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こうざぶろうはかまや
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1 各位 2018 年 5 月 23 日不動産投資信託証券発行者名東京都中央区銀座六丁目 2 番 1 号大和証券オフィス投資法人代表者名執行役員村上義美 ( コード番号 :8976) 資産運用会社名大和リアルエステートアセットマネジメント株式会社代表者名代表取締役社長山内章問合せ先コーポレート本部部長安住健太郎 TEL 資産の取得に関するお知らせ ( プライム神田ビル ) 大和証券オフィス投資法人 ( 以下本投資法人といいます ) が運用委託する大和リアルエステートアセットマネジメント株式会社 ( 以下資産運用会社といいます ) は本日下記のとおり不動産信託受益権の取得を行うことについて決定しましたのでお知らせいたします記 1. 取得予定資産の概要資産の名称プライム神田ビル ( 以下本物件といいます ) 取得資産国内不動産を信託する信託受益権 ( 注 1) 所在地東京都千代田区神田須田町二丁目 8 番地 2 取得価格 1,800 百万円 ( 取得諸経費及び消費税等を除きます ) 契約締結日 2018 年 5 月 23 日引渡予定日 2018 年 6 月 7 日 ( 予定 ) 取得先非開示 ( 注 2) 取得資金自己資金により充当予定決済方法引渡時一括媒介者非開示 ( 注 3) ( 注 1) 本物件の地下 1 階 1 階の一部 4~10 階を対象とする区分所有権を主な信託財産とする信託受益権です詳細は 3. 取得予定物件及び賃借の内容をご参照ください ( 注 2) 取得先は国内の特別目的会社ですが取得先から同意を得られていないため開示しておりません ( 注 3) 媒介者は国内法人ですが媒介者から同意を得られていないため開示しておりません 2. 取得の理由本物件は本投資法人が規約に定めている資産運用の基本方針及び本投資法人の運用方針に適合したオフィスビルであり希少性や収益性を評価し取得を決定しました詳細に関しては以下をご覧下さい 1

2 (1) 立地本物件は都営地下鉄新宿線岩本町駅より徒歩 1 分 JR 山手線京浜東北線秋葉原駅徒歩 7 分東京メトロ日比谷線秋葉原駅徒歩 4 分 JR 山手線京浜東北線中央線神田駅徒歩 8 分東京メトロ銀座線神田駅徒歩 6 分の距離に位置しており交通利便性が高い立地です本物件が所在する内神田神田須田町エリアのオフィスビルは一大業務集積地である大手町等への近接性及び高い交通利便性を備えながらも割安感のある賃料水準であることを訴求材料として需要を吸収するケースが多く見られます立地イメージ環境面から集積企業も国内企業が圧倒的に多く概ね中小の製造業卸売業等の企業集積が見られるエリアです (2) 建物設備本物件は地下 1 階地上 10 階建延床面積 2, m2 1 フロア約 70 坪の賃貸面積が確保されており OA フロア個別空調等の設備を備えております貸室形状は貸室内に柱がないことからレイアウトの自由度利用効率が図れます本物件は築後 27 年を経過しておりますが適切な維持管理がなされており築年数が 30 年以上経過したオフィスビルが多く集積する当該エリア内においてはテナントに対して良好なイメージが訴求できると考えています本物件はこのような立地条件建物機能性から今後も一定の競争力を有する物件として本投資法人のポートフォリオにおける収益性の寄与に期待ができる物件と判断しております 3. 取得予定物件及び賃借の内容物件名称プライム神田ビル特定資産の種類不動産を信託する信託受益権信託受託者 ( 予定 ) 三菱 UFJ 信託銀行株式会社信託期間 ( 予定 ) 2005 年 8 月 30 日から 2028 年 6 月 30 日まで所在地 ( 地番 ) 東京都千代田区神田須田町二丁目 8 番地 2 用途 ( 登記簿上の表示 ) 事務所駐車場所有の形態 1 土地 : 敷地権 2 建物 : 区分所有権全体敷地面積 m2 土地本投資法人が取得する敷地権割合 1,814,520 分の 1,519,380 ( 約 83.73%) 面積建物全体の延床面積 2, m2 本投資法人が取得する専有部建物専有部分の床面積 :1, m2分の床面積と共用部分の共有共用部分の共有持分 : 約 77.27% 持分構造 ( 登記簿上の表示 ) 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 10 階建竣工年月 ( 登記簿上の表示 ) 1990 年 8 月 30 日設計会社株式会社設計工房施工会社多田建設株式会社構造設計者多田建設株式会社 2

