ご 注 意 この 回 答 はライフデザイン 実 践 会 の 会 員 にのみ 提 供 しているものです お 取 扱 いには 十 分 注 意 して 頂 き 事 前 許 可 無 く 本 レポートの 一 部 または 全 部 をあらゆる データ 蓄 積 手 段 ( 印 刷 物 電 子 ファイルなど)により 複 製 流 用 をしないようにご 協 力 をお 願 いします また 回 答 に 記 載 した 内 容 は 私 が 体 験 したり 事 実 関 係 を 調 べた 内 容 から 回 答 しています ただ 内 容 の 信 ぴょう 性 や 正 確 性 を 保 証 しているわけではないので 読 者 様 自 身 の 責 任 と 判 断 で 参 考 にして 頂 けると 助 かります 2014 年 11 月 21 日
質 問 1 法 人 による 実 績 のみで 融 資 を 受 けるには どれ 位 の 規 模 が 目 安 ですか? 法 人 による 実 績 のみで 融 資 を 受 けるには どれ 位 の 規 模 が 目 安 ですか? ここでいう 規 模 とは 取 得 物 件 数 や 物 件 評 価 額 CF や 借 入 金 額 等 銀 行 から 融 資 を 受 ける 時 に 提 出 する 資 料 に 該 当 する 項 目 です 背 景 としては 税 金 や 相 続 の 関 係 上 実 家 の 駐 車 場 に 新 築 AP を 建 設 するためです 2015 年 1 月 に 一 回 目 の 打 合 せがあり 信 頼 できる 不 動 産 屋 さんに 設 計 建 築 賃 貸 管 理 をお 願 いする 事 になりました また 不 動 産 投 資 を 行 ってる 以 上 これを 機 会 に 一 族 繁 栄 を 大 義 名 分 とし 実 家 の 資 産 を 有 効 活 用 したいという 思 いがあります 実 家 の 駐 車 場 を 担 保 に 資 産 を 増 やし 続 けたいとい う 事 です 資 産 を 増 やし 続 けるのと 相 続 節 税 対 策 にあたっては 法 人 設 立 は 必 須 かと 思 いますが そのロードマップが 作 成 できません 資 産 を 増 やし 続 けている 方 は ある 一 定 規 模 以 上 になると 法 人 の 実 績 のみで 融 資 を 受 けている 印 象 があります また スポーツ でも 学 問 でもそうですが 不 動 産 投 資 も 我 流 で 大 成 できるほど 甘 いものではないと 思 い 相 談 させて 頂 きました 回 答 1 ご 質 問 者 さんは 4 年 前 何 も 無 い 状 態 からあっという 間 にステージを 駆 け 上 がり とうと う 法 人 設 立 まで 来 ています 本 当 に 素 晴 らしいと 思 います さて ご 質 問 の 件 ですが 法 人 のみの 実 績 とは 次 のどちらを 意 図 されているのでしょ うか 代 表 である 個 人 の 資 産 や 属 性 などは 関 係 無 く 法 人 の 実 績 のみで と 言 う 意 味 で しょうか それとも 融 資 を 受 ける 物 件 の 担 保 評 価 は 関 係 無 く 法 人 の 実 績 のみで と いう 意 味 なのでしょうか また どれ 位 の 規 模 というのは 法 人 の 規 模 ( 年 商 )のこ とでいいのでしょうか 質 問 を 読 み 解 くと おそらく 代 表 である 個 人 の 資 産 背 景 や 属 性 に 関 係 無 く 融 資 を 受 けら れるようになるには 法 人 の 規 模 ( 年 商 )がどのくらいになればいいのか? というご 質 問 だと 考 えて 下 記 に 回 答 させていただきますね 以 前 の 公 開 質 問 (2014 年 10 月 17 日 -10 月 23 日 )の 法 人 で 融 資 を 受 け 続 けるには? でも 回 答 させて 頂 いたのですが 評 価 方 法 が 金 融 機 関 によってバラバラなので 一 概 には 言 えないのですが 一 言 で 言 ってしまうと 銀 行 は 法 人 の 格 付 けによって 融 資 するしないを 判 断 します 法 人 の 規 模 だけではありません ですので いかに 法 人 の 格 付 けを 良 くす るか が 大 きなポイントになってきます では 法 人 の 格 付 けはどのようにされるかというと 決 算 書 を 元 にした 定 量 分 析 と 数 値 では 表 せない 項 目 を 分 析 する 定 性 分 析 とを 合 わせて 決 められます 都 銀 は 定 量 分
