会社説明会資料

Transcription

1 東京経済圏での中規模オフィスビルの特徴と魅力について 証券コード :8972 資産運用会社 ケネディクス不動産投資顧問株式会社 0

2 ケネディクス グループによる J-REIT 等への取組み 20 年超の運用実績を持つ 独立系不動産投資運用会社です ( 億円 ) 25,000 20,000 15,000 10,000 5, ケネディクス グループ受託資産残高の推移 ( 注 ) 2 兆 460 億円 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 12 月末 12 月末 12 月末 12 月末 12 月末 12 月末 12 月末 12 月末 12 月末 12 月末 12 月末 12 月末 12 月末 12 月末 12 月末 12 月末 3 月末 J-REIT 等のスポンサーとして 有数の規模を誇ります 連結対象不動産 3.7% (750 億円 ) 私募ファンド 24.9% (5,086 億円 ) J-REIT 等 ( サブスポンサー ) 27.0% (5,531 億円 ) 2018 年 3 月末時点 J-REIT 等 ( メインスポンサー ) 44.4% (9,091 億円 ) J-REIT 等総額 1 兆 4,623 億円 単独でスポンサーを務める J-REIT 他社との共同事業による J-REIT ケネディクス オフィス投資法人 ケネディクス商業リート投資法人 ケネディクス レジデンシャル ネクスト投資法人 プレミア投資法人 日本ロジスティクスファンド投資法人 複数の J-REIT の運用に参画しています 中規模オフィスビル等 商業施設 消費地配送型物流施設 居住用施設 ヘルスケア施設 宿泊施設 オフィス及び賃貸住宅 物流施設 1

3 1. 中規模オフィスビル投資の特徴 本資料における各注記につきましては P に記載しています 2

4 典型的な中規模オフィスビルのイメージ延床面積 500 坪 ~3,000 坪 1 フロアの貸室面積 100 坪 ~150 坪前後概ね 8 階から 10 階建 エレベーターが 2 基程度のオフィスビル 典型的な中規模オフィスビルのイメージ ( 注 ) 本投資法人保有の中規模オフィスビル 3

5 中規模オフィスビルの特徴と魅力 1 他の規模のオフィスビルと比較して豊富な物件数と高い流動性 延床面積別賃貸オフィスビル割合 ( 棟数ベース )( 注 1) 売買価格別オフィスビル売買取引件数の割合 3,000 坪以上 5,000 坪未満 6.8% 5,000 坪以上 10.2% 500 坪以上 1,000 坪未満 47.4% 100 億円以上 19.6% 10 億円未満 19.4% 50 億円以上 100 億円未満 16.6% 1,000 坪以上 3,000 坪未満 35.6% 中規模オフィスビル 83.0% 出所 : 本資産運用会社の依頼に基づき CBRE が実施した調査に拠る 中規模オフィスビルは物件数が多く潜在的な売買対象物件が多い 10 億円以上 50 億円未満 44.4% 中規模オフィスビル ( 注 2) 61.0% 出所 : みずほ信託銀行株式会社のシンクタンクである株式会社都市未来総合研究所による 不動産売買実態調査 より得られた 取引額規模別オフィスビル売買取引件数 (2006 年度 ~2017 年度 ) を基に本資産運用会社が作成 中規模オフィスビルは比較的売買が活発で流動性が高い 優良物件への選別投資が可能 機動的な投資戦略の立案が可能 4

6 中規模オフィスビルの特徴と魅力 2 厚みのあるテナント層と新規供給が限られた良好な賃貸需給環境 従業員規模別事業所数 ( 東京都 ) 人 17.0% 100 人以上 人 2.3% 5.6% 1-9 人 75.2% 30 人未満の事業所数 92.2% 出所 : 平成 26 年経済センサス 基礎調査東京都調査結果 ( 確報 )( 平成 29 年 3 月 27 日 ) を基に本資産運用会社が作成 中規模オフィスビルの主なテナントは従業員 30 人未満の中堅 中小企業 東京 23 区規模別 築年別オフィスストック 中小規模ビル ( 延床 300 坪以上 5,000 坪未満 ) 総賃貸面積 :594 万坪平均築年数 :30.7 年棟数 :8,162 棟 築 20 年以上が 82% を占める 平成バブル期以降 新規供給は限定的 平成バブル期の大量供給 ( 年 ) 大規模ビル ( 延坪 5,000 坪以上 ) 総賃貸面積 :668 万坪平均築年数 :23.0 年棟数 :737 棟 新規供給は継続的 出所 : 株式会社ザイマックス不動産総合研究所 2017 年 12 月 7 日付 東京 23 区 オフィス新規供給量 2018 オフィスピラミッド 2018 を基に本資産運用会社が作成 中小規模オフィスビルの新規供給は限定的築 20 年以上のビルが 8 割を超える 大量供給 0 ( 坪 ) 500, , , , , ,000 厚みのあるテナント層による比較的安定した賃料収入 適切な物件管理 運営により 物件競争力の確保が可能 5

7 大規模オフィスビルとの違い中規模オフィスビルと大規模オフィスビルとはそれぞれ異なる特徴を持っており 物件競争力を左右するポイントも異なります 大規模オフィスビルとの違い 主な所有者 新規供給の状況 主なテナント 1 テナント当たりの契約面積 競争力を左右するポイント 中規模オフィスビル 個人 中小不動産会社 平成バブル期以降新規供給は限定的 中堅 / 中小企業 個人事務所等 50~200 坪程度 適切な設備更新と運営管理が必要 リニューアルによる競争力の維持向上 大規模オフィスビル 大手不動産会社 建替等による新規供給が継続 大企業 / 外資系企業 大手弁護士事務所等 300 坪以上が多い 近 新 大 がキーワード ビルスペックの陳腐化が早い 6

8 本投資法人だからできる中規模オフィスビルの運用資産規模や信用力の優位性を裏付けに 不動産の専門家による運用を通じて 収益の安定性を確保し 収益性を最大限に高めることが可能であると考えています 本投資法人の運用における優位性 個人 中小不動産会社の場合 ケネディクス オフィス投資法人 の場合 1~ 数棟のビルを保有 運営 管理 90 棟を超えるビルを専門家が保有 運営 管理 1 棟のみの保有では 稼働率の変動が大きくなるため賃料収入が安定しにくい傾向がある 複数の物件を保有 運用することでテナント退去の影響を分散させることができ 収益の安定性を高めることが可能 1~ 数棟単位での管理 運用であるため規模のメリットが得られない 規模のメリットを活用した管理費や工事費等の削減が可能 資金管理が適切に行われず 設備投資 更新が適時適切に実施されていない事例も多い 計画的な資金管理を通じ適時適切な設備投資 更新を実施 テナントの誘致件数が少ないことから 賃貸仲介会社との親密度が低く 成約率は低めになる傾向がある テナントの誘致件数が多いことから 賃貸仲介会社と緊密な連携ができ 高い成約率に結びつく 7

9 2. 本投資法人の実績と今後の見通し 8

10 分配金の推移 第 26 期 (18/4 期 ) の 1 口当たり分配金は年率 9.9% 増を実現し 5 期連続の増配を達成圧縮積立金 ( 内部留保 ) は安定的かつ持続的な分配金成長のために活用する方針です 分配金の推移 ( 予想は 2018 年 6 月 15 日時点 ) 14,000 5 期連続増加 12,500 円 12,900 円 13,200 円 13,200 円 12,000 11,365 円 11,733 円 10,300 円 10,707 円 10,000 8,000 第 21 期 (15/10) 実績 第 22 期 (16/4) 実績 第 23 期 (16/10) 実績 第 24 期 (17/4 期 ) 実績 第 25 期 (17/10 期 ) 実績 第 26 期 (18/4 期 ) 実績 第 27 期 (18/10 期 ) 予想 第 28 期 (19/4 期 ) 予想 第 26 期末圧縮積立金 ( 内部留保 ) 残高 2,134 百万円 (1 口当たり 5,271 円 ) 圧縮積立金 ( 内部留保 ) の活用方針 一時的な収入減少や費用発生等への対応 成長投資に伴う一時的な分配金減少への対応 期中増資における分配金希薄化への対応 9