3 階高 / 天井高 3,160mm( 基準階 )/ 2,435mm( 基準階 ) 空調方式 / O A 敷設個別空調 / OA フロア建築確認機関東京都千代田区建物状況調査委託会社株式会社東京建築検査機構土壌汚染調査委託会社株式会社アースアプレイザル PML 値 ( 委託会社 ) 5.12%(SOMPO リスケアマネジメント株式会社 ) 取得価格 1,800 百万円 ( 取得諸経費及び消費税等を除きます ) 鑑定評価額 1,940 百万円 ( 価格時点 ) (2018 年 5 月 1 日時点 ) 鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所担保設定の有無無しテナントの内容テナントの総数 6( 取得予定日時点 )( 注 1) 賃貸事業収入月額 8 百万円 (2018 年 3 月 )( 注 1) 敷金保証金 48 百万円 (2018 年 3 月末日 )( 注 1) 総賃貸面積 1, m2 ( 引渡予定日における想定値 )( 注 1) 総賃貸可能面積 1, m2 ( 注 1) 稼働率の推移 ( 注 1 ) 取得時 NOI 利回り ( 注 2) 2016 年 2017 年取得予定日 3 月末時点 3 月末時点 ( 予定 ) 100.0% 100.0% 100.0% 3.8% 中期 NOI 利回り ( 注 3) 4.2% 鑑定 NOI 利回り ( 注 4) 4.5% 減価償却 ( 注 5) 0.5% その他特筆すべき事項該当事項はありません ( 注 1) 取得先から提供を受けたデータに基づき本物件のうち本投資法人が取得する区分所有権に係るテナントとの総賃貸面積及び総賃貸可能面積並びにテナントに関する稼働率の推移を記載しています ( 注 2) 取得時 NOI 利回りは取得予定日の賃貸借契約等を基に公租公課の発生等を考慮し前提稼働率 (100.0%) における年間の想定収支額を取得価格で除した数値を記載しています数値は小数第 2 位を四捨五入していますなお当期や来期以降の予測数値ではありません ( 注 3) 中期 NOI 利回りは取得後巡航稼働率時 ( 前提稼働率 96.0%) において中期的賃料を前提とした賃貸事業収入から賃貸事業費用を控除した推定値を取得価格で除した数値を記載しています数値は小数第 2 位を四捨五入していますなお当期や来期以降の予測数値ではありません ( 注 4) 鑑定 NOI 利回りは不動産鑑定評価書に記載の直接還元法による収益価格算定に使用された運営純収益を取得価格で除した数値を記載しています数値は小数第 2 位を四捨五入しています ( 注 5) 減価償却は物件取得期に計上見込みの減価償却費 6 ヶ月換算額及び翌期に計上見込みの減価償却費 (6 ヶ月分 ) を合計した額を取得価格で除した数値を記載しています数値は小数第 2 位を四捨五入していますなお当期や来期以降の予測数値ではありません 4. 取得先の概要本物件の取得先は国内の特別目的会社ですが取得先から名称等の開示について同意を得られていないため非開示としておりますなお本投資法人及び本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係人的関係及び取引関係はなく取得先は本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者でもありません 3

4 5. 物件取得者等の状況本信託受益権は本投資法人資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません 6. 媒介の状況 (1) 媒介者の概要プライム神田ビルの取得にかかる媒介者は国内法人です但し媒介者から名称等の開示について同意を得られていないため詳細等を記載しておりませんなお本投資法人及び本資産運用会社と媒介者との間には記載すべき資本関係人的関係及び取引関係はなく媒介者は本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者でもありませんまた媒介者は本日現在利害関係人等並びにスポンサー関係者のいずれにも該当しません (2) 媒介手数料等の内訳及び額本物件の取得にかかる媒介手数料については媒介者の同意を得られていないため開示しておりません 7. 取得の日程取得決定日 2018 年 5 月 23 日取得契約締結日 2018 年 5 月 23 日代金支払予定日 2018 年 6 月 7 日物件引渡予定日 2018 年 6 月 7 日 8. 今後の見通し本物件の引渡予定日が 2018 年 6 月 7 日であることから本物件取得による 2018 年 5 月期 ( 第 25 期 ) についての運用状況への予想に与える影響はありませんなお 2018 年 11 月期 ( 第 26 期 ) についての運用状況の予想への影響は軽微であり現時点において当該予想の修正はありません 4

