦 安 スモール ( 注 5) 千 葉 県 浦 安 市 54 28 グランシャルム 浦 安 5 スモール ( 注 5) 千 葉 県 浦 安 市 54 5

物 件 番 号 物 件 名 称 タイプ 所 在 地 客 室 数 / 戸 数 29 グランシャルム 南 行 徳 Ⅰ スモール ( 注 5) 千 葉 県 市 川 市 52 訪 日 外 国 人 の 延 べ 宿 泊 者 数 上 位 10 都 道 府 県 に 所 在 する ホテル( 上 記 図 2 参 照 ) 30 グランシャルム 南 行 徳 Ⅱ スモール ( 注 5) 千 葉 県 市 川 市 48 住 居 物 件 小 計 743 ( 注 1) ホテルマイステイズ 五 反 田 駅 前 は リニューアル 後 平 成 27 年 8 月 24 日 に 部 分 開 業 し 同 年 11 月 25 日 に 全 館 開 業 予 定 です ( 注 2) ホテルマイステイズ 赤 坂 は 平 成 28 年 8 月 に 竣 工 予 定 です ( 注 3) ホテルマイステイズ 横 浜 関 内 は 平 成 28 年 8 月 に 竣 工 予 定 です ( 注 4) リーガロイヤルホテル 京 都 はリニューアル 工 事 後 平 成 28 年 9 月 1 日 に 部 分 開 業 し 同 年 11 月 1 日 に 全 館 開 業 する 予 定 です ( 注 5) 30m2 未 満 の 広 さの 住 戸 が 過 半 数 を 占 める 住 居 物 件 を スモール といいます ( 注 6) 当 該 覚 書 の 有 効 期 限 は 覚 書 締 結 日 である 平 成 27 年 6 月 25 日 から 平 成 28 年 6 月 30 日 までとなっています なお 上 記 30 物 件 のうち フレックステイイン 江 古 田 ( 平 成 27 年 8 月 28 日 付 で 本 投 資 法 人 が 取 得 予 定 )を 除 く29 物 件 については 本 投 資 法 人 が 取 得 の 検 討 機 会 の 提 供 を 受 ける 保 証 はなく また 取 得 できる 保 証 もありません 3. 賃 貸 借 契 約 の 締 結 本 ホテル3 物 件 の 所 有 者 となる 本 投 資 法 人 は 取 得 するホテル 物 件 のうち フレックステイイン 江 古 田 についてはホテル 営 業 に 実 績 のあるMHMとの 間 で スーパーホテル 東 京 JR 立 川 北 口 及 び ス ーパーホテル JR 上 野 入 谷 口 については 株 式 会 社 スーパーホテルとの 間 で それぞれ 賃 貸 借 契 約 を 締 結 し 賃 貸 する 予 定 です( 注 ) また フレックステイイン 江 古 田 に 関 しては MHMとの 間 の 賃 貸 借 契 約 に 基 づき 固 定 賃 料 に 加 えて 当 該 テナントのホテル 営 業 から 生 じるGOPに 連 動 する 変 動 賃 料 を 受 け 取 る 予 定 です 当 該 賃 貸 借 契 約 では テナントによるホテル 営 業 の 収 益 を コスト 及 びマネジメントフィーを 差 し 引 いて テナ ント 信 託 受 託 者 を 経 由 して 本 投 資 法 人 が 享 受 することになります これにより GOPの 上 昇 局 面 に おいては 本 投 資 法 人 の 賃 料 収 入 の 向 上 が 期 待 できる 賃 貸 借 契 約 となっています なお GOPの 下 降 局 面 においては 本 投 資 法 人 の 収 益 は 低 下 することとなりますが 固 定 賃 料 部 分 の 設 定 により 本 投 資 法 人 に 損 失 が 生 じることはありません ( 注 ) フレックステイイン 江 古 田 については 変 動 賃 料 スキーム( 契 約 形 態 : 固 定 賃 料 プラス 変 動 賃 料 型 ) スーパーホテル 東 京 JR 立 川 北 口 及 び スーパーホテル JR 上 野 入 谷 口 については 固 定 賃 料 スキーム( 契 約 形 態 : 固 定 賃 料 型 )を 採 用 する 予 定 です 詳 細 は 後 記 4. 取 得 予 定 資 産 の 内 容 等 をご 参 照 ください <テナント 及 びオペレーターの 概 要 > 本 ホテル3 物 件 のテナント 及 びオペレーターの 概 要 はそれぞれ 以 下 のとおりです フレックステイイン 江 古 田 のテナント 兼 オペレーター 1 名 称 株 式 会 社 マイステイズ ホテル マネジメント 2 所 在 地 東 京 都 港 区 六 本 木 六 丁 目 2 番 31 号 六 本 木 ヒルズノースタワー14 階 3 代 表 者 の 役 職 氏 名 代 表 取 締 役 社 長 麻 野 篤 毅 4 事 業 内 容 ホテル 旅 館 の 管 理 運 営 5 資 本 金 ( 本 書 の 日 付 現 在 ) 100 百 万 円 6 設 立 年 月 日 平 成 11 年 7 月 8 日 7 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 当 該 テナント オペレーターの 関 係 6

資 本 関 係 人 的 関 係 取 引 関 係 関 連 当 事 者 へ の 該 当 状 況 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 と 当 該 テナント オペレーターとの 間 には 記 載 すべき 資 本 関 係 はありませんが 当 該 テナント オペレーターの 親 会 社 は Calliope 合 同 会 社 ( 以 下 カリオペ といいます )の 関 係 法 人 である Fortress Investment Group LLC( 以 下 FIG といいます ) の 関 係 法 人 が 運 用 するファンドが 間 接 的 に 保 有 しています なお FI Gの 関 係 法 人 であるカリオペは 平 成 27 年 8 月 12 日 現 在 において 本 投 資 法 人 の 発 行 済 投 資 口 のうち 609,942 口 ( 所 有 投 資 口 比 率 19.09%)の 投 資 口 を 保 有 しております また カリオペは 本 書 の 日 付 現 在 本 資 産 運 用 会 社 の 発 行 済 株 式 の 100%を 保 有 する 本 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 で す 本 書 の 日 付 現 在 において 本 資 産 運 用 会 社 の 社 員 のうち1 名 が 当 該 テナ ント オペレーターからの 出 向 者 です 本 投 資 法 人 は 当 該 テナント オペレーターとの 間 で 平 成 26 年 5 月 23 日 付 平 成 26 年 7 月 17 日 付 平 成 27 年 2 月 6 日 付 及 び 平 成 27 年 7 月 16 日 付 取 得 のホテル 合 計 29 物 件 にかかる 賃 貸 借 契 約 を 締 結 してい ます 当 該 テナント オペレーターは 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 には 該 当 しません また 当 該 テナント オペレーターの 関 係 者 及 び 関 係 会 社 は 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 には 該 当 しま せん また 当 該 テナント オペレーターは 本 資 産 運 用 会 社 の 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 ( 以 下 投 信 法 といいます )に 規 定 す る 利 害 関 係 人 等 に 該 当 しません スーパーホテル 東 京 JR 立 川 北 口 及 び スーパーホテル JR 上 野 入 谷 口 のテナント 兼 オペレーター 1 名 称 株 式 会 社 スーパーホテル 2 所 在 地 大 阪 府 大 阪 市 西 区 西 本 町 一 丁 目 7 番 7 号 3 代 表 者 の 役 職 氏 名 代 表 取 締 役 山 村 孝 雄 4 事 業 内 容 a. ホテルチェーンの 展 開 b. 土 地 有 効 活 用 のコンサルティング 5 資 本 金 ( 本 書 の 日 付 現 在 ) 6,750 万 円 6 設 立 年 月 日 平 成 元 年 12 月 20 日 7 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 当 該 テナント オペレーターの 関 係 資 本 関 係 人 的 関 係 取 引 関 係 関 連 当 事 者 へ の 該 当 状 況 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 と 当 該 テナント オペレーターとの 間 には 記 載 すべき 資 本 関 係 はありません 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 と 当 該 テナント オペレーターとの 間 で 記 載 すべき 人 的 関 係 はありません 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 と 当 該 テナント オペレーターとの 間 で 記 載 すべき 取 引 関 係 はありません 当 該 テナント オペレーターは 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 には 該 当 しません また 当 該 テナント オペレーターの 関 係 者 及 び 関 係 会 社 は 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 には 該 当 しま せん また 当 該 テナント オペレーターは 本 資 産 運 用 会 社 の 投 信 法 に 規 定 する 利 害 関 係 人 等 に 該 当 しません 7

