印刷業

Size: px

Start display at page:

Download "印刷業"

よりとしすえがら
5 years ago
Views:

1 3-8 不動産管理業の財務分析執筆担当 : 森川雅章 1. 不動産業と不動産管理業の基本情報日本の不動産業 213 によると不動産業と不動産管理業の内容は次の通りです (1) 不動産業 1 分譲不動産分譲は主として宅地や戸建て住宅マンション等の住宅を開発し販売する業務です 2 開発不動産開発は土地を取得し造成インフラ整備を行うまた土地に住宅や事業用施設等の建設を行うことにより不動産の価値創造向上を行う業務です開発した不動産の売却分譲や賃貸事業の展開によって収益を実現します 3 流通不動産流通は主として土地建物等の売買交換賃貸の仲介住宅分譲の販売代理を行う業務です 4 賃貸不動産賃貸は自ら所有する不動産を賃貸し賃料を得る事業です賃貸の対象は住宅からオフィスビル商業施設ホテルスポーツ施設など多岐に渡ります (2) 不動産管理業 1 建物管理建物管理はマンションやアパートなどの箱 ( 建物 ) を維持し資産住まいとして守る業務のことです共用部の清掃やごみだし廊下や階段の管球が切れていないかなどのチェックエレベータやオートロックなどの共用設備の不具合が起こらないかなどを常に管理保守点検チェックします日常清掃目視点検業務定期清掃業務定期メータ検診業務冬季業務建物設備メンテナンス業務建物設備法定点検及び届出業務企画計画修繕の提案業務 2 賃貸管理賃借管理は賃貸物件の入居者の管理のことです主に入居者の募集から契約解約の立会い精算入居中のトラブルの対応を行います賃料の集金を大家さんに代わって行い滞納などがあれば回収業務を行います ( 入居者管理 ) 入居受付立合業務賃貸契約に基づく連絡調整業務入居証明書等代理発行業務 68

2 入居者の有害行為の処理業務入居者近隣の苦情対応業務建物設備の苦情対応業務退去受付業務退去立会明渡業務 ( 家賃等管理 ) 家賃等の徴収業務家賃等のオーナー送金業務滞納督促業務滞納者への法的手段の助言補助業務管理費用等の支払代行と送金相殺業務検針料金徴収支払代行業務 2. 不動産業の業況不動産業に関連する指標は次の通りです国民総資産に占める不動産の評価額単位 : 兆円 H13 年 H14 年 H15 年 H16 年 H17 年 H18 年 H19 年 H2 年 H21 年 H22 年 H23 年国民総資産 8,59 8,43 8,483 8,575 8,979 8,996 8,913 8,58 8,457 8,488 8,451 不動産の評価額 2,36 1,945 1,871 1,824 1,88 1,839 1,88 1,87 1,786 1,75 1,711 ( 割合 ) 24% 23% 22% 21% 2% 2% 21% 22% 21% 21% 2% 住宅住宅以外の建物土地 1,485 1,397 1,319 1,267 1,249 1,269 1,33 1,287 1,227 1,192 1,157 金融資産 5,551 5,567 5,683 5,87 6,23 6,167 6,6 5,59 5,651 5,724 5,721 不動産業生産額と国内総生産単位 : 十億円 H13 年 H14 年 H15 年 H16 年 H17 年 H18 年 H19 年 H2 年 H21 年 H22 年 H23 年不動産業 53,964 53,517 53,576 53,788 54,42 55,365 55,721 56,31 56,879 56,89 56,728 ( 割合 ) 1.8% 1.8% 1.8% 1.8% 1.8% 11.% 1.9% 11.3% 12.2% 11.9% 12.1% 全産業合計 5, ,27 494, ,252 5,68 53,291 59, ,75 467, , ,345 国内総生産 55, , ,855 53,725 53,93 56, ,975 51,29 471, ,384 47,623 全産業に占める不動産業の売上割合単位 : 百億円 H13 年 H14 年 H15 年 H16 年 H17 年 H18 年 H19 年 H2 年 H21 年 H22 年 H23 年不動産業売上高 3,186 3,348 3,363 3,325 3,45 3,386 3,79 3,867 4,98 3,663 3,571 ( 割合 ) 2.4% 2.5% 2.5% 2.3% 2.3% 2.2% 2.3% 2.6% 3.% 2.6% 2.6% 全産業売上高合計 133, ,68 133, ,36 15, , ,17 15,82 136,82 138, ,14 3. 事例企業の概要 (1) 日本管財株式会社本社所在地拠点設立 / 創業従業員数理念 / 社是兵庫県西宮市西日本を中心に全国展開昭和 4 年 1 月創業連結 1,861 名快適な都市生活環境の創造をするプロパティマネジメント会社継続した成長により社会に貢献する会社をめざし個性豊かな会社にすることを経営目標に掲げて常にお客様の観点に立ち良質なサービスの提供を行うことを基本方針といたしております 69

