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1 サマリー 2017 年 3 期決算 2017 年 9 期業績予想 /2018 年 3 期業績予想 内部成 の状況外部成 の状況財務の状況鑑定評価 ジャパンリアルエステイト投資法 2017 年 3 期決算説明資料 2017 年 5 16

2 6 ヶ 前のフラッシュバック 6 ヶ 前は 新 社 はティーショットを慎重にフェアウェイセンターへ 賃貸マーケットは緩やかな追い 量供給の雲が遠くに えてきたので今後の動向に注意 1

3 サマリー 2017 年 3 期決算のポイント 2017 年 9 期 2018 年 3 期業績予想のポイント内部成 の状況外部成 の状況財務の状況鑑定評価 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 2

4 サマリー (2017 年 3 期実績 ) 1 当たり分配 8,544 円 ( 前期 : +183 円 +2.2%) (6ヶ 前の予想 : +84 円 +1.0%) 内部成 期末 居率 期中増減額改定 ( ネット ) テナント 替による増減 ( ネット ) 外部成 98.8% ( 前期 +0.1pt) 額 +19 百万円 ( 前期 +1 百万円 ) 額 +19 百万円 ( 前期 5 百万円 ) 新規取得 沢上堤町ビル / 町フロントビル 追加取得汐留ビルディング 分配 の推移 ( 円 ) 8,810 8,860 交換による追加取得新宿イーストサイドスクエア こころとからだの元氣プラザ ( 飯 橋 ) を譲渡 8,001 8,121 8,361 8,544 4 物件取得計 26,100 百万円 7,681 予想 '15/03 期 '15/09 期 '16/03 期 '16/09 期 '17/03 期 '17/09 期 '18/03 期 財務戦略 期末有利 負債 平均利率 369,000 百万円 ( 前期 +12,650 百万円 ) 0.71% ( 前期 0.04pt) Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 3

5 サマリー 2017 年 3 期決算のポイント 2017 年 9 期 2018 年 3 期業績予想のポイント内部成 の状況外部成 の状況財務の状況鑑定評価 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 4

6 2017 年 3 期決算のポイント 前期実績との 較 2016 年 9 期実績 前期 増減 2017 年 3 期実績 営業収益 30, ,818 営業利益 12, ,567 経常利益 10, ,197 当期純利益 10, ,186 ( 百万円 ) 主な増減要因 営業収益 既存ビル賃料等 +216M 取得 譲渡物件賃料等 +102M 道光熱 その他収 307M 不動産等売却益 +33M 営業利益 既存ビル +144M 取得 4 物件 譲渡 1 物件 +19M 不動産等売却益 +33M 経常利益 払利息の減少 +65M 1 当たり分配 8,361 円 +183 円 8,544 円 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 5

7 2017 年 3 期決算のポイント 業績予想との 較 6 ヶ 前の業績予想 予想 増減 2017 年 3 期実績 営業収益 30, ,818 ( 百万円 ) 主な増減要因 営業収益想定以上の貸付進捗 増額改定等による賃貸事業収益の上振れ +64M 不動産等売却益 +33M 営業利益 12, ,567 経常利益 払利息の減少 +30M 経常利益 11, ,197 当期純利益 11, ,186 1 当たり分配 8,460 円 +84 円 8,544 円 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 6

8 サマリー 2017 年 3 期決算のポイント 2017 年 9 期 2018 年 3 期業績予想のポイント内部成 の状況外部成 の状況財務の状況鑑定評価 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 7

9 2017 年 9 期業績予想のポイント 2017 年 3 期実績との 較 ( 百万円 ) 主な増減要因 2017 年 3 期実績 前期 増減 2017 年 9 期業績予想 既存ビルの賃料 道光熱収 の増等営業収益 +452M 営業収益 30, ,590 前期取得物件の通期稼働営業収益 +352M 営業利益 12, ,840 道光熱費の増加等による営業費 の増加営業利益 488M 経常利益 11, ,550 不動産等売却益の反動減営業収益 営業利益 33M 当期純利益 11, ,540 払利息の減少経常利益 +79M 1 当たり分配 8,544 円 +266 円 8,810 円 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 8

10 2018 年 3 期業績予想のポイント 2017 年 9 期予想との 較 ( 百万円 ) 主な増減要因 2017 年 9 期業績予想 前期 増減 2018 年 3 期業績予想 保守的な 居率想定により賃料等は微増 営業収益 31, ,490 営業利益 12, ,880 道光熱収 の減少等 賃料以外の要因による減収営業収益 100M 道光熱費の減少等による営業費 の減少営業利益 +140M 経常利益 11, ,610 当期純利益 11, ,600 払利息の減少経常利益 +30M 1 当たり分配 8,810 円 +50 円 8,860 円 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 9

