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えりかかいじ
5 years ago
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1 各位 2019 年 2 月 27 日不動産投資信託証券発行者名東京都中央区銀座六丁目 2 番 1 号大和証券オフィス投資法人代表者名執行役員髙橋基 ( コード番号 :8976) 資産運用会社名大和リアルエステートアセットマネジメント株式会社代表者名代表取締役社長山内章問合せ先コーポレート本部部長安住健太郎 TEL 資産の譲渡に関するお知らせ (Daiwa 御成門ビル ) 大和証券オフィス投資法人 ( 以下本投資法人といいます ) が運用委託する大和リアルエステートアセットマネジメント株式会社 ( 以下資産運用会社といいます ) は本日下記のとおり不動産信託受益権の譲渡を行うことについて決定しましたのでお知らせいたします記 1. 譲渡予定資産の概要資産の名称 Daiwa 御成門ビル ( 以下本物件といいます ) 譲渡資産国内不動産を信託する信託受益権譲渡予定価格 13,700 百万円 ( 固定資産税及び都市計画税の精算金消費税及び地方消費税を除く ) 帳簿価格 13,504 百万円 (2018 年 11 月 30 日 ) 譲渡予定価格と帳簿価格の差額 195 百万円 ( 注 ) 契約締結日 2019 年 2 月 28 日譲渡予定日 2019 年 2 月 28 日譲渡先大和プロパティ株式会社決済方法引渡時一括媒介会社なし ( 注 ) 譲渡予定価格と2018 年 11 月 30 日時点の帳簿価格の差額として算定された参考数値であり売却損益とは異なります 2. 譲渡の理由本物件について投資主価値向上に向け本物件の特性投資主への還元策現在及び将来のポートフォリオ戦略並びに不動産市況の動向等を総合的に勘案し本投資法人の運用方針に即して本物件の譲渡を決定しています本物件は築年数が経過 ( 築 45 年 ) した旧耐震基準の物件であることから将来的な周辺の競合物件に対するリーシング等における競争力の低下中長期的な修繕更新費の発生への対応今後発生しうるリスク要因やその影響について慎重に検討してきましたそのような状況下本物件は中長期的には建替が不可避である一方本投資法人自ら建替を行うことは本投資法人の業績への影響が大きいこと並びに建物を売却し土地を継続保有するとしても開発に伴う種々のリスクを完全に排除することはできないことなどから本物件を譲渡することが合理的であると判断しましたなお本物件の譲渡に関しては複数の開発可能なデベロッパー等から提示されたものについて検証を行 1

2 い本投資法人の業績に与える影響資産入替を前提とした相互売買の可能性建替後の資産の取得可能性譲渡価格想定される譲渡スケジュール及び決済確度等を総合的に判断しましたその結果本物件においてはスポンサーサポート契約を締結しており建替後の物件の譲渡に関する情報の獲得が期待できる大和証券グループの一員である大和プロパティ株式会社への譲渡を決定するに至りました 3. 譲渡予定物件の内容物件名称 Daiwa 御成門ビル特定資産の種類国内不動産を信託する信託受益権信託受託者みずほ信託銀行株式会社信託期間満了日 2026 年 12 月 31 日まで所在地 ( 住居表示 ) 東京都港区新橋六丁目 1 番 11 号用途 ( 登記簿上の表示 ) 事務所所有の形態 1 土地 : 所有権 2 建物 : 区分所有権 ( 区部所有権割合 :100%) 敷地面積 ( 登記簿上の表示 ) 1, m2 延床面積 ( 登記簿上の表示 ) 13, m2 構造 ( 登記簿上の表示 ) 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 9 階建竣工年月 ( 登記簿上の表示 ) 新築 :1973 年 4 月 13 日増築 :1974 年 11 月 15 日帳簿価格 13,504 百万円 (2018 年 11 月 30 日 ) 鑑定評価額 13,700 百万円 ( 価格時点 ) (2018 年 11 月 30 日時点 ) 鑑定評価機関 JLL 森井鑑定株式会社譲渡予定日 2019 年 2 月 28 日テナントの内容 (2018 年 12 月 31 日時点 ) テナントの総数 7 賃貸事業収入 355 百万円 ( 注 ) 敷金保証金 523,593,455 円総賃貸面積 11,189.69m2 総賃貸可能面積 11,614.92m2 稼働率 96.3% ( 注 )2018 年 11 月期 (2018 年 6 月 1 日から2018 年 11 月 30 日 ) の賃貸事業収入を記載しております 4. 譲渡先の概要 (1) 名称大和プロパティ株式会社 (2) 所在地東京都中央区京橋一丁目 2 番 1 号 (3) 代表者の役職氏名代表取締役草場真也 (4) 事業内容 1. 大和証券グループ各社の店舗事務所等における不動産の保有賃貸借並びに設備の保守管理に関する業務 2. 不動産及び不動産信託受益権の売買媒介並びに賃貸借に関する業務 3. 不動産及びビル経営に関するコンサルティング業務 4. 不動産の鑑定評価業務 (5) 資本金 10,000 万円 (6) 売上高譲渡先より売上高について開示することの同意を得られていない 2

