LAND USE それぞれの 地 域 に 見 合 った 土 地 の 使 い 方 や 建 物 の 建 て 方 な どのルールを 定 めていくことが 都 市 で 生 活 する 私 たちに は 必 要 なのです 都 市 計 画 区 域 City Planning Areas 区 域 区 分 ( 市 街 化 区 域 と 市 街 化 調 整 区 域 との 区 分 ) Urbanization Promotion Areas Urbanization Control Areas 地 域 地 区 Zoning System 平 成 24 年 3 月 現 在 9
都 市 計 画 区 域 City Planning Areas 都 市 計 画 区 域 は 健 康 で 文 化 的 な 都 市 生 活 と 機 能 的 な 都 市 活 動 を 確 保 するという 都 市 計 画 の 基 本 理 念 を 達 成 するために 都 市 計 画 法 及 びその 他 の 法 令 の 規 制 を 受 けるべき 土 地 として 指 定 された 区 域 で 埼 玉 県 が 指 定 します 本 市 では 昭 和 32 年 10 月 に 越 谷 市 ( 当 時 町 )の 全 域 が 都 市 計 画 区 域 に 指 定 され その 後 吉 川 市 ( 当 時 町 ) 松 伏 町 ( 当 時 村 )が 編 入 され 2 市 1 町 で 越 谷 都 市 計 画 区 域 を 形 成 しています 平 成 24 年 3 月 現 在 その 面 積 は 約 10, 815haであり そのう ち 本 市 の 面 積 は 約 6, 031ha となっています 区 域 区 分 ( 市 街 化 区 域 と 市 街 化 調 整 区 域 との 区 分 ) Urbanization Promotion Areas Urbanization Control Areas 区 域 区 分 ( 市 街 化 区 域 と 市 街 化 調 整 区 域 との 区 分 )に 関 する 都 市 計 画 (いわゆる 線 引 き)は 昭 和 43 年 の 新 都 市 計 画 法 の 制 定 により 設 けられた 制 度 で 都 市 計 画 区 域 を 市 街 化 区 域 と 市 街 化 調 整 区 域 に 区 分 して 無 秩 序 な 市 街 化 を 防 止 し 計 画 的 な 市 街 化 を 図 ることを 目 的 としています 市 街 化 区 域 は 既 に 市 街 化 を 形 成 している 区 域 及 び 概 ね10 年 以 内 に 優 先 的 かつ 計 画 的 に 市 街 化 を 図 るべき 区 域 とし 市 街 化 調 整 区 域 は 市 街 化 を 抑 制 すべき 区 域 とされています 本 市 では 昭 和 45 年 8 月 25 日 に 最 初 の 線 引 きを 行 い 平 成 24 年 3 月 現 在 市 街 化 区 域 約 2, 872ha 市 街 化 調 整 区 域 約 3, 159h a となっています 用 途 地 域 Use Zoning 用 途 地 域 は 土 地 利 用 の 基 本 的 な 内 容 を 定 めるものであり 将 来 あるべき 地 域 の 姿 に 誘 導 すべく 建 築 物 の 用 途 建 ぺい 率 容 積 率 及 び 建 築 物 の 高 さ 日 影 等 の 規 制 を 行 い 望 ましい 市 街 地 の 環 境 を 生 み 出 そうとするものです 平 成 4 年 に 都 市 計 画 法 が 改 正 され 用 途 地 域 は8 種 類 から 12 種 類 に 細 分 化 されました 本 市 では 平 成 7 年 10 月 13 日 に 新 しい 用 途 地 域 を 決 定 し 9 種 類 が 指 定 されました その 後 土 地 区 画 整 理 事 業 や 市 街 地 再 開 発 事 業 の 進 捗 に 合 わせ 用 途 地 域 を 変 更 し 現 在 10 種 類 が 指 定 されています 用 途 地 域 の 種 別 と 主 旨 Stipulated Use of Use Zoning 種 類 趣 旨 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 第 一 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 二 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 一 種 住 居 地 域 第 二 種 住 居 地 域 準 住 居 地 域 近 隣 商 業 地 域 商 業 地 域 準 工 業 地 域 工 業 地 域 工 業 専 用 地 域 低 層 住 宅 の 良 好 な 住 居 環 境 を 保 護 するための 地 域 小 規 模 な 店 舗 立 地 を 認 める 低 層 住 宅 の 環 境 保 護 のための 地 域 中 高 層 を 含 む 住 宅 の 環 境 保 護 のための 地 域 必 要 な 利 便 施 設 の 立 地 を 認 める 中 高 層 を 含 む 住 宅 の 環 境 保 護 のための 地 域 大 規 模 な 店 舗 事 務 所 の 立 地 を 制 限 する 住 宅 のための 地 域 住 宅 地 の 環 境 を 保 護 するための 地 域 自 動 車 関 連 施 設 等 と 住 宅 が 調 和 して 立 地 する 地 域 近 隣 の 住 宅 地 の 住 民 のための 日 用 品 などを 扱 う 店 舗 事 務 所 等 の 利 便 を 増 進 するための 地 域 主 として 店 舗 事 務 所 等 の 利 便 を 増 進 するための 地 域 主 として 環 境 の 悪 化 をもたらすおそれのない 工 業 の 利 便 を 増 進 するための 地 域 主 として 工 業 の 利 便 を 増 進 するための 地 域 工 業 の 利 便 を 増 進 するための 地 域 10