11 各業績指標の推移 営業収益の推移 営業利益の推移 ( 百万円 ) 32,000 30,000 28,314 28,000 営業収益うち 売却益営業利益うち 売却益 ( 百万円 ) 31,590 31,490 13,000 30,589 30,773 30,818 12,567 12,352 12,368 29,980 12,054 [30,784] 12,000 [12,533] [30,428] [12,191] 11,243 11,000 12,840 12,880 26,000 '15/03 期 '15/09 期 '16/03 期 '16/09 期 '17/03 期 '17/09 期 '18/03 期予想予想 10,000 '15/03 期 '15/09 期 '16/03 期 '16/09 期 '17/03 期 '17/09 期 '18/03 期予想予想 当期純利益の推移 NOI の推移 ( 百万円 ) 12,000 11,000 10,000 9,619 当期純利益 10,753 10,476 [10,591] うち 売却益 11,186 10,947 [11,153] 11,540 11,600 ( 百万円 ) 20,000 19,000 18,000 18,412 '15/03 NOI期 19,973 20,182 20,372 19,670 20,910 20,930 9,000 '15/03 期 '15/09 期 '16/03 期 '16/09 期 '17/03 期 '17/09 期 '18/03 期予想予想 17,000 '15/03 期 '15/09 期 '16/03 期 '16/09 期 '17/03 期 '17/09 期 '18/03 期予想予想 [] 内の数値は売却益を控除した 額 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 10

12 サマリー 2017 年 3 期決算のポイント 2017 年 9 期 2018 年 3 期業績予想のポイント内部成 の状況外部成 の状況財務の状況鑑定評価 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 11

13 内部成 の状況 オフィスビルの供給量推移 ( m2 ) 2,000,000 都 3 区 '07-'16 都 3 区平均 '17-'21 込都 3 区平均 その他 20 区 '07-'16 東京 23 区平均 '17-'21 込東京 23 区平均 込 1,500,000 東京 23 区約 100 万m2 東京 23 区約 103 万m2 1,000, ,000 都 3 区約 64 万m2 都 3 区約 70 万m2 0 出所 : 森ビル株式会社 延床 積を集計 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 12

14 内部成 の状況 共込賃料坪単価 ( 円 ) 60,000 50,000 40,000 賃貸マーケットの状況 グレードA 想定成約賃料 グレードA- 想定成約賃料 グレードB 想定成約賃料 都 5 区空室率 空室率 (%) 年 1Q 想定成約賃料 : グレードA :35,950 円 / 坪グレードA-:28,000 円 / 坪グレードB :22,150 円 / 坪都 5 区空室率 :2.3% 低 準の供給 底堅い需要により東京のオフィスマーケットは堅調 30,000 20,000 10, 年以降に 込まれる供給増の影響は JREのポートフォリオでは られない /3 2017/3の都 5 区のデータ 想定成約賃料は左軸 空室率は右軸 出所 :CBRE Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 13

15 内部成 の状況 100% 居率の推移 JRE マーケット 98.8% マーケット 居率を上回る い 準で安定的に推移 期末時点の 居率としては 2001 年の上場以来で最 95% 2017 年 9 期末のポートフォリオ全体予想 居率も98.8% と 準 90% 85% '09/01 '10/01 '11/01 '12/01 '13/01 '14/01 '15/01 '16/01 '17/01 出所 :CBRE Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 14

16 内部成 の状況 ポートフォリオの査定賃料 都 3 区 6 ヶ 前より査定賃料が上昇した物件 21 物件 /60 物件 8 物件 /18 物件上昇率 1.0% 査定賃料が下落した物件は0 件 引き続き緩やかに上昇 前期実績 25 物件 /60 物件 都 3 区 :11 物件 /18 物件 上昇率 1.7% その他 23 区 :6 物件 /15 物件 上昇率 1.1% その他都市 :8 物件 /27 物件 上昇率 1.3% その他 23 区 5 物件 /15 物件上昇率 1.2% その他都市 8 物件 /27 物件上昇率 1.9% JRE が 2017 年 3 末現在保有する建物 68 物件のうち 棟貸し等の特殊要因のある物件を除き 6 ヶ 前の査定賃料と 較可能な 60 物件が対象 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 15

