マンションの 安 全 と 維 持 管 理 ~ 定 期 報 告 を 活 用 しよう~ 株 式 会 社 柴 田 建 築 設 計 事 務 所 代 表 取 締 役 柴 田 成 文
マンションの 安 全 と 維 持 管 理 1. 定 期 報 告 の 目 的 概 要 2. 主 な 点 検 項 目 ( 指 摘 事 項 )と 改 善 方 法 の 紹 介 3. 長 期 修 繕 計 画 等 への 反 映
1. 定 期 報 告 の 目 的 概 要 保 守 点 検 定 期 報 告 制 度 とは だれに 依 頼 すればよいか 主 な 定 期 報 告 の 調 査 内 容
保 守 点 検 保 守 点 検 とは 建 物 の 機 能 を 維 持 するために 建 物 各 部 の 不 具 合 点 や 設 備 機 器 等 の 作 動 に 異 常 がないかどうかを 定 期 的 に 検 査 し 消 耗 品 の 交 換 や 作 動 調 整 補 修 ( 軽 微 な 修 繕 ) 等 を 行 うことです 法 律 等 で 定 められている 法 定 点 検 と 任 意 に 行 う 自 主 点 検 とがあります 法 定 点 検 建 築 基 準 法 消 防 法 水 道 法 省 エネ 法 等 の 法 令 によって 一 定 期 間 ごとの 点 検 等 とその 結 果 の 報 告 が 義 務 付 けられています 自 主 点 検 管 理 組 合 の 意 思 により 任 意 に 不 具 合 や 異 常 を 発 見 するために 行 うものです ( 点 検 に 危 険 が 伴 う 部 位 や 資 格 を 必 要 と する 部 位 を 除 きます )
マンションの 法 定 点 検 法 令 点 検 の 名 称 対 象 となる 建 物 設 備 点 検 の 内 容 点 検 の 時 期 特 殊 建 築 物 等 定 期 調 査 敷 地 の 状 態 防 火 避 難 の 状 態 衛 生 の 状 態 及 び 構 造 建 築 設 備 調 査 6ヶ 月 ~3 年 の 間 で 定 められた 時 期 建 築 設 備 定 期 検 査 換 気 排 煙 設 備 非 常 用 の 照 明 装 置 給 排 水 設 備 検 査 6ヶ 月 ~3 年 の 間 で 定 められた 時 期 省 エネ 法 に 基 づく 定 期 報 告 外 壁 窓 等 空 気 調 和 設 備 機 械 換 気 設 備 照 明 設 備 給 湯 設 備 昇 降 機 のうち 届 出 をした 項 目 届 出 をした 項 目 最 初 に 届 出 をした 年 度 から3 年 周 期 昇 降 機 定 期 検 査 昇 降 機 (エレベーター) 検 査 6ヶ 月 ~1 年 の 間 で 定 められた 時 期 消 防 用 設 備 等 点 検 消 火 に 関 わる 器 具 設 備 配 線 連 結 送 水 管 耐 圧 性 能 等 点 検 試 験 6ヶ 月 ~3 年 に1 回 専 用 水 道 定 期 水 質 検 査 水 槽 の 有 効 容 量 が100m3を 超 える 施 設 等 水 質 検 査 等 1ヶ 月 ごとに1 回 以 上 臨 時 簡 易 専 用 水 道 管 理 状 況 検 査 水 槽 の 有 効 容 量 が10m3を 超 える 施 設 水 質 検 査 水 槽 の 掃 除 1 年 以 内 ごとに1 回 浄 化 槽 の 保 守 点 検 清 掃 定 期 検 査 屎 尿 及 び 雑 排 水 を 処 理 する 浄 化 槽 保 守 点 検 清 掃 水 質 調 査 浄 化 槽 の 種 類 による 自 家 用 電 気 工 作 物 定 期 点 検 高 圧 (600V)で 受 電 する 設 備 月 次 点 検 年 次 点 検 1ヶ 月 に1 回 1 年 に1 回
