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もりよりねごろ
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1 減免制度と利便性係数の設定方法 ( 他都市比較 ) 第 2 回市営住宅部会資料提出年月日 4 H 減免制度 (1) 対象世帯ア政令月収が一定基準以下の場合を適用対象とする方法例 : 神戸市東京都兵庫県札幌市仙台市さいたま市川崎市名古屋市京都市大阪市堺市イ総収入が一定基準以下の場合を適用対象とする方法例 : 北九州市福岡市ウ生活保護基準に準じ算定した一定金額と収入を比較して収入が一定金額に満たない場合を適用対象とする方法例 : 大阪府千葉市横浜市広島市 (2) 減免方法ア本来家賃減免率 1 政令月収に応じて減免率を設定例 : 神戸市東京都兵庫県札幌市仙台市さいたま市名古屋市京都市堺市 2 収入と生活保護基準額との比率に応じて減免率を設定例 : 千葉市広島市 3 総収入に応じて減免率を設定例 : 北九州市 4 総収入と世帯構成人数に応じて減免率を設定例 : 福岡市イ減免算定基礎額住宅係数 ( 立地係数規模係数経過年数係数利便性係数 ) 例 : 大阪市ウ収入等家賃負担率 1 政令月収 0.3 例 : 川崎市 2 ( 収入 - 健康保険料 - 介護保険料 ) 家賃負担率 ( 収入世帯人数毎に設定 ) 例 : 大阪府 (3) 減免後の最低家賃 ( 下限 ) ア固定値例 : 神戸市大阪府兵庫県札幌市京都市大阪市北九州市イ本来家賃に一定率を乗じた額例 : 東京都 (50%) 広島市(30%) 1

2 (4) 適用期間と更新の条件ア適用期間は1 年以内期間経過後にも減免を受けるには再度申請をする必要がある例 : 神戸市東京都兵庫県川崎市名古屋市堺市広島市北九州市福岡市イ適用期間は1 年以内それ以上の更新は認められない例 : 横浜市 2. 利便性係数の設定方法 (1) 立地の利便性の反映方法ア固定資産税評価額路線価公示価格例 : 東京都大阪府札幌市仙台市さいたま市千葉市横浜市静岡市京都市大阪市堺市広島市北九州市イ用途地域 ( 市街化調整区域市街化区域 ) 例 : さいたま市北九州市福岡市ウ交通例 : 川崎市 ( 鉄道の駅からの直線距離 ) 静岡市( 市街地からの距離 ) エ周辺施設例 : 沖縄県 ( 半径 500m 以内にある利便性施設数公共施設数 ) オ不動産鑑定手法による想定賃料例 : 神戸市 (2) 設備の利便性の反映方法ア浴室浴槽給湯設備の有イ階数エレベーターの有ウトイレの水洗化エバルコニー専用庭の有オ緊急通報システムの有例 : 兵庫県カ集会所幼児遊園の有例 : 沖縄県 (3) その他の利便性の反映方法ア住棟の配置例 : 名古屋市 ( 西向きの場合減補正 ) イペットが飼育可能かどうか例 : 兵庫県 2

3 兵庫県戸市3. 減免の適用状況 (1) 減免世帯と非減免世帯の比率入居戸数のうち減免世帯の占める割合は平均で22.5% となっており関東の政令指定都市では低い傾向が見られるが神戸市は44.7% で高い率となっている 55.3% 51.9% 66.3%75.9% 69.9%70.8%71.6% 67.2% 91.6% 87.5% 44.7% 48.1% 33.7%24.1% 神戸市兵庫県大阪府東京都73.3% 83.3% 96.4%96.5% 91.3% 93.6% 100.0% 26.7% 16.7% 3.6% 3.5% 8.7% 6.4% さいたま市千葉市横浜市札幌市仙台市川崎市0.0% 静堺市岡市非減免世帯 53.1% 46.9% 30.1%29.2%28.4% 32.8% 8.4% 12.5% 名京大広北福岡市減免世帯 (2) 家賃収入と減免総額の比率家賃収入に対する減免総額の割合は多くの自治体が2 割に満たないのに対し神戸市は3 割を超えている都市九州市阪市島市古屋市[ 平成 17 年度末現在 ] 32.9% 30% 27.3% 35% 25% 20% 15% 10% 神19.9% 13.9% 16.4% 12.4% 6.4% 11.6% 9.7% 22.0% 13.1% 14.7% 6.2% 5% 0% 大阪府東京都仙台市2.5% 1.8% 千葉市さいたま市札幌市川崎市3.3% 横浜市0.0% 静岡市名古屋市大阪市堺市京都市広島市3.4% 北九州市福岡市[ 平成 17 年度ヘース千葉県名古屋市広島市北九州市は平成 16 年度ヘース ] 3