4. 取 得 予 定 資 産 の 内 容 等 (1) 本 ホテル3 物 件 の 内 容 取 得 予 定 の 本 ホテル3 物 件 の 個 別 の 内 容 は 以 下 のとおりです < 本 ホテル3 物 件 の 内 容 に 関 する 説 明 > a. 特 定 資 産 の 種 類 所 在 地 等 欄 の 記 載 について 取 得 予 定 価 格 は 売 買 契 約 に 記 載 された 取 得 予 定 資 産 の 売 買 価 格 を 記 載 しています なお 価 格 に 消 費 税 等 は 含 まれず 百 万 円 未 満 を 切 り 捨 てています 鑑 定 評 価 額 は 取 得 予 定 資 産 の 取 得 にあたり 不 動 産 鑑 定 士 より 取 得 した 鑑 定 評 価 書 に 記 載 された 価 格 を 記 載 しています 所 在 地 ( 住 居 表 示 を 除 きます ) 土 地 の 地 積 並 びに 建 物 の 延 床 面 積 構 造 階 数 用 途 及 び 建 築 時 期 につ いては 登 記 簿 上 に 表 示 されているものを 記 載 しています なお 延 床 面 積 は 床 面 積 の 合 計 建 物 の 用 途 については 登 記 簿 上 に 表 示 されている 種 類 のうち 主 要 なものを 記 載 しています また 建 築 時 期 は 登 記 簿 上 表 示 されている 当 初 新 築 時 点 にて 記 載 しています 交 通 条 件 については 不 動 産 鑑 定 評 価 書 の 記 載 に 基 づく 最 寄 り 駅 までの 徒 歩 分 数 ( 不 動 産 鑑 定 評 価 書 に 所 要 時 間 の 記 載 がな いものは 不 動 産 の 表 示 に 関 する 公 正 競 争 規 約 ( 平 成 15 年 公 正 取 引 委 員 会 告 示 第 2 号 その 後 の 改 正 を 含 みます )( 以 下 公 正 競 争 規 約 といいます ) 及 び 公 正 競 争 規 約 施 行 規 則 に 基 づき 道 路 距 離 80 メートルにつき1 分 間 を 要 するものとして 算 出 し た 数 値 によっています )を 記 載 しています 用 途 地 域 については 都 市 計 画 法 第 8 条 第 1 項 第 1 号 に 掲 げる 用 途 地 域 の 種 類 を 記 載 しています 建 ぺい 率 については 建 築 基 準 法 第 53 条 に 定 める 建 築 物 の 建 築 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 を 記 載 しています 容 積 率 については 建 築 基 準 法 第 52 条 に 定 める 建 築 物 の 延 床 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 を 記 載 しています 信 託 受 託 者 については 本 投 資 法 人 による 取 得 時 に 予 定 している 信 託 受 託 者 を 記 載 しています 信 託 期 間 については 本 投 資 法 人 による 取 得 時 に 予 定 している 期 間 を 記 載 しています b. 賃 貸 借 の 概 況 欄 の 記 載 について 平 成 27 年 6 月 末 日 現 在 を 基 準 としています テナントの 総 数 は 各 物 件 において 直 接 賃 貸 借 契 約 等 を 締 結 している 賃 借 人 を1テナントとして 算 出 し 1テナントが 同 一 物 件 において 複 数 の 貸 室 を 賃 借 している 場 合 も 1テナントとして 算 出 しています また 賃 借 人 がエンドテナントに 転 貸 し ているサブリース 物 件 の 場 合 で 所 有 者 である 売 主 ( 取 得 先 ) 本 投 資 法 人 又 は 信 託 受 託 者 と 賃 借 人 との 賃 貸 借 契 約 が 賃 料 保 証 ではないパス スルー 型 の 場 合 エンドテナント 数 を 集 計 しています 客 室 数 は テナントが 転 貸 可 能 な 客 室 数 を 記 載 しています (S T D O) は 客 室 数 の 内 訳 をルームタイプ(シング ル ツイン ダブル その 他 ) 別 に 分 類 し 記 載 しています 賃 貸 可 能 面 積 は 建 物 毎 の 総 賃 貸 可 能 面 積 を 意 味 し 土 地 ( 平 面 駐 車 場 )の 賃 貸 可 能 面 積 を 含 まず 賃 貸 借 契 約 書 及 び 当 該 物 件 の 図 面 に 表 示 されているものを 記 載 しています 賃 貸 面 積 は 賃 貸 可 能 面 積 のうち 実 際 に 賃 貸 借 契 約 が 締 結 され エンドテナントに 対 して 賃 貸 が 行 われている 建 物 毎 の 総 賃 貸 借 面 積 を 意 味 し 土 地 の 賃 貸 借 面 積 を 含 まず 賃 貸 借 契 約 書 に 表 示 されているものを 記 載 しています 稼 働 率 は 賃 借 面 積 の 賃 貸 可 能 面 積 に 占 める 割 合 を 表 しており 小 数 第 2 位 を 四 捨 五 入 しています GOP とは 売 上 高 営 業 粗 利 益 (Gross Operating Profit)をいい ホテルの 売 上 高 からホテル 営 業 に 係 る 人 件 費 水 道 光 熱 費 広 告 費 等 の 諸 費 用 及 びオペレーターへの 管 理 業 務 委 託 手 数 料 (ある 場 合 )を 控 除 した 額 をいい 本 投 資 法 人 が 賃 料 として 収 受 する 賃 貸 事 業 収 入 をいいます c. 賃 貸 借 契 約 の 概 要 欄 の 記 載 について テナントとの 間 の 賃 貸 借 契 約 に 基 づき 記 載 しています 賃 貸 借 による 賃 料 設 定 は 月 額 については 一 万 円 未 満 を 切 り 捨 て 年 額 については 百 万 円 未 満 を 切 り 捨 てています 管 理 業 務 委 託 手 数 料 とは 契 約 上 テナントが 提 供 する 管 理 業 務 の 対 価 として 賃 貸 借 契 約 における 規 定 に 従 って 賃 借 人 が 享 受 する 手 数 料 のことをいいます なお 管 理 業 務 委 託 手 数 料 については 開 示 につきテナントの 同 意 が 得 られていないため 開 示 し 8

ていません 但 し MHMについては 原 則 として(i) 月 間 売 上 高 の2% 相 当 額 (ii)テナントの 本 社 営 業 部 門 及 びテナントが 管 理 運 営 する 自 社 ホームページを 経 由 した 送 客 実 績 に 基 づく 月 間 売 上 高 の0%から6% 相 当 額 の 送 客 手 数 料 並 びに(iii) 月 間 GOPから 上 記 (i) 及 び(ii)の 金 額 を 控 除 した 金 額 の4%から6% 相 当 額 のマネジメントフィー 合 計 額 を 手 数 料 として 収 受 する こととなっています 敷 金 保 証 金 は 賃 貸 借 契 約 に 基 づく 償 却 後 の 敷 金 保 証 金 等 の 額 が 記 載 されています d. 建 物 状 況 調 査 報 告 書 の 概 要 欄 の 記 載 について 本 投 資 法 人 は 取 得 予 定 資 産 に 関 して 建 物 劣 化 診 断 調 査 短 期 長 期 修 繕 計 画 の 策 定 建 築 基 準 法 等 の 法 令 遵 守 状 況 調 査 建 物 有 害 物 質 含 有 調 査 土 壌 環 境 調 査 等 の 建 物 状 況 評 価 を 東 京 海 上 日 動 リスクコンサルティング 株 式 会 社 及 び 株 式 会 社 東 京 建 築 検 査 機 構 に 委 託 し 報 告 を 受 けており 本 欄 にはその 概 要 を 記 載 しています また 地 震 リスク 分 析 を 東 京 海 上 日 動 リスクコンサルティング 株 式 会 社 に 委 託 し 報 告 を 受 けており 本 欄 にはその 概 要 を 記 載 しています 予 想 最 大 損 失 率 (PML) とは 地 震 による 予 想 最 大 損 失 率 をいいます 予 想 最 大 損 失 率 (PML)には 個 別 物 件 に 関 するも のと ポートフォリオ 全 体 に 関 するものとがあります 予 想 最 大 損 失 率 (PML)についての 統 一 された 厳 密 な 定 義 はありませ んが 本 書 においては 想 定 した 予 定 使 用 期 間 (50 年 ) 中 に 想 定 される 最 大 規 模 の 地 震 ( 再 現 期 間 475 年 の 大 地 震 =50 年 間 に 起 こる 可 能 性 が 10%の 大 地 震 )によりどの 程 度 の 被 害 を 被 るかを 損 害 の 予 定 復 旧 費 用 の 再 調 達 価 格 に 対 する 比 率 (%)で 示 したものをいいます 再 調 達 価 格 とは 評 価 対 象 の 建 物 を 調 査 時 点 において 再 建 築 することを 想 定 した 場 合 において 必 要 とされる 適 正 な 原 価 の 総 額 をいいます 早 期 修 繕 費 とは 調 査 時 点 において 劣 化 が 著 しく 最 低 限 必 要 となる 機 能 を 維 持 していない 項 目 又 は 法 規 上 の 違 反 項 目 指 摘 項 目 等 で1 年 以 内 に 修 繕 や 更 新 をした 方 が 良 いと 判 断 できるものの 修 繕 費 用 を 示 したものです 長 期 修 繕 費 は 資 本 的 支 出 と 修 繕 費 に 分 けられます 資 本 的 支 出 とは 設 定 した 建 築 物 機 能 維 持 レベルに 建 築 物 を 維 持 する ために 必 要 になると 予 測 される 改 修 費 用 の 内 対 象 建 築 仕 上 建 築 設 備 の 使 用 可 能 期 間 を 延 長 させるため 及 び 全 面 的 更 新 のため の 費 用 をいい 修 繕 費 とは 設 定 した 建 築 物 機 能 維 持 レベルに 建 築 物 を 維 持 するために 必 要 になると 予 測 される 改 修 費 用 の 内 資 本 的 支 出 以 外 の 費 用 をいいます e. 地 域 特 性 等 欄 の 記 載 について 地 域 特 性 等 は 原 則 として 各 信 託 不 動 産 に 係 る 鑑 定 機 関 の 鑑 定 評 価 書 における 記 載 を 抜 粋 要 約 又 は 参 照 して 作 成 していま す f. 特 記 事 項 欄 の 記 載 について 特 記 事 項 は 各 取 得 予 定 資 産 に 関 する 権 利 関 係 評 価 額 収 益 性 及 び 処 分 性 への 影 響 等 を 考 慮 して 重 要 と 考 えられる 事 項 を 記 載 しています 9

< 本 3 物 件 の 収 支 状 況 及 び 鑑 定 評 価 書 の 概 要 に 関 する 説 明 > a. 収 支 状 況 等 欄 の 記 載 について 平 成 25 年 1 月 1 日 から 平 成 26 年 12 月 31 日 までの 各 事 業 期 間 について 売 主 から 受 領 した 情 報 に 基 づいて 記 載 しています また これらは 将 来 における 収 支 を 保 証 するものではありません 金 額 は 千 円 未 満 を 切 り 捨 てて 記 載 しています そのため 記 載 されている 数 値 を 足 し 合 わせても 合 計 値 とは 必 ずしも 一 致 しません なお 特 に 注 記 のない 限 り 金 額 については 消 費 税 等 は 含 まれていません 公 租 公 課 に 含 まれる 固 定 資 産 税 及 び 都 市 計 画 税 は 原 則 として 毎 年 1 月 1 日 時 点 における 所 有 者 に 課 されます 本 投 資 法 人 が 取 得 した 不 動 産 関 連 資 産 に 関 して 現 所 有 者 又 は 前 所 有 者 が 取 得 した 際 に 負 担 した 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 等 については その 精 算 額 を 取 得 原 価 に 算 入 しており 公 租 公 課 には 含 まれていません 損 害 保 険 料 には 支 払 保 険 料 を 対 象 期 間 で 按 分 した 金 額 を 計 上 しています NOI (Net Operating Income)は 売 主 から 提 供 を 受 けた 実 績 値 ( 但 し 本 投 資 法 人 が 保 有 する 場 合 の 信 託 報 酬 管 理 報 酬 及 び 保 険 料 の 調 整 後 )を 記 載 しています 客 室 収 入 には 客 室 利 用 料 賃 貸 利 用 料 が 含 まれています その 他 収 入 には 駐 車 場 使 用 料 ランドリー 利 用 料 自 販 機 手 数 料 等 の 上 記 客 室 収 入 項 目 に 属 さない 項 目 が 含 まれて います ADR とは 平 均 客 室 単 価 (Average Daily Rate)をいい 一 定 期 間 の 客 室 売 上 高 合 計 (サービス 料 を 除 きます )を 同 期 間 の 販 売 客 室 数 合 計 で 除 した 値 をいいます RevPAR とは1 日 当 たり 総 客 室 数 当 たり 客 室 収 入 (Revenues Per Available Room)をいい 一 定 期 間 の 宿 泊 売 上 高 合 計 を 同 期 間 の 総 客 室 数 ( 客 室 数 日 数 ) 合 計 で 除 して 算 出 され 客 室 稼 働 率 をADRで 乗 じた 値 と 同 値 となります 客 室 稼 働 率 は 次 の 計 算 式 により 算 出 しています 客 室 稼 働 率 = 対 象 期 間 中 に 稼 働 した 延 べ 客 室 数 対 象 期 間 中 の 総 客 室 数 ( 客 室 数 日 数 ) GOP 比 率 は 次 の 計 算 式 により 算 出 しています GOP 比 率 =GOP 売 上 高 デイリー/ウィークリー/マンスリー は 各 宿 泊 形 態 (デイリー/ウィークリー/マンスリー)の 割 合 をいい 同 期 間 の 客 室 収 入 合 計 に 対 する 各 運 用 期 間 における 各 宿 泊 形 態 別 の 客 室 収 入 の 割 合 をいいます なお デイリー=1~6 泊 ウィークリー =7~29 泊 マンスリー=30 泊 以 上 として 宿 泊 日 数 により 区 分 しています 海 外 売 上 高 は 海 外 ウェブエージェント 経 由 の 売 上 高 を 意 味 し 海 外 売 上 比 率 は 客 室 収 入 に 対 する 海 外 売 上 高 の 比 率 を いいます b. 不 動 産 鑑 定 評 価 書 の 概 要 欄 の 記 載 について 本 投 資 法 人 は 取 得 予 定 資 産 に 関 して 投 信 法 に 基 づく 不 動 産 鑑 定 評 価 上 の 留 意 事 項 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 する 法 律 ( 昭 和 38 年 法 律 第 152 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 する 法 律 といいます ) 及 び 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 基 づき 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 及 び 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 に 鑑 定 評 価 を 依 頼 しました 不 動 産 の 鑑 定 評 価 額 は 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 する 法 律 及 び 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 等 に 従 って 鑑 定 評 価 を 行 った 不 動 産 鑑 定 士 が 価 格 時 点 における 評 価 対 象 不 動 産 の 価 格 に 関 する 意 見 を 示 したものにとどまります 不 動 産 の 鑑 定 評 価 は 現 在 及 び 将 来 において 当 該 鑑 定 評 価 額 による 売 買 の 可 能 性 を 保 証 又 は 約 束 するものではありません 10

