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ふじよしらぶり
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1 各位 < 不動産投資信託証券発行者名 > 平成 21 年 5 月 18 日代表者名執行役員山碕建人 ( コード番号 8952) < 資産運用会社名 > シャハンリアルエステイトアセットマネシメント株式会社代表者名代表取締役社長荒畑和彦問合せ先企画部長木村透 TEL 未利用容積の移転取引に関するお知らせ当投資法人は平成 21 年 5 月 18 日当投資法人が一部を保有する三菱 UFJ 信託銀行本店ビル ( 以下本ビルといいます ) の未利用容積を本ビルに隣接する東銀ビル住友信託銀行東京ビル三菱 UFJ 信託銀行東京ビルの一体建替 ( 以下丸の内 1-4 計画といいます ) による新築予定建物へ移転し丸の内 1-4 計画の事業者の一部がその未利用容積を利用することについて下記のとおり決定いたしましたのでお知らせいたします記 1. 取引の概要 ( 注 )1. 1) 取引内容 : 三菱 UFJ 信託銀行本店ビル敷地に係る未利用容積の利用権の移転取引 2) 未利用容積移転対価 : 729,984,000 円 3) 契約日 : 平成 21 年 5 月 18 日 ( 配分容積利用権譲渡契約締結 ) 4) 移転予定日 : 平成 21 年 9 月 17 日 ( 予定 ) ( 注 )2. 5) 本権利の存続期間 : 平成 21 年 9 月 17 日 ( 予定 ) 以降丸の内一丁目特定街区の存続期間と同一の期間 6) 移転先 : 住友信託銀行株式会社及び三菱地所株式会社 ( 注 )1. 本ビルの敷地として当投資法人が共有する土地 (2 筆計 m2の共有持分 1,000 分の 226 及び1 筆 5, m2の共有持分 10,000 分の 2,795) に係る容積率 65% 相当 ( 当投資法人持分としての容積対象床面積 1, m2相当 ) を丸の内 1-4 計画新築予定建物に移転し当該新築予定建物にて利用する権利 ( 注 )2. 都市計画法に基づく平成 20 年 12 月 19 日付け東京都告示第千五百七十一号による都市計画 1

2. 取引の仕組み 1 利用権の移転本ビル及び日本工業倶楽部会館敷地の各所有者 ( 当投資法人三菱地所株式会社及び社団法人日本工業倶楽部 ) が本ビル隣接区画上の丸の内 1-4 計画の一部事業者 ( 住友信託銀行株式会社及び三菱地所株式会社 ) に対し本ビル及び日本工業倶楽部会館敷地における基準容積率 1,300% と平成 20 年 12 月 19

2 2. 取引の仕組み 1 利用権の移転本ビル及び日本工業倶楽部会館敷地の各所有者 ( 当投資法人三菱地所株式会社及び社団法人日本工業倶楽部 ) が本ビル隣接区画上の丸の内 1-4 計画の一部事業者 ( 住友信託銀行株式会社及び三菱地所株式会社 ) に対し本ビル及び日本工業倶楽部会館敷地における基準容積率 1,300% と平成 20 年 12 月 19 日付け丸の内一丁目特定街区の都市計画決定による指定容積率 1,235% との差となる容積率 65% 相当の未利用容積 ( 容積対象床面積 5, m2相当 ( 当投資法人持分としての容積対象床面積 1, m2相当 )) を丸の内 1-4 計画新築予定建物に共同して移転し丸の内 1-4 計画事業者は移転された容積を利用するものまた未利用容積利用権の存続期間は未利用容積移転日の平成 21 年 9 月 17 日 ( 予定 ) 以降丸の内一丁目特定街区存続期間と同一である現在当該特定街区の解除は予定されていないが将来特定街区が解除された場合には本権利は消滅する 2 地下接続通路の開設平成 20 年 12 月 19 日付け丸の内一丁目特定街区の都市計画決定により本ビル及び日本工業倶楽部会館敷地に係る指定容積率は 1,234% から 1,235% に変更されたが同変更により割増された容積率 