区分

各 位 平 成 23 年 9 月 30 日 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 名 東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 3 番 1 号 ユ ナ イ テ ッ ド ア ー バ ン 投 資 法 人 代 表 者 名 執 行 役 員 田 中 康 裕 (コード 番 号 :8960) 資 産 運 用 会 社 名 ジャパン リート アドバイザーズ 株 式 会 社 代 表 者 名 代 表 取 締 役 会 長 兼 社 長 阿 部 久 三 問 い 合 わせ 先 チーフ フィナンシャル オフィサー 夏 目 憲 一 TEL. 03-5402-3189 資 産 の 取 得 に 関 するお 知 らせ(ホテル JAL シティ 那 覇 ) ユナイテッド アーバン 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 といいます )は 本 日 付 で 下 記 の 資 産 を 取 得 することを 決 定 いたしましたので お 知 らせいたします 1. 資 産 の 取 得 本 投 資 法 人 は 次 の 物 件 の 信 託 受 益 権 ( 以 下 取 得 予 定 資 産 といいます )を 取 得 いたします 記 物 件 名 用 途 ( 注 1) 所 在 ( 住 居 表 示 ) 取 得 予 定 価 格 ( 注 2) 取 得 予 定 日 ホテル JAL シティ 那 覇 ホテル 駐 車 場 機 械 室 沖 縄 県 那 覇 市 牧 志 一 丁 目 3 番 70 号 ( 注 1) 登 記 簿 上 に 表 示 されている 種 類 のうち 主 要 なものを 記 載 しています 7,650,000 千 円 平 成 23 年 10 月 25 日 ( 注 2) 取 得 予 定 価 格 は 取 得 予 定 資 産 の 取 得 に 係 る 売 買 契 約 に 記 載 された 売 買 価 格 に 基 づき 記 載 しています また 取 得 経 費 固 2. 取 得 の 詳 細 定 資 産 税 都 市 計 画 税 及 び 消 費 税 等 を 含 まない 金 額 を 記 載 しています (1) 取 得 の 理 由 本 投 資 法 人 の 規 約 に 定 める 資 産 運 用 の 基 本 方 針 及 び 投 資 態 度 に 基 づき 本 投 資 法 人 の 地 方 のホテ ルのポートフォリオの 拡 充 を 図 るために 取 得 予 定 資 産 を 取 得 いたします なお 取 得 予 定 資 産 の 取 得 決 定 に 際 して 特 に 以 下 の 点 を 評 価 しました 1 立 地 について 取 得 予 定 資 産 に 係 る 物 件 ( 以 下 本 物 件 といいます )は 那 覇 空 港 からのアクセスも 良 い 沖 縄 の 中 心 地 である 那 覇 市 国 際 通 り に 面 しており 視 認 性 アクセス 性 に 優 れた 立 地 に 所 在 しています また 沖 縄 は 一 年 を 通 してレジャー 需 要 が 高 いマーケットですが 本 物 件 は 国 際 通 り のほぼ 中 心 に 位 置 していることもあり レジャー 需 要 のみではなく ビジネス 需 要 も 見 込 める 良 好 なホテル 立 地 です 今 後 も 那 覇 空 港 の 滑 走 路 拡 張 計 画 や 行 政 の 主 導 による 積 極 的 な 訪 日 外 国 人 観 光 客 誘 致 策 等 により 更 なる 集 客 力 の 増 加 も 期 待 されます 2 テナント 等 について 本 投 資 法 人 は 取 得 予 定 資 産 の 取 得 後 すみやかに 信 託 受 託 者 より 本 物 件 を 一 括 で 借 り 受 けた 上 で ホテル 部 分 について 株 式 会 社 サン ビスタ 那 覇 との 間 で 新 たに 長 期 の 賃 貸 借 契 約 を 締 結 し また 1 階 店 舗 部 分 については 現 所 有 者 とテナントとの 間 の 賃 貸 借 契 約 を 承 継 する 予 定 です そのため 本 投 資 法 人 による 取 得 予 定 資 産 の 取 得 後 も 株 式 会 社 サン ビスタ 那 覇 により ブ ランド 力 のある ホテル JAL シティ 那 覇 としてのホテル 運 営 が 引 き 続 き 行 われる 予 定 です ま 1