D35 : フレックステイイン 江 古 田 特 定 資 産 の 種 類 所 在 地 等 特 定 資 産 の 種 類 信 託 受 益 権 取 得 ( 予 定 ) 日 平 成 27 年 8 月 28 日 取 得 ( 予 定 ) 価 格 5,069 百 万 円 鑑 定 評 価 額 5,120 百 万 円 鑑 定 機 関 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 所 在 地 ( 地 番 ) ( 住 居 表 示 ) 東 京 都 練 馬 区 栄 町 8 番 20 他 4 筆 東 京 都 練 馬 区 栄 町 8 番 6 号 交 通 条 件 土 地 西 武 池 袋 線 江 古 田 駅 徒 歩 4 分 所 有 形 態 所 有 権 用 途 地 域 商 業 地 域 地 積 761.18m2 建 ぺい 率 / 容 積 率 80%/500% 所 有 形 態 所 有 権 用 途 ホテル 建 物 延 床 面 積 3,932.93m2 建 築 時 期 平 成 元 年 1 月 27 日 構 造 階 数 リノベーション 時 期 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 9 階 建 平 成 25 年 1 月 ~ 平 成 25 年 3 月 信 託 受 託 者 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 期 間 担 保 設 定 の 有 無 ( 自 ) 平 成 14 年 12 月 19 日 ( 至 ) 平 成 37 年 8 月 27 日 無 賃 貸 借 の 概 況 ( 平 成 27 年 6 月 30 日 ) テナントの 総 数 1 客 室 数 210 室 賃 貸 可 能 面 積 3,932.93m2 (うちS210) 稼 働 率 100.0% 賃 貸 面 積 3,932.93m2 敷 金 等 GOP( 月 額 ) 20,034 千 円 賃 貸 借 契 約 の 概 要 テナント 契 約 形 態 契 約 期 間 株 式 会 社 マイステイズ ホテル マネジメント 固 定 賃 料 プラス 変 動 賃 料 型 平 成 27 年 8 月 28 日 から 平 成 37 年 8 月 27 日 まで 賃 貸 借 による 賃 料 設 定 管 理 業 務 委 託 手 数 料 敷 金 保 証 金 期 間 満 了 時 の 更 新 について 賃 料 の 改 定 について 中 途 解 約 について 固 定 賃 料 ( 年 額 122 百 万 円 (1 月 ~6 月 : 月 額 10.1 百 万 円 7 月 ~12 月 : 月 額 10.2 百 万 円 ))にテナントに よるホテル 営 業 のGOPに 連 動 する 変 動 賃 料 を 加 えた 額 とします( 注 ) 開 示 につきテナントの 同 意 が 得 られていないため 開 示 いたしません 定 期 建 物 賃 貸 借 であり 再 契 約 しない 限 り 期 間 満 了 時 に 終 了 します 賃 貸 借 期 間 内 は 改 定 不 可 賃 貸 借 期 間 中 の 解 約 不 可 その 他 特 記 事 項 なし 建 物 状 況 調 査 報 告 書 の 概 要 調 査 会 社 東 京 海 上 日 動 リスクコンサルティング 株 式 会 社 レポート 日 付 平 成 27 年 8 月 予 想 最 大 損 失 率 (PML) 7.2% 早 期 修 繕 費 (1 年 以 内 ) 再 調 達 価 格 932,100 千 円 長 期 修 繕 費 ( 今 後 12 年 間 ) 119,755 千 円 地 域 特 性 等 対 象 不 動 産 は 西 武 池 袋 線 江 古 田 駅 徒 歩 4 分 都 営 大 江 戸 線 新 江 古 田 駅 徒 歩 7 分 に 位 置 する 宿 泊 特 化 型 ホテルです 江 古 田 駅 から 池 袋 駅 へ 電 車 で7 分 新 江 古 田 駅 から 新 宿 へ 電 車 で16 分 と 主 要 ビジネスエリアへのアクセスも 良 好 で ビジネス 及 びレジャーに 最 適 な 立 地 です 客 室 仕 様 として ミニキッチン 冷 蔵 庫 電 子 レンジ 等 を 備 えており 短 期 の 利 用 者 から 中 長 期 の 利 用 者 まで 幅 広 い 宿 泊 需 要 に 対 応 可 能 です 外 国 人 旅 行 者 にも 人 気 の 池 袋 新 宿 方 面 へのアクセスが 良 好 なため 今 後 の 更 なるレジャー 需 要 も 見 込 まれ ます 特 記 事 項 対 象 不 動 産 の 南 側 公 衆 用 道 路 99m2について 共 有 持 分 (40/99)を 有 しています ( 注 ) 変 動 賃 料 は 各 3か 月 間 として 設 定 される 変 動 賃 料 計 算 期 間 におけるテナントの 月 間 総 売 上 合 計 額 から 当 該 期 間 の(1) 諸 費 用 支 払 総 額 (2) 管 理 業 務 委 託 手 数 料 及 び(3) 固 定 賃 料 額 の 合 計 額 を 控 除 した 残 額 とします 但 し 控 除 した 結 果 の 残 額 が0 円 又 はマイナスとなる 場 合 には 変 動 賃 料 は0 円 とします 11

D35 : フレックステイイン 江 古 田 収 支 状 況 等 運 用 期 間 平 成 25 年 1 月 1 日 ~ 平 成 25 年 12 月 31 日 平 成 26 年 1 月 1 日 ~ 平 成 26 年 12 月 31 日 GOP(= 賃 貸 事 業 収 入 )(=(1)(2)) 162,022 千 円 201,092 千 円 a. 借 地 料 b. 公 租 公 課 c. 損 害 保 険 料 d. 信 託 報 酬 NOI(=GOP[a. + b. + c. + d.]) (1) 売 上 高 客 室 収 入 その 他 収 入 (2) 営 業 費 用 ( 上 記 a.~d.は 含 みません) ADR ( 参 考 ) 9,494 千 円 9,494 千 円 264 千 円 264 千 円 800 千 円 800 千 円 151,463 千 円 190,533 千 円 276,304 千 円 322,997 千 円 256,023 千 円 300,723 千 円 20,280 千 円 22,273 千 円 114,282 千 円 121,904 千 円 3,974 円 4,438 円 3,340 円 3,923 円 RevPAR 客 室 稼 働 率 GOP 比 率 84.0% 58.6% 88.4% 62.3% デイリー/ウィークリー/マンスリー 31.0%/ 27.4%/ 41.6% 32.8%/ 23.3%/ 43.9% 海 外 売 上 比 率 0.0% 2.0% 不 動 産 鑑 定 評 価 書 の 概 要 鑑 定 機 関 鑑 定 評 価 額 ( 特 定 価 格 ) 価 格 時 点 1. 収 益 還 元 法 による 収 益 価 格 (1) 直 接 還 元 法 (a) 貸 室 賃 料 収 入 (b) 共 益 費 収 入 (c) 水 道 光 熱 費 収 入 (d) 駐 車 場 収 入 (e) その 他 収 入 1 潜 在 総 収 益 =[(a)+(b)+(c)+(d)+(e)] (f) 空 室 等 損 失 (g) 貸 倒 れ 損 失 2 運 営 収 益 =[1(f)(g)] (h) 維 持 管 理 費 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 5,120 百 万 円 平 成 27 年 8 月 10 日 内 容 314,260 千 円 314,260 千 円 314,260 千 円 概 要 等 予 定 定 期 建 物 賃 貸 借 兼 管 理 業 務 委 託 契 約 を 前 提 として 過 年 度 のホテルの 事 業 収 支 及 び 周 辺 の 類 似 ホテルの 事 業 収 支 を 参 考 に 中 長 期 的 な 観 点 から 求 めた 賃 料 を 査 定 のうえ 貸 室 賃 料 収 入 を 計 上 (i) 水 道 光 熱 費 過 年 度 実 績 額 を 参 考 に 今 後 の 管 理 運 営 計 画 類 似 不 動 産 の 費 用 水 準 及 び (j) 修 繕 費 2,994 千 円 エンジニアリング レポートにおける 修 繕 更 新 費 の 年 平 均 額 等 を 考 慮 して 計 上 (k) プロパティマネジメントフィー (l) テナント 募 集 費 用 等 (m) 公 租 公 課 9,495 千 円 平 成 27 年 度 の 課 税 標 準 額 に 基 づき 査 定 して 計 上 (n) 損 害 保 険 料 現 行 の 保 険 契 約 に 基 づく 保 険 料 及 び 対 象 不 動 産 と 類 似 の 建 物 の 保 険 料 等 を 226 千 円 考 慮 して 計 上 (o) その 他 費 用 3 運 営 費 用 ( 経 費 率 ) =[(h)+(i)+(j)+(k)+(l)+(m)+(n)+(o)] 12,715 千 円 4 運 営 純 収 益 =[23] 301,545 千 円 (p) 一 時 金 の 運 用 益 今 後 見 込 まれる 支 出 を 毎 期 平 均 的 に 積 み 立 てることを 想 定 し 類 似 不 動 産 (q) 資 本 的 支 出 6,986 千 円 における 資 本 的 支 出 の 水 準 築 年 数 及 びエンジアリング レポートにおけ る 修 繕 更 新 費 の 年 平 均 額 等 を 考 慮 のうえ 査 定 した (r)ff&eリザーブ 今 後 見 込 まれる 費 用 を 毎 期 平 均 的 に 積 み 立 てることを 想 定 し 類 似 不 動 産 8,398 千 円 におけるFF&Eリザーブの 水 準 に 修 繕 更 新 計 画 等 を 参 考 に 査 定 して 計 上 5 純 収 益 =[4+(p)(q)(r)] 286,161 千 円 6 還 元 利 回 り 5.5% 対 象 不 動 産 の 立 地 条 件 建 物 条 件 及 びその 他 条 件 に 将 来 における 不 確 実 性 や 類 似 不 動 産 に 係 る 取 引 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 7 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 =[5 6] 5,200,000 千 円 ( 参 考 ) 運 営 純 収 益 (NOI)ベース 利 回 り (4 運 営 純 収 益 7 収 益 価 格 ) 5.8% (2) DCF 法 内 容 概 要 等 1 分 析 期 間 中 の 純 収 益 の 現 在 価 値 の 合 計 額 2,050,093 千 円 (a) 売 却 価 格 5,118,768 千 円 (b) 売 却 費 用 153,563 千 円 売 却 価 格 の3.0%と 想 定 (c) 復 帰 価 格 =[(a)(b)] 4,965,205 千 円 2 復 帰 価 格 現 在 価 値 2,990,543 千 円 3 割 引 率 5.2% 類 似 不 動 産 の 投 資 利 回 り 等 を 参 考 に 対 象 不 動 産 の 個 別 性 等 を 総 合 的 に 勘 案 して 査 定 4 最 終 還 元 利 回 り 5.6% 類 似 不 動 産 の 取 引 利 回 り 等 を 参 考 に 対 象 不 動 産 の 個 別 性 等 を 総 合 的 に 勘 案 して 査 定 5DCF 法 による 収 益 価 格 =[1+2] 5,040,000 千 円 (3) 収 益 還 元 法 による 収 益 価 格 5,120,000 千 円 2. 原 価 法 による 積 算 価 格 内 容 (ⅰ) 土 地 価 格 714,000 千 円 (ⅱ) 建 物 価 格 295,000 千 円 (ⅲ) 家 具 什 器 備 品 内 装 等 の 価 格 29,400 千 円 (ⅳ) 土 地 建 物 家 具 什 器 備 品 内 装 等 の 価 格 の 合 計 =[(ⅰ)+(ⅱ)+(ⅲ)] 1,038,400 千 円 (ⅴ) 土 地 建 物 一 体 としての 市 場 性 修 正 率 130.0% (ⅵ) 原 価 法 による 積 算 価 格 =[(ⅳ) (ⅴ)] 1,350,000 千 円 概 要 等 その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 にあたって 留 意 した 事 項 収 益 的 側 面 からの 価 格 形 成 プロセスを 忠 実 に 再 現 した 収 益 価 格 がより 説 得 力 を 有 すると 判 断 し 収 益 価 格 を 採 用 し 積 算 価 格 は 参 考 に 留 め 鑑 定 評 価 額 を 決 定 12

