目 次 取 り 組 みについて マンガ 住 まいのコンシェルジュ 相 談 窓 口 売 却 編 マンガ 住 まいのコンシェルジュ 相 談 窓 口 購 入 編 住 まいのコンシェルジュ 相 談 窓 口 スマイミー 新 サービス ~リフォーム リノベーションプラン 事 業 ~ 住 宅 ローン 減 税 耐

平 成 27 年 度 版 公 益 社 団 法 人 広 島 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 広 島 宅 建 ( 株 ) 不 動 産 コンシェルジュ 中 国 地 区 協 議 会 広 島 県 空 き 家 対 策 推 進 協 議 会

目 次 取 り 組 みについて マンガ 住 まいのコンシェルジュ 相 談 窓 口 売 却 編 マンガ 住 まいのコンシェルジュ 相 談 窓 口 購 入 編 住 まいのコンシェルジュ 相 談 窓 口 スマイミー 新 サービス ~リフォーム リノベーションプラン 事 業 ~ 住 宅 ローン 減 税 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 すまい 給 付 金 印 紙 税 登 録 免 許 税 消 費 税 不 動 産 取 得 税 か 瑕 し 疵 保 険 建 物 検 査 不 動 産 コンシェルジュ 中 国 地 区 協 議 会 について p2 p3-p4 p5-p6 p7-p8 p9-p10 p11 p12 p13 p14 p15 p16 p17-p18 p19 1

取 り 組 みについて 背 景 平 成 25 年 時 点 までの 住 宅 投 資 累 計 額 が 約 890 兆 円 に 対 し 住 宅 ストックの 評 価 額 は 約 350 兆 円 であり 500 兆 円 以 上 の 住 宅 資 産 価 値 の 損 失 となっています また 全 国 の 空 き 家 率 は 平 成 25 年 時 点 で 13% を 超 え 少 子 高 齢 化 が 進 む 中 空 き 家 の 除 却 や 利 活 用 が 進 まな ければ 20 年 後 の 空 き 家 率 は 30% 30 年 後 には 40% を 超 える 試 算 が 発 表 されています 空 き 家 が 増 え 続 けると 全 体 として 土 地 需 要 は 減 少 し 住 宅 の 評 価 額 の 低 下 が 進 むことが 予 想 されます 空 き 家 の 増 加 を 防 ぐためには 新 築 住 宅 や 賃 貸 用 マンション アパートの 供 給 過 剰 を 抑 制 する 必 要 があり これまでの 建 てては 壊 すといった 住 宅 市 場 ではなく 住 まいに 係 る 費 用 を 抑 えつつ 建 物 検 査 や 適 正 なメンテナンスを 通 じて 良 質 な 中 古 住 宅 が 流 通 する 市 場 の 形 成 が 求 められています 住 まいのコンシェルジュ 相 談 窓 口 の 開 設 平 成 26 年 7 月 より 空 き 家 所 有 者 向 けの 相 談 窓 口 ひろしま 空 き 家 の 窓 口 を 設 置 した 結 果 1 年 間 で 約 400 件 の 相 談 があり その 内 約 150 件 について 物 件 調 査 を 実 施 し 国 や 県 市 町 住 宅 関 連 事 業 者 と 連 携 しながら 空 き 家 の 除 却 や 利 活 用 の 促 進 を 行 って 参 りましたが 中 古 住 宅 の 流 通 が 進 まない 市 場 を 後 押 しするため 住 宅 購 入 希 望 者 及 びリフォーム 希 望 者 向 けの 窓 口 を 新 設 し ひろしま 空 き 家 の 窓 口 を 含 めて 住 まいのコンシェルジュ 相 談 窓 口 を 開 設 いたしました 相 談 窓 口 では 住 まいに 関 するあらゆる 相 談 に 対 応 するため 専 門 スタッフが 常 駐 し 消 費 者 をサポートします 住 まいのコンシェルジュ 認 定 店 ひろしま 空 き 家 の 窓 口 では 空 き 家 所 有 者 に 対 して 相 続 登 記 や 解 体 家 財 整 理 物 件 調 査 など 様 々な 案 件 に 対 して 宅 建 業 者 が 中 心 となり 行 政 や 住 宅 関 連 事 業 者 と 連 携 しながら 空 き 家 の 除 却 や 利 活 用 について 対 応 してお ります また 定 期 的 に 開 催 される 空 き 家 無 料 相 談 会 にも 相 談 員 として 参 加 し 地 域 経 済 社 会 に 貢 献 する 事 業 者 を 住 まいのコンシェルジュ として 認 定 し 相 談 窓 口 と 連 携 しています [お 問 合 せ] 住 まいのコンシェルジュ 相 談 窓 口 (ひろしま 空 き 家 の 窓 口 ) 730-0046 広 島 市 中 区 昭 和 町 11-5( 広 島 県 不 動 産 会 館 3 階 ) TEL:082-243-9507 FAX:082-243-9915 受 付 時 間 / 平 日 10:00 ~ 12:00 13:00 ~ 16:00( 土 日 祝 除 く) 事 前 予 約 された 場 合 土 日 でもご 相 談 可 能 です 2