11 保有資産の概要 総合型 REIT としてスタートし 2006 年に投資方針を変更し中規模オフィスビル中心の REIT になりました 13 年超の運用実績を持ち 資産規模は 4,000 億円を超えています 資産規模 ( 取得価格総額 ) 及び保有物件数の推移 ( 注 1) ( 億円 ) 99 ( 物件 ) オフィスビル ( 左軸 ) 住宅 ( 左軸 ) , 都市型商業施設 ( 左軸 ) その他 ( 左軸 ) 94 物件数 ( 右軸 ) ,158 4,072 4, , , , 第 1 期 (05/10) 第 2 期 (06/4) 第 3 期 (06/10) 第 4 期 (07/4) 第 5 期 (07/10) 第 6 期 (08/4) 第 7 期 (08/10) 第 8 期 (09/4) 第 9 期 (09/10) 第 10 期 (10/4) 第 11 期 (10/10) 第 12 期 (11/4) 第 13 期 (11/10) 第 14 期 (12/4) 第 15 期 (12/10) 第 16 期 (13/4) 第 17 期 (13/10) 第 18 期 (14/4) 第 19 期 (14/10) 第 20 期 (15/4) 第 21 期 (15/10) 第 22 期 (16/4) 第 23 期 (16/10) 第 24 期 (17/4) 第 25 期 (17/10) 第 26 期 (18/4) 2018 年 11 月 1 日想定 ( 注 2) 0 10

12 ポートフォリオの構成豊富な物件数と厚みのあるテナント層を有する東京経済圏の中規模オフィスビルを中心とした資産構成です 用途別投資割合 ( 注 ) 地域別投資割合 ( 注 ) 都市型商業施設その他 2.4% 0.7% (1 物件 ) (1 物件 ) 地方経済圏 18.9% オフィスビル ( その他 ) 14.5% (7 物件 ) 第 26 期 (18/4 期 ) 末 97 物件 オフィスビル ( 中規模 ) 82.3% (88 物件 ) その他東京経済圏 29.2% 第 26 期 (18/4 期 ) 末 都心 5 区 51.8% オフィスビル比率 96.8%(95 物件 ) 東京経済圏比率 81.0% 11

13 第 27 期 (18/10 期 ) 以降の資産入替 複数のデベロッパー等との相互売買による取引実績が豊富な本投資法人ならではの資産入替公募増資により取得資金を確保し ポートフォリオの質向上に資する本取引を実現しました CROSS PLACE 浜松町の概要 相互売買を通じた資産入替 国内一般事業会社グループとの相互売買を通じて 都市型商業施設と比較的小規模 築古の物件を売却し 都心の築浅物件を取得しました 取得物件 売却 ( 予定 ) 物件 CROSS PLACE 浜松町 (2018 年 7 月 2 日取得 ) KDX 浜松町第 2 ビル (2018 年 7 月 2 日売却 ) フレーム神南坂 (2018 年 7 月 2 日及び 11 月 1 日売却 ( 予定 )) 資産入替 合計 304 坪 坪 坪 坪 取得価格 鑑定評価額 (2018 年 3 月 31 日時点 ) 想定純収益利回り 3.7% 想定純収益利回り ( 償却後 ) 3.0% 鑑定純収益利回り 3.9% 建築時期 20,700 百万円 22,400 百万円 2015 年 2 月 稼働率 (2018 年 2 月 28 日時点 ) 100% 大門 駅徒歩約 3 分 御成門 駅徒歩約 4 分 浜松町 駅徒歩約 7 分と 複数路線が利用可能な交通利便性の高い立地 72 時間分の非常用発電機を備えた免震構造のオフィスビル 基準階面積は 304 坪 多様なテナントの要望に対応し 3 分割可能な 柔軟性のあるオフィス 不動産等売却益の確保 ( 注 ) 純収益 ( 償却後 ) の増加 平均築年数の低下 (2018 年 7 月 2 日時点 ) 1,090 百万円 +258 百万円 12.2 年 12

14 第 20 期 (15/4 期 ) 以降の資産入替実績 継続的な厳選投資による戦略的な資産入替を通じて保有資産の収益性と質の向上を図りました 第 20 期 (15/4 期 ) 第 21 期 (15/10 期 ) 第 22 期 (16/4 期 ) 第 23 期 (16/10 期 ) 第 24 期 (17/4 期 ) 第 25 期 (17/10 期 ) 第 26 期 (18/4 期 ) KDX 横浜西口ビル KDX 新横浜 214 ビル ビュレックス虎ノ門 KDX 浜松町センタービル KDX 虎ノ門一丁目ビル KDX 新日本橋駅前ビル アーク森ビル ( 区分所有権 ) KDX 札幌北口ビル 三菱重工横浜ビル ( 準共有持分 ) 取得合計 取得 ぺんてるビル ( 区分所有権 ) KDX 南本町ビル KDX 桜通ビル KDX 銀座イーストビル KDX 新大阪ビル KDX 名古屋日銀前ビル KDX 日本橋江戸通ビル KDX 西新橋ビル BR 五反田 ( 区分所有権 一部借地 ) KDX 渋谷南平台ビル JN ビル 平均鑑定純収益利回り ( 償却後 )( 注 1) 4.0% 含み益合計 ( 注 2) 87 億円 取得価格合計 217 億円 85 億円 190 億円 51 億円 147 億円 53 億円 242 億円 987 億円 KDX 浜町ビル KDX 南船場第 2 ビル 名古屋日興証券ビル KDX 虎ノ門ビル ビュレックス虎ノ門 KDX 日本橋兜町ビル KDX 神田三崎町ビル KDX 新横浜 381 ビル KDX 池尻大橋ビル KDX 新横浜 214 ビル 売却合計 売却 仙台日興ビル びなすひばりが丘 KDX 乃木坂ビル 虎ノ門東洋ビル KDX 六本木 228 ビル KDX 五番町ビル レジデンスシャルマン月島 ( 住宅 ) ( 区分所有権 ) 平均鑑定純収益利回り ( 償却後 ) ( 注 1) 3.6% 含み損合計 ( 注 2) 18 億円 取得価格合計 66 億円 52 億円 142 億円 億円 58 億円 99 億円 614 億円 13

15 テナントに選ばれる中規模オフィスビル 8 割超の保有物件が最寄駅より徒歩 5 分圏内の好立地 全物件が新耐震基準と同等水準ですテナントによる 継続入居意向 は高水準を示しています 優れた立地 ( 注 1) 充分な耐震性 ( 注 2) 高いテナント満足度 (2017 年 8 月実施 )( 注 3) 6 分 ~ 1 分新耐震基準と同等あまり入居し (14 物件 ) (21 物件 ) 3.9% 続けたくない 661 億円 (3 物件 ) 4% 947 億円 16.8% 今後も入居し 24.0% 5 分続けたい (6 物件 ) 61% 188 億円 4.8% 4 分 (15 物件 ) 610 億円 15.5% 3 分 (21 物件 ) 971 億円 24.6% 2 分 (18 物件 ) 565 億円 14.3% 新耐震基準 96.1% (93 物件 ) どちらかというと今後も入居し続けたい 35% 83% が最寄駅より徒歩 5 分圏内 全物件が新耐震基準と同等水準 96% のテナントが継続入居意向 高い稼働率の実現 14