析 に 重 きを 置 きますが 地 銀 や 信 金 では 定 性 分 析 もかなり 重 要 視 されます 地 銀 や 信 金 の メイン 顧 客 である 中 小 企 業 では 代 表 者 の 経 営 手 腕 や 人 間 性 で 業 績 が 大 きく 変 わるからで す つまり 決 算 書 の 中 身 を 良 くして 不 動 産 賃 貸 業 の 実 績 を 積 むことが 法 人 の 格 付 け を 良 くして 融 資 を 受 け 続 けることができるということになります なお かつてメガバンクに 勤 めていて 現 在 は 決 算 内 容 などをチェックして いかに 融 資 を 引 き 出 すか をアドバイスしている 友 人 がいますので ご 希 望 であれば 個 別 にご 紹 介 させていただきますね 以 上 参 考 になれば 幸 いです
質 問 2 火 災 保 険 についていくつか 質 問 させてください 現 在 新 築 の 重 量 鉄 骨 4 階 建 て 11 戸 の 物 件 を 建 築 中 です 建 物 が 間 もなく 完 成 するので 火 災 保 険 についていくつか 質 問 させて 下 さい 質 問 2 物 件 購 入 した 場 合 ほとんどのケースで 火 災 保 険 には 入 ることになりますので とても 良 い 質 問 だと 思 います 全 部 で 4 つの 質 問 がありましたので 下 記 の 通 り 4 つに 分 けて 回 答 させていただきます 質 問 2-1 火 災 保 険 の 契 約 期 間 はどのような 視 点 で 検 討 すればよいでしょうか? 30 年 一 括 の 方 が 安 いのでしょうが 1 年 単 位 にした 方 が 経 費 算 入 できることや 途 中 売 却 時 にメリットがあるなどと 聞 いた 記 憶 があります その 時 は 具 体 的 なイメージが 出 来 てい なかったのですが どのようなことを 考 えて 決 めればよいでしょうか? 現 在 の 予 定 では 5 年 後 位 に 売 却 する 可 能 性 がありますが 長 期 間 にわたってもちづつけ る 可 能 性 も 高 いです 回 答 2-1 結 論 から 言 ってしまうと 30 年 一 括 にした 方 が だいたい 10% 以 上 安 くなります 経 費 算 入 に 関 しては 30 年 一 括 であっても 1/30 づつ 毎 年 経 費 で 落 とすことができます また 売 却 時 に 解 約 した 場 合 は すでに 払 っている 保 険 料 の 残 り 期 間 がバックされますので も し 30 年 一 括 で 支 払 いができる 資 金 があるようでしたら なるべく 一 括 でお 支 払 いされた 方 が 断 然 得 となります 一 方 で 複 数 年 契 約 を 年 払 いする 方 法 もあります 30 年 などと 長 期 はできないのですが 私 の 利 用 している 保 険 会 社 だと 5 年 まででしたら 複 数 年 契 約 できます 1 年 単 位 で 契 約 す るよりも 総 支 払 額 は 安 くなりお 得 になる 上 に 支 払 いは 1 年 ごとで OK です 以 上 を 考 えると 余 裕 資 金 や 残 しておきたい 現 金 を 考 えながら 一 年 単 位 ではなく 長 期 一 括 もしくは 複 数 年 契 約 の 年 払 いにしておいた 方 が 総 支 払 額 ではお 得 ということになり ます 質 問 2-2 火 災 保 険 にオプションがあると 聞 いたのですが どのオプションにどう いう 優 先 順 位 で 入 っておいたら 良 いでしょうか?