た 本 物 件 の 1 階 店 舗 部 分 については 現 テナントがアメリカの 著 名 ブランドである COAC H ショップを 運 営 していることから ホテル JAL シティ 那 覇 のブランド 力 と 相 まって 物 件 としての 高 級 感 を 醸 成 しており 競 合 物 件 (ホテル)に 対 しての 差 別 化 が 図 られております なお 本 投 資 法 人 が 締 結 予 定 のホテル 部 分 の 賃 貸 借 契 約 は レジャー 及 びビジネス 需 要 等 の 恒 常 的 な 宿 泊 ニーズによる 安 定 収 益 を 享 受 するとともに 今 後 の 観 光 振 興 策 に 伴 う 収 益 機 会 を 捉 え るべく ホテルの 運 営 状 況 に 応 じて 収 受 できる 変 動 賃 料 の 設 定 を 予 定 しております (2) 取 得 の 概 要 1 取 得 資 産 : 不 動 産 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 2 物 件 名 称 : ホテル JAL シティ 那 覇 3 取 得 予 定 価 格 : 7,650,000 千 円 ( 但 し 取 得 経 費 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 及 び 消 費 税 等 を 除 く ) 4 契 約 締 結 予 定 日 : 平 成 23 年 9 月 30 日 ( 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 の 締 結 ) 5 取 得 予 定 日 : 平 成 23 年 10 月 25 日 ( 信 託 受 益 権 の 移 転 ) 6 取 得 先 : 株 式 会 社 リサ パートナーズ 那 覇 7 取 得 資 金 : 自 己 資 金 及 び 借 入 金 により 取 得 予 定 8 支 払 時 期 : 平 成 23 年 10 月 25 日 ( 予 定 ) (3) 取 得 予 定 資 産 の 内 容 物 件 の 名 称 取 得 予 定 資 産 の 種 類 信 託 受 託 者 ホテル JAL シティ 那 覇 不 動 産 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 契 約 期 間 平 成 20 年 5 月 1 日 ~ 平 成 33 年 10 月 31 日 ( 予 定 ) 沖 縄 県 那 覇 市 牧 志 一 丁 目 219~221 番 同 226 227 番 同 232 番 2 3 同 233 番 1 3 同 259~262 番 同 264 265 番 同 265 番 1 ~3 同 266~270 番 同 270 番 3 同 271~273 地 番 番 同 274 番 1 同 275 番 1 同 276 番 1 同 所 在 地 ( 注 1) 277 番 1 同 278 番 1 同 279 番 1 同 281 番 同 281 番 2 4 同 282 番 10~12 16 ( 以 下 借 地 部 分 ) 同 222 番 同 223 番 同 232 番 1 同 233 番 2 交 通 住 居 表 示 2 沖 縄 県 那 覇 市 牧 志 一 丁 目 3 番 70 号 沖 縄 都 市 モノレール 牧 志 駅 徒 歩 約 8 分 用 途 ( 注 1) ホテル 駐 車 場 機 械 室 ( 附 属 建 物 : 駐 車 場 管 理 室 ) 面 積 ( 注 1) 構 造 規 模 ( 注 1) 土 地 ( 注 2) 3,573.31 m2 (1,080.92 坪 ) 建 物 13,655.23 m2 (4,130.70 坪 ) ( 附 属 建 物 :46.57 m2) 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 地 下 1 階 付 14 階 建 ( 附 属 建 物 駐 車 場 : 鉄 骨 造 鋼 板 ぶき 平 家 建 管 理 室 : 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 平 家 建 ) 所 有 形 態 土 地 : 所 有 権 借 地 権 建 物 : 所 有 権 建 築 時 期 ( 注 1) 取 得 予 定 価 格 鑑 定 評 価 額 価 格 時 点 鑑 定 評 価 機 関 ( 評 価 方 法 ) 地 震 PML 5% 担 保 設 定 の 有 無 平 成 18 年 5 月 19 日 7,650,000 千 円 7,740,000 千 円 平 成 23 年 7 月 1 日 日 本 土 地 建 物 株 式 会 社 による 鑑 定 評 価 なし