16 顧客満足度調査を活用したきめ細やかなビル運営 適切な管理 運営により 築年数に関係なく高い継続入居意向を確認していますテナントの要望と課題を把握し 適切な対応を行いながら顧客満足度の維持 向上を目指します 顧客満足度調査を通じた物件価値の維持 向上への取組み 顧客満足度調査結果を踏まえた工事 テナント対応 テナント満足度の高いオフィス環境の提供 賃料水準 資産価値の維持向上 満足度の構成要素 ( 注 ) 工事 11% セキュリティ 防災体制 12% プロパティ マネジャー 6% 清掃 清掃員 5% ハード関連 49% ソフト関連 51% オフィス ( 広さ 窓 / 採光 空調等 ) 20% 外観 エントランス 12% 顧客満足度調査 ビルメンテナンス担当者 17% その他エレベーター共用部 3% 5% トイレ 9% ビル築年数別継続入居意向 ( 注 ) リニューアル工事の事例 :KDX 飯田橋スクエア 築 15 年未満 50% 40% 10% エレベーターホール貸室トイレ 築 20 年未満 56% 44% 工事前 築 25 年未満 64% 34% 2% 築 25 年以上 大規模リニューアル済 63% 62% 大規模リニューアル済み物件では 96% のテナントが継続入居意向 33% 34% 3% 1% 4% 工事後 15

17 オフィスビルの稼働率の推移テナントニーズを把握した適切な管理 運営と 優良物件への厳選投資を通じた質の高いポートフォリオの構築により 保有物件の稼働率は高水準を維持しています オフィスビル稼働率 ( 契約面積ベース )( 注 ) (%) オフィスビル全体期中平均稼働率 第 21 期平均 95.5% 第 22 期平均 95.9% 第 23 期平均 96.2% 第 24 期平均 97.1% 第 25 期平均 98.4% 第 26 期平均 99.2% 85 第 20 期 (15/4 期末 ) 第 21 期 (15/10 期末 ) 第 22 期 (16/4 期末 ) 第 23 期 (16/10 期末 ) 第 24 期 (17/4 期末 ) 第 25 期 (17/10 期末 ) 第 26 期 (18/4 期末 ) 16

18 既存テナントとの賃料改定状況 マーケット賃料の上昇に対するテナントの認識が浸透し 効果的なリニューアル工事を絡めた積極的な交渉により 賃料増額実績を着実に積み上げています 賃料改定による増減額 ( 月額 ) 推移 ( 注 1) 賃料増額件数割合 ( 注 2) ( 単位 : 千円 ) 増賃額 減賃額 15.8% 17.8% 14.6% 16.9% 24.7% 第 22 期 (16/4 期 ) 第 23 期 (16/10 期 ) 第 24 期 (17/4 期 ) 第 25 期 (17/10 期 ) 第 26 期 (18/4 期 ) 8,560 8,492 5,071 7,034 6,826 賃料増額件数及び増額率の推移 ( 注 3) 都心 5 区 都心 5 区以外 , , 第 22 期 (16/4 期 ) 第 23 期 (16/10 期 ) 第 24 期 (17/4 期 ) 第 25 期 (17/10 期 ) 第 26 期 (18/4 期 ) 賃料増額率 ( 増額分平均 ) 第 22 期 (16/4 期 ) 12.8% 第 23 期 (16/10 期 ) 6.5% 第 24 期 (17/4 期 ) 10.8% 第 25 期 (17/10 期 ) 7.8% 第 26 期 (18/4 期 ) 6.2% 17

19 有利子負債の調達状況 金融機関との良好な関係の下 引き続き金利コストの削減と財務の安定性向上に取り組みます安定的な財務運営等が評価され JCR 格付は AA- を取得しています 有利子負債の平均残存年数 平均金利の推移 ( 注 1) (%) 第 17 期 (13/10 期 ) 末 第 18 期 (14/4 期 ) 末 第 19 期 (14/10 期 ) 末 平均残存年数 ( 右軸 ) 平均金利 ( 融資実行手数料を含む )( 左軸 ) 第 20 期 (15/4 期 ) 末 第 21 期 (15/10 期 ) 末 第 22 期 (16/4 期 ) 末 第 23 期 (16/10 期 ) 末 第 24 期 (17/4 期 ) 末 第 25 期 (17/10 期 ) 末 1.07 第 26 期 (18/4 期 ) 末 ( 年 ) 第 26 期 (18/4 期 ) 末金融機関別借入状況 みずほ銀行 6.6% あおぞら銀行 6.9% みずほ信託銀行 2.1% りそな銀行 6.3% 福岡銀行 1.4% 西日本シティ銀行 1.0% 広島銀行 0.6% 七十七銀行 0.6% 東日本銀行 0.4% 三重銀行 0.3% 金融機関 14 行借入金合計 1,780 億円 三井住友銀行 25.9% 財務安定性に関する主な指標 三井住友信託銀行 11.2% 三菱 UFJ 銀行 19.5% 有利子負債比率 (LTV) 2018 年 5 月公募増資後想定 ( 注 2) 42.3% 金利固定化比率 ( 注 3) 金利上昇リスクへの備えを継続 96.0% 格付の状況 株式会社日本格付研究所 (JCR) AA-( 安定的 ) 日本政策投資銀行 17.2% 18

20 3. 補足資料 19

21 デベロッパーとの相互売買による資産入替実績デベロッパーの物件取得需要を捉え 相対取引による相互売買を通じた都心の優良物件取得実績を積み上げています 平和不動産株式会社との取引 (2017 年 2 月 ) 森ビル株式会社との取引 (2016 年 12 月 ) 日本土地建物株式会社との取引 (2016 年 3 月 ) 取得物件 売却物件 取得物件 売却物件 取得物件 売却物件 KDX 西新橋ビル KDX 日本橋兜町ビル アーク森ビル ( 区分所有 ) ビュレックス虎ノ門 KDX 虎ノ門一丁目ビル KDX 虎ノ門ビル虎ノ門東洋ビル 資産入替 資産入替 資産入替 再開発の進展に伴い 競争力低下が懸念される物件を売却し 地下鉄新駅の設置や複数の再開発事業により更なる発展が期待されるエリアの本物件を取得 純収益 ( 償却後 ) の増加や賃料固定型一括賃貸借契約による収益の安定性 売却益が得られること等を評価し 知名度の高いアークヒルズ内のランドマークであり 競争力を有する本物件を取得 築年数経過による収益性の見通しや 将来的に建替え等が課題となる保有 2 物件に取得意向を示した複数社の中から 当社を選定し 築浅 高機能である本物件を取得 取得物件 売却物件 取得物件 売却物件 取得物件 売却物件 (2 物件合計 / 平均 ) 取得 / 売却価格 8,400 百万円 12,400 百万円 鑑定評価額 ( 注 1) 9,070 百万円 12,400 百万円 取得 / 売却価格 4,169 百万円 2,440 百万円 鑑定評価額 ( 注 1) 4,430 百万円 2,440 百万円 取得 / 売却価格 15,550 百万円 15,420 百万円 鑑定評価額 ( 注 1) 17,100 百万円 14,840 百万円 純収益利回り ( 償却後 )( 注 2) 3.6% 2.6% 純収益利回り ( 償却後 )( 注 2) 3.8% 3.4% 純収益利回り ( 償却後 )( 注 2) 3.2% 3.6% 20

22 特定エリアにおける資産入替実績将来的な物件競争力を見極め 立地や築年数 収益性や含み損益の改善を目的とした特定エリア内での資産入替を実施しました 横浜エリアにおける資産入替 渋谷エリアにおける資産入替 取得物件 三菱重工横浜ビル ( 準共有持分 ) JN ビル KDX 新横浜 381 ビル 売却物件 KDX 新横浜 214 ビル 取得物件 KDX 渋谷南平台ビル 売却物件 KDX 池尻大橋ビル 資産入替 資産入替 KDX 新横浜ビル 売却物件 KDX 新横浜 381ビル売却物件 KDX 新横浜 214ビル 新横浜 からオフィス立地として評価が高まる みなとみらい 21 官公庁施設が集積する 関内 への資産入替 新横浜所在の 2 物件を 鑑定評価額を約 9.4% 上回る好条件にて売却 売却物件 KDX 池尻大橋ビル 取得物件 KDX 渋谷南平台ビル KDX 横浜ビル KDX 横浜西口ビル東伸 24ビル 取得物件三菱重工横浜ビル取得物件 JNビル 純収益利回り ( 償却後 ) ( 注 1) 売却物件 ( 実績 ) 取得物件 ( 想定 ) 2.7% 3.3% 渋谷駅から徒歩圏の物件を 鑑定評価額を約 5.6% 下回る価格で取得する一方で 駅から離れた場所に立地し 収益性が低く 含み損割合が約 26% と高水準の物件を鑑定評価額を約 38% 上回る価格で売却 : 取得物件 : 売却物件 : 保有物件 ( 既存 ) 含み損益の改善 ( 注 2) +14 億円 純収益利回り ( 償却後 ) ( 注 1) 売却物件 ( 実績 ) 取得物件 ( 想定 ) 2.8% 3.2% 含み損益の改善 ( 注 2) +8 億円 21