3 ため開示していません (7) 設立年月日 1954 年 1 月 22 日 (8) 純資産譲渡先より純資産について開示することの同意を得られていないため開示していません (9) 総資産譲渡先より総資産について開示することの同意を得られていないため開示していません (10) 大株主株式会社大和証券グループ本社 ( 以下大和証券グループ本社といいます ) (11) 当該会社と本投資法人資産運用会社との関係資本関係人的関係取引関係関連当事者への該当状況当該会社は資産運用会社の親会社 ( 出資割合 100%) である大和証券グループ本社の子会社 ( 出資割合 99.4%) であり投資信託及び投資法人に関する法律 ( 以下投信法といいます ) に定める利害関係人等に該当しますなお本投資法人と当該会社との間には記載すべき資本関係はありませんが当該会社の親会社である大和証券グループ本社は本投資法人の投資口を59,321 口 (12.1%) 保有しています当該会社と本投資法人資産運用会社との間には記載すべき人的関係はありませんまた当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありませんなお資産運用会社の役職員のうち大和証券グループ本社からの出向者が含まれています本投資法人及び資産運用会社と当該会社との間には記載すべき取引関係はありませんなお当該会社の親会社である大和証券グループ本社は資産運用会社とスポンサーサポート契約を締結しており物件情報等の提供者です当該会社は資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の子会社であり関連当事者に該当します 5. 物件譲渡先等の状況本物件の譲渡先は資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社が出資する子会社です当該譲渡先は投信法に規定する利害関係人等に該当しかつ資産運用会社の社内規程である利益相反対策ルール上の利害関係者に該当するため資産運用会社は譲渡先との間で各取得予定資産の取得の取引を行うに当たり利益相反対策ルールに定める意思決定手続を経ていますなお当該取引は投資信託及び投資法人に関する法律施行規則第 245 条の 2 第 1 項各号に掲げる取引に該当することから役員会の承認手続きを省略しています 6. 媒介の状況本信託受益権取得に係る該当事項はありません 7. 今後の見通し本物件譲渡による 2019 年 5 月期 ( 第 27 期 ) 及び 2019 年 11 月期 ( 第 28 期 ) における運用状況の予想への影響は 2019 年 1 月 21 日に公表済みの 2018 年 11 月期決算短信 (REIT) に譲渡想定物件として反映されており当該予想の修正はありませんまた本物件の譲渡により 2019 年 5 月期 ( 第 27 期 ) に不動産等売却益 ( 約 143 百万円 ) が計上されますが圧縮積立金として全額内部留保する予定ですなお 2019 年 2 月 27 日付で別途公表済みのグラスシティ晴海取得による 2019 年 5 月期 ( 第 27 期 ) 及び 2019 年 11 月期 ( 第 28 期 ) における運用状況の予想への影響は軽微であり現時点において当該予想の修正はありません 3

