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1 TAS-MAP 土地建物評価 操作マニュアル

2 事例の自動選択 TAS-MAP 土地建物評価 の流れ 準備 土地建物の登記簿や物件の概要がわかる資料を準備する 加盟店専用サイトログイン 土地建物評価メニュー 検索方法 P 2 P 2 P 3 加盟店専用サイトにログインし 不動産調査 をする セッション時間は 30 分となります サービスメニューより 土地建物評価 をする 住所( 所在 ) で検索 のほか 居住者名で検索 などの検索方法 オプション 物件を指定する P 5 物件の確定 用途地域の選択 前面路線価の選択 価格時点の変更 土地の評価方法 (1)~(4) 1ありなし2ありなし3ありなし 事例を自分で指定 標準価格の確認 P 6 P 7 P 8 P 9 P 10 P 10 物件を地図の中心にする ( 地図上で対象地を 中心移動 ) 用途地域を選択し 建蔽率 容積率を入力 ( 省略も可能 ) 対象地に面する道路の相続税路線価を選択 必要がある場合は価格時点の変更が可能 1 相続税路線価 2 固定資産税路線価 3 固定資産税標準宅地 (1) 公示地等を比準 ( 相続税路線価比で地域価格補正 ) して評価する (2) 固定資産税路線価に基づいて評価する (3) 周辺の固定資産税標準宅地から比準して評価する (4) 最大 4km以内の公示地等から比準して評価する 事例位置および事例の内容を確認しながら選択 選択した事例から算出される標準価格の確認方法 用途地域等は自動取得 ( 一部地域を除く ) オプション オプション 条件入力 P 11 評価対象の選択 土地の条件 建物の条件結果表示 P 14 価格の調整等 P 14 住宅地図への作図 評価レポートタ ウンロート (PDF) 修正用補助レホ ートタ ウンロート (Excel) 利用状況の確認 P 17 作図例 (1) P 18 作図例 (2) P 19 収益評価 ( 一棟 ) サービスへの連携 利用料金について P 15 P 21 P 22 P 23 P 24 評価対象を土地建物 土地のみ 建物のみから選択 地積の入力 系統連続性 画地条件等の選択 その他条件の入力 種類 構造 屋根の選択 延床面積 階層 築年の入力 評価額 土地個別格差率および建物の再調達原価 耐用年数等の確認 土地の個別格差率 建物再調達原価 耐用年数等の変更および市場性による調整 コメントの追加 レポートの地図に矢印やコメントを追加 レポートの地図にシンボルや対象地を描画する方法 地図での距離 面積の測定やレポートの地図上にコメントを追加する方法 土地建物評価レポート (PDF) のダウンロード ( 要 AdobeReader) および保存 修正用補助レポート (Excel) はPDF 版の1~2ページ目を出力保存 または後日用としての修正作業などに活用 収益評価 ( 一棟 ) サービスへの連携の説明 利用状況の確認メニュー 利用料金およびアラート画面の説明 TAS-MAP の評価方法について 道具箱について 定期メンテナンスについて P 25 P 26 P 27 評価方法についての説明 Q&Aや表紙 複数建物シート使用方法 土地比準表の見方等の各種資料 毎月 1 回定期メンテナンスを実施しております 1

3 土地建物評価メニューの表示方法 ( ログイン ) 加盟店専用サイト画面 加盟店専用サイト画面より ID とパスワードを入力してログインしてください ログイン グローバルメニュー グローバルメニューより 不動産調査 をしてください サービスメニュー サービスメニューより 土地建物評価 をしてください 規約承認画面 規約に同意のうえしてください セッション時間は 30 分となります 画面の案内に沿ってご利用ください 1 土地建物評価メニュー へ 2 2 3

4 検索方法 土地建物評価トップページ 土地建物評価 評価のための準備 : 検索方法を選ぶ 住所 ( 所在 ) で検索 目的地の住所が分かっている場合に使用する検索方法です 住所 ( フリーワード ) 居住者名で検索 住所の部分一致検索で一覧表示をします 都道府県や市町村名などの選択を省略できるので便利です 地番しか分からない 正確な住所が分からない場合などに使用する また 個人名だけでなく 法人名 や 建物名 の検索も可能です 郵便番号で検索 郵便番号が分かっている場合は住所検索よりすばやく検索できます 駅名で検索 駅に近い目的地や駅の近隣から探す場合に使用します 施設名で検索 目的地を近隣の施設から探す検索方法です コンビニ 役場 etc セッション時間は 30 分です ( 無操作状態が 30 分続いた場合 タイムアウトとなります ) 3