23 第 26 期 (18/4 期 ) 取得 売却物件 取得物件 売却物件 物件名三菱重工横浜ビル ( 注 1) JN ビル 物件名 レジデンスシャルマン月島 ( 区分所有 )( 注 2) KDX 池尻大橋ビル KDX 新横浜 214 ビル 所在神奈川県横浜市神奈川県横浜市 延床面積 109,472.69m 2 15,883.21m 2 建築時期 1994 年 2 月 2007 年 9 月 稼働率 テナント数 100% (2018 年 4 月 30 日時点 ) 22 (2018 年 4 月 30 日時点 ) 92.8% (2018 年 4 月 30 日時点 ) 5 (2018 年 4 月 30 日時点 ) 取得価格 14,720 百万円 9,500 百万円 鑑定評価額 14,900 百万円 (2018 年 4 月 30 日時点 ) 9,860 百万円 (2018 年 4 月 30 日時点 ) 売主ヒューリック株式会社非開示 取得ルートスポンサーからの情報スポンサーからの情報 取得日 2017 年 12 月 7 日 2018 年 1 月 31 日 想定純収益利回り 4.0% 4.1% 想定純収益利回り ( 償却後 ) 3.5% 3.0% 鑑定純収益利回り 4.4% 4.6% 所在東京都中央区東京都目黒区神奈川県横浜市 延床面積 18, m2 3, m2 6, m2 建築時期 2004 年 1 月 1988 年 9 月 1989 年 11 月 帳簿価額 ( 注 3) 4,481 百万円 2,353 百万円 2,221 百万円 売却価格 4,900 百万円 2,400 百万円 2,430 百万円 売却価格と帳簿価額の差 ( 売却価格 - 帳簿価額 )/ 帳簿価額 鑑定評価額 4,900 百万円 (2017 年 10 月 31 日時点 ) 9.4% 2.0% 9.4% 1,740 百万円 (2017 年 10 月 31 日時点 ) 2,390 百万円 (2017 年 10 月 31 日時点 ) 買主合同会社 KRF68 非開示非開示 取得日 2006 年 5 月 1 日 2008 年 2 月 1 日 2014 年 12 月 2 日 売却日 2017 年 12 月 1 日 2017 年 12 月 28 日 2017 年 12 月 28 日 純収益利回り ( 実績 ) 4.0% 3.7% 5.4% 純収益利回り ( 償却後 実績 ) 2.2% 2.8% 4.2% 売却価格純収益利回り 4.3% 3.7% 4.9% 22

24 第 27 期 (18/10 期 ) 以降取得 売却 ( 予定 ) 物件 取得物件 売却 ( 予定 ) 物件 物件名 CROSS PLACE 浜松町 物件名 KDX 浜松町第 2 ビルフレーム神南坂 所在 東京都港区 所在東京都港区東京都渋谷区 延床面積 12,280.77m 2 延床面積 2,478.90m 2 6,302.58m 2 建築時期稼働率テナント数取得予定価格鑑定評価額売主取得ルート取得日 2015 年 2 月 100% (2018 年 2 月 28 日現在 ) 15 (2018 年 2 月 28 日現在 ) 20,700 百万円 22,400 百万円 (2018 年 3 月 31 日時点 ) 国内一般事業会社 本資産運用会社独自のネットワーク 2018 年 7 月 2 日 建築時期 1992 年 4 月 2005 年 3 月 帳簿価額 ( 注 1) 2,230 百万円 9,134 百万円 売却 ( 予定 ) 価格合計 売却 ( 予定 ) 価格と帳簿価額の差 ( 売却 ( 予定 ) 価格合計 - 帳簿価額合計 )/ 帳簿価額合計 鑑定評価額 買主 2,200 百万円 (2018 年 4 月 30 日時点 ) 国内一般事業会社 12,550 百万円 10.4% 11,100 百万円 (2018 年 4 月 30 日時点 ) 国内一般事業会社の組成する特別目的会社 取得日 2008 年 9 月 1 日 2005 年 8 月 1 日 売却 ( 予定 ) 日 2018 年 7 月 2 日 2018 年 7 月 2 日 ( 準共有持分 49.0%) 2018 年 11 月 1 日 ( 準共有持分 51.0%) 想定純収益利回り 3.7% 想定純収益 ( 償却後 ) 利回り 3.0% 鑑定純収益利回り 3.9% 純収益利回り ( 実績 ) 4.3% 4.0% 純収益利回り ( 償却後 実績 ) 3.8% 2.9% 売却 ( 予定 ) 価格純収益利回り ( 注 2) 3.9% 23