17 内部成 の状況 契約賃料 額の増減 2017 年 3 期末契約賃料 額 4,678 百万円 ( 対前期末 : +104 百万円 +2.3%) 増減額改定は4 期連続でプラス 増減額改定( ネット ) 推移 ( 百万円 ) 外部成 +73 百万円 内部成 +39 百万円 テナント 替 :+19( 居 +87 退去 67) 増減額改定 :+19( 増額 +19 減額 0.2) その他減額 8 百万円 テナント造作 事費のオーナー負担分回収のために設定した第 賃料の受領期間終了に伴う契約賃料の減少 2016 年 9 期末契約賃料 額 4,574 百万円 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 16

18 内部成 の状況 賃料ギャップ ポートフォリオ全体の賃料ギャップ +32 百万円 ( 乖離率 :+0.7%) 引き続き低い賃料ギャップにより 増額改定は順調に進捗 17 年 3 期の減額改定 9 百万円の 部分が特殊要因による減額 (P16 参照 ) 賃料ギャップの推移 増額改定による 額賃料の増加率 : 左軸 期初賃料ギャップ ( ネット ): 右軸 期初賃料ギャップ ( マーケット未達 ): 右軸 減額改定による 額賃料の減少率 : 左軸 期初賃料ギャップ ( マーケット超過 ): 右軸 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% -2.5% 12.0% 9.0% 6.0% 3.0% 0.0% -3.0% -6.0% -9.0% -12.0% -15.0% 各期初時点から定期借家契約等により 1 年以上収益の確定しているものを除いて集計 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 17

19 サマリー 2017 年 3 期決算のポイント 2017 年 9 期 2018 年 3 期業績予想のポイント内部成 の状況外部成 の状況財務の状況鑑定評価 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 18

20 外部成 の状況 沢上堤町ビルの取得 物件概要所在地 : 川県 沢市上堤町 1-15 建物 : 地上 11 階建延床 積 / 賃貸可能 積 :9,619m2 /7,206m2竣 :2009 年 8 取得価格 2,780 百万円 取得 2016 年 10 3 NOI 想定年間 178 百万円 ( 利回り 6.4%) 取得先 清 建設株式会社 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 19

21 外部成 の状況 町フロントビルの取得 物件概要所在地 : 東京都港区芝四丁 13 番 2 号建物 : 地下 1 階 地上 9 階建延床 積 / 賃貸可能 積 :5,747m2 /3,792m2竣 :2014 年 7 取得価格 6,210 百万円 取得 2017 年 3 30 NOI 想定年間 242 百万円 ( 利回り 3.9%) 取得先芝四開発特定 的会社 ( 三菱地所が出資 ) Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 20

22 外部成 の状況 汐留ビルディングの追加取得 物件概要 所在地 : 東京都港区海岸 丁 2 番 20 号建物 : 地下 2 階 地上 24 階建延床 積 115,930 m2 ( 建物全体 ) 賃貸可能 積 4,019 m2 ( 追加取得分 ) 竣 :2007 年 12 取得価格 10,450 百万円 ( 物件全体の5% を追加取得 /JRE 持分 :45% 50%) 取得 2017 年 3 30 NOI 想定年間 378 百万円 ( 利回り 3.6%) 取得先 三井物産都市開発株式会社 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 21

23 外部成 の状況 スポンサーとの資産の交換 < 新宿イーストサイドスクエア > 取得資産 竣 1985 年 9 ( 築年数 :31 年 ) 竣 2012 年 3 ( 築年数 :5 年 ) 取得価格 6,660 百万円 ( 物件全体の3.6% を追加取得 JRE 持分 :14% 17.6%) 延床 積 ( 建物全体 ) 167,245m2 交換 譲渡価格 / 簿価 6,890 百万円 /4,776 百万円 延床 積 6,722 m2 <こころとからだの元氣プラザ> 譲渡資産 ( 飯 橋 ) 地取引について圧縮記帳を い 譲渡益を繰り延べ 地 建物ネットで譲渡益 33 百万円を計上 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 22

24 外部成 の状況 新宿イーストサイドスクエアの追加取得 ( 交換 ) 物件概要所在地 : 東京都新宿区新宿六丁 27 番 30 号建物 : 地下 2 階 地上 20 階建延床 積 167,245m2 ( 建物全体 ) 賃貸可能 積 4,208m2 ( 追加取得分 ) 竣 :2012 年 3 取得価格 6,660 百万円 ( 物件全体の3.6% を追加取得 /JRE 持分 :14% 17.6%) 取得 2017 年 1 25 NOI 想定年間 288 百万円 ( 利回り 4.3%) 取得先 三菱地所株式会社 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 23

25 サマリー 2017 年 3 期決算のポイント 2017 年 9 期 2018 年 3 期業績予想のポイント内部成 の状況外部成 の状況財務の状況鑑定評価 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 24

