(1) 取得予定資産の種類 : 不動産信託受益権 (2) 売買契約締結予定日 1クロスモール ( 底地 ) 及び COMBOX310 : 2018 年 12 月 7 日 2スーパーホテル JR 奈良駅前 三条通り : 2018 年 12 月 6 日 (3) 取得資金 1クロスモール ( 底地 ) 及

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1 各位 2018 年 12 月 4 日不動産投資信託証券発行者名東京都千代田区永田町二丁目 4 番 8 号大和ハウスリート投資法人代表者名執行役員川西次郎 ( コード番号 :8984) 資産運用会社名大和ハウス アセットマネジメント株式会社代表者名代表取締役社長土田耕一問合せ先取締役財務企画部長塚本晴人 TEL 資産の取得及び譲渡に関するお知らせ 大和ハウスリート投資法人 ( 以下 本投資法人 といいます ) が資産の運用を委託する資産運用会社である大和ハウス アセットマネジメント株式会社 ( 以下 本資産運用会社 といいます ) は 本日 下記のとおり 3 物件の資産 ( 以下 取得予定資産 といいます ) の取得及び 1 物件の資産 ( 以下 譲渡予定資産 といいます ) の譲渡 ( 以下それぞれ 本取得 及び 本譲渡 といい 本取得及び本譲渡を合わせて 本取引 といいます ) を決定しましたので お知らせいたします なお 投資信託及び投資法人に関する法律 ( 昭和 26 年法律第 198 号 その後の改正を含みます 以下 投信法 といいます ) に定める利害関係人等との取引の決定に際しては 本資産運用会社の利害関係者取引規程に基づき 本投資法人役員会の承認を得ています 記 1. 取得の概要 物件 番号 RM011 物件名称用途所在地 クロスモール ( 底地 ) RU001 COMBOX310 HO002 スーパーホテル JR 奈良駅前 三条通り 商業施設 商業施設 ホテル 大阪府 堺市 茨城県 水戸市 奈良県 奈良市 取得 予定日 2018 年 12 月 7 日 2018 年 12 月 7 日 2018 年 12 月 6 日 取得予 定価格 ( 百万円 ) ( 注 1) 鑑定 評価額 ( 百万円 ) 鑑定 NOI 利回り ( 注 2) ( 注 3) 取得先 3,250 3, % 非開示 ( 注 4) 4,480 4, % ダイワロイヤル株式会社 1,470 1, % 合計 / 平均 9,200 9, % ( 注 1) 取得に係る諸費用 公租公課等の精算金及び消費税等を除きます ( 注 2) 2018 年 10 月 31 日を価格時点とする鑑定評価額を記載しています ( 注 3) 鑑定評価書に記載された直接還元法による運営純収益を取得予定価格で除した数値を記載しています ( 注 4) 取得先の承諾が得られていないため 非開示としています 大和リース株式 会社 1

2 (1) 取得予定資産の種類 : 不動産信託受益権 (2) 売買契約締結予定日 1クロスモール ( 底地 ) 及び COMBOX310 : 2018 年 12 月 7 日 2スーパーホテル JR 奈良駅前 三条通り : 2018 年 12 月 6 日 (3) 取得資金 1クロスモール ( 底地 ) 及び COMBOX310 : 借入金 自己資金及び本譲渡の手取金 2スーパーホテル JR 奈良駅前 三条通り : 自己資金 2. 譲渡の概要 物件 番号 物件名称 用途 譲渡 予定日 RE092 森のとなり居住施設 2018 年 12 月 7 日 譲渡予定 価格 ( 百万円 ) ( 注 1) ( 注 1) 譲渡に係る諸費用 公租公課等の精算金及び消費税等を除きます 想定帳簿 価格 ( 百万円 ) ( 注 2) ( 注 2) 譲渡予定資産の譲渡予定日時点における想定帳簿価格を記載しています ( 注 3) 譲渡損益は見込み数値を記載しています ( 注 4) 2018 年 8 月 31 日を価格時点とする鑑定評価額を記載しています ( 注 5) 譲渡先の承諾が得られていないため 非開示としています 譲渡予定 価格と想 定帳簿価 格の差額 ( 百万円 ) 譲渡損益 ( 百万円 ) ( 注 3) 鑑定 評価額 ( 百万円 ) ( 注 4) 1,200 1, ,170 譲渡先 非開示 ( 注 5) (1) 譲渡予定資産の種類 : 現物不動産 (2) 売買契約締結予定日 : 2018 年 12 月 7 日 (3) 譲渡代金の使途 : 本譲渡と同日付で取得予定のクロスモール ( 底地 ) 及び COMBOX310 の 取得資金の一部に充当 3. 本取引の理由本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき 長期の賃貸借契約締結により安定収益が見込まれる取得予定資産を取得することで 更なるキャッシュフローの安定性の向上及び長期的な安定収益の確保を図ることができると判断したため 本取得を決定しました なお 各取得予定資産の詳細については 後記 4. 取得予定資産の内容 をご参照ください また 本資産運用会社は 本投資法人のポートフォリオの中長期的な運用効率や個々の物件の特性等について精査を行い 譲渡予定資産の競争力やマーケット動向等を総合的に勘案して本譲渡を決定しました 譲渡予定価格は鑑定評価額を上回ることから 不動産市況が活況を呈している現時点で譲渡予定資産を譲渡することで 将来のリスクを回避することが望ましいと判断しました 4. 取得予定資産の内容 (1) クロスモール ( 底地 ) 物件番号用途商業施設クロスモール ( 底地 ) RM011 タイプモール型 取得予定日 2018 年 12 月 7 日 取得予定価格 3,250 百万円 特定資産の概要 特定資産の種類 不動産信託受益権 ( 注 1) 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社 信託期間満了日 2038 年 12 月 31 日 所在地 地番大阪府堺市南区原山台五丁 456 番 67 住所 2