25 保有資産一覧 1( 第 26 期 (18/4 期 ) 末時点 ) オフィスビル (95 物件 ) 用途地域物件番号物件名称所在 オフィスビル 東京経済圏 取得価格 ( 百万円 )( 注 1) 建築時期 ( 注 2) 第 26 期末稼働率 (%)( 注 3) A001 KDX 日本橋 313 ビル東京都中央区 5, 年 4 月 A003 東茅場町有楽ビル東京都中央区 4, 年 1 月 A004 KDX 八丁堀ビル東京都中央区 3, 年 6 月 A005 KDX 中野坂上ビル東京都中野区 2, 年 8 月 A006 原宿 FF ビル東京都渋谷区 2, 年 11 月 A007 KDX 南青山ビル東京都港区 2, 年 11 月 A008 神田木原ビル東京都千代田区 1, 年 5 月 A013 KDX 麹町ビル東京都千代田区 5, 年 5 月 A014 KDX 船橋ビル千葉県船橋市 2, 年 4 月 A016 東伸 24 ビル神奈川県横浜市 5, 年 9 月 90.4 A017 KDX 恵比寿ビル東京都渋谷区 4, 年 1 月 A019 KDX 浜松町ビル東京都港区 3, 年 9 月 A020 KDX 茅場町ビル東京都中央区 2, 年 10 月 A021 KDX 新橋ビル東京都港区 3, 年 2 月 A022 KDX 新横浜ビル神奈川県横浜市 2, 年 9 月 A026 KDX 木場ビル東京都江東区 1, 年 10 月 A027 KDX 鍛冶町ビル東京都千代田区 2, 年 3 月 A029 KDX 東新宿ビル東京都新宿区 2, 年 1 月 A030 KDX 西五反田ビル東京都品川区 4, 年 11 月 A031 KDX 門前仲町ビル東京都江東区 1, 年 9 月 A032 KDX 芝大門ビル東京都港区 6, 年 7 月 A033 KDX 御徒町ビル東京都台東区 2, 年 6 月 A034 KDX 本厚木ビル神奈川県厚木市 1, 年 5 月 84.5 A035 KDX 八王子ビル東京都八王子市 1, 年 12 月 A037 KDX 御茶ノ水ビル東京都千代田区 6, 年 8 月 A038 KDX 西新宿ビル東京都新宿区 1, 年 10 月 A041 KDX 新宿 286 ビル東京都新宿区 2, 年 8 月 A046 飛栄九段北ビル東京都千代田区 7, 年 3 月 97.5 A048 KDX 川崎駅前本町ビル神奈川県川崎市 3, 年 2 月 A051 KDX 浜町中ノ橋ビル東京都中央区 2, 年 9 月 A055 新都心丸善ビル東京都新宿区 2, 年 7 月 A056 KDX 神保町ビル東京都千代田区 2, 年 5 月 A059 KDX 岩本町ビル東京都千代田区 1, 年 3 月 A060 KDX 晴海ビル東京都中央区 10, 年 2 月 A061 KDX 浜松町第 2 ビル東京都港区 2, 年 4 月 A062 小石川 TG ビル東京都文京区 3, 年 11 月 用途地域物件番号物件名称所在 オフィスビル 東京経済圏 取得価格 ( 百万円 )( 注 1) 建築時期 ( 注 2) 第 26 期末稼働率 (%)( 注 3) A063 KDX 五反田ビル東京都品川区 2, 年 4 月 A064 KDX 日本橋 216 ビル東京都中央区 2, 年 10 月 A066 KDX 新宿ビル東京都新宿区 6, 年 5 月 98.3 A067 KDX 銀座一丁目ビル東京都中央区 4, 年 11 月 A068 KDX 日本橋本町ビル東京都中央区 4, 年 1 月 A071 KDX 飯田橋ビル東京都新宿区 4, 年 3 月 A072 KDX 東品川ビル東京都品川区 4, 年 1 月 A073 KDX 箱崎ビル東京都中央区 2, 年 11 月 A074 KDX 新日本橋ビル東京都中央区 2, 年 11 月 A078 KDX 立川駅前ビル東京都立川市 1, 年 2 月 A083 KDX 府中ビル東京都府中市 6, 年 3 月 99.1 A084 KDX 春日ビル東京都文京区 2, 年 6 月 A085 KDX 中目黒ビル東京都目黒区 1, 年 10 月 A086 KDX 大宮ビル埼玉県さいたま市 2, 年 4 月 A087 イトーピア日本橋 SA ビル東京都中央区 2, 年 7 月 A088 KDX 新宿六丁目ビル東京都新宿区 1, 年 3 月 A089 KDX 高輪台ビル東京都港区 5, 年 10 月 94.0 A090 KDX 池袋ビル東京都豊島区 3, 年 3 月 A091 KDX 三田ビル東京都港区 3, 年 3 月 A092 KDX 秋葉原ビル東京都千代田区 2, 年 12 月 A093 KDX 飯田橋スクエア東京都新宿区 4, 年 1 月 A094 KDX 武蔵小杉ビル神奈川県川崎市 12, 年 5 月 A095 KDX 豊洲グランスクエア東京都江東区 8, 年 4 月 98.0 A096 KDX 高田馬場ビル東京都豊島区 3, 年 10 月 A099 KDX 池袋ウエストビル東京都豊島区 1, 年 7 月 A101 KDX 横浜ビル神奈川県横浜市 7, 年 3 月 A102 KDX 横浜西口ビル神奈川県横浜市 2, 年 10 月 A107 KDX 銀座イーストビル東京都中央区 3, 年 8 月 A108 ぺんてるビル東京都中央区 3, 年 11 月 A109 KDX 浜松町センタービル東京都港区 3, 年 12 月 A112 KDX 虎ノ門一丁目ビル東京都港区 15, 年 10 月 A113 KDX 新日本橋駅前ビル東京都中央区 3, 年 5 月 A114 KDX 日本橋江戸通ビル東京都中央区 1, 年 3 月 A115 アーク森ビル東京都港区 4, 年 3 月 A116 KDX 西新橋ビル東京都港区 8, 年 8 月 A117 BR 五反田東京都品川区 2, 年 9 月

26 保有資産一覧 2( 第 26 期 (18/4 期 ) 末時点 ) オフィスビル (95 物件 ) 用途地域物件番号物件名称所在 オフィスビル 経済東圏京 地方経済圏 取得価格 ( 百万円 )( 注 1) 建築時期 ( 注 2) 第 26 期末稼働率 (%)( 注 3) A119 KDX 渋谷南平台ビル東京都渋谷区 3, 年 12 月 A120 KDX 代々木ビル東京都渋谷区 2, 年 8 月 A121 銀座四丁目タワー東京都中央区 9, 年 11 月 A122 三菱重工横浜ビル神奈川県横浜市 14, 年 2 月 A123 JN ビル神奈川県横浜市 9, 年 9 月 92.8 A012 ポルタス センタービル大阪府堺市 5, 年 9 月 A042 KDX 烏丸ビル京都府京都市 5, 年 10 月 A044 KDX 仙台ビル宮城県仙台市 2, 年 2 月 A053 KDX 博多南ビル福岡県福岡市 4, 年 6 月 99.5 A054 KDX 北浜ビル大阪府大阪市 2, 年 7 月 89.2 A058 KDX 名古屋栄ビル愛知県名古屋市 7, 年 4 月 A069 KDX 小林道修町ビル大阪府大阪市 2, 年 7 月 A070 KDX 札幌ビル北海道札幌市 2, 年 10 月 97.8 A079 KDX 名古屋駅前ビル愛知県名古屋市 7, 年 4 月 A082 KDX 東梅田ビル大阪府大阪市 2, 年 7 月 A097 KDX 宇都宮ビル栃木県宇都宮市 2, 年 2 月 89.0 A098 KDX 広島ビル 広島県広島市 1, 年 1 月 A100 千里ライフサイエンスセンタービル 大阪府豊中市 13, 年 6 月 99.8 A104 KDX 南本町ビル 大阪府大阪市 2, 年 12 月 98.8 A106 KDX 桜通ビル愛知県名古屋市 5, 年 8 月 A110 KDX 新大阪ビル大阪府大阪市 4, 年 5 月 A111 KDX 名古屋日銀前ビル愛知県名古屋市 3, 年 9 月 96.2 A118 KDX 札幌北口ビル北海道札幌市 1, 年 9 月 都市型商業施設 (1 物件 ) オフィスビル (95 物件 ) 合計 394,455 平均 23.5 年 99.1 用途地域物件番号物件名称所在 商業都施市設型 経済東圏京 取得価格 ( 百万円 )( 注 1) 建築時期 ( 注 2) 第 26 期末稼働率 (%)( 注 3) C001 フレーム神南坂東京都渋谷区 9, 年 3 月 95.2 都市型商業施設宅 (1 物件 ) 合計 9, 年 95.2 その他 (1 物件 ) 用途地域物件番号物件名称所在 その他 経済東圏京 第 22 期 (16/4 期 ) 第 23 期 (16/10 期 ) 取得価格 ( 百万円 )( 注 1) 第 24 期 (17/4 期 ) 建築時期 ( 注 2) 第 25 期 (17/10 期 ) 第 26 期末稼働率 (%)( 注 3) D002 新宿 6 丁目ビル ( 底地 ) 東京都新宿区 2, その他 (1 物件 ) 小計 2, 全保有資産 (97 物件 ( 投資有価証券を除く )) 合計 407,235 平均 23.2 年 99.0% オフィスビル 95 物件の入居テナント数は 1,188 件です ( 名寄せ後で 1,123 件 ) 投資有価証券 (1 件 ) 種別 有価投証資券 合同会社 KRF43 匿名組合出資持分 投資有価証券の名称 特定資産所在 投資有価証券出資価格 ( 百万円 ) 特定資産建築時期 東京都新宿区 1, 年 12 月 投資有価証券 (1 件 ) 合計 1,107 賃貸純収益利回りの推移 ( 用途毎 年換算 )( 注 4) ( 単位 :%) 第 26 期 (18/4 期 ) オフィスビル 都市型商業施設 住宅 その他 合計

