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1 大阪府住宅供給公社 Osaka Prefectural Housing Corporation 平成 23 年 11 月 住んでみたい 住み続けたい

2 目次 Ⅰ. 公社概要 1. 大阪府住宅供給公社 (OPH) について 3 2. 政策的位置付けと公的役割 4 3. 事業の概要 5 4. 事業規模 ( 住宅の供給 管理 ) 6 5. 事業環境 7 Ⅱ. 主な事業内容 1. 賃貸住宅等事業 賃貸住宅管理事業 建替事業 宅地管理事業等 分譲マンション管理 建替えサポート事業 府営住宅管理事業 15 Ⅲ. 設立団体との関係 1. これまで公社が果たしてきた役割 公社の方向性と位置づけ 大阪府住宅まちづくりマスタープラン ( 素案 ) 大阪府住宅まちづくりマスタープランに基づく 公社の主な取り組み 2 5. 大阪府からの財政的関与の状況 22 Ⅳ. 経営改善への取り組み 1. 経営改善の取り組み 自立化に向けた1 年の取り組み ( 賃貸住宅中期管理計画 ) 自立化に向けた1 年の取り組み ( 組織自立化推進計画 ) 26 Ⅴ. 資金調達 1. 資金調達の考え方 借入金残高の管理 借入金償還年度別資金需要見込額 負債管理と今後の資金調達の考え方 31 Ⅵ. 経営状況 1. 経営状況について 平成 22 年度一般会計決算情報 今後の見通し 36 Ⅶ. 大阪府住宅供給公社債券 1. 第 1 回大阪府住宅供給公社債券について 38 Ⅷ. ご参考資料 39 本資料の計数については 原則として表示単位未満を四捨五入し 端数調整をしていないため 合計等に一致しない場合があります Osaka Prefectural Housing Corporation 1

3 Ⅰ. 公社概要 Osaka Prefectural Housing Corporation 2

4 1. 大阪府住宅供給公社 (OPH) について 大阪府住宅供給公社は 大阪府の全額出資による公的団体として設立された特別法人です 法人税 事業税をはじめとした 各種の税制優遇措置等の優位性があります 根拠法設立時期 地方住宅供給公社法 ( 昭和 4 年 6 月 1 日公布 ) 昭和 4 年 11 月 1 日 沿革 昭和 39 年 昭和 4 年 財団法人大阪府宅地協会設立 地方住宅供給公社法に基づき 大阪府住宅供給公社設立 ( 財団法人大阪府宅地協会を組織変更 ) 経営理念これまで築き上げた住宅 団地という貴重な社会的資産と管理についての実績のもと 豊富な知識と経験を活かし 公的機関としての信頼に応え得る規律と熱意をもって 府民 地域に対し 設立団体 大阪府 昭和 41 年 財団法人大阪府住宅協会 ( 昭和 25 年設立 ) を統合 住んでみたい 住み続けたい 安全 安心で快適な住まいと住環境の提供をめざします 基本金 3,1 万円 ( 大阪府全額出資 ) 平成 17 年 財団法人大阪府住宅管理センター ( 昭和 42 年設立 ) を統合 主な事業 H 現在 賃貸住宅管理事業 府内 284 団地 26,643 戸 府営住宅管理事業 ( 受託 ) 府内 334 団地 12,79 戸 政府 出資団体からの関与国土交通大臣又は設立団体の長の権限 役員の任命及び解任 ( 地方住宅供給公社法第 13 条 第 16 条 ) 理事長及び監事 : 設立団体の長 ( 大阪府知事 ) 非課税とされる主な税金 所得税 法人税国税 登録免許税 事業収益 ( 平成 22 年度 ) 経常利益 ( 平成 22 年度 ) 26,147 百万円 ( 一般会計 ) 3,669 百万円 ( 一般会計 ) 毎年度の事業計画等 ( 第 27 条 第 32 条 ) 事業計画及び資金計画の承認 : 設立団体の長 財務諸表 ( 業務報告書添付 ) の提出 : 設立団体の長 監督等 ( 第 4 条 第 41 条 第 42 条 ) 報告及び検査 : 国土交通大臣又は設立団体の長 監督命令及び措置命令 : 国土交通大臣又は設立団体の長 地方税 印紙税 法人住民税の実質非課税 均等割は課税 事業税 事業所税 Osaka Prefectural Housing Corporation 3

5 2. 政策的位置付けと公的役割 住生活基本法において 地方住宅供給公社は 住生活基本計画に定められた目標の達成に資するよう努めなければならないと規定されています 大阪府住宅まちづくりマスタープラン ( 大阪府住生活基本計画 ) において 住宅 まちづくりに関わる公的団体として位置付けられ 適切な役割分担のもと 府等と協力して豊かな居住環境の形成を目指すこととされています 新婚 子育て世帯や高齢者世帯などへの支援や地域のまちづくりへの貢献など 府の住宅まちづくり政策の補完 民間市場の誘導 補完に積極的に取り組んでいます 大阪府住宅供給公社 府の住宅まちづくり政策の補完 民間市場の誘導 補完 大阪府 大阪府住宅まちづくりマスタープラン ( 素案 ) 平成 23~32 年度 ( 平成 23 年 9 月公表 ) P19 参照 公社の役割 ( 抜粋 ) 民間賃貸住宅市場では十分に対応できない住宅の供給 地域のまちづくりに貢献 大阪府の住宅 まちづくり政策の課題に即した事業の展開を行う役割を担う 大阪府住生活基本計画 ( 都道府県計画 ) 施策別計画 大阪府高齢者 障がい者住宅計画 大阪府営住宅ストック総合活用計画 大阪府住宅供給公社のあり方 報告書 ( 平成 2 年 3 月公表 ) 府の住宅まちづくり政策における公社の位置づけ ( 役割 ) 1 市場の誘導 先導 2 市場の補完 3 信用性 4 行政の補完 今後の取り組み : 事業収支の確保 借入金の縮減に向け 賃貸住宅の中期的な管理計画を策定する 同あり方検討会 ( 外部専門家で構成 ) 住生活基本計画 ( 全国計画 ) 平成 23~32 年度 国民の住生活の 質 の向上を図る政策への本格的な転換を図る道筋 国 ( 国土交通省 ) 第 15 条 ( 全国計画 ): 政府は 基本理念にのっとり 基本的施策その他の住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策の総合的かつ計画的な推進を図るため 国民の住生活の安定の確保及び向上の促進に関する基本的な計画 ( 全国計画 ) を定めなければならない 住生活基本法 26 年 ( 平成 18 年 ) 施行 ~ 第 17 条 ( 都道府県計画 ): 都道府県は 全国計画に即して 当該都道府県の区域内における住民の住生活の安定の確保及び向上の促進に関する基本的な計画 ( 都道府県計画 ) を定めるものとする Osaka Prefectural Housing Corporation 4

6 3. 事業の概要 当公社の事業は 直轄事業と受託事業に大別されます 直轄事業は公社が自ら所有及び借上げしている住宅並びに保有地の管理等を行う事業です 受託事業は府営住宅の管理等 主に府からの委託による事業です 賃貸住宅等事業が主要事業で 毎年度安定的な収益を上げています 個人向けの住宅 宅地の分譲や 土地を取得して行う宅地開発事業については現在行っておりません 一般会計 当公社 直轄事業 賃貸住宅等事業当公社の主要事業であり 収益の 要 宅地管理事業 (P13) 分譲マンション管理 建替えサポート事業 (P14) その他事業 賃貸住宅等管理事業 (P9~11) 建替事業 (P12) 駐車場整備事業 保有地等の処分 管理地に係る整備等 管理組合への修繕 建替えに係る相談やアドバイザー派遣等 土地信託事業等 入居者募集業務 家賃等収納業務 建設事業 建替えに伴う余剰地の処分 駐車場整備工事等 未利用地等の処分 宅地整備工事等 修繕業務 駐車場 店舗等の管理業務 工事監理等業務 入居者選定等受託事業 府営住宅の工事監理 府有施設の保全業務 特定優良賃貸住宅等入居者選定等業務 受託事業 府営住宅管理会計 ( 特別会計 ) 府営住宅等管理事業 (P15) 募集及び入居業務 住宅 共同施設の保全 修繕業務 家賃に係る業務 駐車場の管理業務 Osaka Prefectural Housing Corporation 5

7 4. 事業規模 ( 住宅の供給 管理 ) 設立以来 住宅不足への対応や居住水準の向上など大阪府の住宅まちづくり政策の一翼を担ってきました 延べ約 6 万 2 千戸の住宅を建設 供給 現在は 賃貸住宅の管理を中心に事業展開しています 公的賃貸住宅を長年管理運営してきた知識と経験を活かし 大阪府の住宅 まちづくり施策に大きく貢献しています 大阪府内住宅ストック 435 万戸 うち賃貸住宅は 25 万戸 ( 平成 21 年 3 月末時点 ) 賃貸住宅 25 万戸のうち 公的賃貸住宅は 43.2 万戸 ( 賃貸住宅の 21.1%) 平成 21 年 3 月末時点の大阪府内の賃貸住宅ストック :25 万戸 平成 23 年 3 月末時点公社総管理戸数 :146,722 戸 大阪府内賃貸住宅 25 万戸 :1% その他 不詳 4.3% 府営住宅 32.2% 公社賃貸住宅 5.4% 公社賃貸 22,135 戸 借上賃貸 4,58 戸 民間賃貸住宅 74.6% 公的賃貸住宅 21.1% (43.2 万戸 ) 借上賃貸住宅 1.1% 市町営住宅等 29.5% UR 大阪市 堺市公社 28.9% 府営住宅 12,79 戸 その他 3.% H2 住宅 土地統計調査を基に公社が作成 Osaka Prefectural Housing Corporation 6