4 4

5 各都市の減免制度自治体神戸市東京都大阪府適用基準減免設定方法収入認定方法政令月収 80,000 円以下政令月収毎に定める減免率を本来家賃から控除する 0 円 ~20,000 円 70% 20,001 円 ~40,000 円 50% 40,001 円 ~60,000 円 30% 60,001 円 ~80,000 円 10% 政令月収 65,000 円以下政令月収毎に定める減免率を本来家賃から控除する 0 円 ~18,000 円 50% ( 一定条件の高齢者障害者母子難病世帯については 75%) 18,001 円 ~30,000 円 40% 30,001 円 ~42,000 円 30% 42,001 円 ~54,000 円 20% 54,001 円 ~65,000 円 10% 認定月収 123,000 円以下かつ生活保護基準額に準拠して算定した世帯の収入額 ( 非課税収を含む ) が同様に算定した最低生活費として認められる額以下の者家賃負担可能額 =( 収入 - 健康保険料 - 介護保険料 ) 家賃負担率家賃負担率は収入と世帯人数毎に設定給与年金ともに所得税法に準ずる計算方法 ( 非課税所得を含む ) 減免後の家賃の下限給与年金とも本来家賃に所得税法に準の50% ずる計算方法 ( 非課税所得を含む ) 適用期間 6,000 円申請のあった翌月から当該年度を越えない範囲で 1 年以内申請のあった翌月から当該年度を越えない範囲で 1 年以内生活保護基準に 4,000 円原則 1 年準拠 ( 非課税所得を含める ) 更新の条件家賃を滞納していないこと条件を満たせば何回でも更新できる家賃を滞納していないこと条件を満たせば何回でも更新できる兵庫県札幌市仙台市政令月収 80,000 円以下政令月収毎に定める減免率を本来家賃から控除する 0 円 ~23,500 円 60% 23,501 円 ~27,500 円 40% 27,501 円 ~50,000 円 15% 50,001 円 ~80,000 円 5% 政令月収 72,000 円以下政令月収毎に定める減免率を本来家賃から控除する 0 円 ~18,000 円 80% 18,001 円 ~27,000 円 70% 27,001 円 ~36,000 円 60% 36,001 円 ~45,000 円 40% 45,001 円 ~54,000 円 20% 54,001 円 ~72,000 円 10% 政令月収 77,000 円以下政令月収毎に定める減免率を本来家賃から控除する 0 円 ~3,4000 円 100% 3,4001 円 ~44,800 円 80% 44,801 円 ~55,500 円 60% 55,501 円 ~66,300 円 40% 66,301 円 ~77,000 円 20% 給与年金ともに所得税法に準ずる計算方法 ( 非課税所得を含む ) 年金収入は給与収入に置き換えて所得を算出するまた障害年金等非課税収入も減免においては収入として考慮する給与年金ともに所得税法に準ずる計算方法 ( 非課税所得を含む ) 4,500 円申請のあった翌月から当該年度を越えない範囲で 1 年以内 3,500 円 ( 平成 18 年度は 2,500 円 ) 申請のあった月から当該年度を越えない範囲で要領の別表のとおり 0 申請月から当該年度を超えない範囲で 1 年以内家賃を滞納していないこと条件を満たせば何回でも更新できるなしさいたま市政令月収 24,000 円以下政令月収毎に定める減免率を本来家賃から控除する 0 円 ~ 6,000 円 80% 6,001 円 ~12,000 円 60% 12,001 円 ~18,000 円 40% 18,001 円 ~24,000 円 20% 所得税法に準ずる計算方法なし申請を承認した日の翌月から当該年度内で市長が必要と認めた期間特になし更新の手続きは減免期間が終了する月の 15 日までに申請手続きをとる 5

