上動産投資資金借り入れにおけるノンバンクの活用法

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ひでたつやすこ
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1 給与収入に関わらず融資を受けて不動産投資ができる! 公的保証により事業性資金として銀行信金から融資を受ける方法スルガ銀行からも住信 L&F( 旧ライフ住宅ローン ) からも借りられなくても融資を受けて不動産投資をする方法 2011 年版 2010 年 12 月 23 日開催映像ファイルダウンロード URL( 約 500MB アクセス可能期間 1 週間 ) ハードディス容量の少ない方は次の URL からダウンロードせずストリーミング視聴できるかもしれませんが同時に何人もの方がアクセスすると安定的に視聴できませんのであまりお勧めいたしません I 講師自己紹介石渡浩 ( いしわたひろし ) ishiwata@plala.to 1. 略歴神奈川県生まれ 2000 年頃証券金融分野の投資を開始 2005 年 12 月 1 戸目の区分所有マンションを購入貸家業開業 2006 年 1-6 月区分所有マンションを買い増す戸建も購入 2006 年 9 月相模原市アパート購入区分から一棟物への移行 2007 年 1 月座間市アパート購入 2007 年 3 月大学院修了 2007 年 4 月資産管理会社設立 2007 年 7 月大和市アパート購入 ( 法人 ) 2007 年 8 月横須賀市アパート購入 ( 法人 ) 2007 年 8 月横浜市緑区マンション購入 ( 法人 ) 2007 年 10 月茅ヶ崎市アパート購入 ( 法人 ) 2007 年 11 月厚木市アパート購入 ( 法人 ) 2008 年 2 月川崎市高津区アパート購入 ( 個人 ) 2008 年 3 月川崎市麻生区アパート購入 ( 個人 ) 2008 年 4 月中郡二宮町アパート購入 ( 個人 ) 2008 年 7 月伊勢原市アパート購入 ( 個人 ) 2008 年 10 月秦野市アパート購入 ( 法人 ) 2008 年 11 月川崎市多摩区アパート購入 ( 個人 ) 2009 年 1 月中野区マンション購入 ( 法人 ) 2009 年 3 月横須賀市アパート売却 2009 年 4 月小田原市マンション購入 ( 法人 ) 2009 年 5 月藤沢市アパート購入 ( 法人 ) 1 / 17

2 2009 年 5 月横須賀市アパート売却 2009 年 7 月横浜市戸塚区アパート購入 ( 法人 ) 2009 年 8 月横須賀市アパート購入 ( 法人 ) 2010 年 2 月相模原市アパート 2 棟購入 ( 法人 ) 私のホームページに写真と年間賃料収入を記載していますのでご参照下さい所有賃貸物件数区分所有マンション 11 戸戸建 15 戸アパートマンション 18 棟 172 戸計 198 戸 2. 自身の投資以外の活動無料メール相談の対応東京神奈川千葉埼玉の一棟売りアパートマンション投資をされている方やこれから始めようとされている方を対象に無料メール相談をお受けします今後有料化または新規募集停止を検討していますが今申し込みされればずっと無料で対応いたしますブログの執筆東京神奈川で不動産投資を行う不動産投資家石渡浩のブログメールマガジンの執筆保証人無し低所得でもできる銀行借入して不動産投資学生時代に銀行借入を受けアパート 2 棟を購入し, 学校を出て就職せずに不動産投資を続け,4 年間に 20 棟 186 戸 (15 億円 ) を購入し, 年間家賃収入 1.7 億円超を誇る著者が, 保証人無しでも所得が少なくても銀行から融資を受けて不動産投資をし, マンション経営を成功させるノウハウを伝授本の出版石渡浩著学生でもできた! 逆転不動産投資術低所得保証人無しで融資を受けて専業大家ぱる出版 (2009 年 12 月 ) 新聞の連載一般社団法人日本賃貸経営業協会発行満室経営新聞アパート経営不動産投資コラム融資の掟 1 問 1 棟講演セミナー講師 2009 年 4 月板橋大家塾 8 億借りている大家さん直伝! 城南エリアで融資を受けるならこの金融機関, この方法 2009 年 9 月楽待コミュニティー 2009 年 11 月野村證券野村不動産アーハンネット木造とRC 造どっちがもうかる? 2009 年 12 月ライフシーク 2010 年度版不動産投資の戦略マッフ中古アハート投資のススメ RC より木造のほうが儲かります 2 / 17