1% 分については本ビルと丸の内 1-4 計画新築予定建物を接続する地下通路の設置にて利用する予定なお本地下通路の設置により本ビルは同計画建物を経由して東京メトロ大手町駅と地下通路で直結することとなりまた両建物の駐車場が一体利用できることとなるため本ビルの利便性の向上も見込まれるこの地下通路接続に関しては概算にて 3 億円程度 ( 当投資法人の負担分 : 約 60 百万円 ) の工事費が平成 23 年以降に発生する見込み ( 出来高払いにより工事費の支払いは平成 23 年 2 月頃から発生するが資産計上は竣工時の平成 24 年 1 月末を予定 ) <スキーム図 ( イメージ )> 2

3 3. 譲渡の経緯及び理由 1 三菱 UFJ 信託銀行本店ビル敷地に係る未利用容積本ビルの新築を計画した当時本ビルを含む丸の内地区等の基準容積率は 1,000% であったが平成 12 年 3 月に都市計画決定された特定街区 ( 丸の内一丁目特定街区 ) ( 注 ) に基づき容積率は 1,234% に割り増しされ平成 15 年に本ビルが完成しその後平成 16 年 6 月の用途地域見直しにより基準容積率が 1,300% に変更された但し変更後の基準容積率と特定街区に基づく指定容積率との差である容積率 (66%) については将来本ビルを建替える際特定街区が解除された後に初めて利用可能となる容積であったため現状のまま活用を図ることは困難であった ( 注 ) 本ビルは日本工業倶楽部会館と一体建築された建物であり当時日本工業倶楽部会館の敷地を含め丸の内一丁目特定街区として都市計画決定されていたもの 2 本ビル隣接区画との特定街区の一体化本ビル隣接区画上に丸の内 1-4 計画が開始されることに伴い当投資法人が地権者の一社である日本工業倶楽部会館三菱 UFJ 信託銀行本店ビルと丸の内 1-4 計画の両敷地を一体の特定街区とする丸の内一丁目特定街区の拡大指定に関する都市計画の変更手続きが行われ平成 20 年 12 月 19 日付けにて当該都市計画が決定された同都市計画決定により本ビルの指定容積率が 1,234% から 1,235% に変更され 1% 分の容積を利用し本ビルと丸の内 1-4 計画新築予定建物との地下接続通路を設けること及び現行の基準容積率 1,300% と変更後の指定容積率 1,235% との差である容積率 65% 分を未利用容積として同計画建物に移転することが可能となった 3 未利用容積の有効活用本都市計画決定を受け丸の内 1-4 計画の事業者の一部より当投資法人を含む日本工業倶楽部会館三菱 UFJ 信託銀行本店ビル敷地の各所有者に対し未利用容積の移転につき提案がなされ今般当投資法人は当該未利用容積の有効活用を企図して本容積利用権の移転を決定した 4. 取引の対象移転取引の対象は次頁冒頭の表に記載の通りなおここに調査価格とは今回の未利用容積の移転取引に際しての参考情報として大和不動産鑑定株式会社より取得した下表記載の日を価格時点とする調査価格を指している 3

4 移転取引の対象対象概要未利用容積移転対価三菱 UFJ 信託銀行本店ビル敷地に係る未利用容積三菱 UFJ 信託銀行本店ビル及び日本工業倶楽部会館敷地の共同所有者 ( 当投資法人三菱地所株式会社及び社団法人日本工業倶楽部 ) が丸の内 1-4 計画の一部事業者 ( 住友信託銀行株式会社及び三菱地所株式会社 ) に対し三菱 UFJ 信託銀行本店ビル及び日本工業倶楽部会館敷地における容積率 65% 相当 ( 容積対象床面積 5, m2相当 ( 当投資法人持分としての容積対象床面積 1, m2相当 )) を丸の内 1-4 計画による新築予定建物へ移転 729,984,000 円調査価格 ( 価格時点 ) 488,000,000 円 ( 平成 21 年 5 月 1 日時点 ) 5. 