8 5. 事業環境 : 大阪府の人口と住宅ストック 大阪府はこれまで人口 世帯数ともに一貫して増加してきましたが 今後は人口減少 高齢化社会へ変化していくと見られます 世帯構成も 高齢者単独世帯数が増加し 夫婦と子の世帯は減少する見通しです 府内の賃貸住宅の空家率は 19.7% 府民が居住している住宅は 賃貸住宅の比率が 44% と全国平均の 37% を上回り 賃貸住宅ニーズは全国と比較して高い傾向にあります 人口 世帯数 住宅ストック 府民が居住している住宅の種類 H 現在 886 万人 世帯数 386 万世帯 (1 世帯当たり2.3 人 )(H23.9 大阪府毎月推計人口 ) 平成 23 年 8 月中の増減数人口 +1,25 人世帯数 +2,338 世帯 住宅総数 435 万戸 空家が全体に占める割合は14.4% で 賃貸住宅ストックにおける空家率は19.7% 賃貸住宅の居住割合は全国平均を上回っています 大阪府の人口と世帯数の推移 住宅ストックの状況 府民が居住している住宅の種類 ( 万人 ) ( 万世帯 ) 1, 推計 S45 S55 H2 H12 H22 H32 H42 人口 ( 実績値 国勢調査 ) 人口 ( 大阪府企画室推計 ) 人口 ( 人問研推計 ) 世帯数 ( 実績値 国勢調査 ) 世帯数 ( 大阪府住宅まちづくり部推計 ) 世帯数 ( 人問研推計 ) 人口については左軸 世帯数については右軸を使用 人問研 国立社会保障 人口問題研究所 公的賃貸住宅 43 万戸府営住宅 ( 公営 ) 13.9 万戸賃貸全体の6.8% 市町営住宅 ( 公営 ) 11. 万戸賃貸全体の5.4% 改良住宅 1.8 万戸民間高優賃 特優賃 1.3 万戸公社 UR 住宅 15.3 万戸賃貸全体の7.5% 大阪府の住宅総数 435 万戸 空家の状況総数 62.5 万戸うち賃貸住宅 38.6 万戸 空家率 14.4% 空家率 19.7% 民間賃貸住宅 153 万戸木造民間賃貸住宅 38 万戸賃貸全体の19.% 非木造民間賃貸住宅 115 万戸賃貸全体の52.7% その他 ( 給与住宅 不詳等 )19.7 万戸マンション ( 持家 ) 共同建て 非木造 3 階建て以上戸建て ( 持家 ) 58 万戸 15 万戸持家全体の25.2% 持家全体の65.2% その他長屋等 ( 持家 ) 11 万戸持家全体の4.4% 賃貸住宅 25 万戸 持家 23 万戸 公的賃貸住宅戸数は H 現在 公的賃貸住宅以外の住宅数については H2 住宅 土地統計調査より推計 特定公共賃貸住宅は府営住宅に含む 公社 UR 管理の特優賃 高優賃は 公社 UR 住宅に含む ( 資料 ) 総務省統計局平成 2 年住宅 土地統計調査確報集計結果 1% 持ち家 56% 持ち家 63% % 大阪府全国 住宅以外で人が居住する建物を除く ( 資料 ) 総務省統計局平成 2 年住宅 土地統計調査確報集計結果 Osaka Prefectural Housing Corporation 7 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 賃貸住宅 44% 賃貸住宅 37%

9 Ⅱ. 主な事業内容 Osaka Prefectural Housing Corporation 8

10 1. 賃貸住宅等事業 事業収益の要である賃貸住宅等事業は 主に 一般賃貸住宅 特定優良賃貸住宅 高齢者向け優良賃貸住宅 で構成されています 賃貸住宅等事業は 入居者募集から入退去 家賃の収納 修繕など土地 建物の総合的な管理 サービスを実施しています その他にも駐車場等の管理も行っています 一般賃貸住宅 115 団地 19,66 戸 公社が保有している一般的な賃貸住宅顧客ニーズの多様化に対応するためのリフォーム事業も行っている 併存賃貸住宅 7 団地 312 戸 府の政策により建設された 団地内で府営住宅と公社賃貸住宅が混在する住宅 特定優良賃貸住宅 ( 特優賃 ) 直接建設型 民間借上型 15(9) 団地 155 団地 585 戸 4,58 戸 特定優良賃貸住宅は 中堅所得者層に適正な家賃負担で質の高い住宅を提供できるよう 補助金による家賃減額制度を備えた賃貸住宅 直接供給型は公社が直接建設した団地民間事業者が建設した特定優良賃貸住宅を公社が全戸一括借上げして 募集 管理等を行う住宅 ( 借上期間は2 年間で 平成 32 年度末までに全ての期間が満了 ) 入居者負担額納入 入居者負担額納入 公社 入居者 公社 入居者 募集 審査 管理 募集 審査 管理 家賃補助 建設費補助 家賃補助 賃貸借契約 (2 年 ) 国 大阪府 国 大阪府 建設費補助 土地所有者 ( オーナー ) 高齢者向け優良賃貸住宅 ( 高優賃 ) 24(24) 団地 1,544 戸 高齢者向け優良賃貸住宅は 高齢者の方が安心して生活できるように床の段差解消 玄関 浴室 トイレへの手すり設置など 室内のバリアーフリー化に加え 緊急通報サービスも利用可能 ( 入居者の希望により別途契約が必要 ) とした住宅 ( 補助金による家賃減額制度あり ) 入居者負担額納入 公社 入居者 募集 審査 管理 家賃補助 助建設費補 国 大阪府 リロケーション住宅 1 団地 88 戸 公社住宅の建替え時に 竣工まで入居者が一時的に移転するための住宅 ( 平成 22 年度末に一般賃貸住宅に切替え ) 合計 284 団地 26,643 戸 管理戸数は H 時点 団地数の ( ) は 一般賃貸住宅 115 団地の内数 駐車場店舗賃貸施設 賃貸土地等 19,6 区画 78 店舗 43 件 主に上記の団地に付随する駐車場 賃貸運営している店舗 郵便局や会館等の公益的施設や賃貸土地等 Osaka Prefectural Housing Corporation 9

11 1-1. 賃貸住宅管理事業 大都市圏における中堅所得者層の住宅ニーズに支えられ 入居戸数は堅調に推移し 収支も安定しています 入居率は平成 22 年度末時点で 9.7%( 空家率 9.3%) であり 大阪府内の賃貸住宅の平均 8.3%( 空家率 19.7%) を大きく上回っています (P7) 家賃滞納額についても 滞納対策の強化により年々減少しています 賃貸住宅の概要 賃貸住宅管理事業売上総利益の推移 管理戸数 26,643 戸 築年数別管理戸数 5 年以上, 1,81 戸,4% 1 年未満, 3,995 戸,15% ( 億円 ) 3 2 平均家賃 58,196 円 4~49 年, 6,1 戸,23% 1~19 年, 5,831 戸,22% 1 平均専有面積 H 時点 m2 3~39 年, 9,46 戸,35% 2~29 年, 329 戸,1% H18 H19 H2 H21 H22 売上総利益 = 事業収益 - 事業原価 ( 年度 ) 入居戸数の推移 家賃収納率と滞納額の推移 公社賃貸 (22,135 戸 ) 借上賃貸 (4,58 戸 ) 全体 (26,643 戸 ) H 時点 入居率 ( 管理戸数 ) 93.2% 78.9% 9.7% ( 戸 ) 25, 24, 23, 22, 21, 2, H17 H18 H19 H2 H21 H22 ( 年度 ) 収納率の推移 滞納額の推移 97.4% 97.5% 97.8% 98.% 1% 95% 9% 94.% 95.% 96.8% 97.3% 85% 8% H15 H16 H17 H18 H19 H2 H21 H22 ( 億円 ) 2 入居者 退去者 H15 H16 H17 H18 H19 H2 H21 H22 滞納対策の強化により滞納額は 減少傾向 滞納対策の強化概要 民間企業の債権回収を専門とする経験豊富な職員の採用 司法書士や弁護士との連携 機関保証制度の導入等 対策の効果 ( 滞納額 ) 平成 15 年度末 :16.5 億円 平成 22 年度末 : 8.3 億円 Osaka Prefectural Housing Corporation 1

12 1-1. 賃貸住宅管理事業 収益向上のため 敷金 円キャンペーン等の空家解消に向けた様々な入居促進策等を実施しています 申込から入居までの期間の短縮 入居契約会の随時開催 現地受付等サービスの向上にも取り組んでいます 顧客満足度向上のため 定期的な入居者アンケートを行い その結果から接遇改善対策を実施しています 入居促進策 ( ソフト面の対策 ) 泉北ニュータウン地区の団地をはじめとした空家戸数の多い団地で下記のキャンペーンを実施しました 敷金 円 家賃減額補助 ( 全世帯対象 15, 円を6ヶ月 ) 新婚 子育て世帯への家賃減額補助 (15, 円を最大 6 年 ) 家賃 1ヵ月無料 敷金と駐車場保証金の減額 通常は初期費用として敷金 駐車場保証金ともに 3 カ月分が必要 平成 22 年度の入居促進策実施結果 入居促進策ソフト面の対策 43 件ソフト面 + ハード面の対策 17 件合計 6 件 キャンペーン実施期間中の申込み分に対応した契約戸数 鴨谷台団地 ( 昭和 51 年建設 ) のリフォーム例 写真は一例 和室 1 洋室玄関廊下 契約戸数 293 戸 212 戸 55 戸間取変更 (LDK 化 ) 入居促進策 ( ハード面の対策 ) 和室 2 洗面 浴室 浴室ユニット化 ソフト面の対策に加え 和室の洋室化やリビングルームの設置 浴室の改修 省エネ型ガス給湯器の設置等のリフォームを行いました なお これらハード面の取組みは来場者アンケート等により お客様ニーズを把握したうえで実施しました 顧客満足度の向上経営目標として顧客満足度の向上を掲げ 入居者や窓口へ来られた方にアンケートを実施しています 顧客満足度向上のため 職員の接遇面において 接遇マニュアルの作成 接遇向上推進委員会の設置 職員研修の充実等を行っています H22 接遇アンケート結果 電話に出た職員の対応 職員の管理センター窓口での対応 職員の募集窓口での対応 巡回管理員の対応 従前家賃 47,3 円 (5 階 ) % 2% 4% 6% 8% 1% 16.9% 22.8% 29.3% 38.8% リフォーム後家賃 5,3 円 (5 階 ) 34.% 78.2% 38.3% 32.4% 32.2% 24.4% 18.3% 大変良かった良かった普通やや悪かった悪かった覚えていない 無回答 3.5% Osaka Prefectural Housing Corporation 11

13 1-2. 建替事業 建設年度の古い高齢化の進む団地について 順次建替事業を実施し 建替え後は住宅内の段差解消やエレベーター設置等 高齢社会に対応した住宅の供給を図っています 建替えに伴う団地の高層化により生じた余剰地は まちづくりへの配慮を条件とした事業提案競技等により売却し 地域の発展等に貢献しています (P21) これまでの余剰地では 民間分譲マンションをはじめ 有料老人ホームや病院 市営住宅等の用途になっています また 余剰地の売却収入は借入金の縮減にも寄与しています なお 平成 2 年 6 月に策定した 自立化に向けた 1 年の取り組み (P25) において 借入金抑制のために 現在着手中の建替団地 ( 平成 25 年度建替え完了 ) を除く団地の建替えは平成 29 年度末まで中止することとしています 年度別管理開始実績及び今後の予定 建替事業の一例 ( 団地数 ) ( 戸数 ) 11 1,1 1 1, 現地建替 藤白台 B 団地昭和 41 年度 団地名管理開始年度 OPH 北千里駅前 (1 期 ) 平成 21 年度 (2 期 ) 平成 23 年度 1 1 H 7 H1 H13 H16 H19 H22 H25( 年度 ) 団地数 戸数 平成 22 年度末までの建替え完了団地数 34 団地 (4,646 戸 ) 平成 23 年度以降は予定 3 戸 8 棟 2LDK 3DK 約 45m2約 53, 円 管理戸数間取り平均専有面積平均契約家賃 (1 期 )221 戸 2 棟 (2 期 )216 戸 2 棟 1DK~3DK 約 53m2約 99, 円 Osaka Prefectural Housing Corporation 12