3 2009 年 12 月楽待コミュニティー 2009 年 12 月自主スルカ銀行からもライフ住宅ローンからも借りられなくても融資を受けて不動産投資をする方法 2010 年 1 月野村證券野村不動産アーハンネット木造とRC 造どっちがもうかる? 2010 年 1 月お宝不動産セミナー本には絶対書けない! 金融機関審査の盲点を突いて融資を引く禁断のセミナー 2010 年 8 月自主土地を持っていなくてもできるアハート経営 4 年間で 14 億円の中古アハートマンションを購入した不動産投資家が語る物件選択と融資セミナー 2010 年 8 月自主不動産投資の魅力 - 物件を相場よりも割安に買うには- マスコミ取材 2010 年 7 月青春出版社 Big Tomorrow 2010 年 7 月全国賃貸住宅新聞社家主と地主 II セミナーレジュメ 1. 不動産投資資金融資に対する誤解 ( 私の本のアマゾンのレビューから抜粋 ) もっともらしいが実行不可能と思われる By Mr. スポック本著の投資法の骨子は土地値の高い担保価値の出る物件を連続して購入しようという内容でありこの考え方自体はとても素晴らしいと思える私の年収は 600 万円程度であるが融資を受けるのにたいへんに苦労しておりやはり年収がネックとなっている面は否めないそれが著書は学生でも区分を数個キャッシュで購入すればあとは簡単に連続して一棟物の融資を受けられるとあり実際に 10 億円超を購入したとあるしかし私が神奈川や東京の数多くの地銀信金と話をしたところ無職の方や学生には基本的には絶対に融資をしない著者が主張する土地値の高い担保価値の高い物件を入手したとしても事態は変わらないとのことであるもし融資するなら両親が資産家だったり本人が億オーダーの金融資産を持っている場合であるとのことであった著者はこれらに該当するのではないかと思われてならないサラリーマンには役に立たない投資手法 By lucky とても残念だったのはサラリーマンには本投資法は実行がかなり難しいとの著者の弁著者の意見によるとサラリーマンをやっている限り今は融資を受けるのが難しいとのことサラリーマンをやめた方が融資を受けやすいという記述すらありましたなぜ年収がそこそこのサラリーマンはダメで著者のように年収 100 万円を切っていると 10 億円もローンが引けるのかは本著では解明されていませんでした学生でできるわけないでしょ By kojiro 3 / 17