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住 まいのコンシェルジュ 相 談 窓 口 1 (ひろしま 空 き 家 の 窓 口 ) 相 談 窓 口 スタッフが 行 政 や 住 宅 関 連 事 業 者 等 と 連 携 し 無 償 でサポートしています お 電 話 により 相 談 内 容 をお 聞 きし 住 宅 関 連 事 業 者 をご 紹 介 します 事 前 予 約 により ご 来 店 いただきますと スタッフと 住 宅 関 連 事 業 者 が 無 償 で 相 談 に 応 じています 住 宅 関 連 事 業 者 と 相 談 内 容 住 まいのコンシェルジュ 相 談 窓 口 では 以 下 の 住 宅 関 連 事 業 者 と 連 携 しています 住 宅 関 連 事 業 者 宅 建 業 者 広 島 宅 建 ( 株 ) 金 融 機 関 保 険 会 社 弁 護 士 司 法 書 士 税 理 士 土 地 家 屋 調 査 士 不 動 産 鑑 定 士 行 政 書 士 建 築 士 工 務 店 建 物 検 査 機 関 解 体 業 者 一 般 廃 棄 物 処 理 業 者 相 談 内 容 物 件 の 査 定 売 買 住 宅 税 制 優 遇 制 度 や 建 物 検 査 等 の 説 明 物 件 紹 介 やリフォーム リノベーションの 提 案 資 金 計 画 住 宅 ローン(リフォーム 組 替 ) 開 業 支 援 事 業 承 継 保 険 の 見 直 しや 提 案 トラブル 相 談 や 法 的 手 続 き 不 動 産 登 記 等 税 金 一 般 建 物 の 表 示 の 登 記 土 地 の 分 筆 の 登 記 解 体 後 の 滅 失 登 記 等 不 動 産 の 鑑 定 評 価 申 請 手 続 きの 代 理 代 行 等 建 築 物 の 設 計 等 リフォーム リノベーションの 施 工 各 種 支 援 制 度 の 紹 介 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 検 査 耐 震 診 断 白 蟻 調 査 等 空 き 家 の 除 却 等 家 財 整 理 等 住 宅 を 売 却 する 場 合 1スタッフが 物 件 の 聞 き 取 りを 行 い 無 料 査 定 希 望 の 場 合 は 宅 建 業 者 へ 依 頼 します 事 前 審 査 があります 不 合 格 の 場 合 は 査 定 依 頼 をお 断 りする 場 合 がございます 2 宅 建 業 者 や 住 宅 関 連 事 業 者 等 が 物 件 調 査 を 行 い 建 物 検 査 などのアドバイスも 行 います 3 売 却 価 格 が 決 定 し 宅 建 業 者 へ 依 頼 される 場 合 は 宅 建 業 者 と 媒 介 契 約 を 締 結 していただきます 4 宅 建 業 者 が 不 動 産 情 報 システムに 物 件 登 録 すると 20 サイトを 超 えるホームページに 掲 載 されるようになり 宅 建 業 者 は 物 件 購 入 者 からの 問 い 合 せに 対 応 します 5 宅 建 業 者 は 物 件 購 入 者 からの 依 頼 により 現 地 案 内 や 建 物 検 査 住 宅 税 制 優 遇 措 置 などについて 説 明 します 6 不 動 産 の 売 買 契 約 の 成 立 ( 宅 建 業 者 に 対 して 業 法 上 の 仲 介 手 数 料 の 支 払 いが 必 要 です) P4 のマンガのようにリフォーム リノベーションプランを 追 加 すると 住 宅 購 入 希 望 者 に 対 しての 訴 求 効 果 が 期 待 できます 7

住 まいのコンシェルジュ 相 談 窓 口 2 (ひろしま 空 き 家 の 窓 口 ) 住 宅 を 購 入 する 場 合 1スタッフが 希 望 条 件 等 の 聞 き 取 りを 行 い 資 金 計 画 等 の 相 談 に 応 じます 2 希 望 条 件 が 決 まると 不 動 産 情 報 サイト スマイミー から 最 適 な 物 件 をご 紹 介 します 該 当 物 件 が 無 かった 場 合 は スマイミーのパソコン 会 員 約 1,500 社 に 対 して 情 報 発 信 を 行 い 該 当 物 件 の 情 報 提 供 があった 場 合 相 談 者 へご 連 絡 します 3 物 件 購 入 が 決 まった 場 合 リフォームやリノベーションをご 希 望 の 場 合 は 住 宅 関 連 事 業 者 をご 紹 介 します 連 携 機 関 のご 紹 介 ( 公 社 ) 広 島 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 昭 和 28 年 9 月 設 立 ) 広 島 県 内 約 2,500 社 の 宅 建 業 者 が 加 盟 する 団 体 で 不 動 産 コンシェルジュ 中 国 地 区 協 議 会 及 び 広 島 県 空 き 家 対 策 推 進 協 議 会 に 参 画 広 島 宅 建 ( 株 )( 平 成 19 年 4 月 設 立 ) 不 動 産 情 報 システムの 運 営 損 害 保 険 代 理 店 業 務 のほか 不 動 産 コンシェルジュ 中 国 地 区 協 議 会 事 務 局 及 び 広 島 県 空 き 家 対 策 推 進 協 議 会 に 参 画 不 動 産 コンシェルジュ 中 国 地 区 協 議 会 ( 平 成 24 年 10 月 設 立 ) 中 古 住 宅 リフォーム 市 場 活 性 化 のために 設 立 され 国 土 交 通 省 支 援 事 業 を 実 施 約 50 社 の 住 宅 関 連 事 業 者 が 賛 助 会 員 として 参 加 広 島 県 空 き 家 対 策 推 進 協 議 会 ( 平 成 26 年 6 月 設 立 ) 広 島 県 が 中 心 となり 23 市 町 が 参 加 空 き 家 の 除 却 や 利 活 用 を 推 進 するために 設 立 され 国 土 交 通 省 支 援 事 業 を 実 施 ひろしま 空 き 家 の 窓 口 平 成 26 年 7 月 28 日 より 広 島 県 空 き 家 対 策 推 進 協 議 会 事 業 として ひろしま 空 き 家 の 窓 口 を ( 公 社 ) 広 島 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 会 館 内 に 設 置 しています 空 き 家 所 有 者 からの 要 望 があれば 住 宅 関 連 事 業 者 を 紹 介 し 空 き 家 の 除 却 や 利 活 用 を 図 っています 相 談 実 績 期 間 相 談 件 数 物 件 調 査 件 数 成 約 件 数 平 成 26 年 度 216 件 89 件 18 件 平 成 27 年 4 月 ~ 平 成 27 年 9 月 (6か 月 ) 354 件 72 件 33 件 本 事 業 の 取 組 みや 統 計 データは 空 き 家 バンク ひろしま 空 き 家 の 窓 口 ホームページに 掲 載 されています http://akiya-bank.fudohsan.jp/ 8

