質 問 票 ( 様 式 3) 質 問 番 号 62-1 質 問 内 容 鑑 定 評 価 依 頼 先 は 千 葉 県 などは 入 札 制 度 にしているが 神 奈 川 県 は 入 札 なのか?または 随 契 なのか?その 理 由 は? 地 価 調 査 業 務 は 単 にそれぞれの 地 点 の 鑑 定

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1 62 (Q&A) 目 次 1 鑑 定 評 価 の 委 託 は 入 札 か 随 意 契 約 か またその 理 由 は 何 か 2 委 託 料 は 他 県 と 比 べて 妥 当 性 のある 金 額 か 3 地 価 公 示 ( 国 の 調 査 )との 違 いは 何 か また 国 の 調 査 結 果 はどう 活 用 しているか 4 路 線 価 を 利 用 しない 理 由 は 何 か 5 委 託 料 の 算 出 根 拠 は 何 か 6 必 要 基 準 地 数 が 近 隣 の 都 県 に 比 べ 劣 っているのであれば なぜ それを 充 足 させるべ く 予 算 を 増 加 させないのか 7 調 査 基 準 地 の 設 定 は 県 の 判 断 で( 県 内 では 全 市 区 町 村 ) 行 うとあるが 県 は 全 県 的 な 地 点 数 の 調 整 は 行 っているか 横 浜 市 は 特 に 住 宅 地 について 港 北 区 青 葉 区 が 多 いが その 理 由 はなぜか 8 定 期 的 な 地 点 の 見 直 しはしないのか 9 本 件 地 価 調 査 と 地 価 公 示 のための 調 査 及 び 路 線 価 のための 調 査 の 類 似 する 調 査 事 業 の 統 合 調 整 等 による 合 理 化 効 率 化 について 本 県 から 国 に 制 度 改 善 の 要 望 をしたこ とはあるか 全 国 知 事 会 その 他 からの 制 度 改 善 要 望 はなされていないか 10 地 価 調 査 と 地 価 公 示 のための 調 査 は 相 互 に 空 間 的 時 間 的 に 補 完 するため 同 じ 調 査 が 行 われているとのことであるが 半 年 ごとに 上 昇 下 落 の 状 況 を 把 握 しなければな らないほどの 地 価 の 大 幅 変 動 があるのか 半 年 ごとの 地 価 変 動 を 把 握 した 結 果 として どのような 対 策 なり 措 置 を 講 じているのか

2 質 問 票 ( 様 式 3) 質 問 番 号 62-1 質 問 内 容 鑑 定 評 価 依 頼 先 は 千 葉 県 などは 入 札 制 度 にしているが 神 奈 川 県 は 入 札 なのか?または 随 契 なのか?その 理 由 は? 地 価 調 査 業 務 は 単 にそれぞれの 地 点 の 鑑 定 評 価 を 行 うのではなく 県 内 の 基 準 地 間 近 隣 都 県 との 間 さらには 地 価 公 示 の 地 点 との 間 でバランスを 図 りながら 全 地 点 の 鑑 定 評 価 を 行 っていく 必 要 があります このような 鑑 定 評 価 を 行 う 必 要 から 各 都 道 府 県 では 不 動 産 鑑 定 士 で 構 成 され 都 道 府 県 内 を 網 羅 する 団 体 である 各 都 道 府 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 に 対 して 基 本 的 には 随 意 契 約 で 委 託 を 行 っています 神 奈 川 県 でも 神 奈 川 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 に 随 意 契 約 で 委 託 していますが 業 務 委 託 に 競 争 的 手 続 き を 導 入 するという 県 の 方 針 に 基 づいて 平 成 21 年 度 から 契 約 締 結 前 に 予 め 契 約 内 容 等 を 公 表 し 他 に 実 施 できる 者 がいないかどうか 事 前 に 確 認 する 事 前 公 募 方 式 を 採 用 しています しかしながら 現 在 までの 間 この 事 前 公 募 に 応 募 してきた 者 はありません なお 秋 田 県 や 鳥 取 県 では 一 般 競 争 入 札 を 導 入 していますが 不 動 産 鑑 定 士 協 会 以 外 に 応 募 者 はないと 伺 っています また 千 葉 県 でも 地 価 調 査 業 務 委 託 は 随 意 契 約 で 実 施 していると 伺 っています

