宅建試験に出る区分法の規約集会レジュメ目次第 1 講区分所有法 ( 全体編 ) 1 第 2 講区分所有法 ( 各論編 ~ 規約と集会 ) 17

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なごみわくや
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1 宅建管業 2018 年度宅建試験に出る区分法の規約集会レジュメ VU18149

2 宅建試験に出る区分法の規約集会レジュメ目次第 1 講区分所有法 ( 全体編 ) 1 第 2 講区分所有法 ( 各論編 ~ 規約と集会 ) 17

3 第 1 講区分所有法 ( 全体編 ) 一区分所有法とは区分所有法の学習をする前提としてまず初めに区分所有法とは何かどうしてこの法律が制定されたのかどのような効力を持つのかを理解しておく必要があります 1 区分所有法の趣旨マンションをめぐる法律関係は一戸建ての建物を単独で所有する場合と異なり相当に複雑なものとなるそこでマンションのような区分所有建物をめぐる法律関係の円満な解決を図って昭和 37(1962) 年に建物の区分所有等に関する法律 ( 区分所有法 ) が制定された区分所有法管理組合区分所有建物 1

4 2 マンションと区分所有法区分所有法はマンション法等と呼称されることもありマンションに適用される重要な法律として一般に認識されているしかし区分所有法の適用対象はあくまで区分所有建物であり一般に呼称されるマンションであっても同法の適用対象とならない場合や逆にいわゆるオフィスビル店舗ビル等であっても同法の適用対象となる場合がある単独所有区分所有共有 A A C B D ABCD A が一つの物の全体を排他的に所有する A~D が一つの物を区分して所有し合う A~D が一つの物の全体を共同で所有し合う 2

5 区分所有法の全体像第 1 章建物の区分所有第 2 章団地 < 第 1 節総則 > 区分所有専有部分共用部分敷地区分所有者の団体等区分所有法上の重要な概念を規定区分所有者の権利義務等を規定 < 第 2 節共用部分等 > 共用部分に関する規定 < 第 3 節敷地利用権 > 敷地に関する規定 < 第 4 節管理者 > 法人格を有しない管理組合の代表者である管理者に関する規定 < 第 5 節規約及び集会 > マンションの基本ルールである規約の定め方等を規定マンションの最高意思決定機関である集会の手続に関する規定 < 第 6 節管理組合法人 > 管理組合の法人化手続や組織運用に関する規定 < 第 7 節義務違反者に対する措置 > マンションの共同利益に反する者に対するペナルティのための措置を規定 < 第 8 節復旧及び建替え> マンションの再生に関する規定 2 棟以上の建物で構成される団地に関する規定一章の規定のうち団地に関わるものが準用されている第 3 章罰則区分所有法の各規定に違反した場合の罰則を規定 3

6 区分所有建物の全体構造建物専有部分共用部分区分所有権の目的となる建物の部分 ( 構造上利用上の独立性 ) 法定共用部分 ( 専有部分以外の建物の部分 Ex. 廊下階段エレベーター室 ) ( 専有部分に属しない建物の附属物 Ex. 電気配線水道配管等 ) 規約共用部分 ( 規約による共用部分 Ex.201 号室を集会室にする場合 ) 敷地法定敷地 ( 建物が所在する土地 ) 規約敷地 ( 規約により建物の敷地とされた土地 Ex. 駐車場テニスコート等 ) みなし規約敷地 ( 分筆一部滅失の場合 ) 附属の建物規約規約共用部分 (Ex. 物置小屋自転車小屋等 ) 法定共用部分 ( 共用設備 ) 専有部分 (303 号室 ) 法定共用部分 ( 外壁 ) 規約共用部分 ( 管理人室 ) 法定敷地規約敷地 4 規約共用部分 ( 集会所等 )

7 二専有部分の所有と管理共用部分の所有と管理区分所有法においてその中心となるのは建物の共用部分をいかに管理するかという問題です共用部分が誰の所有に属しこれをいかに管理していくかその原則となるところを確認しましょう 1 専有部分の所有と共用部分の所有関係 (1) 専有部分の所有と共用部分と共有専有部分は区分所有権の目的となる部分であり原則として各区分所有者それぞれの単独所有となるこれに対して共用部分は各区分所有者の共有に属する従って区分所有者は共用部分について共有持分権 ( 持分権 ) を有する (2) 共用部分の共有関係 1 全体共用部分原則区分所有者全員の共有に属する規約により一部の区分所有者又は管理者を所有者とすることができる例外 ( 管理所有 ) 2 一部共用部分原則共用すべき一部の区分所有者の共有に属する規約により区分所有者全員又は一部の区分所有者管理者を所有者とす例外ることができる ( 管理所有 ) (3) 管理所有本来共用部分等の管理を行うのは区分所有者全員であるしかし現実には区分所有者全員による管理というのは困難であるむしろ管理を円滑に行うためには一定の範囲の管理行為について特定の者に権限を与えてしまうことが合理的であるそこで一部の区分所有者又は管理者を共用部分の所有者としその管理を行わせることができるようにしている ( 管理所有 ) この所有者を管理所有者というワンポイント管理所有は全体共用部分についても一部共用部分についても定められる 5