5 住所検索 一般的な検索方法の 住所 ( 所在 ) で検索 および 居住者名で検索 について説明します 住所 ( 所在 ) で検索 都道府県以降 市区町村 大字 / 町 字 / 丁目 番 ( 街区 ) 番地 / 号の順でしてください 番地 / 号まですれば200m 幅の住宅地図が表示されます 検索途中で地図を表示したい場合は該当するレベルのをしてください 居住者名で検索 居住者名で検索 は住宅地図の表札から検索する方法です 住所 ( 都道府県から字 / 町丁目 ) および検索する居住者名 ( または会社名 建物名 ) 建物分類を選択して検索をすると一覧が表示され 該当する居住者名をすればピンポイントで地図表示されます 例 ) 東京都豊島区池袋の 松本 さんを 個人家屋 で検索 該当した居住者名の一覧表示から該当する 松本 さんを ピンポイント地図表示 4

6 物件を指定する 1 物件の確定 2 用途地域の選択および建蔽率 容積率の確認 3 前面路線価の選択 No.5 4 価格時点の変更 1 物件の確定 目的の物件が地図上の赤十字と一致していることを確認してください 違う場合は物件の位置を地図上ですることにより赤十字の中心に移動します 2 用途地域の選択および建蔽率 容積率の入力 用途地域をプルダウンボタン内のリストから選択してください 建蔽率 容積率を入力してください ( 省略可 ) 対象地周辺に相続税路線価がない場合は 操作画面が異なります ( 次ページ参照 ) 3 前面路線価の選択 No.1~4は地図上の路線価( 赤色 1~4) に対応しています 物件に面している 前面路線価 を選択してください 位置指定道路などで物件が直接路線価に面していない場合は 前面道路が接続する道路の路線価を選択してください 倍率地域の場合は No.5 前面道路に相続税路線価がない ( 固定資産税データで評価 ) を選択してください 4 価格時点の変更 価格時点は評価日が指定されていますが 評価日の前後 3ヶ月以内は日付を変更することが可能です 次へ をすれば条件入力画面へ進みます この場合 土地価格を算出するにあたり比準する事例は自動選択されます 事例を自分で指定 をすれば 事例選択画面へ進みます 事例位置および事例の内容を地図で確認しながら選択可能で 算出された標準価格の確認もできます 5

7 土地評価の方法 (1) TAS-MAP では土地評価を下記の 4 段階の方法で行います 1: 公示地等を比準 ( 相続税路線価比で地域格差補正 ) して評価する ( 相続税路線価がない場合 ) 2: 固定資産税路線価に基づいて評価する ( 固定資産税路線価がない場合 ) 3: 周辺の固定資産税標準宅地から比準して評価する ( 固定資産税標準宅地がない場合 ) 4: 最大 4km 以内にある公示地等から比準して評価する 1 相続税路線価がある場合 公示地価など ( 平均水準 ) 地域補正 時点修正 個別補正土地面積土地価格 ( 相続税路線価に基づく ) = 周辺事例に地域補正を施し均衡の取れた土地価格が算出されます 相続税路線価がある ( 路線 : 青色表示 ) 1 用途地域 建蔽率 容積率の確認 2 相続税路線価の選択 3 価格時点の確認 6 4 次へ 第 1 方法公示地等を比準 ( 相続税路線価比で地域格差補正 ) して評価する

8 土地評価の方法 (2) 2 相続税路線価がない + 固定資産税路線価がある場合 固定資産税路線価 時点修正 個別補正 土地面積 = 土地価格 前面道路の路線価 ( 地価水準 ) に基づく評価の為 地域補正は不要です 1 用途地域 建蔽率 容積率の確認 相続税路線価がない 2 価格時点の確認 3 固定資産データによる評価 固定資産税路線価がある ( 路線 : 赤色表示 ) 4 固定資産税路線価の選択 5 次へ 第 2 方法 固定資産税路線価に基づいて評価する 7

