小 規 模 宅 地 等 の 特 例 の 利 用 による 相 続 税 対 策 1. 改 正 のポイント 項 目 内 容 適 用 年 月 日 平 成 27 年 1 月 1 日 特 定 居 住 用 宅 地 等 の 適 用 対 象 240m2330m2 以 後 の 相 続 又 は 遺 面 積 の 引 上 げ 贈 居 住 用 330m2 平 成 27 年 1 月 1 日 居 住 用 宅 地 と 事 業 用 宅 地 の 完 事 業 用 400m2 以 後 の 相 続 又 は 遺 全 併 用 が 可 能 併 せて 730m2まで 適 用 可 能 に 贈 完 全 分 離 独 立 型 の 一 棟 の 二 世 平 成 26 年 1 月 1 日 帯 住 宅 について 被 相 続 人 及 二 世 帯 住 宅 の 適 用 緩 和 以 後 の 相 続 又 は 遺 びその 親 族 居 住 部 分 も 適 用 可 贈 能 に 介 護 付 き 終 身 利 用 型 有 料 老 人 平 成 26 年 1 月 1 日 老 人 ホーム 入 所 後 の 居 宅 の 適 ホーム 等 に 入 所 した 場 合 にも 以 後 の 相 続 又 は 遺 用 要 件 緩 和 適 用 可 能 に 贈 2. 小 規 模 宅 地 等 の 概 要 (1) 特 例 対 象 宅 地 等 の 範 囲 相 続 開 始 直 前 の 用 途 特 例 対 象 宅 地 等 限 度 面 積 減 額 割 合 被 相 続 人 の 宅 地 等 被 相 続 人 同 一 生 形 親 族 1 居 住 用 特 定 居 住 用 宅 地 等 330m2 ( 改 正 前 : 240m2) 80% 2 事 業 用 (34 除 く) 特 定 事 業 用 宅 地 等 3 特 定 同 族 会 社 に 貸 付 特 定 同 族 会 社 事 業 用 宅 地 等 40m2 4 不 動 産 貸 付 業 (3 除 く) 貸 付 事 業 用 宅 地 等 20m2 50% 330m2 1 居 住 用 特 定 居 住 用 宅 地 等 ( 改 正 前 : 240m2) 80% 2 事 業 用 (34 除 く) 特 定 事 業 用 宅 地 等 40m2 3 特 定 同 族 会 社 に 貸 付 特 定 同 族 会 社 事 業 用 宅 地 等 4 不 動 産 貸 付 業 (3 除 貸 付 事 業 用 宅 地 等 20m2 50%
く) 取 得 した 特 例 対 象 宅 地 が 2 区 分 にまたがるときは 下 記 の 算 式 を 限 度 とする A 200/400 + B 200/330 + C 200 m2 A 選 択 特 例 対 象 宅 地 等 である 特 定 事 業 用 等 宅 地 等 の 面 積 の 合 計 B 選 択 特 例 対 象 宅 地 等 である 特 定 居 住 用 宅 地 等 の 面 積 の 合 計 C 選 択 特 例 対 象 宅 地 等 である 貸 付 事 業 宅 地 等 の 面 積 の 合 計 ( 改 正 前 ) A + B 400/240 + C 400/200 400 m2 (2) 減 額 が 受 けられる 宅 地 等 の 意 義 1 特 定 事 業 用 宅 地 等 ( 不 動 産 貸 付 業 は 除 く 特 定 郵 便 局 の 敷 地 の 用 ( 国 の 事 業 用 ) に 貸 していた 土 地 で 一 定 の 要 件 に 該 当 するものは この 規 定 を 受 けることがで きる( 郵 政 民 営 化 法 180)) 相 続 開 始 直 前 相 続 開 始 後 利 用 状 況 取 得 者 継 続 要 件 事 業 所 有 被 相 続 人 の 事 業 用 事 業 承 継 親 族 同 一 生 計 親 族 の 事 業 用 その 同 一 生 計 親 族 2 特 定 居 住 用 宅 地 等 ( 同 一 生 計 親 族 に 賃 貸 借 しているものは 除 く) 相 続 開 始 直 前 相 続 開 始 後 利 用 状 況 取 得 者 継 続 要 件 備 考 居 住 所 有 配 偶 者 1 被 相 続 人 の 居 住 用 同 居 親 族 非 同 居 親 族 2 同 一 生 計 親 族 の 居 住 用 配 偶 者 1 その 同 一 生 計 親 族 1 配 偶 者 が 取 得 した 場 合 は 無 条 件 に 特 定 居 住 用 宅 地 等 になる 2 非 同 居 親 族 が 取 得 した 場 合 には 所 有 継 続 要 件 のほか 下 記 要 件 を 満 たす 必 要 がある ⅰ. 