8 (4) 共用部分の持分の割合各区分所有者は共用部分を共有しそれぞれ共有持分権を有している共用部分の共有者である各区分所有者がその持分に応じて共用部分の負担をし又は共用部分から生じる利益を収取するなおこの持分権の割合は原則として各共有者の有する専有部分の床面積の割合による 2 共用部分の管理方法 (1) 共用部分の管理種類意味方法保存行為管理行為変更行為物の滅失損傷を防止しその現状を維持するための行為保存行為変更行為以外の管理に関する行為物の形状軽微変更又は重大変更効用を変える行為各共有者が単独ですることができる普通決議特別決議 ( 区分所有者の定数だけは規約でその過半数まで減じることができる ) ワンポイント普通決議原則として区分所有者及び議決権の各過半数で決する決議特別決議区分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上で決する決議 (2) 重大変更と軽微変更共用部分の変更のうち形状又は効用の著しい変更を伴わないものを軽微変更といい形状又は効用の著しい変更を伴うものを重大変更という 6

9 3 共用部分の処分の制限 (1) 専有部分と共用部分の持分の不可分性専有部分を購入した者が共用部分について別途売買契約を結んだりあるいは区分所有者がエレベーターの共有持分権だけを売却したりすることは通常考えられないそこで区分所有法は専有部分と共用部分を不可分とし以下のような2つの制限を設けた 1 共用部分の持分の従属性共用部分の持分は専有部分の処分に従うすなわち専有部分を処分するとそれに伴って共用部分の持分も処分される 2 専有部分と共用部分の持分に関する分離処分禁止の原則共用部分の共有者 ( 区分所有者 ) は原則として共用部分の持分を専有部分から分離して単独に処分することはできない共有持分従属性共有持分専有部分処分 ( 譲渡等 ) 専有部分所有者 A 所有者 B (2) 専有部分と敷地利用権の分離処分禁止の原則マンションを処分する場合原則として専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁じられているこれは専有部分と敷地利用権を別々に処分すると権利関係もマンションの登記記録も複雑となりマンションの一室を買い受けようとする者など外部の人間が一見しただけでは権利関係が分からなくなるからである 7

10 三区分所有者の義務共同生活を円滑に行うために各区分所有者が相互に負うべき義務がありますそれが共同の利益に反する行為をしてはならないという義務ですそしてその義務に反している者がいる場合にはその是正措置も必要となります 1 共同の利益に反する行為本来区分所有者は専有部分については自由に使用収益処分することができるはずであるしかしそれを無制限に認めるとマンションの構造上他の区分所有者の生活に支障をきたすことがあるそこで区分所有法において区分所有者は建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとされているそしてこのような義務は占有者にも同様にあてはまる占有者も区分所有者と同じく建物を使用するので他の区分所有者に迷惑をかけるおそれがあるからである 2 共同利益に反する行為をする者に対する措置共同利益に反する行為をする区分所有者に対しては他の区分所有者は 1 行為の停止等 2 専有部分の使用禁止 3 区分所有権及び敷地利用権の競売の各請求をすることができるまた区分所有者の共同利益に反する行為をする占有者に対しては 1 行為の停止等の請求のほか 4 引渡し請求をすることができる 1 行為の停止等の請求 2 使用禁止請求 3 競売請求 4 引渡し請求相手方訴訟の提起決議弁明の機会区分所有者しない不要占有者する普通決議不要区分所有者必要特別決議必要占有者ワンポイント弁明の機会とは当該措置により不利益を受ける者の言い分を聞く機会のことをいう 8