3 課題 / 方針指定管理者案件への取組み省エネ等高付加価値の提案コンプライアンスの徹底内部統制システムの適切な運営 < 事業内容 > 建物管理運営事業ビルホテルマンション等の清掃設備保守管理等昼夜間の保安業務機械警備受付オペレータ業務環境施設管理事業上下水処理施設ごみ処理施設の運営管理水質管理不動産ファンド不動産ファンドの運営アレンジメント匿名組合へ出資投資マネジメント事業コンサルティング資産管理及び建物運営業務その他の事業イベントの企画印刷デザイン製本不動産の販売及び売買仲介 (2) 株式会社レオパレス21 本社所在地東京都中野区拠点首都圏中心に全国展開設立 / 創業昭和 48 年 8 月創業従業員数連結 7,846 名理念 / 社是新しい価値の創造柔軟な発想とチームワークによる新しい価値創造お客様の喜びを自らの喜びとするより快適な暮らしと豊かな社会づくりに貢献課題 / 方針賃貸事業と建築請負事業の収益のバランスをとった安定な収益構造の確立個人顧客の獲得長期入居の促進収益力向上新規事業開発 ( 事業内容 ) 賃貸事業自社物件一括借上物件の賃貸管理営繕管理ブロードバンド事業建築請負事業アパート太陽光発電設備の請負工事ホテルリゾート関連事業国内 8ホテルグアムリゾートホテルの運営シルバー事業老人介護施設の運営その他の事業少額短期保険業ファイナンス事業住宅不動産販売太陽光発電事業 (3) 株式会社アパマンショップホールディングス本社所在地東京都中央区拠点東京中心に全国展開設立 / 創業平成 1 年 1 月大手賃貸管理経営者数名により不動産賃貸業界の質的向上 IT 化を目指して統一のブランドのもとに全国の不動産賃貸をフランチャイズ化するために設立従業員数連結 761 名 7

4 理念 / 社是ネットワークを通じ業界の質的向上に貢献する加盟店皆様の収益向上に貢献する課題 / 方針業界 No1を目指すお客様に感動を与えるサービスの提供 ( 事業内容 ) 斡旋事業賃貸斡旋業務 ( 直営店に賃貸斡旋 ) 賃貸斡旋 FC 業務情報インフラ業務関連サービス業務潤管理業務プロパティマネジメント事業賃貸管理業務 PI ファンド事業投資不動産業務 ( 収益不動産に投資 ) その他の事業システム開発業務 4. 不動産取引業と不動産管理業の違い不動産業と言っても不動産管理業と不動産賃貸業管理業はビジネスの構造が大きく異なります従って収益構造もも次のグラフで示す実績のように大きく異なることが分かります不動産取引業 : フロー型ビジネス営業利益調整可能経費 ( 業務活動 ) 固定経費 ( 設備関連 ) 人件費労務費不動産賃貸業管理業 : ストック型ビジネス営業利益調整可能経費 ( 業務活動 ) 固定経費 ( 設備関連 ) 人件費労務費 1% 1% 9% 9% 8% 8% 7% 7% 6% 6% 5% 5% 4% 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% % H2 年 H21 年 H22 年 H23 年 H24 年 % H2 年 H21 年 H22 年 H23 年 H24 年自己資本 ( 剰余金 ) 自己資本 ( 資本金 ) 他人資本 ( 借入等 ) 自己資本 ( 剰余金 ) 自己資本 ( 資本金 ) 他人資本 ( 借入等 ) H2 年 H21 年 H22 年 H23 年 H24 年 H2 年 H21 年 H22 年 H23 年 H24 年 71

