2 外国人不動産取得手続 1998 年 6 月に外国人土地取得制度が緩和されたことにより 外国人の土地取得が許可制から申告制に改正されるなど 外国人の土地取得に関する制限が全面的に廃止され 手続は簡素化された ( 図表 2-12) その結果 内国人に適用される土地取得および利用 開発による規制を同じ

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1 2 外国人不動産取得手続 1998 年 6 月に外国人土地取得制度が緩和されたことにより 外国人の土地取得が許可制から申告制に改正されるなど 外国人の土地取得に関する制限が全面的に廃止され 手続は簡素化された ( 図表 2-12) その結果 内国人に適用される土地取得および利用 開発による規制を同じように受けることになった反面 外国人の国内居住の可否 業務用の可否 用途や面積などに関係なく国内の土地が取得できるようになった ただし 外国人が土地を取得した場合は 契約締結後 管轄機関へ土地取得申告の手続を行う必要がある ( 軍事保護区域等の一部の制限地域は事前許可を要する ) 図表 年 6 月の外国人土地取得制度の緩和内容 区分従来 1998 年 6 月 25 日以降 外国法人の土地取得企業 M&A 時の土地取得外国人の土地取得土地の取得手続 - 取得できる土地用途 ( 工場用地 主たる事務所用地などの実需要範囲 - 取得できる土地面積 ( 非業務用土地面積を超えない面積の範囲内 ) - 国内企業の営業譲渡 合併の際 国内企業保有の非業務用土地の取得を許容しない (3 年以内に処分することを義務づける ) - 国内居住者で 滞留上限が5 年である F- 2ビザ 所持者に限る - 住居用地 200 坪 商業用地 50 坪までの取得を許容 - 契約締結前に事前許可 - 許可処理期間 60 日 申告処理期間 15 日 - 許可権者は市 道知事 - 用途制限および面積制限などすべての制限を廃止 ( 内外国法人に同等の待遇 ) - 非業務用土地の継続保有ができる - 非居住者を含むすべての外国人の土地取得許容 - 用途制限および面積制限などすべての制限を廃止 ( 内外国法人に同等の待遇 ) - 契約締結後 60 日以内に申告 ( 即時処理 ) - 申告処理権者は市 郡 区長

2 1) 外国人による土地の取得外国人が国内の土地を取得しようとする場合 外国人土地法 外国人投資促進法 外国為替取引法の 3 つの法規定が適用される 外国人の土地取得の目的および国内居住の可否によってその対象 手続 申告期間などが変わる 図表 2-13 外国人土地法 外国人投資促進法 外国為替取引法の比較 項目外国人土地法外国人投資促進法外국国為替取引法 ( 不動産 ) 対象 外国人 ( 外国国籍個人 外国人 ( 外国国籍個 非居住者 外国法人 外国人の所 人 外国法人 ) ただし ただし永住権者は非居 有持分が 50% 以上の国 永住権者を含む 住者に該当するが 不 内法人 役員の 50% 以 動産取得申告対象から 上が外国人である場合 ) は除かれる ただし永住権者は除く 主要内容 外国人が国内で土地 同法に規定された外国 非居住者が国内不動産 を取得する場合 一 人投資に該当する場 またはこれに関する権利 定の手続によって申 合 一定の手続によっ チョンセ ( 伝貰権 抵当権等 ) を 告しなければならない て投資申告をしなけれ 取得する場合 一定の ( 土地取得申告 ) ばならない 手続によって申告しなけ ( 外国人投資申告 ) ればならない ( 不動産取得申告 ) 申告機関お - 土地所在地の市 - 外国為替銀行の本 - 外国為替銀行の本 よび申告 郡 区役所地籍課 支店 Invest 支店 時点 - 契約締結日から 60 KOREA - 不動産取得資金引 日以内 - 投資資金搬入以前 出時 出所 : Invest KOREA 2009 年 HP 2) 用語の定義 外国人が国内の土地を取得するにあたって 用いられる用語は次のとおりに定義される (1) 外国人 ( 外国人土地法第 2 条 ) 外国人土地法上の外国人とは 次に該当する個人や団体をいう