3 所有形態 所有権 所有形態 面積 30, m2 延床面積 土地用途地域準工業地域種類 建物建ぺい率 60% 構造 容積率 200% 階数 担保設定の有無 なし 建築時期 賃貸借の概要 ( 注 2) 賃貸可能面積 30, m2 テナント数 1 賃貸面積 30, m2 年間賃料 181,212 千円 稼働率 100.0% 敷金 保証金 151,010 千円 賃貸借契約期間 20.1 年 賃貸借契約残存期間 20.1 年 マスターリース (ML) 会社 マスターリース (ML) 種別 プロパティ マネジメント (PM) 会社 賃借人 大和情報サービス株式会社 契約形態 事業用定期借地権設定契約 契約期間 2018 年 12 月 7 日から 2038 年 12 月 31 日 賃料改定 賃貸人及び賃借人は 借地権の存続期間中は 初回を 2019 年 9 月 1 日とし 以後毎年 9 月 1 日に賃料を改定するものとします 更新がなく 賃貸借期間満了により終了します ただし 賃貸人及び賃借人は 再契約の意向がある場合には 期間満了日の 6 か月前までにその旨を相手方に通 契約更新 知するものとします この場合 賃貸人及び賃借人は 再契約の是非及びその条 件について誠実に協議するものとし 合意に達した場合には再契約を締結するも のとします 中途解約 賃貸人又は賃借人は 賃貸借契約に規定する場合を除いて その都合により借地権の存続期間の満了前に賃貸借契約を解約することはできないものとします 特記事項 該当事項はありません 物件の特性 立地 本物件は 泉北高速鉄道 栂 美木多 駅の南東約 1.0km に位置し 泉北ニュータウンの原山台団地と戸建 分譲エリアに囲まれた立地です ニュータウン立地のため整備された道路に囲まれており 近隣からのア プローチもスムーズで また 栂 美木多 駅から無料シャトルバスが 1 時間に 3 本程度運行しているほ か 路線バスの利用もできます テナント構成 本物件は 総合ディスカウントストアの ドン キホーテ 食品スーパーの イズミヤ シネマコンプ レックスの TOHO シネマズ泉北 を核テナントとして ファッション 雑貨 サービス等の店舗で構成 される専門店ゾーンを複合する商業施設です A 館 B 館 C 館 D 館の 4 棟で形成されています 最寄駅 の 栂 美木多 駅の商業集積度は低く 本物件が中心的な商業機能を担い 地域に根差した商業施設と なっています 商圏特性等 商圏距離別人口は 1km 圏 1.7 万人 3km 圏 13.8 万人 5km 圏 30.8 万人で商圏を 5km 圏内まで広げると大 きなボリュームがあります 年齢構成は各圏域で 60~70 歳代の構成比が府平均を超えていますが 商圏を 広げるとこの傾向は緩くなり 5km 圏では 30 歳代以上の若いファミリー世帯の構成比が高くなっていま す 家族構成では 3 人世帯以上の比率が高く 郊外マーケットの特性が強いといえます 3