3 質 問 票 ( 様 式 3) 質 問 番 号 62-2 質 問 内 容 委 託 料 の@63,600 円 は 他 県 と 比 べて 妥 当 性 のある 金 額 設 定 に なっているのか? 最 高 額 及 び 最 少 額 の 他 県 の 数 字 が 分 かれば 合 わせて 教 えて 下 さい 地 価 調 査 と 同 一 内 容 の 業 務 である 国 の 地 価 公 示 の 単 価 が@69,500 円 とされて いることから 39 都 府 県 では 単 価 を 国 と 同 額 としており これより 高 い 金 額 設 定 の 県 はありません 神 奈 川 県 でも 以 前 は 国 と 同 額 としていましたが 予 算 削 減 のため 平 成 16 年 度 と 平 成 19 年 度 に 単 価 を 引 き 下 げて 現 在 は@63,600 円 としています 神 奈 川 県 よりも 低 い 金 額 で 設 定 しているのは2 県 で 最 低 額 は@59,000 円 となっ ています ( 単 価 は 平 成 22 年 度 茨 城 県 の 調 査 による)

4 質 問 票 ( 様 式 3) 質 問 番 号 62-3 質 問 内 容 地 価 調 査 は 国 が 実 施 する 地 価 公 示 のための 調 査 と 相 互 に 補 完 しながら 公 的 土 地 評 価 として 機 能 しているとしているが 双 方 の 調 査 の 基 本 的 な 違 い ( 根 拠 法 令 調 査 時 点 を 除 く )は 何 か 調 査 地 点 の 重 複 はあるのか 両 調 査 が 機 能 的 に 同 じであれば 統 合 して 実 施 することで 調 査 の 簡 素 化 は 図 れ ないか また 地 価 調 査 結 果 の 分 析 や 情 報 提 供 において 国 の 調 査 結 果 はどう 活 用 しているか 地 価 調 査 は 国 土 利 用 計 画 法 に 基 づく 土 地 取 引 規 制 において 規 準 とする 価 格 で あるとともに 一 般 の 土 地 取 引 等 において 指 標 規 準 として 使 用 される 価 格 として 地 価 公 示 価 格 を 空 間 的 時 間 的 に 補 完 するため 地 価 公 示 と 同 様 の 方 法 による 調 査 が 行 われています まず 地 価 調 査 は 制 度 導 入 当 初 から 既 に 実 施 されていた 地 価 公 示 だけでは 不 足 する 地 価 の 調 査 地 点 を 補 うため 都 道 府 県 が 独 自 に 必 要 と 考 える 箇 所 に 調 査 地 点 を 設 定 することで 地 価 公 示 を 空 間 的 に 補 完 する 機 能 役 割 を 果 たしています 次 に 地 価 調 査 は 調 査 時 点 を 地 価 公 示 と 半 年 ずらすことで 年 2 回 地 価 につい ての 全 国 調 査 を 行 うこととなり 短 期 間 で 上 昇 下 落 を 繰 り 返 す 現 在 の 地 価 の 状 況 の もとで 半 年 ごとに 地 価 動 向 を 把 握 できるようにする 時 間 的 な 補 完 機 能 も 果 たしてい ます 地 価 調 査 と 地 価 公 示 は 公 的 土 地 評 価 の 中 核 としての 価 格 の 統 一 性 を 保 つた め 相 互 に 結 果 を 参 照 して 一 体 的 な 運 用 を 図 りつつ 役 割 分 担 を 踏 まえて 実 施 して おり 調 査 地 点 の 絶 対 数 の 確 保 や 半 年 ごとの 地 価 動 向 の 把 握 という 必 要 性 もあり 統 合 して 実 施 することによる 調 査 の 簡 素 化 は 困 難 であると 考 えます なお 県 内 で 地 価 調 査 と 地 価 公 示 で 共 通 して 調 査 する 地 点 としては 主 要 な 住 宅 地 商 業 地 に166 箇 所 ( 平 成 23 年 地 価 調 査 時 点 )の 共 通 地 点 を 設 定 していますが 共 通 地 点 では 半 年 ごとの 価 格 がでることから 詳 細 な 地 価 動 向 の 把 握 に 使 用 されて います