9 土地評価の方法 (3) 3 相続税路線価 & 固定資産税路線価がない + 固定資産税標準宅地がある場合 固定資産税標準宅地 ( 平均水準 ) 時点修正 個別補正 土地面積 = 土地価格 対象地の近隣事例 ( 固定資産税標準宅地 ) に基づく評価の為 一般的な地価水準に基づく土地価格が算出されます 1 用途地域 建蔽率 容積率の確認 相続税路線価がない 2 価格時点の確認 3 固定資産データによる評価 固定資産税路線価がない 固定資産税標準宅地がある 4 次へ 第 3 方法 周辺の固定資産税標準宅地から批准して評価する 8

10 土地評価の方法 (4) 4 相続税路線価 & 固定資産税路線価 & 固定資産税標準宅地がない場合 公示地価など ( 平均水準 ) 時点修正 個別補正 土地面積 = 土地価格 半径 4km 以内の事例から地域格差を考慮せず評価する為 地域格差が大きい事例を採用すると土地価格が乖離することがあります 1 用途地域 建蔽率 容積率の確認 相続税路線価がない 2 価格時点の確認 3 固定資産データによる評価 固定資産税路線価がない 固定資産税標準宅地がない 4 次へ 9 5 次へ 第 4 方法最大 4km 以内にある公示地等から比準して評価する

11 事例を自分で指定および標準価格の確認 1 対象地の概要 2 事例一覧 3 事例の選択 4 事例内容の確認 1 対象地の概要前画面で指定した位置に基づき 対象地の概要が表示されます 2 事例一覧 事例一覧が左の地図に対応して表示されます 青い白抜きの番号は地価公示 地価調査で赤い白抜きの番号は調査事例です 位置を確認しながら選択することができます 3 事例の選択事例一覧の左列にある白四角のチェックボックスをチェックすることにより 最大 6つ事例選択ができます 4 事例内容の確認下線のある部分をすれば各事例地の地図や内容をご確認いただけます 5 標準価格を確認選択した事例に基づき計算される標準価格をあらかじめ確認できます 事例を変更する場合は確認画面を閉じて選択し直してください 6 条件入力へ事例選択 標準価格の確認が終了したら 次へ をしてください 事例内容の確認標準価格の確認 6 条件入力へ 5 標準価格を確認 10

12 条件入力 土地建物評価 評価のための準備 : 条件を入力する 選択内容通抜け可能な通常の道路行止り道路 ( 路線価あり ) 行止り道路 ( 路線価なし ) 評点 10% 選択内容 評点 の場合は空白 整形 やや不整形 10% 不整形 20% 路地状敷地 20% 隅切りは不整形ではない 7-2 ( 物件から見た道路の方位 ) 中間画地とは? 角地の 南東 の場合は南道路と東道路に接面の意味 一路線に面する土地 7-3 ( 周辺の画地と相対的に比較のうえ選択 ) 8 9 日照 通風 騒音 振動 はマイナス要因として利用 高圧線の減価率は 13 ページを参照 選択内容南東中間画地西北 住居系 +2% 2% 商業系 工業系 墓地 焼却場など嫌悪施設 ( マイナス要因 ) として利用 選択内容普通やや規模大規模大 評点 10% 20% 角地二方路三方路以上 南東南西北東北西南北東西南接面あり南接面なし +5% +4% +2% +2% +3% +2% +6% +3% +5% +5% +5% +5% +5% +5% +7% +7% +2% +2% +2% +2% +1% +1% +3% +3% 条件入力後 この条件で評価する をしてください 11 構造木造軽量鉄骨鉄骨 再調達原価 140,000 円 / m2 140,000 円 / m2 150,000 円 / m2 耐用年数 20 年 20 年 25 年 鉄筋コンクリート 180,000 円 / m2 35 年 鉄骨鉄筋コンクリート 200,000 円 / m2軽量鉄骨 ( 工場 倉庫 ) 50,000 円 / m2 40 年 20 年 鉄骨 ( 工場 倉庫 ) 60,000 円 / m2 20 年

