10th ドラフト 2016 年 5 月 18 日 時 点
目 次 Ⅰ. Ⅱ. Ⅲ. Ⅳ. Ⅴ. IPOハイライトと 本 投 資 法 人 の 特 徴 第 1 期 中 間 決 算 概 要 今 後 の 成 長 への 取 り 組 み 物 流 施 設 マーケットの 見 通 し Appendix 03 12 15 18 21
Ⅰ. I P O ハ イ ラ イ ト と 本 投 資 法 人 の 特 徴
IPOハイライト IPOの 概 要 上 場 時 のポートフォリオ オファリング 総 額 1,098 億 円 物 件 番 号 物 件 名 称 所 在 地 (2) 延 床 面 積 (m2) 取 得 価 格 ( 億 円 ) オファリング 形 態 上 場 日 内 外 比 率 LTV (1) 信 用 格 付 グローバル オファリング (Reg.S+144A) 2016 年 国 内 70% : 海 外 30% 36.7% AA-( 安 定 的 )( 株 式 会 社 日 本 格 付 研 究 所 ) 東 京 -1 ロジポート 橋 本 神 奈 川 県 相 模 原 市 145,801 212 東 京 -2 ロジポート 相 模 原 神 奈 川 県 相 模 原 市 200,045 230 東 京 -3 ロジポート 北 柏 千 葉 県 柏 市 104,302 253 東 京 -4 ロジポート 流 山 A 棟 千 葉 県 流 山 市 17,673 35 東 京 -5 ロジポート 流 山 B 棟 千 葉 県 流 山 市 133,414 266 東 京 -6 ロジポート 東 扇 島 A 棟 神 奈 川 県 川 崎 市 100,235 190 東 京 -7 ロジポート 東 扇 島 B 棟 神 奈 川 県 川 崎 市 117,546 191 東 京 -8 ロジポート 東 扇 島 C 棟 神 奈 川 県 川 崎 市 116,997 237 合 計 936,017 1,614 ディールアワード2 冠 を 達 成 BEST DEAL OF 2015 株 式 会 社 キャピタル アイ 主 催 キャピタル アイAwards 不 動 産 投 資 信 託 証 券 部 門 J-REIT Deal of the Year トムソン ロイター マーケッツ 株 式 会 社 主 催 2015 年 度 DealWatch Awards 不 動 産 投 資 信 託 証 券 部 門 投 資 家 目 線 のディール 運 営 とポートフォリオの 質 の 高 さで 支 持 を 集 め マイナス 金 利 政 策 の 公 表 を 追 い 風 に 旺 盛 な 需 要 を 創 出 久 々の 大 型 IPOを 成 功 に 導 き 市 場 の 拡 大 に 寄 与 した( 同 社 プレスリリースより 一 部 抜 粋 ) J-REIT 市 場 では2 年 8カ 月 ぶりとなる1000 億 円 超 の 大 型 IPO 取 得 物 件 の 質 の 高 さも 評 価 を 集 め 全 投 資 家 参 加 型 の ホットな 案 件 となった 日 銀 の 追 加 緩 和 という 追 い 風 を 捉 え 同 市 場 を 活 気 づけた( 同 社 プレスリリースより 一 部 抜 粋 ) (1) 2016 年 3 月 末 時 点 の 数 値 を 使 用 LTV = 有 利 子 負 債 総 額 / 総 資 産 額 (2)ロジポート 橋 本 ロジポート 相 模 原 については 持 分 調 整 前 の 数 値 を 記 載 LaSalle LOGIPORT REIT 4
ラサールロジポート 投 資 法 人 の 特 徴 1 東 京 エリア 大 阪 エリアに 所 在 する プライム ロジスティクス に 重 点 投 資 IPOポートフォリオは 東 京 エリアに 所 在 するメガ 物 流 施 設 で 構 成 物 件 競 争 力 の 源 泉 である 立 地 スペックに 着 目 した 投 資 によって 中 長 期 にわたるポートフォリオの 優 位 性 を 確 保 2 ラサールグループの 不 動 産 の 運 用 力 を 活 用 不 動 産 コア 投 資 のリーディングカンパニーとしてのグローバルな 知 見 の 活 用 日 本 の 物 流 施 設 への 豊 富 な 開 発 投 資 実 績 に 支 えられた 運 用 力 の 活 用 LaSalle LOGIPORT REIT 5
IPOポートフォリオは 東 京 エリアに 所 在 するメガ 物 流 施 設 で 構 成 ポートフォリオ 概 要 ポートフォリオの 立 地 資 産 規 模 1,614 億 円 東 京 エリア (1) 100 % ロジポート 流 山 A B 棟 ロジポート 北 柏 平 均 延 床 面 積 117,002 m 2 物 件 数 8 件 ロジポート 橋 本 東 北 自 動 車 道 NOI 利 回 り (2) 稼 働 率 4.9 % 96.5 % 圏 央 道 常 磐 自 動 車 道 投 資 エリア 比 率 本 投 資 法 人 J-REIT 平 均 ( 物 流 施 設 ) 関 越 自 動 車 道 東 京 外 環 自 動 車 道 国 道 16 号 (3) 一 都 三 県 一 都 三 県 京 阪 神 (3) その 他 中 央 自 動 車 道 JR 東 京 駅 東 関 東 自 動 車 道 100% 61.5% 21.5% 17.0% 東 名 高 速 道 路 (3) 平 均 延 床 面 積 ロジポート 相 模 原 本 投 資 法 人 117,002m2 ロジポート 東 扇 島 A B C 棟 J-REIT 平 均 ( 物 流 施 設 ) 34,408m2 東 京 エリア JR 東 京 駅 から60km 圏 内 (1) 東 京 エリア とは 東 京 60km 圏 内 (JR 東 京 駅 から60km 圏 内 )の 地 域 (2) NOI 利 回 り は 取 得 時 鑑 定 NOIを 取 得 価 格 で 除 して 計 算 (3) 一 都 三 県 京 阪 神 比 率 は 2016 年 3 月 末 時 点 でJ-REITによる 取 得 が 完 了 している 物 流 施 設 ( 底 地 を 資 産 として 保 有 している 場 合 を 除 く)の 延 床 面 積 ( 全 体 )の 総 面 積 をベースに 算 出 LaSalle LOGIPORT REIT 6
物 件 競 争 力 の 源 泉 である 立 地 スペックに 着 目 した 投 資 方 針 東 京 エリア 大 阪 エリアを 重 点 的 な 投 資 対 象 地 域 プライム ロジスティクス の 特 徴 エリア 別 投 資 比 率 の 目 途 東 京 エリア 大 阪 エリア (1) その 他 合 計 80% 以 上 20% 以 下 大 阪 エリア 東 京 エリア (1) 大 阪 エリア とは 大 阪 45km 圏 内 (JR 大 阪 駅 から45km 圏 内 )の 地 域 物 流 適 地 大 規 模 高 機 能 1 消 費 地 ( 人 口 集 積 地 )へのアクセスに 優 れていること 2 幹 線 道 路 及 び 幹 線 道 路 の 結 節 点 に 近 接 していること 324 時 間 物 流 施 設 の 運 営 が 可 能 な 工 業 系 用 途 地 域 に 所 在 すること 4 雇 用 確 保 の 観 点 から 公 共 交 通 機 関 から 徒 歩 でのアクセスが 容 易 であること 1 延 床 面 積 概 ね16,500m2 以 上 1 有 効 天 井 高 概 ね5.5m 以 上 床 荷 重 概 ね1.5t/m2 以 上 柱 間 隔 概 ね10m 10m 2 上 層 階 にトラックが 直 接 アクセス 可 能 な 大 型 ランプウェイ 又 は 充 分 な 搬 送 能 力 を 備 えた 垂 直 搬 送 機 能 3 柔 軟 な 区 画 割 が 可 能 な 設 計 4 充 分 なオフィススペース 5 免 震 性 能 又 は 高 い 耐 震 性 能 による 高 い 安 全 性 橋 本 駅 国 道 16 号 ロジポート 橋 本 LaSalle LOGIPORT REIT 7