定 期 報 告 制 度 とは? 定 期 報 告 制 度 建 築 基 準 法 では 多 数 の 方 が 利 用 する 建 築 物 やその 建 築 設 備 について その 所 有 者 等 ( ) が 専 門 の 技 術 者 に 定 期 的 に 調 査 検 査 させ その 結 果 を 特 定 行 政 庁 ( 福 岡 市 )に 報 告 す るように 定 めています ( ) 所 有 者 または 管 理 者 ( 所 有 者 と 管 理 者 が 異 なる 場 合 は 管 理 者 )
調 査 検 査 を 依 頼 する 資 格 特 殊 建 築 物 建 築 設 備 昇 降 機 等 1 2 級 建 築 士 建 築 基 準 適 合 判 定 資 格 者 特 殊 建 築 物 等 調 査 資 格 者 建 築 設 備 検 査 資 格 者 昇 降 機 検 査 資 格 者
主 な 定 期 報 告 の 調 査 内 容 特 殊 建 築 物 定 期 調 査 1. 敷 地 及 び 地 盤 2. 建 築 物 の 外 壁 3. 屋 上 及 び 屋 根 4. 建 築 物 の 内 部 5. 避 難 施 設 等 6.その 他 建 築 設 備 定 期 調 査 1. 換 気 設 備 2. 排 煙 設 備 3. 非 常 照 明 設 備 昇 降 機 定 期 検 査 1.エレベーター 2.エスカレーター 3. 遊 戯 施 設
定 期 報 告 の 流 れ 特 定 行 政 庁 ( 福 岡 市 ) 報 告 義 務 者 調 査 検 査 資 格 者 財 団 法 人 福 岡 県 建 築 住 宅 センター 特 定 行 政 庁 ( 福 岡 市 ) 報 告 年 度 には 所 有 者 ( 管 理 者 )へ 定 期 報 告 の 案 内 を 送 付 します 調 査 検 査 資 格 者 に 調 査 を 依 頼 します 報 告 書 の 内 容 に 従 って 調 査 検 査 を 行 い 調 査 検 査 内 容 を 報 告 義 務 者 に 説 明 後 報 告 書 を 作 成 して 財 団 法 人 福 岡 県 建 築 住 宅 センターへ 提 出 します 定 期 報 告 書 の 受 付 や 記 載 内 容 の 精 査 を 行 いま す 報 告 書 を 審 査 し 審 査 結 果 書 を 所 有 者 ( 管 理 者 に 送 付 し 必 要 な 者 には 指 導 等 を 行 います 報 告 義 務 者 審 査 結 果 書 を 受 け 取 ったら 調 査 検 査 資 格 者 と 相 談 のうえ 適 正 な 維 持 管 理 を 行 います
2. 主 な 点 検 項 目 ( 指 摘 事 項 )と 改 善 建 築 物 における 点 検 項 目 建 築 設 備 における 点 検 項 目 昇 降 機 における 点 検 項 目 その 他 の 法 定 点 検
建 築 物 における 点 検 項 目 敷 地 等 敷 地 敷 地 内 の 通 路 塀 等 建 築 物 の 内 部 エントランス 基 礎 外 共 壁 用 等 廊 下 等
建 築 物 の 外 部 外 壁 等 建 築 物 における 点 検 項 目 屋 上 及 び 屋 根 屋 上 面 屋 根 等
避 難 施 設 等 建 築 物 における 点 検 項 目 廊 下 出 入 口 避 難 上 有 効 なバルコニー 階 段 エレベーター 等
建 築 設 備 における 点 検 項 目 換 気 設 備 機 械 換 気 設 備 等 換 気 扇 やレンジフード からの 排 気 が 正 しく 出 ているか 換 気 扇 の 風 量 を 測 定 したり 運 転 状 態 に 異 常 はないか 等 を 検 査 します
建 築 設 備 における 点 検 項 目 排 煙 設 備 機 械 排 煙 設 備 等 防 煙 区 画 排 煙 口 の 開 閉 手 動 開 閉 装 置 排 煙 機 の 運 転 状 況 及 び 規 定 の 排 煙 風 量 が 確 保 されているか 等 を 検 査 します