6 自治体千葉市適用基準減免設定方法収入認定方法生活保護法に基づく生活扶助基準及び教育扶助基準額の合計収入が基準額の 80~100%: 家賃の 30% 減免 60~80% : 家賃の 40% 減免 40~60% : 家賃の 50% 減免 40% 以下 : 家賃の 80% 減免公営住宅法施行令に規定する収入に恩給年金その他の給付金を加えたもの減免後の家賃の下限適用期間申請のあった翌月から当該年度を越えない範囲で 1 年以内更新の条件特になし川崎市 1 政令月収 123,000 円以下 2 政令月収 263,000 円以下で身体障害 4 級以上等 1 政令月収身障 1 2 級等政令月収身障 3 4 級等政令月収給与年金となしもに所得税法に準ずる計算方法 ( 非課税収入を含む ) 2 給与年金ともに所得税法に準ずる計算方法 ( 非課税収入を含まない ) 申請のあった当月 ( 当月 10 日までに申請があった場合 ) もしくは翌月から当該年度を越えない範囲で 1 年以内減免要件を満たせば何度でも更新できる横浜市静岡市一般減免過去 3 か月の世帯の平均月収が生活保護基準額以下の場合特別減免重度の障害等のある場合静岡市営住宅管理条例第 13 条一般減免生活保護基準月収のとき全額生活保護基準 > 月収 + 家賃のとき不足する家賃相当額特別減免 50% 条例上は設定しているが具体的な要綱等を作成しておらず減免については過去に取り扱った例はありません一般減免一般過去 3か月の給 100% 減免与明細等収入を特別証する書類によ 50% 減免り把握特別減免障害者手帳等一般申請のあった翌月から 1 年以内特別申請のあった翌月から当該年度を越えない範囲で 1 年以内家賃を滞納していないこと一般通算で 1 年 (12 か月 ) で更新しない特別条件を満たせば何回でも更新できる名古屋市 1 福祉減額政令月収 200,000 円以下 2 低所得者減額政令月収 61,500 円以下 1-1 福祉減額 1 200,000 円以下 30% 1-2 福祉減額 2 0 円 30% 1 円 ~ 30,750 円 20% 30,751 円 ~200,000 円 10% 2 低所得者減額 0 円 30% 1 円 ~ 30,750 円 20% 30,751 円 ~ 61,500 円 10% * いずれも上記の減免率を本来家賃から控除する給与年金ともなしに所得税法に準ずる計算方法申請のあった月 (15 日締切 ) の翌月から当該年度を超えない範囲であ 1 年以内対象要件を満たせば更新ができる不適正な居住状態は不可京都市政令月収 61,500 円以下政令月収毎に定める減免率を本来家賃から控除する 0 円 ~27,000 円 80% 27,001 円 ~38,500 円 60% 38,501 円 ~50,000 円 40% 50,001 円 ~61,500 円 20% 給与年金ともに所得税法に準ずる計算方法 ( 非課税所得を含む ) 3,800 円申込書を受理した日の属する月の翌月から当該年度を越えない範囲で 1 年以内 6