ラサールグループは 不 動 産 コア 投 資 のリーディングカンパニー 世 界 有 数 の 不 動 産 投 資 顧 問 会 社 不 動 産 コア 投 資 の 比 率 が72.5%を 占 める AUM (1) 規 模 グローバルネットワーク 投 資 家 からの 信 任 オポチュニティ 投 資 6.9% 約 583 億 米 ドル 17か 国 /24 拠 点 従 業 員 690 名 以 上 470 以 上 のプロ 投 資 家 世 界 32か 国 の 政 府 資 金 年 金 基 金 保 険 会 社 及 び 事 業 会 社 等 含 む バリューアッド 投 資 20.5% コア 投 資 72.5% 不 動 産 関 連 証 券 135 億 米 ドル 欧 州 224 億 米 ドル 住 宅 49 億 米 ドル オフィス 158 億 米 ドル 投 資 戦 略 別 構 成 アジア 太 平 洋 69 億 米 ドル 米 国 (カナダ メキシコ 含 む) 154 億 米 ドル 事 業 規 模 売 上 高 (2015 年 度 ) 約 59 億 米 ドル 不 動 産 管 理 面 積 AUM 地 域 別 構 成 その 他 39 億 米 ドル 不 動 産 関 連 証 券 135 億 米 ドル AUM 不 動 産 タイプ 別 構 成 物 流 施 設 70 億 米 ドル 世 界 最 大 級 の 総 合 不 動 産 サービス 会 社 (ラサール インベストメント マネージメント インクの 親 会 社 ) グローバルネットワーク 約 80か 国 従 業 員 約 6.1 万 人 時 価 総 額 商 業 施 設 131 億 米 ドル 約 72 億 米 ドル (ニューヨーク 証 券 取 引 所 上 場 ) 世 界 トップレベルのインベストメント マネージャーとして 数 々の 賞 を 受 賞 2013 年 ~2015 年 の 受 賞 例 Professional Pensions UK Pensions Awards FT PIPA Awards Pensions Age Awards IPD Property Investment Awards Euromoney s Real Estate Poll Morningstar 2014 Fund of the Year International Fund Awards 約 3.7 億 m2 ( 注 ) 左 側 上 記 数 値 は2015 年 12 月 時 点 ( 注 ) 右 側 上 記 比 率 はPublic Real Estate Securitiesの 数 値 を 分 母 から 除 外 の 上 試 算 (1) 運 用 資 産 残 高 LaSalle LOGIPORT REIT 8
ラサールグループは 先 進 的 物 流 施 設 の 開 発 投 資 のフロントランナー ラサールグループの 日 本 における 物 流 施 設 の 開 発 投 資 リーシング 実 績 (1) 豊 富 な 開 発 投 資 リーシング 実 績 累 計 開 発 実 績 約 180 万 m 2 累 計 取 得 実 績 約 160 万 m 2 リーシング 実 績 約 206 万 m 2 一 都 三 県 での 大 規 模 開 発 シェア (2) 約 21 % 日 本 の 大 規 模 物 流 施 設 上 位 10 物 件 のうち5 件 に 携 わる ランク 物 件 名 開 発 会 社 開 発 / 取 得 延 床 面 積 (m2) 竣 工 年 月 1 MFLP 日 野 三 井 不 動 産 - 213,435 2015 年 10 月 2 ロジポート 相 模 原 ラサール 不 動 産 投 資 顧 問 開 発 210,829 2013 年 8 月 3 旧 ロジポート 川 崎 ラサール 不 動 産 投 資 顧 問 開 発 160,218 2008 年 1 月 4 プロロジスパーク 川 島 プロロジス - 157,721 2011 年 6 月 5 ロジポート 橋 本 ラサール 不 動 産 投 資 顧 問 開 発 156,609 2015 年 1 月 6 GLP 大 阪 GLP( 旧 プロロジス) - 155,931 2004 年 8 月 7 DPL 横 浜 大 黒 大 和 ハウス 工 業 - 149,339 2014 年 3 月 8 グッドマン 堺 グッドマンジャパン - 148,969 2014 年 4 月 9 ロジポート 東 扇 島 ( 東 扇 島 C 棟 ) 寶 組 取 得 148,799 2001 年 2 月 10 旧 ロジポート 柏 ラサール 不 動 産 投 資 顧 問 開 発 148,453 2006 年 6 月 開 発 投 資 面 積 ( 累 積 ベース) 大 規 模 物 流 施 設 の 開 発 力 は 業 界 NO.1( 首 都 圏 の 延 床 面 積 10 万 m2 以 上 ) 延 床 面 積 ( 百 万 m2) 投 資 ( 左 側 ) 開 発 ( 左 側 ) 東 証 REIT 指 数 ( 右 軸 ) (Pt) 2,400 ( 千 m2) 900 4.0 3.5 3.0 2.5 2,000 1,600 1,200 800 800 700 600 500 2.0 400 1.5 300 1.0 200 0.5 100 0.0 2003 年 2005 年 2007 年 2009 年 2011 年 2013 年 2015 年 0 LIM A 社 B 社 C 社 D 社 E 社 F 社 G 社 H 社 I 社 (1) 2016 年 3 月 末 日 時 点 (2) 出 所 : CBRE 首 都 圏 で 民 間 会 社 により 開 発 された 延 床 面 積 10 万 m2 以 上 の 賃 貸 型 物 流 施 設 出 所 : いずれもCBRE ( 注 ) 上 記 数 値 は2015 年 12 月 時 点 において 竣 工 している 物 件 を 集 計 LaSalle LOGIPORT REIT 9
ラサールグループの 国 内 における 物 流 施 設 の 開 発 投 資 実 績 ファンド 機 能 +デベロッパー 機 能 +インベスター 機 能 = 経 済 環 境 にかかわらず 継 続 的 に 大 型 物 流 施 設 を 開 発 投 資 2003 年 2004 年 2004 年 9 月 2007 年 2011 年 4 月 2013 年 日 本 での 物 流 施 設 投 資 開 始 LASALLE JAPAN LOGISTICS Ⅰ 組 成 日 本 初 の 内 陸 での マルチ テナント 型 施 設 開 発 LASALLE JAPAN LOGISTICS Ⅱ 組 成 日 本 初 の 内 陸 駅 近 での マルチテナント 型 施 設 開 発 LASALLE JAPAN LOGISTICS Ⅲ 組 成 2003 年 7 月 若 洲 25,052m2 2004 年 9 月 2005 年 3 月 2007 年 3 月 2007 年 10 月 2007 年 12 月 ロジポート 柏 148,453m2 ロジポート 川 崎 160,218m2 羽 村 42,870m2 ダイエー 川 崎 69,064m2 広 島 9,795m2 2008 年 3 月 西 浦 2 物 件 6,599m2 + 18,282m2 2010 年 6 月 辰 巳 18,161m2 2011 年 7 月 ロジポート 相 模 原 210,829m2 2012 年 10 月 ロジポート 橋 本 156,609m2 2014 年 7 月 ロジポート 東 扇 島 A 棟 B 棟 C 棟 388,343m2 2004 年 9 月 2005 年 2 月 2006 年 8 月 2007 年 8 月 2008 年 3 月 2009 年 7 月 2011 年 4 月 2011 年 9 月 2014 年 4 月 市 川 塩 浜 66,297m2 ロジポート 大 阪 135,822m2 袖 ヶ 浦 50,963m2 ロジポート 北 海 道 19,041m2 ロジポート アイランド シティ 博 多 48,852m2 ロジポート 流 山 A 棟 B 棟 161,771m2 ロジポート 北 柏 127,165m2 厚 木 52,375m2 ロジポート 川 越 西 23,757m2 開 発 物 件 投 資 物 件 物 流 開 発 ファンド 組 成 LaSalle LOGIPORT REIT 10