D36 : スーパーホテル 東 京 JR 立 川 北 口 特 定 資 産 の 種 類 所 在 地 等 特 定 資 産 の 種 類 信 託 受 益 権 取 得 ( 予 定 ) 日 平 成 27 年 8 月 28 日 取 得 ( 予 定 ) 価 格 1,170 百 万 円 鑑 定 評 価 額 1,180 百 万 円 鑑 定 機 関 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 所 在 地 ( 地 番 ) ( 住 居 表 示 ) 東 京 都 立 川 市 曙 町 二 丁 目 244 番 2 東 京 都 立 川 市 曙 町 二 丁 目 21 番 9 号 交 通 条 件 土 地 JR 中 央 線 立 川 駅 徒 歩 5 分 所 有 形 態 所 有 権 用 途 地 域 商 業 地 域 地 積 379.63m2 建 ぺい 率 / 容 積 率 80%/600% 所 有 形 態 所 有 権 用 途 ホテル 建 物 延 床 面 積 1,832.97m2 建 築 時 期 平 成 19 年 11 月 5 日 構 造 階 数 リノベーション 時 期 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 14 階 建 信 託 受 託 者 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 期 間 担 保 設 定 の 有 無 ( 自 ) 平 成 19 年 12 月 5 日 ( 至 ) 平 成 37 年 8 月 31 日 無 賃 貸 借 の 概 況 ( 平 成 27 年 6 月 30 日 ) テナントの 総 数 1 客 室 数 96 室 賃 貸 可 能 面 積 1,832.97m2 (うちS65 D28 O3) 稼 働 率 100.0% 賃 貸 面 積 1,832.97m2 敷 金 等 43,650 千 円 固 定 賃 料 ( 月 額 ) 5,297 千 円 賃 貸 借 契 約 の 概 要 テナント 契 約 形 態 契 約 期 間 株 式 会 社 スーパーホテル 固 定 賃 料 型 平 成 19 年 12 月 6 日 から 平 成 39 年 12 月 5 日 まで 賃 貸 借 による 賃 料 設 定 管 理 業 務 委 託 手 数 料 敷 金 保 証 金 期 間 満 了 時 の 更 新 について 賃 料 の 改 定 について 中 途 解 約 について 固 定 賃 料 ( 年 額 63 百 万 円 (1 月 ~12 月 : 月 額 5.2 百 万 円 ) 43,650 千 円 定 期 建 物 賃 貸 借 であり 再 契 約 しない 限 り 期 間 満 了 時 に 終 了 します 賃 貸 借 期 間 内 は 改 定 不 可 借 主 は 貸 主 に 対 して6か 月 前 の 予 告 に 加 え 契 約 経 過 期 間 に 応 じて 一 定 の 違 約 金 を 支 払 うものとする その 他 特 記 事 項 修 繕 費 相 当 額 として 貸 主 は 借 主 に 毎 月 181,875 円 を 支 払 う 建 物 状 況 調 査 報 告 書 の 概 要 調 査 会 社 東 京 海 上 日 動 リスクコンサルティング 株 式 会 社 レポート 日 付 平 成 27 年 8 月 予 想 最 大 損 失 率 (PML) 4.8% 早 期 修 繕 費 (1 年 以 内 ) 再 調 達 価 格 487,300 千 円 長 期 修 繕 費 ( 今 後 12 年 間 ) 18,967 千 円 地 域 特 性 等 対 象 不 動 産 は JR 線 立 川 駅 北 口 より 徒 歩 5 分 多 摩 都 市 モノレール 立 川 北 駅 より 徒 歩 7 分 に 位 置 する 宿 泊 特 化 型 ホテルです 立 川 駅 は 多 摩 地 区 の 主 要 なターミナル 駅 であり JR 各 線 多 摩 都 市 モノレールの 利 用 により 多 摩 地 区 各 所 へのアクセスが 良 好 なこ とに 加 えて 駅 周 辺 には 大 型 商 業 施 設 が 立 ち 並 んでおり ビジネス 及 びレジャーに 最 適 な 立 地 です また ホテル オペレーターであ る 株 式 会 社 スーパーホテルは 炭 酸 泉 浴 うたたねの 湯 の 設 置 や 有 機 野 菜 を 使 用 した 無 料 朝 食 の 提 供 宿 泊 客 が 自 分 に 合 った 枕 を 選 べるサービスの 提 供 など 健 康 に 配 慮 した 運 営 を 行 っており 宿 泊 客 から 高 い 評 価 を 得 ています 多 摩 地 区 各 所 へのアクセスの 良 さか らビジネス 利 用 を 中 心 に 安 定 的 な 需 要 が 期 待 できます 特 記 事 項 株 式 会 社 BSプロパティマネジメントとプロパティマネジメント 契 約 を 締 結 しています 13