11 四管理の主体マンションは原則として区分所有者全員により共同で管理をしますそこで区分所有者の全員の意思を決定し全員が管理を行うための団体を構成する必要がありますこれが管理組合です 1 管理組合 (1) 管理組合とは区分所有者全員で構成される団体を管理組合という管理組合は区分所有者が複数存在すれば特に設立手続を踏まえることなく当然に構成されるそして区分所有者は当然に管理組合の構成員 ( 組合員 ) となり任意に脱退することはできないまた管理組合は区分所有建物が全部滅失したり又は建物の区分所有関係が単独所有や共有に移行して廃止された場合には消滅する (2) 管理者区分所有者が多数居住するマンションでは管理を組合員全員で共同して行うことは事実上困難であるまた区分所有者が自己の所有する建物の管理に無関心である場合も少なくないこうした背景から一定の管理権限を特定の者に与えこの者に管理を委ねることによって円滑な管理の実現を図る制度がつくられたこれが管理者の制度である管理者とは区分所有建物敷地及び附属施設の管理を行うために選任された者をいう管理者は一定範囲の管理行為について区分所有者らに代わり区分所有者らのために区分所有建物の管理に必要な事務を処理する業務を担当するワンポイント管理者は集会の決議によって選任される管理組合管理者 9

12 2 管理組合法人 (1) 管理組合の法人化管理組合は集会の特別決議により法人化することができるそのメリットは以下のとおりである 1 代表者個人名義ではなく管理組合法人名義で不動産登記等をすることができる 2 団体財産と個人財産の区別が明確化される 3 法人登記がなされることにより組合法人の組織内容が公示され取引の安全を図ることができる (2) 理事と監事管理組合法人には必ず理事と監事を置かなければならない理事は管理組合法人を代表してその業務を執行する一方監事はこうした理事の業務執行の状況や管理組合法人の財産状況を監査する管理組合法人理事監査監事 10

13 五マンションの ( 管理 ) 規約マンションの管理運営や権利関係については区分所有法に様々な規定が設けられていますしかし実際の管理運営や権利関係は住む人やその人達の考え方建物設備の状況周りの環境など各マンションによって異なりますそのためそれぞれのマンションの状況に応じた独自のルールが必要です 1 規約で定めることのできる事項 1 建物その敷地附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項 2 区分所有法で個別に規約で定めることができると規定されている事項 2 管理規約の設定規約の設定変更廃止は区分所有者及び議決権の各 4 分の3 以上の多数による集会の決議 ( 特別決議 ) によってする規約は専有部分共用部分敷地附属施設につきこれらの形状面積位置関係使用目的利用状況区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならないワンポイント衡平が図られていない規約は無効となる 11

14 六管理組合の集会多数の区分所有者の意見を適切に集約し多数決によって全体の意思を確認しそれを実際の管理に反映させるこれが集会の果たす役割です集会は管理組合の最高意思決定機関なのです 1 集会の開催手続集会の招集通知は原則として会日より少なくとも1 週間前に会議の目的たる事項を示して各区分所有者に発しなければならないさらに集会において一定の重要な議題について決議しようとする場合には集会の招集通知には議案の要領 ( 決議の内容についての案を要約したもの ) をも通知しなければならない 2 議決権各区分所有者の議決権は原則として共用部分の持分の割合によるワンポイント共用部分の持分割合は原則として専有部分の床面積の割合による 3 決議事項の要件決議事項は区分所有者及び議決権の各過半数の賛成で決するのが原則である ( 普通決議 ) しかし一定の重大な問題を決める場合には各 4 分の3 以上又は各 5 分の4 以上といった特別多数による決議が要求される場合もある ( 特別決議 ) 4 占有者の意見陳述占有者は議決権を有しないので集会において議決権を行使することはできないしかし占有者が会議の目的事項について利害関係を有する場合には集会に出席し意見を述べることができる 12

15 七復旧建替え今日老朽化するマンションが急激に増大していく中でマンションの復旧や建替えに関する社会的関心が高まっています復旧と建替えの意義を正しく理解しその法的な手続についてそれぞれの相違点に注意しながら学習していきましょう 1 復旧 (1) 建物の一部が滅失した場合の復旧等火災地震水害等の偶発的な事故や朽廃などによりマンションの一部が滅失した場合建物の復旧が必要となるこの点について区分所有法は 1 滅失した部分が専有部分か共用部分か 2 共用部分の滅失の場合にはさらに滅失が小規模なものか大規模なものかというように分けて規定している (2) 専有部分が滅失した場合の復旧滅失した専有部分の復旧はその専有部分の区分所有者が単独でかつ自己の費用で行うことができる (3) 共用部分が滅失した場合の復旧 (a) 小規模滅失 ( 建物価格の2 分の1 以下に相当する部分の滅失 ) 原則各区分所有者は単独で復旧することができる集会において 1 復旧の決議 ( 普通決議 ) 例外 2 建替え決議以上のいずれかが成立した場合には各区分所有者はその決議に拘束され単独では復旧工事に着手することはできなくなる (b) 大規模滅失 ( 建物価格の2 分の1を超える部分の滅失 ) 集会の特別決議により復旧をすることができるワンポイント大規模滅失の復旧決議をした集会の議事録にはその決議について各区分所有者の賛否を記載しなければならない 13