3 1 韓国の国籍を有していない個人 2 次に該当する法人または団体 (ⅰ) 外国の法令により設立された法人あるいは団体 (ⅱ) 社員または構成員の半数以上が1に該当する法人または団体 (ⅲ) 業務を執行する社員や理事などの役員の半数以上が1に該当する法人または団体 (ⅳ) (ⅰ) に該当する者または (ⅰ) に該当する法人または団体が資本金の半額以上や議決権の半数以上を持っている法人または団体 (2) 居住者 ( 外国為替取引法第 3 条 ) 居住者とは 次に該当する個人や団体をいう 1 2 韓国国内に住所または居所を置いた個人および韓国国内に主な事務所を置いた法人 3 非居住者の韓国国内の支店および出張所 その他の事務所 (3) 非居住者非居住者とは 次に該当する個人や団体をいう なお 居住者と非居住者の区別は国籍ではなく経済的活動を根拠として区別した用語である 1 外国人 2 韓国国民で外国にある事業体 ( 在外外交公館は除く ) に勤務 あるいは2 年以上滞在する目的で外国にいる国民 3 外国政府または国際機関の公務で一時滞在する者 (4) 永住権者 ( 在外同胞の出入と法的地位に関する法律第 2 条 ) 永住権者とは 韓国国民として外国の永住権を取得した者あるいは永住を目的で居住し ている在外国民をいう

4 (5) 外国人投資企業 ( 外国人投資促進法第 2 条 1 項に該当する企業 ) 外国人投資企業とは 外国投資家が出資した企業や出捐した非営利法人をいう 3) 類型別外国人の不動産取得手続および必要書類前述のとおり 土地以外の不動産は外国人土地法による申告対象にならない ただし 韓国では建物を購入する場合 建物と土地を分けて取引することはほとんど行われていないため 建物だけ購入することは法的に可能であっても 多くの場合 土地取得申告をしなければならないことが多い 韓国国内の不動産を取得する外国人は 外国人投資企業 居住外国人 非居住外国人がそのほとんどを占めると思われる なお 以下の説明では 外国人に該当はしないが 永住権者が不動産を取得する場合についても説明する (6) 外国人投資企業 1 不動産取得の手続 外国人が外国人投資促進法の規定にもとづいて国内法人を設立し 当該法人 ( 外国人投資企業 ) の名義で不動産を取得する場合 取得手続と必要書類については 図表 2-14 のようにまとめられる ただし 国内に支店を設立する場合は 外国人投資企業とは異なり 外国為替取引法によって外国為替銀行に支店設置申告をし 支店登記後に支店の名義で不動産を購入することになる 図表 2-14 外国人投資企業の不動産取得手続 流れ 必要書類など 外国人投資申告 申告時点 : 投資資金の送金前 申告機関 : 外国為替銀行の本 支店 Invest KOREA 法人設立 登記申請機関 : 事業場所在地管轄裁判所

5 事業者登録 申請期間 : 事業開始日から 20 日以内 登録申請機関 : 事業場所在地の管轄税務署 添付書類 : 法人登記簿謄本 外国人投資申告の写し 定款 ( 公証済み ) 賃貸借契約書など 外国人投資企業登録 登録期間 : 投資目的物の納入完了後 30 日以内 登録申請機関 : 当該外国人投資申告受付機関 添付書類 : 法人登記簿謄本 外国為替 ( 買入 預入 ) 証明 書 事業者登録証など 不動産取得契約および代 金支払 土地取得申告 申告期限 : 契約締結日 ( 残高支払日 ) から60 日以内申告官庁 : 土地所在地の市 郡 区庁地籍課必要書類 : 土地取得申告書 土地取得契約書 土地登記簿謄本 * 外国人投資比率が50% 以上の場合に限る 不動産登記 登記期限 : 契約締結日 ( 残高支払日 ) から60 日以内登記官庁 : 土地所在地の管轄登記所必要書類 : - 土地取得契約書 ( 契約による土地取得の場合に限る ) 契約以外の原因による土地取得の場合は 契約書の代わりに以下の書類で代替する 相続 : 相続であることを証明できる書類競売 : 競落決定書転売権行使 : 転売であることを証明できる書類裁判所の確定判決 : 確定判決文 - 土地取得申告済証

6 - 外国人登録証 ( 個人 ) または法人登記簿謄本 ( 法人 ) 居住外国人は不動産登記時に必要な不動産登記用登録番号および住所証明書類の代わりに 外国人登録証 または 法人登記簿謄本 に記載してある外国人登録番号と住所地で代替が可能である - 登記申請書 登記原因証明書類 登記権利証 土地登記簿謄本 - 委任する場合には本国の公証役場から公証を得た委任状が必要 2 適用法律 適用法律には 外国人土地法 外国人投資促進法 不動産登記法がある 3 (i) 不動産売買代金の搬入 搬出手続搬入 ( 韓国への送金 ) は前述の不動産取得手続のとおり 外国人投資申告後 不動産購入代金 ( 資本金 ) を韓国に送金する 搬出 ( 海外への送金 ) は不動産取得の際 取得資金を個別に韓国国内に送金するのではなく 外国人投資企業の資本金を充当して支払うために 不動産の処分代金の海外送金時においても不動産の物件別に送金をせず 配当金または資本金減額 株式譲渡などを通して送金しなければならない (ii) 事業用不動産を売却し その売却代金を搬出するために株式を譲渡し その株式譲渡代金を搬出する場合 株式等の譲渡申告と支給申告が必要で 手続は次のとおりである 図表 2-15 株式等の譲渡申告と支給申告 項目 株式等の譲渡申告 支給申告 関係法令 外国人投資促進法第 23 条 外国為替管理法第 17 条 申告機関 外国為替銀行または Invest KOREA 外国為替銀行 申告期限 株式等の譲渡契約締結日から 30 日以内 不動産売却資金の搬出時 具備書類 不動産売買契約書類 納付税額確認書の写し 支給申告書 売買契約書 株式等の譲渡申告済証 旅券の写しおよび外国人登録証の写