D36 : スーパーホテル 東 京 JR 立 川 北 口 収 支 状 況 等 運 用 期 間 平 成 25 年 1 月 1 日 ~ 平 成 25 年 12 月 31 日 平 成 26 年 1 月 1 日 ~ 平 成 26 年 12 月 31 日 GOP(=(1)(2)) 賃 貸 事 業 収 入 63,574 千 円 63,574 千 円 うち 固 定 賃 料 63,574 千 円 63,574 千 円 a. 借 地 料 b. 公 租 公 課 c. 損 害 保 険 料 d. 信 託 報 酬 e. その 他 5,732 千 円 126 千 円 800 千 円 2,782 千 円 5,732 千 円 126 千 円 800 千 円 2,782 千 円 NOI(=GOP[a. + b. + c. + d. + e.]) (1) 売 上 高 客 室 収 入 その 他 収 入 (2) 営 業 費 用 ( 上 記 a.~d.は 含 みません) 54,132 千 円 54,132 千 円 ADR ( 参 考 ) RevPAR 客 室 稼 働 率 GOP 比 率 デイリー/ウィークリー/マンスリー 海 外 売 上 比 率 ( 注 ) 当 該 物 件 では 賃 貸 借 契 約 に 基 づき 固 定 賃 料 を 本 投 資 法 人 の 賃 貸 事 業 収 入 として 収 受 しています また GOP 及 び( 参 考 )に 記 載 の 各 データについては 開 示 につきオペレーターの 同 意 が 得 られていないため 記 載 していません 不 動 産 鑑 定 評 価 書 の 概 要 鑑 定 機 関 鑑 定 評 価 額 ( 特 定 価 格 ) 価 格 時 点 1. 収 益 還 元 法 による 収 益 価 格 (1) 直 接 還 元 法 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 1,180 百 万 円 平 成 27 年 7 月 31 日 内 容 概 要 等 (a) 貸 室 賃 料 収 入 61,391 千 円 賃 貸 借 契 約 内 容 過 年 度 売 上 高 の 推 移 を 勘 案 し 現 行 賃 料 を 採 用 (b) 共 益 費 収 入 (c) 水 道 光 熱 費 収 入 (d) 駐 車 場 収 入 (e) その 他 収 入 1 潜 在 総 収 益 =[(a)+(b)+(c)+(d)+(e)] (f) 空 室 等 損 失 (g) 貸 倒 れ 損 失 2 運 営 収 益 =[1(f)(g)] (h) 維 持 管 理 費 61,391 千 円 61,391 千 円 (i) 水 道 光 熱 費 (j) 修 繕 費 類 似 不 動 産 の 修 繕 費 水 準 を 参 考 にエンジアリング レポートにおける12 年 1,237 千 円 間 修 繕 費 の 平 均 額 を 妥 当 と 判 断 して 採 用 (k) プロパティマネジメントフィー 600 千 円 現 行 契 約 を 妥 当 と 判 断 して 採 用 (l) テナント 募 集 費 用 等 (m) 公 租 公 課 5,734 千 円 平 成 27 年 度 の 課 税 標 準 額 に 基 づき 査 定 して 計 上 (n) 損 害 保 険 料 126 千 円 見 積 額 を 妥 当 と 判 断 して 計 上 (o) その 他 費 用 28 千 円 3 運 営 費 用 ( 経 費 率 ) =[(h)+(i)+(j)+(k)+(l)+(m)+(n)+(o)] 7,727 千 円 4 運 営 純 収 益 =[23] 53,664 千 円 (p) 一 時 金 の 運 用 益 873 千 円 運 用 利 回 りを2%と 査 定 し 運 用 益 を 計 上 (q) 資 本 的 支 出 類 似 不 動 産 における 更 新 費 の 水 準 の 検 証 を 行 い 建 物 再 調 達 価 格 の0.4% 770 千 円 相 当 額 から 修 繕 費 を 控 除 しCMフィーを 考 慮 して 計 上 (r)ff&eリザーブ 5 純 収 益 =[4+(p)(q)(r)] 53,766 千 円 最 もリスクが 低 い 地 域 に 位 置 する 類 似 不 動 産 の 利 回 りを 基 準 として 対 象 6 還 元 利 回 り 4.5% 不 動 産 の 立 地 条 件 建 物 グレード 築 年 数 設 備 水 準 テナントの 賃 料 負 担 力 権 利 関 係 契 約 条 件 等 をスプレッドを 加 減 して 査 定 7 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 =[5 6] 1,190,000 千 円 ( 参 考 ) 運 営 純 収 益 (NOI)ベース 利 回 り (4 運 営 純 収 益 7 収 益 価 格 ) 4.5% (2) DCF 法 内 容 概 要 等 1 分 析 期 間 中 の 純 収 益 の 現 在 価 値 の 合 計 額 435,100 千 円 (a) 売 却 価 格 1,151,030 千 円 (b) 売 却 費 用 23,020 千 円 売 却 価 格 の2%と 想 定 (c) 復 帰 価 格 =[(a)(b)] 1,128,009 千 円 2 復 帰 価 格 現 在 価 値 740,405 千 円 3 割 引 率 4.3% 類 似 不 動 産 の 取 引 に 係 る 割 引 率 他 の 金 融 商 品 に 係 る 利 回 りとの 比 較 等 か ら 査 定 4 最 終 還 元 利 回 り 4.7% 還 元 利 回 りに 対 する 分 析 期 間 満 了 時 における 対 象 不 動 産 の 市 場 性 等 を 考 慮 して 査 定 5DCF 法 による 収 益 価 格 =[1+2] 1,180,000 千 円 (3) 収 益 還 元 法 による 収 益 価 格 1,180,000 千 円 2. 原 価 法 による 積 算 価 格 (ⅰ) 土 地 価 格 (ⅱ) 建 物 価 格 (ⅲ) 土 地 建 物 家 具 什 器 備 品 内 装 等 の 価 格 の 合 計 =[(ⅰ)+(ⅱ)] (ⅳ) 建 物 及 びその 敷 地 一 体 としての 付 帯 費 用 (ⅴ) 原 価 法 による 積 算 価 格 内 容 347,361 千 円 340,027 千 円 687,388 千 円 137,255 千 円 825,000 千 円 概 要 等 その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 にあたって 留 意 した 事 項 収 益 的 側 面 からの 価 格 形 成 プロセスを 忠 実 に 再 現 した 収 益 価 格 がより 説 得 力 を 有 すると 判 断 し 収 益 価 格 を 採 用 し 積 算 価 格 は 参 考 に 留 め 鑑 定 評 価 額 を 決 定 14

D37 : スーパーホテルJR 上 野 入 谷 口 特 定 資 産 の 種 類 所 在 地 等 特 定 資 産 の 種 類 信 託 受 益 権 取 得 ( 予 定 ) 日 平 成 27 年 8 月 28 日 取 得 ( 予 定 ) 価 格 1,130 百 万 円 鑑 定 評 価 額 1,140 百 万 円 鑑 定 機 関 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 所 在 地 ( 地 番 ) ( 住 居 表 示 ) 東 京 都 台 東 区 上 野 七 丁 目 64 番 5 他 1 筆 東 京 都 台 東 区 上 野 七 丁 目 9 番 14 号 交 通 条 件 土 地 JR 山 手 線 京 浜 東 北 線 他 上 野 駅 徒 歩 3 分 所 有 形 態 所 有 権 用 途 地 域 商 業 地 域 地 積 178.49m2 建 ぺい 率 / 容 積 率 80%/700% 所 有 形 態 所 有 権 用 途 ホテル 建 物 延 床 面 積 1,279.16m2 建 築 時 期 平 成 18 年 3 月 8 日 構 造 階 数 リノベーション 時 期 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 10 階 建 信 託 受 託 者 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 期 間 担 保 設 定 の 有 無 ( 自 ) 平 成 18 年 4 月 18 日 ( 至 ) 平 成 37 年 8 月 31 日 無 賃 貸 借 の 概 況 ( 平 成 27 年 6 月 30 日 ) テナントの 総 数 1 客 室 数 69 室 賃 貸 可 能 面 積 1,279.16m2 (うちS48 D20 O1) 稼 働 率 100.0% 賃 貸 面 積 1,279.16m2 敷 金 等 30,835 千 円 固 定 賃 料 ( 月 額 ) 4,545 千 円 賃 貸 借 契 約 の 概 要 テナント 契 約 形 態 契 約 期 間 株 式 会 社 スーパーホテル 固 定 賃 料 型 平 成 18 年 4 月 25 日 から 平 成 38 年 4 月 24 日 まで 賃 貸 借 による 賃 料 設 定 管 理 業 務 委 託 手 数 料 敷 金 保 証 金 期 間 満 了 時 の 更 新 について 賃 料 の 改 定 について 中 途 解 約 について 固 定 賃 料 ( 年 額 54 百 万 円 (1 月 ~12 月 : 月 額 4.5 百 万 円 ) 30,835 千 円 定 期 建 物 賃 貸 借 であり 再 契 約 しない 限 り 期 間 満 了 時 に 終 了 します 賃 貸 借 期 間 内 は 改 定 不 可 借 主 は 貸 主 に 対 して6か 月 前 の 予 告 に 加 え 契 約 経 過 期 間 に 応 じて 一 定 の 違 約 金 を 支 払 うものとする その 他 特 記 事 項 修 繕 費 相 当 額 として 貸 主 は 借 主 に 毎 月 128,479 円 を 支 払 う 建 物 状 況 調 査 報 告 書 の 概 要 調 査 会 社 東 京 海 上 日 動 リスクコンサルティング 株 式 会 社 レポート 日 付 平 成 27 年 8 月 予 想 最 大 損 失 率 (PML) 5.6% 早 期 修 繕 費 (1 年 以 内 ) 再 調 達 価 格 328,900 千 円 長 期 修 繕 費 ( 今 後 12 年 間 ) 4,857 千 円 地 域 特 性 等 対 象 不 動 産 は JR 線 上 野 駅 入 谷 口 より 徒 歩 3 分 東 京 メトロ 日 比 谷 線 銀 座 線 上 野 駅 より 徒 歩 5 分 に 位 置 する 宿 泊 特 化 型 ホテ ルです 秋 葉 原 駅 へ 電 車 で3 分 東 京 駅 へ 電 車 で7 分 と 主 要 ビジネスエリアへの 交 通 利 便 性 に 優 れています また 周 辺 に 上 野 動 物 園 やアメ 横 など 観 光 客 に 人 気 のあるスポットが 位 置 することに 加 え 東 京 スカイツリーや 東 京 ディズニーリゾートへのアクセスも 良 好 です さらに 羽 田 空 港 へは 電 車 で33 分 成 田 空 港 へは 京 成 電 鉄 スカイライナーを 利 用 すれば46 分 と 外 国 人 旅 行 者 等 にも 利 用 しやす いロケーションにあるため ビジネス 及 びレジャーに 最 適 な 立 地 です また ホテル オペレーターである 株 式 会 社 スーパーホテル は 有 機 野 菜 を 使 用 した 無 料 朝 食 の 提 供 や 宿 泊 客 が 自 分 に 合 った 枕 を 選 べるサービスの 提 供 など 健 康 に 配 慮 した 運 営 を 行 っており 宿 泊 客 から 高 い 評 価 を 得 ています 立 地 の 良 さから 安 定 的 な 需 要 が 見 込 まれます 特 記 事 項 株 式 会 社 BSプロパティマネジメントとプロパティマネジメント 契 約 を 締 結 しています 15

