賃貸経営クラス 不動産コンサルタント長嶋修
新設住宅着工数 ( 年間集計 ) 1,800 千戸 1,600 千戸 1,400 千戸 1,674 1,685 1,707 1,663 1,570 1,486 1,365 1,370 1,403 1,470 1,643 1,387 1,200 千戸 1,198 1,215 1,230 1,173 1,151 1,160 1,189 1,000 千戸 800 千戸 600 千戸 400 千戸 200 千戸 0 千戸 昭和 61 年 昭和 62 年 昭和 63 年 平成 1 年 平成 2 年 平成 3 年 平成 4 年 平成 5 年 平成 6 年 平成 7 年 平成 8 年 平成 9 年 平成 10 年 平成 11 年 平成 12 年 平成 13 年 平成 14 年 平成 15 年 平成 16 年 出所 : 国土交通省発表新設住宅着工戸数統計
総住宅数と総世帯数の推移 60000000 50000000 40000000 30000000 20000000 住宅は余っている 総住宅数総世帯数 空家率 12%!! 10000000 0 昭和 38 年 昭和 43 年 昭和 48 年 昭和 53 年 昭和 58 年 昭和 63 年 平成 5 年 平成 10 年 平成 15 年 出所 : 総務省住宅 土地統計調査
住宅取引 各国比較 7000 戸 6000 戸 5000 戸 4000 戸 中古は 価値がない? 新築住宅着工戸数 中古住宅取引数 3000 戸 2000 戸 1000 戸 0 戸 日本アメリカイギリスフランス ( 資料 ) 日本 : 国土交通省住宅着工統計 平成 15 年住宅 土地統計調査 アメリカ :Statistical Abstract of the US イギリス :Housing Statistics 2004 フランス :Annuaire Statistique de la France edition
住宅の代替わり周期 ( 年 ) 日本の住宅は 160 140 120 100 80 60 40 20 0 耐久消費財? イギリスフランスドイツアメリカ日本 ( 資料 ) 日興リサーチセンター 投資月報 1996 年 9 月号の業界研究 我が国の住宅政策と今後の住宅市場 より作成
50 年後の日本はどうなるの? 資料 : 人口動態統計 厚生労働省大臣官房統計情報部
圧倒的な新築 持ち家偏重 融資金利 税制 賃貸住宅が貧弱 マイホームを持ってはじめて一人前
中古市場の問題 物件ごとの情報量が少ない 設計図面がない メンテナンス 点検記録がない 建物の本質的価値が見極められてい ない 現況有姿
新築偏重からの脱却 日本の住宅これから 8 期 40 年継続してきた 5 カ年計画の廃止 量 から 質 へ 耐震 省エネ バリアフリー 新築 中古 持ち家 賃貸
1 住宅政策の転換 量から質への転換 5 カ年計画廃止 ~ 住生活基本法の施行 ~ 住宅ストックの時代へ ( 耐震性 耐久性 省エネ性 バリアフリー 可変性 メンテナンス性 ) 新築住宅偏重 中古住宅 賃貸住宅
マンションみらいネット 土地総合情報システム 2 データベースの整備 レインズマーケットインフォメーション 住宅取引価格の公開 住宅データベースの整備 インスペクション協議会設立の動き 東京都中古住宅流通促進連絡会設立 自民党 200 年住宅ビジョン
3 住宅に対する国民の意識 新しいものが美しい文化 の終焉 地球環境 資源問題 の意識の高まり 永く価値を保つ ヴィンテージ住宅 の時代へ
賃貸市場はどうなる? ~ 国民の生活 選択肢の多様化 ~ 持家 から 賃貸 へ 住宅余剰時代の賃貸市場 ライバルは分譲住宅
持ち家偏重からの脱却 個性的 自由 ユニーク
ライダーズマンション 出所 バイク好きが集まる : レッドバロン HP( http://www.redbaron.co.jp/support/kokunai/room.html) ホンダ技研工業 HP(http://www.honda.co.jp/motor-lineup/shadow_750/photo/index.html) より転載
音楽家 音楽好きが集まる ミュージション 出所 : リブラン HP(http://www.musision.com/bukken/rent/rent.html) より転載
ペットがいないと 借りられないマンション 内装を自由にできる スケルトン賃貸住宅 定期借家権賃貸住宅
趣味やファンなど好きなもの限定賃貸住宅 コレクティブハウス ソーシャルアパートメント
大切なのは 耐震性 耐久性 省エネ性 バリアフリー性 可変性メンテナンス性 これが基本
3 種類ある 耐久性 物理的耐用年数 居住用途に耐えられる期間 社会的耐用年数 間取り 立地が時代にそぐわない など 経済的耐用年数 建て替えと比較した際の費用対効果
次世代省エネ基準 建築技術 2006 年 8 月号 世界の省エネルギー基準の概況 を元に作成
可変性 とは? ライフスタイル サイクルの変化に合わせて 間取り変更しやすい 1 仕様 ex: S I( スケルトン インフィル ) 鞘管ヘッダー工法 2 間取り
メンテナンス性 とは? メンテナンスしやすい 1 形状 シンプルか複雑か 2 仕様 メンテナンスフリー 汎用性
賃貸住宅経営どの時点が重要? 購入 5 年 10 年 15 年 20 年 25 年 30 年 35 年 購入時年齢 37 歳 47 歳 57 歳 67 歳 72 歳 構造仕様安全防犯性快適性静粛性 メンテナンス性可変性 ベビーファミリー キッズファミリー スチューデントファミリー アダルトファミリー 購入時年齢 = 37 歳 物件価格の上昇傾向
ライフサイクルコスト建物の一生にかかる費用イニシャルコストか140 120 100 80 60 40 20 0 か戸建 /30 年 60 年マンション /50 年 100 年戸建 /30 年 60 年マンション /50 年 100 年 サステイナブルハウジング ( 東洋経済新報社 ) 監修 : 清家剛秋元孝之編者 : 資源循環型住宅技術開発プロジェクトを元に作成 LLC( ライフサイクルコスト ) 3393 4572 5690 6780 年間コスト 131.1 75.7 113.8 67.8 建設費 50.9% 39.8% 42.2% 31.9% 保守管理費 22.9% 31.7% 26.4% 35.4% 設備機器 家具等更新費 1.8% 3.0% 2.0% 3.4% 光熱費 18.7% 21.5% 21.5% 24.0% 解体処分費 5.7% 4.0% 7.9% 5.3%
住宅データの保管 新築設計図書 ( 竣工図書 ) 施工中記録 点検 メンテナンス記録 中古インスペクション ( 建物調査 ) 記録 重要!
大切なのは 時間軸の視点
第 6 段階 : 自己超越欲求 コミュニティ ( 共同体 ) 発展欲求 第 5 段階 : 自己実現の欲求自分ならではの素質 能力を発揮して自己を成長 発展させることへの欲求第 4 段階 : 自我 尊厳の欲求他人から承認 尊重されることへの欲求 名誉 第 3 段階 : 所属 愛情欲求 / 社会的欲求集団への帰属や 家族や他人から愛されることへの欲求第 2 段階 : 安全 安定の欲求衣服 住まい お金など 現在から将来へ向けて危険回避できることの欲求第 1 段階 : 生理的欲求食欲 睡眠欲 性欲など 生きるために必要な欲求
ただの 投資家 か それとも 2007/10/8 朝日資産継承セミナー 会場 THE GRAND HALL にて講演 社会的投資を行う 社会投資家 か