江戸川五丁目付近地区　地区計画（素案）説明会

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1 東葛西一丁目付近地区 地区計画 ( 素案 ) 説明会 皆様方へお願い 携帯電話はマナーモードに設定してください 本日の記録用として 写真撮影 音声録音をさせていただきます 以上 ご協力をお願いします

2 東葛西一丁目付近地区地区計画 ( 素案 ) 説明会 1. 開会 2. 江戸川区あいさつ 3. 説明 1 地区の概況 2 まちづくり懇談会 3 地区計画とは 4 地区計画 ( 素案 ) 内容 本日は 皆様が新築や建替えを行う時に守るルールの説明が中心となります 5 土地区画整理事業を施行すべき区域の廃止検討 6 用途地域の見直し検討 7 今後の予定 4. 質疑応答 5. 閉会 1

3 地区の概況

4 まちづくりの区域 面積約 58.8 ha 東葛西一丁目東葛西二丁目の全域東葛西三丁目の一部 3

5 地区の概況 建築物 ( 用途 ) およそ 2,500 棟の建築物が立地 8 割以上が住居系建築物 建物用途凡例 4

6 地区の概況 建築物 ( 階数 ) 1~2 階建ての低層建築物が約 8 割 割合階数棟数 (%) 1 階 階 階 ~5 階 階以上 16 1 合計 建物階数凡例 1 階 2 階 3 階 4~5 階 6~7 階 8~9 階 10 階以上 5

7 地区の概況 幅員別道路網図 4m 未満の道路が約 3 割 地区の南東部を中心に 幅員の狭い道路が多い 幅員 道路割合 (%) 延長 (m) 4m 未満 6, ~6m 4, m 以上 14, 合計 25, 幅員別道路網凡例 2.7m 未満 2.7m 以上 3.5m 未満 3.5m 以上 4.0m 未満 4.0m 以上 6.0m 未満 6.0m 以上 8.0m 未満 8.0m 以上 10.0m 未満 10.0m 以上 16.0m 未満 16.0m 以上 6

8 地区の概況 ~ 補助第 289 号線について ~ 補助第 289 号線平成 28 年 3 月に事業認可 二之江西地区地区計画 H23.12 既決 江戸川五丁目付近地区地区計画 H26.3 既決 東葛西一丁目付近地区補助第 289 号線が事業認可 ( 平成 28 年 3 月 ) 補助第 289 号線整備状況 事業完了事業中 7

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11 まちづくり懇談会

12 まちづくり懇談会の経緯 < 平成 26 年度 > まちづくり懇談会準備会設立 町会関係の方々により 準備会 を設立 < 平成 27 年 7 月 ~> まちづくり懇談会設立 町会選出 公募により懇談会を設立 町会 / 自治会 :11 名公募 :20 名計 31 名 合計 9 回の懇談会を開催 11

13 地区の課題 地区の課題と取り組み 補助第 289 号線の整備による沿道土地利用の変化への対応 4m 未満の道路の解消安全 安心な歩行空間の確保 住宅地としての落ち着いた環境を維持 地区内の寺社と調和したまち並みを確保 緑の保全 拡充 地区計画の策定 12

14 地区計画とは

15 地区計画とは 地区計画 地区の良いところを守り 課題を改善していくために 地区独自の建替え時のルールを定め 各建築物の建替え時にルールを守ってもらうことで 理想のまちを実現していく計画 時間をかけてまちを修復していく A さん 整備前 B さん C さん A さん 整備後 B さん C さん D さん E さん F さん D さん E さん F さん 14

16 地区計画 ( 素案 ) の内容

17 地区計画の構成 地区計画の目標 ( 地区全体の目標を定めます ) 土地利用の方針 ( 用途地域等の地区特性に応じ街区に分けて方針を定めます ) 地区整備計画 ( 街区ごとに建築物を建てる際のルール等を定めます ) 16

18 地区計画の目標 まちの将来像 安全 安心で暮らしやすい歴史的資源と調和した落ち着きのあるまち まちづくりの方向性 安全 安心で生活しやすいまちをつくる 寺社の集積を活かしたまち並みをつくる 住宅を中心とした落ち着きのある環境を保つ 17