7 し 外国為替買入証明書 ( 非居住者または 5 年 未満国内外国人居住者に該当 ) 納付税額確認書 また 事業を清算し不動産売却代金を搬出する場合は 外国人投資企業抹消申告後 支払申告を行う さらに 外国企業国内支店の場合 指定取引外国為替銀行を経由して営業資金の形態で購入資金を国内に搬入した後に不動産の取得が可能となり 売却後は決算純利益金の対外送金の形態で搬出することができる 国内支店の閉鎖の際は 外国企業国内支店の閉鎖申告をした後 指定外国為替銀行長へ納税証明を提出し売却代金を搬出する なお 営利事業 ( 不動産賃貸業を含む ) を目的として建物が含まれた不動産を購入する場合 付加価値税の還付を受けるため 必ず建築移転あるいは売買契約前に事業者登録を行う必要がある (7) 居住外国人 外国為替取引法上 居住外国人が非営利目的で国内不動産関連の権利を取得する場合 取得手続と必要書類については 図表 2-16 のようにまとめられる 図表 2-16 居住外国人の不動産取得手続 流れ 必要書類など 土地取得契約締結 土地取得申告 申告期限 : 契約締結日 ( 残高支払日 ) から 60 日以内申告官庁 : 土地所在地の市 郡 区庁地籍課必要書類 : 土地取得申告書 土地取得契約書 土地登記簿謄本

8 所有権移転登記 登記期限 : 契約締結日 ( 残高支払日 ) から60 日以内登記官庁 : 土地所在地の管轄登記所必要書類 : - 土地取得契約書 ( 契約による土地取得の場合に限る ) 契約以外の原因による土地取得の場合は 契約書の代わりに以下の書類で代替する 相続 : 相続であることを証明できる書類競売 : 競落決定書転売権行使 : 転売であることを証明できる書類裁判所の確定判決 : 確定判決文 - 土地取得申告済証 - 外国人登録証 ( 個人 ) または法人登記簿謄本 ( 法人 ) 居住外国人は不動産登記時に必要な不動産登記用登録番号および住所証明書類の代わりに 外国人登録証 または 法人登記簿謄本 に記載してある外国人登録番号と住所地で代替が可能である - 登記申請書 登記原因証明書類 登記権利証 土地登記簿謄本 - 委任する場合には本国の公証役場から公証を得た委任状が必要 1 2 適用法律 (i) 適用法律には外国人土地法 不動産登記法がある 不動産売買代金の搬入 搬出手続 (i) 一般居住外国人が居住用あるいは非営利目的で不動産を購入する際や不動産購入資金を搬入する際は 外国為替取引法上の別途の申告手続を踏まずに購入資金を搬入して韓国国内の不動産を取得することができる (ii) 対外勘定に預けた資金を含む外国から搬入された資金で取得した韓国国内の不動産の売却代金を海外に搬出する際 外国為替買入証明書などの支払証憑書類の添付と外国為替銀行長への支払申告のみで送金ができる ( 外国為替取引規定第 2-3 条第 1 項 ) 前記以外の場合すなわち韓国国内で発生した資金で不動産を購入する場合 居住外国人 が韓国国内の不動産売却代金を海外へ持ち出す際には 韓国銀行総裁に申告しなければ

9 ならない ( 外国為替取引規定第 2-3 条第 1 項 ) (8) 非居住外国人 (iii) 外国為替取引法上の非居住外国人が韓国国内の不動産を取得する場合 取得手続と必要書類については 次のようにまとめられる 図表 2-17 非居住外国人の不動産取得手続 流れ 必要書類など 不動産取得契約締結 入国前の準備書類 個人 : 本国当局より発給される居住事実証明書または本国の公証役場で公証を受けた住所証明書法人 : 法人であることを証明する書類 ( 本国で発行され住所記載のあるもの ) または本国の公証役場で公証を受けた住所証明書 不動産取得申告 ( 外国為替取引法 ) 申告官庁 : 取引外国為替銀行長申告期限 : 対外勘定から不動産取得資金を引き出す時まで必要書類 : 不動産取得申告書 不動産売買契約書 不動産鑑定書 ( 公示地価確認書 ) 不動産登記簿謄本 不動産取得代金の支払 土地取得申告 ( 外国人土地法 ) 申告官庁 : 当該土地所在地の市 郡 区庁地籍課申告期限 : 契約締結日 ( 残高支払日 ) から60 日以内必要書類 : 土地取得申告書 土地取得契約書 土地登記簿謄本処理期間 : 即時処理 不動産登記用登録番号の発給 必要書類 : 個人 - 発給申請書 土地取得申告済書 旅