7 自治体大阪市適用基準減免設定方法収入認定方法政令月収 74,000 円以下収入月額毎に定める減免算定基礎額に住宅係数を乗じた額 1 0~20,000 円 6,000 円 220,001 円 ~26,000 円 8,000 円 326,001 円 ~32,000 円 11,000 円 432,001 円 ~38,000 円 13,000 円 538,001 円 ~44,000 円 16,000 円 644,001 円 ~50,000 円 19,000 円 750,001 円 ~56,000 円 22,000 円 856,001 円 ~62,000 円 25,000 円 962,001 円 ~68,000 円 28,000 円 1068,001 円 ~74,000 円 32,000 円住宅係数 = 立地係数規模係数経過年数係数利便性係数給与年金とも所得税法に準ずる計算方法 ( 非課税所得含む ) 減免後の家賃の下限最低負担額 1 ( 最低負担額 2 を適用する住戸以外の方 ) 15,000 円 27,000 円 39,000 円 412,000 円 514,000 円 617,000 円 720,000 円 823,000 円 927,000 円 1030,000 円最低負担額 2 ( 浴室のない住宅またはエレベーターのない住宅の 4 階以上の住戸の方 ) 14,000 円 26,000 円 38,000 円 410,000 円 512,000 円 614,000 円 716,000 円 819,000 円 922,000 円 1024,000 円適用期間最高 1 年間更新の条件減免適用基準に該当すること但し契約の信義則上家賃の滞納がないこと若しくは滞納解消可能なこと堺市市で定める一般減免認定月収 73,000 円以下一般減免認定月収毎に定める減免率を本来家賃 ( ただし令 11 条に定める激変緩和が適用される場合はその適用後の家賃 ) から控除する 0 円 ~30,000 円 60% 30,001 円 ~40,000 円 50% 40,001 円 ~50,000 円 40% 50,001 円 ~60,000 円 30% 60,001 円 ~73,000 円 20% 入居者に係る給与所得等 ( 年金給付金仕送り等の非課税所得を含む ) についてはその合計額から所得税法第 28 条の給与所得控除額を控除した額を総所得としその他事業所得については総収入額から同法第 37 条の必要経費を差し引いた額を総所得として認定建替入居者において減免後家賃が従前家賃 ( 減免後 ) を下回るときは従前家賃を下限とする申請のあった翌月から当該年度を越えない範囲で 1 年以内家賃滞納者は分納誓約を履行していること条件を満たせば何回でも更新できる広島市収入が減免基準額に満たないとき減免基準額 : 生活保護法に基づく生活扶助基準額 + 教育扶助基準額 + 生活扶助基準額 ( 基準生活費のみ ) の 30%+ 家賃額収入が減免基準額に満たない額の減免基準額に対する割合に応じた減免率を家賃額に乗じた額を本来家賃額から控除する 5% 未満 10% 5% 以上 10% 未満 20% 10% 以上 15% 未満 30% 15% 以上 20% 未満 40% 20% 以上 30% 未満 50% 30% 以上 40% 未満 60% 40% 以上 70% 生活保護の実施本来家賃に当たって行うの30% 収入認定方法原則として申請のあった日の属する月から当該年度を越えない範囲で 1 年以内条件を満たせば制限なし 7

8 自治体北九州市適用基準減免設定方法収入認定方法総収入 ( 月額 ) が 67,300 円以下総収入 ( 月額 ) 毎に定める減免率を本来家賃から控除する 0 円 ~16,900 円 75% 16,901 円 ~33,700 円 50% 33,701 円 ~67,300 円 25% 減免後の家賃の下限適用期間入居者及び同居 3,000 円 1 年以内 ( 年者の1 年間の総度内 ) 収入 ( 世帯全員の過去 1 年間の給料年金等全ての収入を合算する ) の額から計算する更新の条件家賃を滞納していないこと条件を満たせば何回でも更新できる福岡市総収入が一定金額以下減免基準額及び世帯構成人数毎に定める減免率を本来家賃から控除する 75% 50% 25% の 3 区分入居者および同なし居者の1 年間の総収入 ( 世帯員全員の過去 1 年間の給料, 年金, 事業収入, 児童手当, 雇用保険, アルバイト, パート, 内職賃金, 仕送り等全ての収入を合算する ) の額から認定する申請のあった翌月から 1 年以内の期間 ( 事情により 3 ヶ月, 6 ヶ月の減免期間となる ) 引続き減免対象世帯であり, 明渡請求者, 適正入居でない者, 家賃につき滞納しない誓約, 迷惑行為をしない誓約を破った者でないこと 8

