都 市 計 画 区 域 の 拡 大 について 佐 渡 市 建 設 課
都 市 計 画 とは 土 地 の 使 い 方 や 建 物 の 建 て 方 についての ルールをはじめ まちづくりに 必 要 なことがら について 総 合 的 一 体 的 に 定 め まちづく り 全 体 を 秩 序 だてて 進 めていくことを 目 的 と した 都 市 計 画 法 という 法 律 で 定 められた 計 画 です 住 みよいまちづくりのための 計 画 です
都 市 計 画 区 域 とは 都 市 計 画 を 進 める 場 が 都 市 計 画 区 域 とな ります 人 や 物 の 動 き 都 市 の 発 展 を 見 通 し 地 形 などをもとに 一 体 の 都 市 として 総 合 的 に 整 備 開 発 及 び 保 全 することが 必 要 な 区 域 で 都 市 計 画 法 に 基 づき 指 定 した 区 域 のこ とです
都 市 計 画 区 域 見 直 しのきっかけ 市 町 村 合 併 を 契 機 に 新 潟 県 は 県 内 の 都 市 計 画 区 域 の 有 り 方 に 関 する 方 針 を 検 討 することを 目 的 として 都 市 計 画 区 域 再 編 懇 談 会 を 設 置 し 都 市 計 画 区 域 再 編 に 関 する 提 言 をまとめました その 中 で 佐 渡 市 については 隣 接 する 都 市 計 画 区 域 の 状 況 や 地 形 的 に 開 発 の 可 能 性 がある 地 域 と いう 理 由 から 新 穂 地 区 の 平 地 及 び 両 津 旭 地 区 へ の 都 市 計 画 区 域 拡 大 を 検 討 すべきである という 提 言 を 受 けました
佐 渡 市 の 都 市 計 画 区 域 について 両 津 旭 地 区 現 在 市 内 には 市 町 村 合 併 前 から 指 定 して いる4つの 都 市 計 画 区 域 があります 両 津 都 市 計 画 区 域 相 川 都 市 計 画 区 域 真 野 都 市 計 画 区 域 佐 和 田 都 市 計 画 区 域 国 中 地 域 で 唯 一 都 市 計 画 区 域 の 指 定 のない 新 穂 地 区 及 び 両 津 旭 地 区 について 都 市 計 画 区 域 を 拡 大 を 検 討 することとしました
拡 大 検 討 地 域 の 状 況 を 調 査 調 査 を 行 ったところ 隣 接 する 都 市 計 画 区 域 と 一 体 的 な 土 地 利 用 平 野 部 は 人 口 集 積 が 大 きく 都 市 活 動 も 活 発 トキの 森 公 園 など 多 くの 集 客 のある 観 光 施 設 を 有 する 幹 線 道 路 が 通 り 交 通 量 も 多 い 等 都 市 計 画 区 域 とすべき 状 況 であるという 結 果 になりました 都 市 計 画 法 第 5 条 自 然 的 及 び 社 会 的 条 件 並 びに 人 口 土 地 利 用 交 通 量 その 他 を 勘 案 し て 一 体 の 都 市 として 総 合 的 に 整 備 し 開 発 し 及 び 保 全 する 必 要 があ る 区 域 を 都 市 計 画 区 域 として 指 定 する
拡 大 する 都 市 計 画 区 域 の 範 囲 ( 案 ) 都 市 計 画 区 域 の 境 界 の 考 え 方 平 野 部 と 山 間 部 の 境 界 を 基 本 としました ( 宅 地 部 分 は 区 域 に 含 めるという 考 え 方 に 基 づいています ) 稜 線 界 現 在 の 都 市 計 画 区 域 界 皆 川 線 横 宿 線 南 線 新 都 市 計 画 区 域 境 界 ( 案 ) 大 字 界 道 路 中 心 界 ダム 天 端 中 心 界 道 路 中 心 界 新 穂 ダム 稜 線 界
都 市 計 画 区 域 にな ると 何 が 変 わるのか
3,000m2 以 上 の 開 発 を 行 う 場 合 には 開 発 許 可 申 請 が 必 要 になります 建 築 物 工 作 物 を 設 置 する 目 的 で 行 う3,000m2 以 上 の 土 地 の 区 画 形 質 の 変 更 ( 開 発 行 為 )を 行 う 際 開 発 者 は 許 可 申 請 書 を 提 出 し 一 定 の 水 準 の 確 認 を 行 うために 許 可 を 行 います 幅 の 広 い 道 路 の 設 置 排 水 施 設 の 整 備 土 砂 災 害 防 止 のための 切 土 盛 土 などが 必 要 となります 現 在 ( 都 市 計 画 区 域 外 )は 10,000m2 以 上 の 開 発 行 為 について 許 可 が 必 要 となっています
3,000m2 以 上 の 開 発 行 為 に 許 可 が 必 要 になる 事 により 小 規 模 な 開 発 行 為 に 対 しても 一 定 の 水 準 の 安 全 の 確 認 が 必 要 と なり 道 路 や 排 水 問 題 などの 環 境 悪 化 を 防 止 し 良 質 な 宅 地 の 供 給 良 好 な 住 環 境 を 確 保 することがで きます