27 オフィスビル入居テナントの状況 賃貸面積最大テナントの賃貸面積割合は 2.4% 上位 4 位以下の各テナントは 1.0% を下回る水準上位 10 テナントの賃貸面積割合は 10% 程度とテナント分散は引き続き高水準 大口入居テナント一覧 ( 第 26 期 (18/4 期 ) 末 ) 地域別オフィスビル平均賃料 ( 第 26 期 (18/4 期 ) 末 )( 注 2) テナント名 専有面積 ( 坪 ) 賃貸面積割合 (%)( 注 1) 入居物件 物件数平均賃料 ( 円 / 坪 ) 1 三菱重工業株式会社 3, % 三菱重工横浜ビル 2 A 社 ( 卸売 小売業 飲食店 ) 1, % KDX 川崎駅前本町ビル 東京経済圏 77 全国 95 15,700 ( 前期比 +300 円 ) 14,800 ( 前期比 +300 円 ) 3 B 社 ( サービス業 ) 1, % KDX 武蔵小杉ビル KDX 広島ビル 4 株式会社 ADK アーツ 1, % KDX 虎ノ門一丁目ビル 5 株式会社ジャステック 1, % KDX 高輪台ビル 6 横浜市 1, % 三菱重工横浜ビル JN ビル 7 株式会社カスタマーリレーションテレマーケティング 1, % KDX 東梅田ビル 8 C 社 ( サービス業 ) 1, % KDX 武蔵小杉ビル 9 医療法人社団同友会 1, % 小石川 TG ビル 10 D 社 ( 卸売 小売業 飲食店 ) % 原宿 FF ビル 合計 14, % テナント業種分散状況 ( テナント数基準 )( 注 3) 運輸 通信業 33 件 2.9% 不動産業 45 件 4.0% 建設業 46 件 4.1% 金融 保険業 56 件 5.0% 個人 61 件 5.4% 製造業 154 件 13.7% テナント数 1,123 件 卸売業 小売業飲食店 257 件 22.9% 公務 ( その他 ) 4 件 0.4% 鉱業 1 件 0.1% 電気 ガス 水道 熱供給 1 件 0.1% サービス業 465 件 41.4% 26

28 ESG への取組み 1 環境関連評価 認証の取得 2 社会への貢献 GRESB リアルエステイト評価 (*1) 2017 年調査ではサステナビリティ パフォーマンス改善のための取組みが評価され 6 年連続で Green Star 評価を取得し 5 段階評価最高位の 5 スター を取得 2011 年調査から J-REIT として初めて参加 国連難民支援キャンペーンへの協力 国連の難民支援機関 UNHCR の日本における公式支援窓口である国連 UNHCR 協会の活動を支援 国連難民支援キャンペーン の活動場所として 保有物件の空きスペース等を同協会に無償提供 DBJ Green Building 認証 (*2) 国内トップクラスの卓越した 環境 社会への配慮 がなされたビル (five stars) の認証を受けた KDX 虎ノ門一丁目ビルを含む 合計 19 物件で認証を取得 CASBEE 不動産評価 (*3) アーク森ビル KDX 虎ノ門一丁目ビル及び KDX 小林道修町ビルが最高評価である CASBEE 不動産評価 S ランクを取得 3 サステナビリティ推進体制 サステナビリティ委員会の設置 サステナビリティにかかわる業務について 資産運用会社に設置した サステナビリティ委員会 が中心となって推進 社会情勢や本投資法人の運用状況を踏まえながら サステナビリティに関する方針や目標 各種取組みの検討 モニタリングなどを実施 検討内容は 資産運用会社の運用委員会へ報告され マネジメントによる承認を得て実行 BELS 評価 (*4) 2014 年 10 月に KDX 武蔵小杉ビルが J-REIT 保有物件として初めての BELS 評価 (3 つ星 ) を取得 2016 年 4 月に KDX 飯田橋スクエアが BELS 評価 (3 つ星 ) を取得 *1:GRESB とは Global Real Estate Sustainability Benchmark の略称であり 私募及び上場の不動産ポートフォリオ等について 環境や社会性の観点からサステナビリティ パフォーマンスを評価するベンチマークです *2: 環境 社会への配慮がなされた不動産を対象に 株式会社日本政策投資銀行 (DBJ) が独自に開発した総合スコアリングモデルを利用し 評点化を行い その上で時代の要請に応える優れた不動産を選定 認証する制度です なお 認証における評価ランクとしては five stars four stars three stars two stars 及び one star の 5 段階があります *3:CASBEE とは国土交通省が主導して開発された建築物の環境性能評価システムで 建築物それ自体の環境品質 性能に関する評価と 建築物の外部に対する環境負荷に関する評価の両面から総合的な環境性能の評価を行う制度です *4:BELS( 建築物省エネルギー性能表示制度 Building-Housing Energy-efficiency Labeling System) は 建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律 における省エネ性能の表示の努力義務に対応した 住宅 建築物を格付けする第三者認証制度です 27

29 オフィスビル賃貸市場について 東京都心 5 区における募集賃料と空室率の推移 (2002 年 1 月から 2018 年 8 月まで )( 注 1) (%) 最高 :9.43% ( 円 / 坪 ) 10.0 空室率 ( 左軸 ) 最高 :22,901 円 / 坪 (2012 年 6 月 ) 24,000 平均賃料 ( 右軸 ) (2008 年 8 月 ) ,291 円 / 坪 22,000 20, 最低 :2.49% (2007 年 11 月 ) 18, % 出所 : 三鬼商事 東京 ( 都心 5 区 ) の最新オフィスビル市況 16,000 マーケットと比較した本投資法人保有物件のオフィス稼働率推移 ( 注 2)( 注 3) (%) マーケット稼働率本投資法人稼働率 KDX 日本橋兜町ビル 1 棟借テナントの退去 KDX 飯田橋スクエア 1 棟借テナントの退去 第 7 期 (08/10 期 ) 末 第 8 期 (09/4 期 ) 末 第 9 期 (09/10 期 ) 末 第 10 期 (10/4 期 ) 末 第 11 期 (10/10 期 ) 末 第 12 期 (11/4 期 ) 末 第 13 期 (11/10 期 ) 末 第 14 期 (12/4 期 ) 末 第 15 期 (12/10 期 ) 末 第 16 期 (13/4 期 ) 末 第 17 期 (13/10 期 ) 末 第 18 期 (14/4 期 ) 末 第 19 期 (14/10 期 ) 末 第 20 期 (15/4 期 ) 末 第 21 期 (15/10 期 ) 末 第 22 期 (16/4 期 ) 末 第 23 期 (16/10 期 ) 末 第 24 期 (17/4 期 ) 末 第 25 期 (17/10 期 ) 末 第 26 期 (18/4 期 ) 末 28

30 投資口価格の推移本投資法人の投資口価格は東証 REIT 指数に対してアウトパフォーム 投資口価格の推移 (2012 年 1 月 4 日から 2018 年 9 月 14 日まで ) ( 円 ) 800, ,000 PO 本投資法人投資口価格公募増資の実施 2013 年 11 月 PO 2014 年 11 月 PO 2014 年 5 月 PO 2018 年 5 月 PO 2018 年 9 月 14 日終値 697,000 円 400, , /1 2012/7 2013/1 2013/7 2014/1 2014/7 2015/1 2015/7 2016/1 2016/7 2017/1 2017/7 2018/1 2018/7 指数化した投資口価格と東証 REIT 指数の比較 (2012 年 1 月 4 日から 2018 年 9 月 14 日まで ) 本投資法人投資口価格 (2012 年 1 月 4 日 =100) 東証 REIT 指数 (2012 年 1 月 4 日 =100) /1 2012/7 2013/1 2013/7 2014/1 2014/7 2015/1 2015/7 2016/1 2016/7 2017/1 2017/7 2018/1 2018/7 29