16 2 建替え (1) 建替えとは建替えとは既存の建物を取り壊し新たな建物を建築することをいう (2) 建替え決議集会において区分所有者及び議決権の各 5 分の4 以上の多数で建物を取り壊しかつ当該建物の敷地若しくはこれと重なる部分のある土地 ( 敷地の一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地 ) に新たに建物を建築する旨の決議 ( 建替え決議 ) をすることができるワンポイント建替え決議によらない場合は区分所有者全員の同意が必要となる (3) 建替え決議のための集会の招集手続建替え決議のための集会を招集する場合招集通知は集会の会日より少なくとも2 月前に発しなければならないまた会日の1 月前までに説明会を開いて通知事項について説明をしなくてはならないワンポイント団地にけるマンションの建替えについては 1 団地の中の一部についてのみ建替える場合と 2 団地内建物の全部を一括して建替える場合の手続がそれぞれ規定されている 14

17 八団地区分所有者の共有物である共用部分等を区分所有者全員で管理するために管理組合が形成されます同様に異なる建物所有者の共有物が存在する場合にはこれを建物所有者全員で管理するために団地管理組合が形成されます区分所有法にいう団地の概念は一般に理解されている団地とは意味が異なりますここは正確に理解をしておいて欲しいところです 1 団地とは何か区分所有法の団地の規定は以下 a bの要件を2つとも満たす場合に適用される a 1 団地 ( 区画 ) 内に数棟の建物があること b その区画内の土地又は附属施設 ( これらに関する権利を含む ) がそれらの建物の所有者 ( 区分所有建物にあっては区分所有者 ) の共有に属すること団地規定が適用される場面を図にしてみると次のようになる団地規定の適用 = 共有部分 1 区分所有建物敷地共有 2 区分所有建物附属施設 ( 集会所 ) 共有集会所 3 戸建て建物附属施設 ( 集会所 ) 共有 4 戸建て建物と区分所有建物が混在敷地共有集会所 15

18 丙公公道道LEC 東京リーガルマインドワンポイント共有に属する土地又は附属施設がなく建物土地及び附属施設のいずれもが単独所有に属している場合は一般には団地と呼ばれていても区分所有法上の団地規定の適用はない賃貸用公営アパートがその例である団地というと一般には区分所有建物の集まりがイメージされるが戸建て建物が集まる場合でも区分所有法の団地規定の適用がある具体例甲地 A 棟通乙地 C 棟公B 棟路 C 棟地D 棟立体式駐車場 1 甲地をA 棟 B 棟の所有者が共有 AとBからなる団地関係成立 2 通路をA 棟 B 棟 C 棟の所有者が共有 A B Cからなる団地関係成立 3 立体式駐車場をC 棟 D 棟の所有者が共有 CとDからなる団地関係成立 2 団地における重要な用語 (1) 団地建物所有者団地建物所有者とは団地が成立する場合の土地又は附属施設を共有する団地内の建物の所有者 ( 区分所有建物では区分所有者 ) をいう (2) 団地管理組合団地内の土地附属施設及び専有部分のある建物 ( 区分所有建物 ) の管理を行う団体であり団地内の建物所有者の全員で当然に構成されるこの団地管理組合では 1 集会を開き 2 規約を定め 3 管理者を置くことができるワンポイント一団地に数棟の建物がありかつ共有の敷地又は附属施設があればこれらは団地建物所有者相互によって管理しなければならない関係が生じるそこで敷地や附属施設を核として団地関係が成立しこれに対する管理団体が当然に存在するということになる区分所有建物の管理組合も当然に成立することと比較してほしい 16

19 第 2 講区分所有法 ( 各論編 ~ 規約と集会 ) 区分所有法 ~ 規約 ~ 規約の設定変更廃止の手続区分所有者および議決権の各 4 分の3 以上の多数による集会の決議 ( 特別決議要件決議 ) によってすることを要する規約で別段の定めをすることはできない一部の区分所有者の権利に特別な特別な影響を受ける区分所有者の承諾 + 特別決議が必要影響を及ぼす場合公正証書による規約の設定分譲業者等の最初に建物の専有部分の全部を所有する者は公正証書によりあらかじめ下記 1から4までの事項について規約を設定することができる 1 規約共用部分に関する定め 2 規約敷地に関する定め 3 専有部分と敷地利用権の分離処分を可能とする定め 4 区分所有者が数個の専有部分を有する場合における各専有部分に係る敷地利用権の割合の定め 17