建 築 物 を 建 築 する 際 確 認 申 請 での チェックを 行 います 住 宅 などの 建 物 の 新 築 や 増 改 築 など を 行 う 場 合 建 築 確 認 の 申 請 書 を 提 出 して 一 定 基 準 に 沿 った 安 全 で 快 適 な 建 築 物 かどうかの 確 認 を 行 います
建 築 確 認 申 請 が 必 要 になることにより 建 築 確 認 制 度 により 構 造 等 がチェックされ 建 物 の 安 全 性 が 担 保 されます 建 ぺい 率 や 容 積 率 等 が 定 められ 建 物 が 日 当 たりや 風 通 しを 考 慮 した 規 模 形 状 となり 衛 生 的 な 住 環 境 になります 原 則 幅 員 4m 以 上 の 道 路 沿 いに 建 築 物 が 建 てられ 緊 急 車 輌 の 入 れない 密 集 住 宅 地 などが 解 消 されます また 火 災 発 生 時 の 延 焼 防 止 の 効 果 があります
都 市 計 画 区 域 指 定 による 建 築 物 の 規 制
1 容 積 率 建 ぺい 率 制 限 容 積 率 制 限 建 築 物 の 延 べ 面 積 ( 各 階 の 床 面 積 の 合 計 )の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 のこと をいいます 70m2 建 ぺい 率 制 限 建 築 物 の 建 築 面 積 ( 同 一 敷 地 内 に2 以 上 の 建 築 物 がある 場 合 においては そ の 建 築 面 積 の 合 計 )の 敷 地 面 積 に 対 す る 割 合 のことをいいます 新 穂 地 区 の 指 定 予 定 値 容 積 率 200% 建 ぺい 率 70% 容 積 率 延 べ 床 面 積 の 割 合 (70m2+40m2) 100m2= 110% 敷 地 内 に 適 度 な 空 地 を 確 保 すること で 日 当 たりや 風 通 しの 確 保 や 延 焼 の 防 止 を 目 的 としています 建 ぺい 率 1 階 部 分 の 建 築 面 積 の 割 合 70m2 100m2 = 70%
2 道 路 斜 線 隣 地 斜 線 制 限 道 路 斜 線 制 限 前 面 道 路 との 関 係 についての 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さのことをいいます 道 路 斜 線 ( 建 築 物 の 各 部 の 高 さは この 線 を 越 えてはならない) 隣 地 斜 線 制 限 隣 接 敷 地 との 関 係 についての 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さのことをいい ます 隣 地 斜 線 ( 建 築 物 の 各 部 の 高 さは この 線 を 越 えてはならない) 1.5 1 道 路 斜 線 2.5 1 隣 地 斜 線 31m 前 面 道 路 敷 地 道 路 境 界 線 は 建 築 物 の 断 面 です 隣 地 敷 地 敷 地 隣 地 境 界 線 建 物 の 高 さを 制 限 することで 周 辺 の 日 当 たりや 風 通 しを 確 保 することを 目 的 としています
3 接 道 義 務 幅 員 が4m 以 上 の 道 路 に 接 道 する 場 合 建 築 物 の 敷 地 は 幅 員 4m 以 上 の 道 路 に2m 以 上 接 する 必 要 があります 幅 員 が4m 未 満 の 指 定 された 道 路 に 接 道 する 場 合 幅 員 4m 未 満 の 道 路 に 接 する 敷 地 は 道 路 幅 が4m 確 保 されるように 建 物 を 後 退 させます (セットバック) 道 路 後 退 線 道 路 後 退 線 原 則 幅 員 4m 以 上 の 道 路 沿 いに 建 築 物 が 建 てられることにより 災 害 時 の 避 難 経 路 の 確 保 や 消 防 車 や 救 急 車 などの 緊 急 車 輌 が 接 近 する 経 路 を 確 保 することを 目 的 としています
規 制 に 抵 触 する 建 築 物 等 について 現 存 する 建 物 で 新 しい 規 制 の 制 定 時 に 適 合 しない 状 態 となった 建 物 は 既 存 不 適 格 建 築 物 と 呼 ばれます 違 法 建 築 ではありません 建 築 基 準 法 第 3 条 第 2 項 現 存 する 建 物 は 現 状 の 建 物 形 態 のま まで 問 題 はありませんが 建 物 の 新 築 や 増 改 築 の 際 に 新 たな 規 制 に 従 った 建 築 物 とする 必 要 があります
都 市 計 画 区 域 の 拡 大 を 検 討 している 新 穂 地 区 及 び 両 津 旭 地 区 で 既 存 不 適 格 建 築 物 となるおそれのあ る 物 件 の 調 査 を 行 いました 調 査 方 法 と 結 果 をご 報 告 し ます