電 気 機 械 担 保 特 約 があった 方 が 良 いとの 話 を 聞 いたことがありますが エレベータ 無 しの 物 件 であれば 不 要 でしょうか? 回 答 2-2 電 気 機 械 担 保 特 約 は エレベータだけでなく 室 内 の 電 気 製 品 に 対 して 適 用 されますので エレベータが 無 い 物 件 であっても 検 討 できます エアコン IH クッキングヒーターなどが 備 え 付 けの 部 屋 であれば 検 討 してみるといいかもしれません これは ライフデザイン 実 践 会 の 会 員 さんがシェアしてくれた 情 報 なのですが ある 保 険 会 社 の 電 気 機 械 担 保 特 約 は 経 年 劣 化 の 場 合 でも 適 応 されるそうです ここではこれ 以 上 詳 しいお 話 しができませんが 電 気 機 械 担 保 特 約 はかなり 使 える 特 約 のようです 質 問 2-3 どこの 保 険 が 良 いでしょうか? かなり 前 に 三 井 住 友 海 上 の ホームライフ 総 合 保 険 が 良 いとのブログを 見 たことがあり ますが 最 近 のお 奨 めの 保 険 はありますでしょうか? 回 答 2-3 私 はこれまで 2 社 の 保 険 会 社 しか 利 用 したことがないので みなさまには 正 直 言 ってしま うと どこの 保 険 が 一 番 いいのか 分 かりません これまで 幸 いにも 2 社 ともとても 良 い 対 応 をしてくれて 事 故 の 時 もほとんどのケースで 保 険 が 適 応 になったので 他 へ 乗 り 換 え ようと 考 えたことがないのです ですので あまりみなさんの 参 考 にはならないかなと 思 います ライフデザイン 実 践 会 では そういったインターネットではなかなか 得 られない 情 報 を 会 員 同 士 でシェアをし 合 っていますし 勉 強 会 に 参 加 した 際 や もし 所 属 されている 会 で 聞 けるような 場 があるようでしたら みなさんの 意 見 を 聞 いてみるといいかなと 思 います 質 問 2-4 どこの 保 険 代 理 店 が 良 いでしょうか? 保 険 よりも 何 処 の 代 理 店 を 選 ぶかが 重 要 との 話 を 聞 いたことがあります お 奨 めの 代 理 店 があれば 教 えて 頂 けないでしょうか 回 答 2-4
おっしゃる 通 り 保 険 会 社 よりも 保 険 代 理 店 を 選 ぶことはとても 重 要 だと 私 も 考 えており ます 大 家 の 立 場 に 立 って プランや 特 約 などを 提 案 してくれたり 万 が 一 事 故 の 時 は 保 険 会 社 と 精 一 杯 交 渉 してくれる 保 険 代 理 店 を 選 ぶといいかなと 思 います 今 私 のお 世 話 になっている 代 理 店 は 排 水 管 からの 水 漏 れや 屋 根 が 台 風 で 吹 き 飛 んだ 時 とても 親 身 に 対 応 してくれて 保 険 会 社 にも 交 渉 してくれて 過 去 ほとんどのケースで 保 険 を 適 用 してもらっています ただ 私 はお 世 話 になっている 2 社 がとても 良 い 代 理 店 だったので これまで 2 社 しか 利 用 したことが 無 く どこの 代 理 店 がいいかは 正 直 分 かりません こちらも あまりみなさ んの 参 考 にはならないかなと 思 い あえてどこがいいかは 答 えないようにしたいと 思 いま す どうしても 聞 きたいという 人 がいらしたら 個 別 にご 連 絡 頂 ければと 思 います 勉 強 会 などに 参 加 された 際 に すでに 物 件 を 何 棟 も 持 っている 方 に 聞 いてみるといいかな と 思 います 以 上 参 考 になれば 幸 いです
質 問 3 自 動 引 落 やクレジットカードの 定 期 請 求 などで 家 賃 を 徴 収 する 事 はできます でしょうか? 公 開 質 問 をお 願 いします 以 前 に 入 居 者 さんから 家 賃 振 込 口 座 を 入 居 者 さん 指 定 の 銀 行 にで きないか という 問 い 合 わせがありました たぶん 振 込 手 数 料 や 振 込 の 手 間 をいやがっている のだと 思 います 普 通 は 振 込 口 座 は 大 家 が 指 定 するものなのでそのまま 振 り 込 んでもらっていますが 何 とかし てあげたい 気 持 ちもあります 自 動 引 落 やクレジットカードの 定 期 請 求 などで 家 賃 を 徴 収 する 事 はできますでしょうか?