14 2. 宅地管理事業等 過去に着手し 現在も土地を保有している大規模な宅地開発事業は 3 団地ですが そのうちの一つである箕面森町 ( 箕面市 ) を除いて造成 土地利用はほぼ完了しました 枚方津田団地全景 宅地開発事業府内各地で公社住宅や関連施設などを供給するための宅地を様々な方法により開発 供給しています 主な宅地開発事業 ( 直近の事例 ) 事業名 枚方津田団地開発事業 ( 津田くにみ坂 ) 枚方津田団地開発事業 ( 津田サイエンスヒルズ ) 開発期間 H2 ~ H11 S63 ~ H16 事業規模 緑豊かなふれあい 共生空間の創造 をテーマに 土地区画整理事業として分譲住宅や府営住宅用地等を供給約 24ha してきました 本事業については 平成 22 年度に完了しました 約 26ha 概要 関西文化学術研究都市の構想に基づき 研究 開発施設 教育 文化施設などの集積を図ることにより 科学技術の発展と産業の振興を目的に 府 枚方市 ( 財 ) 大阪府産業基盤整備協会とともに推進してきました 現在は 全ての区画で企業等の立地が完了し 研究 開発活動を行っています なお 平成 22 年度に大阪府立高等職業技術専門校北部校 ( 仮称 ) 用地として土地を大阪府に売却することにより 本事業は完了しました 事業の進捗 供給実績 (H22 末時点 ) 平成 22 年度完了 供給面積約 24ha 平成 22 年度完了 供給面積約 25ha 羽曳ケ丘団地開発事業 H12 ~ H21 約 25ha 羽曳野市の羽曳野丘陵において 府の 南河内 健康ふれあいの郷 構想に基づき 当公社は主に住宅地区を整備し 戸建住宅用地を供給 平成 16 年度に まちびらき を行いました 健康ふれあい地区では 同市が道の駅を平成 19 年度から運営しています 平成 21 年度には残る公社所有地で事業提案競技を実施し 戸建住宅用地を供給しました 隣接地ではスポーツ施設の整備を行い 同市が運営することで 同構想が実現しています 平成 21 年度完了 供給面積約 25ha 箕面森町開発事業 H8 ~ H27 約 3ha 箕面市北部丘陵地域の止々呂美地区において 府が進める 水と緑の健康都市特定土地区画整理事業 で 当公社は地権者として同事業に参画しています 公社所有地の属する第三区域の基盤整備工事着手については 府の財政再建プログラム ( 案 ) において 粗造成の概成が見込まれる平成 24 年度末に基盤整備工事の実施について判断 とされていることや 新名神高速道路の進捗状況などを踏まえ 土地処分を検討します 供給実績なし 津田くにみ坂 津田サイエンスヒルズ 都市整備事業は 市町村と連携しながら 市街地の再開発や密集市街地の再生などを通じた新たな住宅の供給を行ってきました 平成 21 年度に寝屋川萱島桜園町地区における密集市街地再開発事業を完了しています 主な都市整備事業 事業名 市街地再開発事業 密集市街地再開発事業 概要 土地の高度利用と都市機能の更新のため 各市の市街地整備計画に基づき 駅前広場 商業 業務施設 文化施設等の整備とあわせて良質な住宅の供給を行ってきました 木造賃貸住宅等が密集している寝屋川市萱島東地区において 災害に強い住まいとまちづくりを進めるため 府 市等と協力して 多様な都市型住宅の供給とあわせて緑道や親水公園等の整備を行い 低家賃と良好な居住環境の創出をめざし 全国初のプロジェクトを推進しました また 老朽住宅等の建替整備を重点的に推進する地区においては 全国初の防災街区整備事業を実施しました 事業の進捗 供給状況 平成 13 年度事業終了 総供給戸数 1,449 戸 平成 21 年度事業終了 総供給戸数 268 戸 ( 公社特定優良賃貸住宅 132 戸含む ) 市街地再開発事業の例 希来里 ( きらり ) 若江岩田 公社と再開発組合による高層分譲マンション 密集市街地再開発事業の例新町家プロジェクト ネイキッドスクエア 定期借地権付コーポラティブ住宅 Osaka Prefectural Housing Corporation 13

15 3. 分譲マンション管理 建替えサポート事業 大阪府をはじめ公的な団体が共同して取り組む 大阪府分譲マンション管理 建替えサポートシステム推進協議会 ( 平成 15 年設立 ) の総合窓口として 分譲マンションの修繕 改修や建替えなどの様々な相談への対応 専門アドバイザーの派遣を行い 管理組合の取り組みを支援しています 主な業務 分譲マンション管理全般に係る相談 外部の関係窓口の情報提供 アドバイザーの登録及び派遣 技術向上のための研修会等の実施 分譲マンションの管理 建替え等に係る情報の普及啓発活動 ( マンションセミナー ) の実施 相談アドバイザー マンションの適正な管理運営 計画的な修繕 改修や建替え等 管理組合の皆様の相談に総合的に応じる専門家 ( 派遣は原則 2 回まで無料 ) 実務アドバイザー 建築 設備の耐震性や老朽度の調査診断から 修繕 改修計画 建替計画の検討に至るまで それぞれの実態に応じて専門的な立場から問題点等を明らかにし 工事の内容や方法や費用等を より具体的に検討しサポートする一級建築士等の専門家 ( 派遣は有料 ) 大阪府分譲マンション管理 建替えサポート システム推進協議会構成団体 大阪府 八尾市 東大阪市 吹田市 茨木市 高槻市 枚方市 箕面市 門真市 業務実績 ( 直近 5 年 ) 年度 相談実績 H18 96 件 アドバイザーの派遣 19 件 平成 22 年度には 国のマンション等安心居住推進事業の一環で 一般社団法人マンション再生協会と連携し 相談対応やアドバイザー派遣及び分譲マンションの再生に関するノウハウの浸透を図る研修会を 2 回開催しました 豊中市 和泉市 池田市 堺市 大阪狭山市 泉佐野市 H19 19 件 14 件 ( 財 ) マンション管理センター ( 社 ) 大阪府建築士会 H2 122 件 15 件 ( 社 ) 大阪府建築士事務所協会 ( 社 ) 再開発コーディネーター協会 H 件 31 件 ( 社 ) 日本建築家協会近畿支部 大阪府住宅供給公社 H 件 19 件 平成 22 年 7 月に東大阪市で行った管理組合向け分譲マンションセミナーの様子 Osaka Prefectural Housing Corporation 14

16 4. 府営住宅管理事業 大阪府内一円に立地する大阪府営住宅の管理運営を長年にわたり受託してきました 府内 4 箇所に管理センターを設置する等 入居者等に対する利便性 緊急時の機動性に配慮した業務執行体制を有しています 入居者に対する窓口対応などの顧客満足度は高く 緊急時の現地対応など 業務執行の知識 経験を活かしたサービスは入居者に定着しています 府営住宅には 1 公営住宅 2 特定公共賃貸住宅の 2 種類があります 1 公営住宅 : 公営住宅法に基づく 管理代行制度 により管理業務を代行 2 特定公共賃貸住宅 : 特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律 により建設された特定公共賃貸住宅については 地方自治法に基づく 指定管理者制度 により管理業務を受託 制度 公営住宅 特定公共賃貸住宅 法令 公営住宅法 地方自治法 目的 住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃の賃貸住宅を供給する 中堅所得者に対して優良な賃貸住宅を供給する 管理戸数 (H 現在 ) 117,927 戸 2,152 戸 管理方式 管理代行制度 指定管理者制度 指定管理者制度について 平成 15 年 6 月 13 日に公布された 地方自治法の一部を改正する法律案 により 公の施設 の管理に関する制度の改正が行われ 従来は地方公共団体の出資法人等に限られていましたが 民間事業者も含めた指定管理者による管理が可能となりました 大阪府では 平成 22 年 4 月から一部の地域で指定管理者制度を導入した結果 一定の効果が見られたことから 平成 24 年度から全ての府営住宅において指定管理者制度を導入することとし 指定管理者の公募を行いました 今回の公募では 6 地区に分けて指定管理者を募集し 当公社は 6 地区全ての提案で最高得点を獲得しました ただし 管理上限戸数が 69,52 戸 ( 平成 23 年 4 月 1 日現在の府営住宅総戸数合計の 2 分の 1) と定められていたため 最優先交渉権者として当公社が選定されたのは 3 地区となり 平成 24 年度以降の管理戸数は 64,288 戸の予定です 今回の指定期間は平成 24 年度より 5 年間ですが 今後も継続して受託を目指す予定です Osaka Prefectural Housing Corporation 15

17 Ⅲ. 設立団体との関係 Osaka Prefectural Housing Corporation 16

18 1. これまで公社が果たしてきた役割 高度経済成長期の住宅不足への対応や近年の居住水準の向上など これまで時代の要請に応じた事業を実施し 公的機関としての役割を果たしてきました 現在も賃貸住宅ストックの活用とともに 高齢者向け優良賃貸住宅の供給や新婚 子育て世帯の入居促進など 国や府の住宅まちづくり政策の一翼を担っています 年代 戦後 ~ 昭和 3 年代 絶対的住宅不足の解消 住宅まちづくり政策上の課題 公社が果たしてきた役割 賃貸住宅 分譲住宅の新規供給 ( 住宅協会が実施 ) 昭和 4 年代 他府県からの人口流入による住宅不足の解消 宅地開発 府営住宅用地の先行取得 分譲住宅の新規供給 賃貸住宅の新規供給 昭和 5 年代 居住水準の向上 個性豊かな居住空間の創造 賃貸住宅の新規供給 空家活用による居住水準の向上 昭和 6 年代以降 ~ 現在 最低居住水準未満世帯の解消 適正な住居費で良好な居住の実現 住宅ニーズの高度化 多様化への対応 災害に強いまちづくりなど 建替えによる居住水準向上及び再生地を活用したコミュニティの活性化等への寄与 特定優良賃貸住宅 借上特定優良賃貸住宅の供給 高齢者向け優良賃貸住宅の供給 市街地再開発事業 密集市街地再開発事業等 分譲事業は 平成 13 年度経営改善計画において原則撤退 賃貸住宅の新規供給は 昭和 6 年代までにほぼ全ての建設が終了 平成 5 年度以降は特定優良賃貸住宅の建設及び一般賃貸住宅の建替事業のみ 特定優良賃貸住宅は 中堅所得者層に適正な家賃負担で質の高い住宅を提供できるよう補助金による家賃減額制度を備えた賃貸住宅 高齢者向け優良賃貸住宅は 高齢者の方が安心して生活できるように床の段差解消 玄関 浴室 トイレへの手すりの設置など 室内のバリアーフリー化に加え 緊急通報サービスも利用可能 ( 入居者の希望により別途契約が必要 ) とした住宅 ( 補助金による家賃減額制度あり ) Osaka Prefectural Housing Corporation 17