5 4. 不動産管理業の収益構造の特徴各社の業績 ( 連結 ) は下記の通りです ( 単位 : 百万円 ) 日本管財レオパレス21 アパマンショップホールディングス H23.3 期 H24.3 期 H25.3 期 H23.3 期 H24.3 期 H25.3 期 H22.9 期 H23.9 期 H24.9 期売上高 73,428 74,228 75,65 484,39 459, ,222 47,37 42,583 38,616 売上原価 59,918 6,32 6, ,392 43, ,58 36,576 31,949 28,582 売上総利益 13,51 13,97 14,68 35,998 55,864 57,713 1,731 1,634 1,34 売上総利益率 18.4% 18.74% 18.74% 7.43% 12.16% 12.71% 22.68% 24.97% 25.98% 販管費 9,979 9,962 1,53 58,65 51,278 5,299 9,58 8,446 7,718 営業利益 3,53 3,945 4,14 23,67 4,585 7,413 1,673 2,187 2,316 営業利益率 4.81% 5.31% 5.35% -4.87% 1.% 1.63% 3.54% 5.14% 6.% 経常利益 3,735 4,248 4,379 31,88 2,349 11, ,353 経常利益率 5.9% 5.72% 5.83% -6.57%.51% 2.44% 1.1% 2.2% 3.5% 当期純利益 1,685 2,172 2,392 4,889 1,588 13,335 3,58 3, 当期純利益率 2.29% 2.93% 3.19% -8.44%.35% 2.94% 6.46% -7.34%.24% 日本管財レオパレス 21 アパマンショップ HD 売上高 / 経常利益 / 当期純利益売上高 / 経常利益 / 当期純利益売上高 / 経常利益 / 当期純利益単位 : 百万円売上高経常利益当期純利益単位 : 百万円売上高経常利益当期純利益単位 : 百万円売上高経常利益当期純利益 8, 7, 8, 8, 7, 8, 7, 6, 7, 6, 6, 6, 6, 5, 4, 3, 2, 5, 4, 3, 2, 6, 5, 4, 3, 2, 4, 2, 2, 4, 6, 5, 4, 3, 2, 4, 2, 2, 4, 1, 1, 1, 8, 1, 6, 1, 8, 各社の収益構造と 1 人当たりの売上高労働生産性を見てみます ( 単位 : 百万円 ) 日本管財レオパレス21 アパマンショップホールディングス H23.3 期 H24.3 期 H25.3 期 H23.3 期 H24.3 期 H25.3 期 H22.9 期 H23.9 期 H24.9 期売上高 73,428 74,228 75,65 484,39 459, ,222 47,37 42,583 38, ,223 34, ,752 36,576 31,949 28,582 業務委託費 ( ) 39,4 39,423 39,739 46,491 35,955 42,455 人件費 23,47 23,688 23,895 3,97 26,847 26,856 3,613 3,418 3,153 固定経費 ( 設備関連 ) 2,446 2,486 2,587 27,717 24,669 25,553 2,133 1,938 1,718 調整可能経費 ( 業務活動 ) 4,545 4,285 4,46 68,66 62,453 67,895 3,312 3,91 2,847 営業利益 3,53 3,945 4,14-23,67 4,585 7,413 1,673 2,187 2,316 一人当たり売上高 ( 千円 ) 6,99 6,883 6,911 59,325 61,76 57,892 42,163 4,59 5,744 労働分配率 (%) 付加価値生産性 ( 千円 ) 3,199 3,191 3,214 12,698 15,938 8,924 9,564 1,4 13,185 72