4 商圏人口本物件からの距離 1km 圏 3km 圏 5km 圏 2017 年 2016 年 人口 ( 人 ) 17, , ,386 世帯数 ( 世帯 ) 8,119 61, ,390 人口 ( 人 ) 18, , ,401 世帯数 ( 世帯 ) 8,182 61, ,001 出典 : 住民基本台帳 ( 注 1) 本投資法人は 売主との売買契約書において 本物件の取得日と同日付で売主が上記信託受託者に対し本物件を信託譲渡した上で 同日付で本投資法人が信託受益権を譲り受けることを合意しています ( 注 2) 本投資法人による取得までに事業用定期借地権設定契約が締結される予定であることから 取得予定日である 2018 年 12 月 7 日現在において同契約が締結されているものとして同契約の内容に基づき記載しています (2) COMBOX310 物件番号用途商業施設 COMBOX310 RU001 タイプアーバン型 取得予定日 2018 年 12 月 7 日 取得予定価格 4,480 百万円 特定資産の概要 特定資産の種類 不動産信託受益権 ( 注 1) 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社 信託期間満了日 2038 年 12 月 31 日 所在地 地番茨城県水戸市宮町一丁目 107 番 1 住所茨城県水戸市宮町一丁目 7 番 44 号 所有形態 所有権 所有形態 所有権 面積 5, m2 延床面積 18, m2 ( 注 3) 土地用途地域商業地域種類店舗 映画館 ホテル建物建ぺい率 80%( 注 2) 構造鉄骨造 ( 注 4) 容積率 600% 階数 13 階建 ( 注 4) 担保設定の有無 なし 建築時期 2006 年 4 月 25 日 建物状況評価の概要 調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 緊急修繕費 0 千円 調査書日付 2018 年 11 月 短期修繕費 0 千円 PML 1.6% 長期修繕費 0 千円 設計者 構造設計者 施工者及び確認検査機関 設計者 大和ハウス工業株式会社 構造設計者 大和ハウス工業株式会社 施工者 大和ハウス工業株式会社 確認検査機関 日本 ERI 株式会社 構造計算調査機関 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 賃貸借の概要 ( 注 5) 賃貸可能面積 30, m2 テナント数 1 賃貸面積 30, m2 年間賃料 297,600 千円 稼働率 100.0% 敷金 保証金 148,800 千円 賃貸借契約期間 10.1 年 賃貸借契約残存期間 10.1 年 マスターリース (ML) 会社 マスターリース (ML) 種別 プロパティ マネジメント (PM) 会社 大和情報サービス株式会社 賃借人 ダイワロイヤル株式会社 4

5 契約形態 契約期間 賃料改定 契約更新 中途解約 該当事項はありません 立地 定期建物賃貸借契約 2018 年 12 月 7 日から 2028 年 12 月 31 日 公租公課が上昇降下するなど 賃貸人の費用負担の増減があった場合のみ 協議の 上 賃料を改定することができるものとします 賃貸借期間の満了により契約は終了し 更新はないものとします ただし 賃貸人 と賃借人は協議の上 合意した場合には 賃貸借期間満了日の翌日を始期とする新 たな賃貸借契約を締結することができるものとします 賃貸人および賃借人は 賃貸借期間中 契約を解約することができないものとしま す ただし 賃借人は所定の違約金を支払うことにより解約することができるもの とします 特記事項 物件の特性 本物件は JR 水戸 駅南口から徒歩 1 分 ペデストリアンデッキで本物件 3 階部分へ接続しており 駅近 接性に優れています テナント構成 主なテナントは シネマコンプレックスの ユナイテッド シネマ 及びアミューズメント施設の セ ガ であり この他に飲食店舗や事務所等が入居 また 6~13 階部分には大和ハウスグループのダイワロ イヤル株式会社が運営する ダイワロイネットホテル水戸 が入居しています シネマコンプレックス アミューズメント施設は業界大手がテナントとして入居し ダイワロイネットホ テル についても 全国展開する大手ホテルチェーンであり 今後も複数の新規開業を計画するなど ブ ランド力や会員システム等による安定した集客が期待できます 物件特性等 本物件は 商業施設とホテルからなる複合ビルです シネマコンプレックスやアミューズメント施設など の大型テナント等をメインに飲食店舗や事務所が入居している商業棟には 大型駐車場が併設されてお り 水戸駅周辺のみならず広域的な集客が可能です また ホテルの客室数は 215 室で 宿泊特化型ホテル としては水戸駅周辺で上位クラスに位置しており 安定的な収益が見込める物件です 商圏人口本物件からの距離 1km 圏 5km 圏 10km 圏 2015 年 人口 ( 人 ) 11, , ,520 世帯数 ( 世帯 ) 6,175 88, ,455 出典 : 国勢調査 ( 注 1) 本書の日付現在 本件土地及び本件建物は それぞれ売主及び日立キャピタル株式会社が所有しており 本件土地には 本件建物の所有を目的とした日立キャピタル株式会社を借地権者とする事業用定期借地権が設定されています 本投資法人は 売主との売買契約書において 本物件の取得日と同日付で 日立キャピタル株式会社が上記信託受託者に対し本件建物及び事業用定期借地権を信託譲渡し 売主がその信託受益権を譲り受けたのち本件土地を追加信託した上で 本投資法人に対して信託受益権を譲渡することを合意しています なお 上記事業用定期借地権は 本件土地の上記追加信託に伴い消滅する予定です ( 注 2) 本物件の建ぺい率は本来 80% ですが 商業地域かつ防火地域内の耐火建築物の適用により 100% となっています ( 注 3) 建物の 延床面積 欄には 登記簿上表示されている建物の各階の床面積の合計を記載しており 附属建物の面積は含まれておらず 現況とは一致しない場合があります ( 注 4) 建物の 構造 及び 階数 欄には 登記簿上表示されている構造を記載しており 附属建物は含まれていません ( 注 5) 本投資法人による取得までに定期建物賃貸借契約が締結される予定であることから 取得予定日である 2018 年 12 月 7 日現在において同契約が締結されているものとして同契約の内容に基づき記載しています (3) スーパーホテル JR 奈良駅前 三条通り 物件番号 スーパーホテル JR 奈良駅前 用途 ホテル HO002 三条通り タイプ 取得予定日 2018 年 12 月 6 日 取得予定価格 1,470 百万円 5