9 各都市の利便性係数設定方法自治体設定方法立地の利便性の反映方法設備等の利便性の反映方法その他の利便性の反映方法神戸市エリア係数 + 設備による補正市内を土地利用の形態や利便性を勘案して 183 のエリアに分け不動産鑑定の手法によりエリアごとに想定賃料の 1 m2あたりの単価を設定する郊外地における区域の中間値が概ね 0.80 となるようにそれぞれのエリアの係数を設定する風呂設置場所風呂設置場所有風呂設備エレヘーター ( 平屋及び2 階建ては除く ) m2を基準とするハルコニー面積の欠如東京都エリア係数 + 設備による補正 log10( 個別住宅地の固定資産税評価相当額 )/log10( 区域内住宅地の上位の固定資産税評価相当額 ) 1 浴室ア標準イ改善ウ浴室付浴槽エ浴室エレヘーターア有イ (3F 以下 ) ウ (4F 以上 ) 大阪府 1- 立地条件係数 + 設備条件係数 ).3 最低値 0.5 立地条件係数 =1-Log10( 団地の固定資産税評価額 )/Log10( 市町村内の住宅地の最高固定資産税評価額 ) (0~0.15 の範囲 ) 設備条件係数トイレ非水洗浴室ハルコニー兵庫県立地評価 + 設備評価.3 最低値 0.5 当該地評価額の当該市町住宅地平均価格に対する比率で評価給湯設備有緊急通報システム有ヘット飼育可能住戸有浴槽トイレ非水洗

10 自治体設定方法立地の利便性の反映方法設備等の利便性の反映方法その他の利便性の反映方法札幌市 1.0- 立地利便性 - 設備水準係数.15 立地利便係数 1 m2当たりの固定資産税評価相当額を用いて以下の計算式により算定する 0.15-{(C-A) (B-A) 0.3} A: 市営住宅の敷地に係る 1 m2当たりの固定資産税評価相当額のうち最も低額であるもの B: 市営住宅の敷地に係る 1 m2当たりの固定資産税評価額のうち最も高額であるもの C: 当該市営住宅の敷地に係る 1 m2当たりの固定資産税評価相当額設備水準係数浴室浴室有で給湯設備及び浴槽を本市が設置していない浴室有で給湯設備を本市が設置していない浴室有で浴槽を本市が設置していないエレベーターで 3 階以上に住んでいる上記に仙台市 1- 地域要因に係る係数 + 設備要因に係る係数下記の要素に応じて算定した数値 1 地域要因要素固定資産税路線価に応じて決定する値 2 階別格差要素階別及びエレヘーターの有 3 構造タイプ格差要素浴槽給湯有トイレ水洗 0 浴槽給湯トイレ水洗 -0.1 浴槽給湯トイレ非水洗 -0.1 さいたま市立地面係数 + 設備面係数.3 最低値 0.5 立地面係数 =1-( 最高 -X)/( 最高 - 最低 ) (1-0.95) 最高最低は各市営住宅敷地の 1 m2当たりの固定資産税評価額市街化調整区域内に存する公営住宅は 0.1 を減算する X は当該住宅の 1 m2当たりの固定資産税評価額設備面係数風呂釜浴槽給湯器トイレ非水洗浴室エレヘーター有千葉市 0.7+ 立地利便性 + 設備利便性 {( 当該市営住宅地価公示相当額 - 市営住宅最低地価公示相当額 )/( 市営住宅最高地価公示相当額 - 市営住宅最低地価公示相当額 )} 0.15 浴室浴槽 +0 浴室有浴槽浴室有浴槽有川崎市立地係数 + 設備係数鉄道の駅から直線距離が 400m 以上 1km 未満 km 以上浴槽設置場所