被 相 続 人 に 配 偶 者 及 び 同 居 するその 被 相 続 人 の 法 定 相 続 人 がいないこと
ⅱ. 原 則 として 相 続 開 始 前 3 年 以 内 にその 者 又 はその 者 の 配 偶 者 の 持 ち 家 がな いこと ⅲ. 制 限 納 税 義 務 者 のうち 日 本 国 籍 を 有 しない 者 以 外 の 者 であること 3 特 定 同 族 会 社 事 業 用 宅 地 等 ( 法 人 に 対 する 不 動 産 の 賃 貸 借 ) 相 続 開 始 直 前 相 続 開 始 後 利 用 状 況 取 得 者 継 続 要 件 事 業 所 有 被 相 続 人 の 事 業 用 申 告 期 限 において 役 員 である 親 族 法 人 親 族 1 特 定 同 族 会 社 とは 相 続 開 始 直 前 における 被 相 続 人 とその 同 族 関 係 者 の 持 株 割 合 の 合 計 が 50% 超 である 会 社 をいう 2 特 定 同 族 会 社 の 事 業 は 不 動 産 貸 付 業 に 該 当 しないこと 4 貸 付 事 業 用 宅 地 等 相 続 開 始 直 前 相 続 開 始 後 利 用 状 況 取 得 者 継 続 要 件 事 業 所 有 被 相 続 人 の 貸 付 事 業 用 事 業 承 継 親 族 同 一 生 計 親 族 の 貸 付 事 業 用 その 同 一 生 計 親 族 (3) 未 分 割 の 場 合 この 規 定 は 相 続 税 の 申 告 期 限 までに 分 割 されていない 場 合 には 適 用 はない ただし 申 告 期 限 から 3 年 以 内 ( 特 例 あり)に 分 割 された 場 合 には 適 用 を 受 け ることができる 3. 二 世 帯 住 宅 の 適 用 緩 和 二 世 帯 住 宅 の 本 特 例 の 適 用 を 念 頭 においた 場 合 二 世 帯 住 宅 を 次 の 三 つのタイプに 分 類 することができる 区 分 構 造 所 有 権 ( 登 記 )の 態 様 など 内 階 段 や 内 部 構 造 で 両 者 が 繋 がっているケース すなわち 建 物 の 構 造 上 の 区 分 がない 二 世 帯 住 宅 (このような 建 物 は 登 記 ができない) Aタイプ このタイプは 改 正 前 と 同 様 に その 一 棟 の 建 物 の 敷 地 全 体 ( 被 相 続 人 の 居 住 用 部 分 )が 特 例 対 象 となり 得 る( 戸 建 住 宅 と 同 じ)
建 物 の 構 造 上 の 区 分 はあるが 登 記 が 行 われていない 二 世 帯 住 宅 ( 注 1) タイプ Aとは 異 なり 建 物 内 部 では 両 者 間 の 行 き 来 ができな Bタイプ い( 内 階 段 等 の 設 置 なし) このタイプについて 平 成 25 年 度 改 正 によ る 一 棟 の 建 物 基 準 による 緩 和 設 置 の 適 用 がある タイプ Bについて 登 記 が 行 われている 二 世 帯 住 宅 ( 注 2) こ Cタイプ のタイプについては 平 成 25 年 度 改 正 前 と 同 様 に 本 特 例 の 適 用 関 係 を 判 断 する ( 注 1) 建 物 全 体 が 1 人 の 単 独 所 有 あるいは 2 以 上 の 者 による 共 有 となる ( 注 2) 例 えば 1 階 