5 質 問 票 ( 様 式 3) 質 問 番 号 62-4 質 問 内 容 公 示 価 格 とは 別 に 調 査 地 点 の 圧 倒 的 に 多 い 路 線 価 がある ( 全 国 レベルで 公 示 価 格 約 28,000 地 点 路 線 価 約 370,000 地 点 ) 路 線 価 を0.8で 割 ると 公 示 価 格 になる 路 線 価 を 利 用 しない 理 由 は 何 か 路 線 価 は 地 価 公 示 価 格 を 基 に 算 定 されています しかしながら 地 価 公 示 だけ では 参 照 する 地 点 数 が 不 足 するため 地 価 調 査 の 結 果 も 使 用 して 路 線 価 の 算 定 が 行 われています

6 質 問 票 ( 様 式 3) 質 問 番 号 62-5 質 問 内 容 委 託 61,906の 算 出 根 拠 は 何 か 委 託 料 の 単 価 は 神 奈 川 県 も 当 初 国 の 地 価 公 示 の 単 円 と 同 額 で 設 定 していましたが 予 算 の 減 により 2 回 にわたって 引 き 下 げたことで@63,600 円 となっており これに 地 点 数 (927 地 点 )を 乗 じ 消 費 税 を 加 算 した 予 算 総 額 が61,90 6 千 円 となっています

7 質 問 票 ( 様 式 3) 質 問 番 号 62-6 質 問 内 容 本 県 の 住 宅 地 等 の 面 積 から 積 算 した 必 要 基 準 地 数 が 近 隣 の 都 県 に 比 べ 劣 って いるのであれば なぜ それを 充 足 させるべく 予 算 を 増 加 させないのでしょ うか 本 県 の 財 政 状 況 は 依 然 として 危 機 的 な 状 況 が 続 いています 平 成 23 年 度 予 算 編 成 にあたっても あらかじめ 一 定 の 抑 制 率 を 示 されるなど 各 事 業 とも 厳 しい 予 算 編 成 を 強 いられており 当 該 事 業 についても 予 算 を 増 額 するのは 極 めて 困 難 な 状 況 に あります

8 質 問 票 ( 様 式 3) 質 問 番 号 62-7 質 問 内 容 調 査 基 準 地 の 設 定 は 県 の 判 断 で( 県 内 では 全 市 区 町 村 ) 行 うとありますが 県 は 全 県 的 な 地 点 数 の 調 整 は 行 っていますか 横 浜 市 は 特 に 住 宅 地 について 港 北 区 青 葉 区 が 多 いがその 理 由 はなぜでしょうか 基 準 地 の 設 定 については 国 が 示 した 設 定 方 針 において 例 えば 住 宅 地 では 市 区 町 村 ごとに 最 低 2 地 点 以 上 住 宅 地 系 の 用 途 地 域 1km2あたり1 地 点 を 目 途 と するといった 基 準 が 設 定 されています 県 でも この 設 定 方 針 を 基 に 住 宅 地 では 当 該 市 区 町 村 内 の 住 宅 系 の 用 途 地 域 として 設 定 されている 面 積 に 応 じて 基 準 地 を 設 定 することが 基 本 となるため 住 宅 地 系 の 用 途 地 域 が 広 い 区 では 基 準 地 の 設 定 数 も 多 くなっています 住 宅 地 系 の 用 途 地 域 : 第 1 種 低 層 住 居 専 用 地 域 第 2 種 低 層 住 居 専 用 地 域 第 1 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 2 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 1 種 住 居 地 域 第 2 種 住 居 地 域

9 質 問 票 ( 様 式 3) 質 問 番 号 62-8 質 問 内 容 21 年 度 から23 年 度 まで 地 点 数 の 変 更 はありませんが 対 象 地 が 調 査 の 目 的 に 合 致 しないようになる 場 合 があると 思 います 定 期 的 な 地 点 の 見 直 しは しないのでしょうか 地 価 調 査 の 基 準 地 については 調 査 の 実 施 に 先 立 って 毎 年 点 検 を 行 っており 不 適 当 となった 箇 所 があれば 他 の 宅 地 への 変 更 ( 選 定 替 )を 行 っています ( 選 定 替 を 行 った 地 点 数 : 平 成 22 年 6 地 点 平 成 23 年 16 地 点 )