機 動 的 な 財 務 運 営 で 調 達 構 造 を 最 適 化 強 固 な 財 務 体 質 分 散 された 良 質 なバンクフォーメーション LTV (1) ( 資 産 総 額 ベース) 36.4% ( 34.7%) 取 得 余 力 (2) (LTV45% 想 定 ) 約 320 億 円 取 得 余 力 (2) (LTV40% 想 定 ) 約 150 億 円 りそな 銀 行 4.4% 日 本 政 策 投 資 銀 行 9.1% 福 岡 銀 行 4.4% 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 26.5% 平 均 借 入 残 存 年 数 5.9 年 固 定 金 利 比 率 75.3% 加 重 平 均 調 達 金 利 0.60% 三 井 住 友 信 託 銀 行 13.7% 借 入 金 残 高 63,428 百 万 円 信 用 格 付 AA-( 安 定 的 ) ( 株 式 会 社 日 本 格 付 研 所 ) 三 井 住 友 銀 行 21.0% みずほ 銀 行 21.0% 機 動 的 な 財 務 運 営 有 利 子 負 債 の 返 済 償 還 期 日 の 分 散 低 LTV 水 準 による 強 固 な 財 務 体 質 を 活 かし 機 動 的 なLTVの コントロールを 行 い 外 部 成 長 をサポート 金 利 動 向 を 含 めた 金 融 環 境 を 踏 まえて 財 務 の 安 定 性 を 維 持 しつつ 変 動 金 利 の 活 用 や 短 中 期 の 借 入 も 含 めて 資 金 調 達 コストの 効 率 性 を 確 保 ( 億 円 ) 250 200 150 100 50 0 (3) 変 動 金 利 81 75 2017 年 2018 年 2019 年 固 定 金 利 107 2020 年 2021 年 2022 年 151 2023 年 91 91 2024 年 2025 年 38 2026 年 2027 年 ( 注 ) 上 記 数 値 は2016 年 3 月 末 時 点 (1) 2016 年 3 月 末 時 点 のLTV( 消 費 税 ローン 控 除 後 のLTV) (2) 上 記 取 得 余 力 は 消 費 税 還 付 金 よる 借 入 返 済 4,458 百 万 円 を 実 施 した 前 提 に 基 づく 試 算 (3) 返 済 予 定 の 消 費 税 ローン4,458 百 万 円 を 含 む LaSalle LOGIPORT REIT 11
Ⅱ. 第 1 期 中 間 決 算 概 要
予 想 分 配 金 の 上 方 修 正 稼 働 率 上 昇 金 利 コスト 上 場 関 連 費 用 の 減 少 により 1 口 当 たり 予 想 分 配 金 を 上 方 修 正 巡 航 分 配 金 は100 円 増 の2,200 円 程 度 の 見 込 ( 利 益 超 過 分 配 金 含 む) ( 円 / 口 ) 利 益 分 配 金 利 益 超 過 分 配 金 2,435 円 2,543 円 363 円 2,332 円 +59 円 39 円 2,100 円 2,200 円 1,861 円 +108 円 固 定 資 産 税 等 費 用 化 運 用 報 酬 減 少 リーシング 費 用 等 +471 円 +100 円 上 場 時 予 想 今 回 予 想 上 場 時 予 想 今 回 予 想 上 場 時 予 想 に 基 づく 今 回 予 想 に 基 づく 第 1 期 (2016 年 8 月 期 ) 第 2 期 (2017 年 2 月 期 ) 巡 航 ベースの 1 口 当 たり 分 配 金 の 見 込 額 LaSalle LOGIPORT REIT 13
中 間 決 算 実 績 及 び 業 績 予 想 ( 第 1 期 第 2 期 )の 修 正 とその 主 要 要 因 営 業 収 益 ( 百 万 円 ) 営 業 利 益 ( 百 万 円 ) 経 常 利 益 ( 百 万 円 ) 当 期 利 益 ( 百 万 円 ) 中 間 実 績 第 1 期 修 正 前 予 想 第 1 期 修 正 後 予 想 差 異 第 2 期 修 正 前 予 想 第 2 期 修 正 後 予 想 差 異 1,134 4,892 5,105 +213 4,765 4,774 +9 723 2,886 3,053 +167 2,832 2,845 +13 227 1,840 2,367 +527 2,505 2,626 +121 227 1,839 2,366 +527 2,504 2,625 +121 業 績 予 想 修 正 の 主 要 要 因 第 1 期 (2016 年 8 月 期 ) 稼 働 率 上 昇 等 による 営 業 収 益 増 加 +213 百 万 円 (+194 円 ) 賃 貸 事 業 費 用 等 減 少 運 用 報 酬 増 加 46 百 万 円 ( 42 円 ) 支 払 利 息 等 融 資 関 連 費 用 の 減 少 +120 百 万 円 (+110 円 ) 上 場 関 連 費 用 の 減 少 その 他 +238 百 万 円 (+209 円 ) 第 2 期 (2017 年 2 月 期 ) 稼 働 率 上 昇 等 による 営 業 収 益 増 加 +9 百 万 円 (+8 円 ) 賃 貸 事 業 費 用 等 減 少 運 用 報 酬 増 加 +4 百 万 円 (+4 円 ) DPU ( 円 ) 合 計 - 1,861 2,332 +471 2,435 2,543 +108 利 益 超 過 分 配 金 を 除 く - 1,672 2,150 +478 2,276 2,386 +110 支 払 利 息 等 融 資 関 連 費 用 の 減 少 その 他 +108 百 万 円 (+96 円 ) ( 注 ) 括 弧 は 一 口 当 たり 分 配 金 に 与 える 影 響 額 ( 注 ) 上 記 + は 利 益 ( 分 配 金 )の 増 加 は 利 益 ( 分 配 金 ) の 減 少 利 益 超 過 分 配 金 - 189 182 7 159 157 2 LaSalle LOGIPORT REIT 14
Ⅲ. 今 後 の 成 長 への 取 り 組 み
投 資 主 利 益 を 考 慮 した 外 部 成 長 で2020 年 までに 資 産 規 模 3,000 億 円 を 目 指 す 本 投 資 法 人 はラサールグループの 旗 艦 コアファンドとして 物 流 施 設 の 安 定 稼 働 物 件 を 取 得 安 定 稼 働 物 件 の 運 用 本 投 資 法 人 (ラサールロジポート 投 資 法 人 ) 開 発 及 び 低 稼 働 物 件 の 運 用 物 流 施 設 の 不 動 産 開 発 ファンド 安 定 稼 働 物 件 開 発 低 稼 働 物 件 不 動 産 マーケット ラサールファンド (1) での 開 発 予 定 の11 物 件 (2) 東 京 大 阪 エリア 100% 平 均 延 床 面 積 47,674m2 2016 年 竣 工 済 み/ 竣 工 予 定 物 件 3 物 件 83,730m2 竣 工 済 竣 工 ( 予 定 ) 竣 工 ( 予 定 ) 延 床 面 積 合 計 524,424m2 東 京 エリア 大 阪 エリア 2017 年 /2018 年 竣 工 予 定 物 件 8 物 件 440,695m2 2018 年 以 降 ラサールファンドでは 毎 年 300~400 億 円 の 物 流 施 設 開 発 を 継 続 予 定 (1) ラサールファンド とは ラサールが 組 成 運 用 するファンドを 表 す (2) 竣 工 予 定 の 建 物 を 想 定 して 作 成 した 完 成 予 想 図 であり 実 際 とは 異 なる 場 合 がある また 上 記 物 件 については 2016 年 5 月 20 日 現 在 本 投 資 法 人 が 取 得 することが 確 定 している わけではない LaSalle LOGIPORT REIT 16
