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まさとしつちた
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1 ケネディクス株式会社 2014 年 8 月 29 日個人投資家説明会資料

2 兆円の運用 REIT の成長サポート不動産ファンドの組成資金調達アレンジ私募 REIT 私募ファンド

2 アセットマネジメント事業の概要オフィス J-REIT 物流 J-REIT 住宅 J-REIT ケネディクスオフィス投資法人証券コード 8972 ケネディクスレジデンシャル投資法人証券コード 3278 AM 事業受託資産残高約 1.2 兆円の運用 REIT の成長サポート不動産ファンドの組成資金調達アレンジ私募 REIT 私募ファンド日本ロジスティクスファンド投資法人証券コード 8967 ケネディクスプライベート投資法人各種アセットを対象として多数のファンドを運用国内外の不動産投資家海外機関投資家年金基金国内機関投資家個人投資家等 1

3 AM 事業の報酬体系運用報酬 ( アセットマネジメントフィー ) は中長期で安定的な収益源ファンドの組成物件の売却による収益機会を獲得報酬体系報酬の内容運用報酬 ( アセットマネジメントフィー ) 取得時報酬 ( アクイジションフィー ) 売却時報酬 ( ディスポジションフィー ) 成功報酬 ( インセンティブフィー ) 毎期投資資産のファンド取得価額の一定割合投資資産の取得時投資資産の取得価額の一定割合投資資産の売却時売却額の一定割合不動産ファンドの終了時目標利益を超えた金額の一定割合その他フィー収入仲介手数料コンサルティングフィー等 2

4 百受託資産残高 (AUM) AUMの推移 2Q AUM AUMの内訳 (2014 年 6 月末現在 ) 増加 :1,889 億円 2014 年 12 月末 AUM 目標減少 :1,425 億円投資家別 AUM 15,000 60% 自己勘定純増 : 464 億円 14,000 ( 単位 : 億円 ) 12,000 9,000 6,000 3, ,349 1,624 2,812 私募ファンド J-REIT 成長率 (J-REIT) (REIT) 8,443 1,720 3, % 9,399 1,623 4, % 2,913 3,224 3,447 10,979 11,113 11,177 1,618 1, ,484 5,319 5, % 10.2% 12.9% 3,876 4,273 4,824 12,063 12, ,332 4,963 4, % 21.5% 6,130 6, /6 2014/12 50% 40% 30% 20% 10% 0% 35% 11% アセットクラス別 AUM 12% 6% オフィスビル物流施設 13% 52% 商業施設賃貸マンションその他 ( ヘルスケア施設を含む ) 17% 地域別 AUM 8% 4% 9% 54% REIT ( 私募 REITを含む ) 私募ファンド自己勘定 REITの成長率について 2014 年 12 月末の数値は 2014 年 6 月末までの実績値を基に年換算したものです当社の関係会社が資産運用を受託しているREIT( ケネディクスオフィス投資法人ケネディクスレジデンシャル投資法人日本ロジスティクスファンド投資法人及びケネディクスプライベート投資法人 ) が保有する物件も含まれています 79% 東京経済圏関西圏中部その他 3

5 アセットマネジメント事業の利益推移受託資産残高 (AUM) から得られる利益は安定的に成長アセットマネジメント事業の営業総利益 ( 内訳 ) ( 単位 : 百万円 ) 7, 年予想 6, ,000 5,653 5, ,000 4,000 3,000 2,000 4, ,438 4, , ,146 2, ,650 その他フィー収入ディスポジションフィーインセンティブフィーアセットマネジメントフィーアクイジションフィー 1, ,471 1,638 1, * 注 :2014 年通年の数値は業績予想 4

6 アセットマネジメント事業の概要ケネディクス株式会社ケネディクス不動産投資顧問 (KFM) 100% 出資 60% 出資 20% 出資ジャパンシニアリビングパートナーズ三井物産ロジスティクスパートナーズ私募ファンド商業施設 REIT ヘルスケア REIT ケネディクスプライベート投資法人ケネディクスオフィス投資法人ケネディクスレジデンシャル投資法人日本ロジスティクスファンド投資法人各種アセット 5,736 億円大規模オフィス等 280 億円中規模オフィス等 3,517 億円賃貸住宅等 1,003 億円 2015 年前半上場目標 2015 年前半上場目標物流施設 1,989 億円 2014 年 3 月運用開始上場 REIT *2014 年 6 月末時点の受託資産残高を記載 5