6 日本管財レオパレス 21 アパマンショップ HD 営業利益調整可能経費 ( 業務活動 ) 営業利益調整可能経費 ( 業務活動 ) 営業利益調整可能経費 ( 業務活動 ) 固定経費 ( 設備関連 ) 人件費労務費固定経費 ( 設備関連 ) 人件費労務費固定経費 ( 設備関連 ) 人件費労務費 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % H23/3 期 (A) H24/3 期 (B) H25/3 期 (C) -1% H23/3 期 (A) H24/3 期 (B) H25/3 期 (C) % H22/9 期 (A) H23/9 期 (B) H24/9 期 (C) 日本管財の事業内容はビル等の管理保守を主体としていますの管理件数の増加が売上増加につながっています原価は作業を中心としたと社内人材の活用であることが分かりますレオパレスとアパマンショップの売上高は減少が続いていますフロー型のビジネスであり賃貸物件の取扱件数の増減が売上高に大きく影響を及ぼしています 5. 不動産管理業のの特徴次に示す表及びグラフは 3 社のです ( 単位 : 百万円 ) 日本管財レオパレス21 アパマンショップホールディングス H23.3 期 H24.3 期 H25.3 期 H23.3 期 H24.3 期 H25.3 期 H22.9 期 H23.9 期 H24.9 期現預金等 11,81 13,497 14,787 4,674 41,477 56, 債権等 9,73 1,475 1,375 52,489 4,46 33,419 5,618 3,57 3,676 在庫等 2,134 2,43 1,661 1,56 1, 設備等 4,671 4,995 4,44 157, ,92 145,61 54,241 37,158 34,663 投資等 8,896 8,792 14,66 46,18 32,628 25, 債務 / 引当 1,622 11,86 11,49 225, , ,624 14,73 1,943 1,471 借入金 1,831 1,587 5,968 39,888 48,34 46,874 53,34 38,245 34,94 資本金 3, 3, 3, 56,562 56,562 62,867 6,312 7,212 7,212 剰余金他 21,78 23,356 25,313-23,522-22,731-4,716 3, うち利益剰余金 24,984 26,238 27,96-46,552-44,963-31,18-1,774-4,967-4,857 総資産額 37,233 39,84 45,33 298, , ,649 77,374 56,339 52,797 日本管財レオパレス 21 アパマンショップ HD 自己資本 ( 剰余金他 ) 自己資本 ( 資本金 ) 他人資本 ( 借入金 ) 自己資本 ( 剰余金他 ) 自己資本 ( 資本金 ) 他人資本 ( 借入金 ) 自己資本 ( 剰余金他 ) 自己資本 ( 資本金 ) 他人資本 ( 借入金 ) H23/3 期 (A) H24/3 期 (B) H25/3 期 (C) H23/3 期 (A) H24/3 期 (B) H25/3 期 (C) H22/9 期 (A) H23/9 期 (B) H24/9 期 (C) 73

7 日本管財は販売用不動産を在庫として保有しています自社所有ビルを持っていますが設備等は少なく固定資産の額は少額です投資等につきましては株式等を主体とし有価証券を保有しています平成 25 年 3 月期に長期資金を調達したことにより借入金残高が増加しましたレオパレス 21 は土地建物の保有があり有形固定資産の構成比率が 52% となっています借入金の構成比は 18% 長短合わせた前受金の構成比は 31% で一般的な企業と比較する多くなっています利益剰余金がマイナスであり資金調達を苦しくしていますアパマンショップは土地建物の他のれんを含めた固定資産の構成比が 65% となっています資金調達は借入金に依存しており構成比は 66% です 6. 不動産管理業のキャッシュフローの特徴各社のキャッシュフローの状況は下記の通りです ( 単位 : 百万円 ) 日本管財レオパレス21 アパマンショップホールディングス H23.3 期 H24.3 期 H25.3 期 H23.3 期 H24.3 期 H25.3 期 H22.9 期 H23.9 期 H24.9 期営業 CF 3,3 4,93 3,25-28,337-3,174 6,69 1,677 2,365 2,579 投資 CF -81-1,128-5,18 13,143-3, ,145 9, フリー CF 2,949 2,965-1,93-15,194-6,711 6,63 3,822 12,66 3,434 財務 CF -1,426-1,263 3,192-15,89 7,245 9,148-3,155-12,66-3,114 CF 期末残高 11,481 13,182 14,472 4,492 4,877 56,381 4,164 3,572 3,853 CFパターン日本管財レオパレス 21 アパマンショップ HD キャッシュフローキャッシュフローキャッシュフロー営業活動によるキャッシュフロー財務活動によるキャッシュフロー単位 : 百万円 8, 投資活動によるキャッシュフロー現金及び現金同等物の期末残高単位 : 百万円 16, 営業活動によるキャッシュフロー財務活動によるキャッシュフロー単位 : 百万円 8, 投資活動によるキャッシュフロー現金及び現金同等物の期末残高単位 : 百万円 9, 営業活動によるキャッシュフロー財務活動によるキャッシュフロー単位 : 百万円 15, 投資活動によるキャッシュフロー現金及び現金同等物の期末残高単位 : 百万円 14, 6, 4, 2, 2, 4, 6, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 6, 4, 2, 2, 4, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 1, 5, 5, 1, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 8, 6, 15, 日本管財は有価証券取得が投資 CFを大きくしその資金を借り入れにより調達しその結果財務 CFがプラスになりましたレオパレス 21 は営業 CFのマイナスが解消されましたまた増資をしたことにより財務 CFがプラスになりましたアパマンショップは固定資産の売却により投資 CFがプラスとなりその資金を短期借入金の返済にあてています 74