20 集会の招集権者招集義務LEC 東京リーガルマインド規約の作成保管閲覧規約の作成規約の保管利害関係人の閲覧請求保管場所本規定を準用する事項規約は書面または電磁的記録によって作成しなければならない管理者あり管理者が保管する規約または集会の決議の定めにより次の者が保管する管理者なし 1 建物を使用している区分所有者 2 その代理人規約の閲覧を拒めない原則規約で閲覧を制限することは許されない例外正当な理由がある場合は拒める建物内の見やすい場所に掲示しなければならない 1 集会の議事録 2 書面決議の合意書面区分所有法 ~ 集会 ~ 集会の招集管理者あり管理者なし原則管理者例外 ( 管理者が招集しない場合 ) 区分所有者の 5 分の 1 以上で議決権の 5 分の 1 以上を有する者は管理者に対し会議の目的たる事項を示して集会の招集を請求することができる ( 少数区分所有者の集会招集請求権 ) この定数は規約で減ずることができる区分所有者の 5 分の 1 以上で議決権の 5 分の 1 以上を有する者は集会の招集をすることができる ( 少数区分所有者の集会招集権 ) この定数は規約で減ずることができる管理者は少なくとも毎年 1 回集会を招集しなければならない 18

21 招集の通知手続専有部分が共有の場合原則集会の招集通知は会日より少なくとも 1 週間前に会議の目的たる事項を示して各区分所有者に発しなければならない例外 1 招集期間は規約で伸縮することができる 2 区分所有者全員の同意があるときは招集通知は不要である原則例外専有部分が数人の共有に属する場合には議決権を行使すべきと定められた者 1 人に通知すれば足りる議決権を行使すべきと定められた者がいないときは共有者の 1 人に通知すれば足りるあて先掲示による通知重要な決議事項の場合通知区分所有者が管理者に対して集会の通知を受ける場所を通知していた場合ありには通知していた場所に通知する通知集会の通知を受ける場所を通知していなかった場合には区分所有者の所有なしする専有部分が所在する場所に通知する 1 建物内に住所を有する区分所有者または 2 管理者に対して通知場所を通知していない区分所有者に対する通知については規約で定めをすれば建物内の見やすい場所に掲示してすることができる集会において次の決議をしようとする場合集会の招集通知には会議の目的たる事項だけでなく議案の要領 ( 決議の内容についての案を要約したもの ) についても通知しなければならない 1 共用部分の重大変更 2 規約の設定変更廃止 3 建物の大規模滅失の場合の復旧 4 建替え 5 団地規約の設定についての各棟の承認 6 団地内建物の建替え承認決議 7 団地内の複数建物の一括建替え承認決議に付する決議 8 団地内の複数建物の一括建替え決議 19

22 議事決議要件議決権の行使方法書面電磁的方法による決議普通決議区分所有者および議決権の各過半数の賛成特別決議区分所有者および議決権の各 4 分の3 以上の賛成建替え決議区分所有者および議決権の各 5 分の4 以上の賛成原則区分所有者自ら集会に出席して行使する 1 集会に出席せずに書面により議決権を行使することもできる区分所有者は規約または集会の決議により書面に代えて電磁的例外方法によって議決権を行使することができる 2 代理人を選任して行使することもできる集会において決議すべきものとされた事項について区分所有者全員の承諾があるときは書面または電磁的方法による決議をすることができる区分所有者全員の書面または電磁的方法による合意があったときは書面または電磁的方法による決議があったものとみなされる合意書面等の規約の保管閲覧と同様保管閲覧 20

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<837D F355F837D F365F D E717870> マンションの建替えは区分所有者全員の合意に基づいて実施する方法以外に区分所有者及びその議決権の各 5 分の4 以上の多数の賛成によって成立する建替え決議に基づいて実施する方法があります建替え決議が成立するとその決定内容を円滑に実現できるようにするために制定されたマンション建替え円滑化法に基づいてマンション建替え事業を円滑に実現することが可能ですポイントマンション建替え事業は大きく4つの段階に分かれています

宅建試験に出る 区分法の規約 集会 レジュメ 目次 第 1 講区分所有法 ( 全体編 ) 1 第 2 講区分所有法 ( 各論編 ~ 規約と集会 ) 17

宅建試験に出る区分法の規約集会レジュメ目次第 1 講区分所有法 ( 全体編 ) 1 第 2 講区分所有法 ( 各論編 ~ 規約と集会 ) 17