4 学生保証人無しで融資を受けられるわけないっしょ本のタイトルは正しい! By 米三積算評価が大きく出て収益性も高い物件の情報は一般にはほとんど公開されていませんしあっても瞬間蒸発ですそのような情報を業者がわざわざ低所得者に紹介するでしょうか? 情報を手に入れて金融機関に持ち込んだとしても他に与信の高い人はいくらでもいるのにわざわざ低所得者に融資するための稟議書を書くでしょうか? 業者や金融機関の担当者の立場で考えれば簡単にわかることですもっとも著書を売るには低所得者でもできると銘打った方が売れますからこの点から言えばタイトルやコピーは正しいということになります現実を知らない人が読むと参考になったと思えるのかもしれませんが現実を知っている人には納得できない内容でしょう 2. 私の全借入情報 2006 年 4 月 25 日横浜区分 2 戸 2.15% 20 年個人 2006 年 7 月 7 日国金区分 6 戸固定 1.85% 8 年 4 ヶ月個人ライフに借り換え 2006 年 9 月 4 日横浜相模原アハート 1.875% 25 年個人 2006 年 10 月 19 日横浜区分 2 戸戸建 1 戸 1.875% 20 年個人 2007 年 1 月 25 日神奈川座間アハート 2.575% 25 年個人 2007 年 7 月 10 日横浜大和アハート 1.85% 25 年法人 2007 年 8 月 2 日神奈川横須賀アハート 2.8% 20 年法人売却 2007 年 8 月 9 日横浜緑マンション 1.85% 27 年法人 2007 年 10 月 30 日平信茅ヶ崎アハート 2.75% 20 年法人 2007 年 11 月 9 日平信厚木アハート 2.75% 20 年法人売却 2008 年 2 月 15 日スルカ高津アハート 25 年個人 2008 年 3 月 19 日スルカ麻生アハート 25 年個人 2008 年 4 月 30 日横浜二宮アハート 1.85% 20 年個人 2008 年 7 月 3 日ライフ伊勢原アハート 3.9% 30 年個人 2008 年 8 月 21 日ライフ区分 3 戸戸建 1 戸 3.9% 30 年個人 2008 年 10 月 24 日静中秦野アハート 3.3% 20 年法人 2008 年 11 月 27 日ライフ多摩アハート戸建 2 戸 3.9% 20 年個人 2009 年 1 月 29 日三藤信中野マンション 2.45% 25 年法人 2009 年 4 月 27 日三藤信小田原マンション 2.45% 25 年法人 2009 年 5 月 27 日三藤信藤沢アハート 2.95% 20 年法人 2009 年 7 月 13 日静中戸塚アハート 3.3% 20 年法人 2009 年 7 月 27 日三藤信戸建 2.95% 20 年法人 2009 年 8 月 7 日知人横須賀アハート固定 4% 1 年法人 2009 年 11 月 27 日新生フロハ戸建固定 5.5% 15 年法人 2009 年 12 月 14 日新生フロハ戸建固定 5.5% 15 年法人 2010 年 2 月 5 日静中相模原アハート 3.3% 25 年法人 2010 年 3 月 19 日湘南信運転資金固定 2.6% 7 年法人 4 / 17

5 2010 年 5 月 20 日ファースト戸建 6.5% 20 年法人 2010 年 12 月 20 日新生フロハ区分 5.475% 17 年法人 3. 不動産投資は不動産賃貸業という事業 4. 事業性資金融資の段階まずは信用保証協会の保証付き融資から 5. 信用保証協会とは信用保証協会法に基づく公的機関で金融機関の中小企業融資の保証を行っている 6. 信用保証協会の保証付で運転資金の融資を受ける不動産賃貸業の場合運転資金の必要性が認められにくいが手元流動性資金という名目で販売費及び一般管理費 ( ただし役員報酬減価償却費と接待交際費は除く ) の 1-2 か月分の保証を受けることは可能 7. 信用保証協会の保証付で修繕費の融資を受ける設備資金扱いになり小額なものは無担保で取り扱ってもらえるが大規模修繕費用は対象不動産を担保提供する ( 空き枠は問わない ) 8. 信用保証協会の保証付で収益不動産購入資金の融資を受ける売買価格が市場に見合っていればそれを時価とみなしその 6 割が担保評価それを越える部分は信用評価は積算で土地は路線価の 1.25 倍建物は平米単価万円で減価償却融資期間は設備資金として 10 年だが長期経営資金保証は 20 年 9. 景気対応緊急保証付きで融資を受ける (2011 年 3 月 31 日まで ) 中小企業信用保証法第 2 条第 4 項 5 号 ( ハ ) 利益率の減少最近 3 ヶ月間の平均売上総利益率または平均営業利益率が前年同期と比べて 3% 以上減少している最近 3 ヶ月間及び前年同期の利益率の算出が困難な場合は直近期及びその前期の決算書等における平均売上総利益率または平均営業利益率に置き換えることができる売上が上がっていても販売費及び一般管理費が上がっていれば対象になる可能性がある固定資産税や不動産取得税の支払い時期によって利益率を下げることができる一般保証が 80% なのに対し景気対応緊急保証は 100% なので金融機関が使いたがる 10. 自己資金 100 万円以下で信用保証協会の保証付融資を受けて不動産投資をするには 11. 質疑応答 III 資料 5 / 17