1 容 積 率 建 ぺい 率 制 限 方 法 佐 渡 市 が 所 有 する 固 定 資 産 税 データ ( 土 地 台 帳 と 建 物 台 帳 )を 用 いて 敷 地 単 位 の 容 積 率 建 ぺい 率 を 算 出 しました 結 果 地 域 内 の 建 物 が 建 つ 敷 地 2,204 件 中 容 積 率 200% 超 の 物 件 が8 件 建 ぺい 率 70% 超 の 物 件 が97 件 ありました
建 物 が 密 集 している 新 穂 市 街 地 について 新 穂 市 街 地 1 2 3 9 10 4 11 5 6 7 12 13 14 8 15 新 穂 市 街 地 では 敷 地 207 件 中 容 積 率 200% 超 の 物 件 が6 件 建 ぺい 率 70% 超 の 物 件 が68 件 ありました
2 道 路 斜 線 制 限 方 法 現 地 で1:1.5の 道 路 斜 線 に 抵 触 する 可 能 性 のある 建 物 を 写 真 撮 影 し 道 路 幅 と 建 物 の 高 さの 関 係 を 計 測 しました 結 果 地 域 内 の 建 物 が 建 つ 敷 地 1,856 件 中 道 路 斜 線 に 抵 触 するおそれのある 物 件 が6 件 ありました 隣 地 斜 線 制 限 に 抵 触 するおそれのある 物 件 はありませんでした
3 接 道 義 務 (4m 道 路 ) 方 法 道 路 台 帳 により 幅 員 4m 未 満 の 道 路 を 事 前 に 抽 出 し その 沿 に 立 地 する 建 物 について 道 路 幅 員 と 建 物 の 位 置 を 調 査 し ました 結 果 地 域 内 の 建 物 が 建 つ 敷 地 1,856 件 中 接 道 義 務 (4m 道 路 )に 抵 触 するおそれの ある 物 件 が100 件 ありました
3 接 道 義 務 (2m 接 道 ) 方 法 現 地 調 査 時 に2m 接 道 に 抵 触 する 可 能 性 のある 敷 地 を 抽 出 し 計 測 しました 結 果 地 域 内 の 建 物 が 建 つ 敷 地 1,856 件 中 接 道 義 務 (2m 接 道 )に 抵 触 するおそれの ある 物 件 が2 件 ありました
都 市 計 画 区 域 指 定 のメリット 1 開 発 許 可 制 度 により 適 地 に 安 全 で 良 好 な 水 準 の 宅 地 開 発 が 行 われます 2 建 築 物 の 規 模 位 置 高 さなどにルールを 設 定 することで 延 焼 防 止 日 照 や 通 風 採 光 に 配 慮 した 住 環 境 が 形 成 されます 3 接 道 義 務 により 消 防 車 や 救 急 車 などの 緊 急 車 両 が 通 行 しや すい 環 境 が 形 成 されます 4 都 市 計 画 制 度 を 利 用 しての 道 路 や 公 園 などを 整 備 すること ができる 地 域 になります ただし 現 段 階 では 道 路 や 公 園 を 整 備 する 計 画 はありません
都 市 計 画 区 域 指 定 のデメリット 1 建 物 の 新 築 や 増 改 築 などを 行 う 際 に 建 築 確 認 等 の 手 続 きが 必 要 と なり 申 請 費 用 や 審 査 のための 期 間 がかかるようになります 手 数 料 : 内 容 により 変 りますが 例 として 100m2~200m2の 一 般 的 な 住 宅 を 新 築 する 場 合 申 請 手 数 料 として30,000 円 必 要 になります また そのほかに 申 請 業 務 にかかる 費 用 が 別 途 発 生 します 期 間 : 内 容 によりますが 一 般 的 な 住 宅 の 場 合 申 請 してから 着 工 まで2 週 間 程 度 かかります 2 建 築 物 の 規 模 位 置 高 さなどにルールを 設 定 することで 現 在 と 同 規 模 の 建 物 の 建 替 えが 困 難 になる 可 能 性 があります 3 接 道 義 務 により 建 替 えの 際 セットバックが 必 要 となったり 別 途 許 可 ( 手 数 料 :33,000 円 )が 必 要 となる 可 能 性 があります
都 市 計 画 区 域 の 指 定 について 市 としては 良 好 な 都 市 環 境 形 成 の ため 都 市 計 画 区 域 を 指 定 すること が 望 ましいと 考 えておりますが 一 方 では 住 民 の 皆 様 にとってはご 負 担 となることも 事 実 です このため 皆 様 のご 意 見 をふまえ 方 針 を 決 定 していきたいと 考 えております
今 後 のスケジュール 予 定 2 月 28 日 ( 日 )14:00~ 住 民 説 明 会 (1 回 目 ) 会 場 :トキのむら 元 気 館 2 月 29 日 ( 月 )18:30~ 住 民 説 明 会 (2 回 目 ) 会 場 :トキのむら 元 気 館 3 月 1 日 ~3 月 30 日 パブリックコメント ( 都 市 計 画 区 域 拡 大 についての 意 見 公 募 手 続 ) 3 月 ~5 月 説 明 会 のご 要 望 等 への 対 応 期 間 6 月 アンケート 調 査 ( 対 象 地 区 全 戸 ) 8 月 都 市 計 画 審 議 会 ( 地 域 住 民 のご 意 見 を 報 告 及 び 検 討 )