7 2014 年新規投資の概要 2014 年 12 月期 : 新規投資枠 400 億円主な投資カテゴリーコンセプト想定リターン 2014 年 1~2Q 投資実績不動産オポチュニスティック投資不動産関連投資不動産開発投資 REIT 向けブリッジファンド投資平均 10% 程度約 203 億円不動産ノンリコースローン社債 CMBS 等 REIT/ ファンド関連投資等 REIT 投資口への投資デットファンドへの投資等 5% 程度事業関連投資不動産関連サービス業務拡大のための戦略投資資金経営戦略的な観点から当社事業の強化拡大シナジー獲得に繋がる投資約 63 億円 6

8 不動産関連投資の投資手法 AM ( 組成運用 ) 複数新規ファンド他の顧客投資家との共同投資等投資リターン極大化とトラックレコード積上げフィー収入増加ノンリコースローン * 2012 年 12 月末保有不動産 907 億円新規投資からの収益アセットエクイティ 2013 年売却実績 245 億円 2014 年売却予定 350 億円出資目標投資リターン 10% 新規投資自己資金 2013 年公募増資による資金調達約 178 億円 * 注 : ノンリコースローンローン等の返済についての原資となる範囲に限定を加えた融資の方法通常は責任財産となる原資からのキャッシュフローを返済原資としその範囲以上の返済義務を負わない 7

9 業績推移当期純利益の推移 ( 単位 : 百万円 ) 4,000 2,000 1,313 1, 年予想 4,000 業績予想の背景アセットマネジメント事業の拡大保有資産の売却益過去の資産処理に一定の目途連結納税の適用 0 業績推移 ( 単位 : 百万円 ) 2012 年 12 月期 2013 年 12 月期 2014 年 12 月期 ( 予想 ) -2,000 営業収益 20,957 22,456 25,000-4,000-2,542 経常利益 2,328 4,878 5,500 税金等調整前当期純利益 -9,132 2,734 4,900-6,000-10,128 当期純利益 -10,128 1,985 4,000 EPS* , * * 注 :2014 年の数値は業績予想 * 注 :EPS(1 株あたり当期純利益又は当期純損失 ) は 2012 年 12 月期 2013 年 12 月期は期中平均発行済株式数で 2014 年 12 月期 ( 予想 ) は 12 月末時点の発行済株式数により算出しております 8

10 事例 (1) TKS 武蔵小杉ビル 2013 年 7 月に低稼働資産を取得 (88 億円 ) リーシングに注力稼働率 17% 86% に引き上げ 2014 年 3 月に J-REIT に売却 (120 億円 ) J-REIT( ケネディクスオフィス投資法人 ) の成長に寄与アセットマネジメント受託により J-REIT から中長期的に安定的な運用報酬を獲得所在地神奈川県川崎市中原区竣工年月 2013 年 5 月用途オフィス ( 一部店舗 ) 構造規模 S 造地上 11 階地下 1 階敷地面積 3,210.09m 2 延床面積 16,094.14m 2 東急線武蔵小杉駅 TKS 武蔵小杉ビル JR 線武蔵小杉駅 9

所在地東京都千代田区内幸町日比谷公園官公庁エリア新生銀行旧本店ビル日比谷エリア用途 ( 予定 ) オフィス ( 一部店舗 ) 構造規模 ( 予定 ) S/SRC

11 事例 (2) 内幸町新生銀行旧本店ビル跡地再開発 2012 年 12 月に当社東急不動産日本政策投資銀行の 3 社の共同事業として SPC を通じて取得霞ヶ関エリアに近く日比谷公園に近接する希少な立地建替えによる都市再生の促進及び資産価値の向上を図る霞ヶ関駅日比谷駅開発後の概要 ( 一部予定 ) 所在地東京都千代田区内幸町日比谷公園官公庁エリア新生銀行旧本店ビル日比谷エリア用途 ( 予定 ) オフィス ( 一部店舗 ) 構造規模 ( 予定 ) S/SRC 造地上 20 階地下 2 階虎ノ門駅内幸町駅敷地面積 5,998.50m 2 延床面積 ( 予定 ) 約 57,500m 2 (2014 年 7 月撮影 ) 新橋エリア新橋駅竣工予定 2017 年 10

安定収益であるフィー収入の更なる成長を図ります株式会社スペースデザイン (SD)