10 券または住民票写し法人 - 土地取得申告済書 当該国家 ( 駐韓大使館を含む ) が発給した法人登録 代表者 代表者住所地の証明書類 - 委任の際には本国の公証役場で発給した委任状が必要申請場所 : 個人 -ソウル出入国管理事務所法人 - 土地所在地の市 郡 区庁地籍課 所有権移転登記 登記期限 : 契約締結日 ( 残高支払日 ) から60 日以内登記官庁 : 土地所在地の管轄登記所必要書類 - 外国人登録証 ( 個人 ) または法人登記簿謄本 ( 法人 ) - 登記申請書 登記原因証明書類 登記権利証 土地登記簿謄本処理期間 : 即時処理 1 適用法律 (i) 適用法律には外国人土地法 外国為替取引法 不動産登記法がある 2 不動産売買代金の搬入 搬出手続 (i) 対外勘定資金の引出を含む外国からの搬入した資金で不動産の権利などを取得する場合 居住者との認められた取引による担保権および当該担保権の実行によって不動産の権利などを取得する場合や非居住者からの不動産の権利を取得する場合は 外国為替銀行長へ申告しなければならない それ以外は 申告除外対象である場合を除き 韓国銀行長への申告対象となる 申告時点は不動産取得資金を引き出す時点である (ii) 非居住者が外国から携帯搬入または送金された資金をもって許可および申告の例外取引に該当する不動産の権利などを取得する際 外国為替銀行長へ申告するか 韓国銀行総裁へ申告および許可を受けてから取得した場合には 外国為替銀行長への支給申告のみで搬出が可能である ただし 取得申告をしなかった不動産の売却代金は 搬出時に韓国銀行総裁の許可を受けなければならない

11 4) 取得に関する規制事項 ( 外国人土地法による事前許可を必要とする場合 ) 外国人の土地取得は申告を原則とするが 次の区域では土地所在地の市 郡 区役所へ 許可申請が必要となる また 処理期間は 15 日以内となっている 軍事施設保護区域 海軍基地 軍用空港基地区域 文化財保護区域 生態系保全区域 野生動植物特別保護区域 5) 土地関連税金 不動産取得にかかる税金について説明すると 図表 2-18 のようにまとめることができる

12 図表 2-18 不動産取得にかかる税金 段階税目備考 取得取得税 ( 取得価額の 2%) 農漁村特別税 ( 取得税の 10%) 重課 免除 付加価値税 ( 建物取得価額の10%) 事業営為時の買入税額で共済可能国民住宅規模 (85 m2 ) 以下の住宅の取得時は免除 登記登録税 ( 取得価額の2%) 教育税 ( 登録税の20%) 重課 免除 首都圏過密抑制圏域内での新設 増設工場および本店用不動産 :3 倍重課 (6%) ゴルフ場 別荘等奢侈性不動産および法人の非業務用土地の取得 :5 倍重課 (10%) 高度技術随伴事業の場合や外国投資地域の場合 首都圏過密抑制圏域内での工場の新設 増設 本支店の設立 移転による不動産登記 設立後 5 年以内に取得する不動産登記 :3 倍重課 (6%) 高度技術随伴事業の場合や外国投資地域の場合 国民住宅債券の購入 免除 外国人投資企業として登録された企業の業務用不動産の登記の際 投資比率ほど債券買入減免時価標準額が1 億ウォン以上の場合 - 住居用 : 課税標準額の6.5%( 大都市は7%) -その他: 課税標準額の4.5%( 大都市は5%) 保有 財産税 ( 建築物課税標準の0.3~7%) 重課大都市内での工場新設 増設の際 :5 年間 5 倍重課 減免 高度技術随伴事業の場合や外国投資地域の場合 総合不動産税住宅の場合は課税標準の0.5~2% 土地の場合は課税標準の0.5~2%

13 段階 税 目 備 考 その他付加税 農特税 ( 総合不動産税の20%) 地方教育税 ( 財産税の20%) 売却 個人 譲渡税 (6~35%) 重課 未登記譲渡の際は70% (1 年以内の譲渡は50% 1 年以降 2 年未満の譲渡は40%) 法人 法人税 売買差益は営業外所得に含まれ 法人税として賦課 (10% または22% が適用される ) 住民税 譲渡税または法人税の 10% 付加価値税 建築物譲渡価額の10%( 譲受人から徴収 )