19 2. 公社の方向性と位置づけ 大阪府では平成 2 年に財政再建プログラム ( 案 ) 平成 22 年に財政構造改革プラン ( 案 ) において出資法人の見直しを行っていますが 当公社はいずれの見直しにおいても方向性は 存続 とされています 大阪府住宅まちづくり政策の枠組み等を示したマスタープラン ( 素案 ) において 大阪府の住宅 まちづくり政策の課題に即した事業の展開を行う役割として明記されています 大阪府住宅供給公社のあり方検討会 平成 2 年 3 月公表 役割 : 公社が担うべき分野 1 潜在的な需要はあるが 市場が十分に拡大していないため 民間が乗り出すにはリスクが大きいもの ( 市場の誘導 先導 ) 2 子育て向け賃貸住宅の供給など 現状においては 市場では十分対応できていないもの ( 市場の補完 ) 3 公的な信用力があれば 効率性が増すサービス ( 信用性 ) 4 公共団体が自ら実施するよりも外部化した方が効率性が増すもの ( 行政の補完 ) 経営形態のあり方 税制上の特別措置や公益法人としての信用力など 現在の公社形態の利点を最大限活かしながら 府民へのベネフィットの提供と さらなる経営改善による自立化を目指すべき 財政再建プログラム ( 案 ) 平成 2 年 6 月公表 財政再建の考え方 ( 抜粋 ) 全ての事務事業 出資法人 公の施設についてゼロベースで見直しを行う 大阪府住宅供給公社 方向性 考え方 存続 多額の債務を抱えていることから 建替計画の見直しや人件費削減等の取組により 計画的に債務の縮減を図り 経営改善を進めるとともに 人的 財政的な府の関与を段階的に軽減し 自立化を目指す 大阪府財政構造改革プラン ( 案 ) 平成 22 年 1 月公表 P43 参照 出資法人のさらなる取組み ( 抜粋 ) 財政再建プログラム案に沿った見直しの具体化をすすめる 国の制度改正等に対応したさらなる見直しをすすめる 新たな観点からの点検 ( 国の制度や補助金が第三セクターのみを対象としているものなどについてその妥当性を点検 孫法人の点検 ) 大阪府住宅供給公社 方向性 存続 大阪府住宅まちづくりマスタープラン ( 素案 ) 平成 23 年 9 月公表 P19~21 参照公的団体の役割 ( 大阪府住宅供給公社 ) 子育て世帯等のファミリー向けや高齢者等に対する良質な賃貸住宅の供給 住戸のグループホーム ケアホームへの活用など 民間賃貸住宅市場では十分に対応できない住宅の供給に取り組みます 保有する住宅団地ストックを有効に活用し 市町等とも連携しながら 地域住民に求められる施設の導入を図るなど 地域のまちづくりに貢献します 公的機関として保有するノウハウや信用力も活用しながら マンション ( 分譲共同住宅 ) の管理や建替えに関する技術的相談など住宅市場の機能が適正に発揮されるための取組を行うなど 大阪府の住宅 まちづくり政策の課題に即した事業の展開を行う役割を担います Osaka Prefectural Housing Corporation 18

20 3. 大阪府住宅まちづくりマスタープラン ( 素案 ) 大阪府が策定する 大阪府住宅まちづくりマスタープラン ( 大阪府住生活基本計画 ) は 住生活基本法に基づく都道府県計画です 今後の住宅まちづくり政策が目指すべき目標を掲げるとともに その枠組みや施策の展開方向を明示しています 住宅 まちづくりに関わる様々な主体が連携 協働を図り 施策を一体かつ総合的に展開するための指針です 大阪府住宅まちづくりマスタープラン ( 大阪府住生活基本計画 ) ( 素案 ) 平成 23 年 9 月公表 期間 : 平成 23 年度 ~ 平成 32 年度 (1 年間 ) 目的 : 今後の住宅まちづくり政策が目指すべき目標を掲げるとともに その枠組みや施策の展開方法を明示し 府民 NPO 事業者 市町村 大阪府など 住宅 まちづくりに関わる様々な主体が連携 協働を図り 施策を一体的かつ総合的に展開するための指針として策定したもの 位置づけ : 大阪府住生活基本計画は 住生活基本法第 17 条に規定されている都道府県計画に位置づけられている 目指すべき共通の基本目標 安心感が得られる住まいとまちの実現 選択が可能で活力ある住まいとまちの実現 今後 大阪では都市型高齢社会 人口減少社会の到来を迎えます 住まいとまちづくりを取り巻く社会状況 課題を踏まえ 府民の不安を取り除くとともに 府民の将来にわたる多様な選択性が確保されることを基本に据え 取組みを展開する必要があります このため 安心感が得られる住まいとまちの実現 と 選択が可能で活力ある住まいとまちの実現 を目指すべき共通の基本目標とし その達成に向け 府民 NPO 事業者 市町村 大阪府などが連携 協働して 住宅 まちづくりを推進します 4 つの基本目標 新しい住宅まちづくり政策の展開にあたっては 住まいとまちが 府民の生活の原点である安心や安全の確保がされ 将来にわたり快適さや豊かさを享受することができるよう環境に配慮されるとともに ライフスタイルに応じた選択が可能で 多様な人々が個性豊かに住み交流できることを目指します こうしたことから次の4つの基本方針に沿って施策を展開していきます (1) 安心して暮らせる住まいとまち (2) 安全を支える住まいとまち (3) 環境にやさしい住まいとまち (4) 活力と魅力あふれる住まいとまち Osaka Prefectural Housing Corporation 19

21 4. 大阪府住宅まちづくりマスタープランに基づく公社の主な取り組み 大阪府住宅まちづくりマスタープラン ( 素案 ) における 4 つの基本目標に基づき 大阪府の住宅 まちづくり政策の課題に即した事業の展開を行う役割を担います 4 つの基本目標 1 安心して暮らせる住まいとまち 2 安全を支える住まいとまち 施策の方向性 1 住宅市場における住宅確保要配慮者 ( 高齢者 障がい者 ) 2 福祉の住まいとまちづくりの推進 3 住まいやまちに関する情報提供 相談体制の充実 1 住宅 建築物の耐震化 2 災害に強いまちづくり 3 住まいとまちづくりの様々な安全性への対応 当公社の主な取組み 府営住宅の管理受託 府内 4 箇所に管理センターを設置する等 入居者等に対する利便性 緊急時の機動性に配慮した業務執行体制を有する 公社賃貸住宅における様々な住宅困窮者等への対応 フェアハウジング ( 入居拒否をしない住宅 ) の推進 居住形態等の変化に柔軟に対応できるよう 単身者入居 (H16.1~) ハウスシェアリング(H18.5~) を導入 府と連携しながら 障がい者向けの グループホーム ケアホーム として活用する予定 新婚 子育て世帯の入居促進 家賃補助 入居促進 : 建替団地において新婚 子育て世帯向けに倍率優遇制度を設けて募集 H22 年度は OPH 北千里青山台 OPH 新千里南町 OPH 南千里津雲台の3 団地で計 63 件の応募 家賃補助 ( 一般賃貸住宅 ) : 平成 22 年 11 月 ~23 年 3 月の間 6 団地でキャンペーン ( 新婚子育て世帯には毎月 15, 円の家賃補助を最大 6 年間 公社が独自負担 ) を実施し 新婚 子育て世帯 81 件入居 ( 特定優良賃貸住宅 ) : H22 年度の大阪府新婚子育て世帯向け家賃減額補助制度による入居契約戸数 289 戸 高齢者向け優良賃貸住宅の供給建替団地において高齢者に配慮したバリアフリーの住戸 ( 高齢者向け優良賃貸住宅 ) を供給 H22 年度供給戸数 :OPH 北千里青山台 OPH 新千里南町 OPH 南千里津雲台の3 団地計 65 戸のうち高齢者向け優良賃貸住宅 251 戸 公社賃貸住宅の耐震診断の実施 昭和 55 年以前に建設したラーメン構造の団地 (33 団地 5,123 戸 ) について耐震診断を実施済 ( 平成 23 年度中に対応方針を検討 ) 密集市街地の再開発 木造賃貸住宅等が密集している地区において 府 市等と協力して 多様な都市型住宅の供給とあわせ緑道や親水公園等を整備 老朽住宅等の建替整備を重点的に推進する地区において 全国初の防災街区整備事業を実施 新婚 子育て世帯の入居促進例 OPH 南千里津雲台 一般賃貸の公募住戸で新婚 子育て世帯向けに倍率優遇制度を設定 高齢者向け優良賃貸住宅の供給例 OPH 北千里青山台高齢者に配慮したバリアフリーの住戸 ( 左から 玄関 浴室 トイレ ) Osaka Prefectural Housing Corporation 2

