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1 移住 住みかえのポイント 2009 年 立命館大学教授 金融 法 税務研究センター長大垣尚司 ( 一般社団法人移住 住みかえ支援機構代表理事 )

2 移住 住みかえの文脈 さまざまな住みかえのニーズ 退職や退職後を展望して次のライフステージにおける住生活を検討 シニア期における病気 老化その他特有の悩みに対応するために住まい方を再検討 ミドル ジュニア層がシニア期を展望して当面の住生活ニーズを満たしつつも 資産価値の高い住宅の取得を検討 Ⅰ アクティブシニア向け ( 準備段階も含めて 50 歳 ~70 歳を目安 ) Ⅱ エージドシニア向け ( 準備段階も含めて 60 歳 ~ を目安 ) Ⅲ ミドル ジュニア向け (~55 歳を目安 ) 活き活き生きるための住生活 安心して老後を過ごすための住生活 子育てと将来の資産形成を兼ねた住生活 2007 Hisashi Ohgaki All rights reserved. Copy or reproduction of all or any part strictly prohibited. 1

3 保有形態郊外リゾ古民家田園型アハ ート マンション都心一シニアシニア向住宅 普 所有賃借居住 利用権定期身賃借地方都市移住型 移住 住みかえのパターン 移住 住みかえ先の家 移住 住みかえパターン 距離 ート平屋戸建てけ施住み方 地方都市移住型 (I Jターン) 遠距離 完 設田舎暮らし型 全通( 除 Uターン ) 点 移住 住みUターン型 かえ賃リゾート移住型 海外移住型 二地借終ゆとり住みかえ型 ( 首都圏 大都市圏 ) 近距離 都心住みかえ型 ( 首都圏 ) 都心住みかえ まちなか居住型 ( 地域 ) 近距離 空き家有効活用型 移住 住みかえ済 2008 Hisashi Ohgaki All rights reserved. Copy or reproduction of all or any part strictly prohibited. 2

4 どんな選択肢があるか? 先に取得しておいておく 先に取得 ( 購入 建築 ) して貸しておく 二地域居住 週末を暮らす 飛行機利用なら日本中どこでも時間距離はあまり変わらない 冬だけ暮らす 夏だけ暮らす等々 ロングステイ 滞在型ツアーに参加する 長期ステイで現地の暮らしを味わう お試し居住 (3 年程度 ) してみる 移住する リゾートに住む 田舎暮らしをする 町や村に住む 都心居住型 JTI でできること 移住 住みかえ支援適合住宅なら あらかじ借上げ保証 新築直後でも3 年以上の定期借上げが可能 お試し居住期間だけマイホームの借上げが可能 固定資産税 トランクルーム賃借料等 移住後は現在のマイホームを終身で借上げ家賃保証 (3 年毎に帰還は自由 ) 移住先のオーナーとの間に入って借上げが可能 ゆとり居住型 ( 郊外に住む ) 2007 Hisashi Ohgaki All rights reserved. Copy or reproduction of all or any part strictly prohibited. 3

5 多少の注意点 1 移住 住みかえは大プロジェクト じっくり考えるしかしそれぞれの行動に しめきり を作る 何もせぬ間に時間はすぐにたつ 新聞広告の裏書等でカードをつくり 2 人や家族で気になることを 1 枚ひとつずつ書き出して時間の順番にならべてまとまりを作る まとまりごとに いつまで という締め切りを設定する 移とまりを作るまとまりごとに いつまでという締め切りを設定する住ロセカ移現在戻らざ分やパり田舎 住みかえ先の移住 住みかえングステイツンドハウスと二地域居住移住 住 住みかえのマイホーム公的借上るをえなくなートナーの病暮らしがつらニーズを情報収集(ネッ宅業者 先自治体の促アーに参加 場して移住先に住による導入 住みかえ先での移住 住みか先の取得方法のの利用方法の決げ制度の利用 る事態への対応気 死亡への対くなったらどう移住 住み固めるト 旅行代理その他)進制度や補助移住候補先合によっては宅を建築する準備期間ライフプランえの意思決定決定(購入 定(売却 賃その他)マネープラ他の家族との策の策定(自応 老化によするか等)必要に応じ共同仲間の募集かえの実行店 自治体窓 支援等を確認の選定等の策定賃貸 その他)貸 ンの策定相談 了解移住者 住み チームアップ 2008 Hisashi Ohgaki All rights reserved. Copy or reproduction of all or any part strictly prohibited. 4 口 住)かえプ