着 実 なリーシングの 進 展 と 今 後 の 内 部 成 長 稼 働 率 の 実 績 と 定 借 比 率 賃 貸 借 契 約 平 均 残 存 年 数 No. 物 件 名 2015 年 9 月 末 時 点 稼 働 率 2016 年 3 月 末 時 点 テナント 数 賃 貸 借 契 約 平 均 残 存 年 数 定 借 比 率 東 京 -1 LP 橋 本 72.2% 90.1% +17.9 Pt 13 5.9 年 100.0% 東 京 -2 LP 相 模 原 97.8% 97.9% +0.1 Pt 16 5.7 年 100.0% 東 京 -3 LP 北 柏 99.9% 100.0% +0.1 Pt 10 2.9 年 100.0% 東 京 -4 LP 流 山 A 棟 100.0% 100.0% - 1 - (1) 100.0% 東 京 -5 LP 流 山 B 棟 99.7% 99.7% - 8 4.2 年 100.0% 東 京 -6 LP 東 扇 島 A 棟 96.9% 95.5% 1.4 Pt 22 0.8 年 30.0% 東 京 -7 LP 東 扇 島 B 棟 95.7% 94.4% 1.3 Pt 19 0.8 年 23.4% 東 京 -8 LP 東 扇 島 C 棟 82.5% 95.2% +12.7 Pt 17 1.1 年 38.9% ポートフォリオ 全 体 92.9% 96.5% +3.6 Pt 95 (2) 3.1 年 72.5% 1 2 差 異 3 着 実 なリーシングの 進 展 2016 年 3 月 末 時 点 の 稼 働 率 は96.5% 当 初 目 標 を 前 倒 しで 達 成 1 2 3 契 約 件 数 :7 件 契 約 面 積 :23,208m2 賃 料 単 価 :IPO 時 収 支 想 定 単 価 に 対 して+3.2% 契 約 件 数 :10 件 契 約 面 積 :17,126m2 賃 料 単 価 :IPO 時 収 支 想 定 単 価 に 対 して+6.9% 普 通 借 家 契 約 の99%が 更 新 賃 貸 期 間 満 了 / 更 新 時 期 ( 千 m2) 300 250 1.3% 今 後 の 内 部 成 長 戦 略 賃 料 ギャップを 捉 えた 賃 料 増 額 改 定 普 通 借 家 契 約 の 賃 貸 条 件 の 改 善 200 150 今 後 6 期 で 東 扇 島 以 外 が 約 12 万 m2 東 扇 島 が 約 28 万 m2の 更 改 41.7% ( 定 期 借 家 契 約 への 切 り 替 え 解 約 条 件 の 改 善 ) 空 室 リスクのコントロールによる 安 定 稼 働 の 維 持 100 50 0 12.6% 15.8% 5.1% 0.0% 0.3% 4.4% 第 1 期 2016/8 期 第 2 期 2017/2 期 第 3 期 2017/8 期 2.0% 8.1% 第 4 期 2018/2 期 ( 注 ) 上 記 パーセンテージは 年 間 賃 料 に 占 める 割 合 (1) テナントからの 開 示 の 承 諾 が 得 られていないため 非 開 示 (2) 同 一 のテナントが 複 数 の 物 件 を 賃 借 している 場 合 1テナントとして 算 出 2.2% 3.9% 第 5 期 2018/8 期 東 扇 島 以 外 1.1% 1.5% 第 6 期 2019/2 期 第 7 期 以 降 東 扇 島 A 棟 B 棟 C 棟 LaSalle LOGIPORT REIT 17
Ⅳ. 物 流 施 設 マーケットの 見 通 し
首 都 圏 の 需 給 動 向 と 賃 貸 物 流 施 設 マーケットの 構 造 (1) 首 都 圏 の 需 給 動 向 と 中 期 予 測 首 都 圏 の 需 給 動 向 と 中 期 予 測 ( 百 万 m2) 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 新 規 供 給 新 規 需 要 空 室 率 空 室 率 ( 竣 工 1 年 以 上 ) 予 測 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 2015 年 の 空 室 率 は 約 4.5%に 上 昇 したものの 2015 年 末 の 内 定 率 は 約 40%であり 足 元 のテナ ント 需 要 は 堅 調 今 後 2 年 間 において 約 2.7 百 万 m2 程 度 の 供 給 が 見 込 まれるが 2015 年 と 同 水 準 の 空 室 率 で 推 移 すると CBREは 推 計 0.2 1% 0.0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 0% 6% 5% 4% 空 室 率 ( 全 体 ) 空 室 率 ( 竣 工 1 年 以 上 ) 首 都 圏 の 物 流 施 設 のストック 新 規 需 要 延 床 5,000m2 以 上 7.6% 賃 貸 物 流 施 設 のマーケット 構 造 2015 年 の 空 室 率 は 上 昇 したが 竣 工 1 年 以 上 の 物 件 の 空 室 率 は2010 年 より 一 貫 して 減 少 新 規 の 物 件 供 給 がなされても 既 存 物 件 の 二 次 空 室 3% 2% は 発 生 しておらず 新 規 需 要 がEコマースなどから の 需 要 の 純 増 と 従 来 型 の 中 小 倉 庫 からの 移 転 需 要 によって 発 生 している 状 況 1% 0% 2012 2013 2014 2015 2016 出 所 :CBRE (1) 延 床 面 積 5,000m2 以 上 の 賃 貸 物 流 施 設 が 対 象 1Q 移 転 需 要 既 存 の その 他 物 流 施 設 92.4% LaSalle LOGIPORT REIT 19
サブマーケット 毎 に 異 なる 足 元 の 空 室 率 と 供 給 見 込 サブマーケット 毎 の 空 室 率 一 部 を 除 き 各 サブマーケットともに 足 元 の 空 室 率 は 低 水 準 圏 央 道 東 一 方 新 エリア (1) に 対 して 大 量 供 給 があった 千 葉 内 陸 エリア 相 対 的 に 首 都 圏 では 需 要 が 弱 い 成 田 エリアは 他 サブマーケットを 大 きく 上 回 る 空 室 率 圏 央 道 西 東 北 道 常 磐 道 ロジポート 流 山 A,B 棟 空 室 率 (2) (2015 年 末 時 点 ) 0~5% 需 給 逼 迫 需 給 環 境 千 葉 内 陸 5~10% 需 給 均 衡 10~15% 需 給 緩 和 懸 念 15%~ 需 給 緩 和 八 王 子 関 越 道 外 環 道 ロジポート 北 柏 成 田 今 後 の 供 給 見 込 新 エリアにおいて 大 量 の 供 給 が 見 込 まれる 千 葉 内 陸 エ 神 奈 川 内 陸 ロジポート 橋 本 ロジポート 相 模 原 東 京 湾 岸 千 葉 湾 岸 リア 圏 央 道 西 エリアが 既 存 ストックに 対 する 供 給 量 が 多 い 神 奈 川 湾 岸 ロジポート 東 扇 島 A,B,C 棟 人 口 分 布 ( 凡 例 はP6 参 照 ) 出 所 :CBREのデータを 基 に 本 資 産 運 用 会 社 にて 作 成 (1) 既 存 ストックの 集 積 が 相 対 的 に 少 ないサブマーケット (2) 延 床 面 積 5,000m2 以 上 の 賃 貸 物 流 施 設 が 対 象 ( 注 ) 左 図 は 今 後 2 年 間 の 供 給 見 込 みを 倉 庫 の 数 で 表 現 LaSalle LOGIPORT REIT 20
Ⅴ. Appendix
ポートフォリオ 一 覧 物 件 番 号 物 件 名 称 所 在 地 延 床 面 積 取 得 価 格 (1) 鑑 定 評 価 投 資 比 率 築 年 数 NOI 利 回 り (2) 稼 働 率 PML 値 テナント 数 (m2) ( 億 円 ) ( 億 円 ) (%) ( 年 ) (%) (%) (%) ( 件 ) 東 京 -1 ロジポート 橋 本 (3) 神 奈 川 県 相 模 原 市 145,801 212 221 13.1 1 4.6 90.1 1.3 13 東 京 -2 ロジポート 相 模 原 (3) 神 奈 川 県 相 模 原 市 200,045 230 240 14.3 3 4.7 97.9 0.5 16 東 京 -3 ロジポート 北 柏 千 葉 県 柏 市 104,302 253 256 15.7 3 4.6 100 0.9 10 東 京 -4 ロジポート 流 山 A 棟 千 葉 県 流 山 市 17,673 35 37 2.2 8 5.3 100 1.6 1 東 京 -5 ロジポート 流 山 B 棟 千 葉 県 流 山 市 133,414 266 266 16.5 8 4.8 99.7 2.3 8 東 京 -6 ロジポート 東 扇 島 A 棟 神 奈 川 県 川 崎 市 100,235 190 190 11.8 29 5.2 95.5 6.5 22 東 京 -7 ロジポート 東 扇 島 B 棟 神 奈 川 県 川 崎 市 117,546 191 200 11.8 25 5.6 94.4 6.2 19 東 京 -8 ロジポート 東 扇 島 C 棟 神 奈 川 県 川 崎 市 116,997 237 243 14.7 15 5.1 95.2 6.3 17 合 計 / 平 均 936,017 1,614 1,653 100.0 11 4.9 96.5 3.2 106 (1) 鑑 定 評 価 は2015 年 11 月 時 点 (2) NOI 利 回 り は 取 得 時 鑑 定 NOIを 取 得 価 格 で 除 して 計 算 (3) ロジポート 橋 本 ロジポート 相 模 原 の 取 得 価 格 及 び 鑑 定 評 価 額 は 取 得 済 の 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 割 合 に 相 当 する 金 額 を 記 載 し 延 床 面 積 は 物 件 全 体 の 数 値 を 記 載 LaSalle LOGIPORT REIT 22