22 4. 大阪府住宅まちづくりマスタープランに基づく公社の主な取り組み 4 つの基本目標 3 環境にやさしい住まいとまち 施策の方向性 1 環境に配慮した住宅 建築物の普及促進 2 環境にやさしいまちの構造やライフスタイルへの転換 当公社の主な取組み 省エネ型ガス給湯器の設置 平成 22 年度より 省エネルギーで環境に優しいエコ型給湯器を導入開始 緑化の取り組み 住宅及び周辺環境に対して緑豊かでゆとりある良好な住環境を保つため 十分な緑の確保に加え屋上緑化や既存樹木の保存等に努めている OPH 千里佐竹台 : 第 3 回おおさか優良緑化賞 選考委員会奨励賞受賞 ( 平成 21 年度 ) 4 活力と魅力あふれる住まいとまち 1 健全な住宅関連産業の振興 2 多様な住まいやまちを選択できる環境整備 分譲マンション管理 建替えサポート事業の実施 大阪府をはじめ公的な団体が共同して取り組む 大阪府分譲マンション管理 建替えサポートシステム推進協議会 ( 平成 15 年設立 ) の総合窓口として 分譲マンションの修繕 改修や建替えなどの様々な相談への対応 専門アドバイザーの派遣を行い 管理組合の取り組みを支援 地域まちづくりへの貢献 高齢者向け住まいの供給を条件とした事業提案競技を行い 介護付き有料老人ホームと分譲共同住宅等 ( 有料老人ホーム 19 戸 分譲住宅 157 戸 ) を建設する事業提案を採用 ( 新千里西町 B 団地建替事業 ) 吹田市へ市営住宅用地として譲渡 ( 千里丘陵団地建替事業 ) 府と堺市の要請により学校教育機関に用途制限した条件付一般競争入札の実施 ( 三原台単身者住宅経営廃止 ) 等 ニュータウンの再生への取り組み 少子高齢化の進展 住宅や施設の老朽化などの問題を抱える大規模ニュータウンの再生協議会 ( 千里ニュータウン再生連絡協議会 泉北ニュータウン再生府市等連携協議会 ) に住宅事業者として参画 他の公的住宅主体との連携 千里ニュータウンなどで府営住宅の建替事業と連携 ( 仮移転用住宅として活用 ) 新婚 子育て世帯の入居促進 家賃補助 ( 再掲 ) 高齢者向け優良賃貸住宅の供給 ( 再掲 ) 地域まちづくりへの貢献例 新千里西町 B 団地 ( 建替え団地名 : OPH 新千里西町 ) の建替え条件付事業提案競技により余剰地に建設された民間の介護付き有料老人ホーム 緑化の取り組み例 OPH 千里佐竹台 駐車場の屋上緑化 ( 左 ) 沿道に設けた高木と遊歩道による緑地帯 ( 右 ) Osaka Prefectural Housing Corporation 21

23 社住宅関連負担金府営住宅関負担金その5. 大阪府からの財政的関与の状況 府の住宅 まちづくり政策を推進するために 府から公社賃貸住宅の建替資金の借入や高齢者向け優良賃貸住宅の建設資金の補助を受けています 平成 22 年度末の府からの借入金残高は 268 億円です 府の住宅 まちづくり政策の一翼を担う当公社の資金を安定的に確保する観点等から 民間金融機関等 ( 住宅金融支援機構は除く ) からの借入金全額に府の損失補償が付されています ( 平成 22 年度末現在 1,328 億円 ) 区分補助金公年度公社決算公社資金計画 H2 H21 H22 H 特定優良賃貸住宅家賃減額補助金 高齢者向け優良賃貸住宅家賃減額補助金 高齢者向け優良賃貸住宅建設補助金 短期借入金の借換に伴う利子補給金 借入金 33,664 31,493 9,589 5,356 建替建設資金借入金 4,471 2,582 6,689 2,456 短期借入金 29,193 28, ,9 委託料 その他収入 連公社住宅関連計 34,32 32,392 1,528 6,32 府営住宅等工事監理業務 委託料 16,545 18,478 13,647 14,135 府営住宅管理事業 15,999 17,897 13,217 13,781 14,135 他府営住宅関連計 16,58 18,52 13,671 委託料 その他計 合計 51,348 51,246 24,578 2,928 入居者の家賃減額補助 入居者の家賃減額補助 府の短期借入金を平成 21 年度に民間金融機関で借換えた借入金の従来金利 (.5%) を超える金利負担額等を補助 老朽化した公社賃貸住宅の建替事業費の約半分を借入 (5 年償還 固定金利.5%) 借換えにより 現在は三原台単身者住宅建設資金のみ借入 年度末に全額償還するため 決算には反映されない 特定優良賃貸住宅入居者選定等業務等 借上公営住宅使用料等 駐車場等負担金 住宅総合管理システム整備費 地方職員共済組合の府負担金等 府有施設保全業務 備考 ( 百万円 ) 府が損失補償している借入金残高 ( 期末 ) 府からの借入金残高 ( 期末 ) 144,123 18,24 143,346 2, ,839 26, Osaka Prefectural Housing Corporation 22

24 Ⅳ. 経営改善への取り組み Osaka Prefectural Housing Corporation 23

25 1. 経営改善の取り組み 借上特定優良賃貸住宅管理事業や宅地開発事業 分譲住宅事業等での損失要因に対処するため 平成 13 年 8 月に策定した 経営改善計画 以来 計画的に経営改善に取り組んできました 平成 16 年 9 月策定の 新経営計画 で 平成 2 年度に黒字転換の見通しを掲げましたが 1 年早く達成しました 平成 2 年 6 月策定の 大阪府住宅供給公社の自立化に向けた 1 年の取り組み における 賃貸住宅中期管理計画 では 平成 29 年度末までに借入金を 1,5 億円以下に縮減する目標を掲げ 更なる経営改善に取り組んでいます 経営悪化の要因 計画期間 H13~H15 年度 H13.8 経営改善計画 策定 借上特定優良賃貸住宅管理事業 社会経済情勢の変化の中で オーナーからの借上家賃と市場家賃の乖離が増大したこと 賃貸住宅需要の落込み 宅地開発用保有地 経済環境の悪化等による企業誘致の遅延 地価の下落等 分譲住宅事業 不動産市況の低迷による未契約分譲住宅の販売不振 計画期間 H16~H23 年度 H16.9 新経営計画 策定 計画期間 H16~H23 年度 H18.11 新経営計画 の検証と対策 H2.3 公社のあり方検討会提言 H2.6 大阪府財政再建プログラム案 : すべての出資法人をゼロベースで見直し ( 当公社の方向性 存続 ) 公社の経営全般にわたる計画 経営の見通しを損益 資本収支の予測 財務状況の推移で示す 公社資産の有効活用 経営の合理化 事業資金コストの縮減 計画期間 H2~H29 年度 H2.6 大阪府住宅供給公社の自立化に向けた 1 年の取り組み 資金調達力 経営企画力を備えた自立した経営体となることを目指す 両輪となる計画 賃貸住宅中期管理計画 組織自立化推進計画 Osaka Prefectural Housing Corporation 24

26 2-1. 自立化に向けた 1 年の取り組み ( 賃貸住宅中期管理計画 ) 市場の誘導や府の政策の補完といった公的機関の役割は最大限果たしつつ 更なる経営改善に取り組み 最終的には資金調達力や経営企画力を備えた 自立した経営体となることを目指していきます 多額の借入金残高を 計画的に縮減していきます 計画期間 借入金残高縮減目標 借入金残高 借入金残高の予測 ( 各年度末 ) ( 億円 ) 2, 1,8 1,6 1,4 予測値実質残高 ( 実績 ) 形式残高 ( 実績 ) 実質残高 = 形式残高 - 現金預金 有価証券 年度平成 19 年度平成 2 年度平成 21 年度平成 22 年度平成 23 年度以降 ( 予定 ) 平成 2~29 年度 (1 年間 ) 平成 19 年度末 1,915 億円 ( 参考 ) 余剰地等の処分実績と見込み H23 年 1 月時点 売却件数 8 件 9 件 11 件 7 件 11 件 予測値実質残高 ( 実績 ) 売却面積 2.4ha 5.2ha 9.4ha 6.2ha 84.6ha 平成 29 年度末 1,5 億円以下 H2 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28 H29 1,99 H2 H21 1,84 H22 1,842 H23 1,76 H24 1,719 H25 1,661 H26 1,621 H27 1,583 H28 1,542 H29 1,498 1,92 1,826 1,812 1,924 1,96 1,93 売却額 54 億円 81 億円 142 億円 84 億円 133 億円 具体的方策 住宅まちづくり政策の補完 1 新婚 子育て世帯への支援 建替事業に伴う新規募集時の新婚 子育て世帯への優先募集 2 高齢者等への支援 建替事業を行う際に 高齢者向け優良賃貸住宅を一部導入 建設 高齢者支援施設の誘致検討 高齢者支援サービスと連携した住宅の供給等 3 地域のまちづくりへの貢献 建替事業に伴う余剰地について 地元市と連携して施設導入など有効活用 駐車場空き区画の外部開放 余剰地等を活用した新たな施設誘致の検討 4 他の公的住宅主体との連携 千里ニュータウンなどで 府営住宅の建替事業と連携 ( 仮移転用住宅として活用 ) 建替事業の見直し 1 建替未着手団地の原則中止 2 建替事業を行う場合におけるコスト削減や余剰地の売却等 土地の高度利用により生み出した余剰地を売却し 借入金の償還財源に活用 収益向上への取組み 1 計画修繕の見直し ( 修繕周期や工事内容等の見直し ) 2 家賃改定方法の検討 3 その他 団地ストックを有効活用した取り組み ( 建替事業中団地の空き家の定期借家による活用 駐車場の外部開放 退去後の修繕期間の短縮 自動販売機の団地内設置 キャンペーンやリフォーム等による空家対策 ) Osaka Prefectural Housing Corporation 25

27 2-2. 自立化に向けた 1 年の取り組み ( 組織自立化推進計画 ) 自主 自立的で機動的な経営や事業運営を行うために 組織のスリム化 効率化を確立するとともに 府派遣職員の縮減に向けて諸制度の改革を行っていきます 本計画策定時 (H2.6) 府営住宅受託事業については大阪府において指定管理者制度のモデル事業が検討されていたため 直轄事業部門を中心に策定 計画期間目標数値直轄事業部門 常勤職員数目標 H23 年度計画 H23 年度当初実績 平成 2~29 年度 (1 年間 ) H29 年度当初 :9 名体制大阪府派遣職員は H25 年度までに原則ゼロとする 128 名 1 名 具体的方策 スリムで効率的な組織体制の整備 1 簡素で効率的な組織の再構築 部 課の再編成を行い 組織のスリム化を図る グループ制導入の効果検証等により 機動的で効率的な組織づくりを行う 2 管理ポスト等の精査 管理職ポストは 原則ライン職 ( 課長等 ) のみとし スタッフ職 ( 参事等 ) については廃止に向けて厳しく精査する 3 更なる非常勤職員化 業務外部化の検討 業務の再点検を行い 更なる効率化について検討する 人事に関する諸制度の改革 別途職員代替の人材派遣職員 12 名 人件費削減目標 H22 年度計画 H22 年度実績 H25 年度当初 :H19 年度比 34% 減 H29 年度当初 :H19 年度比 44% 減 1,182 百万円 1,45 百万円 1 社会人経験者の積極的採用 財務や不動産に関する知識 能力 経験等を有する即戦力となる人材を確保するため 社会人経験者の採用を積極的に行う 2 能力ある職員の抜擢登用 能力のある若手職員等を管理職を含め必要なポストに抜擢登用していく 3 再雇用制度のさらなる活用 H19 年度当初から府に準じた再雇用制度を新設 大量退職 府派遣職員縮減の影響を緩和するため 再雇用制度の更なる活用方策を講じる Osaka Prefectural Housing Corporation 26