は 父 の 所 有 は 子 の 所 有 となっている 建 物 など なお 1 階 ともに その 所 有 者 が 同 一 人 であっても 登 記 が 行 われて いれば タイプ C に 属 する (1) タイプ A について( 建 物 の 構 造 上 の 区 分 がない 二 世 帯 住 宅 ) 改 正 前 に 同 じ( 戸 建 住 宅 と 同 じ 扱 い) したがって 被 相 続 人 の 配 偶 者 は 又 はそ の 建 物 に 居 住 している 親 族 が たとえ 別 生 計 であっても 取 得 した 敷 地 の 全 部 が 特 例 対 象 となり 得 る なお 居 住 用 以 外 の 利 用 部 分 がある 場 合 には その 部 分 は 特 定 居 住 用 宅 地 等 の 適 用 対 象 とならないことはいうまでもない (2) タイプ B について( 建 物 の 構 造 上 の 区 分 あり& 登 記 なしの 二 世 帯 住 宅 ) ( 設 例 の 前 提 ) 他 に 必 要 な 特 例 適 用 要 件 を 具 備 し その 敷 地 の 全 てを 被 相 続 人 が 所 有 していた とする また 建 物 の 所 有 者 と 所 有 形 態 ( 単 独 所 有 共 有 )を 問 わず(ただし 敷 地 の 利 用 関 係 などについて 一 定 の 制 約 がある) 限 度 面 積 内 での 適 用 を 前 提 と している < 事 例 1> 1 階 子 が 居 住 配 偶 者 全 部 全 部 子 全 部 全 部 配 偶 者 子 各 1/2 全 部 (= 配 偶 者 1/2 + 子 1/2) ( 注 ) 子 : 子 以 外 の 者 であっても 被 相 続 人 の 親 族 であれば 対 象 者 となり 得 る ( 以 下 同 様 )
< 事 例 2> 被 相 続 人 のみ が 居 住 1 階 子 が 居 住 子 全 部 全 部 < 事 例 3> 3 階 子 が 居 住 配 偶 者 1/1 全 部 子 1/1 全 部 孫 1/1 全 部 1 階 孫 が 居 住 配 偶 者 子 孫 各 1/3 全 部 (= 配 偶 者 1/3 + 子 1/3+ 孫 1/3) < 事 例 4> 被 相 続 人 のみ が 居 住 1 階 子 Aが 居 住 子 A 1/1 全 部 子 B 1/1 全 部 子 A 子 B 各 1/2 全 部 (= 子 1/2+ 子 1/2) 社 宅 子 Bが 居 住 ( 家 なき 子 ) < 事 例 5> 3 階 子 が 居 住 配 偶 者 1/1 2/3 子 1/1 2/3 配 偶 者 子 各 1/2 2/3(= 配 偶 者 1/3+
1 階 貸 付 け 子 1/3) 1 階 (3) タイプ C について( 登 記 が 行 われている 二 世 帯 住 宅 ) < 設 例 6> 生 計 別 の 子 が 居 住 配 偶 者 1/1 1/2( 対 応 部 分 ) 子 1/1 なし 配 偶 者 子 各 1/2 1/4( 配 偶 者 1/4+ 子 -) < 設 例 7> 1 階 生 計 一 の 子 が 居 住 配 偶 者 1/1 全 部 子 1/1 1/2(1 階 対 応 部 分 ) 配 偶 者 子 各 1/2 3/4( 配 偶 者 2/4+ 子 1/4) < 設 例 8> 1 階 被 相 続 人 のみ が 居 住 生 計 別 の 子 が 居 住 建 物 の 所 有 者 は 1 階 ともに 被 相 続 人 で あり 被 相 続 人 の 配 偶 者 又 は に 被 相 続 人 と 同 居 していた 相 続 人 はいない 子 1/1 1/2( 対 応 部 分 ) < 設 例 9-1> 3 階 と 3 階 は 建 物 の 構 造 上 の 区 分 はあるが 1