D37 : スーパーホテルJR 上 野 入 谷 口 収 支 状 況 等 運 用 期 間 平 成 25 年 1 月 1 日 ~ 平 成 25 年 12 月 31 日 平 成 26 年 1 月 1 日 ~ 平 成 26 年 12 月 31 日 GOP(=(1)(2)) 賃 貸 事 業 収 入 54,551 千 円 54,551 千 円 うち 固 定 賃 料 54,551 千 円 54,551 千 円 a. 借 地 料 b. 公 租 公 課 c. 損 害 保 険 料 d. 信 託 報 酬 e. その 他 4,273 千 円 87 千 円 800 千 円 2,141 千 円 4,273 千 円 87 千 円 800 千 円 2,141 千 円 NOI(=GOP[a. + b. + c. + d. + e.]) (1) 売 上 高 客 室 収 入 その 他 収 入 (2) 営 業 費 用 ( 上 記 a.~d.は 含 みません) 47,249 千 円 47,249 千 円 ADR ( 参 考 ) RevPAR 客 室 稼 働 率 GOP 比 率 デイリー/ウィークリー/マンスリー 海 外 売 上 比 率 ( 注 ) 当 該 物 件 では 賃 貸 借 契 約 に 基 づき 固 定 賃 料 を 本 投 資 法 人 の 賃 貸 事 業 収 入 として 収 受 しています また GOP 及 び( 参 考 )に 記 載 の 各 データについては 開 示 につきオペレーターの 同 意 が 得 られていないため 記 載 していません 不 動 産 鑑 定 評 価 書 の 概 要 鑑 定 機 関 鑑 定 評 価 額 ( 特 定 価 格 ) 価 格 時 点 1. 収 益 還 元 法 による 収 益 価 格 (1) 直 接 還 元 法 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 1,140 百 万 円 平 成 27 年 7 月 31 日 内 容 概 要 等 (a) 貸 室 賃 料 収 入 53,009 千 円 賃 貸 借 契 約 内 容 過 年 度 売 上 高 の 推 移 を 勘 案 し 現 行 賃 料 を 採 用 (b) 共 益 費 収 入 (c) 水 道 光 熱 費 収 入 (d) 駐 車 場 収 入 (e) その 他 収 入 1 潜 在 総 収 益 =[(a)+(b)+(c)+(d)+(e)] (f) 空 室 等 損 失 (g) 貸 倒 れ 損 失 2 運 営 収 益 =[1(f)(g)] (h) 維 持 管 理 費 (i) 水 道 光 熱 費 53,009 千 円 53,009 千 円 (j) 修 繕 費 394 千 円 類 似 不 動 産 の 修 繕 費 水 準 を 参 考 に 建 物 再 調 達 価 格 の0.12% 相 当 額 を 計 上 (k) プロパティマネジメントフィー 600 千 円 現 行 契 約 を 妥 当 と 判 断 して 採 用 (l) テナント 募 集 費 用 等 (m) 公 租 公 課 4,287 千 円 平 成 27 年 度 の 課 税 標 準 額 に 基 づき 査 定 して 計 上 (n) 損 害 保 険 料 87 千 円 見 積 額 を 妥 当 と 判 断 して 計 上 (o) その 他 費 用 3 運 営 費 用 ( 経 費 率 ) =[(h)+(i)+(j)+(k)+(l)+(m)+(n)+(o)] 5,369 千 円 4 運 営 純 収 益 =[23] 47,639 千 円 (p) 一 時 金 の 運 用 益 616 千 円 運 用 利 回 りを2%と 査 定 し 運 用 益 を 計 上 (q) 資 本 的 支 出 類 似 不 動 産 における 更 新 費 の 水 準 の 検 証 を 行 い 建 物 再 調 達 価 格 の0.28% 960 千 円 相 当 額 から 修 繕 費 を 控 除 しCMフィーを 考 慮 して 計 上 (r)ff&eリザーブ 5 純 収 益 =[4+(p)(q)(r)] 47,296 千 円 最 もリスクが 低 い 地 域 に 位 置 する 類 似 不 動 産 の 利 回 りを 基 準 として 対 象 6 還 元 利 回 り 4.1% 不 動 産 の 立 地 条 件 建 物 グレード 築 年 数 設 備 水 準 テナントの 賃 料 負 担 力 権 利 関 係 契 約 条 件 等 をスプレッドを 加 減 して 査 定 7 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 =[5 6] 1,150,000 千 円 ( 参 考 ) 運 営 純 収 益 (NOI)ベース 利 回 り (4 運 営 純 収 益 7 収 益 価 格 ) 4.1% (2) DCF 法 内 容 概 要 等 1 分 析 期 間 中 の 純 収 益 の 現 在 価 値 の 合 計 額 394,736 千 円 (a) 売 却 価 格 1,104,221 千 円 (b) 売 却 費 用 22,084 千 円 売 却 価 格 の2%と 想 定 (c) 復 帰 価 格 =[(a)(b)] 1,082,137 千 円 2 復 帰 価 格 現 在 価 値 738,119 千 円 3 割 引 率 3.9% 類 似 不 動 産 の 取 引 に 係 る 割 引 率 他 の 金 融 商 品 に 係 る 利 回 りとの 比 較 等 か ら 査 定 4 最 終 還 元 利 回 り 4.3% 還 元 利 回 りに 対 する 分 析 期 間 満 了 時 における 対 象 不 動 産 の 市 場 性 等 を 考 慮 して 査 定 5DCF 法 による 収 益 価 格 =[1+2] 1,130,000 千 円 (3) 収 益 還 元 法 による 収 益 価 格 1,140,000 千 円 2. 原 価 法 による 積 算 価 格 (ⅰ) 土 地 価 格 (ⅱ) 建 物 価 格 (ⅲ) 土 地 建 物 家 具 什 器 備 品 内 装 等 の 価 格 の 合 計 =[(ⅰ)+(ⅱ)] (ⅳ) 建 物 及 びその 敷 地 一 体 としての 付 帯 費 用 (ⅴ) 原 価 法 による 積 算 価 格 内 容 358,180 千 円 223,652 千 円 581,832 千 円 109,933 千 円 692,000 千 円 概 要 等 その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 にあたって 留 意 した 事 項 収 益 的 側 面 からの 価 格 形 成 プロセスを 忠 実 に 再 現 した 収 益 価 格 がより 説 得 力 を 有 すると 判 断 し 収 益 価 格 を 採 用 し 積 算 価 格 は 参 考 に 留 め 鑑 定 評 価 額 を 決 定 16

(2) 本 ホテル3 物 件 の 耐 震 性 等 に 関 する 事 項 本 投 資 法 人 は 本 ホテル3 物 件 のうち D35 フレックステイイン 江 古 田 にかかる 建 物 につい て 専 門 の 第 三 者 機 関 である 東 京 海 上 日 動 リスクコンサルティング 株 式 会 社 から 建 物 の 耐 震 性 等 に 問 題 となる 点 は 見 受 けられず 適 切 に 施 工 されている 旨 の 見 解 を 得 ています また 同 社 から 本 ホテル3 物 件 のうち D36 スーパーホテル 東 京 JR 立 川 北 口 及 び D37 スーパーホテルJR 上 野 入 谷 口 にかかる 建 物 については 設 計 者 の 故 意 により 構 造 計 算 書 の 改 ざんが 行 われている 疑 いは 認 められず また 構 造 設 計 に 関 して 建 築 基 準 法 及 び 同 施 行 令 等 の 耐 震 上 の 規 定 に 概 ね 適 合 した 設 計 がなされていると 判 断 される 旨 の 見 解 を 得 ています 加 えて 本 投 資 法 人 は 物 件 を 取 得 する 際 のデュー ディリジェンス( 注 )の 一 環 として 地 震 リ スク 調 査 を 実 施 しています ( 注 ) 物 件 を 取 得 する 際 のデュー ディリジェンスには 鑑 定 価 格 調 査 建 物 診 断 調 査 地 震 リスク 調 査 法 務 調 査 等 が 含 まれます 5. 取 得 先 の 概 要 本 ホテル3 物 件 の 取 得 先 の 概 要 はそれぞれ 以 下 のとおりです D35 フレックステイイン 江 古 田 1 名 称 西 特 定 目 的 会 社 ( 以 下 西 TMK といいます ) 2 所 在 地 東 京 都 港 区 西 新 橋 一 丁 目 2 番 9 号 EPコンサルティングサービス 内 3 代 表 者 の 役 職 氏 名 取 締 役 大 谷 英 明 4 事 業 内 容 a. 資 産 の 流 動 化 に 関 する 法 律 に 基 づく 資 産 流 動 化 計 画 に 従 った 特 定 資 産 の 譲 受 け 並 びにその 管 理 及 び 処 分 に 係 る 業 務 b. その 他 前 記 特 定 資 産 の 流 動 化 に 係 る 業 務 に 付 帯 関 連 する 一 切 の 業 務 5 資 本 金 特 定 資 本 金 10 万 円 ( 本 書 の 日 付 現 在 ) 優 先 資 本 金 29 億 6,500 万 円 6 設 立 年 月 日 平 成 22 年 6 月 3 日 7 純 資 ( 注 ) 産 非 開 示 8 総 資 ( 注 ) 産 非 開 示 9 出 資 ( 注 ) 者 非 開 示 10 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 当 該 TMK の 関 係 資 本 関 係 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 と 当 該 TMK との 間 には 記 載 すべき 資 本 関 係 はありませんが 当 該 TMK の 親 会 社 はカリオペの 関 係 法 人 であるFIG の 関 係 法 人 が 運 用 するファンド 等 を 通 じ 出 資 を 受 けています なお カ リオペは 平 成 27 年 8 月 12 日 現 在 において 本 投 資 法 人 の 発 行 済 投 資 口 のうち 609,942 口 ( 所 有 投 資 口 比 率 19.09%)の 投 資 口 を 保 有 しており ます また カリオペは 本 書 の 日 付 現 在 本 資 産 運 用 会 社 の 発 行 済 株 式 の 100%を 保 有 する 本 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 です 人 的 関 係 本 投 資 法 人 と 当 該 TMK との 間 には 記 載 すべき 人 的 関 係 はありません が 本 書 の 日 付 現 在 において 本 資 産 運 用 会 社 の 役 職 員 のうち 代 表 取 締 役 社 長 である 福 田 直 樹 氏 はカリオペからの 出 向 者 です また 非 常 勤 取 締 役 であるクリストファー リード 氏 はFIGの 子 会 社 であるフォート レス インベストメント グループ ジャパン 合 同 会 社 からの 出 向 者 で す 取 引 関 係 本 投 資 法 人 は 当 該 TMK より ホテルマイステイズ 浅 草 を 平 成 26 年 5 月 に ホテルマイステイズ 日 暮 里 ホテルマイステイズ 上 野 稲 荷 町 及 び フレックステイイン 品 川 を 平 成 26 年 7 月 に フレックステイ イン 白 金 を 平 成 27 年 2 月 に ホテルマイステイズ 亀 戸 P1 及 び ホ 17

テルマイステイズ 亀 戸 P2 を 平 成 27 年 7 月 にそれぞれ 取 得 していま す 関 連 当 事 者 へ の 該 当 状 況 当 該 TMK は 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 には 該 当 しませ ん また 当 該 TMK の 関 係 者 及 び 関 係 会 社 は 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 には 該 当 しません また 当 該 TMK は 本 資 産 運 用 会 社 の 投 信 法 に 規 定 する 利 害 関 係 人 等 に 該 当 しません ( 注 ) 開 示 につき 同 意 が 得 られていないため 開 示 いたしません D36 スーパーホテル 東 京 JR 立 川 北 口 及 び D37 スーパーホテルJR 上 野 入 谷 口 1 名 称 合 同 会 社 築 地 ワン( 以 下 GK 築 地 ワン といいます ) 2 所 在 地 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 一 丁 目 4 番 1 号 日 本 橋 一 丁 目 ビルディング 3 代 表 者 の 役 職 氏 名 業 務 執 行 者 岩 城 弘 明 4 事 業 内 容 a. 不 動 産 信 託 受 益 権 の 取 得 保 有 及 び 処 分 並 びに 管 理 b. 不 動 産 の 売 買 保 有 管 理 及 び 賃 貸 c. 前 各 号 に 付 帯 関 連 する 一 切 の 業 務 5 資 本 金 ( 本 書 の 日 付 現 在 ) 金 10 万 円 6 設 立 年 月 日 平 成 19 年 7 月 12 日 7 純 資 ( 注 ) 産 非 開 示 8 総 資 ( 注 ) 産 非 開 示 9 出 資 ( 注 ) 者 非 開 示 10 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 当 該 GK の 関 係 資 本 関 係 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 と 当 該 GK との 間 には 記 載 すべき 資 本 関 係 はありません 人 的 関 係 取 引 関 係 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 と 当 該 GK との 間 で 記 載 すべき 人 的 関 係 はありません 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 と 当 該 GK との 間 で 記 載 すべき 取 引 関 係 はありません 関 連 当 事 者 へ の 該 当 状 況 当 該 GK は 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 には 該 当 しませ ん また 当 該 GK の 関 係 者 及 び 関 係 会 社 は 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 には 該 当 しません また 当 該 GK は 本 資 産 運 用 会 社 の 投 信 法 に 規 定 する 利 害 関 係 人 等 に 該 当 しません ( 注 ) 開 示 につき 同 意 が 得 られていないため 開 示 いたしません 6. 利 害 関 係 人 等 との 取 引 本 ホテル3 物 件 の 売 主 である 西 TMK 及 び GK 築 地 ワンは 本 資 産 運 用 会 社 が 本 投 資 法 人 の 資 産 運 用 に 係 る 利 益 相 反 対 策 のために 定 める 自 主 ルール 上 のスポンサー 関 係 者 ( 注 )には 該 当 しません しかしながら 当 該 売 主 のうち 西 TMK はカリオペの 関 係 法 人 であるFIGの 関 係 法 人 が 運 用 するファンド 等 を 通 じて 出 資 を 受 けております(なお カリオペは 本 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 でありスポンサー 関 係 者 に 該 当 しま す ) したがって 本 資 産 運 用 会 社 では 西 TMK をスポンサー 関 係 者 に 準 ずるものとして 取 り 扱 ってい 18

