権利関係 Basic 編 第 編権利関係 制限行為能力未成年者が, 親権者 ( 法定代理人 ) の同意を得ないで行った行為は, 取り消すことができる 制限行為能力成年被後見人の行った法律行為は, たとえ成年後見人の同意を得て行っても取り消すことができる 権利関係(Basic 編を得なければ契約などの法律行為をすることができない 同意を得ないで行った行為は取り消すことができる 成年被後見人とは, 精神上の障害により事理を弁識する 能力が欠ける常況にある者のこと 成年被後見人の行った 法律行為は, 原則として取り消せることとした たとえ成年後見人の同意を得て行っても取り消すことができる なお, 日用品の購入その他日常生活に関する行為は取り消せない )未成年者は, 原則として, 親権者 ( 法定代理人 ) の同意 制限行為能力 制限行為能力者が行った契約を取り消すと, 契約は初めから無効となる が, その無効を善意の第三者に対抗できない 制限行為能力者の取消しは, 善意の第三者にも対抗できる 契約を取り消すと, 契約は初めから無効であったものとみなされる 制限行為能力者の取消権の行使は, 善意の第三者にも主張できる 制限行為能力 取消権は, 追認できる時から 0 年が経過すると消滅する 取消権は, 追認できる時から 年間行使しないと消滅す る また, 行為の時から 0 年経過しても消滅する 意思表示 公序良俗に反する法律行為は無効であるが, 表意者はこれを善意の第三 者に対して主張することができない 公序良俗に反する行為の無効は, 善意の第三者にも対抗できる 公序良俗に反する法律行為を法が保護することはできない ( 無効 ) したがって, 表意者はこれを善意の第三者に対しても主張できる 6 意思表示 心裡留保による意思表示は, 相手方が表意者の真意を知り又は知ること ができたときは有効である 6 心裡留保による意思表示は原則として有効だが, 相手方 が表意者の真意を知り又は知ることができたときは, 無効 である 権利関係 Basic 編
代理 S 毎年のように出題される重要項目の１つじゃ 代理人が行った法 律行為の効力は本人に帰属する という 基本の理が何よりも大 切なのじゃ この基本の理を前提に 試験では 無権代理や表見 代理といった応用形が頻出しており 腰を据えた学習が必要じゃぞ P.9 第章 代理 買主Ｃとの間で売買契約を締結した場合には Ｂは売主Ａの代理人として 相手方が悪意又は有過失なら 効力は本人に帰属する 代理人Ｂが自らを売主と表示して契約を締結した場合で H-0- あっても 相手方Ｃが Ｂは本人Ａの代理人として契約を 契約しているとＣが知っていても 売買契約はＢＣ間に成立する していることを知っていたときは 売買契約の効力はＡＣ 代理人の資格 未成年者が代理人となって締結した契約の効果は 当該行為を行うにつ き当該未成年者の法定代理人による同意がなければ 有効に本人に帰属し H-0- ない 未成年者が代理人の場合 その法定代理人の同意は不要 代理人は行為能力者であることを必要としないので 未 成年者が代理人となって締結した契約の効果は 法定代理 人による同意がなくても 有効に本人に帰属する 代理人がした行為による法律上の効力は すべて本人に帰属するため 代理人が不利益を 被ることはないよね だから 制限行為能力者 でも代理人になれるんだ 双方代理 不動産の売買契約に関して 同一人物が売主及び買主の双方の代理人と なった場合であっても 売主及び買主の双方があらかじめ承諾をしている ときには 当該売買契約の効果は両当事者に有効に帰属する 同一の法律行為について 原則として 同一人が契約当 事者双方の代理人になることはできない 双方代理の禁 H-0- 止 ただし 債務の履行のように新たに権利義務が生じ ない行為や 当事者双方の許諾を得ている場合は 双方代 理も許される 代理人自身が契約の相手方になる場合 自 己契約 も 双方代理と同様に扱われるんだよ 代理 (Advance 間に帰属する 権利関係 顕名 代理人Ｂが自らを 売主Ａの代理人Ｂ ではなく 売主Ｂ と表示して 編 権利関係