特 記 事 項 本 物 件 の 地 下 駐 車 場 の 一 部 に 設 置 が 必 要 な 防 火 区 画 壁 が 設 置 されておりませんが 売 主 の 責 任 と 負 担 において 平 成 24 年 1 月 末 日 までに 防 火 区 画 壁 を 設 置 し 必 要 な 手 続 きを 行 う 旨 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 において 定 められておりま す テナントの 内 容 ( 注 3) テナントの 総 数 2 敷 金 保 証 金 14,196 千 円 総 賃 料 収 入 ( 年 間 )( 注 4) 268,393 千 円 総 賃 貸 可 能 面 積 13,701.80 m2 総 賃 貸 契 約 面 積 13,701.80 m2 稼 動 率 ( 注 5) 100.0% 参 考 想 定 NOI( 年 間 )( 注 6) 483 百 万 円 ( 注 1) 所 在 地 ( 地 番 ) 用 途 面 積 構 造 規 模 及 び 建 築 時 期 は 登 記 簿 上 の 記 載 に 基 づいています ( 注 2) 土 地 の 面 積 については 借 地 部 分 (292 m2)も 含 めた 敷 地 面 積 の 合 計 を 登 記 簿 上 の 記 載 に 基 づき 記 載 しています ( 注 3) テナントの 内 容 に 関 する 記 載 については 本 投 資 法 人 取 得 後 の 想 定 数 値 を 記 載 しています なお 取 得 後 すみやかに ホテル 部 分 については 株 式 会 社 サン ビスタ 那 覇 との 間 で 新 たに 長 期 の 賃 貸 借 契 約 を 締 結 し 1 階 店 舗 部 分 については 既 存 の 賃 貸 借 契 約 を 承 継 する 予 定 です また 金 額 については 千 円 未 満 を 切 捨 て 比 率 については 小 数 点 第 二 位 を 四 捨 五 入 しています ( 注 4) 総 賃 料 収 入 ( 年 間 ) は 本 投 資 法 人 取 得 後 の 想 定 の 月 間 賃 料 ( 貸 室 賃 料 及 び 共 益 費 合 計 )の 固 定 賃 料 部 分 を 12 倍 して 千 円 未 満 を 切 捨 てて 記 載 しています また 上 記 固 定 賃 料 部 分 の 他 に 変 動 賃 料 年 間 相 当 額 として 別 途 273,737 千 円 を 見 込 んでいます ( 注 5) 稼 働 率 は 総 賃 貸 契 約 面 積 総 賃 貸 可 能 面 積 により 記 載 しております ( 注 6) NOI とは 賃 貸 事 業 損 益 ( 賃 貸 事 業 収 入 - 賃 貸 事 業 費 用 )に 減 価 償 却 費 を 加 えた 数 値 をいい 想 定 NOI は 本 投 資 法 人 取 得 後 の 賃 貸 借 条 件 を 基 に 算 出 した 定 常 稼 働 時 の 推 定 数 値 を 記 載 しています なお 想 定 稼 働 率 は 100.0%と 想 定 しています 物 件 番 号 C5 上 記 物 件 の 建 築 主 建 築 設 計 者 施 工 者 構 造 設 計 者 及 び 建 築 確 認 機 関 は 下 記 のとおりです 建 築 主 建 築 設 計 者 施 工 者 構 造 設 計 者 建 築 確 認 機 関 株 式 会 社 チャーミ ング リゾート 沖 縄 浅 井 謙 建 築 研 究 所 株 式 会 社 大 成 建 設 株 式 会 社 株 式 会 社 山 田 建 築 構 造 事 務 所 財 団 法 人 日 本 建 築 センター (( 現 ) 一 般 財 団 法 人 日 本 建 築 センター) これらの 建 築 主 設 計 者 施 工 者 構 造 設 計 者 及 び 建 築 確 認 機 関 は いずれも 平 成 23 年 7 月 26 日 時 点 において 国 土 交 通 省 により 公 表 されている 構 造 計 算 書 偽 装 物 件 の 建 築 主 設 計 者 施 工 者 構 造 設 計 者 及 び 建 築 確 認 機 関 に 該 当 していません また 本 投 資 法 人 は 取 得 予 定 資 産 の 取 得 にあたり 構 造 計 算 書 について 専 門 の 第 三 者 機 関 に 再 確 認 を 依 頼 し 構 造 計 算 書 と 構 造 図 との 部 材 断 面 の 照 合 や 構 造 計 算 方 法 と 耐 震 性 能 の 確 認 等 により 構 造 安 全 性 の 確 認 を 行 った 結 果 問 題 があると 考 えられる 指 摘 事 項 はないとの 報 告 を 得 ております (4) 取 得 先 の 概 要 商 号 株 式 会 社 リサ パートナーズ 那 覇 本 店 所 在 地 沖 縄 県 那 覇 市 牧 志 一 丁 目 3 番 70 号 代 表 者 代 表 取 締 役 田 中 敏 明 資 本 金 3,000 千 円 ( 平 成 23 年 9 月 30 日 現 在 ) 平 成 23 年 9 月 30 日 現 在 大 株 主 株 主 名 持 株 比 率 株 式 会 社 リサ パートナーズ 100.0% 設 立 年 月 日 平 成 20 年 4 月 25 日 3