10 質 問 票 ( 様 式 3) 質 問 番 号 62-9 質 問 内 容 本 件 地 価 調 査 と 地 価 公 示 のための 調 査 及 び 路 線 価 のための 調 査 の 類 似 す る 調 査 事 業 の 統 合 調 整 等 による 合 理 化 効 率 化 について 本 県 から 国 に 制 度 改 善 の 要 望 をしたことはあるか 全 国 知 事 会 その 他 からの 制 度 改 善 要 望 はな されていないか 地 価 調 査 に 類 似 する 公 的 土 地 評 価 としては 地 価 公 示 のほか 路 線 価 や 固 定 資 産 税 評 価 がありますが このうち 路 線 価 や 固 定 資 産 税 評 価 については 地 価 公 示 価 格 をもとに 算 定 されています ところが 本 県 では 県 内 の 各 地 で 路 線 価 や 固 定 資 産 税 評 価 また 不 動 産 鑑 定 評 価 等 の 規 準 とするためには 現 在 の 地 価 公 示 の 地 点 数 では 十 分 ではありませ ん 地 価 公 示 で 不 足 する 箇 所 は 地 価 調 査 の 地 点 で 補 われていますが 地 価 調 査 で も 住 宅 地 の 調 査 地 点 を2 地 点 しか 設 置 できない 町 村 や 商 業 地 の 調 査 地 を1 地 点 しか 置 けない 市 区 町 村 があるなど 調 査 地 点 数 は 不 足 している 状 況 であり 地 価 調 査 と 地 価 公 示 の 事 業 統 合 調 整 による 合 理 化 効 率 化 のための 制 度 改 正 を 要 望 する 状 況 にはないものと 考 えています 都 道 府 県 で 構 成 する 協 議 会 から 国 に 対 しては 地 価 公 示 地 価 調 査 の 地 点 数 の 確 保 とともに 地 価 調 査 は 実 態 として 地 価 公 示 と 同 様 の 役 割 機 能 を 果 たしながら その 裏 づけとなる 法 律 上 の 規 定 がないことから 地 価 調 査 の 法 的 な 位 置 づけの 明 確 化 や 国 と 自 治 体 との 役 割 分 担 の 明 確 化 などについて 要 望 しています

11 質 問 票 ( 様 式 3) 質 問 番 号 質 問 内 容 地 価 調 査 と 地 価 公 示 のための 調 査 は 相 互 に 空 間 的 時 間 的 に 補 完 するた め 同 じ 調 査 が 行 われているとのことであるが 半 年 ごとに 上 昇 下 落 の 状 況 を 把 握 しなければならないほどの 地 価 の 大 幅 変 動 があるのか 半 年 ごとの 地 価 変 動 を 把 握 した 結 果 として どのような 対 策 なり 措 置 を 講 じているの か 県 内 では 平 成 の 初 めまで 長 期 にわたって 地 価 の 上 昇 が 続 き その 後 は 長 期 に わたって 下 落 が 続 きましたが 近 年 では 様 々な 要 因 によって 上 昇 下 落 を 繰 り 返 す ようになっており 同 じ 年 でも1 月 時 点 では 全 県 的 に 下 落 していたのに 7 月 時 点 で は 一 部 の 地 域 だけは 上 昇 となるといった 短 期 的 なスパンの 変 動 となっています 県 では 地 価 高 騰 期 には 国 土 利 用 計 画 法 に 基 づく 監 視 区 域 の 設 定 などの 対 策 を 講 じていましたが 地 価 が 地 域 によって 上 昇 下 落 を 繰 り 返 す 現 在 の 状 況 において は 直 近 の 地 価 の 情 報 を 適 切 に 提 供 して 一 般 の 土 地 取 引 や 自 治 体 や 企 業 等 が 土 地 の 取 得 売 却 の 際 に 利 用 する 不 動 産 鑑 定 評 価 に 対 して 指 標 規 準 を 供 すること が 必 要 であると 考 えています このような 指 標 規 準 の 提 供 を 地 価 公 示 だけで 行 おうとしても 地 価 は 地 域 的 な 要 因 によって 変 動 することが 多 いことから 地 価 公 示 だけではカバーできない 地 域 が 生 じ また 年 1 回 の 調 査 では 上 昇 下 落 を 繰 り 返 すようになっている 地 価 の 動 向 を 適 切 に 提 供 しきれません 土 地 取 引 を 行 う 者 等 に 対 して 当 該 土 地 に 近 い 場 所 で 直 近 の 公 的 土 地 評 価 を 提 供 するため 県 が 地 価 調 査 を 実 施 することで 地 価 公 示 の 地 点 がない 地 域 をカバー し 地 価 公 示 とあわせて 半 年 ごとの 地 価 の 情 報 を 提 供 する 必 要 性 は 増 しているものと 考 えています