13 各評価条件は下記を参考に入力してください 番号項目名 1 所在 2 価格時点 物件指定で設定した価格時点が表示されます 変更はできません 3 評価対象 評価対象を 土地と建物 土地のみ 建物のみ から選択してください 4 地番 地番を入力する欄です 代表の地番 1 筆のみ入力できます 5 筆ある場合は外 4 筆と入力してください なお 省略可能 です 5 地積 条件入力 ( 参考 ) 内容 TAS-MAPのデータベースより住居表示が取得されます 住所を確認して番地 号まで入力してください 空欄では先にいけません 総面積には評価対象となるすべての土地の地積を入力してください セットバックや道路提供面積を入力してください 入力された値が総面積から控除されて評価されます セットバックとは道路の幅員が 4m 未満の場合 道路の中心から 2m 後退することをいいます ( 建築基準法 42 条 2 項 ) セットバック部分は建蔽率 容積率の計算の際 敷地面積から除外されるので評価面積から除外されます 6 系統連続性 項目系統連続性 選択内容通抜け可能な通常の道路行止まり道路 ( 路線価あり ) 行止まり道路 ( 路線価なし ) 評点 画地条件 7-1 形状 選択内容 評点 (%) 内容 整形 ±0 標準的画地に対して増減価なし やや不整形 -10 標準的画地に対して-10% 減価 不整形 -20 標準的画地に対して-20% 減価 路地状敷地 路地状部分 -50 路地状部分の面積を入力した場合は 有効面積の面積 有効部分 -20 割合で変動します ( 下記参照 ) なお 路地状部分の面 積が未入力の場合は-20% 減価としています 路地状敷地 有効部分 (B) 路地状部分 (A) 7-2 接面道路との関係 項目 選択内容 住宅系 商業系. 工業系. 接面道路との関係 中間画地 南 東 西 北 角地 南東 南西 北東 北西 ニ方路 南北 東西 三方路以上 南接面あり 南接面なし 規模 規模 項目 選択内容普通やや規模大規模大 評点 権利 所有権を選択した場合は減価はありません.. 借地権を選択した場合は土地価格に相続税路線価の借地権割合を乗じて借地権価格を求めます.. 上記の値は結果表示画面で変更可能です 12

14 条件入力 ( 参考 ) 番号項目名内容 9 環境条件環境条件は個別性が強いため適宜査定のうえ増減価してください ( 高圧線の減価率については下記参照 ) ( 高圧線下地の例 ) 高圧線は電圧により建築制限が異なるため 下記の標準的な減価率を参照の上 適宜査定してください 高圧線下地 (A) 残地部分 (B) 道路 aの値 bの値 7000~35000V 以下 -20~-30% B 地の物理的 心理的障 超 ~17 万 V 以下 -30~-60% 害を考慮して適宜査定 17 万 V 超 -70% 0~-5% 減価率 = A B a% + A+B A+B b% A: 路地状部分の面積 B: 有効部分の面積 A+B: 敷地面積 10 その他の条件 11 家屋番号 12 種類 13 主たる構造 14 屋根 15 延床面積 階層 16 築年月 上記の項目に含まれない項目はコメント欄にコメントを入力の上 増減価率を入力してください 家屋番号を入力してください なお 省略可能です ボタンをすることにより建物の種類を選択できます ここにないものはその他をして空欄に入力してください ボタンをすることにより建物の構造を選択できます なお 構造選択による建物の再調達原価と耐用年数は以下の通りです 構造 再調達原価 耐用年数 木造 140,000 円 / m2 20 年 軽量鉄骨造 140,000 円 / m2 20 年 鉄骨造 150,000 円 / m2 25 年 鉄筋コンクリート造 180,000 円 / m2 35 年 鉄骨鉄筋コンクリート造 200,000 円 / m2 40 年 軽量鉄骨造 ( 工場倉庫 ) 50,000 円 / m2 20 年 鉄骨造 ( 工場倉庫 ) 60,000 円 / m2 20 年 ボタンをすることにより建物の種類を選択できます ここにないものはその他をして空欄に入力してください 延床面積 ( 建物全体の床面積 ) と階層を入力してください 建物の築年月を入力してください 上記の値は結果表示画面で変更可能です 13