ます フレックステイイン 江 古 田 につきましては 本 資 産 運 用 会 社 の 内 規 であるスポンサー 関 係 者 取 引 規 程 及 びスポンサー 関 係 者 取 引 管 理 マニュアルに 従 い 鑑 定 評 価 額 を 超 えない 価 格 で 取 得 するものとし 平 成 27 年 8 月 21 日 開 催 のコンプライアンス 委 員 会 及 び 同 日 開 催 の 投 資 委 員 会 の 審 議 及 び 決 定 を 経 て 平 成 27 年 8 月 21 日 開 催 の 取 締 役 会 において 本 取 得 を 承 認 する 旨 の 決 議 を 行 い 更 に 平 成 27 年 8 月 21 日 開 催 の 本 投 資 法 人 の 役 員 会 においても 承 認 を 得 ています また 本 ホテル3 物 件 のテナント 及 びオペレーターは 本 資 産 運 用 会 社 が 本 投 資 法 人 の 資 産 運 用 に 係 る 利 益 相 反 対 策 のために 定 める 自 主 ルール 上 のスポンサー 関 係 者 ( 注 )には 該 当 しません しかしながら フレックステイイン 江 古 田 のテナント 兼 オペレーターであるMHMは カリオペの 関 係 法 人 である FIGの 関 係 法 人 が 運 用 するファンドから 間 接 的 に 出 資 を 受 けています(カリオペは 本 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 でありスポンサー 関 係 者 に 該 当 します ) したがって 本 資 産 運 用 会 社 では MHMをスポンサ ー 関 係 者 に 準 ずるものとして 取 り 扱 っています テナント 兼 オペレーターであるMHMとの 間 で 締 結 予 定 の 賃 貸 借 契 約 につきましては 本 資 産 運 用 会 社 の 内 規 であるスポンサー 関 係 者 取 引 規 程 及 びスポンサー 関 係 者 取 引 管 理 マニュアルに 従 い 第 三 者 レ ポート 等 を 取 得 しMHMのホテル 営 業 能 力 を 検 証 し 問 題 ないことを 確 認 すること フレックステイイン 江 古 田 の 各 賃 料 水 準 がマーケット 水 準 を 勘 案 して 妥 当 であること 管 理 業 務 委 託 手 数 料 及 びその 報 酬 体 系 が 類 似 不 動 産 と 比 較 して 適 正 水 準 であること 等 を 条 件 とし 平 成 27 年 8 月 21 日 開 催 のコンプラ イアンス 委 員 会 及 び 同 日 開 催 の 投 資 委 員 会 の 審 議 及 び 決 定 を 経 て 平 成 27 年 8 月 21 日 開 催 の 取 締 役 会 において 本 契 約 を 承 認 する 旨 の 決 議 を 行 い 更 に 平 成 27 年 8 月 21 日 開 催 の 本 投 資 法 人 の 役 員 会 におい ても 承 認 を 得 ています したがって 本 投 資 法 人 は MHMは 平 成 27 年 3 月 30 日 提 出 の 不 動 産 投 資 信 託 証 券 の 発 行 者 等 の 運 用 体 制 等 に 関 する 報 告 書 に 記 載 のテナント 選 定 方 針 にそれぞれ 適 合 していると 判 断 しています ( 注 )スポンサー 関 係 者 とは (a) 投 信 法 及 び 投 信 法 施 行 令 で 定 義 される 利 害 関 係 人 等 に 該 当 する 者 (b) 本 資 産 運 用 会 社 の 株 主 全 て 及 び(c)(b)に 該 当 する 者 が 運 用 の 委 託 を 受 けている 又 は 出 資 若 しくは 匿 名 組 合 出 資 を 行 っている 特 別 目 的 会 社 をいいます 7. 物 件 取 得 者 等 の 状 況 1 会 社 名 氏 名 2 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 との 関 係 3 取 得 経 緯 理 由 等 4 取 得 価 格 5 取 得 時 期 物 件 名 D35 フレックステイイン 江 古 田 D36 スーパーホテル 東 京 J R 立 川 北 口 D37 スーパーホテルJR 上 野 入 谷 口 現 所 有 者 信 託 受 益 者 1 西 TMK 2 当 該 TMK はカリオペの 関 係 法 人 であるFIGの 関 係 法 人 が 運 用 するファンド 等 を 通 じ 出 資 を 受 けております 3 投 資 運 用 目 的 で 取 得 4 1 年 を 超 えて 所 有 していたため 記 載 を 省 略 します 5 平 成 22 年 12 月 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 以 外 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 以 外 前 所 有 者 前 信 託 受 益 者 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 以 外 19

8. 媒 介 の 概 要 本 ホテル3 物 件 の 取 得 にかかる 媒 介 はありません 9. 日 程 取 得 決 定 日 契 約 締 結 日 取 得 代 金 支 払 い 予 定 日 取 得 予 定 日 平 成 27 年 8 月 21 日 平 成 27 年 8 月 28 日 10. 今 後 の 見 通 し 本 件 に 伴 う 本 投 資 法 人 の 平 成 27 年 6 月 期 ( 平 成 27 年 1 月 1 日 ~ 平 成 27 年 6 月 30 日 )の 運 用 状 況 及 び 分 配 金 の 予 想 への 影 響 はございません 平 成 27 年 12 月 期 ( 平 成 27 年 7 月 1 日 ~ 平 成 27 年 12 月 31 日 ) 平 成 28 年 6 月 期 ( 平 成 28 年 1 月 1 日 ~ 平 成 28 年 6 月 30 日 ) 及 び 平 成 28 年 12 月 期 ( 平 成 28 年 7 月 1 日 ~ 平 成 28 年 12 月 31 日 )の 運 用 状 況 及 び 分 配 金 の 予 想 につきましては 本 日 付 平 成 27 年 6 月 期 ( 第 24 期 ) 及 び 平 成 27 年 12 月 期 ( 第 25 期 ) 並 びに 平 成 28 年 6 月 期 ( 第 26 期 ) 及 び 平 成 28 年 12 月 期 ( 第 27 期 )の 運 用 状 況 及 び 分 配 金 の 予 想 の 修 正 に 関 するお 知 らせ をご 参 照 ください 11. その 他 投 資 者 が 当 該 情 報 を 適 切 に 理 解 判 断 するために 必 要 な 事 項 ホテル 物 件 への 投 資 に 係 るリスクに 関 して 本 投 資 法 人 が 平 成 27 年 3 月 27 日 に 提 出 した 平 成 26 年 12 月 期 ( 平 成 26 年 7 月 1 日 ~ 平 成 26 年 12 月 31 日 ) 有 価 証 券 報 告 書 に 記 載 した 投 資 リスク の 記 載 の 他 平 成 27 年 6 月 25 日 に 提 出 した 有 価 証 券 届 出 書 第 二 部 参 照 情 報 第 2 参 照 情 報 の 補 完 情 報 6. 投 資 リスク に 記 載 の 内 容 に 重 要 な 影 響 を 及 ぼす 変 更 は 生 じません 以 上 * 本 資 料 の 配 布 先 : 兜 クラブ 国 土 交 通 記 者 会 国 土 交 通 省 建 設 専 門 紙 記 者 会 * 本 投 資 法 人 のホームページアドレス:http://www.invincibleinv.co.jp/ 20

参 考 資 料 1. 新 規 物 件 取 得 後 のポートフォリオ 一 覧 物 件 不 動 産 の 名 称 用 途 地 域 番 号 取 得 価 格 又 は 取 得 予 定 価 格 ( 百 万 円 )( 注 1) 投 資 比 率 (%) ( 注 2) A26 日 神 パレステージ 代 田 橋 住 居 首 都 圏 1,251 0.7 A27 日 神 パレステージ 東 長 崎 住 居 首 都 圏 1,229 0.7 A28 グロースメゾン 五 反 田 住 居 首 都 圏 888 0.5 A29 グロースメゾン 亀 戸 住 居 首 都 圏 1,070 0.6 A30 エメラルドハウス 住 居 首 都 圏 1,505 0.9 A31 アルモニー 御 茶 ノ 水 住 居 首 都 圏 1,428 0.8 A32 サンクレスト 石 神 井 公 園 住 居 首 都 圏 1,088 0.6 A33 グロースメゾン 新 横 浜 住 居 首 都 圏 1,059 0.6 A34 ベルファース 上 野 御 徒 町 住 居 首 都 圏 1,023 0.6 A35 グランリール 亀 戸 住 居 首 都 圏 906 0.5 A36 グロースメゾン 池 袋 住 居 首 都 圏 825 0.5 A37 グロースメゾン 用 賀 住 居 首 都 圏 795 0.5 A38 ルート 立 川 住 居 首 都 圏 676 0.4 A39 渋 谷 本 町 マンション 住 居 首 都 圏 651 0.4 A40 シティハイツ 砧 住 居 首 都 圏 646 0.4 A41 アクシーズタワー 川 口 並 木 住 居 首 都 圏 620 0.4 A42 キャピタルハイツ 神 楽 坂 住 居 首 都 圏 604 0.3 A43 カレッジスクエア 町 田 住 居 首 都 圏 589 0.3 A44 ベレール 目 黒 住 居 首 都 圏 589 0.3 A45 ワコーレ 綱 島 Ⅰ 住 居 首 都 圏 572 0.3 A46 フォロス 中 村 橋 住 居 首 都 圏 566 0.3 A47 グロースメゾン 海 神 住 居 首 都 圏 557 0.3 A48 カレッジスクエア 町 屋 住 居 首 都 圏 510 0.3 A51 シティハウス 東 京 新 橋 住 居 首 都 圏 2,520 1.4 A52 ウィンベル 神 楽 坂 住 居 首 都 圏 3,260 1.9 A53 西 早 稲 田 クレセントマンション 住 居 首 都 圏 1,880 1.1 A54 レキシントン スクエア 曙 橋 住 居 首 都 圏 1,450 0.8 A56 カーザエルミタッジオ 住 居 首 都 圏 1,070 0.6 A59 藤 和 シティコープ 新 大 塚 Ⅱ 住 居 首 都 圏 866 0.5 A61 ビクセル 武 蔵 関 住 居 首 都 圏 577 0.3 A62 レクセルマンション 上 野 松 が 谷 住 居 首 都 圏 970 0.6 A63 藤 和 シティコープ 浅 間 町 住 居 首 都 圏 1,110 0.6 A64 ロイヤルパーク 大 町 住 居 地 方 主 要 都 市 部 415 0.2 A65 レキシントン スクエア 萩 野 町 住 居 地 方 主 要 都 市 部 330 0.2 A66 ヴィスコンティ 覚 王 山 住 居 地 方 主 要 都 市 部 255 0.1 21