31 本資産運用会社の組織図 (2018 年 9 月現在 ) 運用組織図 オフィス リート本部主要メンバー 本間良輔代表取締役会長 田島正彦代表取締役社長 三菱商事に約 26 年間在籍 1996 年 10 月ケネディ ウィルソン ジャパン代表取締役社長に就任 ケネディクス代表取締役社長 代表取締役会長 取締役会長を経て 2013 年 3 月同社相談役に就任 2013 年 10 月本資産運用会社代表取締役社長 2017 年 3 月代表取締役会長に就任 三井住友信託銀行に約 12 年間在籍 住友生命保険を経て ケネディクス リート マネジメントに入社 財務企画部長として約 7 年間在籍 その後 ケネディクス取締役 CFO 兼経営企画部長等を経て 2017 年 3 月本資産運用会社代表取締役社長に就任 オフィス リート本部 オフィス リート本部長 ( 取締役 COO) オフィス リート本部運用委員会 資産投資部 資産運用部 企画部 レジデンシャル リート本部 レジデンシャル リート本部長 ( 取締役 COO) コンプライアンス委員会 コンプライアンス オフィサーコンプライアンス部 商業リート本部 商業リート本部長 ( 取締役 COO) 株主総会 取締役会 代表取締役社長 プライベート リート本部 プライベート リート本部長 ( 取締役 COO) 監査役 代表取締役会長 内部監査部 私募ファンド本部 私募ファンド本部長 財務経理部 業務管理部 竹田治朗取締役 COO 兼オフィス リート本部長 佐藤寛オフィス リート本部資産投資部長 梶千誠オフィス リート本部資産運用部長 桃井洋聡オフィス リート本部企画部長 市川徹志財務経理部長兼業務管理部長 三井住友信託銀行に約 7 年間在籍 三幸エステート 日本ジーエムエーシー コマーシャル モーゲージ ハドソン ジャパンを経てケネディクスに入社 ファンド運用本部運用第一部長として約 3 年間在籍 2017 年 3 月 29 日付でオフィス リート本部企画部長 2018 年 4 月 1 日付で取締役 COO 兼オフィス リート本部長に就任 三井住友信託銀行に約 12 年間在籍 2007 年 2 月ケネディクス入社 2013 年 10 月より 私募ファンド本部長兼私募ファンド本部投資運用部長 2018 年 3 月 1 日付でオフィス リート本部資産投資部長に就任 三井不動産ビルマネジメントに約 9 年間在籍 ( 営業部他 ) その後 東京リアルティ インベストメント マネジメントにてアセットマネジメント業務等を約 10 年間経験した後 ケネディクス入社 オフィス リート本部投資運用部に約 1 年間在籍 2016 年 3 月 1 日付でオフィス リート本部資産運用部長に就任 日本生命保険相互会社の不動産部門に約 9 年間在籍 セキュアード キャピタル ジャパンを経て その後 2014 年 8 月にケネディクス入社 オフィス リート本部企画部及び財務経理部に約 3 年半在籍 2018 年 4 月 1 日付でオフィス リート本部企画部長に就任 三井住友信託銀行に約 15 年間在籍 ( 不動産ファイナンス等に従事 ) その後 タッチストーン キャピタル証券にて不動産投資銀行業務及びAM 担当取締役を経てケネディクス入社 ケネディクス レジデンシャル パートナーズ財務部長を経て 2013 年 10 月 1 日付で財務経理部長に就任 2015 年 4 月 1 日付で業務管理部長を兼任 30

32 ケネディクス グループについて ケネディクス株式会社について ケネディクス株式会社 1995 年 4 月設立 2004 年東証一部上場 受託資産残高 (AUM) が 2 兆円を超える国内有数の独立系不動産運用会社 ケネディクス グループのご紹介 私募ファンド運用 不動産投資事業 REIT 運用 私募ファンドの運用やグループで運用するファンド REIT の成長につながる不動産投資等を行っています 上場 REIT 私募 REIT の運用等を通じて 幅広い投資家の皆様へ投資機会と不動産アセットマネジメントサービスを提供します プロパティマネジメント サービスアパートメント / オフィス クラウドファンディング 建物管理やテナント募集活動など 不動産の日常管理業務を行います サービスアパートメントやサービスオフィス ホテル等の運営を行っています (*) 不動産ファンドを対象としたクラウドファンディングの事業会社です *: サービスアパートメント とは 一般的に 家具等が備え付けられ フロント ( 受付 ) サービスやリネン ( 寝具 ) サービスなどを受けられる賃貸住宅をいいます サービスオフィス とは オフィス機能のほか ロビーラウンジや会議室などの施設も備えた賃貸オフィスです 31

33 投資法人ウェブサイトについて 動画や 360 度画像で物件視察 YouTube で KDX 飯田橋スクエアのリニューアル工事について解説付き動画を公開しています リニューアル工事後の KDX 横浜ビルや JN ビルについて 360 度画像で物件視察することが可能です 表示画像を操作することで 視点を動かしてビル内をご覧いただくことができます リニューアル工事後の KDX 飯田橋スクエアを YouTube で公開中 リニューアル工事後の KDX 横浜ビル 360 度画像物件視察 360 JN ビル 360 度画像物件視察 360 本投資法人ウェブサイトはこちら ケネディクスオフィス 個人投資家向けコンテンツの充実 個人投資家向けの専門ページを開設 本投資法人のコンセプトをわかりやすく解説 イベント参加予定 実績ページを追加 イベント URL やセミナー資料を公開 32

34 注記一覧 1 本資料においては 金額については単位未満を切り捨て 比率については表示未満を四捨五入して記載しています また 本資料で使用している各利回りは以下の通り算出しています 想定純収益利回り : 本資産運用会社の算定による取得年度の特殊要因を排除した想定年間収支 ( 想定純収益 ) を取得価格で除しています 想定純収益利回り ( 償却後 ): 想定純収益から想定減価償却費を控除した額 ( 想定純収益 ( 償却後 )) を取得価格で除しています 鑑定純収益利回り : 取得時点の鑑定評価書における直接還元法上の運営純収益を取得価格で除しています 1. 中規模オフィスビル投資の特徴 P.3 注 : 本投資法人が考えるイメージを図示したものです なお 本資産運用会社が定める オフィス リート本部運用ガイドライン では東京 23 区に所在する延床面 13,000m 2 以下 東京 23 区以外に所在する延床面積 20,000m 2 以下の賃貸用オフィスビルを中規模オフィスビルと定義しています P.4 注 1: 東京都心 5 区に所在する賃貸オフィスビルで CBRE が調査対象として捕捉しているビルを対象とした建物規模別の棟数割合です (2016 年 9 月末時点 ) 注 2: 中規模オフィスビルの売買価格は概ね 10 億円から 100 億円程度です 2. 本投資法人の実績と今後の見通し P.10 注 1: 金額及び物件数は各期末時点での数値です 注 2: 第 26 期 (18/4 期 ) 末時点の取得価格総額に 取得物件の CROSS PLACE 浜松町の取得価格を加算し 売却 ( 予定 ) 物件の KDX 浜松町第 2 ビル及びフレーム神南坂の取得価格を減算して算出しています P.11 注 : 取得価格総額に対する用途別及び地域別資産の取得価格比率です ( 小数点第 2 位以下切り捨て ) P.12 注 : 不動産等売却益の数値は想定帳簿価額と売却経費等に基づく想定値です なお フレーム神南坂については 2018 年 7 月 2 日に準共有持分のうち 49% を売却し 同年 11 月 1 日に残りの準共有持分 51% を売却する予定のため 不動産等売却益は第 27 期 (18/10 期 ) 第 28 期 (19/4 期 ) に各々計上される見込みですが合算して記載しています P.13 注 1: 平均鑑定純収益利回り ( 償却後 ) について 取得物件は取得時鑑定純収益 ( 償却後 ) の合計を取得価格の合計で除した数値を 売却物件は売却時鑑定純収益 ( 償却後 ) の合計を取得価格の合計で除した数値を記載しています 注 2: 取得物件については第 25 期 (17/10 期 ) 末時点の鑑定評価額 ( 第 26 期 (18/4 期 ) に取得した物件は取得時鑑定評価額 ) と取得価格の差額の合計 売却物件については売却時鑑定評価額と売却時帳簿価額 ( 第 26 期 (18/4 期 ) に売却した物件は第 25 期 (17/10 期 ) 末時点の帳簿価額 ) の差額の合計です なお 取得物件のうち売却済のビュレックス虎ノ門及び KDX 新横浜 214 ビルは売却物件として計算し 取得物件の数値には含めていません P.14 注 1: 第 26 期 (18/4 期 ) 末時点で保有するオフィスビルについて 徒歩圏内ごとの資産規模 ( 取得価格 ) の割合をそれぞれ表示したものです 注 2: 新耐震基準 とは 1981 年に施行された建築基準法施行令の改正 (1981 年 4 月 24 日政令第 144 号 ) に基づき制定された耐震基準をいいます 注 3: 入居中テナントの総務担当者を対象とした第 7 回顧客満足度調査 ( アンケート方式 2017 年 8 月実施 ) 結果に基づく割合であり 今後継続して入居することが確定している訳ではありません P.15 注 : 入居中テナントの総務担当者を対象とした第 7 回顧客満足度調査 ( アンケート方式 2017 年 8 月実施 ) の結果です P.16 注 : 稼働率 ( 契約面積ベース ) は賃貸面積 ( 契約ベース ) を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しています 期中平均稼働率は 本投資法人の保有するオフィスビル全体の各期中における月末時点稼働率の単純平均です P.17 注 1: 賃貸借契約更新前後の月額賃料を比較し 賃料増額のあった契約と賃料減額のあった賃貸借契約毎にその変動額を各期で集計しています ( 千円未満を四捨五入 ) 注 2: 各期における賃貸借契約更新前後の月額賃料を比較し 賃料増額のあった契約の件数を当該期の賃貸借契約更新件数で除して計算しています 注 3: 賃料増額率は月額賃料増加額合計を改定前月額賃料合計で除して算出しています P.18 注 1: 平均残存年数及び平均金利は各期末時点の残存年数及び金利を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています ( 平均残存年数は小数点第 2 位を四捨五入 ) 注 2: 公募増資後の LTV( 有利子負債比率 ) は第 26 期 (18/4 期 ) 末時点の有利子負債残高を公募増資後の総資産 ( 想定 ) で除したものです 注 3: 金利スワップによる金利固定化分を含みますが 金利キャップを購入した変動金利借入は含みません 33