子 が 居 住 1 階 貸 付 け の 権 の 目 的 となっている 配 偶 者 1/1 2/3 子 1/1 2/3 配 偶 者 子 各 1/2 2/3(= 配 偶 者 1/3+ 子 1/3) < 設 例 9-2> 3 階 と3 階 は 建 物 の 構 造 上 の 区 分 がなく 両 フロア が 内 階 段 で 繋 がってる 子 が 居 住 配 偶 者 1/1 2/3 1 階 貸 付 け 子 1/1 2/3 配 偶 者 子 各 1/2 2/3(= 配 偶 者 1/3+ 子 1/3) 4. 老 人 ホーム 入 所 後 の 居 宅 の 適 用 要 件 緩 和 平 成 25 年 度 改 正 により 平 成 26 年 1 月 1 日 以 後 に 開 始 する 相 続 からは いわゆる 一 時 的 な 空 き 家 の 要 件 は 下 記 の 2 要 件 を 充 足 させればよいという 緩 和 の 方 向 へ 改 正 される 運 びとなった 要 件 1 被 相 続 人 に 介 護 が 必 要 なため 入 所 したものであること 要 件 2 その 家 屋 が 貸 付 け 等 の 用 途 に 供 されていないこと 5. 小 規 模 宅 地 等 の 特 例 を 利 用 した 節 税 事 例 (オーナー 経 営 者 個 人 が 有 する 底 地 と 同 族 法 人 の 有 する 借 地 権 の 交 換 ) 同 族 法 人 (A 社 )がオーナー 経 営 者 ( 甲 )から 土 地 1,000 m2を 賃 借 していて そ の 土 地 の 借 地 権 ( 借 地 権 割 合 60% 相 続 税 評 価 額 1 億 円 )が A 社 にある 場 合 に オーナー 経 営 者 の 有 する 底 地 と 同 族 法 人 の 有 する 借 地 権 を 等 価 交 換 するケース
この 事 例 の 場 合 所 得 税 法 58 条 及 び 法 人 税 法 50 条 の 規 定 により 課 税 の 繰 延 べが 適 用 され 交 換 に 係 る 譲 渡 課 税 の 問 題 は 生 じないこととなります すなわち オーナー 経 営 者 が 有 する 底 地 ( 権 利 割 合 に 相 当 する 面 積 400 m2)と 同 族 法 人 が 有 する 借 地 権 ( 借 地 権 割 合 に 相 当 する 面 積 600 m2)とを 等 価 交 換 することにな ります そして 交 換 後 は 同 族 法 人 は その 敷 地 のうち 600 m2が 完 全 所 有 権 となり 400 m2 部 分 は 継 続 してオーナー 経 営 者 から 賃 借 することになります この 場 合 A 法 人 は 甲 に 相 当 の 地 代 を 支 払 うことはもちろん 土 地 の 無 償 返 還 に 関 する 届 出 書 を 提 出 して 借 地 権 の 認 定 課 税 を 回 避 します これにより オーナー 経 営 者 の 土 地 の 相 続 税 評 価 額 は 自 用 地 評 価 額 (1-0.2) で 評 価 することができます この 取 引 関 係 を 図 示 すれば 下 図 のようになります A 法 人 等 価 交 換 A 法 人 借 地 権 A 法 人 60% A 法 人 底 地 甲 40% 60% 甲 40% 交 換 前 の 甲 の 土 地 の 相 続 税 評 価 額 1 土 地 の 評 1 億 円 (1-60%)=4,00 万 円 価 額 2 特 定 同 族 会 社 事 業 用 宅 (4,00 万 円 400m2 1,000m2) 地 等 の 小 規 模 80%=1,280 万 円 宅 地 等 3 相 続 税 評 1-2=2,720 万 円 価 額 交 換 後 の 甲 の 土 地 の 相 続 税 評 価 額 1 土 地 の 評 4,000 万 円 (1-10%)=3,200 万 円 価 額 2 特 定 同 族 会 社 事 業 用 宅 (4,00 万 円 400m2 400m2) 地 等 の 小 規 模 80%=2,560 万 円 宅 地 等 3 相 続 税 評 1-2=640 万 円 価 額 6.