建 築 設 備 における 点 検 項 目 非 常 用 の 照 明 装 置 照 明 器 具 発 電 装 置 火 災 や 地 震 などで 停 電 した 際 の 非 常 灯 として 規 定 の 明 るさがあるか 照 度 計 で 照 度 を 確 認 し たり 非 常 用 電 源 などの 性 能 や 外 観 を 検 査 します
昇 降 機 における 定 期 点 検 項 目 エレベーター 保 守 点 検 機 械 室 乗 り 場 かご 等 エレベーターは 年 に1 回 の 検 査 法 定 点 検 をすることが 定 められています また 法 定 点 検 以 外 に 一 般 的 には 通 常 1か 月 ~3か 月 に1 回 の 割 合 で 点 検 を 行 います しっかりとした 管 理 が 必 要 です
その 他 の 法 定 点 検 項 目 消 防 設 備 点 検 ( 消 防 法 ) 消 火 設 備 警 報 装 置 避 難 設 備 消 防 用 水 等
その 他 の 法 定 点 検 項 目 給 水 排 水 設 備 点 検 ( 水 道 法 浄 化 槽 法 ) 給 水 設 備 排 水 設 備 浄 化 槽 設 備 貯 水 槽 排 水 トラップ 給 水 管 排 水 管 通 気 管
3. 長 期 修 繕 計 画 等 への 反 映 長 期 修 繕 計 画 の 目 的 長 期 修 繕 計 画 がないとどうなる? どんな 長 期 修 繕 計 画 がいいのか 長 期 修 繕 計 画 の 具 体 的 な 活 用 にむけて
長 期 修 繕 計 画 の 目 的 マンションは 長 期 に 渡 って 使 用 するの で 当 然 大 規 模 修 繕 工 事 や 設 備 の 改 修 を 迎 えます 建 物 の 長 命 化 を 考 えていくためには 長 期 修 繕 計 画 を 基 に 計 画 修 繕 を 定 期 的 に 実 施 していくこと そのための 資 金 計 画 をしっかり 立 てることが 大 切 です 長 く 良 好 な 性 能 を 保 つために 長 期 修 繕 計 画 の 策 定 が 必 要 となります
長 期 修 繕 計 画 がないとどうなる? 必 要 な 修 繕 積 立 金 の 裏 づけがないので 資 金 計 画 が 立 てにくくなります 値 上 げの 根 拠 もないので 結 果 として 資 金 不 足 に 陥 る 可 能 性 が 高 くなります 計 画 修 繕 の 目 安 がないため 不 具 合 や 劣 化 に による 問 題 が 出 てきた 都 度 補 修 をするという 修 繕 になりやすく コストも 割 高 となります 改 善 改 良 なども 図 られず 老 朽 化 が 進 む 結 果 に なります
どんな 長 期 修 繕 計 画 がいいのか 1 計 画 修 繕 は 出 来 るだけ 集 約 して 行 いましょう 2 修 繕 項 目 が 網 羅 された 長 期 修 繕 計 画 にしま しょう 3 以 前 行 った 工 事 の 実 施 年 度 がわかるように しましょう 4 機 械 式 駐 車 場 など 特 別 に 費 用 が 掛 かるもの は 個 別 に 見 直 しましょう 5 長 期 修 繕 計 画 は 定 期 報 告 に 基 づきかならず 見 直 しましょう
長 期 修 繕 計 画 の 具 体 的 な 活 用 にむけて 長 期 修 繕 計 画 は 工 事 時 期 工 事 金 額 の 目 安 です 長 期 修 繕 計 画 における 工 事 の 実 施 時 期 の1 ~2 年 前 になったら 建 物 診 断 をして 工 事 の 範 囲 や 実 施 時 期 を 決 定 します 長 期 修 繕 計 画 の 工 事 費 用 は 概 算 費 用 です ためたお 金 を 無 駄 に 使 わないためにも コンサ ルタントを 入 れ コスト 削 減 と 品 質 確 保 を 図 り ましょう