15 結果表示 価格の調整 土地建物評価 評価結果 SAMPLE SAMPLE 備考欄入力後 6 1 計算結果が表示されます 計算結果が土地建物の内訳 単価とともに表示されます 2 各項目についての確認をしてください 条件入力の際の入力内容とともに 評点 再調達原価 耐用年数などが表示されますので各項目についてご確認ください 3 備考を入力します 評価レポートに反映するにはをしてください 4 ボタンをすると レポートが表示されます (P.15~16 参照 ) 5 ボタンをすると 収益評価 ( 一棟 ) サービスへ連携します(P.22 参照 ) 6 市場性のパーセンテージや建物の再調達原価 耐用年数などの評価条件を変更した後 をすると評価額の調整ができます また備考を入力した際は 必ずこちらをしてください 7~11 条件入力でセットされた評点の割合を変更する場合 直接数値を入力した後にをしてください ( 評価額が変動します ) 8 下記評点を変更する際に入力 選択内容評点通抜け可能な通常の道路 行止り道路 ( 路線価あり ) 行止り道路 ( 路線価なし ) -10% 9 下記評点を変更する際に入力 選択内容南東中間画地 住居系 +2% 商業系 西北 -2% 南東 +5% +5% 工業系 +2% 10 条件入力の入力値を変更する際に入力 条件入力した その他の条件 の評点を変更する場合 11 下記評点を変更する際に入力 選択内容 整形 やや不整形 不整形 評点 -10% -20% 角地二方路三方路以上 南西北東北西南北東西南接面あり南接面なし +4% +2% +2% +3% +2% +6% +3% +5% +2% +5% +2% +5% +2% +5% +1% +5% +1% +7% +3% +7% +3% 14 路地状敷地 -20% 条件入力で選択した 規模 の評点を変更する場合 条件入力で選択した 環境条件 の評点を変更する場合

16 評価レポートの表示 評価結果画面で をすると 下のようなメッセージが表示されます 評価レポートの住宅地図に目印やコメント等を作図する場合はこちらをしてください 17~19 ページ参照 作図をせずにレポートを取得する場合はこちらをしてください して レポートを表示してください 表示されたレポートは必ず保存してください 保存の際は ファイル 名前を付けて保存 をしてください 15

17 土地建物評価レポート サンプル 評価レポート (PDF) 評価額 比準表 評価条件 事例一覧 事例プロット図 路線価表示住宅地図 公示等推移グラフ 変動率 固定資産税データを使用した場合 このページは出力されません 表紙は修正用補助レポート (Excel) の表紙シートをご利用ください 16

18 住宅地図への作図のしかた 土地建物評価 シンボル選択 2 コメント入力 入力したいシンボルをし 地図上の 1 点をすると地図上にシンボルが表示されます のボタンを 表示されるウインドウ にコメントを 入力 OKを 地図上の1 点を 地図上にコメントが表示されます 3 図形描画線または矩形を選び地図上で複数回してください ボタンをすると描画が完了します 4 移動 5 面積 距離測定 6 印刷範囲確定 7 ごみ箱 8 シンボル コメント 図形は地図上でドラッグして移動できます 図形は緑色の点をドラッグして変形できます ボタンをし 入力済みの矩形または線を選んでください 測定結果が表示されます 小さな別画面で住宅地図の印刷範囲 (A4) を指定することができます 赤枠の印刷範囲をドラッグして位置調整してください シンボル コメント 図形を削除する場合はごみ箱にドラッグしてください 作図を終了して評価レポートを表示 をすれば 作図された地図が付いた評価レポートを表示する準備をします 17

19 作図サンプル 住宅地図への作図例 (1) 1 図形描画で対象地を指定する を選択 ( ) し 対象地の角をします ポイントを確認後 をして範囲を確定します 2 シンボルを選択する をしてポインターにマークが表示された状態で地図上に移動させ で位置を確定します 対象不動産 3 シンボルを選択する をしてポインターにマークが表示された状態で地図上に移動させ で位置を確定します 対象不動産 18

20 作図サンプル 住宅地図への作図例 (2) 4 面積測定結果 : 100 m2 5 コンクリート境界票あり 6 4 面積 距離を測定する 測定結果は概則値として表示されますが 評価レポートの地図には表示されません をして面積を計測する範囲内 または距離を計測する線上をして指定します 線を指定 面積測定結果 : 100 m2 距離測定結果 :10m 5 コメントを入力する をし コメント入力後 OK をします 地図上でマウスをして位置を確定します コンクリート境界票あり コンクリート境界票あり 6 ゴミ箱 やり直す場合は 不要のシンボル 図形 コメントなどを & ドラッグしてゴミ箱に投入します 距離測定結果 :10m ドラッグ 対象不動産 19