5 9. 鑑定評価書の概要鑑定評価会社価格時点鑑定評価額株式会社谷澤総合鑑定所 2018 年 5 月 1 日 1,940 百万円項目内容 ( 百万円 )( 注 1) 概要等収益価格 1,940 DCF 法による収益価格を標準に直接還元法による収益価格からの検証を行って査定直接還元法による収益価格 2,000 1 運営収益 109 潜在総収益 114 空室等損失 5 2 運営費用 27 中長期的競争力等を勘案のうえ標準化した賃料等を計上中長期的に安定的であると認められる空室率をもとに査定維持管理費 10 維持管理費は現行契約に基づき PM フィーは予定 PM 契約に基づき類似不動産の水準による検証を行い査 PMフィー ( 注 2) 定水道光熱費 5 実績額等を参考に査定修繕費 1 ER 及び類似事例等を参考に査定 (CM フィーを含む ) テナント募集費用等公租公課損害保険料その他費用 0 3 運営純収益 81 4 保証金等の運用益 1 予定 PM 契約類似不動産の水準等に基づき査定 7 実績額等に基づき査定 0 見積額を妥当と判断し計上 0 運用利回りを 1.0% と査定 5 資本的支出 4 ER 及び類似事例等を参考に査定 (CM フィーを含む ) 6 純収益 (3+4-5) 78 7 還元利回り 3.9% DCF 法による収益価格 1,910 割引率 3.9% 最終還元利回り 4.1% 原価法による積算価格 1,910 土地割合 93.9% 建物割合 6.1% 類似不動産の事例との比較から求める方法を標準に投資家に対するヒアリング等も参考として査定基準不動産ベース利回り ( 各種金融商品に係る利回りとの比較投資家調査等から査定 ) に対象不動産のリスクプレミアムを積上げることにより査定還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を考慮して査定その他鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 - ( 注 1) 上記は鑑定評価書に基づく収支であり本投資法人又は資産運用会社が予測する収支ではありません ( 注 2) PM 業務委託予定先より PM フィーの金額を区分して開示することについて同意を得られておりませんまた本物件の PM フィーの金額を個別に開示した場合 PM 業務委託予定先が行っている他の取引に影響を与え当投資法人の投資対象不動産に係る維持管理方針に基づく効率的な PM 業務の委託に支障を来たしひいては投資主の利益を害するおそれがありますそのため維持管理費と PM フィーを合算して記載しております以上 5

6 参考資料 1 写真 / 地図外観写真 6

7 地図 7

8 参考資料 2 本物件取得後のポートフォリオの概要地域物件名称取得日取得価格投資比率 ( 百万円 ) ( 注 4) 区(1 )Daiwa 小伝馬町ビル 2007 年 8 月 31 日 2, % Daiwa 銀座ビル 2005 年 10 月 21 日 14, % Daiwa 銀座アネックス 2005 年 10 月 21 日 3, % Daiwa 芝浦ビル 2005 年 10 月 21 日 8, % Daiwa 南青山ビル 2005 年 10 月 21 日 4, % Daiwa 猿楽町ビル 2005 年 10 月 21 日 / 3, % DaiwaA 浜松町ビル 2012 年 3 月 30 日 2005 年 10 月 21 日 2, % Daiwa 神宮前ビル 2005 年 10 月 21 日 2, % Daiwa 芝大門ビル 2005 年 10 月 21 日 2, % Daiwa 三崎町ビル 2005 年 10 月 21 日 2, % Daiwa 新橋 510ビル 2005 年 10 月 21 日 2, % Daiwa 築地駅前ビル 2006 年 1 月 27 日 1, % Daiwa 築地ビル 2006 年 1 月 27 日 1, % Daiwa 月島ビル 2006 年 3 月 24 日 7, % Daiwa 日本橋堀留町ビル 2006 年 5 月 1 日 2, % Daiwa 麻布台ビル 2006 年 5 月 1 日 1, % Daiwa 京橋ビル 2006 年 7 月 31 日 3, % 東 2006 年 10 月 6 日 / 京 Daiwa 麹町 4 丁目ビル 2013 年 3 月 29 日 /5 月 29 日主 2, % 要 Daiwa 御成門ビル 2006 年 12 月 1 日 13, % 5 新宿マインズタワー 2007 年 7 月 13 日 /11 月 26 日 66, % Daiwa 注 SHIBUYA EDGE 2007 年 7 月 13 日 5, % Daiwa 神保町ビル Daiwa 西新橋ビル大和茅場町ビル Daiwa 神保町 3 丁目ビル E スペースタワー Daiwa 日本橋本石町ビル 2010 年 3 月 10 日 4, % 2010 年 8 月 13 日 5, % 2011 年 3 月 25 日 5, % 2011 年 3 月 29 日 3, % 2011 年 7 月 8 日 24, % 2012 年 5 月 11 日 1, % 2012 年 12 月 3 日 / 新四 curumuビル 9, % 2013 年 4 月 12 日 Daiwa 赤坂ビル Daiwa 渋谷宮益坂ビル Daiwa 麻布テラス Daiwa 恵比寿 4 丁目ビルラクアス東新宿 Daiwa 青山ビル神泉プレイスグラスシティ渋谷 Daiwaリバーゲート 2013 年 8 月 9 日 9, % 2013 年 9 月 27 日 7, % 2014 年 7 月 4 日 14, % 2014 年 12 月 1 日 4, % 2014 年 12 月 3 日 8, % 2015 年 3 月 2 日 9, % 2015 年 3 月 2 日 4, % 2015 年 5 月 1 日 16, % 2015 年 6 月 2 日 28, % 8