本未利用容積の移転による本ビルへの影響 (1) 本ビルの鑑定評価額について当投資法人は本未利用容積の移転による本ビルの鑑定評価額への影響を検証するため大和不動産鑑定株式会社より意見書を取得しており当該意見書において未利用容積の移転による本ビルの鑑定評価額への影響はない旨の報告を受けている (2) 本ビルの再建築について現時点において本ビルの建替は予定されていないが将来における建替に際してはその時点の法令上の制限及び本移転容積率等を勘案し建替を行うこととなる 6. 未利用容積の移転先本ビル隣接区画上の丸の内 1-4 計画の事業者の一部である以下に記載の 2 社商号住友信託銀行株式会社本店所在地大阪府大阪市中央区北浜 4 丁目 5 番 33 号代表者取締役社長常陰均資本金の額 287,537 百万円 ( 平成 20 年 9 月 30 日現在 ) 大株主日本トラスティサービス信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 日本トラスティサービス信託銀行株式会社 ( 信託口 4G) ( 平成 20 年 9 月 30 日現在 ) 主な事業内容信託銀行当投資法人又は資産運用同社は当投資法人が投資信託及び投資法人に関する法会社との関係律で定められる一般事務業務を委託している一般事務受託者であるなお同社は投資信託及び投資法人に関する法律施行令で定める資産運用会社の利害関係人等及び資産運用会社が社内規程で定める利害関係者には該当しない 4

5 商号三菱地所株式会社本店所在地東京都千代田区大手町一丁目 6 番 1 号代表者取締役社長木村惠司資本金の額 136,534 百万円 ( 平成 20 年 9 月 30 日現在 ) 大株主ステートストリートバンクアンドトラストカンパニー日本マスタートラスト信託銀行株式会社信託口明治安田生命保険相互会社 ( 平成 20 年 9 月 30 日現在 ) 主な事業内容不動産業当投資法人又は資産運用同社は当投資法人が資産の運用を委託しているシャハンリアル会社との関係エステイトアセットマネシメント株式会社 ( 資産運用会社 ) の主要株主 ( 出資比率 63%) であるなお同社は投資信託及び投資法人に関する法律施行令に定める利害関係人等及び資産運用会社が社内規程で定める利害関係者に該当するまた平成 21 年 3 月 31 日現在同社は当投資法人の投資口を 10,160 口 ( 発行済投資口数の 2.29%) 保有している 7. 決済方法本未利用容積の移転に係る対価については本未利用容積の移転時 ( 平成 21 年 9 月 17 日 ( 予定 )) に一括して収受する予定 8. 譲渡の日程平成 21 年 5 月 18 日本未利用容積の移転を決定平成 21 年 5 月 18 日配分容積利用権譲渡契約締結平成 21 年 9 月 17 日本未利用容積の移転 ( 予定 ) 以上なお本未利用容積の移転を前提とした当投資法人の平成 21 年 9 月期 ( 平成 21 年 4 月 1 日 ~ 平成 21 年 9 月 30 日 ) における運用状況の予想については平成 21 年 5 月 18 日付け発表の平成 21 年 3 月期 ( 平成 20 年 10 月 1 日 ~ 平成 21 年 3 月 31 日 ) 決算短信をご参照ください参考資料 ( 添付 ) 三菱 UFJ 信託銀行本店ビル周辺地図本件取引後の運用不動産等資産一覧本資料は兜倶楽部国土交通記者会国土交通省建設専門紙記者会に配布しております 5

6 ( 参考 ) 三菱 UFJ 信託銀行本店ビル周辺地図 6

7 ( 参考 ) 本件取引後の運用不動産等資産一覧地域名称所在地資産の種類取得日又は取得予定日取得価格 ( 千円 ) 比率地域毎の比率首都圏 ( 東京 23 区 ) 首都圏 ( 東京 23 区を除く ) こころとからだの元氣プラザ東京都千代田区不動産平成 14 年 10 月 31 日 5,000, % 北の丸スクエア東京都千代田区不動産平成 18 年 2 月 24 日 81,555, % MD 神田ビル東京都千代田区不動産平成 14 年 5 月 31 日 9,520, % 神田橋パークビルヂング東京都千代田区不動産平成 14 年 8 月 15 日 4,810, % 二番町ガーデン東京都千代田区不動産平成 17 年 4 月 1 日 14,700, % 三菱 UFJ 信託銀行本店ビル ( 注 )1. 