8 7. 不動産管理業の経営指標の特徴次に示す表は各社の主な財務指標です日本管財レオパレス21 アパマンショップホールディングス中小企業 H23.3 期 H24.3 期 H25.3 期 H23.3 期 H24.3 期 H25.3 期 H22.9 期 H23.9 期 H24.9 期不動産管理業 ROE (%) 営業利益率 (%) 販売管理費比率 (%) 総資本回転率 ( 回 ) 売上債権回転期間 ( 日 ) 従業員一人当たり売上高 ( 千円 ) 6,99 6,883 6,911 59,325 61,76 57,892 42,163 4,59 5,744 17,344 流動比率 (%) 自己資本比率 (%) 固定長期適合率 (%) 売上高成長率 (%) 付加価値生産性 ( 千円 ) 3,199 3,191 3,214 12,698 15,938 8,924 9,564 1,4 13,185 15,169 労働分配率 (%) 借入金依存度 (%) 日本管財は事業所取引が主体であるため売上債権回転期間が約 1.5 か月となっています従業員一人あたりの売上高は 6 百万円代と他の 2 社に比べ少ない額です労働分配率は 68% と高く推移していますレオパレス 21 は流動比率が 1% を下回っており厳しい状態が続いています平成 25 年 3 月期には増資の影響により自己資本比率が 1 ポイント増加しましたアパマンショップは借入金の長短移動があり流動比率の増減に影響しています借入金依存度が 66% と他の 2 社に比べ資金調達を金融機関に依存しています 8. 不動産管理業の課題不動産賃貸業の場合は入退去が繰り返し行われるため入居率の維持が業績に影響を及ぼします管理業の場合は一旦管理契約が締結されれば長期間契約が継続する確率が高く業績を向上させることが可能です不動産賃貸管理においては次の課題があげられます 1 多様な住居ニーズへの対応 2 個人所有物件の賃貸管理業の利用増加 3 賃貸不動産管理業の高度化 4 管理業者間でのトラブル発生に対する対応 5 貸主サイドの問題としては供給量の減少 6 借主サイドの課題としては需要の減少預り金等の損害発生 7 管理事業者サイドの課題としては健全な事業者の減少適切な管理物件の減少これら課題を解決し安心安全な賃貸不動産管理が求められます以上 75

第 16 回ビジネス会計検定試験より抜粋 ( 平成 27 年 3 月 8 日施行 ) 次の< 資料 1>から< 資料 5>により問 1 から問 11 の設問に答えなさい分析にあたって連結貸借対照表数値従業員数発行済株式数および株価は期末の数値を用いることとし純資産を自己資本とみなすは

第 16 回ビジネス会計検定試験より抜粋 ( 平成 27 年 3 月 8 日施行 ) 次の< 資料 1>から< 資料 5>により問 1 から問 11 の設問に答えなさい分析にあたって連結貸借対照表数値従業員数発行済株式数および株価は期末の数値を用いることとし純資産を自己資本とみなすはマイナスを意味する < 資料 1> 連結貸借対照表 ( 単位 : 百万円 ) 資産の部流動資産現金及び預金