LAND USE その 他 の 地 域 地 区 等 Other Areas 平 成 24 年 3 月 現 在 11
特 別 用 途 地 区 ( 特 別 工 業 地 区 ) Special Use Zone (Special Industrial Zone) 特 別 用 途 地 区 は 用 途 地 域 内 の 一 定 の 地 区 における 当 該 地 区 の 特 性 にふさわしい 土 地 利 用 の 増 進 環 境 の 保 護 等 の 特 別 の 目 的 の 実 現 を 図 るため 用 途 地 域 を 補 完 して 指 定 されるものです 特 別 工 業 地 区 は 特 別 用 途 地 区 の1つで 準 工 業 地 域 内 の 一 定 の 地 区 において 公 害 の 防 止 などを 目 的 に 指 定 されております 約 35ha 高 度 利 用 地 区 Intensive Land Utilization Zone 高 度 利 用 地 区 は 用 途 地 域 内 の 市 街 地 における 土 地 の 合 理 的 かつ 健 全 な 高 度 利 用 と 都 市 機 能 の 更 新 を 図 ることを 目 的 とし て 定 めるものです 高 度 利 用 地 区 内 では 建 築 物 の 容 積 率 の 最 高 限 度 と 最 低 限 度 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 建 築 面 積 の 最 低 限 度 壁 面 の 位 置 の 制 限 等 を 定 めています 3 地 区 約 5.0ha 防 火 地 域 準 防 火 地 域 Fireproof Zone Quasi-Fire-Resistive Zone 防 火 地 域 及 び 準 防 火 地 域 は 市 街 地 を 火 災 の 発 生 や 延 焼 の 危 険 から 守 るため 定 めるもので 一 定 以 上 のものについて 耐 火 建 築 物 又 は 準 耐 火 建 築 物 あるいは 防 火 構 造 にするなど 防 火 上 の 観 点 から 規 制 を 行 っています 防 火 地 域 6 地 区 約 27.0ha 準 防 火 地 域 3 地 区 約 344. 3ha 流 通 業 務 地 区 Distribution Zone 流 通 業 務 地 区 は 流 通 業 務 市 街 地 の 整 備 に 関 する 法 律 に 基 づき 流 通 機 能 の 向 上 及 び 道 路 交 通 の 円 滑 化 を 図 ることを 目 的 として 定 めるものです 約 116ha 生 産 緑 地 地 区 Agricultural Land Zone 生 産 緑 地 地 区 は 生 産 緑 地 法 に 基 づき 市 街 化 区 域 内 にお いて 公 害 または 災 害 の 防 止 農 林 漁 業 と 調 和 した 都 市 環 境 の 保 全 等 に 役 立 つ 農 地 等 を 計 画 的 に 保 全 し 良 好 な 都 市 環 境 の 形 成 を 図 るために 定 めるものです 164 地 区 約 28.73ha ( 平 成 24 年 3 月 現 在 ) 促 進 区 域 Promotion Zone 促 進 区 域 には 都 市 再 開 発 法 による 市 街 地 再 開 発 促 進 区 域 や 大 都 市 地 域 における 住 宅 及 び 住 宅 地 の 供 給 の 促 進 に 関 する 特 別 措 置 法 による 土 地 区 画 整 理 促 進 区 域 などの4 種 類 があり そ の 土 地 にふさわしい 利 用 を 積 極 的 にしなければならない 区 域 に ついて 土 地 所 有 者 等 に 一 定 の 土 地 利 用 を 実 現 することを 義 務 づけることを 目 的 として 定 めるものです 土 地 区 画 整 理 促 進 区 域 約 227.1ha 12
LAND USE 地 区 の 皆 さんと 共 に 地 区 の 特 性 を 生 かして きめ 細 やか なまちづくりのルールを 定 めていくのが 地 区 計 画 建 築 協 定 です 地 区 計 画 District Plan 建 築 協 定 Building Agreement 西 大 袋 地 区 計 画 平 成 24 年 3 月 現 在 13