ポートフォリオ 概 要 1/2 物 件 名 (2) ロジポート 橋 本 (2) ロジポート 相 模 原 ロジポート 北 柏 ロジポート 流 山 A 棟 A 棟 B 棟 所 在 地 神 奈 川 県 相 模 原 市 緑 区 大 山 町 4 番 7 号 神 奈 川 県 相 模 原 市 中 央 区 田 名 3700 番 3 千 葉 県 柏 市 松 ヶ 崎 新 田 13-1 千 葉 県 流 山 市 南 492 最 寄 駅 /IC 圏 央 道 : 相 模 原 IC 及 び 相 模 原 愛 川 IC 圏 央 道 : 相 模 原 IC 及 び 相 模 原 愛 川 IC JR 常 磐 線 北 柏 駅 徒 歩 6 分 常 磐 自 動 車 道 柏 IC 常 磐 自 動 車 道 : 流 山 IC 取 得 価 格 21,200 百 万 円 23,020 百 万 円 25,300 百 万 円 3,500 百 万 円 NOI 利 回 り (1) 4.6% 4.7% 4.6% 5.3% 構 造 鉄 筋 コンクリート 造 合 金 メッキ 鋼 板 ぶき 鉄 筋 コンクリート 造 合 金 メッキ 鋼 板 ぶき 鉄 筋 コンクリート 造 合 金 メッキ 鋼 板 ぶき 鉄 骨 造 合 金 メッキ 鋼 板 ぶき 階 数 5 階 建 5 階 建 6 階 建 5 階 建 延 床 面 積 145,801.69m2 200,045.57m2 104,302.62m2 17,673.87m2 物 件 特 性 主 要 幹 線 道 路 である 国 道 16 号 に 近 接 し 東 京 都 横 浜 市 等 の 一 大 消 費 地 へのアクセスに 優 れる 圏 央 道 の 相 模 原 IC 及 び 相 模 原 愛 川 IC へも アクセスが 容 易 であり 広 域 物 流 に 適 応 ターミナル 駅 である 橋 本 駅 から 徒 歩 圏 にあ り 背 後 に 商 業 施 設 や 住 宅 を 抱 える 恵 まれた 雇 用 環 境 ランプウェイ 1 フロア 当 たりの 賃 貸 面 積 が 23,000m2を 上 回 る 建 物 規 模 高 水 準 な 建 物 仕 様 及 び 免 震 性 能 を 備 える 主 要 幹 線 道 路 である 国 道 16 号 に 近 接 し 東 京 都 横 浜 市 等 の 一 大 消 費 地 へのアクセスに 優 れる 圏 央 道 の 相 模 原 IC 及 び 相 模 原 愛 川 IC へも アクセスが 容 易 であり 広 域 物 流 に 適 応 周 辺 に 広 大 な 住 宅 地 を 擁 し 雇 用 環 境 に 優 れる 延 床 面 積 20 万 m2 超 の 首 都 圏 最 大 規 模 の 大 型 物 流 施 設 ランプウェイ 高 水 準 な 建 物 仕 様 及 び 免 震 性 能 を 備 える 首 都 圏 向 け 大 型 配 送 拠 点 の 集 積 地 である 柏 市 に 立 地 主 要 幹 線 道 路 である 国 道 6 号 及 び16 号 に 至 近 であ り 常 磐 自 動 車 道 柏 IC まで 約 6kmと 配 送 拠 点 としての 交 通 利 便 性 に 優 れる JR 常 磐 線 北 柏 駅 から 徒 歩 6 分 に 立 地 し バス 便 も 充 実 しており 周 辺 に 住 宅 地 を 擁 する 恵 まれた 雇 用 環 境 ランプウェイ 1フロア 当 たり 最 大 18,000m2で 高 水 準 な 建 物 仕 様 を 備 える 常 磐 自 動 車 道 流 山 IC に 至 近 であり 三 郷 Jct を 経 由 して 首 都 高 速 自 動 車 道 へ 接 続 するこ とにより 首 都 圏 全 域 へのアクセスに 優 れる 主 要 幹 線 道 路 である 国 道 16 号 の 利 用 により 広 域 配 送 にも 対 応 可 能 充 分 な 垂 直 搬 送 機 能 を 備 え 保 管 ニーズに 最 適 な 建 物 仕 様 を 備 える 主 なテナント KDDI 株 式 会 社 株 式 会 社 エス ブイ デー 株 式 会 社 丸 和 運 輸 機 関 株 式 会 社 バロックジャパンリミテッド 丸 二 倉 庫 株 式 会 社 株 式 会 社 丸 和 運 輸 機 関 (1) NOI 利 回 り は 取 得 時 鑑 定 NOIを 取 得 価 格 で 除 して 計 算 (2) ロジポート 橋 本 ロジポート 相 模 原 の 取 得 価 格 及 び 鑑 定 評 価 額 は 取 得 済 の 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 割 合 に 相 当 する 金 額 を 記 載 し 延 床 面 積 は 物 件 全 体 の 数 値 を 記 載 LaSalle LOGIPORT REIT 23
ポートフォリオ 概 要 2/2 物 件 名 ロジポート 流 山 B 棟 ロジポート 東 扇 島 A 棟 ロジポート 東 扇 島 B 棟 ロジポート 東 扇 島 C 棟 A 棟 B 棟 B 棟 A 棟 C 棟 所 在 地 千 葉 県 流 山 市 谷 66-1 神 奈 川 県 川 崎 市 川 崎 区 東 扇 島 18-2 神 奈 川 県 川 崎 市 川 崎 区 東 扇 島 15 神 奈 川 県 川 崎 市 川 崎 区 東 扇 島 19-2 最 寄 駅 /IC 常 磐 自 動 車 道 : 流 山 IC 首 都 高 速 湾 岸 線 : 東 扇 島 IC 首 都 高 速 湾 岸 線 : 東 扇 島 IC 首 都 高 速 湾 岸 線 : 東 扇 島 IC 取 得 価 格 26,600 百 万 円 19,000 百 万 円 19,120 百 万 円 23,700 百 万 円 NOI 利 回 り (1) 4.8% 5.2% 5.6% 5.1% 構 造 鉄 骨 造 合 金 メッキ 鋼 板 ぶき 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 階 数 5 階 建 10 階 建 ( 倉 庫 5 階 建 ) 10 階 建 ( 倉 庫 5 階 建 ) 6 階 建 延 床 面 積 133,414.76m2 100,235.67m2 117,546.26m2 116,997.14m2 物 件 特 性 常 磐 自 動 車 道 流 山 IC に 至 近 であり 三 郷 Jct を 経 由 して 首 都 高 速 自 動 車 道 へ 接 続 するこ とにより 首 都 圏 全 域 へのアクセスに 優 れる 主 要 幹 線 道 路 である 国 道 16 号 の 利 用 により 広 域 配 送 にも 対 応 可 能 ランプウェイ 延 床 面 積 13 万 m2 超 の 建 物 規 模 高 水 準 な 建 物 仕 様 を 備 える 首 都 高 速 湾 岸 線 東 扇 島 IC 横 浜 港 東 京 港 羽 田 空 港 等 の 主 要 交 通 インフラに 近 接 東 京 都 心 部 川 崎 市 内 横 浜 市 内 などの 一 大 消 費 地 に 近 接 周 辺 は 工 場 や 物 流 施 設 等 の 一 大 産 業 集 積 地 2018 年 度 に 川 崎 港 臨 港 道 路 東 扇 島 水 江 町 線 が 開 通 予 定 大 規 模 ランプウェイ 高 水 準 な 建 物 仕 様 を 備 える 主 なテナント 日 本 ロジステック 株 式 会 社 日 本 製 紙 クレシア 株 式 会 社 東 洋 メビウス 株 式 会 社 丸 全 昭 和 運 輸 株 式 会 社 佐 川 グローバルロジスティクス 株 式 会 社 丸 全 昭 和 運 輸 株 式 会 社 楠 原 運 輸 株 式 会 社 佐 川 グローバルロジスティクス 株 式 会 社 (1) NOI 利 回 り は 取 得 時 鑑 定 NOIを 取 得 価 格 で 除 して 計 算 LaSalle LOGIPORT REIT 24