オフィスビル特化のビル管理事業を新たに設立した KPM が受託開始主に REIT

12 不動産関連サービス業務の拡大新規不動産ノンアセットビジネスの拡大とアセットマネジメント事業の拡大により安定収益であるフィー収入の更なる成長を図ります株式会社スペースデザイン (SD) の買収 (2013 年 10 月 ) ビジネスの位置づけサービスオフィスサービスアパートメントの運営業務エンドテナントに対する高付加価値サービスの提供ケネディクスプロパティマネジメント株式会社 (KPM) 設立私募ファンド ( 助言 ) 私募ファンド ( 一任 ) KDO KPI AM KDX KFM ビル管理業務 KPM 売買仲介賃貸仲介オペレーター SD オフィスビル特化のビル管理事業を新たに設立した KPM が受託開始主に REIT のビル管理業務を視野に業務拡大予定オフィスビルを中心とした業務 KDR JLF シニアヘルスケア REIT 商業施設 REIT MLP 不動産関連サービス業務の拡大 11

13 2014 年 12 月期業績予想修正と配当についてアセットマネジメント事業の順調な進捗不動産市場の回復による売却益の拡大保有資産入替えの加速 2014 年 12 月期業績予想 ( 単位 : 百万円 ) 連結業績予想 2014 年 2014 年当初予想 * 1 修正後 * 2 増減営業収益 21,000 25,000 4,000 営業総利益 10,200 12,500 2,300 営業利益 5,200 7,400 2,200 営業外収益営業外費用 -1,350-2,400-1,050 経常利益 4,100 5,500 1,400 特別利益 3,000 4,000 1,000 特別損失 -2,800-4,600-1,800 税金等調整前当期純利益 4,300 4, 法人税 / 少数株主損益 -1, 当期純利益 3,000 4,000 1,000 EPS* ( 円 ) *2013 年 12 月期 EPS 8.2 円 ( 期中平均発行済株式数により算出 ) セグメント情報 1 株当たり 3 円の配当を予定 * 2014 年 12 月期決算に基づく配当再開 ( 安定収益に基づく配当 ) * 中間配当はありません 2014 年 2014 年当初予想 * 1 修正後 * 2 増減営業総利益 10,200 12,500 2,300 アセットマネジメント事業 6,600 6,600 0 アクイジションフィー 2,200 1, アセットマネジメントフィー 3,450 3, インセンティブフィーディスポジションフィーその他フィー収入不動産投資事業 1,200 2, 賃貸事業損益不動産売却損益 0 1,100 1,100 匿名組合分配損益その他不動産賃貸事業 2,400 3,800 1,400 賃貸事業損益 1,950 3,350 1,400 その他 *1:2014 年 2 月 14 日公表 *2:2014 年 8 月 7 日公表 12

14 連結貸借対照表の概要 ( 単位 : 百万円 ) 2012 年 12 月末 2013 年 12 月末 2014 年 6 月末有利子負債残高と平均利率の推移総資産 126, , ,072 純資産 56,071 74,341 84,611 ( うち少数株主持分 ) (5,247) (3,028) (7,465) 150, , % 109, % 2.50% ノンリコースローン ( 左軸 ) コーポレートローン ( 左軸 ) 平均利率 *( ノンリコース ) 平均利率 *( コーポレート ) 97,107 4% 3% 自己資本比率 * 40.2% 48.1% 40.0% 有利子負債 63,623 66,025 97,107 ( うちノンリコースローン ) (21,640) (28,347) (61,869) 50,000 60, % 2.20% 2.12% 63,623 66,025 61,869 21, % 28, % 2% 1% 現預金 13,813 25,795 21,781 49,323 41,982 37,678 35,237 Debt Equity Ratio 1.25 倍 0.93 倍 1.26 倍 / / / /6 0% * 自己資本比率 =( 純資産少数株主持分 ) / 総資産 * 平均利率は各期末に残存するローン契約の利率について元本で加重平均したもの 13

15 Appendix 14

16 中期経営計画について 2013 年 8 月 2014 年 2 月中計見直し 1 AUM 拡大による安定的な収益基盤の一層の強化を図る 2015 年末 1.4 兆円の目標早期達成を目指す年 12 月期に 1.4 兆円達成予定 2 共同投資の積極化による投資リターンの追求 2015 年までに累計 300 億円年累計 300 億円投資 3 体制整備組織再編アセットマネジメント事業強化 M&A 等への対応を視野 3 新規拡大 : 不動産関連サービス業務の拡大 4 配当の再開 2014 年 12 月期での配当再開年 12 月期 1 株あたり配当 3 円 15