19 地区計画の構成 地区計画の目標 ( 地区全体の目標を定めます ) 土地利用の方針 ( 用途地域等の地区特性に応じ街区に分けて方針を定めます ) 地区整備計画 ( 街区ごとに建築物を建てる際のルール等を定めます ) 18

20 街区区分図 地域の特色を活かすため 以下の 7 つの街区分けを設定しました 3 環状七号線沿道街区約 2.8ha 2 幹線道路沿道街区約 3.8ha 4 近隣商業街区 A 約 0.3ha 6 沿道複合街区約 3.2ha 1 住居街区約 29.6ha 5 近隣商業街区 B 約 1.5ha 7 緑地約 2.5ha 19

21 江戸川緑地について 江戸川緑地昭和 33 年に公園 緑地整備を目的に都市計画決定された区域です 江戸川緑地は方針のみとし新たな規制は加えない 緑地 将来の土地利用動向や河川改修計画を踏まえた緑地のあり方を検討していく 18

22 土地利用の方針 1 住居街区良好な都市基盤と駅に近接した立地特性を活かし 低層の戸建住宅と低中層の共同住宅が調和したゆとりある住宅地を形成 2 幹線道路沿道街区後背住宅地の環境に配慮し 都市計画道路の整備に併せて幹線道路沿道にふさわしい店舗 事務所等と住宅が立地する市街地を形成 環状七号線沿道街区後背住宅地の環境に配慮し 広域幹線道路沿道にふさわしい店舗 事務所等と住宅が立地する複合市街地を形成 21

23 土地利用の方針 4 近隣商業街区 A 二つの広域幹線道路が重複する街区として 幹線道路沿道にふさわしい市街地を形成 5 近隣商業街区 B 後背住宅地の環境に配慮し 都市計画道路との結節点としての特性を活かし 幹線道路沿道にふさわしい業務 沿道サービス施設等の立地を誘導 6 沿道複合街区後背住宅地の環境に配慮し 幹線道路沿道にふさわしい店舗 事務所等と住宅が立地する複合市街地を形成

24 地区計画の構成 地区計画の目標 ( 地区全体の目標を定めます ) 土地利用の方針 ( 用途地域等の地区特性に応じ街区に分けて方針を定めます ) 地区整備計画 ( 街区ごとに建築物を建てる際のルール等を定めます ) 23

25 地区整備計画 地区整備計画で定める内容には 大きく分けて以下の 2 種類の項目があります 地区施設 ( 道路 公園 ) の整備計画道路 公園を地区施設として定め 確保します 建築物の建て方のルール 建築物の新築 建替えの際に適用される以下のルールを定めます 1. 建築物の用途 2. 敷地面積 3. 建築物の高さ 4. 壁面の位置 5. 建築物の色彩等 6. 垣またはさく 24

26 地区施設 地区施設とは 地区計画で位置付けられた公共空間のことです 本地区では 以下の既存の公共空間を維持 管理を目的に地区施設に定めます 道路 ( 区画道路 ) 公園 道路 : 地区内の道路網 災害時の避難路の確保 公園 : 地区内の緑化空間 一時避難地の確保 25

27 道路の位置付け 以下の 2 点の方針に基づき 区画道路を位置付けます 適切な道路網形成のために必要な通り抜けている道路を位置付けます 最低幅員を 4m に位置付けます 通り抜けている道路区画道路とする 通り抜けていない道路区画道路としない 道路 26

28 地区施設 ~ 道路 ~ 計画図 2 配布資料 (P4) 地区施設 ( 道路 公園 ) の 整備計画 凡例 区画道路その他の公共空地 ( 緑道 ) その他の公共空地 ( 歩行者専用道 ) 27

29 地区施設 地区施設とは 地区計画で位置付けられた公共空間のことです 本地区では 以下の既存の公共空間を維持 管理を目的に地区施設に定めます 道路 ( 区画道路 ) 公園 道路 : 地区内の道路網 災害時の避難路の確保 公園 : 地区内の緑化空間 一時避難地の確保 28

30 地区施設 ~ 公園 ~ 既存の公園を右図のように地区施設に位置付けることにより地区内の緑化空間 一時避難地を確保します 桑川第二児童遊園 新川口児童遊園 桑川公園 千種児童遊園 凡例 公園 長島児童遊園 29