スマイミー 新 サービス1 ~リフォーム リノベーションプラン 事 業 ~ 概 要 良 質 な 中 古 住 宅 市 場 の 流 通 を 促 進 するために 物 件 情 報 と 基 本 的 なリフォームやリノベーションプランを 追 加 した 情 報 を スマイミー と 連 動 させ 広 島 宅 建 ( 株 ) の 担 当 者 ( 以 下 担 当 者 という)が 安 心 安 全 な 物 件 情 報 の 紹 介 やリフォーム リノベーションプランの 提 案 などを 行 います スマイミー 広 島 宅 建 ( 株 ) が 運 営 する 不 動 産 情 報 システム 宅 建 業 者 及 び 行 政 が 物 件 情 報 を 登 録 できるシステムで スマイ ミーで 登 録 した 物 件 情 報 は 宅 建 業 法 上 登 録 義 務 のあるレインズやハトマークサイト 不 動 産 ジャパン 空 き 家 バンク 等 のほか 平 成 27 年 2 月 より 国 内 最 大 級 の HOME'S と 提 携 し 20 サイト 以 上 のホームページに 反 映 されています 売 却 用 のリフォーム リノベーションプラン 宅 建 業 者 からの 依 頼 に 基 づき リフォーム リノベーションプランを 作 成 し スマイミー 等 のホームページで 紹 介 します 購 入 用 のリフォーム リノベーションプラン 1 宅 建 業 者 からの 依 頼 に 基 づき 担 当 者 が 依 頼 者 と 物 件 を 内 覧 し 要 望 や 予 算 を 取 りまとめ リフォーム 会 社 へ プランの 作 成 を 依 頼 します 2 購 入 者 が 依 頼 するリフォーム 会 社 を 選 定 し プランを 基 にリビングやキッチン お 風 呂 トイレ 設 備 等 の 打 ち 合 せを 行 います 3 購 入 者 が 工 事 前 にリフォーム 瑕 疵 保 険 へ 加 入 し 工 事 完 了 後 物 件 の 引 き 渡 し 前 に 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に 加 入 します ( 保 険 への 加 入 は 任 意 ですが 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 への 加 入 は 住 宅 ローン 減 税 等 の 住 宅 税 制 優 遇 措 置 の 適 用 要 件 となっています) 4 担 当 者 は 工 事 の 進 捗 状 況 を 確 認 したり 完 成 時 に 依 頼 内 容 に 沿 って 適 正 な 工 事 が 行 われたかどうかの 確 認 を 行 います 追 跡 調 査 担 当 者 は 各 事 業 者 から 見 積 書 及 び 請 求 書 施 工 写 真 などを 取 り 寄 せ 費 用 が 割 高 にならないよう また トラ ブルが 発 生 しないよう 追 跡 調 査 を 行 っています 9

スマイミー 新 サービス2 ~リフォーム リノベーションプラン 事 業 ~ 空 き 室 対 策 用 リフォーム リノベーションプラン 総 務 省 によると 広 島 県 内 の 賃 貸 の 空 き 家 物 件 は 2013 年 で 10 万 件 を 超 え 供 給 過 剰 状 態 です 入 居 希 望 者 は 新 築 を 好 む 傾 向 にあるため 築 年 数 が 経 過 してくると 家 賃 の 値 下 げやリフォーム 等 の 対 応 をする 必 要 があります が リフォームしても 必 ず 空 き 室 が 埋 まる 保 証 はありません また 首 都 圏 では こうした 物 件 を 入 居 者 自 らがリ フォームする DIY 型 賃 貸 借 契 約 が 見 られるようになりました 但 し リフォーム 範 囲 の 特 定 が 難 しく 退 去 時 に とんでもない 状 態 になることも 想 定 されます 宅 建 業 者 からの 依 頼 により あらかじめ 賃 貸 オーナーがリフォームする 範 囲 と 予 算 を 決 め 入 居 者 に 選 んでもらう プランをご 用 意 いたします 事 例 収 集 本 事 業 は 中 古 住 宅 市 場 の 活 性 化 のために 実 施 していることから 今 後 の 中 古 住 宅 購 入 希 望 者 またはリフォーム 希 望 者 に 対 する 参 考 資 料 とさせていただくために 事 例 をホームページ 等 の 掲 載 にご 協 力 をお 願 いする 場 合 があ ります リフォーム 会 社 の 参 加 資 格 1リフォーム 瑕 疵 保 険 取 次 店 2 不 動 産 コンシェルジュ 中 国 地 区 協 議 会 賛 助 会 員 3 成 約 事 例 の 提 供 リフォーム リノベーションプランについて 住 まいに 係 る 費 用 を 抑 えるため 耐 震 改 修 を 除 き 200 ~ 500 万 円 程 度 を 想 定 しています 住 宅 税 制 優 遇 措 置 や 市 町 の 支 援 制 度 等 につきましては 担 当 者 へ 相 談 することができます リフォームとリノベーションの 違 い リフォームとは 新 築 当 時 の 状 態 に 戻 す 程 度 の 比 較 的 小 規 模 な 工 事 リノベーションとは 新 築 当 時 以 上 の 機 能 や 性 能 を 持 たせ 間 取 り 変 更 や 配 管 の 移 動 などを 伴 う 工 事 [お 問 合 せ] 住 まいのコンシェルジュ 相 談 窓 口 (ひろしま 空 き 家 の 窓 口 ) 730-0046 広 島 市 中 区 昭 和 町 11-5( 広 島 県 不 動 産 会 館 3 階 ) TEL:082-243-9507 FAX:082-243-9915 受 付 時 間 / 平 日 10:00 ~ 12:00 13:00 ~ 16:00( 土 日 祝 除 く) 事 前 予 約 された 場 合 土 日 でもご 相 談 可 能 です 10