28 Ⅴ. 資金調達 Osaka Prefectural Housing Corporation 27

29 1. 資金調達の考え方 賃貸住宅中期管理計画に基づき 借入金残高を縮減していきます ( 平成 29 年度末 1,5 億円以下 ) 借換リスクの軽減 資金調達コストの縮減を図ります 内部資金の活用による繰上償還 ( 借入金残高圧縮 ) 民間金融機関 民間金融機関 住宅金融支援機構 資金調達の多様化 調達コストの縮減 借換リスクの軽減 計画的な債券発行 住宅金融支援機構 大阪府 その他 平成 22 年度末 ( 借入金残高 1,93 億円 ) 大阪府 その他 今後の方向 Osaka Prefectural Housing Corporation 28

30 2. 借入金残高の管理 事業別 借入金別に区分し 借入金残高を管理しています 借入金は 大阪府の損失補償が付与されています ( 住宅金融支援機構からの借入金を除く ) 借入金残高 1,93 億円 ( 平成 23 年 3 月 31 日現在 ) 賃貸事業 1,297 億円 宅地開発事業等 66 億円 (448 億円 ) 括弧内は 宅地開発事業 ( 内数 ) 使途別 老朽化した公社賃貸住宅の建替えに係る資金 公社賃貸住宅を建設するために借り入れた資金 大阪府の政策に基づき 宅地開発事業等を行うために借り入れた資金 分譲 都市整備等事業資金 長期 短期別 短期資金 1 億円 長期資金 1,197 億円 短期資金 16 億円 長期資金 591 億円 民間金融機関 378 借入先 ( 億円 ) 住宅金融支援機構 大阪府 民間金融機関等 433 (433) 大阪府出資法人グループファイナンス 1 大阪府出資法人グループファイナンス等 244 大阪府出資法人グループファイナンス 16 () 大阪府出資法人グループファイナンス等 158 (15) 事業用土地資産売却収入 事業用土地資産売却収入 返済財源 賃貸管理事業収入 賃貸管理事業収入 建替事業に伴う余剰地売却収入 建替事業に伴う余剰地売却収入 賃貸管理事業収入 賃貸管理事業収入 大阪府出資法人グループファイナンスとは 大阪府の出資法人の資金効率を一層向上させることを目的に 法人間で 短期 長期の資金の運用 調達を行うもの Osaka Prefectural Housing Corporation 29

31 3-1. 借入金償還年度別資金需要見込額 平成 22 年度末現在 1,93 億円の融資を受けています 主な借入先は 大阪府関係 住宅金融支援機構 民間金融機関です 平成 22 年度末時点での借入金の内 約 4 割が民間金融機関からの融資です 借入案件ごとの今後の資金需要をトータルで管理し 計画的な返済 ( 借換え ) を行い 着実に借入金残高の縮減を目指します 平成 29 年度末までの主な資金需要見込額 ( 借入期間満了に伴う借換需要額 ) ( 億円 ) 借入先 借入金残高 ( 平成 22 年度末 ) 割合 H23 H24 資金需要見込み額 ( 年度別 ) H25 H26 H27 H28 H29 民間金融機関 % 住宅金融支援機構 37 16% 毎年度元金償還借入期間 :35 5 年 (H2 年度以降の借入は 35 年 ) 大阪府 % 毎年度元金償還借入期間 :5 年 29 大阪府出資法人グループファイナンス等 % 計 1,93 1% Osaka Prefectural Housing Corporation 3

32 3-2. 負債管理と今後の資金調達の考え方 資金需要見込額は 年度ごとに需要額の偏りが見られます 資金調達の多様化 ( 債券の計画的な発行 ) により 資金需要の平準化及び調達コストの縮減を図り 今後 より安定的な調達体制を目指します 平成 24 年度以降も 継続的に債券発行を検討し 投資家の皆様との関係強化を図ります 平成 29 年度までの主な資金需要見込額 ( 億円 ) 5 債券発行後の年度別償還額のイメージ 平成 23 年度以降 計画的な債券の発行により 資金需要の平準化を図る 45 4 資金需要の偏りが見られる 5 債券発行 債券発行 債券発行 債券発行 債券発行 債券発行 債券発行による平準化 ( 億円 ) 債債券発行 繰上返済 繰上返済 平成 22 年度末時点 H23 H24 H25 H26 H27 H28 H29 返済金額 H23 H24 H25 H26 H27 H28 H29 券借換債券借換Osaka Prefectural Housing Corporation 31

33 Ⅵ. 経営状況 Osaka Prefectural Housing Corporation 32

34 1. 経営状況について 公社は 賃貸住宅管理事業の安定的な家賃収入を主な収入源として 堅実な経営を進めています 事業収益と経常利益の推移 ( 一般会計 ) 賃貸住宅管理事業 事業収益は 毎年度 2 億円以上の収益を確保しており 経常利益も 黒字を計上しています 賃貸住宅管理事業は 家賃等により毎年度約 15 億円以上の安定的な収入を確保しています 借上賃貸住宅管理事業は 民間の土地所有者が建設する賃貸住宅を公社が一括借上を行い 満室保証を行っているため 空家発生に伴う損失が公社経営を圧迫しています ただし 今後見込まれる損失額は借上賃貸住宅減損勘定として貸借対照表の固定負債に計上済です (P34) なお 空家損失は 管理期間が平成 24 年度末から段階的に終了を迎えるため 減少していく見込みです 分譲事業は 個人向けの分譲宅地 分譲住宅の供給からは平成 13 年度に撤退しています 分譲事業近年は 賃貸住宅の建替え ( 高層化 ) に伴う余剰地等の保有地処分により 収益向上に大きく貢献しています ( 億円 ) ( 億円 ) H18 H19 H2 H21 H22 賃貸管理事業収益 分譲事業収益 その他事業収益 経常利益 ( 右軸 ) 事業別の売上総利益推移 ( 一般会計 ) ( 億円 ) 安定的な家賃収入 H18 H19 H2 H21 H22 賃貸管理事業収支 分譲事業収支 その他事業収支 売上総利益 = 事業収益 - 事業原価 Osaka Prefectural Housing Corporation 33

35 2. 平成 22 年度一般会計決算情報 総資産は2,542 億円です 保有地の売却等により平成 21 年度より27 億円減少しました 負債は2,183 億円です 借入金の償還により平成 21 年度より3 億円減少しました 長期借入金は約定償還以外に63 億円繰上げ返済しましたが 大阪府及び住宅金融支援機構からの建替資金借入等により増加しています 貸借対照表 資産合計流動資産現金預金有価証券未収金分譲事業資産前払金 H21 2, H22 2, ( 億円 ) 増減 その他流動負債 貸倒引当金 固定資産 2,473 2, 賃貸事業資産 建替に伴う余剰地売却により減少 賃貸事業資産事業用土地資産その他事業資産有形固定資産 2, , 無形固定資産 1 1 その他固定資産 貸倒引当金 負債合計 2,213 2,183 3 短期借入金 短期のグループファイナンスの長期化により減少 流動負債短期借入金次期返済長期借入金 未払金 借上賃貸住宅資産減損勘定 借上賃貸住宅のオーナーからの借上期間が満了する団地が出てくる平成 24 年度までは毎年 23 億円を取り崩し 平成 25 年度以降は管理戸数の減少に合わせて取り崩し額は減少 前受金預り金その他流動負債固定負債長期借入金長期前受金 預り保証金 ,921 1, ,952 1, 繰延建設補助金 剰余金 剰余金には資産価額の適正化により賃貸事業資産等を再評価し 評価差額金として計上している 28 億円を含む 借上賃貸住宅資産減損勘定引当金その他固定負債資本合計 資本金 表示未満単位を四捨五入して単位に満たない場合は 該当数字が無い場合は - と表示 剰余金 Osaka Prefectural Housing Corporation 34

36 2. 平成 22 年度一般会計決算情報 賃貸管理事業の売上総利益は25 億円 分譲事業は28 億円です ( 売上総利益 = 事業収益 - 事業原価 ) 当期純利益は4 年連続黒字です 平成 22 年度決算において引当金 ( 貸倒 計画修繕 ) の見直しや減損処理等の見直しを行った結果 相当額の特別損失を計上しました この結果 各引当金とも十分な引当が行われており 資産価額も適正に評価されています 損益計算書 事業収益賃貸管理事業収益分譲事業収益その他事業収益事業原価賃貸管理事業原価分譲事業原価その他事業原価一般管理費事業利益 ( 損失 ) その他経常収益その他経常費用経常利益 ( 損失 ) 特別利益特別損失当期利益 ( 損失 ) H H ( 億円 ) 増減 賃貸管理事業 25 億円黒字 収益増の主な理由 1 空家戸数の減による増収 2 新規管理開始による家賃収入の増加 3 過去に入居した建替戻り入居者の家賃上昇 分譲事業 28 億円黒字 当期に分譲した主な土地 宅地開発事業用地 1 団地 1.1ha 建替えに伴う余剰地 3 団地 3.7ha その他経常費用 支払利息 借入金 (63 億円 ) 繰上返済により減少 特別損失 賃貸住宅資産減損損失 (14 億円 ) 計画修繕引当金繰入 (15 億円 ) 借上賃貸住宅資産減損勘定 (2 億円 ) 等 当期純利益 4 年連続黒字 キャッシュフロー計算書 事業活動によるキャッシュフロー賃貸管理事業活動による収支分譲事業活動による収支その他事業活動による収支一般管理活動による収支その他経常損益に係る収支特別損益に係る収支投資活動によるキャッシュフロー事業資産形成活動による収支賃貸事業資産形成による収支分譲事業資産形成による収支事業用土地資産形成による収支その他の投資活動による収支その他の収支財務活動によるキャッシュフロー事業資産取得に係る資金の調達及び返済による収支 その他の財務活動に係る資金の調達及び返済による収支 当期中の資金収支合計前期繰越金 ( 現金及び現金同等物 ) 次期繰越金 ( 現金及び現金同等物 ) H H ( 億円 ) 増減 表示未満単位を四捨五入して単位に満たない場合は 該当数字が無い場合は - と表示 Osaka Prefectural Housing Corporation 35