6 特定資産の概要 特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社 信託期間満了日 2038 年 12 月 31 日 所在地土地 地番 奈良県奈良市三条町 500 番 1 住所 奈良県奈良市三条町 500 番地 1 所有形態 所有権 所有形態 所有権 面積 m2 延床面積 2, m2 用途地域商業地域種類ホテル 銀行 店舗建物建ぺい率 100% 構造鉄筋コンクリート造 容積率 400% 階数 6 階建 担保設定の有無 なし 建築時期 2015 年 1 月 27 日 建物状況評価の概要 調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 緊急修繕費 0 千円 調査書日付 2018 年 11 月 短期修繕費 0 千円 PML 9.4% 長期修繕費 33,420 千円 (12 年間 ) 設計者 構造設計者 施工者及び確認検査機関 設計者 株式会社小松義博建築都市設計事務所 構造設計者 株式会社小松義博建築都市設計事務所 施工者 株式会社マツダ シティーズ 確認検査機関 日本 ERI 株式会社 構造計算調査機関 賃貸借の概要 ( 注 1) 賃貸可能面積 2, m2 ( ホテル 1, m2 商業 m2 ) 賃貸面積 2, m2 ( ホテル 1, m2 商業 m2 ) 稼働率 100.0% 年間賃料 75,589 千円 テナント数 1 敷金 保証金 92,000 千円 平均賃貸借契約期間 20.0 年 平均賃貸借契約残存期間 16.3 年 マスターリース (ML) 会社 大和リース株式会社 マスターリース (ML) 種別 パススルー型 プロパティ マネジメント (PM) 会社 大和リース株式会社 賃借人 ( ホテル ) 株式会社スーパーホテル 契約形態 定期建物賃貸借契約 契約期間 賃料改定契約更新 非開示 ( 注 2) 中途解約 特記事項 該当事項はありません 物件の特性 立地 JR 奈良 駅から徒歩 2 分 駅前広場から道路を挟んだ立地であり高い視認性が確保されているほか ビジ ネス需要をターゲットとしたホテルとして重要なアクセス性にも優れています また 各種店舗が建ち並 ぶ三条通沿いであり ホテル 商業施設ともに集客力の高い立地です テナント構成 6