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7 第 3 期決算報告書平成 2 0 年 7 月 1 日から平成 2 1 年 6 月 3 0 日まで石渡住宅サービス株式会社 7 / 17

8 貸借対照表商号石渡住宅サービス株式会社代表者石渡浩平成 21 年 6 月 30 日現在 ( 単位円 ) 資産の部負債の部 Ⅰ 流動資産 ( 29,920,954 ) Ⅰ 流動負債 ( 12,561,70 ) 現金預金 26,948,805 未払金 1,845,685 売掛金 250,704 未払費用 9,250 前渡金 2,500,000 未払法人税等 7,834,500 前払費用 205,250 前受金 2,556,700 未収入金 16,195 預り金 315,570 Ⅱ 固定資産 ( 821,887,539 ) Ⅱ 固定負債 ( 816,815,79 ) 有形固定資産 ( 816,026,123 ) 長期借入金 802,753,24 建物 460,611,953 預り敷金等 14,062,55 土地 355,414,170 負債の部合計 ( 829,377,50 ) 無形固定資産 ( 0) 純資産の部 Ⅰ 株主資本 ( 22,430,98 ) 1. 資本金 9,900, 資本剰余金 ( 0) 投資その他の資産 ( 5,861,416 ) 出資金 530,000 敷金 325, 利益剰余金 ( 12,530,98 ) 長期前払費用 5,006,416(1) その他利益剰余金 ( 12,530,98 ) 繰越利益剰余金 12,530,98 Ⅱ 評価換算差額等 ( 0) Ⅲ 繰延資産 ( 0) Ⅲ 新株予約権 ( 0) 純資産の部合計 22,430,98 資産の部合計 851,808,493 負債純資産の部合計 851,808,49 8 / 17

9 商号石渡住宅サービス株式会社損益計算書平成 20 年 7 月 1 日から平成 21 年 6 月 30 日まで ( 単位円 ) Ⅰ 売上高家賃収入 72,815,195 礼金更新料収入 2,203,300 管理受託料 1,844,276 76,862,771 76,862,771 Ⅱ 売上原価期首たな卸高 0 仕入高 613, ,500 合計 613,500 期末たな卸高 0 613,500 売上総利益 76,249,271 Ⅲ 販売費及び一般管理費販売費一般管理費 53,925,865 53,925,865 営業利益 22,323,406 Ⅳ 営業外収益受取利息割引料 9,838 受取配当金 1,200 雑収入 925, ,116 Ⅴ 営業外費用支払利息 13,568,409 13,568,409 経常利益 9,691,113 Ⅵ 特別利益固定資産売却益 35,505,898 35,505,898 Ⅶ 特別損失固定資産売却損 16,713,193 16,713,193 税引前当期純利益 28,483,818 法人税住民税及び事業税 7,834,500 7,834,500 当期純利益 20,649,318 9 / 17

10 商号石渡住宅サービス株式会社販売費及び一般管理費の計算内訳平成 20 年 7 月 1 日から平成 21 年 6 月 30 日まで ( 単位円 ) 広告宣伝費 3,633 役員報酬 3,300,000 事務員給与 108,000 厚生費 207,259 減価償却費 19,028,001 地代家賃 1,896,000 修繕費 2,936,803 事務用消耗品費 7,487 通信交通費 588,629 水道光熱費 1,232,776 租税公課 14,819,620 接待交際費 24,200 保険料 1,380,147 備品消耗品費 69,964 管理諸費 5,463,133 諸会費 7,512 支払手数料 2,129,086 雑費 723,615 合計 53,925, / 17