21 修正用補助レポート (Excel) の取得 PDF 版の評価レポートでは 後から評価条件の入力間違いを修正したり 評価額を修正することができません そのため後日 評価額等の調整をする場合に備えて 評価を行った際には修正用補助レポート (Excel) も合わせてダウンロードをするようにしてください 修正用補助レポートは PDF 版の 1 ページと 2 ページ ( 評価額等 数字に関係する部分 ) を Excel ファイルで作成しますので こちらの補助レポートで修正を行い PDF 版の 1 ページおよび 2 ページと差し替えてご利用いただけます 評価レポート (PDF) と補助レポート (Excel) を 2 つ一組で取得することをオススメします 評価結果画面に戻ります トップページに戻ります すると修正用補助レポートの表示の準備をします して補助レポートを表示してください ( 必ず保存するようにしてください ) 保存するには ファイル 名前を付けて保存 をしてください 20

22 土地建物評価レポート サンプル 修正用補助レポート (Excel) エクセル形式では土地建物レポートの 1~2 ページがダウンロードできます PDF と合わせてエクセルもダウンロードし保存しておくことで 後日変更修正が可能となります 土地建物評価レポート 評価額 比準表 複数建物シート 表紙シート 1 表紙シート 2 TAS-MAP 道具箱 Q&A Q&A 1 土地建物評価レポート表紙 2 修正用補助レポートの使用方法 3 複数建物用シートの使用手順 27 ページ参照 Excel シート下部のシートタブより選択します バージョンによりシート名が building の場合あり 修正用補助レポートは EXCEL 形式でダウンロードが出来ますので 土地面積 延床面積をはじめ 個別要因の評点 再調達原価 耐用年数 調整率等の評価条件を 後日修正をする際にご利用いただけます 詳細は 27 ページに記載の 道具箱 内資料をご覧ください 21

23 収益評価 ( 一棟 ) の連携 土地建物評価 サービスの評価結果画面から 収益評価 ( 一棟 ) サービスへ移行することができます この場合 収益評価の条件入力時において土地建物評価サービスで入力した値や評価額等の一部の項目が自動的に入力されます 土地建物評価 評価結果 SAMPLE SAMPLE 収益評価 ( 一棟 ) サービスへ 収益評価 ( 一棟 ) 利用料金 1 評価につき 6,000 円 ( 税別 ) 注意事項 1 収益評価 ( 一棟 ) サービスへ移行した後は 土地建物評価 サービスに戻ることができません 必ず 土地建物評価 サービスのレポートを取得後に移行してください 2 収益評価の価格時点は 査定時点 ( 本サービス利用日 ) になります 3 収益評価 ( 一棟 ) サービスの対象エリアのみ連携が可能になっています 4 評価対象として 土地と建物 を選択した場合のみ 収益評価 ( 一棟 ) サービスへ連携できます 5 構造について 工場 倉庫 系を選択した場合は 収益評価 ( 一棟 ) サービスへの連携ができません 6 築年について 不詳 を選択した場合 収益評価 ( 一棟 ) サービスへの連携はできません 22

24 利用状況の確認 1 ご利用状況を確認するには 土地建物評価トップページの上部右側 ご利用履歴 のボタンをします 1 土地建物評価トップページ右上の ご利用履歴 ボタンをしてください 2 3 2いずれかの条件をラジオボタンで指定します ( 期間指定選択時はプルダウンより期間を選択してください ) 当月 全期間 (1 年 ) 期間指定 ( 最大 1 年 ) 開始 : 年 月 日 ~ 終了 : 年 月 日 3 続けて ボタンをします 4 4 指定した条件の利用状況が表示されます 土地建物評価 : 回 レポート再取得 : 回 PDF レポート出力 : 回 Excel レポート出力 : 回 利用詳細ログ : 日時 ユーザ ID 所在 項目 23