7 2~6 階部分については 株式会社スーパーホテルが運営する スーパーホテル JR 奈良駅前 三条通り が メインテナントとして入居 1 階には不動産会社 1 階及び 2 階には銀行 2 階には居酒屋が入居していま す スーパーホテル は 国内 海外で 100 店舗を超えるホテルを展開する大手ホテルチェーンです 周 辺にも スーパーホテル LOHAS JR 奈良駅 スーパーホテル奈良 新大宮駅前 と対象ホテルを含め 3 ホテルを展開しており 集客面でのメリットが期待されます 物件特性等 本物件は ホテルをメイン用途とする複合ビルです ホテルの客室数は 98 室でビジネスホテルとしては小 規模ですが ローコスト運営に強いホテルチェーンであり 空室リスクは低いと考えられます またその 他の商業店舗も三条通と県道の交差点に立地すること 広い間口を有し各テナントの視認性が高いこと 2 階店舗についても専用階段とエレベーターが確保されていることを考慮すると 賃貸需要は高いものと判 断されます ( 注 1) 2018 年 10 月 31 日現在の情報に基づいて記載しています なお 契約形態 契約期間 賃料改定 契約更新 及び 中途解約 は 主要なテナント ( 当該賃貸面積の 建物全体における賃貸可能面積に占める割合が 50% を超過するテナント ) について記載し パススルー型マスターリース契約が締結されている場合は 主要なエンドテナントについて 当該エンドテナントとマスターリース (ML) 会社との転貸借契約の内容を記載しています また 年間賃料 は 2018 年 10 月 31 日現在の月間賃料を 12 倍することにより年換算して算出した金額を記載しています ( 注 2) 賃借人の承諾が得られていないため 開示していません 5. 譲渡予定資産の内容 物件番号用途居住施設森のとなり RE092 取得価格 1,020 百万円 特定資産の種類 不動産 信託受託者 信託期間満了日 所在地 地番東京都品川区小山台一丁目 95 番 9 住所東京都品川区小山台一丁目 1 番 5 号 所有形態 所有権 所有形態 所有権 面積 m2 延床面積 1, m2 土地用途地域第一種中高層住居専用地域種類共同住宅建物建ぺい率 60% 構造鉄筋コンクリート造 容積率 200% 階数 地下 1 階付 3 階建 担保設定の有無 なし 建築時期 2008 年 6 月 30 日 賃貸借の概要 ( 注 ) 賃貸可能面積 1, m2 賃貸可能戸数 28 戸 賃貸面積 1, m2 年間賃料 59 百万円 稼働率 96.2% 敷金 保証金 8 百万円 稼働率の推移 2016 年 8 月末 2017 年 2 月末 2017 年 8 月末 2018 年 2 月末 2018 年 8 月末 94.1% 100.0% 90.9% 92.5% 96.2% マスターリース (ML) 会社 大和リビングマネジメント株式会社 マスターリース (ML) 種別 パススルー型 プロパティ マネジメント (PM) 会社 大和リビング株式会社 ( 注 )2018 年 10 月 31 日現在の情報に基づいて記載しています なお 年間賃料 は 2018 年 10 月 31 日現在の月間賃料 ( 共益費を含む ) を 12 倍することにより年換算して算出した金額を記載しています 6. 取得先の概要 (1) クロスモール ( 底地 ) 取得先は 国内の事業会社ですが 名称等の開示について承諾が得られていないため 非開示としています なお 当該会社は 本投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者 又は 本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません 7

8 (2) COMBOX310 1 名称 ダイワロイヤル株式会社 2 所在地 東京都千代田区飯田橋二丁目 18 番 2 号 3 代表者の役職 氏名 代表取締役社長原田健 4 事業内容 不動産事業 ホテル事業及びリテール事業 5 資本金 500 百万円 (2018 年 3 月 31 日現在 ) 6 設立年月日 1991 年 4 月 23 日 7 純資産 37,700 百万円 (2018 年 3 月 31 日現在 ) 8 総資産 154,716 百万円 (2018 年 3 月 31 日現在 ) 9 大株主及び持ち株比率 大和ハウス工業株式会社 100%(2018 年 3 月 31 日現在 ) 10 本投資法人 本資産運用会社と当該会社の関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には 記載すべき資本 資本関係 関係はありません なお 当該会社は 本資産運用会社の親会社である大和ハウス工業株式会社の子会社であり 投信法に定める利害関係人等 に該当します 人的関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には 記載すべき人的関係はありません 当該会社は 本投資法人が保有する不動産の賃借人です 当該会社は 取引関係 本投資法人及び本資産運用会社との間でパイプラインサポート等に関す る基本協定書を締結しています 当該会社は 本投資法人の関連当事者には該当しません なお 当該会 関連当事者への該当状況 社は 本資産運用会社の親会社である大和ハウス工業株式会社の子会社 であり 本資産運用会社の関連当事者に該当します (3) スーパーホテル JR 奈良駅前 三条通り 1 名称 大和リース株式会社 2 所在地 大阪府大阪市中央区農人橋 2 丁目 1 番 36 号 3 代表者の役職 氏名 代表取締役社長森田俊作 4 事業内容 規格建築事業 流通建築リース事業 リーシングソリューション事業及び環境緑化事業 5 資本金 21,768 百万円 (2018 年 3 月 31 日現在 ) 6 設立年月日 1947 年 7 月 29 日 7 純資産 146,528 百万円 (2018 年 3 月 31 日現在 ) 8 総資産 452,995 百万円 (2018 年 3 月 31 日現在 ) 9 大株主及び持ち株比率 大和ハウス工業株式会社 100%(2018 年 3 月 31 日現在 ) 10 本投資法人 本資産運用会社と当該会社の関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には 記載すべき資本 資本関係 関係はありません なお 当該会社は 本資産運用会社の親会社である大和ハウス工業株式会社の子会社であり 投信法に定める利害関係人等 に該当します 人的関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には 記載すべき人的関係はありません 取引関係 当該会社は 本投資法人の PM 業務等委託先及び保有する不動産の賃借人です 当該会社は 本投資法人及び本資産運用会社との間でパイプライ 8