東京都千代田区不動産平成 19 年 3 月 28 日 44,700, % ビュレックス麹町東京都千代田区不動産平成 17 年 7 月 29 日 7,000, % 平成 17 年 1 月 31 日 10,200,000 山王グランドビル東京都千代田区不動産平成 18 年 4 月 3 日 10,700, % 計 20,900,000 有楽町電気ビルヂング東京都千代田区不動産平成 15 年 8 月 1 日 7,200, % 小伝馬町新日本橋ビルディング東京都中央区不動産信託受益権平成 13 年 9 月 25 日 3,173, % ビュレックス京橋東京都中央区不動産平成 14 年 7 月 22 日 5,250, % 銀座三和ビル東京都中央区不動産平成 17 年 3 月 10 日 16,830, % 菱進銀座イーストミラービル ( 注 )2. 東京都中央区不動産平成 17 年 3 月 15 日 5,353, % 晴海センタービル東京都中央区不動産平成 19 年 12 月 18 日 26,800, % 青山クリスタルビル東京都港区不動産平成 15 年 3 月 14 日 7,680, % 汐留ビルディング東京都港区不動産信託受益権平成 20 年 12 月 19 日 21,250, % 芝二丁目大門ビルディング東京都港区不動産信託受益権平成 13 年 9 月 10 日 4,859, % コスモ金杉橋ビル東京都港区不動産信託受益権平成 13 年 9 月 25 日 2,808, % 新和ビルディング東京都新宿区不動産平成 16 年 9 月 1 日 7,830, % 東京オペラシティビル東京都新宿区不動産平成 17 年 9 月 13 日 9,350, % 高輪台ビルディング東京都品川区不動産信託受益権平成 13 年 9 月 25 日 2,738, % 東五反田 1 丁目ビル東京都品川区不動産平成 16 年 11 月 1 日 5,500, % 大森駅東口ビルディング東京都大田区不動産信託受益権平成 13 年 9 月 10 日 5,123, % 日本ブランズウィックビル東京都渋谷区不動産平成 16 年 3 月 24 日 6,670, % 代々木 1 丁目ビル東京都渋谷区不動産平成 16 年 4 月 1 日 8,700, % ダヴィンチ原宿東京都渋谷区不動産平成 14 年 11 月 22 日 4,885, % 神宮前メディアスクエアビル ( 注 )3. 東京都渋谷区不動産平成 15 年 10 月 9 日 12,200, % 渋谷クロスタワー東京都渋谷区不動産平成 13 年 11 月 30 日 34,600, % 平成 15 年 11 月 14 日 3,740,000 恵比寿ネオナート東京都渋谷区不動産平成 16 年 4 月 1 日 360, % 計 4,100,000 ハーモニータワー東京都中野区不動産平成 17 年 2 月 28 日 8,500, % 大塚東池袋ビルディング東京都豊島区不動産信託受益権平成 13 年 9 月 25 日 3,541, % 池袋二丁目ビルディング東京都豊島区不動産信託受益権平成 13 年 9 月 25 日 1,728, % 池袋 YSビル東京都豊島区不動産平成 16 年 8 月 2 日 4,500, % 平成 17 年 3 月 31 日 3,300,000 八王子ファーストスクエア東京都八王子市不動産平成 20 年 3 月 19 日 2,379, % 計 5,679,112 平成 13 年 9 月 25 日 1,232,000 さいたま浦和ビルディング埼玉県さいたま市不動産平成 13 年 10 月 11 日 1,342, % 計 2,574,000 MMパークビル神奈川県横浜市不動産平成 20 年 3 月 24 日 37,400, % 川崎砂子ビルディング神奈川県川崎市不動産信託受益権平成 13 年 9 月 25 日 3,375, % 武蔵小杉 STMビル神奈川県川崎市不動産平成 20 年 