17 新たな経営計画策定へ向けて 2015 年 ~ REITの成長 ( 対象資産規模 ) 投資リターンの追求不動産関連サービス拡大資産の圧縮 2013 年 ~ AM 会社への回帰中期経営計画前倒し過去資産の売却エクイティ投資再開配当の再開海外展開株主価値向上策 (ROE 株主還元 ) - インフレ局面へ - 不動産価値の上昇 -REIT 市場の更なる拡大 - アジア市場の更なる成長投資を凍結 - アベノミクス - 不動産市況の回復 - 金融危機 - デフレ継続 16

18 不動産関連投資のリターン不動産関連投資の実績 (2012 年 7 月 ~2014 年 6 月 ) ( 単位 : 百万円 ) 20,000 18,000 16,000 14,000 12, % 30.0% 25.0% 20.0% 10,000 8,000 6, % 18, % 10.0% 投資残高年換算リターン ( 分配損益 / 残高 ) 4, % 4,978 2, , 下期 2013 上期 2013 下期 2014 上期主な売却済案件 5.0% 0.0% 既存保有物件や開発案件での追加投資等を除いた新規投資案件ベースでの実績値を期間別に集計投資平均残高は各期間の月末残高の単純平均年換算リターン =(6ヶ月分配損益投資平均残高 ) 2 売却時期アセットクラス投資タイプ所在 KDX 投資額実績 IRR 実績マルチプル (KDXシェア) (1) 2013 下期物流施設ブリッジファンド神奈川県横浜市約 2.0 億円 (4%) 29% x1.14 (2) 2013 下期オフィスビルブリッジファンド東京都港区約 2.1 億円 (52%) 15% x1.10 (3) 2014 上期物流施設開発案件埼玉県約 1.6 億円 (5%) 22% x1.18 (4) 2014 上期 CMBS CMBS - 約 1.8 億円 (-) 66% x1.46 (5) 2014 上期オフィスビルオポチュニスティック神奈川県川崎市約 11.9 億円 (100%) 750% x2.96 ( 注 ) 2014 年 6 月末時点の実績値 17

19 REIT 成長に関する取組み 2014 年 3 月に運用開始私募 REIT ( ケネディクスプライベート投資法人 ) 商業 REIT 大規模オフィスやホテル等を主な投資対象とする早期に1,000 億円さらに3 年で1,500 億円を目指す投資家属性は中央金融機関が約 25% 地方金融機関が約 25% 年金基金が約 10% 事業法人が約 40% 商業施設運用のノウハウを活用 2015 年前半に商業施設に特化した REITの上場を目指す住宅地や駅前立地など足元商圏を押さえ消費者の来店頻度の高い商業施設の資産取得を中心とする中期的に 2,000 億円程度の資産規模を目指すヘルスケア上場 REIT の創設に向けた REIT 資産運用会社としてヘルスケア REIT ジャパンシニアリビングパートナーズ株式会社を設立同社への出資比率はケネディクス 60% 長谷工 20% 三菱 UFJ 信託銀行 LIXIL グループ損保ジャパン新生銀行の 4 社は各 5% 早期に 1,000 億円程度の資産規模を目指す 18