主 な 事 業 内 容 ホテルの 保 有 及 び 運 営 本 投 資 法 人 又 は 本 資 産 運 用 会 社 と 当 該 会 社 との 関 係 資 本 関 係 特 筆 すべき 資 本 関 係 はありません 人 的 関 係 特 筆 すべき 人 的 関 係 はありません 取 引 関 係 特 筆 すべき 取 引 関 係 はありません 株 式 会 社 リサ パートナーズ 那 覇 は 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 す る 法 律 に 定 める 利 害 関 係 人 等 ( 以 下 利 害 関 係 人 等 といいます ) に 該 当 しません 関 連 当 事 者 へ また 株 式 会 社 リサ パートナーズ 那 覇 は 本 投 資 法 人 が 資 産 の 運 の 該 当 状 況 用 を 委 託 するジャパン リート アドバイザーズ 株 式 会 社 ( 以 下 本 資 産 運 用 会 社 といいます )の 自 主 ルール( 利 益 相 反 対 策 ルール) に 定 める スポンサー 関 係 者 ( 以 下 スポンサー 関 係 者 といいま す )にも 該 当 しません (5) 媒 介 の 概 要 1 媒 介 者 の 概 要 取 得 予 定 資 産 の 媒 介 者 は 国 内 事 業 会 社 です 但 し 媒 介 者 から 名 称 等 の 開 示 について 同 意 を 得 られていないため 詳 細 等 を 記 載 しておりません なお 本 投 資 法 人 及 び 本 資 産 運 用 会 社 と 媒 介 者 との 間 には 記 載 すべき 資 本 関 係 人 的 関 係 及 び 取 引 関 係 はなく 媒 介 者 は 本 投 資 法 人 及 び 本 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 でもありません また 媒 介 者 は 本 日 現 在 利 害 関 係 人 等 並 びにスポンサー 関 係 者 のいずれにも 該 当 しませ ん 2 媒 介 手 数 料 の 内 訳 及 び 額 媒 介 手 数 料 :105,500 千 円 ( 但 し 消 費 税 及 び 地 方 消 費 税 を 除 きます ) (6) 利 害 関 係 人 等 との 取 引 プロパティ マネジメ : 丸 紅 コミュニティ 株 式 会 社 ント 会 社 丸 紅 コミュニティ 株 式 会 社 は 利 害 関 係 人 等 に 該 当 します また スポンサー 関 係 者 に 該 当 しますので 取 引 にあたり 本 資 産 運 用 会 社 所 定 の 制 限 及 び 手 続 き( 注 )に 従 っております ( 注 ) 本 資 産 運 用 会 社 においては 利 益 相 反 の 回 避 の 観 点 から スポンサー 関 係 者 との 取 引 に 関 する 社 内 規 程 であ る スポンサー 関 係 者 との 取 引 に 関 するインベストメント 委 員 会 内 規 において 本 投 資 法 人 とスポンサー 関 係 者 の 間 での 取 引 等 の 制 限 及 び 手 続 きを 規 定 しています 具 体 的 な 制 限 としては (i)スポンサー 関 係 者 からの 資 産 の 取 得 の 場 合 には 取 得 価 格 を 鑑 定 評 価 額 と 同 等 又 はそれ 未 満 とすること (ii)スポンサー 関 係 者 への 資 産 の 売 却 の 場 合 には 売 却 価 格 を 鑑 定 評 価 額 以 上 とす ること (iii)スポンサー 関 係 者 が 正 当 な 理 由 をもって 資 産 の 取 得 又 は 譲 渡 の 媒 介 等 に 関 わった 場 合 の 仲 介 手 数 料 は 売 買 価 格 の 3%を 上 限 とすること 等 を 定 めています また 具 体 的 な 手 続 きとしては 本 投 資 法 人 とスポンサー 関 係 者 との 取 引 等 を 行 おうとする 場 合 には イン ベストメント 委 員 会 ( 資 産 の 運 用 に 関 する 審 議 決 定 及 び 運 用 評 価 等 を 行 う 本 資 産 運 用 会 社 の 自 主 的 設 置 機 関 ) の 審 議 決 議 が 必 要 であり かかる 決 議 には インベストメント 委 員 全 員 の 合 意 を 必 要 とする 旨 を 定 めていま す また インベストメント 委 員 会 には コンプライアンス 業 務 の 担 当 者 であるチーフ コンプライアンス オフィサーが 出 席 し 法 令 ガイドライン 社 内 規 則 等 の 遵 守 の 状 況 を 監 視 することとしています (7) 決 済 方 法 自 己 資 金 及 び 借 入 金 により 物 件 引 渡 時 に 一 括 決 済 する 予 定 です (8) 取 得 の 日 程 取 得 予 定 資 産 の 取 得 に 係 るスケジュールは 以 下 のとおりです 平 成 23 年 9 月 30 日 取 得 決 定 平 成 23 年 9 月 30 日 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 の 締 結 日 平 成 23 年 10 月 25 日 信 託 受 益 権 の 移 転 予 定 日 4