中 古 住 宅 購 入 の 減 税 制 度 住 宅 ローン 減 税 住 宅 ローン 減 税 制 度 は 住 宅 ローンを 借 入 れて 住 宅 を 取 得 する 場 合 に 取 得 者 の 金 利 負 担 の 軽 減 を 図 るための 制 度 です 自 己 の 居 住 の 用 に 供 するため 住 宅 の 新 築 取 得 増 改 築 等 を 行 った 場 合 住 宅 ローン 等 の 年 末 残 高 の 1%が 10 年 間 にわ たり 所 得 税 額 から 控 除 されます 適 用 できるのは 合 計 所 得 金 額 が 3,000 万 円 以 下 の 人 です ただし 居 住 した 年 及 びその 前 後 2 年 間 ( 通 算 5 年 間 ) 居 住 用 の 財 産 の 3,000 万 円 の 特 別 控 除 等 の 特 例 を 受 けていないことが 前 提 です 住 宅 ローン 減 税 効 果 は 個 人 間 売 買 ( 消 費 税 がかからない 取 引 )は200 万 円 業 者 販 売 ( 消 費 税 がかかる 取 引 )は400 万 円 取 引 形 態 控 除 対 象 借 入 限 度 額 控 除 期 間 控 除 率 最 大 控 除 額 個 人 間 売 買 2,000 万 円 200 万 円 10 年 1% 業 者 販 売 ( ) 4,000 万 円 400 万 円 消 費 税 対 象 物 件 に 適 合 しますが 土 地 は 非 課 税 ですので 建 物 にかかる 部 分 のみです 住 宅 等 の 要 件 ( 居 住 の 要 件 及 び 住 宅 の 要 件 123のすべての 要 件 を 満 たすこと) 居 住 の 要 件 取 得 後 6 ヶ 月 以 内 に 居 住 し 原 則 として 適 用 を 受 ける 各 年 の 年 末 まで 住 み 続 けること いったん 居 住 した 後 転 勤 などで 引 越 した 場 合 でも 再 入 居 すれば 再 入 居 の 年 以 降 控 除 が 再 開 できるケースがあります 住 宅 の 要 件 1 床 面 積 が 50m2 以 上 で 床 面 積 の 2 分 の 1 以 上 が 自 己 居 住 用 住 宅 の 要 件 2 住 宅 の 要 件 3 123のいずれかに 該 当 する 住 宅 であること 1 耐 火 建 築 物 築 25 年 以 内 木 造 等 築 20 年 以 内 2 一 定 の 耐 震 基 準 を 満 たすことが 建 築 士 指 定 確 認 検 査 機 関 又 は 登 録 住 宅 性 能 評 価 機 関 により 証 明 されたもの 3 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に 加 入 していること 同 一 生 計 の 親 族 等 から 購 入 したものではない 住 宅 住 宅 ローンの 要 件 返 済 期 間 が 10 年 以 上 のもの 住 宅 の 建 物 を 取 得 等 するために 借 りた 住 宅 ローンまた は 住 宅 の 建 物 敷 地 リフォームにかかる 借 入 金 で 一 体 として 借 り 入 れたもの 銀 行 信 用 金 庫 農 業 協 同 組 合 住 宅 金 融 支 援 機 構 地 方 公 共 団 体 給 与 所 得 者 の 使 用 者 ( 社 内 融 資 ) 等 の 所 定 の 者 からの 借 入 金 勤 務 先 からの 融 資 では 金 利 が 市 場 金 利 を 勘 案 して 定 め られたもの(1%) 以 上 であるもの 親 族 や 役 員 をしている 会 社 などからの 借 入 金 は 対 象 外 所 得 税 から 控 除 しきれない 場 合 は 住 民 税 から 控 除 住 宅 ローン 減 税 の 最 大 控 除 額 ( 年 末 のローン 残 高 の 1%)まで 所 得 税 額 が 控 除 されない 方 については 当 該 年 分 の 所 得 税 の 課 税 総 所 得 金 額 等 の 7%( 上 限 13.65 万 円 ) を 上 限 として 個 人 住 民 税 から 控 除 されます 11