35 注記一覧 2 3. 補足資料 P.20-P.23 で記載する各利回りは以下の通り算出しています 想定純収益利回り : 本資産運用会社の算定による取得年度の特殊要因を排除した想定年間収支 ( 想定純収益 ) を取得価格で除しています 想定純収益利回り ( 償却後 ): 想定純収益から想定減価償却費を控除した額を取得価格で除しています 鑑定純収益利回り : 第 26 期 (18/4 期 ) 取得物件については 2018 年 4 月 30 日時点 第 27 期 (18/10 期 ) 以降取得物件については 2018 年 3 月 31 日時点の鑑定評価書における直接還元法上の運営純収益を取得価格で除しています 純収益利回り ( 実績 ): 第 26 期 (18/4 期 ) 売却物件については第 24 期 (17/4 期 ) と第 25 期 (17/10 期 ) 第 27 期 (18/10 期 ) 以降売却 ( 予定 ) 物件については第 25 期 (17/10 期 ) と第 26 期 (18/4 期 ) の純収益の合計額を取得価格で除しています 純収益利回り ( 償却後 実績 ): 第 24 期 (17/4 期 ) と第 25 期 (17/10 期 ) の賃貸事業利益の合計額を取得価格で除しています 売却価格純収益利回り : 第 24 期 (17/4 期 ) と第 25 期 (17/10 期 ) の純収益 ( 実績 ) の合計額を売却価格で除しています P.20 注 1: 取得物件の鑑定評価額は 2018 年 4 月 30 日時点 売却物件の鑑定評価額は売却時点の鑑定評価額です 注 2: 取得物件の純収益利回り ( 償却後 ) は 取得時点において 本資産運用会社の算定による取得年度の特殊要因を排除した想定年間収支から想定減価償却費を控除した額を取得価格で除しています 売却物件の純収益利回り ( 償却後 ) は 売却時点の前期及び前々期の賃貸事業利益 ( 合計額 ) を取得価格 ( 合計額 ) で除しています P.21 注 1: 取得物件の純収益利回り ( 償却後 ) は 取得時点において 本資産運用会社の算定による取得年度の特殊要因を排除した想定年間収支 ( 合計額 ) から想定減価償却費 ( 合計額 ) を控除した額を取得価格 ( 合計額 ) で除しています 売却物件の純収益利回り ( 償却後 ) は 売却時点の前期及び前々期の賃貸事業利益 ( 合計額 ) を取得価格 ( 合計額 ) で除しています 注 2: 含み損益の改善額は 取得時点における取得物件の含み損 ( 合計額 ) に 売却時点における売却物件の含み損 ( 合計額 ) を加えて算出しています P.22 注 1: 取得対象は三菱重工横浜ビルの所有権を信託する信託の受益権の準共有持分割合 23% です 延床面積 稼働率及びテナント数については一棟全体の数値を記載しています 注 2: 売却対象はレジデンスシャルマン月島の区分所有権 ( 専有面積割合 56.86%) です 延床面積については一棟全体の数値を記載しています 注 3: 売却日時点の帳簿価額を記載しています P.23 注 1: 売却 ( 予定 ) 日時点の想定帳簿価額を記載していますが フレーム神南坂については各想定帳簿価額を合計して記載しています 注 2: 第 25 期 (17/10 期 ) と第 26 期 (18/4 期 ) の実績純収益の合計額を売却 ( 予定 ) 価格の合計額で除して算出しています P 注 1: 取得価格は本投資法人が取得した各信託受益権等の取得 ( 出資 ) 価格のみ ( 経費や税金等を含みません ) を記載しています 注 2: 建築時期は登記簿上の新築年月を記載しており 合計欄には第 26 期 (18/4 期 ) 末を基準として取得価格で加重平均した築年数 ( 小数点第 2 位以下を切捨て ) を記載しています 注 3: 稼働率は第 26 期 (18/4 期 ) 末時点における賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しています 注 4: 純収益利回りの計算上 固定資産税 都市計画税の税賦課がない取得初年度の物件については 賦課があるものとして算出しています また 新規取得 売却物件の取得価格については 当該期運用日数全体に占める実運用日数の割合を乗じた数値によって計算しています P.26 注 1: 賃貸面積割合は 第 26 期 (18/4 期 ) 末時点の保有オフィスビル全体の賃貸面積に対する各入居テナントの賃貸面積割合です 注 2: 平均賃料はエリア別にオフィスビルの契約賃料の合計を賃貸面積合計で除して算出しています 注 3: テナント業種分散状況は 第 26 期 (18/4 期 ) 末時点における各業種別のテナント件数 ( 名寄せ後 ) がオフィス全体のテナント件数 ( 名寄せ後 ) に占める割合です P.28 注 1: 東京ビジネス地区 ( 千代田区 中央区 港区 新宿区 渋谷区 ) の基準階面積 100 坪以上のオフィスビルを対象としています 注 2: マーケット稼働率は三鬼商事が公表している都心 5 区の該当月の数値を記載しています 注 3: 本投資法人保有物件の稼働率は各期末時点で都心 5 区に保有するオフィスビルの加重平均稼働率を記載しています 34

36 注意事項 本資料は 情報の提供のみを目的として作成されたものであり 特定の商品についての投資の募集 勧誘 営業等を目的としたものではありません 本資料には ケネディクス オフィス投資法人 ( 以下 本投資法人 といいます ) に関する記載の他 第三者が公表するデータ 指標等をもとにケネディクス不動産投資顧問株式会社 ( 以下 本資産運用会社 といいます ) が作成した図表 データ等が含まれています また これらに対する本資産運用会社の現時点での分析 判断 その他見解に関する記載が含まれています 本資産運用会社は 金融商品取引法に基づく金融商品取引業者です 本資料の内容に関しては未監査であり その内容の正確性及び確実性を保証するものではありません また 本資産運用会社の分析 判断等については 本資産運用会社の現在の見解を示したものであり 予告なしにその内容が変更又は廃止される場合がありますので あらかじめご了承ください 第三者が公表するデータ 指標等 ( 不動産鑑定評価書に基づくデータを含みます ) について 本投資法人及び本資産運用会社は独自の検証を行っておらず その正確性 完全性等については一切の責任を負いかねます 本資料の内容には 将来の予想や業績に関する記述が含まれていますが これらの記述は本投資法人の将来の業績 財務内容等を保証するものではありません 35