3. 運 用 状 況 の 見 通 し 第 16 期 ( 平 成 23 年 11 月 期 )における 運 用 状 況 の 予 想 については 取 得 予 定 資 産 の 取 得 による 影 響 は 軽 微 であり 修 正 はありません また 第 17 期 ( 平 成 24 年 5 月 期 )については 営 業 収 益 営 業 利 益 経 常 利 益 等 の 増 加 を 見 込 んでおりますが 配 当 積 立 金 ( 負 ののれん)の 取 り 崩 し 額 を 当 初 想 定 よりも 減 尐 させるため 運 用 状 況 の 予 想 について 修 正 はありません 以 上 添 付 資 料 参 考 資 料 1 参 考 資 料 2 参 考 資 料 3 鑑 定 評 価 書 の 概 要 取 得 予 定 資 産 取 得 後 の 不 動 産 ポートフォリオ 一 覧 外 観 写 真 及 び 位 置 図 * 本 資 料 の 配 布 先 : 兜 クラブ 国 土 交 通 記 者 会 国 土 交 通 省 建 設 専 門 紙 記 者 会 * 本 投 資 法 人 のホームページアドレス : http://www.united-reit.co.jp 5

参 考 資 料 1 物 件 名 鑑 定 評 価 額 鑑 定 機 関 価 格 時 点 鑑 定 評 価 書 の 概 要 ホテル JAL シティ 那 覇 7,740,000 千 円 日 本 土 地 建 物 株 式 会 社 平 成 23 年 7 月 1 日 収 益 価 格 直 接 還 元 法 による 価 格 (1) 総 収 益 項 目 内 容 根 拠 等 ( 有 効 総 収 益 1-2-3) 1 潜 在 総 収 益 賃 料 収 入 共 益 費 収 入 7,740,000 千 円 7,840,000 千 円 578,350 千 円 ホテル 営 業 成 績 賃 貸 借 条 件 及 び 需 給 動 向 等 を 勘 案 の 上 査 定 店 舗 部 分 については 定 期 借 家 契 約 終 了 後 の 標 準 的 な 賃 料 を 基 に 査 定 579,501 千 円 市 場 の 需 給 動 向 建 物 の 用 途 等 により 稼 働 部 分 については 契 約 予 定 の 賃 貸 借 契 約 に 基 づく 賃 料 を 妥 当 と 判 断 し 中 長 期 安 定 的 に 収 受 可 能 な 賃 料 等 の 単 価 水 準 を 査 定 のうえ これに 基 づく 賃 料 収 入 ( 共 益 費 を 含 む)を 計 上 水 道 光 熱 費 収 入 0 千 円 水 道 光 熱 費 収 入 は 発 生 しない 駐 車 場 収 入 0 千 円 駐 車 場 収 入 は 発 生 しない その 他 収 入 0 千 円 その 他 収 入 は 発 生 しない 2 空 室 損 失 相 当 額 1,151 千 円 店 舗 に 関 して 賃 貸 借 契 約 条 件 同 一 需 給 圏 内 の 類 似 地 域 において 代 替 競 争 等 の 関 係 にある 類 似 不 動 産 の 稼 働 状 況 や 需 給 動 向 等 を 勘 案 し 中 長 期 安 定 的 な 稼 働 率 水 準 を 査 定 し 当 該 稼 働 率 水 準 を 前 提 に 空 室 等 損 失 を 計 上 3 貸 倒 損 失 相 当 額 0 千 円 賃 借 人 の 状 況 等 を 勘 案 し 貸 倒 れ 損 失 の 計 上 は 不 要 であると 判 断 (2) 総 費 用 (4+5+6+7+8+9+10+11) 57,948 千 円 - 4 維 持 管 理 費 0 千 円 貸 借 人 負 担 のため 非 計 上 5 水 道 光 熱 費 0 千 円 貸 借 人 負 担 のため 非 計 上 6 修 繕 費 17,688 千 円 エンジニアリング レポートに 基 づき 査 定 7 公 租 公 課 8プロパティマネジメント フィー 32,604 千 円 2,697 千 円 土 地 : 平 成 23 年 度 の 土 地 課 税 台 帳 を 参 考 に 査 定 建 物 : 平 成 23 年 度 の 家 屋 課 税 台 帳 を 参 考 に 査 定 テナント 管 理 業 務 及 び 建 物 管 理 業 務 等 を 統 括 する 委 託 業 者 に 支 払 う 委 託 手 数 料 であ るプロパティマネジメントフィーの 査 定 に 当 たっては 契 約 条 件 に 基 づく 報 酬 料 率 等 を 参 考 に 類 似 不 動 産 における 報 酬 料 率 評 価 対 象 不 動 産 の 個 別 性 等 を 考 慮 して 計 上 9テナント 募 集 費 用 等 219 千 円 空 室 損 失 控 除 後 収 入 ( 店 舗 )の 1.0% 10 損 害 保 険 料 1,092 千 円 評 価 対 象 建 物 と 類 似 の 建 