6 多少の注意点 2 生きがいとエイジドシニア期への配慮 単に移るだけではすぐあきる 先のことも考える必要 種類 内容 会社生活 子育て最終コーナー 仕事派 : まだまだバリバリやりたい ( 積極派 ) ほどほどに働きたい ( ほどほど派 ) 年金のプラスアルファ程 退職 引退 / 子育て完了 度 ( 月 15 万円程度が目安か ) になれば十分 ( 年金 併用型就労 ) 以前に赴任した地方の研究所や工場セカンドライフで顧問として後進の指導にあたりたい 一般に ( 新たな仕事 趣味 社会貢献 士 業務 大学教員 政治家等の 先生 業務や ) 自営業等は定年がないか あっても高年齢 社会派 : NPO 等に積極的に参加して社会貢献をしたい ボ セカンドライフ ( 悠々自適 ) ランティアがしたい 働きたくはないが社会のため になることなら多少やってもよいかな 相互支援期 教授派 : 自分の経験や知識を活かして人にものを教えて暮ら 病気 要サポート状態したい 地域公立校の非常勤講師 大学教員や塾講師 塾経営を行いある程度の生活費を稼ぎたい パートナーのサポート アウトドア派 : 勉強派 : 趣味派 : 農業に従事したい 金を稼ぐ気はないが家庭菜園で自分の食べるものぐらいは育てたい これまでできなかった勉強に没頭したい 若いときに諦めた資格をとりたい がんばるつもりはないが晴耕雨読でいきたい これまで仕事や子育てのために十分時間のかけられなかった趣味に時間を費やしたい 子供等による家族支援期 施設 病院 パートナーの死亡 おひとり様状態 2008 Hisashi Ohgaki All rights reserved. Copy or reproduction of all or any part strictly prohibited. 5

7 多少の注意点 3 マイホームの資産力を活用しよう!! シニア層の全資産の 6 割はマイホーム 金融資産は 3 割程度 このうち 6 割 ( 全体の 2 割 ) が貯蓄で残りのほとんどは生命保険 ( 死ぬか余命 6 か月にならないともらえない!) 株や投信にしてもよいかはよく考えること! マイホームは住んでいると資産ではない 売れば建物価値は二束三文 ( これまでどれだけローンを支払ったかを考えよう ) 貸すと返してもらえない ( 正当事由 ) リフォーム代や管理コストもかかる マイホーム循環型賃貸事業 3 年の定期借家契約 移住 住みかえ住みかえ支援機構維持費機構諸経費 マイホーム借上げ事業終身借家契約 良質な借家の循環 敷金なし 壁紙等自ら一定の改修可 3 年毎に優先して再契約 契積立再準備金 空き家 平均寿命と平均余命 ( 平成 17 年 ) 約男女保証制度利用者平成 17 年平成 17 年平均寿命 歳 内部準備金 55 歳 公的制度に基づく 60 歳 歳 一生涯の家賃収入 70 歳 万が一の平均余命 75 歳 場合の債務保証 3 年毎に解約の自由 80 歳 高齢者財団の基金 物件 土地は子供に相続 85 歳 歳 歳 歳 ( 平成 17 簡易生命表より作成 ) 2008 Hisashi Ohgaki All rights reserved. Copy or reproduction of all or any part strictly prohibited. 6

8 マイホームの資産力を試算してみよう 都内 マイホーム 売ると 土地 万 坪 = 円 建物 ほとんどゼロ JTIに貸せば 家賃 ( 日本中どこでも5 万円 ~15 万円程度 ) 万円 85%= 万円 ( メンテナンス : 約 20% 万円住宅金融支援機構の新制度も利用可能 セカンドハウス用フラット35 JTIの家賃 掛け目 (7~9 割 ) の範囲内なら何歳からでも 35 年のローンが借りられる JTIの家賃が年収に加算される 親子リレー ( 同居要件なし ) が可能 3% 年数 , ,050 1,180 1,290 55, ,150 1,300 1,420 60,000 1,080 1,260 1,420 1,550 65,000 1,170 1,370 1,540 1,680 70,000 1,260 1,470 1,660 1,810 75,000 1,350 1,580 1,770 1,940 80,000 1,440 1,680 1,890 2,070 85,000 1,530 1,790 2,010 2,200 90,000 1,620 1,890 2,130 2,330 95,000 1,710 2,000 2,250 2, ,000 1,800 2,100 2,370 2, , ,890 2, ,490 2, ,000 1,980 2,310 2,600 2, ,000 2,070 2,420 2,720 2, ,000 2,160 2,530 2,840 3, ,000 2, ,630 2,960 3, ,000 2,340 2,740 3,080 3, ,000 2,430 2,840 3,200 3, Hisashi Ohgaki All rights reserved. Copy or reproduction of all or any part strictly prohibited. 7

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