9 関連当事者への該当状況 ンサポート等に関する基本協定書を締結しています 当該会社は 本投資法人の関連当事者には該当しません なお 当該会社は 本資産運用会社の親会社である大和ハウス工業株式会社の子会社であり 本資産運用会社の関連当事者に該当します 7. 取得先の状況 特別な利害関係にある者からの物件取得は以下のとおりです 以下の表においては 1 会社名 2 特別 な利害関係にある者との関係 3 取得経緯 理由等を記載しています 物件名称 ( 所在地 ) 前所有者 信託受益者 前々所有者 信託受益者 取得 ( 譲渡 ) 価格 取得 ( 譲渡 ) 価格 取得 ( 譲渡 ) 時期 取得 ( 譲渡 ) 時期 RU001 COMBOX310 ( 茨城県水戸市宮町一丁目 7 番 44 号 ) HO002 スーパーホテル JR 奈良駅前 三条通り ( 奈良県奈良市三条町 500 番地 1) ( 土地 ) 特別な利害関係にある者以外 1ダイワロイヤル株式会社 2 本資産運用会社の親会社の子会社 3 開発目的で取得 ( 建物 ) 1ダイワロイヤル株式会社 2 本資産運用会社の親会社の子会社 3 売却目的で取得 ( 土地 )1 年を超えて所有していたた め記載を省略します ( 建物 )2,700 百万円 ( 土地 )2008 年 5 月 ( 建物 )2018 年 12 月 ( 予定 ) 1 大和リース株式会社特別な利害関係にある者以外 2 本資産運用会社の親会社の子会社 3 開発目的で取得 1 年を超えて所有していたため記載を 省略します 2006 年 11 月 8. 譲渡先の概要譲渡先は 国内の事業会社ですが 名称等の開示について承諾が得られていないため 非開示としています なお 譲渡先は 本投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者 又は 本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません 9. 媒介の概要 (1) クロスモール ( 底地 ) の取得及び森のとなりの譲渡 1 媒介者の概要 : 媒介者は国内の金融機関ですが 名称等の開示について承諾が得られていないため 非開示としています なお 媒介者は 本投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者 又は 本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません また 本投資法人及び本資産運用会社と媒介者の間には 記載すべき資本関係はありません 本日現在 本資産運用会社の役職員のうち 2 名が媒介者からの出向者です 媒介者は 本投資法人が保有する不動産の信託受託者並 9

10 2 媒介手数料 : びに本投資法人の借入先 資産保管会社 一般事務受託者 投資主名簿等管理 人 特別口座管理機関及び投資法人債に関する一般事務受託者に該当します 媒介者の承諾が得られていないため 非開示としています (2) COMBOX310 及びスーパーホテル JR 奈良駅前 三条通りの取得 該当事項はありません 10. 利害関係人等との取引クロスモール ( 底地 ) の賃借人及び COMBOX310 の PM 会社である大和情報サービス株式会社 COMBOX310 の取得先及び賃借人であるダイワロイヤル株式会社 スーパーホテル JR 奈良駅前 三条通りの取得先及び MLPM 会社である大和リース株式会社は 投信法に定める利害関係人等に該当します 本資産運用会社は 本資産運用会社の利害関係者取引規程に基づき それぞれに必要な審議及び決議を経ています 11. 決済の方法 (1) 本取得の決済方法 : 引渡時一括決済 (2) 本譲渡の決済方法 : 引渡時一括決済 12. 取得及び譲渡の日程 前記 1. 取得の概要 及び 2. 譲渡の概要 をご参照ください 13. 今後の見通し本譲渡により 2019 年 2 月期 (2018 年 9 月 1 日 ~2019 年 2 月 28 日 ) に 113 百万円の不動産等売却益が発生する見込みです 本投資法人は 将来の分配金の安定化を図る目的で 税務上の繰越欠損金を活用し当該売却益の全額を内部留保する予定です 本取引による 2019 年 2 月期及び 2019 年 8 月期 (2019 年 9 月 1 日 ~ 2019 年 8 月 31 日 ) の運用状況への影響は軽微であり 予想の変更はありません 14. 取得予定資産の不動産鑑定評価書の概要 (1) クロスモール ( 底地 ) 物件名称 クロスモール ( 底地 ) 鑑定評価額 3,880 百万円 鑑定評価機関の名称 株式会社谷澤総合鑑定所 価格時点 2018 年 10 月 31 日 項目内容概要等収益価格 3,880 百万円将来の純収益の変動を明示することによって価格を導 直接還元法による価格 運営収益 潜在総収益 空室等損失等 運営費用 維持管理費 水道光熱費 修繕費 いた DCF 法による収益価格は説明力が高く 説得力が あると判断し DCF 法による収益価格を適用 10