物 の 保 険 料 率 等 を 考 慮 して 査 定 11その 他 費 用 3,648 千 円 地 代 駐 車 場 賃 借 料 をその 他 費 用 として 計 上 (3) 賃 貸 純 収 益 (NOI(1)-(2)) 520,402 千 円 - (4) 一 時 金 の 運 用 益 219 千 円 (5) 資 本 的 支 出 ( 経 常 的 な 修 繕 費 を 含 む) 34,650 千 円 預 り 金 的 性 格 を 有 する 一 時 金 である 敷 金 について 現 行 の 賃 貸 借 条 件 及 び 査 定 した 新 規 契 約 時 における 敷 金 月 数 をもとに 中 長 期 的 に 安 定 的 な 敷 金 月 数 を 査 定 し こ れに 稼 働 率 を 考 慮 した 額 に 運 用 利 回 りを 乗 じて 一 時 金 の 運 用 益 を 査 定 なお 預 託 期 間 中 の 資 金 運 用 上 適 正 と 考 えられる 運 用 利 回 りを 2.0%と 査 定 建 物 の 機 能 維 持 に 必 要 となる 更 新 費 は 不 定 期 に 発 生 するものであるが ここでは 今 後 見 込 まれる 費 用 を 毎 期 平 均 的 に 積 み 立 てることを 想 定 し 賃 貸 借 契 約 条 件 築 年 数 やエンジニアリング レポートにおける 更 新 費 の 年 平 均 額 等 建 物 再 調 達 原 価 に 対 する 割 合 等 を 勘 案 し 計 上 (6) 正 味 純 収 益 (NCF(3)+(4)-(5)) 485,971 千 円 - (7) 還 元 利 回 り 6.2% DCF 法 による 価 格 積 算 価 格 7,710,000 千 円 期 間 収 益 割 引 率 5.9% 最 終 還 元 利 回 り 6.4% 3,800,000 千 円 土 地 比 率 40.8% 建 物 比 率 59.2% ( 注 ) 金 額 については 千 円 未 満 を 切 捨 て 比 率 については 小 数 点 第 二 位 を 四 捨 五 入 しています 最 も 投 資 リスクが 低 いと 認 められる 不 動 産 の 利 回 りを 基 準 とし 評 価 対 象 不 動 産 の 立 地 条 件 建 物 条 件 及 びその 他 条 件 等 の 個 別 的 要 因 に 起 因 するスプレッドを 加 減 す るとともに 将 来 における 不 確 実 性 や 類 似 不 動 産 の 取 引 利 回 り 等 を 参 考 として 判 断 6

参 考 資 料 2 取 得 予 定 資 産 取 得 後 の 不 動 産 ポートフォリオ 一 覧 平 成 23 年 10 月 25 日 時 点 ( 予 定 ) 物 件 番 号 A1 用 途 物 件 名 称 取 得 ( 予 定 ) 日 ( 注 1) 取 得 ( 予 定 ) 価 格 ( 百 万 円 ) ( 注 2) A13 商 業 maricom-isogo システムプラザ 横 浜 施 設 ( 敷 地 )( 商 業 施 設 部 分 ) 平 成 20 年 2 月 18 日 6,883 1.7% A14 アクティオーレ 関 内 平 成 20 年 6 月 30 日 2,410 0.6% 比 率 ダイエー 碑 文 谷 平 成 15 年 12 月 25 日 15,300 3.7% A2 ジョイパーク 泉 ヶ 丘 平 成 15 年 12 月 22 日 6,770 1.6% A3 大 丸 ピーコック 芦 屋 川 西 店 平 成 15 年 12 月 22 日 769 0.2% A4 レランドショッピングセンター 平 成 16 年 9 月 17 日 5,200 1.2% A5 イオンモール 宇 城 バリュー 平 成 16 年 12 月 3 日 11,100 2.7% A6 天 神 ルーチェ 平 成 18 年 4 月 14 日 6,500 1.6% A7 ヤマダ 電 機 テックランド 堺 本 店 平 成 18 年 4 月 28 日 3,210 0.8% A8 宮 前 ショッピングセンター 平 成 19 年 2 月 19 日 5,312 1.3% A9 コナミスポーツクラブ 香 里 ヶ 丘 平 成 19 年 6 月 29 日 2,040 0.5% A10 アクティオーレ 南 池 袋 平 成 19 年 9 月 27 日 3,760 0.9% A11 Tip's 町 田 ビル 平 成 19 年 12 月 27 日 4,100 1.0% A12 ダイエー 宝 塚 中 山 店 平 成 20 年 1 月 30 日 4,284 1.0% A15 心 斎 橋 OPA 本 館 平 成 22 年 12 月 1 日 22,800 5.5% A16 心 斎 橋 OPA きれい 館 平 成 22 年 12 月 1 日 2,770 ) 0.7% A18 アルボーレ 天 神 ( 注 3) 平 成 22 年 12 月 1 日 - - A19 アルボーレ 神 宮 前 平 