本 投 資 法 人 のポートフォリオの 特 徴 テナント 概 況 (1) テナント 構 成 比 率 佐 川 グローバルロジスティクス 7.8% 丸 全 昭 和 運 輸 7.8% 上 位 5 社 33.0 % 日 本 ロジステック 7.3% その 他 49.0% 楠 原 輸 送 5.5% 丸 和 運 輸 機 関 4.6% 上 位 10 社 ( 全 賃 貸 面 積 に 占 める 割 合 ) 51.0 % バロックジャパンリミテッド 3.1% KDDI 4.3% 丸 二 倉 庫 3.6% 東 洋 メビウス 3.6% 日 本 製 紙 クレシア 3.4% 総 テナント 数 95 件 ポートフォリオ 分 散 及 び 消 費 物 流 テナント 等 による 安 定 的 なキャッシュ フローの 創 出 年 間 賃 料 構 成 比 率 (2) エンドユーザーの 業 種 比 率 LP 東 扇 島 C 棟 15.4% LP 橋 本 11.7% Eコマース 10% 医 療 品 3% 日 用 品 24% 消 費 物 流 比 率 91 % LP 東 扇 島 B 棟 12.4% LP 相 模 原 14.7% その 他 12% LP 東 扇 島 A 棟 12.4% LP 北 柏 15.6% 食 料 品 17% LP 流 山 A B 棟 17.9% ( 注 ) 上 記 数 値 は2016 年 3 月 末 時 点 (1) 貸 床 面 積 ベースで 算 出 (2) 年 間 賃 料 ベースで 算 出 LaSalle LOGIPORT REIT 25 電 化 製 品 12% 衣 料 品 14%
プライム ロジスティクス の 機 能 的 特 徴 概 ね5.5m 以 上 概 ね10m 前 後 オフィススペース 充 分 なオフィススペース 大 型 ランプウェイ 等 上 層 階 にトラックが 直 接 アク セス 可 能 な 大 型 ランプウェイ 又 は 充 分 な 搬 送 能 力 を 備 えた 垂 直 搬 送 機 能 高 基 準 のスペック 保 管 効 率 作 業 効 率 の 向 上 を 可 能 とする 有 効 天 井 高 床 荷 重 柱 間 隔 柔 軟 な 区 画 割 接 車 バース 垂 直 搬 送 機 のレ イアウト 防 火 区 画 の 割 付 け 等 による 柔 軟 な 区 画 割 が 可 能 な 設 計 免 震 性 能 耐 震 性 能 免 震 性 能 又 は 高 い 耐 震 性 能 ロジポート 相 模 原 環 境 対 策 エネルギー 効 率 セキュリティ 対 策 アメニティの 充 実 再 生 可 能 エネルギー 活 用 のための 太 陽 光 パネル 断 熱 性 水 密 性 に 優 れたサンドイッチパ ネルの 外 壁 廊 下 やトイレの 照 明 自 動 点 滅 センサー CASBEE における 新 築 / 既 存 のS 及 び Aランク 認 証 の 取 得 24 時 間 365 日 稼 働 の 防 災 センター 従 業 員 が 休 憩 時 間 等 で 利 用 できる 食 堂 従 業 員 の 利 便 性 向 上 のためのコンビ ニエンスストア 最 寄 駅 からの 通 勤 用 バスの 運 行 LaSalle LOGIPORT REIT 26
物 件 別 賃 貸 事 業 収 支 当 中 間 期 (2015 年 10 月 9 日 ~2016 年 3 月 31 日 ) ( 単 位 : 千 円 ) ロジポート 橋 本 ロジポート 相 模 原 ロジポート 流 山 A 棟 ロジポート 流 山 B 棟 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 130,313 164,694 204,006 賃 貸 事 業 収 入 121,731 153,339 186,076 その 他 賃 貸 事 業 収 入 8,581 11,354 17,929 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 35,551 42,759 70,648 外 注 委 託 費 3,912 9,473 7,228 水 道 光 熱 費 6,328 8,076 13,734 損 害 保 険 料 250 296 450 減 価 償 却 費 24,849 22,459 48,630 その 他 賃 貸 事 業 費 用 211 2,453 603 不 動 産 賃 貸 事 業 損 益 94,761 121,934 14,632 118,724 賃 貸 NOI 119,611 144,393 21,862 160,125 ロジポート 北 柏 ロジポート 東 扇 縞 A 棟 ロジポート 東 扇 縞 B 棟 ロジポート 東 扇 縞 C 棟 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 182,322 141,762 144,867 166,151 賃 貸 事 業 収 入 163,440 131,563 131,858 155,641 その 他 収 入 18,881 10,199 13,009 10,509 賃 貸 事 業 費 用 51,412 30,013 40,289 49,635 外 注 委 託 費 7,252 8,879 11,159 11,899 水 道 光 熱 費 13,329 3,678 6,443 8,415 損 害 保 険 料 333 306 384 406 減 価 償 却 費 30,003 16,521 22,020 28,531 その 他 賃 貸 事 業 費 用 7,747 627 281 381 不 動 産 賃 貸 事 業 損 益 130,909 111,749 104,577 116,516 賃 貸 NOI 160,912 128,271 126,598 145,048 ( 注 ) ロジポート 流 山 A 棟 のエンドテナント(1 社 )から 開 示 の 承 諾 が 得 られていないため 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 及 び 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 については ロジポート 流 山 B 棟 の 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 及 び 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 と 各 々 合 算 して 記 載 しています LaSalle LOGIPORT REIT 27
損 益 計 算 書 及 び 貸 借 対 照 表 損 益 計 算 書 ( 単 位 : 百 万 円 ) 貸 借 対 照 表 ( 単 位 : 百 万 円 ) 科 目 中 間 実 績 科 目 中 間 実 績 営 業 収 益 1,134 賃 貸 事 業 収 入 1,043 その 他 賃 貸 事 業 収 入 90 営 業 費 用 410 賃 貸 事 業 費 用 320 資 産 運 用 報 酬 67 資 産 保 管 一 般 事 務 手 数 料 5 役 員 報 酬 3 その 他 営 業 費 用 15 営 業 利 益 723 営 業 外 収 益 166 受 取 利 息 166 営 業 外 費 用 495 支 払 利 息 47 創 立 費 償 却 3 投 資 口 交 付 費 9 投 資 口 公 開 関 連 費 用 322 融 資 関 連 費 用 107 その 他 5 経 常 利 益 227 税 引 前 中 間 純 利 益 227 中 間 純 利 益 227 中 間 末 処 分 利 益 227 流 動 資 産 10,007 現 金 及 び 預 金 3,004 信 託 現 金 及 び 信 託 預 金 2,484 その 他 の 流 動 資 産 4,517 固 定 資 産 164,226 有 形 固 定 資 産 163,866 投 資 その 他 の 資 産 359 繰 延 資 産 32 創 立 費 32 資 産 合 計 174,266 流 動 負 債 10,131 営 業 未 払 金 119 短 期 借 入 金 8,148 未 払 金 893 前 受 金 756 その 他 の 流 動 負 債 214 固 定 負 債 57,543 長 期 借 入 金 55,280 信 託 預 り 敷 金 及 び 保 証 金 2,263 負 債 合 計 67,675 投 資 主 資 本 合 計 106,591 出 資 総 額 106,363 剰 余 金 227 純 資 産 合 計 106,591 負 債 純 資 産 合 計 174,266 LaSalle LOGIPORT REIT 28