11 PM フィー テナント募集費用等 公租公課 損害保険料 その他費用 運営純収益 一時金の運用益 資本的支出 純収益 還元利回り DCF 法による価格 積算価格 3,880 百万円 割引率 4.3% 底地の取引事例に係る取引利回り等との比較による方 更地復帰価格に対する割引率 土地比率 建物比率 その他 鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 法に基づき 賃貸借契約内容 地代水準 賃貸借期間 及び事業リスク等を総合的に勘案し査定 4.4% 上記割引率を基礎に 更地としての売却可能性等を加 味し査定 底地 という対象不動産の類型を踏まえ 市場参加 者 ( 需要者 ) の対象不動産に対する収益性を重視した 価格形成過程及び依頼目的等を考慮し 収益価格を もって対象不動産の鑑定評価額を決定 (2) COMBOX310 物件名称鑑定評価額鑑定評価機関の名称価格時点 COMBOX310 4,600 百万円大和不動産鑑定株式会社 2018 年 10 月 31 日 項目内容概要等収益価格 4,600 百万円 DCF 法による収益価格がより説得力が高いと判断し 直 直接還元法による価格 運営収益 4,590 百万円 297 百万円 接還元法による収益価格からの検証も行い試算 潜在総収益 297 百万円予約契約賃料は中長期的に安定した賃料であると判断 空室等損失等 運営費用 42 百万円 し 契約賃料に基づき計上 維持管理費 賃借人負担として非計上 水道光熱費 賃借人負担として非計上 修繕費 賃借人負担として非計上 PM フィー テナント募集費用等 4 百万円 公租公課 35 百万円実額相当額を参考に 負担水準及び地価動向を考慮して 計上 11

12 損害保険料 0 百万円見積額を計上 その他費用 1 百万円運営収益の 0.5% 相当額を計上 運営純収益 255 百万円 一時金の運用益 1 百万円運用利回りを 1.0% と査定 資本的支出 賃借人負担として非計上 純収益 256 百万円 還元利回り 5.6% 類似用途の利回りを基準とし 対象不動産の立地条件お DCF 法による価格 積算価格 4,600 百万円 及び建物グレード等のその他の条件によるスプレッドを 加減し 同一需給圏における JREIT 物件等の鑑定評価に おける還元利回り等を参考に査定 割引率 5.4% 類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回り に不動産の個別性を加味して査定 最終還元利回り 5.8% 還元利回りを基礎に 建物の経年劣化等による資本的支 4,400 百万円 土地比率 47.1% 建物比率 52.9% その他 鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 出の増大の可能性や 売買市場の動向の不確実性 及び 時の経過が流動性に与える影響等の不確実要素を総合的 に勘案して 査定 特になし (3) スーパーホテル JR 奈良駅前 三条通り 物件名称 スーパーホテル JR 奈良駅前 三条通り 鑑定評価額 1,490 百万円 鑑定評価機関の名称 大和不動産鑑定株式会社 価格時点 2018 年 10 月 31 日 項目内容概要等収益価格 1,490 百万円 DCF 法による収益価格がより説得力が高いと判断し 直 直接還元法による価格 運営収益 1,500 百万円 103 百万円 接還元法による収益価格からの検証も行い試算 潜在総収益 103 百万円現行契約の賃料水準 同一需給圏内における類似不動産 空室等損失等 運営費用 30 百万円 の新規賃料の水準及びその動向に基づき 対象不動産の 中長期的競争力を勘案の上 標準化した賃料収入等を計 上 維持管理費 3 百万円予定額に基づき 類似不動産の維持管理費の水準による 検証を行い 計上 水道光熱費 14 百万円過年度実績額に基づき査定し 計上 修繕費 1 百万円エンジニアリング レポートを参考に 類似不動産の修 繕費の水準による検証を行い 計上 PM フィー 3 百万円類似不動産の PM フィーの水準を参考に 予定契約内容 12