26 財務の状況 有利 負債の状況 2016 年 9 期末前期 増減 2017 年 3 期末 有利 負債残 356, , ,000 ( 百万円 ) 2017 年 3 期の物件取得に伴い 有利 負債総額は増加 物件取得に伴う資 調達実 後も 優良なポートフォリオを背景に引き続き機動的な資 調達が可能な態勢を維持 LTV ( 簿価ベース ) 40.3% +0.8pt 41.1% LTV ( 時価ベース ) 34.3% +0.2pt 34.5% 時価ベース LTV は期末鑑定評価額に基づく含み益を期末総資産に加算して算出 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 25

27 財務の状況 平均利率と残存年数 ( 百万円 ) 残 平均利率平均残存年数 直近の借 借 先信 中央 庫借 額 5,000 百万円利率 0.36%( 固定 ) 借 期間 9 年借 2017 年 3 30 短期借 36, % 0.59 年 1 年内返済 期借 46, % 0.46 年 借 先三菱 UFJ 信託銀 借 額 5,000 百万円利率 % (3 ヶ ユーロ円 Libor + 7bp 2017 年 4 末時点 ) 借 期間 4 年借 2017 年 4 4 期借 投資法 債 有利 負債合計 286, % 4.85 年 369, % 3.88 年 借 先みずほ銀 三菱東京 UFJ 銀 借 額 9,000 百万円 ( 合計 ) 利率 0.07% (1 ヶ 本円 Tibor + 4bp 2017 年 4 末時点 ) 借 期間 1 年借 2017 年 4 3 DBJ Green Building 認証付私募債の発 (J-REITで初めての取り組み) 発 額 100 億円利率 % 期間 10 年発 2017 年 3 30 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 26

28 財務の状況 払利息の推移 百万円 ) 1, % 払利息 平均利率 0.90% 来期以降も 払利息の緩やかな減少を 込む 1,500 1, % 0.82% 0.80% 1,300 1,200 1,100 1,602 1,521 1, % 0.71% 1,395 1,329 1,250 1, % 1,000 予想 '15/03 期 '15/09 期 '16/03 期 '16/09 期 '17/03 期 '17/09 期 '18/03 期 0.60% 格付けの状況 発 体格付け アウトルック 保守的な財務運営により J-REIT 最 準の格付けを維持 S&P A+ 安定的 Moodyʻs A1 安定的 R&I AA 安定的 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 27

29 サマリー 2017 年 3 期決算のポイント 2017 年 9 期 2018 年 3 期業績予想のポイント内部成 の状況外部成 の状況財務の状況鑑定評価 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 28

30 鑑定評価 鑑定評価の概要 ( 百万円 ) 鑑定評価 含み益の推移 ( 百万円 ) 合計 : 鑑定評価額 1,100,000 含み益 含み益率 1,000,000 1,042, % 20.0% 2016 年 9 期末前期 増減 2017 年 3 期末 900, , % 10.0% 期末鑑定評価額 1,011, ,951 1,042, , , % 0.0% 含み益 154, , ,784 含み益率 18.1% +1.4pt 19.5% 1 当たり NAV の推移 ( 円 ) 500, , , , , , ,995 1 当たり NAV 476,640 円 +11,695 円 488,335 円 400, , ,000 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 29

31 引き続き 賃貸マーケットの は緩やかにフォロー 値づかみの波を避けて右からドローボールで安全に攻めよう ナイスショット!! 外部成 も効いてよく んでいます 量供給の雲が少し近づいてきていますが ひどい嵐にはなりそうもないですね その調 でしっかりとコースマネジメントして きましょう Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 30

32 将来予想に関する 記述についての ご説明 本資料には ジャパンリアルエステイト投資法 ( 以下 当投資法 という ) の計画と 通しを反映した 将来予想に関する記述に該当する情報が記載されております 本資料における記述のうち 過去または現在の事実に関するもの以外は かかる将来予想に関する記述に該当します これら将来予想に関する記述は 現在 可能な情報に鑑みてなされた当投資法 ないしジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社の仮定および判断に基づくものであり これには既知または未知のリスクおよび不確実性ならびにその他の要因が内在しており これらの要因による影響を受けるおそれがあります これらの要因には 当投資法 の内部成 および外部成 にかかるリスクや投資 1 当たりの収益 にかかるリスク等が含まれます かかるリスク 不確実性およびその他の要因は かかる将来予想に関する記述に明 的または黙 的に される当投資法 の将来における業績 経営結果 財務内容に関してこれらと 幅に異なる結果をもたらすおそれがあります 当投資法 は 本資料の 付後において 将来予想に関する記述を更新して公表する義務を負うものではありません Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 31

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