REIT 投資口と海外投資 REIT 投資口 ( 金額内訳 ) 不動産関連投資 ( 海外 ) 銘柄金額 ( 百万円 ) ケネディクス

合計 7,955 *2014 年 6 月末時点の連結ベースでの数値を記載 KDX 持分は約 4,329 百万円 2014 年 3

REIT ケネディクスレジデンシャル投資法人私募 REIT ケネディクスプライベート投資法人米国 Kennedy Wilson が投資

物件に対して投資済競争の激しい米国住宅マーケットの中においても着実に投資実績を積み上げている投資時期所在投資額 Marina del

年 4 月 Salt Lake City, UT 2013 年 6 月 Marina del Rey, CA 2014 年 2 月

20 REIT 投資口と海外投資 REIT 投資口 ( 金額内訳 ) 不動産関連投資 ( 海外 ) 銘柄金額 ( 百万円 ) ケネディクスオフィス投資法人 1,206 ケネディクスレジデンシャル投資法人 1,719 ケネディクスプライベート投資法人 5,013* その他 15 合計 7,955 *2014 年 6 月末時点の連結ベースでの数値を記載 KDX 持分は約 4,329 百万円 2014 年 3 月に運用開始をしたケネディクスプライベート投資法人関連株式がおおよそ 6 割を占めるオフィス REIT ケネディクスオフィス投資法人住宅 REIT ケネディクスレジデンシャル投資法人私募 REIT ケネディクスプライベート投資法人米国 Kennedy Wilson が投資 / 運用する米国西海岸の賃貸住宅に対してマイナーポーションの共同投資を実施 2012 年 10 月から 2014 年 6 月まで 7 物件に対して投資済競争の激しい米国住宅マーケットの中においても着実に投資実績を積み上げている投資時期所在投資額 Marina del Ray, CA Oakland, CA 2012 年 10 月 Oakland, CA 2013 年 4 月 Hayward, CA 2013 年 4 月 Salt Lake City, UT 2013 年 6 月 Marina del Rey, CA 2014 年 2 月 Bothell, WA 2014 年 4 月 Tacoma, WA 不動産関連投資 ( 海外 ) 合計 $2.8MM Hayward, CA 2014 年 6 月 Pittsburg, CA 19

21 オフィス市場平均成約賃料の推移 ( 東京 ) ( 千円 / 月坪 ) プロパティクロック ( 不動産時計 ) オフィス賃料 2014Q1 サンフランシスコ上海賃料上昇の減速賃料下落の加速プロパティクロック ( 不動産時計 ) オフィス価格 2014Q1 シンガポールシドニー上海ニューヨークシカゴロサンゼルスサンフランシスコ価格ソウルサンパウロ上昇の減速香港価格下落の加速サンパウロロンドン坪以上 A クラスビルロンドンニューヨーク東京ロサンゼルス賃料上昇の加速賃料下落の減速東京価格上昇の加速価格下落の減速シンガポールシカゴソウルパリ北京香港シドニー出所 : 三幸エステートよりケネディクス作成注 :Aグレードオフィスビルの賃料及び価格を対象としている出所 :JLL 14% 平均空室率 ( 東京 ) 稼動面積及び貸室面積の増減推移 ( 東京都心 5 区 ) 12% Aクラスビル 200 坪以上 ( 都心 3 区 ) 10% ( 万坪 ) 15 貸室面積増減稼動面積増減 10 パリ北京オフィスビルストックの現状 (2013 年 1 月現在 ) オフィスビルストック ( 万m2 ) 1981 年以前竣工の比率 8% 5 東京区部 5,640 27% 6% 0 大阪 1,378 37% 4% -5 名古屋 % 2% 0% 出所 : 三幸エステートよりケネディクス作成 -10 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q 出所 : 三鬼商事よりケネディクス作成福岡 % 注 : 床面積ベース出所 : 日本不動産研究所 20

22 本資料の取り扱いに関して本資料の取り扱いに関して本資料はケネディクス株式会社 ( 以下当社といいます ) 及び当社グループの事業概要並びに経営戦略等に関する情報提供を目的としたものであり投資の勧誘または斡旋を目的としたものではありません本資料に記載された内容については細心の注意を払っておりますが掲載された情報の内容の正確性有用性また適切性等ついて当社は一切保証するものではありませんまた本資料に記載された内容は事前の通知なくして変更されることがあります本資料の中の当社の事業における計画見通しその将来に関する記述は現時点で入手が可能な情報を基に想定される合理的な判断と考えておりますがさまざまなリスクや不確定な要素が含まれていることから実際の業績はさまざまな要素によって大きく異なる場合があります本資料の著作権その他の権利は特段の断りがない限り当社に帰属しています

目次 1. ケネディクスのビジネス P 年 12 月期第 2 四半期決算の概要 P 市場環境と今後のケネディクス P.26 Appendix P.30 1

目次 1. ケネディクスのビジネス P 年 12 月期第 2 四半期決算の概要 P 市場環境と今後のケネディクス P.26 Appendix P.30 1 ケネディクス株式会社個人投資家説明会資料目次 1. ケネディクスのビジネス P.2 2. 2014 年 12 月期第 2 四半期決算の概要 P.22 3. 市場環境と今後のケネディクス P.26 Appendix P.30 1 1. ケネディクスのビジネス 2 ケネディクスの概要ケネディクスとは国内最大の独立系不動産アセットマネジメント会社 J-REIT( 上場 3 銘柄 ) 私募 REIT