耐 震 基 準 適 合 証 明 書 住 宅 の 引 き 渡 し 後 自 ら 耐 震 改 修 をすればローン 減 税 の 適 用 に 左 ページの 住 宅 ローン 減 税 の 築 後 年 数 要 件 を 超 えた 住 宅 でも 下 記 の 要 件 のいずれかを 満 たせば 住 宅 ローン 減 税 が 受 け られます 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 左 ページの 築 後 年 数 要 件 を 超 える 住 宅 で 新 耐 震 基 準 を 満 たすものは 住 宅 ローン 減 税 の 対 象 となります 新 耐 震 基 準 を 満 たしていることを 証 明 する 書 類 に 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 があります 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 の 取 得 について マ ンションについては 管 理 会 社 や 管 理 組 合 にお 問 い 合 わせください ただし 耐 震 改 修 工 事 済 みのマンションはほとんど ないため マンションでの 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 取 得 については 困 難 であると 思 われます 木 造 一 戸 建 ての 場 合 は 自 ら 耐 震 改 修 工 事 を 行 えば 取 得 することができます 耐 震 性 が 担 保 されてない 中 古 住 宅 をお 求 めの 際 は 耐 震 改 修 工 事 を 施 し 住 宅 ローン 減 税 の 対 象 とされることをお 勧 めいたします 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 の 付 保 左 ページの 築 後 年 数 要 件 を 超 える 住 宅 で 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 が 付 保 されていれば 住 宅 ローン 減 税 の 対 象 となります 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 の 付 保 については 引 渡 しまでに 完 了 させておく 必 要 があります 住 宅 の 引 き 渡 し 後 自 ら 耐 震 改 修 をすればローン 減 税 の 適 用 に 平 成 25 年 度 までは 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 の 発 行 も 瑕 疵 保 険 の 付 保 も 引 渡 しまでに 完 了 させる 必 要 がありま したが 平 成 26 年 度 以 降 は 引 き 渡 し 後 に 自 ら 耐 震 改 修 を 行 い 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 を 発 行 した 場 合 でも ローン 減 税 の 対 象 となります 耐 震 性 が 担 保 されてない 中 古 住 宅 をお 求 めの 際 は 耐 震 改 修 工 事 を 施 し 住 宅 ローン 減 税 の 対 象 と されることをお 勧 めいたします 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 を 用 する 場 合 20 入 居 の 確 認 は 住 民 の 動 などで 確 認 するため 家 屋 の 引 き 渡 し 時 点 では 旧 住 所 で 登 記 する 必 要 があります 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 のメリット 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 で 買 主 が 受 けられるメリットには 住 宅 ローン 減 税 以 外 の 税 制 でも 軽 減 が 受 けられます 税 制 の 軽 減 措 置 を 受 けるための 築 年 数 要 件 が 緩 和 されるため 築 20 年 以 上 の 木 造 住 宅 や 築 25 年 以 上 のマンションでも 右 記 の 軽 減 措 置 が 受 けられます 引 き 渡 し 後 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 が 発 行 された 場 合 は 2は 対 象 外 です 登 録 免 許 税 が 減 額 1 住 宅 ローン 減 税 2 3 不 動 産 取 得 税 が 減 額 12

すまい 給 付 金 すまい 給 付 金 制 度 住 宅 ローン 減 税 の 拡 充 とすまい 給 付 金 制 度 は 平 成 26 年 4 月 の 消 費 税 率 引 き 上 げの 緩 和 措 置 としてスタートし ました 住 宅 ローン 減 税 制 度 で 所 得 税 が 少 ない 場 合 は 翌 年 の 住 民 税 から 控 除 されますが 個 人 の 住 民 税 でも 控 除 しきれ なかった 場 合 は 最 大 30 万 円 が 現 金 で 給 付 されます この 制 度 は 住 宅 ローンを 利 用 せず 現 金 で 住 宅 を 購 入 す る 場 合 も 条 件 を 満 たすと 対 象 となります ポイント 住 宅 取 得 者 に 現 金 で 給 付 ( 振 込 み) 年 収 が 低 い 人 ほど 給 付 額 が 多 くなる(8% 時 は 最 大 30 万 10% 時 は 最 大 50 万 円 ) 新 築 だけでなく 中 古 ( 売 主 が 宅 地 建 物 取 引 業 者 の 場 合 )も 対 象 申 請 は 取 得 住 宅 を 所 有 している 人 ( 持 ち 分 保 有 者 ) 単 位 で 給 付 額 は 収 入 と 取 得 住 宅 の 持 分 割 合 に 応 じて 決 定 消 費 税 率 8%(2014 年 4 月 ~2017 年 3 月 入 居 ) 年 収 425 万 円 以 下 425 万 円 超 ~475 万 円 以 下 475 万 円 超 ~510 万 円 以 下 都 道 府 県 民 税 の 所 得 割 合 額 6.89 万 円 以 下 6.89 万 円 超 8.39 万 円 以 下 8.39 万 円 超 9.38 万 円 以 下 給 付 額 30 万 円 20 万 円 10 万 円 消 費 税 率 10%(2017 年 4 月 ~2019 年 6 月 入 居 ) 年 収 450 万 円 以 下 450 万 円 超 ~525 万 円 以 下 525 万 円 超 ~600 万 円 以 下 600 万 円 超 ~675 万 円 以 下 675 万 円 超 ~775 万 円 以 下 都 道 府 県 民 税 の 所 得 割 合 額 7.60 万 円 以 下 7.60 万 円 超 9.79 万 円 以 下 9.79 万 円 超 11.90 万 円 以 下 11.90 万 円 超 14.06 万 円 以 下 14.06 万 円 超 17.26 万 円 以 下 給 付 額 50 万 円 40 万 円 30 万 円 20 万 円 10 万 円 主 な 適 用 要 件 (1) 自 らが 居 住 するための 住 宅 (2) 床 面 積 が 50m2 以 上 (3) 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に 加 入 など 中 古 住 宅 を 購 入 する 場 合 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に 加 入 すると すまい 給 付 金 の 適 用 要 件 に 該 当 します 瑕 疵 保 険 への 加 入 は 物 件 の 引 渡 し 前 となりますので ご 注 意 ください 詳 しくは p16 住 宅 と 消 費 税 について 住 宅 を 取 得 する 際 土 地 と 建 物 を 購 入 ( 注 文 )することになりますが 消 費 税 の 適 用 を 受 けるのは 建 物 のみであり 土 地 は 非 課 税 となっています また 中 古 住 宅 の 場 合 不 動 産 会 社 が 直 接 売 主 となる 場 合 は 消 費 税 がかかります が 不 動 産 会 社 が 仲 介 する 場 合 など 個 人 が 売 主 の 場 合 は 消 費 税 はかからないため すまい 給 付 金 制 度 を 利 用 す ることはできません 申 請 方 法 や 給 付 額 のシミュレーションは すまい 給 付 金 ホームページをご 覧 ください すまい 給 付 金 http://sumai-kyufu.jp 13