31 地区整備計画 地区整備計画で定める内容には 大きく分けて以下の 2 種類の項目があります 地区施設 ( 道路 公園 ) の整備計画道路 公園を地区施設として定め 確保します 建築物の建て方のルール 建築物の新築 建替えの際に適用される以下のルールを定めます 1. 建築物の用途 2. 敷地面積 3. 建築物の高さ 4. 壁面の位置 5. 建築物の色彩等 6. 垣またはさく 30

32 1 建築物の用途のルール街区ごとに適用 建築物の用途のルール 環境を悪化させる恐れのある建築物の用途を 街区ごとに制限します 良好な環境づくりの確保 31

33 1 建築物の用途のルール街区ごとに適用 用途の制限は以下の 2 種類あります 1: 用途地域による制限 各地域を 12 種類の用途に分類し 建築基準法により用途別に建てられる建築物が制限されています 2: 地区計画による制限 用途地域で制限されている用途に加えて 地区計画により地域に不適切な用途を制限します 32

34 1 建築物の用途のルール街区ごとに適用 1 住居街区 性風俗営業施設ラブホテル 個室ビデオテレフォンクラブ等新たに加える規制はない 建築基準法により十分な規制有り 日常生活に必要な店舗等以外は規制されています

35 1 建築物の用途のルール街区ごとに適用 性風俗営業施設ラブホテル 個室ビデオテレフォンクラブ等ホテル 旅館運動施設ボーリング場 スケート場 水泳場 ゴルフ練習場 バッティング練習場等 2 幹線道路沿道街区 2 34

36 1 建築物の用途のルール街区ごとに適用 性風俗営業施設ラブホテル 個室ビデオテレフォンクラブデートクラブ等遊戯施設マージャン屋 ぱちんこ屋ゲームセンター等 3 環状七号線沿道街区 3 4 近隣商業街区 A 5 近隣商業街区 B 沿道複合街区 35

37 2 敷地面積のルール全街区 敷地面積のルール 敷地面積の細分化による建築物の密集を防ぐため 新たに敷地を分割する場合の敷地の最低面積は 100 m2とします ゆとりあるまちなみの維持 36

38 2 敷地面積のルール全街区 敷地面積のルール 既に敷地が 100 m2未満の場合は 新たに分割しない限り 新築や建替えが可能です 分割 現状 100 m2 100 m2 60 m2 200 m2 60 m2 分割 120 m2 80 m2 分割 30 m2 30 m2 37

39 3 建築物の高さのルール街区ごとに適用 建築物の高さのルール 各街区ごとに適切な建築物の高さを定めます 周辺環境と調和したまちなみの確保 38

40 3 建築物の高さのルール街区ごとに適用 1 住居街区良好な都市基盤と駅に近接した立地特性を活かし 低層の戸建住宅と低中層の共同住宅が調和したゆとりある住宅地を形成 2 幹線道路沿道街区 後背住宅地の環境に配慮し 都市計画道路の整備に併せて幹線道路沿道にふさわしい店舗 事務所等と住宅が立地する市街地を形成

41 3 建築物の高さのルール街区ごとに適用 現状 1 住居街区 : 2 幹線道路沿道街区 : 低層の戸建住宅を中心とした土地利用 16m まで (5 階程度 ) 40

42 3 建築物の高さのルール街区ごとに適用 5 近隣商業街区 B 後背住宅地の環境に配慮し 都市計画道路との結節点としての特性を活かし 幹線道路沿道にふさわしい業務 沿道サービス施設等の立地を誘導 6 沿道複合街区後背住宅地の環境に配慮し 幹線道路沿道にふさわしい店舗 事務所等と住宅が立地する複合市街地を形成

43 3 建築物の高さのルール街区ごとに適用 現状 5 近隣商業街区 B: 6 沿道複合街区 : 低中層の戸建住宅と中層の共同住宅を中心とした土地利用 25m まで (8 階程度 ) 42

44 3 建築物の高さのルール街区ごとに適用 3 環状七号線沿道街区後背住宅地の環境に配慮し 広域幹線道路沿道にふさわしい店舗 事務所等と住宅が立地する複合市街地を形成 4 近隣商業街区 A 二つの広域幹線道路が重複する街区として 幹線道路沿道にふさわしい市街地の形成 3 4 一定の高さ (7m 以上 ) を確保し 住宅地に対する延焼や騒音を防ぐ役割が位置づけられています 43