37 3. 今後の見通し 事業の執行に当たっては 平成 2 年度に策定した 賃貸住宅中期管理計画 に基づき 府の政策の補完といった公的役割を最大限果たしつつ 更なる経営改善に取り組み 計画的に実施していきます なお 現在 新たな経営計画の策定作業を行っているところです 資金需要への対応今後の取り組み 住宅ストックの耐震化 府営住宅管理事業の指定管理者制度への対応 今後想定される年度別の資金需要に対しては 安定した賃貸事業等の収益や土地処分益を主な原資として借入金の返済を行っていく予定です また 建替えに伴う余剰地処分は 平成 25 年度で終了しますが 特定優良賃貸住宅 ( 民間借上型 ) の管理期間が平成 24 年度末から段階的に終了を迎え 経費支出が減少する見込みです 借換えを予定している民間金融機関からの借入金については 引き続き大阪府による損失補償の付与を受けながら円滑に調達していきます 平成 23 年度決算から監査法人による監査を導入しており これまで以上に経営の透明性の向上を図っていきます 平成 29 年度末まで原則建替は行わない方針ですが 特に耐震性能が低い団地については随時 補強や改修を行う予定です また 建替えによって耐震性能を向上させる団地は 平成 3 年度以降の事業化を検討中です 府営住宅の管理事業については 公的団体としてこれまで培った住宅管理のノウハウを生かし 指定管理者制度の下でも継続して受託を目指す予定です 経常利益と実質借入金残高の見通し ( 億円 ) ( 億円 ) 1,9 45 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1, H22 ( 実績 ) H23 H24 H25 H26 H27 H28 H29 実質借入金残高 ( 左軸 ) 経常利益 ( 右軸 ) 借入金残高と経常利益の見通しは 平成 23 年 11 月時点の予測値です 各事業の業績の時点修正等により 平成 23 年度末に公表予定の新たな経営計画においては変更になる可能性があります Osaka Prefectural Housing Corporation 36

38 Ⅶ. 大阪府住宅供給公社債券 Osaka Prefectural Housing Corporation 37

39 1. 第 1 回大阪府住宅供給公社債券について 発行目的資金使途発行計画債券発行における根拠法令 資金調達の多様化を図り より安定的で有利な資金を確保する 繰上償還資金 ( 一般会計 ) 発行時期 : 平成 23 年度中発行額 : 1 億円程度年限 : 5 年金利 : 固定金利 ( 年 2 回利払い ) 償還方式 : 満期一括償還 地方住宅供給公社法第 33 条の 2 地方公社は 債券を発行することができる 発行体格付 A+ ( 安定的 ) 格付投資情報センター (R&I) 格付理由 ( 抜粋 ) 大阪府が1% 出資しており 府の事務事業と密接な関係があり かつ特に指導又は調整の必要がある法人 として府の指定出資法人に指定され 財政構造改革プラン ( 案 ) で存続の方針が示されている 大阪府住宅まちづくりマスタープラン( 大阪府住生活基本計画 ) では 住宅 まちづくり政策の補完 民間市場の誘導 補完を担う公的団体と位置づけている 一般賃貸住宅が安定収益源になっている BIS リスクウェイト 2%( 地方三公社 ) Osaka Prefectural Housing Corporation 38

40 Ⅷ. ご参考資料 Osaka Prefectural Housing Corporation 39

41 地方住宅供給公社法 ( 抄 ) 目的 ( 第 1 条 ) 地方住宅供給公社は 住宅の不足の著しい地域において 住宅を必要とする勤労者の資金を受け入れ これをその他の資金とあわせて活用して これらの者に居住環境の良好な集団住宅及びその用に供する宅地を供給し もつて住民の生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的とする 設立 ( 第 8 条 ) 地方公社は 都道府県又は政令で指定する人口 5 万以上の市でなければ 設立することができない ( 第 9 条 ) 地方公社を設立するには 議会の議決を経 かつ 定款及び業務方法書を作成して 国土交通大臣の認可を受けなければならない Osaka Prefectural Housing Corporation 4

42 住生活基本法と住生活基本計画 住生活基本法 ( 平成 18 年 6 月制定 ) 本格的な少子高齢社会 人口 世帯減少社会の到来を目前に控え 現在及び将来における国民の豊かな住生活を実現するため制定 住生活の安定確保及び向上の促進に関する施策について 基本理念を定める 基本理念 現在及び将来における国民の住生活の基盤となる良質な住宅の供給等 (3 条 ) 良好な居住環境の形成 (4 条 ) 居住のために住宅を購入する者等の利益の擁護及び増進 (5 条 ) 居住の安定の確保 (6 条 ) 国 地方公共団体並びに住宅関連事業者の責務を明らかにする 基本的施策 住生活基本計画を定めることにより施策を総合的かつ計画的に推進する 住生活基本計画 ( 全国計画 ) より 計画期間: 平成 23~32 年度 今後の住宅政策の展開に当たっては 住生活基本法に掲げられた基本理念にのっとり ハード ソフト両面の施策による安全 安心で豊かな住生活を支える生活環境の構築 住宅の適正な管理 再生 多様な居住ニーズに応える新築 既存住宅双方の住宅市場の整備 更には市場において自力では適切な住宅を確保することが困難な者に対して居住の安定を確保する住宅セーフティネットの構築のための施策の充実を図っていくことが必要である 第 1 住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策についての基本的な方針 3 住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策についての横断的視点 (5) 地域の実情を踏まえたきめ細かな施策展開地域の自然 歴史 文化その他社会経済の特性に応じた多様な居住ニーズに的確に対応するためには 地域の実情を最もよく把握している地方公共団体が主役となって 総合的かつきめ細かな施策展開が図られることが必要である このため 国が施策を実施するに当たっては 地方公共団体による整備に関する計画 方針等 地域の状況を十分踏まえるとともに 地方公共団体による施策の実施を支援する また 従来にも増して地域に密着した施策展開を図る観点から 地方公共団体とまちづくり等に主体的に取り組む地域住民の団体 NPO 民間事業者等 新しい公共 の担い手となる多様な主体との連携の促進を図る Osaka Prefectural Housing Corporation 41

43 同居親族要件等入居者資格公的賃貸住宅の比較 公社賃貸住宅 府営住宅 ( 参考 )UR 賃貸住宅 根拠法 地方住宅供給公社法 ( 昭和 4 年 ) 公営住宅法 ( 昭和 26 年 ) 独立行政法人都市再生機構法 ( 平成 15 年 ) 目的 勤労者に対して良好な居住環境の住宅を供給 住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃の賃貸住宅を供給 主にファミリー世帯に対して良好な居住環境を備えた賃貸住宅を供給 供給方式 地方住宅供給公社が建設 管理 地方公共団体が建設 管理 地方公共団体が民間住宅を買取り 借上げ 管理 独立行政法人都市再生機構が建設 管理 ( 大阪府内管理戸数 :11.5 万戸 H 時点 ) 単身入居可能 ( 原則 複数での入居は親族に限る ) 原則 同居親族を要する 原則 同居親族を要する 収入要件 家賃の 4 倍または 3 万円の月収が必要 本来階層 収入分位 ~25% ( 認定月収 15.8 万円以下 ) 高齢者等に係る裁量階層 収入分位 25~4% ( 認定月収 21.4 万円以下 ) 家賃の 4 倍または 33 万円の月収が必要 家賃設定 近傍同種家賃と均衡を失しないこと 応能応益家賃 家賃算定基礎額 市町村立地係数 規模係数 経過年数係数 利便性係数 上限は近傍同種家賃 近傍同種家賃と均衡を失しないこと Osaka Prefectural Housing Corporation 42

44 大阪府の財政構造改革プラン ( 案 ) 大阪府財政構造改革プラン 案 は 平成 2 年度に策定した 大阪府財政再建プログラム ( 案 ) の後継プランです 歳出改革の中で 当公社関連では 公営 ( 公的 ) 住宅への行政投資のあり方や社債に対する損失補償の付与は原則 3 年間とするなどの見直し案が示されました 大阪府財政構造改革プラン 案 ( 平成 22 年 1 月 29 日公表 ) 計画期間 理念 目的 平成 23~25 年度 (3 年間 ) 国と地方の役割分担を明確にし 地方の仕事の中身は地方が責任を持って決めるという 地域主権 の実現を通じて 府財政構造の抜本的改革をめざします 守るべきものは守りながら 収入の範囲内で予算を組む ことを徹底し 財政健全化団体にならないよう 財政規律を堅持します 改革の柱 歳入歳出改革 国への制度提言 公務員制度改革 財政運営のあり方 歳出改革主要分析事業 公営 ( 公的 ) 住宅への行政投資のあり方 歳出改革事業の評価 点検 個別点検結果 ( 抜粋 ) 住宅政策のあり方について 特別会計の導入 建替え必要度の精査等 管理コストなどの見直しや一層の収入確保 国への制度提言 住宅供給公社融資費 課題付きで継続するもの 見直し等の内容 : 公社債に対する損失補償の付与は原則 3 年間 その後は公社の自己信用力により資金調達するよう努力 平成 22~24 年度に発行する債券 出資法人等のさらなる改革 当公社の今後の方向性 : 存続 新たな観点からの点検 : 出資法人が出資等をする法人 ( 孫法人 ) の点検当公社が出資を行っている法人 : 株式会社大阪住宅公社サービス Osaka Prefectural Housing Corporation 43

45 大阪府の人口動態 大阪府の人口は今後 緩やかに減少に転じていくと推計されていますが 高齢者を中心に単独世帯が増加傾向にあります 大阪府の人口動態等 将来推計人口 (P7) 平成 17 年の 882 万人から平成 47 年度には 763 万人 (13.5% 減 ) に減少すると推計 総務省 国勢調査 大阪府企画室 大阪府の将来推計人口の点検について (H21.3) 人口の自然増加 社会増加 (P46) 平成 2 年に人口の社会増加がプラスとなる一方 自然増加は減少 平成 21 年には 社会増加と自然増加を合わせて人口は6,595 人増加 総務省 国勢調査 大阪府の推計人口 ( 住民基本台帳及び外国人登録を使用 ) 世帯数の推移 (P47) 平成 22 年 9 月では385 万世帯だが 平成 47 年に347 万世帯に減少すると推計 今後も高齢者単独世帯が増加する一方で 夫婦と子供の世帯は減少すると推計 H22.9 大阪府毎月推計人口 総務省 国勢調査 大阪府住宅まちづくり部推計 高齢者人口 高齢化率の推移 (P48) 今後 高齢者は増加し 平成 47 年には 266 万人 高齢化率は 35% になると推測 総務省 国勢調査 大阪府企画室 大阪府の将来推計人口の点検について (H21.3) Osaka Prefectural Housing Corporation 44