4 8. 鑑定評価書の概要鑑定評価会社価格時点鑑定評価額 JLL 森井鑑定株式会社 2018 年 11 月 30 日 13,700 百万円収益価格項目内容 ( 百万円 )( 注 1) 概要等直接還元法による収益価格 14,000 1 運営収益 729 潜在総収益 768 空室等損失 38 2 運営費用 173 維持管理費 32 PMフィー ( 注 2) 水道光熱費 48 修繕費 11 テナント募集費用等 6 公租公課損害保険料その他費用 0 3 運営純収益保証金等の運用益 5 資本的支出 6 純収益 (3+4-5) 還元利回り 3.8% DCF 法による収益価格 13,400 割引率 3.6% 最終還元利回り 4.0% 原価法による積算価格 13,200 土地割合 95.3% 建物割合 4.7% 13,700 DCF 法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連づけて査定現行契約及び類似不動産の実績等を参考に中長期に安定した賃料等を査定し計上中長期的に安定的であると認められる空室率を査定し貸室賃料収入及び水道光熱費収入並びにその他収入に対する空室等損失を計上現行の契約額及び類似不動産の維持管理費を参考に査定類似不動産の実績を参考とし過年度実績額を基に中長期的に安定した水道光熱費を計上類似不動産の水準を参考にER 記載の見積りを妥当と判断し平準化した額の30% を計上過年度実績及び査定した空室率を勘案した退去率を査定し貸室の入替時に発生するテナント募集費更新手数料等を予定契約及び地域の慣行に基づき査定 74 実績額等に基づき査定 0 実績額を妥当と判断し計上 4 運用利回りを 1.0% と査定 26 ER 記載の見積りを参考として CM フィーも考慮し平準化した額の 70% 相当と査定対象不動産と一定の規範性が認められる J-REIT の還元利回りを参考に割引率を基礎として収益及び元本の変動リスクを加味して査定長期国債等の金利動向を踏まえ東京の丸の内大手町地区に立地するAクラスビルを基準利回りに対象不動産の立地条件や建物条件契約条件や権利関係等の地域性個別性に係るリスク要因を考慮の上投資家調査やREIT 事例売買市場における市場動向等を総合的に勘案して査定還元利回りに将来時点における純収益の変動予測の不確実性将来の建物の劣化並びに売却リスクを考慮し査定その他鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 - ( 注 1) 上記は鑑定評価書に基づく収支であり本投資法人又は資産運用会社が予測する収支ではありません ( 注 2) PM 業務委託予定先より PM フィーの金額を区分して開示することについて同意を得られておりませんまた本物件のPM フィーの金額を個別に開示した場合 PM 業務委託予定先が行っている他の取引に影響を与え当投資法人の投資対象不動産に係る維持管理方針に基づく効率的な PM 業務の委託に支障を来たしひいては投資主の利益を害するおそれがありますそのため維持管理費とPM フィーを合算して記載しております以上 4

5 参考資料本物件譲渡後のポートフォリオの概要地域物件名称取得日取得価格投資比率 ( 百万円 ) ( 注 4) Daiwa 銀座ビル Daiwa 銀座アネックス Daiwa 芝浦ビル Daiwa 南青山ビル 2005 年 10 月 21 日 14, % 2005 年 10 月 21 日 3, % 2005 年 10 月 21 日 8, % 2005 年 10 月 21 日 4, % Daiwa 猿楽町ビル 2005 年 10 月 21 日 / 2012 年 3 月 30 日 3, % DaiwaA 浜松町ビル Daiwa 神宮前ビル Daiwa 芝大門ビル Daiwa 三崎町ビル Daiwa 新橋 510ビル Daiwa 築地駅前ビル Daiwa 築地ビル Daiwa 月島ビル Daiwa 日本橋堀留町ビル Daiwa 麻布台ビル 2005 年 10 月 21 日 2, % 2005 年 10 月 21 日 2, % 2005 年 10 月 21 日 2, % 2005 年 10 月 21 日 2, % 2005 年 10 月 21 日 2, % 2006 年 1 月 27 日 1, % 2006 年 1 月 27 日 1, % 2006 年 3 月 24 日 7, % 2006 年 5 月 1 日 2, % 2006 年 5 月 1 日 1, % 東京主要 5 区(注 Daiwa 京橋ビル 2006 年 7 月 31 日 3, % Daiwa 麹町 4 丁目ビル 2006 年 10 月 6 日 / 2013 年 3 月 29 日 /5 月 29 日 2, % 新宿マインズタワー 2007 年 7 月 13 日 /11 月 26 日 66, % (1 ))Daiwa SHIBUYA EDGE 2007 年 7 月 13 日 5, % 5 Daiwa 小伝馬町ビル 2007 年 8 月 31 日 2, % Daiwa 神保町ビル 2010 年 3 月 10 日 4, % Daiwa 西新橋ビル 2010 年 8 月 13 日 5, % 大和茅場町ビル 2011 年 3 月 25 日 5, % Daiwa 神保町 3 丁目ビル 2011 年 3 月 29 日 3, % E スペースタワー 2011 年 7 月 8 日 24, % Daiwa 日本橋本石町ビル 2012 年 5 月 11 日 1, % 新四 curumuビル 2012 年 12 月 3 日 /2013 年 4 月 12 日 9, % Daiwa 赤坂ビル 2013 年 8 月 9 日 9, % Daiwa 渋谷宮益坂ビル 2013 年 9 月 27 日 7, % Daiwa 麻布テラス 2014 年 7 月 4 日 14, % Daiwa 恵比寿 4 丁目ビル 2014 年 12 月 1 日 4, % ラクアス東新宿 2014 年 12 月 3 日 8, % Daiwa 青山ビル 2015 年 3 月 2 日 9, % 神泉プレイス 2015 年 3 月 2 日 4, % グラスシティ渋谷 2015 年 5 月 1 日 16, % Daiwaリバーゲート 2015 年 6 月 2 日 28, % Daiwa 八丁堀駅前ビル 2015 年 9 月 11 日 2, % ご注意 : この文書は本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり投資勧誘を目的として作成されたものではありません