25 利用料金について 土地建物評価 TOP 住所 ( 所在 ) で検索 居住者名で検索 駅名で検索 住所 ( フリーワート ) 検索 郵便番号で検索 施設名で検索 検索結果表示 大田区田園調布 1 丁目 山田太郎 保土ヶ谷駅 検索条件入力画面 検索開始 地図表示 平塚市役所 利用料金 1 評価につき 3,000 円 ( 税別 ) レポート再取得料 800 円 ( 税別 ) ご注意評価なしで地図情報等のみの取得を目的とした操作は 不正利用となりますので行わないでください 課金 (1 件につき 3240 円 ) を開始します アラート表示 路線価 / 事例選択 土地条件の入力 建物条件の入力 1 評価につき 3,000 円 ( 税別 ) 課金されます 評価レポート (PDF) および修正用補助レポート (Excel) を含みます 評価結果が表示されたあと再度戻って評価をする場合 別課金となりますので 入力条件を十分にご確認ください 条件確認画面 この条件で評価する アラート表示 評価結果表示画面備考入力 / 評点修正 評価額を再計算 評価レポートを表示する (1 回目 ) 評価レポート (PDF) 表示 レポート再取得料 800 円 ( 税別 ) 課金されます 2 回目以降の評価レポートの表示は別料金となります 評価レポート修正の際は 修正用補助レポート (Excel) をご利用ください 評価レポート (Excel) 表示 評価結果表示画面備考入力 / 評点修正 評価額を再計算 評価レポートを表示する (2 回目 ) レポート表示には別途 864 円の追加料金が アラート表示 24

26 TAS-MAP の評価方法について 土地価格は比準方式にて評価をします 事例価格 *1 時点修正 地域格差率 個別格差率 = 対象地の価格 *1 TAS-MAPの事例価格は標準化補正されているため 事情補正および標準化補正は不要です 1 事例の収集 半径 2km 以内 同一用途 価格水準の乖離のおおきくない標準化補正された事例を収集 ( 事例が少ない場合は距離用途を拡大 ) 2 時点修正 3 地域格差 事例地の地価公示等の価格推移を現在時点まで延長して適用 対象地 事例地 前面道路の路線価の比率で地域格差を計算 4 個別格差率 ( ユーザにより設定変更可能 ) 建物価格は定額法にて評価をします 評価額は調整率 ( 市場性 ) を考慮して求めます 25

27 土地評価の方法まとめ 各方法における土地評価の算定過程 1 相続税路線価がある場合 公示地価など ( 平均水準 ) 地域補正 時点修正 個別補正 土地面積 = 土地価格 ( 相続税路線価に基づく ) 周辺事例に地域補正を施し均衡の取れた土地価格が算出されます 2 相続税路線価がない + 固定資産税路線価がある場合 固定資産税路線価 時点修正 個別補正 土地面積 = 土地価格 前面道路の路線価 ( 地価水準 ) に基づく評価の為 地域補正は不要です 3 相続税路線価 & 固定資産税路線価がない + 固定資産税標準宅地がある場合 固定資産税標準宅地 ( 平均水準 ) 時点修正 個別補正 土地面積 = 土地価格 対象地の近隣事例 ( 固定資産税標準宅地 ) に基づく評価の為 一般的な地価水準に基づく土地価格が算出されます 4 相続税路線価 & 固定資産税路線価 & 固定資産税標準宅地がない場合 公示地価など ( 平均水準 ) 時点修正 個別補正 土地面積 = 土地価格 半径 4km 以内の事例から地域格差を考慮せず評価する為 地域格差が大きい事例を採用すると土地価格が乖離することがあります 26

28 道具箱について 土地建物評価に関連する各種資料および Q&A はこちらからご覧いただけます TAS-MAP 道具箱 道具箱 1 土地建物評価レポート表紙 Q&A 2 修正用補助レポートの使用方法 3 複数建物用シートの使用手順 4 前面路線価の選択方法 ( 土地条件の入力 ) 5 土地比準表の見方 定期メンテナンスについて 下記の日程にてメンテナンス作業を行わせていただきます メンテナンス時間中は 土地建物評価をご利用いただくことができませんので あらかじめご注意ください 定期メンテナンス日時 : 毎月第 1 水曜日 (1 月は第 2 水曜日 ) の 19 時 ~22 時なお 第 1 水曜日が祝日に当たる場合は 第 2 水曜日に変更いたします サーバメンテナンス : 毎週日曜日午前 4 時 ~ 午前 4 時 10 分 早朝 深夜メンテナンス : 随時 23 時 ~ 翌午前 8 時のうちメンテナンスに必要な時間 27

29 地図画像については 株式会社ゼンリンの許諾を受けております ( 許諾番号 :Z11LD 第 334 号 ) 都市計画用途図については 一般財団法人土地情報センターの許諾を受けて掲載しております 問い合わせ ATBB サポートセンター ( フリーダイヤル ) 携帯電話 PHS の方はこちらまで TEL 受付時間 < 月 ~ 金 > 9:00~19:00 < 土日祝 > 9:00~17:00 ( 特定日を除く )