借 入 金 の 状 況 借 入 金 一 覧 (2016 年 3 月 末 時 点 ) ( 百 万 円 ) ( 注 3) 区 分 借 入 先 残 高 利 率 借 入 日 返 済 期 限 摘 要 ( 注 3) 区 分 借 入 先 残 高 利 率 借 入 日 返 済 期 限 摘 要 短 期 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 みずほ 銀 行 三 井 住 友 銀 行 三 井 住 友 信 託 銀 行 りそな 銀 行 福 岡 銀 行 基 準 金 利 3,690 ( 全 銀 協 1ヶ 月 日 本 にTIBOR) ( 注 1) に0.20%を 加 えた 利 率 2016 年 2017 年 無 担 保 無 保 証 長 期 長 期 みずほ 銀 行 三 井 住 友 銀 行 三 井 住 友 信 託 銀 行 みずほ 銀 行 三 井 住 友 銀 行 三 井 住 友 信 託 銀 行 6,190 0.76% ( 注 2) 2016 年 4,910 0.89% ( 注 2) 2016 年 2024 年 2 月 19 日 2025 年 無 担 保 無 保 証 無 担 保 無 保 証 短 期 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 みずほ 銀 行 三 井 住 友 銀 行 基 準 金 利 4,458 ( 全 銀 協 1ヶ 月 日 本 円 TIBOR) ( 注 1) に0.20%を 加 えた 利 率 2016 年 2017 年 無 担 保 無 保 証 長 期 みずほ 銀 行 三 井 住 友 銀 行 三 井 住 友 信 託 銀 行 2,250 0.93% ( 注 2) 2016 年 2026 年 無 担 保 無 保 証 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 みずほ 銀 行 長 期 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 1,540 0.42% ( 固 定 金 利 ) 2016 年 2021 年 無 担 保 無 保 証 長 期 三 井 住 友 銀 行 三 井 住 友 信 託 銀 行 基 準 金 利 7,540 ( 全 銀 協 1ヶ 月 日 本 円 TIBOR) ( 注 1) に0.25%を 加 えた 利 率 2016 年 2019 年 2 月 18 日 無 担 保 無 保 証 長 期 日 本 政 策 投 資 銀 行 3,080 0.42% ( 固 定 金 利 ) 2016 年 2021 年 無 担 保 無 保 証 りそな 銀 行 福 岡 銀 行 長 期 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 3,170 0.68% ( 固 定 金 利 ) 2016 年 2023 年 無 担 保 無 保 証 長 期 みずほ 銀 行 三 井 住 友 銀 行 三 井 住 友 信 託 銀 行 りそな 銀 行 6,120 0.41% ( 注 2) 2016 年 2021 年 無 担 保 無 保 証 長 期 日 本 政 策 投 資 銀 行 2,720 長 期 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 2,870 0.68% ( 固 定 金 利 ) 0.79% ( 固 定 金 利 ) 2016 年 2016 年 2023 年 2024 年 2 月 19 日 無 担 保 無 保 証 無 担 保 無 保 証 長 期 福 岡 銀 行 みずほ 銀 行 三 井 住 友 銀 行 三 井 住 友 信 託 銀 行 9,220 0.68% ( 注 2) 2016 年 2023 年 無 担 保 無 保 証 長 期 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 4,160 長 期 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 1,510 0.89% ( 固 定 金 利 ) 0.98% ( 固 定 金 利 ) 2016 年 2016 年 2025 年 2026 年 無 担 保 無 保 証 無 担 保 無 保 証 (1) 全 銀 協 の 日 本 円 TIBORについては 一 般 社 団 法 人 全 銀 協 TIBOR 運 営 機 関 のホームページ(http://www.jbatibor.or.jp)を 参 照 (2) 変 動 金 利 による 借 入 金 については 金 利 変 動 リスクを 回 避 する 目 的 で 金 利 スワップ 取 引 を 行 っている よって 金 利 スワップの 効 果 ( 金 利 の 固 定 化 )を 勘 案 した 利 率 を 記 載 (3) 元 本 及 び 利 息 の 返 済 期 限 は 同 日 が 営 業 日 でない 場 合 は 翌 営 業 日 とし 当 該 日 が 翌 月 となる 場 合 には 直 前 の 営 業 日 とする LaSalle LOGIPORT REIT 29
投 資 主 の 状 況 第 1 期 中 間 期 末 (2016 年 3 月 末 ) 時 点 の 投 資 主 状 況 所 有 者 別 投 資 主 数 投 資 口 数 投 資 口 数 第 1 期 中 間 期 末 (2016 年 3 月 末 時 点 ) 投 資 主 数 比 率 投 資 口 数 比 率 個 人 その 他 16,577 95.4% 303,186 27.5% 金 融 機 関 77 0.4% 203,128 18.4% 7.5% 27.5% 個 人 その 他 金 融 機 関 その 他 国 内 法 人 538 3.0% 68,139 6.1% 外 国 人 149 0.8% 442,981 40.2% 40.2% その 他 国 内 法 人 外 国 人 証 券 会 社 28 0.1% 82,566 7.5% 18.4% 証 券 会 社 合 計 17,369 100.0% 1,100,000 100.0% 6.1% 主 な 投 資 主 投 資 主 数 投 資 口 数 比 率 日 本 トラスティ サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 託 口 ) 66,298 6.02% NOMURA SECURITIES INTL INC FOR STOCK AGENT TRADING 46,200 4.20% THE BANK OF NEW YORK MELLON SA/NV 10 43,930 3.99% 資 産 管 理 サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 証 券 投 資 信 託 口 ) 32,405 2.94% MSIP CLIENT SECURITIES 20,057 1.82% GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL 18,320 1.66% JP MORGAN CHASE BANK 380055 16,640 1.51% UBS 証 券 株 式 会 社 16,400 1.49% STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 15,854 1.44% THE BANK OF NEW YORK 133970 15,000 1.36% 合 計 291,104 26.46% 3.0% 95.4% 個 人 その 他 金 融 機 関 その 他 国 内 法 人 外 国 人 証 券 会 社 LaSalle LOGIPORT REIT 30