6 地域物件名称取得日取得価格投資比率 ( 百万円 ) ( 注 4) Daiwa 八丁堀駅前ビル西館 Daiwa 西新宿ビルキリン日本橋ビル Daiwa 東日本橋ビルスクエア代官山ビル新宿ウエストビル Daiwa 神田美倉町ビル Daiwa 神田イーストビルプライム神田ビル笹塚 NAビル笹塚サウスビル 2015 年 9 月 11 日 1, % 2016 年 3 月 29 日 13, % 2016 年 5 月 26 日 8, % 2016 年 6 月 1 日 6, % 2016 年 6 月 29 日 2, % 2016 年 7 月 21 日 % 2016 年 12 月 21 日 1, % 2018 年 1 月 12 日 4, % 2018 年 6 月 7 日 /2018 年 11 月 1 日 2, % 2018 年 10 月 30 日 15, % 2018 年 12 月 27 日 3, % グラスシティ晴海 2019 年 2 月 27 日 11, % 東京主要 5 区 (49 物件 ) Daiwa 東池袋ビル Daiwa 品川 Northビル Daiwa 大崎 3 丁目ビル 371, % 2005 年 10 月 21 日 2, % 2007 年 7 月 13 日 7, % 2012 年 9 月 18 日 1, % 首都圏 ( 注 2) Daiwa 上大岡ビルインテグラルタワー Daiwa 目黒スクエア Daiwa 荻窪ビルコンカード横浜北品川御殿山ビル 2013 年 3 月 1 日 2, % 2014 年 5 月 29 日 15, % 2015 年 5 月 1 日 5, % 2016 年 7 月 21 日 3, % 2018 年 1 月 11 日 38, % 2018 年 9 月 13 日 2, % 首都圏 (9 物件 ) 地方主要都市 (1 物件 ) Daiwa 北浜ビル 79, % 2014 年 8 月 1 日 9, % 9, % ポートフォリオ合計 (59 物件 ) ( 注 1) 東京主要 5 区とは千代田区中央区港区新宿区及び渋谷区をいいます ( 注 2) 首都圏とは東京都 ( 東京主要 5 区を除きます ) 神奈川県千葉県及び埼玉県をいいます ( 注 3) 地方主要都市とは大阪圏 ( 大阪府京都府及び兵庫県 ) 名古屋圏 ( 愛知県三重県及び岐阜県 ) 並びに地方自治法に定める政令指定都市及び中核市をいいます ( 注 4) 投資比率は取得 ( 予定 ) 価格の総額に対する各物件の取得 ( 予定 ) 価格の比率をいい小数第 2 位を四捨五入して記載していますなお各物件の投資比率を合計しても各投資対象エリア又はポートフォリオの合計の投資比率とは必ずしも一致しません * 本資料の配布先 : 兜倶楽部国土交通記者会国土交通省建設専門紙記者会 * 本投資法人のホームページアドレス : 460, % 6

7 築年数経過物件の譲渡について築年数経過物件の譲渡の検討ポイント譲渡の手法個別物件の収益性 ( 競争力等による賃料見通し維持コストの増加 ) 市場環境 ( テナント構成各種市場動向 ) 再開発の可能性 ( 土地のポテンシャル容積率規模他の権利者 ) 1 単純譲渡 2 新規取得物件との入替譲渡 3 再取得を見据えた譲渡築年数経過物件の譲渡手法本投資法人スポンサー譲渡先 1 単純譲渡譲渡対象物件 3 再取得を見据えた譲渡再開発対象物件 2 入替譲渡スポンサーサポート契約に基づく物件情報の提供建替再開発物件譲渡先 / 取得先

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<4D F736F F D20819A F95A88C8F8FF7936E C A838A815B BC B816A5F F C65616E29> 各位平成 29 年 12 月 19 日不動産投資信託証券発行者名東京都中央区銀座六丁目 2 番 1 号大和証券オフィス投資法人代表者名執行役員村上義美 ( コード番号 :8976) 資産運用会社名大和リアルエステートアセットマネジメント株式会社代表者名代表取締役社長山内章問合せ先コーポレート本部部長安住健太郎 TEL. 03-6215-9649 資産の譲渡に関するお知らせ (Daiwa 名駅ビル