45 3 建築物の高さのルール街区ごとに適用 現状 3 環状七号線沿道街区 : 4 近隣商業街区 A 5 階以上の店舗 事務所等が混在する土地利用 31m まで (10 階程度 ) 44

46 4 壁面の位置のルール全街区に適用 壁面の位置ルール ( 沿道 ) 5m 未満の区画道路沿道については 建物の壁面間隔を 5m 以上確保できるように敷地境界線より後退させます 建物の壁面による圧迫感を軽減します 区画道路の境界線 道路中心 5m 2.5m 2.5m 5m 未満の道路が対象です 45

47 4 壁面の位置のルール全街区に適用 壁面の位置ルール ( 角敷地 ) 建替え時には 敷地の隅を頂点とする二等辺三角形の底辺の長さ 2m の線から後退して建築物を建てるようにする 隅切りの上には工作物を設置しない 隅切り 2m 壁面後退 交差点の見通しを良くし 安全な道路空間の確保 道路状に道整備 ( 工作物を路設置しない ) 道 建物建築範囲 路 建物建築範囲 46

48 5 建築物の色彩等のルール街区ごとに適用 色彩の制限のルール 1 住居街区 2 幹線道路沿道街区 1. 江戸川区景観計画の届出対象となる建物の外観の色彩は 景観計画の色彩基準とする 2.1 以外の建物の外観の色彩は マンセル値 を用いて制限する JIS 規格により 色を 3 つの属性 ( 色相 明度 彩度 ) で表す方法です 落ち着きのあるまち並みの確保

49 5 建築物の色彩等のルール街区ごとに適用 縦軸 = 明度 暖色系 10R /1 /2 /3 /4 /6 /8 /10 /12 /14 彩度 明 明 6 度 暗 2 横軸 = 彩度 鮮やか 縦軸 = 明度 寒色系 5G /1 /2 /3 /4 /6 /8 /10 /12 /14 彩度 明 明 6 度 暗 2 横軸 = 彩度 鮮やか 48

50 5 建築物の色彩等のルール街区ごとに適用 色彩の制限のルール 3 環状七号線沿道街区 4 近隣商業街区 A 1. 江戸川区景観計画の届出対象となる建物の外観の色彩は 景観計画の色彩基準とする 2.1 以外の建物の外観の色彩は マンセル値を用いた制限は適用しないが 周辺環境等に配慮する 落ち着きのある街並みの確保 沿道複合街区 近隣商業街区 B 49

51 6 垣またはさくのルール全街区に適用 垣またはさくのルール 災害時におけるブロック塀等の倒壊による危険防止と沿道緑化のために 生け垣やネットフェンスに緑化したものとします ただしお寺については例外とします みどりが多く災害に強いまち 50

52 土地区画整理事業を 施行すべき区域の廃止検討

53 土地区画整理事業を施行すべき区域の廃止検討 地区計画の策定 土地区画整理事業を施行すべき区域の廃止を検討中 地区計画策定対象区域 土地区画整理事業を施行すべき区域を廃止を検討している区域 ( 約 56.3ha) 52

54 用途地域の見直し検討

55 用途地域等の見直し検討 現在の用途地域建ぺい率 / 容積率 街区 用途地域 建ぺい 容積率 (%) 準工業地域 60% 近隣商業地域 80% 第一種中高層住居専用地域 400% 300% 400% 300% 60% 150% 都市計画道路補助第 289 号線沿道について検討変更内容は現在東京都と協議中 54

56 今後の予定

57 今後の予定 ~ 地区計画決定手続きの流れ ~ 1 地区計画 ( 素案 ) 説明会 今回 2 地区計画 ( 原案 ) 説明会 ( 平成 28 年 9 月頃予定 ) 3 地区計画 ( 原案 ) の公告 縦覧 4 地区計画 ( 案 ) の公告 縦覧 5 江戸川区都市計画審議会 ( 平成 29 年 1 月頃予定 ) 6 東京都都市計画審議会 ( 平成 29 年 2 月頃予定 ) 7 地区計画の決定 運用開始 ( 今年度末頃予定 ) 56