11 自治体設定方法立地の利便性の反映方法設備等の利便性の反映方法その他の利便性の反映方法横浜市立地状況係数 +2 設備状況係数.3 1 固定資産税評価額を基準とし市内全住宅の当該評価額を 0.00~0.45 でランク付け平均価格帯が 0.22 となるように設定 2 評価対象設備は浴室設備のみ浴室有浴槽有浴室有浴槽浴室なし静岡市土地係数 - 距離係数 + 設備係数最高値 0.9 土地係数 (0.8~0.9) 0.1 当該住宅評価額 / 市内最高評価額 +0.8 距離係数市街地からの距離に応じた数値 2km 以下 -0 3~4km ~5km km 以上浴槽風呂釜を市で設置浴槽給湯器を市で設置共同風呂全て入居者が設置 0 名古屋市 A+B+C+D+E.3 最低値 0.5 A log10 当該住宅固定資産税評価額 /log10 当該住宅地区路線価最高額 B 4,5 階建てでエレヘーターのい住宅のうちの 4,5 階にある C 風呂釜 D 西向き E 専用庭有による補正係数 ( 各住戸ごとに算出 ) 京都市団地立地補正 + 住戸設備補正.3 最低値 (1-Ln/Lh) Ln: 当該住戸の属する公営住宅団地敷地における 1 m2当たりの固定資産税評価額相当額 ( 近傍類似地の固定資産税評価額の平均値 ) Lh: 市内住宅地における地価公示価格の最高地点の 1 m2当たりの固定資産税評価額風呂設置場所 -0.2 風呂設置場所有, 風呂設備風呂設備有, シャワー大阪市住宅の設備及び立地により補正下記の算出結果が0.85を下回る場合地価格差が認められるとして利便性係数を0.9とする地価格差の算出式 1 ( a b)+0.6 a 当該市営住宅のm2当たり固定資産税評価額 b 本市全市営住宅の敷地のm2当たり平均固定資産税評価相当額浴室 0.75 エレヘーター (4,5 階 ) 0.9 上記以外の住戸 1.0 これらに加え左記記載の地価格差が認められる住戸を 0.9 として算出項目が重複する場合は連乗するただし乗が 0.70 未満の未満の場合は 0.70 とする入居促進を図るべき住宅については上限値を 0.75 とする 11

12 自治体設定方法立地の利便性の反映方法設備等の利便性の反映方法その他の利便性の反映方法堺市 1- 立地利便に関する係数 + 設備等建物利便に関する係数市内の住宅地における最高地価公示価格地点の固定資産税評価額相当額と団地の固定資産税評価額相当額の偏差浴室トイレ非水洗中層の 4 5 階でエレヘーター浴槽及び給湯設備有 ( 車いす常用者世帯向住宅を除く ) 専用敷地有 ( 木造住宅等 ) 広島市立地条件に係る係数 + 設備に係る係数市内の普通住宅の最上位の固定資産税評価額に対する各市営住宅敷地の固定資産税評価相当額を係数化 13 点又は2 点給湯設備有 0 2 浴槽風呂釜有ともに北九州市 0.7+ 立地状況による評価 + 設備状況による評価 1 住宅の敷地の固定資産評価額相当額による評価評価額により 5 ランクに分ける 1 ランクランクランクランクランク周辺の市街化の状況による評価市街化区域それ以外ハルコニー有浴室有浴槽有福岡市 0.7+ 固定資産評価 + 市街地化状況 + 設備水準要因市街地区域その他の区域 0 用途地域については本市の場合 7~8 年程毎に基礎調査に基づき変更がされている浴室設備有浴室設備 0 固定資産税評価額相当額を対数補正し 0~0.2 の範囲で案分して算出する 12

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<8E518D6C824F C8E862E786477> 参考資料参考資料 1 諮問文参考資料 2 京都市住宅審議会答申新しい公営住宅法における家賃設定等について ( 平成 9 年 1 月 29 日 ) 参考資料 3 国土交通省通知公営住宅法施行令の一部を改正する政令の施行等について ( 抜粋 )( 平成 19 年 12 月 27 日 ) 参考資料 4 不動産鑑定評価基準の個別要因 ( 抜粋 ) 参考資料 5 他都市事例参考資料 6 京都市市営住宅分布図