最 適 なキャッシュ マネジメント 減 価 償 却 費 相 当 額 の 手 元 資 金 の 配 分 方 針 利 益 超 過 分 配 の 導 入 によるキャッシュの 分 配 イメージ 有 利 子 負 債 の 返 済 資 本 的 支 出 強 固 な 財 務 体 質 構 築 新 規 物 件 取 得 資 金 への 充 当 成 長 力 強 化 分 配 以 外 の 現 金 使 用 使 途 利 益 超 過 分 配 減 価 償 却 費 修 繕 や 資 本 的 支 出 への 活 用 保 有 物 件 の 競 争 力 の 維 持 強 化 利 益 分 配 金 当 期 純 利 益 利 益 を 超 える 金 銭 の 分 配 ( 出 資 の 払 戻 し) 目 途 ( 対 減 価 償 却 費 ) 継 続 的 利 益 超 過 分 配 30% 継 続 的 利 益 超 過 分 配 + 一 時 的 利 益 超 過 分 配 40% FFO FFO- 資 本 的 支 出 (AFFO) 投 資 主 に 分 配 される 金 額 FFOの 内 訳 LaSalle LOGIPORT REIT 31
投 資 主 利 益 と 透 明 性 を 重 視 したガバナンス 体 制 投 資 主 価 値 と 連 動 した 運 用 報 酬 体 系 利 益 関 係 者 取 引 におけるAM 会 社 の 意 思 決 定 フロー 期 中 運 用 報 酬 資 産 運 用 会 社 の 運 用 報 酬 体 系 (1) 運 用 報 酬 Ⅰ: 直 前 期 の 期 末 総 資 産 額 0.22%( 上 限 料 率 ) (2) 運 用 報 酬 Ⅱ: ( 直 前 期 の 経 常 利 益 + 減 価 償 却 費 + 繰 延 資 産 償 却 額 - 特 定 資 産 の 譲 渡 損 益 - 評 価 損 益 ) 5.8% ( 上 限 料 率 ) (3) ( 運 用 報 酬 Ⅰ+ 運 用 報 酬 Ⅱ) 調 整 後 EPU 0.026% ( 上 限 料 率 ) 取 得 / 譲 渡 報 酬 (4) 不 動 産 関 連 資 産 を 取 得 又 は 譲 渡 した 場 合 の 売 買 価 格 1.0%( 上 限 料 率 ) 合 併 報 酬 (5) 新 設 合 併 又 は 吸 収 合 併 の 相 手 方 が 保 有 する 不 動 産 関 連 資 産 の 評 価 額 1.0%( 上 限 料 率 ) 中 止 又 は 内 容 変 更 の 指 示 投 資 運 用 部 による 起 案 コンプライアンス オフィサーによる 承 認 コンプライアンス 委 員 会 による 審 議 決 議 投 資 本 部 長 が 計 画 案 を 投 資 委 員 会 に 上 程 中 止 又 は 内 容 変 更 の 指 示 投 資 委 員 会 による 審 議 及 び 決 議 取 締 役 会 における 審 議 決 議 投 資 法 人 役 員 会 の 承 認 外 部 委 員 の 出 席 及 び 賛 成 が 決 議 成 立 の 必 須 条 件 外 部 委 員 の 出 席 及 び 賛 成 が 決 議 成 立 の 必 須 条 件 投 資 主 の 利 益 とラサールグループの 利 益 を 一 体 化 発 行 済 投 資 口 数 の 約 4%をラサールグループ 及 びJLLによって セイムボート 出 資 として 保 有 利 害 関 係 者 取 引 に 係 る 意 思 決 定 においては コンプライアンス 委 員 会 及 び 投 資 委 員 会 における 外 部 委 員 の 賛 成 並 びに 投 資 法 人 役 員 会 の 承 認 を 条 件 としています LaSalle LOGIPORT REIT 32
本 投 資 法 人 の 仕 組 み 投 資 法 人 の 仕 組 み 図 本 投 資 法 人 資 産 保 管 会 社 一 般 事 務 受 託 者 投 資 主 名 簿 管 理 人 三 井 住 友 信 託 銀 行 会 社 1 ラサールロジポート 投 資 法 人 投 資 主 総 会 役 員 会 執 行 役 員 : 藤 原 寿 光 監 督 役 員 : 柴 田 堅 太 郎 監 督 役 員 : 西 内 幸 士 2 4 本 資 産 運 用 会 社 ラサールREIT アドバイザーズ 株 式 会 社 3 スポンサー/ 本 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 ラサール 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社 1 資 産 保 管 委 託 契 約 一 般 事 務 委 託 契 約 投 資 口 名 簿 等 管 理 事 務 委 託 契 約 2 資 産 運 用 委 託 契 約 3 スポンサーサポート 契 約 4 商 標 使 用 に 関 する 覚 書 会 計 監 査 人 PwCあらた 監 査 法 人 資 産 運 用 会 社 の 概 要 会 社 名 資 本 金 の 額 ラサールREITアドバイザーズ 株 式 会 社 164.5 百 万 円 株 主 ラサール 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社 (100%) 代 表 取 締 役 社 長 登 録 免 許 等 藤 原 寿 光 宅 地 建 物 取 引 業 東 京 都 知 事 (1) 第 97862 号 取 引 一 任 代 理 等 国 土 交 通 大 臣 認 可 第 92 号 金 融 商 品 取 引 業 関 東 財 務 局 長 ( 金 商 ) 第 2863 号 LaSalle LOGIPORT REIT 33
注 意 事 項 本 資 料 は 情 報 の 提 供 のみを 目 的 として 作 成 されたものであり 特 定 の 商 品 についての 投 資 の 募 集 勧 誘 営 業 等 を 目 的 と したものではありません 本 資 料 には ラサールロジポート 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 といいます )に 関 する 記 載 の 他 第 三 者 が 公 表 する データ 指 標 等 をもとにラサールREITアドバイザーズ 株 式 会 社 ( 以 下 本 資 産 運 用 会 社 といいます )が 作 成 した 図 表 データ 等 が 含 まれています また これらに 対 する 本 資 産 運 用 会 社 の 現 時 点 での 分 析 判 断 その 他 見 解 に 関 する 記 載 が 含 まれています 本 資 料 の 内 容 に 関 しては 未 監 査 であり その 内 容 の 正 確 性 及 び 確 実 性 を 保 証 するものではありません また 本 資 産 運 用 会 社 の 分 析 判 断 等 については 本 資 産 運 用 会 社 の 現 在 の 見 解 を 示 したものであり 予 告 なしにその 内 容 が 変 更 又 は 廃 止 され る 場 合 がありますので あらかじめご 了 承 ください また 第 三 者 が 公 表 するデータ 指 標 等 ( 不 動 産 鑑 定 評 価 書 に 基 づく データを 含 みます)の 正 確 性 について 本 投 資 法 人 及 び 本 資 産 運 用 会 社 は 一 切 の 責 任 を 負 いかねます 本 資 料 の 内 容 には 将 来 の 予 想 や 業 績 に 関 する 記 述 が 含 まれていますが これらの 記 述 は 本 投 資 法 人 の 将 来 の 業 績 財 務 内 容 等 を 保 証 するものではありません 今 後 本 資 料 の 内 容 に 重 要 な 訂 正 があった 場 合 は 本 投 資 法 人 のホームページ(http://lasalle-logiport.com/)に 訂 正 版 を 掲 載 する 予 定 です 本 資 産 運 用 会 社 は 金 融 商 品 取 引 法 に 基 づく 金 融 商 品 取 引 業 者 です