3 月 25 日 4,000, % 72.6% 9.4% 首都圏計 462,382, % 82.0% 北海道 8 3スクエア北ビル北海道札幌市不動産平成 19 年 6 月 1 日 7,100, % 1.3% 定禅寺パークビル宮城県仙台市不動産平成 17 年 1 月 31 日 1,000, % 東北地方平成 13 年 9 月 25 日 2,924, % 仙台本町ホンマビルディング宮城県仙台市不動産信託受益権平成 18 年 6 月 28 日 250, % 計 3,174,000 平成 14 年 2 月 28 日 2,880,000 北陸地方金沢パークビル石川県金沢市不動産平成 15 年 3 月 3 日 1,700, % 0.8% 計 4,580,000 平成 18 年 10 月 2 日 3,850,000 錦パークビル愛知県名古屋市不動産平成 18 年 11 月 1 日 1,300, % 計 5,150,000 中部地方広小路栄ビルディング愛知県名古屋市不動産平成 18 年 9 月 22 日 1,680, % 4.1% 名古屋広小路ビルヂング愛知県名古屋市不動産平成 13 年 9 月 10 日 14,533, % 名古屋御園ビル愛知県名古屋市不動産平成 15 年 8 月 8 日 1,865, % 京都四条河原町ビル京都府京都市不動産平成 13 年 12 月 20 日 2,650, % 新藤田ビル大阪府大阪市不動産信託受益権平成 20 年 9 月 1 日 24,000, % 平成 13 年 9 月 25 日 2,264,000 近畿地方堺筋本町ビル大阪府大阪市不動産平成 15 年 12 月 26 日 1,900, % 8.0% 計 4,164,000 平成 13 年 9 月 25 日 6,934,000 御堂筋ダイワビル大阪府大阪市不動産信託受益権平成 14 年 2 月 28 日 7,380, % 計 14,314,000 リットシティビル岡山県岡山市不動産平成 18 年 2 月 1 日 4,650, % 中国地方平成 16 年 3 月 25 日 1,320, % NHK 広島放送センタービル広島県広島市不動産平成 20 年 3 月 3 日 1,450, % 計 2,770,000 東晴天神ビルディング福岡県福岡市不動産平成 13 年 9 月 25 日 1,550, % 九州地方天神クリスタルビル福岡県福岡市不動産平成 17 年 6 月 1 日 5,000, % 1.8% 日之出天神ビルディング福岡県福岡市不動産信託受益権平成 13 年 9 月 10 日 3,657, % 101,837, % 18.0% 運用資産合計 564,219, % 100.0% ( 注 )1. 平成 21 年 9 月 17 日付けにて三菱 UFJ 信託銀行本店ビル敷地に係る未利用容積を729 百万円にて本物件に隣接する丸の内 1-4 計画新築予定建物に移転する予定です ( 注 )2. 平成 20 年 7 月 4 日付けにて菱進銀座イーストミラービル隣接の土地建物を1,800 百万円にて取得しております当該建物を解体の上菱進銀座イーストミラービルの増築建物を建設する予定です ( 注 )3. 平成 21 年 10 月 30 日付けにて神宮前メディアスクエアビルに係る敷地の一部を1,507 百万円にて譲渡の予定です 7

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<4D F736F F D AD955C95B F8B7B914F E8FF7936E816A8DC58F E646F63> 各位 < 投資信託証券発行者名 > 平成 21 年 3 月 31 日代表者名執行役員山碕建人 ( コード番号 8952) < 資産運用会社名 > シャハンリアルエステイトアセットマネシメント株式会社代表者名代表取締役社長荒畑和彦問合せ先企画部長木村透 TEL.03-3211-7921 資産の譲渡に関するお知らせ当投資法人は平成 21 年 3 月 31 日下記の通り資産の譲渡を決定いたしましたので