印 紙 税 登 録 免 許 税 中 古 住 宅 購 入 に 係 る 税 金 と 減 税 制 度 中 古 住 宅 を 購 入 した 場 合 は 印 紙 税 登 録 免 許 税 不 動 産 取 得 税 等 がかかります これら 税 金 には 減 税 制 度 があり 主 なものは 以 下 の 通 りです 印 紙 税 売 買 契 約 書 にかかる 場 合 この 場 合 の 印 紙 税 は 契 約 書 に 記 載 される 金 額 により 平 成 26 年 4 月 1 日 から 平 成 30 年 3 月 31 日 までは 軽 減 措 置 ( ) 内 の 税 額 となります 税 額 表 は 下 記 の 表 1 の 通 りです ローンの 金 銭 消 費 貸 借 契 約 にかかる 場 合 この 場 合 の 印 紙 税 は 税 額 表 は 下 記 の 表 2 の 通 りで 特 に 軽 減 措 置 はありません 表 1 不 動 産 の 売 買 契 約 ( 平 成 26 年 4 月 1 日 から 平 成 30 年 3 月 31 日 まで) 表 2 ローンの 金 銭 消 費 貸 借 契 約 登 録 免 許 税 不 動 産 の 登 記 をする 場 合 には 登 録 免 許 税 がかかります ただし 土 地 については 時 限 措 置 で 軽 減 ( 下 表 の 緑 色 部 分 )されるほか 所 定 の 要 件 を 満 たす 中 古 住 宅 を 購 入 して 1 年 以 内 に 登 記 する 場 合 にも 軽 減 措 置 ( 下 表 の 青 色 橙 色 部 分 )が 適 用 できます なお 課 税 標 準 は 土 地 建 物 が 固 定 資 産 税 評 価 額 抵 当 権 は 債 権 額 が 課 税 標 準 となります 区 分 登 記 の 内 容 税 率 軽 減 措 置 ( 軽 減 適 用 後 の 税 率 ) 土 地 所 有 権 売 買 による 転 登 記 1,000 分 の20 1,000 分 の15 ( 平 成 27 年 4 月 1 日 ~ 平 成 29 年 3 月 31 日 まで) 建 物 所 有 権 売 買 による 転 登 記 1,000 分 の20 1,000 分 の3 ( 平 成 29 年 3 月 31 日 まで) 抵 当 権 住 宅 資 金 の 貸 付 にう 抵 当 権 設 定 登 記 1,000 分 の4 1,000 分 の1 ( 平 成 29 年 3 月 31 日 まで) 軽 減 措 置 の 適 用 がある 中 古 住 宅 の 要 件 は 次 の 通 りです 購 入 者 が 自 分 で 住 むための 住 宅 であること 取 得 する 中 古 住 宅 が 木 造 など 非 耐 火 建 築 物 である 場 合 床 面 積 の 90% 以 上 が 居 住 部 分 であること 1 建 築 後 20 年 以 内 であるか 2 新 耐 震 基 準 ( )に 適 合 する 住 宅 で 床 面 積 が 50m2 以 上 であること あること なお 登 記 の 際 に 住 宅 用 家 屋 証 明 が 必 要 になります 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に 加 入 後 2 年 以 内 の 中 古 住 宅 も 適 用 できます 取 得 する 中 古 住 宅 が 耐 火 建 築 物 である 場 合 1 建 築 後 25 年 以 内 であるか 2 新 耐 震 基 準 ( )に 適 合 する 住 宅 であること 14

消 費 税 不 動 産 取 得 税 消 費 税 宅 建 業 者 売 主 の 場 合 個 人 間 売 買 の 場 合 土 地 建 物 ともに 消 費 税 は 課 税 されません ( 個 人 が 事 業 用 でない 資 産 を 売 った 場 合 に 限 ります) また 宅 建 業 者 の 仲 介 で 中 古 住 宅 を 購 入 した 場 合 宅 建 業 者 に 仲 介 手 数 料 を 支 払 うことになります この 場 合 支 払 う 仲 介 手 数 料 に 消 費 税 が 課 税 されます 不 動 産 取 得 税 宅 建 業 者 を 売 主 として 中 古 住 宅 を 購 入 した 場 合 は 建 物 の 譲 渡 価 格 に 消 費 税 が 課 税 されます 中 古 住 宅 を 取 得 すると 都 道 府 県 税 である 不 動 産 取 得 税 が 課 税 されます 通 常 は 土 地 建 物 の 固 定 資 産 税 評 価 額 を 課 税 標 準 として 通 常 の 4% 税 率 を 乗 じて 税 額 を 求 めることになっていますが 軽 減 措 置 が 設 けられています 適 用 期 間 軽 減 措 置 土 地 の 課 税 標 準 土 地 住 宅 の 税 率 平 成 30 年 3 月 31 日 まで 2 分 の1 3% 一 定 の 要 件 を 満 たす 中 古 住 宅 家 屋 を 取 得 した 場 合 は 住 宅 家 屋 の 固 定 資 産 税 評 価 額 から 一 定 の 控 除 額 が 差 し 引 けます 控 除 額 は 中 古 住 宅 家 屋 の 建 築 時 期 に 応 じた 控 除 額 となります ( 右 図 参 照 ) 適 用 できる 中 古 住 宅 の 要 件 は 次 の 通 りです 購 入 者 が 自 分 で 住 むための 住 宅 であること 床 面 積 は 50m2から 240m2まで 建 物 は 以 下 のA B Cのいずれかの 要 件 を 満 たすこと A 取 得 する 中 古 住 宅 が 耐 火 建 築 物 である 場 合 1 建 築 後 25 年 以 内 であるか 2 建 築 日 が 昭 和 57 年 以 降 であること B 取 得 する 中 古 住 宅 が 木 造 など 非 耐 火 建 築 物 である 場 合 1 建 築 後 20 年 以 内 であるか 2 建 築 日 が 昭 和 57 年 以 降 であること C 新 耐 震 基 準 に 適 合 していることが 証 明 されている 建 物 であること なお 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に 加 入 後 2 年 以 内 の 中 古 住 宅 も 適 用 できます 土 地 の 減 額 措 置 は その 土 地 の 上 に 建 つ 住 宅 が 上 記 の 特 例 の 適 用 ができるものである 場 合 次 のいずれか 多 い 金 額 を 通 常 どおり 計 算 して 求 めた 不 動 産 取 得 税 の 税 額 から 控 除 します 14 万 5 千 円 2 1m2 当 たりの 土 地 の 固 定 資 産 税 評 価 額 2 分 の 1 住 宅 の 床 面 積 の 2 倍 (200m2を 限 度 とする) 3% 税 率 この 特 例 が 受 けられるのは 中 古 の 住 宅 家 屋 と 同 時 に 敷 地 を 取 得 した 場 合 のほか ア 敷 地 を 取 得 してから 1 年 以 内 に 敷 地 の 上 の 住 宅 家 屋 を 取 得 した 場 合 イ 借 地 で 中 古 の 住 宅 家 屋 を 取 得 してから 1 年 以 内 に 敷 地 を 取 得 した 場 合 15