宅建業法 0 重要事項の明① S 次章と合わせて毎年 問程度出題される最重要項目です 宅建 業法のなかで最も厳しい暗記が求められるところですが ここをク リアしないと合格には近づけません 本章では 重要事項の明方 法と売買の明項目に関する出題です 全問マスターしましょう P. 第7章 重要事項の明 以下 特に記述がない場合は 明の相手方は宅建業者ではないものとする 明方法 重要事項の明及び書面の交付は 取引の相手方の自宅又は勤務する場 所等 宅建業者の事務所以外の場所において行うことができる 明方法 宅建業者は 宅地又は建物の売買について売主となる場合 買主が宅建 を行う場所については 特に規定を設けていないから 事 務所以外の場所で行うことができる 業者間でも 条書面の交付は省略不可 宅建業者は 自ら売主として宅地又は建物の売買をする H-0- 場合 相手方が宅建業者であっても 重要事項を記載した 交付は省略してよい 書面を交付しなければならない しかし 宅地建物取引士 をして 明をさせる必要はない 明方法 宅地の売買について 売主Ａ Ａの媒介業者Ｂ及び買主の媒介業者Ｃの 三者がいずれも宅建業者である場合は Ｂ及びＣのみならず Ａも 宅建 複数の宅建業者がひとつの取引に関与している場合は すべての宅建業者が重要事項の明をする義務を負うか H-7- ら Ａ Ｂ Ｃ全員が 買主に対して重要事項の明をす 業者でない買主に対して宅建業法第 条に規定する重要事項の明をす る義務を負う べき義務を負う 明方法 重要事項の明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくて もよいが 書面に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士で H7-9- なければならない 条書面への記名押印 宅地建物取引士であれば専任 の必要はない 重要事項の明 重要事項の明書面への記名押印につ いては 宅地建物取引士が行う必要がある しかし どち らも専任の宅地建物取引士が行う必要はない 売買 宅建業者は 建物の売買の媒介において 重要事項として 登記された 権利の種類及び内容については買主に明したが 移転登記の申請の時期 H-6- 登記された権利の種類及び内容については 重要事項と して明しなければならないが 移転登記の申請時期は 明する必要がない については明をしなくても宅建業法に違反しない 8 重要事項の明① 9 (Advance 業者であっても 重要事項明は行わなければならないが 条書面の H7-9- 宅建業法は 重要事項の明及び重要事項明書の交付 宅建業法 編
法令上の制限 7 建築基準法③ 集団規定② A 建築物の高さ規制と用途制限からの問題です 高さ規制では 斜線制限や日影規制等の適用区域と規制対象となる建築物に関 する出題が圧倒的で 具体的な規制内容までは問われません また 用途制限は 無理のない範囲で覚えていけばよいですヨ P.9 第章 ５ 高さ制限等 低層住居専用地域 田園住居地域 第二種低層住居専用地域内の土地においては 都市計画において建築物 の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離の限度を２ｍ又 H9-- は. ｍとして定めることができる ２ｍ又は. ｍ. ｍ又は１ｍ 第一種 第二種低層住居専用地域又は田園住居地域では 外壁の後退距離の限度を. ｍ又は１ｍ として定める ことができる 外壁の後退距離を定めるか否かは任意な んだよ 低層住居専用地域 田園住居地域 においては 建築物の高さは ｍ又は ｍのうち 当該地域に関す H-9- 改 0 ｍ又は ｍのうち都市計画で定められた数値が限 度 第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域又は 田園住居地域内においては 建築物の高さは 0 ｍ又は る都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない ｍのうち当該地域に関する都市計画において定められ 建築物の高さは 外壁の後退距離と異な り 必ず 0 ｍ又は ｍのどちらかで定めら れるんだ (Advance た建築物の高さの限度を超えてはならない 法令上の制限 第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内 編 敷地面積の最低限度 用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度を定め る場合においては その最低限度は 00 を超えてはならない 斜線制限 第二種中高層住居専用地域内における建築物については 建築基準法第 6 条第１項第３号の規定による北側斜線制限は適用されない 8 建築基準法③ 集団規定② H-9- H8-- 都市計画において建築物の敷地面積の最低限度を定める 場合においては その最低限度は 00 を超えること ができない 日影規制がない場合に適用 第一種 第二種中高層住居専用地域においては 日影規 制が適用されるときを除いて 北側斜線制限が適用される 8