46 大阪府の住宅事情の動向 居住水準の向上とともに高齢社会への対応等 多様化 高度化する住宅ニーズに対し 公的住宅ストックの効果的 効率的な活用が必要となります 今後当公社には 住宅ストックを活用して 民間賃貸住宅で入居拒否を受けた方に対する住宅セーフティネットの役割も期待されています 大阪府の住宅事情等 住宅の床面積 (P49,5) 近年供給されている賃貸住宅は 持家と比較して4m2台と狭小 民営借家 ( 非木造 ) の約 4 割が延床面積 29m2以下 国土交通省 建築統計年報 総務省 平成 2 年住宅 土地統計調査 居住面積水準の状況 (P51) 大阪府全体では最低居住面積水準未満の世帯の割合は1.2% 民営借家では最低居住面積水準未満の世帯の割合は25% 以上 総務省 平成 2 年住宅 土地統計調査 民間賃貸住宅での入居拒否は減少傾向が見られるものの依然存在 平成 21 年度調査で入居拒否があると答えた割合は高齢者で41% 障がい者で23% 外国人で38% 母子 ( 父子 ) 家庭で12% 民間賃貸住宅への入居拒否 (P52,53) 高齢者人口と高齢化率の推移 : 今後 高齢者は増加し平成 47 年には266 万人 高齢化率は35% になると推測 障がい者数の推移 : 障がい者手帳所持者数および人口に占める割合は増加の傾向 母子世帯数の推移と外国人登録者数 : 大阪府の母子世帯数は増加の傾向 外国人登録者数は横ばいだが うち中国人登録者数は1 年で倍増 大阪府 宅地建物取引に関する人権問題実態調査 大阪府住宅まちづくり部推計 総務省 国勢調査 大阪府外国人登録者統計 Osaka Prefectural Housing Corporation 45

47 大阪府の人口増加数の推移 ( 人 ) 12, 平成 2 年に人口の社会増加がプラスとなる一方 自然増加は減少しています 平成 21 年には 社会増加と自然増加を合わせて人口は6,595 人増加しています 1, 8, 6, 4, 2, -2, -4, -6, 昭和 5 年昭和 53 年昭和 56 年昭和 59 年昭和 62 年平成 2 年平成 5 年平成 8 年平成 11 年平成 14 年平成 17 年平成 2 年 社会増加自然増加全体 ( 資料 ) 総務省 国勢調査 大阪府の推計人口 ( 住民基本台帳および外国人登録を使用 ) Osaka Prefectural Housing Corporation 46

48 大阪府の世帯類型別の世帯数 今後も高齢者単独世帯が増加する一方で 夫婦と子供の世帯は減少すると推計されています ( 千世帯 ) 1,4 1,2 1, S45 S5 S55 S6 H2 H7 H12 H17 H22 H27 H32 H37 H42 H47 単独 ( 高齢 ) 単独 ( 高齢以外 ) 夫婦のみひとり親と子夫婦と子その他 高齢 :65 歳以上 ( 資料 ) 総務省 国勢調査 大阪府住宅まちづくり部推計 Osaka Prefectural Housing Corporation 47

49 大阪府の高齢者人口と高齢化率の推移 今後 高齢者は増加し平成 47 年には 266 万人 高齢化率は 35.% になると推測されています ( 千人 ) 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 S45 S5 S55 S6 H2 H7 H12 H17 H22 H27 H32 H37 H42 H47 65~74 歳 75 歳以上高齢化率 4.% 35.% 3.% 25.% 2.% 15.% 1.% 5.%.% ( 千人 ) S45 S5 S55 S6 H2 H7 H12 H17 H22 H27 H32 H37 H42 H47 65~74 歳 ,153 1,293 1, ,87 75 歳以上 ,16 1,362 1,69 1,649 1,586 高齢化率 5.2% 6.1% 7.2% 8.3% 9.7% 11.9% 15.% 18.7% 23.% 27.6% 29.8% 3.9% 32.5% 35.% ( 資料 ) 国勢調査 大阪府企画室 大阪府の将来推計人口の点検について ( 平成 21 年 3 月 ) Osaka Prefectural Housing Corporation 48

50 大阪府の着工住宅の床面積の推移 近年供給されている借家は 持家 分譲と比較して 4 m2台と狭小です 大阪府 参考 : 全国 ( m2 ) ( m2 ) H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H2. H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H2 持家借家分譲 持家借家分譲 ( 資料 ) 国土交通省 建築統計年報 Osaka Prefectural Housing Corporation 49

51 大阪府の住宅の床面積 ( 所有関係別 ) 民営借家 ( 非木造 ) の約 4 割が延べ床面積 29 m2以下です 所有関係別延べ床面積別住宅数 ( 万戸 ) 以下 3~4 5~69 7~99 1~149 15~( m2 ) 持ち家公営の借家 UR 公社の借家民営借家 ( 木造 ) 民営借家 ( 非木造 ) 持ち家公営の借家 UR 公社の借家民営借家 ( 木造 ) 民営借家 ( 非木造 ) ( 住宅数 ) ( 割合 ) ( 住宅数 ) ( 割合 ) ( 住宅数 ) ( 割合 ) ( 住宅数 ) ( 割合 ) ( 住宅数 ) ( 割合 ) 29m2以下 9,5.5% 14,1 6.% 7,6 5.8% 77,5 29.8% 384,6 43.5% 3~49m2 86,8 4.4% 119, 51.% 69,3 53.1% 81,6 31.4% 252,9 28.6% 5~69m2 46,8 2.8% 91,9 39.4% 41,4 31.7% 51,7 19.9% 191, 21.6% 7~99m2 71,3 35.9% 8,2 3.5% 11,8 9.% 29,3 11.3% 48,6 5.5% 1~149m2 52,9 25.8% % 15,2 5.8% 6,2.7% 15m2~ 244,6 12.5% ,7 1.8% 1,6.2% 総数 1,951,9 1% 233,3 1% 13,6 1% 26, 1% 885, 1% ( 資料 ) 総務省 平成 2 年住宅 土地統計調査 Osaka Prefectural Housing Corporation 5

52 大阪府の居住水準面積の状況 大阪府全体では最低居住面積水準未満の世帯の割合は 1.2% 民間借家では最低居住面積水準未満の世帯の割合は 25% 以上です 住宅総数 万戸 持ち家 万借家 万不詳 15.8 万 民間借家 ( 木造 ) 26.1 万民間借家 ( 非木造 ) 88.5 万給与住宅 6.5 万 UR 公社の借家 13.1 万公営の借家 23.3 万 % % 78.8% 最低居住面積水準健康で文化的な住生活の基礎として必要不可欠な水準を国が定めたもの 住戸規模は標準的な世帯構成の場合 世帯人員に応じて次のとおりとする 最低居住面積水準 単身 29 歳以下 29 歳以下 3 歳以上 2 人以上 設備等の条件 台所 専用台所 + 居住室 4.5 畳以上 共用台所 + 居住室 6. 畳以上 25 m2以上 1 m2 世帯人員 +1 m2以上 専用の台所 29.9 最低居住水準未満 便所 専用の水洗便所 1.3% 6.1% % 6.1% % 15.2% 8.4% 最低居住水準以上 ( 設備等の条件を満たさないもの ) 最低居住水準以上 ( 設備等の条件を満たしているもの ) 不詳 浴室 洗面所 あり あり 大阪府平均 1.2% ( 資料 ) 総務省 平成 2 年住宅 土地統計調査 Osaka Prefectural Housing Corporation 51

53 大阪府の民間賃貸住宅への入居拒否の状況 民間賃貸住宅での入居拒否は減少傾向が見られるものの 依然存在します 大阪府の宅建業者が家主から入居拒否の申し出を受けた経験 高齢者 1% 2.4% 1.8% 障がい者 1% 3.1% 3.2% 8% 6% 42.4% 56.8% 8% 6% 61.4% 74.% 4% 4% 2% 55.2% 41.4% 2% 35.5% 22.7% % % 平成 15 年度調査 平成 21 年度調査 平成 15 年度調査 平成 21 年度調査 外国人 母子 ( 父子 ) 家庭 2.6% 3.6% 2.9% 1% 1% 5.1% 8% 6% 43.4% 58.% 8% 6% 82.6% 82.4% 4% 2% % 54.% 平成 15 年度調査 38.4% 平成 21 年度調査 4% 2% % 14.5% 12.4% 平成 15 年度調査 平成 21 年度調査 H15 調査は母子家庭のみを対象とした数値 ( 資料 ) 大阪府 宅地建物取引に関する人権問題実態調査 あるない無回答 Osaka Prefectural Housing Corporation 52

54 大阪府の母子世帯数の推移と外国人登録者数 大阪府の母子世帯数は増加傾向にあります 大阪府の母子世帯数の推移 ( 人 ) (%) 8, 4. H1 外国人登録者数は横ばいだが うち中国人登録者数は 1 年で倍増しています 大阪府の外国人登録者数の推移 7, 7, H15 6, 56, H2 5, 1, 15, 2,( 人 ) 5, 46,126 44, 韓国 朝鮮 中国 フィリピン ブラジル 米国 ベトナム タイ ペルー その他 2. 4, 2. H1 H15 H2 1.6 韓国 朝鮮 163,67 149, , 中国 24,782 36,424 48,155 3, 1.5 フィリピン 3,159 4,755 5,711 2, 1. ブラジル 5,147 4,88 4,32 米国 1,83 2,39 2,65 1,.5 ベトナム 783 1,744 3,373 タイ 99 1,351 1,747 ペルー 1,143 1,176 1,21. H2 H7 H12 H17 その他 6,574 9,679 11,265 母子世帯数 総世帯に占める割合 合計 27, , ,782 ( 資料 ) 総務省 国勢調査 ( 資料 ) 大阪府外国人登録者統計 Osaka Prefectural Housing Corporation 53

55 本資料は 債券投資家の皆さまへの情報提供のみを目的としたものであり 債券の募集 売出し 売買などの勧誘を目的としたものではありません 債券のご投資判断にあたりましては 当該債券の発行などにあたり作成された最終の債券内容説明書などに記載された条件 内容や仕組み 及びその他入手可能な直近の情報などを必ずご確認いただきますようお願い申し上げます また 本資料中で示された将来の見通しまたは予測は 当公社として現時点で妥当と考えられる範囲内にあるものの 確実な実現を約束するものではありません 本件に関するお問い合わせ先 大阪府住宅供給公社 担当 : 総務企画部経営監理室経営企画課 所在地 TEL FAX HPアドレス 大阪市中央区今橋 2 丁目 3 番 21 号 ( 直通 ) keieikikakuka1@osaka-kousha.or.jp Osaka Prefectural Housing Corporation 54