物 件 番 号 不 動 産 の 名 称 用 途 地 域 取 得 価 格 又 は 取 得 予 定 価 格 ( 百 万 円 )( 注 1) 投 資 比 率 (%) ( 注 2) A71 レキシントン スクエア 代 田 橋 住 居 首 都 圏 977 0.6 A72 レキシントン スクエア 本 所 吾 妻 橋 住 居 首 都 圏 511 0.3 A73 AMS TOWER 南 6 条 住 居 地 方 主 要 都 市 部 1,180 0.7 A75 スペーシア 恵 比 寿 住 居 首 都 圏 7,010 4.0 A76 ネオ プロミネンス 住 居 首 都 圏 1,660 1.0 A77 インボイス 新 神 戸 レジデンス 住 居 地 方 主 要 都 市 部 1,260 0.7 A78 コスモコート 元 町 住 居 地 方 主 要 都 市 部 973 0.6 A79 レーベスト 本 陣 住 居 地 方 主 要 都 市 部 674 0.4 A80 レーベスト 松 原 住 居 地 方 主 要 都 市 部 657 0.4 A81 サンテラス 南 池 袋 住 居 首 都 圏 625 0.4 A82 アルバ 則 武 新 町 住 居 地 方 主 要 都 市 部 608 0.3 A83 レーベスト 名 駅 南 住 居 地 方 主 要 都 市 部 597 0.3 A84 レーベスト 平 安 住 居 地 方 主 要 都 市 部 595 0.3 A85 ヴァンデュール 浜 大 津 駅 前 住 居 地 方 主 要 都 市 部 581 0.3 A86 サルボサーラ 住 居 地 方 主 要 都 市 部 544 0.3 A87 エクセレンテ 神 楽 坂 住 居 首 都 圏 543 0.3 A88 ルナコート 江 戸 堀 住 居 地 方 主 要 都 市 部 525 0.3 A89 ウィンテージ 神 戸 元 町 住 居 地 方 主 要 都 市 部 512 0.3 A90 クイーンズコート 福 住 住 居 首 都 圏 456 0.3 A91 コーポ 東 洞 院 住 居 地 方 主 要 都 市 部 446 0.3 A92 ベレール 大 井 町 住 居 首 都 圏 412 0.2 A93 シエテ 南 塚 口 住 居 地 方 主 要 都 市 部 374 0.2 A94 プライムライフ 三 宮 磯 上 公 園 住 居 地 方 主 要 都 市 部 373 0.2 A95 HERMITAGE NANBA WEST 住 居 地 方 主 要 都 市 部 355 0.2 A96 センチュリーパーク 新 川 1 番 館 住 居 地 方 主 要 都 市 部 335 0.2 A97 ウエストアベニュー 住 居 首 都 圏 331 0.2 A98 リトルリバー 本 町 橋 住 居 地 方 主 要 都 市 部 310 0.2 A99 プライムライフ 御 影 住 居 地 方 主 要 都 市 部 297 0.2 A100 シティコート 北 1 条 住 居 地 方 主 要 都 市 部 1,782 1.0 A101 リエトコート 向 島 住 居 首 都 圏 1,683 1.0 A102 リエトコート 西 大 島 住 居 首 都 圏 1,634 0.9 住 居 (66 件 ) 小 計 63,182 36.4 B8 近 代 科 学 社 ビル オフィス 首 都 圏 1,301 0.7 B9 新 宿 アイランド オフィス 首 都 圏 715 0.4 B14 レキシントン プラザ 西 五 反 田 オフィス 首 都 圏 4,880 2.8 B15 クロス スクェアNAKANO オフィス 首 都 圏 1,060 0.6 B16 大 木 青 葉 ビル オフィス 地 方 主 要 都 市 部 816 0.5 22

物 件 不 動 産 の 名 称 用 途 地 域 番 号 取 得 価 格 又 は 取 得 予 定 価 格 ( 百 万 円 )( 注 1) 投 資 比 率 (%) ( 注 2) B17 レキシントン プラザ 八 幡 商 業 地 方 主 要 都 市 部 3,280 1.9 B18 イオンタウン 須 賀 川 商 業 地 方 主 要 都 市 部 2,320 1.3 オフィス 商 業 施 設 (7 件 ) 小 計 14,372 8.3 C1 タイムズ 神 田 須 田 町 第 4 駐 車 場 首 都 圏 97 0.1 駐 車 場 (1 件 ) 小 計 97 0.1 D1 ホテルマイステイズ 神 田 ホテル 首 都 圏 2,851 1.6 D2 ホテルマイステイズ 浅 草 ホテル 首 都 圏 2,584 1.5 D3 ホテルマイステイズ 京 都 四 条 ホテル 地 方 主 要 都 市 部 6,024 3.5 D4 マイステイズ 新 浦 安 コンファレンスセンター ホテル 首 都 圏 4,930 2.8 D5 ホテルマイステイズ 舞 浜 ホテル 首 都 圏 4,870 2.8 D6 ホテルビスタプレミオ 堂 島 ホテル 地 方 主 要 都 市 部 3,845 2.2 D7 ホテルマイステイズ 名 古 屋 栄 ホテル 地 方 主 要 都 市 部 2,958 1.7 D8 ホテルマイステイズ 堺 筋 本 町 ホテル 地 方 主 要 都 市 部 2,514 1.4 D9 ホテルマイステイズ 横 浜 ホテル 首 都 圏 2,119 1.2 D10 ホテルマイステイズ 日 暮 里 ホテル 首 都 圏 1,898 1.1 D11 ホテルマイステイズ 福 岡 天 神 南 ホテル 地 方 主 要 都 市 部 1,570 0.9 D12 フレックステイイン 飯 田 橋 ホテル 首 都 圏 1,381 0.8 D13 ホテルマイステイズ 上 野 稲 荷 町 ホテル 首 都 圏 1,331 0.8 D14 フレックステイイン 品 川 ホテル 首 都 圏 1,242 0.7 D15 フレックステイイン 常 盤 台 ホテル 首 都 圏 1,242 0.7 D16 フレックステイイン 巣 鴨 ホテル 首 都 圏 1,192 0.7 D17 ホテルマイステイズ 大 手 前 ホテル 地 方 主 要 都 市 部 1,192 0.7 D18 フレックステイイン 清 澄 白 河 ホテル 首 都 圏 749 0.4 D19 フレックステイイン 中 延 P1 ホテル 首 都 圏 589 0.3 D20 フレックステイイン 中 延 P2 ホテル 首 都 圏 283 0.2 D21 アパホテル 横 浜 関 内 ホテル 首 都 圏 8,350 4.8 D22 ホテルネッツ 函 館 ホテル 地 方 主 要 都 市 部 2,792 1.6 D23 フレックステイイン 白 金 ホテル 首 都 圏 2,119 1.2 D24 ホテルマイステイズ 羽 田 ホテル 首 都 圏 7,801 4.5 D25 ホテルマイステイズ 亀 戸 P1 ホテル 首 都 圏 5,594 3.2 D26 ホテルマイステイズ 上 野 入 谷 口 ホテル 首 都 圏 3,821 2.2 D27 ホテルマイステイズ 亀 戸 P2 ホテル 首 都 圏 3,742 2.2 D28 ホテルビスタ 清 水 ホテル 地 方 主 要 都 市 部 2,198 1.3 D29 スーパーホテル 新 橋 烏 森 口 ホテル 首 都 圏 1,624 0.9 D30 フレックステイイン 東 十 条 ホテル 首 都 圏 1,277 0.7 D31 ホテルマイステイズ 宇 都 宮 ホテル 地 方 主 要 都 市 部 1,237 0.7 23

物 件 不 動 産 の 名 称 用 途 地 域 番 号 取 得 価 格 又 は 取 得 予 定 価 格 ( 百 万 円 )( 注 1) 投 資 比 率 (%) ( 注 2) D32 フレックステイイン 川 崎 貝 塚 ホテル 首 都 圏 980 0.6 D33 コンフォートホテル 富 山 駅 前 ホテル 地 方 主 要 都 市 部 979 0.6 D34 フレックステイイン 川 崎 小 川 町 ホテル 首 都 圏 906 0.5 D35 フレックステイイン 江 古 田 ホテル 首 都 圏 5,069 2.9 D36 スーパーホテル ホテル 東 京 JR 立 川 北 口 首 都 圏 1,170 0.7 D37 スーパーホテル JR 上 野 入 谷 口 ホテル 首 都 圏 1,130 0.7 ホテル(37 件 ) 小 計 96,162 55.3 全 ポートフォリオ(111 件 ) 合 計 173,815 100.0 ( 注 1) 取 得 価 格 又 は 取 得 予 定 価 格 は 不 動 産 売 買 契 約 書 又 は 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 書 等 に 記 載 された 取 得 済 資 産 及 び 取 得 予 定 資 産 の 売 買 価 格 を 記 載 しています なお 価 格 に 消 費 税 等 は 含 まれず 百 万 円 未 満 を 切 り 捨 て 記 載 しています ( 注 2) 投 資 比 率 は 本 投 資 法 人 の 全 取 得 済 資 産 及 び 取 得 予 定 資 産 の 取 得 価 格 又 は 取 得 予 定 価 格 の 総 額 に 対 する 取 得 価 格 又 は 取 得 予 定 価 格 の 比 率 をいい 小 数 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています 24

2. 本 取 得 3 物 件 の 写 真 及 び 地 図 D35 フレックステイイン 江 古 田 D36 スーパーホテル 東 京 JR 立 川 北 口 D37 スーパーホテルJR 上 野 入 谷 口 25