か し 瑕疵保険 売買契約 買 主 中古住宅購入の安心制度 売主 宅建業者 保険付既存住宅 被保険者 既存住宅売買瑕疵保険は 中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度です 売買された中古住宅に欠陥が見つかった 場合でも 補修費用等の保険金が事業者 売主である事業者が倒産している場合等は買主 に支払われます 保険金の支払い 保険金の 保険加入 手続き 支払い 業者倒産時 既存住宅売買瑕疵保険 宅建業者売主タイプ 既存住宅売買瑕疵保険 検査 建築士 個人間売買タイプ 住宅瑕疵担保責任保険法人 売主である宅地建物取引業者が買主に対して負担する瑕疵担保責任 を履行することによって生じる損害について保険金を支払います 個人間での売買の対象となる住宅の検査を行い 売買後に隠れた 瑕疵が発見された場合に 検査機関 の保証責任について保険金 を支払います 保険の仕組み 保険の仕組み 売買契約 買 主 売主 宅建業者 保険付既存住宅 売買契約 買 主 被保険者 保険金支払額 保険金の支払い 保険金の 保険加入 手続き 支払い 業者倒産時 業者倒産時 検査機関 保証者 被保険者 保険金の 支払い 保険金 検査 保証依頼は 買主 予定者 からの依頼も可能です 業者倒産時など買主に対して支払う場合は100 となります 買 主 保険加入 手続き 検査 建築士 住宅瑕疵担保責任保険法人 10万円 80 売買契約 10万円 80 検査 保険金の支払い 住宅瑕疵担保責任保険法人 補修費用等 補修費用等 検査 保証依頼 保証 業者倒産時など買主に対して支払う場合は100 となります 検査 建築士 保険金支払額 売 主 宅建業者以外 保険金 売 主 保険金支払額 宅建業者以外 宅建業者売主タイプ 個人間売買タイプの保険金 補修費用等 5万円 100 戸建住宅 保険金額 各タイプ共通 保証 宅建業者売主 タイプ 保険金の支払い 業者倒産時 個人間売買 タイプ 保険責任期間５年 保険責任期間２年 検査 1,000万円または500万円 保険責任期間１年 1,000万円または500万円 検査機関 保証者 被保険者 保険金の 保険金支払額 1,000万円 検査 保証依頼 検査 建築士 保険加入 手続き 支払い 保険金の支払い対象 宅建業者売主タイプ 個人間売買タイプ共通 5万円 100 補修費用等 保険金の支払い対象となる費用 支払い対象と保険期間 住宅瑕疵担保責任保険法人 検査 保証依頼は 買主 予定者 からの依頼も可能です 補修費用 保険対象部分 争訟費用 雨水の浸入を 防止する部分 転居 仮住まい費用等 保険期間 宅建業者売主タイプ 個人間売買タイプ 構造耐力上 主要な部分 給排水管路 ５年間または ２年間 給排水設備 電気設備 ５年間または 1年間 保険金を支払う場合 事象例 基本耐力性能を 満たさない場合 建築基準法レベルの構造 耐力性能を満たさない場合 防水性能を満 たさない場合 雨漏りが発生した場合 通常有すべき性能または 設置工事の瑕疵による 機能を満たさない場合 水漏れ 逆勾配 機能が 失われる場合 設置工事の瑕疵による 設備の機能停止 保険法人によっては 給排水管路 給排水設備 電気設備を対象とする特約があるところがあります 16

建 物 検 査 1 支 援 制 度 の 対 象 となる 建 物 検 査 新 耐 震 基 準 の 住 宅 を 売 却 する 場 合 ( 昭 和 56 年 6 月 1 日 以 降 の 建 物 の 場 合 ) 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 事 前 検 査 が 必 要 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 加 入 までの 流 れ P17 1 参 照 旧 耐 震 基 準 の 住 宅 を 売 却 する 場 合 ( 昭 和 56 年 5 月 31 日 以 前 の 建 物 の 場 合 ) 耐 震 診 断 が 必 要 耐 震 診 断 から 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 取 得 までの 流 れ P18 2 参 照 築 年 数 により 建 物 検 査 の 種 類 が 違 います 1 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 加 入 までの 流 れ 築 20 年 を 超 える 住 宅 を 購 入 する 場 合 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に 加 入 すると 様 々な 税 制 優 遇 措 置 の 適 用 があります 昭 和 56 年 6 月 1 日 以 降 の 建 物 の 場 合 ( 新 耐 震 基 準 ) 建 物 検 査 費 用 ( 有 料 ) 2 万 5 万 円 公 正 中 立 な 第 三 者 機 関 が 検 査 を 実 施 不 合 格 合 格 改 修 工 事 ( 有 料 ) 2 社 以 上 の 見 積 を 推 奨 改 修 工 事 改 修 不 要 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 へ 加 入 ( 有 料 ) 約 5 万 円 税 制 優 遇 措 置 が 適 用 されます 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 へ 加 入 した 場 合 の 税 制 優 遇 措 置 住 宅 ローン 減 税 すまい 給 付 金 ( 売 主 が 宅 建 業 者 の 場 合 のみ) 贈 与 税 の 非 課 税 ( 住 宅 取 得 等 資 金 の 贈 与 を 受 けた 場 合 ) 不 動 産 取 得 税 の 減 額 登 録 免 許 税 の 軽 減 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 の 検 査 費 用 建 物 検 査 費 用 2 万 円 ~ 5 万 円 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 加 入 費 用 5 万 円 ~ 6 万 円 ( 保 険 期 間 及 びオプションで 費 用 は 異 なります ) 検 査 例 基 礎 目 視 検 査 (クラックの 幅 をクラック スケールで 計 測 ) 床 下 点 検 口 より 覗 き 込 み 目 視 触 診 可 能 な 範 囲 の 異 常 の 有 無 を 確 認 小 屋 裏 点 検 口 より 覗 き 込 み 目 視 触 診 可 能 な 範 囲 の 異 常 の 有 無 を 確 認 ( 雨 漏 れ 跡 構 造 等 ) 建 物 に 歪 みがある 可 能 性 が 確 認 され た 場 合 は 水 平 器 で 傾 きを 確 認 17