いくつか 自 分 でも 調 べましたけど 手 数 料 が 高 くて 割 に 合 わないかな と 思 った 次 第 です 回 答 3 実 は 私 も 自 主 管 理 の 物 件 でいろいろと 検 討 したことがあります 同 じような 悩 みを 持 って いる 方 も 多 いのではないでしょうか さて ご 質 問 についてですが 今 回 は 管 理 会 社 には 任 せず 自 主 管 理 のケースで 回 答 しま す 私 が 過 去 に 調 べた 中 から 手 数 料 が 割 と 安 いものをいくつかご 紹 介 したいと 思 います 1 大 家 が 直 接 利 用 できる 保 証 会 社 大 家 が 直 接 利 用 できる 保 証 会 社 は 多 くはないのですが 何 社 かあります そうした 会 社 で すと 月 数 百 円 の 手 数 料 で 自 動 引 き 落 としやクレジットカード 決 済 をしてくれます ちなみに 私 が 1 社 利 用 しているのは HUBees(ハビーズ) という 会 社 で 月 540 円 の 手 数 料 で 自 動 引 き 落 とししてくれます ただ あくまでも 集 金 代 行 してくれるだけで 家 賃 保 証 まではしてくれないので 注 意 が 必 要 です 2 自 動 送 金 サービス 各 銀 行 には 自 動 送 金 サービスがあります 自 動 送 金 サービスとは 毎 月 指 定 の 日 に 入 居 者 の 口 座 から 大 家 の 講 座 へ 自 動 的 に 振 込 してくれるサービスです 入 居 者 の 口 座 がある 銀 行 に 自 動 送 金 サービスの 手 続 きを 取 って 頂 くよう 入 居 者 にお 願 いすれば OK です ただ 入 居 者 の 振 込 の 手 間 は 省 けますが 他 行 への 振 込 であれば 当 然 振 込 手 数 料 がかかっ てきます 入 居 者 に 最 初 に 手 続 きをしてもらわなければならないことが 意 外 とハードル が 高 かったりもしますので 説 明 に 工 夫 が 必 要 となってきます 3 PayPal(ペイパル)
毎 月 定 期 的 にクレジットカードに 課 金 できるサービとして PayPal(ペイパル)があります ライフデザイン 実 践 会 の 月 会 費 や 基 礎 から 学 ぶ 不 動 産 投 資 予 備 校 の 受 講 料 をお 支 払 い 頂 く 時 に 私 も 利 用 していますが 手 数 料 3.6%+40 円 で クレジットカード 決 済 ができます 50000 円 の 家 賃 で 1840 円 の 手 数 料 がかかるので 手 数 料 が 高 いと 感 じると 思 いますが クレ ジットカード 決 済 できるものとしては 比 較 的 安 めです また 入 居 者 としても 家 賃 をク レジットカード 決 済 できるお 部 屋 はまだまだ 少 ないため 差 別 化 できますし 毎 月 数 万 円 か ら 数 十 万 円 分 のポイントが 貯 まるのは 嬉 しいでしょう 以 上 自 主 管 理 の 場 合 における 入 居 者 から 自 動 的 に 家 賃 を 頂 く 仕 組 みをご 紹 介 しましたが どれも 一 長 一 短 があります ですので 私 の 結 論 としては 自 主 管 理 の 場 合 でも 客 付 け をしてくれた 不 動 産 会 社 にお 願 いをして その 不 動 産 会 社 が 利 用 している 保 証 会 社 に 加 入 してもらうのが 一 番 良 いと 考 えています 現 在 ではほとんどの 保 証 会 社 が 2 年 間 で 家 賃 1 ヵ 月 分 の 50%の 保 証 料 で 集 金 代 行 から 家 賃 保 証 滞 納 時 の 督 促 裁 判 までの 手 続 きをすべてやってくれるので 必 ず 保 証 会 社 必 須 とするのがいいのかなと 考 えています 以 上 参 考 になれば 幸 いです
何 かななころに 質 問 してみたいことはありませんか? 悩 みはありませんか? みなさんから 頂 いた 質 問 をシェアすることで みなさんのレベルアップにもなりますし 同 じよう 悩 みで 困 っている 人 や 悩 んでいる 人 を 助 けることができると 私 は 考 えています ですので どんな 些 細 な 質 問 でも 結 構 ですので どんどんご 質 問 して 頂 いて 構 いません http://bit.ly/kokaishitsumon また メールの 方 がいい 場 合 は yobiko.sc@gmail.com 宛 に 個 別 にメールいただいて も 構 いません 具 体 的 なところをボヤかして 公 開 回 答 します 公 開 質 問 とは? 皆 様 より 頂 いた 質 問 やご 相 談 に ななころが 答 え 解 説 をします について ななころさんはどう 思 いますか? について どう 解 決 したらいいか 悩 んでいます な 時 ななころさんだったらどうしていますか? など... 質 問 への 回 答 は 毎 週 木 曜 日 となっております 質 問 が 無 い 場 合 は 配 信 無 し ライフデザイン 実 践 会 代 表 ななころ