地 区 計 画 建 築 協 定 とは District Plan Building Agreement 私 たちが 家 づくりをする 際 には 都 市 計 画 法 や 建 築 基 準 法 に より 最 低 限 守 らなければならない 建 物 の 用 途 や 高 さ 制 限 など が 決 められています しかし この 制 限 だけを 守 っていれば 必 ず 良 い 環 境 ができるというものでもありません そこで 住 宅 地 としての 良 好 な 環 境 を 保 全 したい あるいは 商 店 街 としてのイメージアップを 図 りたいなど 身 近 な 地 区 レベ ルでの 視 点 にたって それぞれの 地 区 の 特 性 を 生 かしたきめ 細 やかなまちづくりの 手 法 として 地 区 計 画 制 度 や 建 築 協 定 制 度 が あります 地 区 計 画 近 年 住 民 の 方 々 の 住 環 境 に 対 する 関 心 の 高 さか ら 住 民 参 加 のまちづくりの 重 要 性 は 年 々 増 してき て いま す ま た まちに は 様 々 な 個 性 があり それぞれの 地 区 ごとにさらにまちを 良 くしたり 守 ったり 改 善 したりする 方 法 が 違 います こうした 中 で 住 民 のみな さんが 主 役 となって 話 し 合 い 考 えを 出 し 合 いながら 住 民 と 行 政 とが 協 働 して きめ 細 やかなまちづくりのルールを 定 めることが 都 市 計 画 法 に 基 づく 地 区 計 画 制 度 です 地 区 計 画 制 度 を 活 用 して 建 築 物 の 建 て 方 やまちづくりのルールなどを 決 めることにより 地 区 のみなさんの 目 指 す 将 来 像 にあっ たまちづくりを 実 現 することができるようになります 地 区 計 画 は 地 区 計 画 の 目 標 等 と 地 区 整 備 計 画 の2つから 成 り 立 っていま す 地 区 計 画 の 目 標 等 とは まちの 将 来 像 を 定 めるものです 地 区 整 備 計 画 は 次 のうち 必 要 なものを 定 めることとなります 1. 地 区 施 設 の 配 置 及 び 規 模 地 区 施 設 とは 皆 さんが 利 用 する 道 路 公 園 緑 地 広 場 などをいいます 2. 建 築 物 やその 敷 地 などの 制 限 に 関 すること ア. 建 築 物 等 の 用 途 の 制 限 イ. 建 築 物 の 容 積 率 の 最 高 限 度 又 は 最 低 限 度 ウ. 建 築 物 の 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 エ. 建 築 物 の 敷 地 面 積 又 は 建 築 面 積 の 最 低 限 度 オ. 壁 面 の 位 置 の 制 限 カ. 建 築 物 等 の 高 さの 最 高 限 度 又 は 最 低 限 度 キ. 建 築 物 等 の 形 態 又 は 意 匠 の 制 限 ク.かき 又 はさくの 構 造 の 制 限 3.その 他 土 地 の 利 用 に 関 する 制 限 現 存 する 樹 木 地 草 地 などの 良 い 環 境 を 守 り 壊 さない ように 制 限 する 地 区 計 画 が 決 定 されると 地 区 計 画 によるまちづくりは 地 区 のみなさんが 自 分 たちでつくった 地 区 計 画 の 内 容 を 守 ることで 徐 々に 実 現 されていきます このため 地 区 整 備 計 画 が 定 められている 区 域 内 では 建 築 物 を 建 築 したり 宅 地 造 成 などを 行 う 場 合 工 事 に 着 手 する30 日 前 までに 市 ( 都 市 計 画 課 )への 届 出 が 必 要 になります 市 では 地 区 計 画 により 定 められた 地 区 整 備 計 画 に 沿 って 計 画 がなされているか 届 出 の 内 容 を 審 査 します 届 出 の 内 容 が 地 区 整 備 計 画 に 適 合 していない 場 合 には 市 から 計 画 の 変 更 などを 勧 告 する 場 合 があります 市 条 例 として 制 定 することができます 地 区 整 備 計 画 の 中 で 特 に 重 要 なものについては 市 条 例 として 定 めることができます 条 例 に 定 められると 建 築 確 認 の 審 査 の 対 象 となり 地 区 計 画 の 目 標 であるまちづくりが 確 実 に 実 現 できるようになります なお 平 成 24 年 3 月 現 在 地 区 整 備 計 画 の 一 部 を 条 例 化 している 地 区 は13 地 区 あります 建 築 協 定 建 築 協 定 は 建 築 基 準 法 に 基 づくもので 建 築 基 準 法 で 定 められた 基 準 に 上 乗 せする 形 で 設 けられます 建 築 協 定 によって 協 定 できる 内 容 は その 区 域 内 の 建 築 物 の 敷 地 位 置 構 造 用 途 形 態 意 匠 建 築 設 備 に 関 する 基 準 についてです また 建 築 協 定 の 土 地 の 区 域 協 定 の 有 効 期 間 協 定 違 反 があった 場 合 の 措 置 についても 定 めることとされています 建 築 法 規 の 規 定 に 違 反 するものであってはならず 土 地 建 築 物 の 利 用 を 不 当 に 制 限 できるものであってはなりません 10 地 区 約 8.48ha 14