成 22 年 12 月 1 日 1,580 0.4% A20 アルボーレ 仙 台 平 成 22 年 12 月 1 日 2,590 0.6% A21 モラージュ 柏 平 成 22 年 12 月 1 日 7,040 1.7% A22 ベルファ 宇 治 平 成 22 年 12 月 1 日 511 0.1% A23 イトーヨーカドー 尾 張 旭 店 平 成 22 年 12 月 1 日 4,840 1.2% A24 ニトリ 横 浜 狩 場 インター 店 平 成 22 年 12 月 1 日 2,500 0.6% A25 Luz 自 由 が 丘 平 成 23 年 6 月 15 日 5,090 1.2% A26 アクティオーレ 市 川 平 成 23 年 6 月 15 日 3,350 0.8% B1 T&G 浜 松 町 ビル 平 成 15 年 12 月 26 日 2,257 0.5% B2 SK 名 古 屋 ビルディング 平 成 15 年 12 月 26 日 5,400 1.3% B3 福 岡 アーセオンビル 平 成 15 年 12 月 26 日 2,080 0.5% B4 丸 増 麹 町 ビル 平 成 16 年 3 月 29 日 2,350 0.6% B5 六 番 町 Kビル 平 成 16 年 3 月 30 日 2,150 0.5% B6 新 大 阪 セントラルタワー(オフィス 部 分 ) 平 成 16 年 12 月 2 日 14,279 3.5% B7 川 崎 東 芝 ビル 平 成 16 年 12 月 20 日 19,200 4.6% (A13) maricom-isogo システムプラザ 横 浜 ( 敷 地 )(オフィス 部 分 ) 平 成 20 年 2 月 18 日 5,021 1.2% B8 長 谷 萬 ビル 東 陽 町 平 成 20 年 6 月 30 日 8,500 2.1% B9 フォーシーズンビル 平 成 21 年 12 月 25 日 4,200 1.0% B10 オフィス 日 立 ハイテクビルディング 平 成 22 年 12 月 1 日 14,800 3.6% B11 ヒ ル パシフィックマークス 新 宿 パークサイド 平 成 22 年 12 月 1 日 12,100 2.9% B12 UUR 築 地 ビル( 注 4) 平 成 22 年 12 月 1 日 6,860 1.7% B13 パシフィックマークス 月 島 平 成 22 年 12 月 1 日 6,080 1.5% B14 パシフィックマークス 横 浜 イースト 平 成 22 年 12 月 1 日 7,050 1.7% B15 パシフィックマークス 新 浦 安 平 成 22 年 12 月 1 日 3,920 0.9% B16 大 森 シティビル 平 成 22 年 12 月 1 日 4,120 1.0% B17 赤 坂 氷 川 ビル 平 成 22 年 12 月 1 日 3,290 0.8% B18 パシフィックマークス 渋 谷 公 園 通 平 成 22 年 12 月 1 日 2,570 0.6% B19 パシフィックマークス 日 本 橋 富 沢 町 平 成 22 年 12 月 1 日 1,890 0.5% B20 パシフィックマークス 赤 坂 見 附 平 成 22 年 12 月 1 日 2,210 0.5% B21 横 浜 相 生 町 ビル 平 成 22 年 12 月 1 日 1,060 0.3% B22 パシフィックマークス 新 横 浜 平 成 22 年 12 月 1 日 1,710 0.4% 用 途 別 比 率 31.6% 47.3% 7

B23 パシフィックマークス 新 川 平 成 22 年 12 月 1 日 2,790 0.7% B25 パシフィックマークス 川 崎 平 成 22 年 12 月 1 日 9,890 2.4% B26 藤 和 浜 松 町 ビル 平 成 22 年 12 月 1 日 5,850 1.4% B27 リーラヒジリザカ 平 成 22 年 12 月 1 日 2,750 0.7% B28 パシフィックマークス 青 葉 台 平 成 22 年 12 月 1 日 1,620 0.4% B29 大 塚 HT ビル 平 成 22 年 12 月 1 日 1,160 0.3% B30 パシフィックマークス 新 宿 サウスゲート 平 成 22 年 12 月 1 日 2,460 0.6% B31 パシフィックマークス 西 梅 田 平 成 22 年 12 月 1 日 6,860 1.7% B32 パシフィックマークス 肥 後 橋 平 成 22 年 12 月 1 日 4,570 1.1% B33 名 古 屋 錦 シティビル 平 成 22 年 12 月 1 日 2,670 0.6% B34 パシフィックマークス 江 坂 平 成 22 年 12 月 1 日 9,590 2.3% B35 パシフィックマークス 札 幌 北 一 条 平 成 22 年 12 月 1 日 1,790 0.4% B36 