税 鑑定 不動産取得税 A 0 年間でみると ４ ５回出題される項目です 不動産取得税は 不動産を取得したときに 回だけ納付する都道府県税ですが 様々な 特例があるため マイホームの購入で 実際に不動産取得税が重荷に なるケースはそうありません そうした特例の内容に注意しましょう P. 第章 不動産取得税 不動産取得税は 不動産の取得に対して 当該不動産の所在する市町村 において課する税であり その徴収は普通徴収の方法によらなければなら H6-- ない 不動産取得税は 都道府県税 不動産取得税は 不動産の取得に対し 不動産所在の 都 道府県 において 不動産の取得者に課する税金で ある なお 普通徴収の方法による点は正しい 不動産とは 土地 家屋をいうため 家 屋以外の土地に定着した工作物や立木は 土地 と同時に取引されたとしても 不動産取得税の 課税対象とはならないよ 家屋の改築により家屋の取得とみなされた場合 当該改築により増加し た価格を課税標準として不動産取得税が課税される H-8- 家屋を改築した場合は その改築をもって家屋の取得と みなし 改築により増加した価格を課税標準として不動産 取得税が課税される 交換によって不動産を取得した場合も 売 買や贈与による取得と同様に 不動産取得税が 課税されるよ 税率は 00 分の３である H8-8- 00 分の３ 住宅以外の家屋は 00 分 の４ 住宅以外の家屋を取得した場合 不動産取得税の標準税 率は 00 分の４である 住宅又は土地を取得した場合 不動産取 得税の標準税率を 00 分の３とする特例がある よ 相続による不動産の取得については 不動産取得税が課される 相続による取得には 不動産取得税は課されない 相続 包括遺贈 相続人に対する遺贈も含む や法人の H6-- 合併による不動産の取得等は 形式的な所有権の移転なの で 不動産取得税は課されない 6 不動産取得税 7 (Advance 平成 0 年４月に住宅以外の家屋を取得した場合 不動産取得税の標準
免除科目 景品表示法 S 毎年 問出題される重要項目 YO 不動産の広告や景品の提供を規制する法律だけど, 試験では, 業界の自主ルールである公正競争規約からの出題がほとんど YO 多くは常識的な規定だから, 自分の常識でけなかった問題だけ繰り返しいておいて NE P.60 ~ 第 章景品表示法 広告とは 新築分譲マンションの販売において, モデル ルームは, 不当景品類及 モデルルームは, 不当景品類及び不当表示防止法の規制 び不当表示防止法の規制対象となる 表示 には当たらないため, 実際の -7- 対象となる 表示 に該当する したがって, 物件の規模, 居室には付属しない豪華な設備や家具等を設置した場合であっても, 当該 形状, 構造等について, 実際のものよりも優良であると誤 家具等は実際の居室には付属しない旨を明示する必要はない 認されるおそれのある表示をしてはならない 新設の駅 新設予定駅は, 運行主体の公表 + 予定時期の明示 分譲住宅の販売広告において, 当該物件周辺の地元住民が鉄道会社に駅 新設予定の駅は, その路線の の新設を要請している事実が報道されていれば, 広告中に地元住民が要請 -7-, その新設予定時期を明示して表示することができる している新設予定時期を明示して, 新駅として表示することができる 交通の時間 電車 バス等の交通機関の所要時間は, 乗換えを要する 最寄りの駅から特定の勤務地までの電車による通勤時間を表示する場合 場合, その旨を明示しなければならない は, 通勤時に電車に乗車している時間の合計を表示し, 乗換えを要するこ 0-7- とや乗換えに要する時間を含んでいないことを表示する必要はない 商業施設との距離 確実に利用できるものは整備予定時期を明示すれば, 表 取引しようとする物件の周辺に存在するデパート, スーパーマーケット 示可 免除科目(Advance 編)モデルルームも 表示 にあたる 等の商業施設については, 現に利用できるものでなければ広告に表示する -7- デパート, スーパーマーケット, 商店等の商業施設は, ことはできない 原則として, 現に利用できるものを物件までの道路距離を 明示して表示しなければならない ただし, 工事中である 等その施設が と認められるものに あっては, その 表示することがで きる 商業施設との距離 徒歩による所要時間は, 道路距離 80 m につき 分間 建売住宅の販売広告において, 実際に当該物件から最寄駅まで歩いたと 徒歩による所要時間は, 道路距離 80 m につき 分間 きの所要時間が 分であれば, 物件から最寄駅までの道路距離にかかわ -7- を要するものとして算出した数値を表示し, 分未満の端 らず, 広告中に 最寄駅まで徒歩 分 と表示することができる 数が生じたときは, 分として算出する必要がある 88 景品表示法 89
ちゃんと勉強しないと月に代わっておしおきよ