11 第 4 期決算報告書平成 2 1 年 7 月 1 日から平成 2 2 年 6 月 3 0 日まで石渡住宅サービス株式会社 R / 17

12 貸借対照表商号石渡住宅サービス株式会社代表者石渡浩平成 22 年 6 月 30 日現在 ( 単位円 ) 資産の部負債の部 Ⅰ 流動資産 ( 13,083,025 ) Ⅰ 流動負債 ( 4,464,177 ) 現金預金 10,503,512 未払金 1,304,862 売掛金 1,429,500 未払費用 53,250 前払費用 211,150 未払法人税等 35,000 未収入金 310,990 未払消費税等 52,700 未収還付法人税等 509,200 前受金 2,502,200 仮払金 118,673 預り金 443,165 仮受金 73,000 Ⅱ 固定資産 ( 991,387,753 ) Ⅱ 固定負債 ( 967,806,460 ) 有形固定資産 ( 984,539,419 ) 長期借入金 953,694,910 建物 526,346,346 預り敷金等 14,111,550 土地 458,193,073 負債の部合計 ( 972,270,637 ) 無形固定資産 ( 0) 純資産の部 Ⅰ 株主資本 ( 32,200,141 ) 1. 資本金 9,900, 資本剰余金 ( 0) 投資その他の資産 ( 6,848,334 ) 出資金 530,000 敷金 343, 利益剰余金 ( 22,300,141 ) 長期前払費用 5,974,884(1) その他利益剰余金 ( 22,300,141 ) 繰越利益剰余金 22,300,141 Ⅱ 評価換算差額等 ( 0) Ⅲ 繰延資産 ( 0) Ⅲ 新株予約権 ( 0) 純資産の部合計 32,200,141 資産の部合計 1,004,470,778 負債純資産の部合計 1,004,470,77 R / 17

13 商号石渡住宅サービス株式会社損益計算書平成 21 年 7 月 1 日から平成 22 年 6 月 30 日まで ( 単位円 ) Ⅰ 売上高家賃収入 103,344,381 礼金更新料収入 2,367,950 管理受託料 2,008, ,720, ,720,671 Ⅱ 売上原価期首たな卸高 0 仕入高 670, ,950 合計 670,950 期末たな卸高 0 670,950 売上総利益 107,049,721 Ⅲ 販売費及び一般管理費販売費一般管理費 80,608,386 80,608,386 営業利益 26,441,335 Ⅳ 営業外収益受取利息割引料 6,588 受取配当金 5,446 雑収入 2,877,174 2,889,208 Ⅴ 営業外費用支払利息 21,399,780 21,399,780 経常利益 7,930,763 Ⅵ 特別利益固定資産売却益 5,281,189 5,281,189 Ⅶ 特別損失特別損失 0 0 税引前当期純利益 13,211,952 法人税住民税及び事業税 3,442,800 3,442,800 当期純利益 9,769,152 R / 17

14 商号石渡住宅サービス株式会社販売費及び一般管理費の計算内訳平成 21 年 7 月 1 日から平成 22 年 6 月 30 日まで ( 単位円 ) 広告宣伝費 28,258 役員報酬 3,600,000 事務員給与 165,000 厚生費 589,660 減価償却費 31,197,032 地代家賃 1,883,000 修繕費 7,542,122 事務用消耗品費 14,268 通信交通費 669,913 水道光熱費 1,625,403 租税公課 19,610,617 接待交際費 15,000 保険料 1,673,169 備品消耗品費 495,178 管理諸費 6,671,051 諸会費 17,512 支払手数料 3,705,136 司法書士報酬等 822,607 雑費 283,460 合計 80,608,386 R / 17

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17 IV 販売者情報販売者名石渡浩販売者事業所所在地相模原市南区旭町販売者電話番号販売者電子メール 17 / 17

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<4D F736F F D2095BD90AC E31328C8E8AFA8C888E5A925A904D C8E86816A2E646F63> アンジェス MG (4563) 平成 19 年 12 月期決算短信ファイル名 :060_9390600652003.doc 更新日時 :2/6/2008 1:40 PM 印刷日時 :2008/02/0716:48 5. 連結財務諸表等連結財務諸表 1 連結貸借対照表区分注記番号前連結会計年度 ( 平成 18 年 12 月 31 日 ) 構成比金額 ( 千円 ) 当連結会計年度 ( 平成 19