新 札 幌 センタービル 平 成 22 年 12 月 1 日 987 0.2% B37 アリーナタワー 平 成 23 年 6 月 16 日 9,500 2.3% C1 新 宿 ワシントンホテル 本 館 平 成 15 年 12 月 22 日 21,140 5.1% (B6) 新 大 阪 セントラルタワー(ホテル 部 分 ) 平 成 16 年 12 月 2 日 9,721 2.4% C2 東 横 イン 品 川 駅 高 輪 口 平 成 17 年 2 月 18 日 1,884 0.5% ホテル C3 MZビル 平 成 20 年 4 月 10 日 3,800 0.9% 11.8% C4 ホテルルートイン 横 浜 馬 車 道 平 成 20 年 6 月 30 日 4,720 1.1% C5 ホテル JAL シティ 那 覇 平 成 23 年 10 月 25 日 7,650 1.8% D1 T&G 東 池 袋 マンション 平 成 15 年 12 月 26 日 2,021 0.5% D2 T&G 四 谷 マンション 平 成 15 年 12 月 26 日 1,355 0.3% D3 エクセリア 馬 込 平 成 15 年 12 月 26 日 697 0.2% D4 駒 沢 コート 平 成 15 年 12 月 26 日 1,680 0.4% D5 六 本 松 コート 平 成 15 年 12 月 26 日 757 0.2% D6 スカイコート 芝 大 門 平 成 16 年 10 月 15 日 1,175 0.3% D7 太 平 洋 セメント 社 宅 (メソ ン 浮 間 ) 平 成 16 年 10 月 26 日 3,530 0.8% D8 太 平 洋 セメント 社 宅 ( 習 志 野 社 宅 ) 平 成 16 年 10 月 26 日 1,140 0.3% D9 アプリーレ 新 青 木 一 番 館 平 成 17 年 4 月 13 日 3,031 0.7% D10 UUR コート 札 幌 北 三 条 平 成 18 年 3 月 16 日 1,278 0.3% D11 太 平 洋 セメント 蘇 我 寮 ( 注 5) 平 成 18 年 2 月 8 日 620 0.1% D12 住 居 太 平 洋 セメント 東 久 留 米 寮 新 館 平 成 18 年 2 月 8 日 480 0.1% 8.8% D13 南 山 コート 1 号 館 平 成 18 年 3 月 30 日 1,070 0.3% D14 南 山 コート 2 号 館 平 成 18 年 3 月 30 日 450 0.1% D15 クリオ 文 京 小 石 川 平 成 18 年 4 月 28 日 3,170 0.8% D16 グランルージュ 栄 平 成 18 年 11 月 30 日 1,570 0.4% D17 グランルージュ 栄 Ⅱ 平 成 19 年 12 月 26 日 1,300 0.3% D18 MA 仙 台 ビル 平 成 20 年 9 月 24 日 3,440 0.8% D19 UUR コート 名 古 屋 名 駅 平 成 20 年 9 月 30 日 1,473 0.4% D20 UUR コート 札 幌 篠 路 壱 番 館 平 成 20 年 11 月 11 日 870 0.2% D21 パークサイト 泉 平 成 20 年 11 月 21 日 900 0.2% D22 UUR コート 大 阪 十 三 本 町 平 成 21 年 2 月 26 日 1,570 0.4% D23 ル モンド 江 東 平 成 23 年 6 月 15 日 2,900 0.7% E1 その 他 リリカラ 東 北 支 店 平 成 18 年 5 月 29 日 2,050 0.5% 0.5% 合 計 413,734 100.0% 100.0% ( 注 1) 日 本 コマーシャル 投 資 法 人 との 合 併 により 承 継 した 物 件 の 取 得 日 については 合 併 効 力 発 生 日 である 平 成 22 年 12 月 1 日 と しています ( 注 2) 取 得 価 格 は 百 万 円 以 下 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています ( 注 3) 本 物 件 は 平 成 23 年 9 月 30 日 付 で 売 却 しています 詳 細 につきましては 平 成 23 年 9 月 30 日 付 の 資 産 の 譲 渡 に 関 するお 知 らせ(アルボーレ 天 神 ) をご 参 照 ください ( 注 4) 本 物 件 は 平 成 23 年 6 月 24 日 付 で パシフィックマークス 築 地 から UUR 築 地 ビル に 名 称 変 更 しています ( 注 5) 本 物 件 は 平 成 23 年 11 月 8 日 付 で UUR コート 千 葉 蘇 我 に 名 称 変 更 する 予 定 です 8

参 考 資 料 3 外 観 写 真 及 び 位 置 図 外 観 写 真 位 置 図 9