9 地域物件名称取得日取得価格投資比率 ( 百万円 ) ( 注 4) 東京主要 5 区 ( 注 1) Daiwa 八丁堀駅前ビル Daiwa 八丁堀駅前ビル西館 Daiwa 西新宿ビルキリン日本橋ビル Daiwa 東日本橋ビルスクエア代官山ビル新宿ウエストビル Daiwa 神田美倉町ビル日本マンパワービルプライム神田ビル 2015 年 9 月 11 日 2, % 2015 年 9 月 11 日 1, % 2016 年 3 月 29 日 13, % 2016 年 5 月 26 日 8, % 2016 年 6 月 1 日 6, % 2016 年 6 月 29 日 2, % 2016 年 7 月 21 日 % 2016 年 12 月 21 日 1, % 2018 年 1 月 12 日 4, % 2018 年 6 月 7 日 ( 予定 ) 1, % 東京主要 5 区 (47 物件 ) Daiwa 東池袋ビル Daiwa 品川 Northビル Daiwa 大崎 3 丁目ビル 354, % 2005 年 10 月 21 日 2, % 2007 年 7 月 13 日 7, % 2012 年 9 月 18 日 1, % 首都圏 ( 注 2) Daiwa 上大岡ビルインテグラルタワー Daiwa 目黒スクエア Daiwa 荻窪ビルコンカード横浜 2013 年 3 月 1 日 2, % 2014 年 5 月 29 日 15, % 2015 年 5 月 1 日 5, % 2016 年 7 月 21 日 3, % 2018 年 1 月 11 日 38, % 首都圏 (8 物件 ) Daiwa 北浜ビル地方主要都市 (1 物件 ) ポートフォリオ合計 (56 物件 ) 77, % 2014 年 8 月 1 日 9, % 9, % 441, % ( 注 1) 東京主要 5 区とは千代田区中央区港区新宿区及び渋谷区をいいます ( 注 2) 首都圏とは東京都 ( 東京主要 5 区を除きます ) 神奈川県千葉県及び埼玉県をいいます ( 注 3) 地方主要都市とは大阪圏 ( 大阪府京都府及び兵庫県 ) 名古屋圏 ( 愛知県三重県及び岐阜県 ) 並びに地方自治法に定める政令指定都市及び中核市をいいます ( 注 4) 投資比率は取得 ( 予定 ) 価格の総額に対する各物件の取得 ( 予定 ) 価格の比率をいい小数第 2 位を四捨五入して記載していますなお各物件の投資比率を合計しても各投資対象エリア又はポートフォリオの合計の投資比率とは必ずしも一致しません * 本資料の配布先 : 兜倶楽部国土交通記者会国土交通省建設専門紙記者会 * 本投資法人のホームページアドレス : 9

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<4D F736F F D20819A F95A88C8F8FF7936E C A838A815B BC B816A5F F C65616E29> 各位平成 29 年 12 月 19 日不動産投資信託証券発行者名東京都中央区銀座六丁目 2 番 1 号大和証券オフィス投資法人代表者名執行役員村上義美 ( コード番号 :8976) 資産運用会社名大和リアルエステートアセットマネジメント株式会社代表者名代表取締役社長山内章問合せ先コーポレート本部部長安住健太郎 TEL. 03-6215-9649 資産の譲渡に関するお知らせ (Daiwa 名駅ビル