建 物 検 査 2 2 耐 震 診 断 から 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 取 得 までの 流 れ 昭 和 56 年 5 月 31 日 以 前 の 建 物 の 場 合 ( 旧 耐 震 基 準 ) 耐 震 診 断 ( 有 料 ) 約 10 万 円 設 計 図 書 現 地 調 査 構 造 評 価 点 を 算 出 不 合 格 合 格 耐 震 改 修 プラン 設 計 耐 震 改 修 工 事 ( 有 料 ) 2 社 以 上 の 見 積 を 推 奨 耐 震 改 修 工 事 耐 震 改 修 不 要 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 の 取 得 ( 有 料 ) 約 5 万 円 税 制 優 遇 措 置 が 適 用 されます 設 計 図 書 とは? 建 物 を 施 工 するために 必 要 な 図 面 その 他 の 書 類 の 総 称 建 築 士 法 では 建 築 物 や 工 作 物 だけでな く 敷 地 を 含 めた 工 事 実 施 のために 必 要 な 図 面 と 仕 様 書 と 規 定 されています 耐 震 診 断 の 見 方 上 部 構 造 評 点 1.5 以 上 1.0 1.5 未 満 0.7 1.0 未 満 0.7 未 満 評 価 倒 壊 しない 一 応 倒 壊 しない 倒 壊 する 可 能 性 がある 倒 壊 する 可 能 性 が 高 い 耐 震 診 断 とは 旧 耐 震 基 準 の 既 存 不 適 格 建 築 物 について 新 耐 震 基 準 に 準 じた 耐 震 性 を 有 してい るか 否 か 設 計 図 書 及 び 現 地 調 査 により 判 断 する ものです 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 取 得 した 場 合 の 税 制 優 遇 措 置 耐 震 診 断 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 発 行 費 用 耐 震 診 断 費 用 : 約 10 万 円 住 宅 ローン 減 税 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 発 行 費 用 : 約 5 万 円 すまい 給 付 金 ( 売 主 が 宅 建 業 者 の 場 合 のみ) 既 存 住 宅 に 係 る 耐 震 改 修 促 進 税 制 不 動 産 取 得 税 の 減 額 登 録 免 許 税 の 軽 減 ( 住 宅 購 入 後 に 耐 震 改 修 を 行 った 場 合 適 用 なし) 市 町 による 耐 震 診 断 耐 震 改 修 の 補 助 制 度 税 制 優 遇 措 置 を 希 望 する 場 合 は 中 古 住 宅 の 購 入 前 に 必 ず 宅 建 業 者 へ 伝 えてください 18

不動産コンシェルジュ中国地区協議会について 少子高齢化に伴い 全国で約 820 万戸の空き家があり 年々増加傾向にあります これまでのように建てては壊すといったサイク ルでは到底続かず 住宅市場も衰退してしまうため 国は様々な制度を通じて中古住宅 リフォーム市場の活性化を目指しています こうした事情を背景に 国土交通省支援事業として 平成 24 年 10 月に不動産コンシェルジュ中国地区協議会は発足いたしました 協議会では ホームページを通じて物件情報や各種制度等の情報を公開し 中古住宅購入者またはリフォーム希望者に対して 有 益な情報を提供しています また 住宅関連事業者 金融機関 保険法人 検査機関 宅建業者 工務店等 と相互協力体制を構築 し 国民の住宅に関する選択肢を増やし 無理のない負担でニーズに応じた住まいの購入やリフォームを行うことができる住宅市場 の整備を目指しています 不動産コンシェルジュ中国地区協議会 国土交通省支援事業 http://fudousan-con.jp 協議会 事務局 協議会 構成委員 広島宅建 ( 株 ) 730-0046 広島県広島市中区昭和町 11-5 広島県不動産会館 3 階 TEL 082-243-9507 FAX 082-243-9915 http://fudousan-con.jp 730-0046 広島県広島市中区昭和町 11-5 広島県不動産会館 3 階 TEL 082-243-9507 FAX 082-243-9915 http://fudousan-con.jp ( 公社 ) 鳥取県宅地建物取引業協会 ( 公社 ) 島根県宅地建物取引業協会 ( 一社 ) 岡山県宅地建物取引業協会 ( 公社 ) 広島県宅地建物取引業協会 ( 一社 ) 山口県宅地建物取引業協会 ( 株 ) 日本住宅保証検査機構 住宅保証機構 ( 株 ) 中国労働金庫 ( 株 ) 広島銀行 全宅住宅ローン ( 株 ) 山根木材 ( 株 )