13 及び見積額を妥当と判断し 計上 テナント募集費用等 テナントの入替を前提としないため非計上 公租公課 7 百万円 2018 年度税額資料に基づき 地価動向 負担水準を考慮 して計上 損害保険料 0 百万円見積額を計上 その他費用 運営純収益 0 百万円 73 百万円 一時金の運用益 0 百万円運用利回りを 1.0% とし査定 資本的支出 1 百万円類似不動産の更新費の水準による検証を行い エンジニ 純収益 71 百万円 アリング レポートを参考に査定した資本的支出の額 に CM フィーを考慮の上 計上 還元利回り 4.8% 類似用途の利回りを基準とし 対象不動産の立地条件及 DCF 法による価格 積算価格 1,480 百万円 び建物グレード等のその他の条件によるスプレッドを加 減し 同一需給圏における JREIT 物件等の鑑定評価にお ける還元利回り等を参考に査定 割引率 4.6% 類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回り に不動産の個別性を加味して査定 最終還元利回り 5.0% 還元利回りを基礎に 建物の経年劣化等による資本的支 1,110 百万円 土地比率 46.4% 建物比率 53.6% その他 鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 出の増大の可能性や 売買市場の動向の不確実性 及び 時の経過が流動性に与える影響等の不確実要素を総合的 に勘案して 査定 特になし 15. 譲渡予定資産の不動産鑑定評価書の概要 物件名称 森のとなり 鑑定評価額 1,170 百万円 鑑定評価機関の名称 一般社団法人日本不動産研究所 価格時点 2018 年 8 月 31 日 項目内容概要等収益価格 1,170 百万円直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格はと 直接還元法による価格 運営収益 1,190 百万円 62 百万円 もに同程度の規範性を有すると判断し 両価格を関連づ け試算 潜在総収益 65 百万円現行の賃貸借契約条件に基づく平均賃料等 新規賃料等 をもとに 中長期安定的に収益可能な賃料を査定し計上 空室等損失等 2 百万円過去の稼働状況や今後の動向をもとに計上 運営費用 12 百万円 維持管理費 1 百万円対象不動産の個別性等を考慮し計上 13

14 水道光熱費 0 百万円対象不動産の個別性等を考慮し計上 修繕費 1 百万円過年度実績額 類似不動産の水準及びエンジニアリン グ レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮し て計上 PM フィー 1 百万円対象不動産の個別性等を考慮して計上 テナント募集費用等 2 百万円実績額等をもとに査定 公租公課 3 百万円公租公課関係資料に基づき計上 損害保険料 0 百万円保険契約に基づく保険料等を考慮して計上 その他費用 0 百万円 CATV 使用料を計上 運営純収益 50 百万円 一時金の運用益 0 百万円運用利回りを 1.0% とし査定 資本的支出 1 百万円類似不動産における資本的支出の水準 築年数及びエン 純収益 48 百万円 ジニアリング レポートにおける修繕更新費の年平均額 等を勘案の上 査定 還元利回り 4.1% 各地区の基準となる利回りに 対象不動産の立地条件 DCF 法による価格 積算価格 1,150 百万円 建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減す るとともに 将来における不確実性や類似不動産に係る 取引利回り等を勘案の上 査定 割引率 3.9% 類似不動産の投資利回り等を参考に 対象不動産の個別 性等を総合的に勘案の上 査定 最終還元利回り 4.3% 類似不動産の取引利回り等を参考に 投資利回りの将来 1,180 百万円 土地比率 76.7% 建物比率 23.3% その他 鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 動向 投資対象としての対象不動産の危険性 今後の経 済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を 総合的に勘案の上 査定 特になし 以上 * 本資料の配布先 : 兜倶楽部 国土交通記者会 国土交通省建設専門紙記者会 * 本投資法人のホームページアドレス : < 添付資料 > 参考資料 1 取得予定資産の外観写真 周辺地図 参考資料 2 本取引後のポートフォリオ一覧 14

15 参考資料 1 取得予定資産の外観写真 周辺地図 ( 物件番号 )RM011 クロスモール ( 底地 ) ( 物件番号 )RU001 COMBOX310 ( 物件番号 )HO002 スーパーホテル JR 奈良駅前 三条通り 15

16 参考資料 2 本取引後のポートフォリオ一覧 用途 物件数 取得 ( 予定 ) 価格 ( 百万円 ) 投資比率 ( 注 ) 物流施設 59 物件 340, % 居住施設 133 物件 246, % 商業施設 18 物件 79, % ホテル 2 物件 6, % その他 4 物件 11, % ポートフォリオ合計 216 物件 683, % ( 注 ) 投資比率は 取得 ( 予定 ) 価格が取得 ( 予定 ) 価格合計に占める割合について小数第 2 位を四捨五入し記載しています 16