各 位 平 成 25 年 2 月 8 日 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 名 福 岡 市 博 多 区 住 吉 1 丁 目 2 番 25 号 福 岡 リート 投 資 法 人 代 表 者 名 執 行 役 員 茶 木 正 安 (コード 番 号 :8968) 資 産 運 用 会 社 名 福 岡 市 博 多 区 住 吉 1 丁 目 2 番 25 号 株 式 会 社 福 岡 リアルティ 代 表 者 名 代 表 取 締 役 社 長 松 雪 恵 津 男 問 い 合 わせ 先 常 務 取 締 役 企 画 部 長 西 尾 陽 一 TEL.092-272-3900 資 産 の 取 得 ( 契 約 締 結 )に 関 するお 知 らせ 本 投 資 法 人 は 下 記 のとおり 資 産 の 取 得 を 決 定 しましたのでお 知 らせいたします 記 1. 資 産 の 取 得 物 件 名 用 途 所 在 取 得 予 定 価 格 取 得 予 定 日 ディー ウイングタワー 住 居 福 岡 市 中 央 区 大 名 二 丁 目 2,800 百 万 円 平 成 25 年 3 月 1 日 ホテルフォルツァ 大 分 ホテル 大 分 市 中 央 町 一 丁 目 1,530 百 万 円 平 成 25 年 3 月 1 日 2. 取 得 の 理 由 本 投 資 法 人 は 福 岡 九 州 地 域 を 対 象 に デザイン 性 エンターテイメント 性 に 優 れた 商 業 施 設 およびAクラスオフィスビルを 中 心 に 投 資 します また 商 業 オフィスビル 以 外 の 物 件 について も 地 元 密 着 の 強 みを 活 かして 物 件 毎 に 最 適 な 運 営 形 態 を 構 築 すること 等 により 中 長 期 的 に 安 定 的 な 収 益 を 確 保 できる 物 件 については ポートフォリオの 一 部 として 取 得 し 地 域 内 リスク 分 散 にも 配 慮 していく 方 針 です 今 回 取 得 するディー ウイングタワーは 今 後 も 安 定 的 な 人 口 増 加 が 見 込 まれる 福 岡 エリアの 中 でも 競 争 力 の 強 いエリアに 立 地 し かつ その 位 置 する 地 区 は 職 住 近 接 を 指 向 する 需 要 者 に 人 気 の 高 い 地 域 となっています また ホテルフォルツァ 大 分 は 大 分 市 の 玄 関 口 である JR 大 分 1
駅 から 徒 歩 圏 内 にある 総 客 室 数 205 室 の 宿 泊 特 化 型 ビジネスホテルであり 開 業 以 来 高 い 稼 働 率 を 維 持 しております 本 物 件 のテナントとは 長 期 普 通 賃 貸 借 契 約 (15 年 賃 料 固 定 )を 締 結 する 予 定 であり 賃 料 収 入 の 安 定 性 が 確 保 されています 本 物 件 取 得 により 本 投 資 法 人 のポートフォリオが 更 に 充 実 し 将 来 にわたり 安 定 した 収 益 を 確 保 しうるものと 期 待 しております 3. 取 得 の 内 容 A.ディー ウイングタワー (1) 取 得 の 概 要 1 取 得 予 定 資 産 信 託 受 益 権 ( 受 託 予 定 者 : 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 ) 2 物 件 名 称 ディー ウイングタワー 3 取 得 予 定 価 格 2,800 百 万 円 4 鑑 定 評 価 額 2,960 百 万 円 ( 鑑 定 直 接 還 元 利 回 り 5.6%) 5 取 得 CAP( 注 1) 5.9% 6 取 得 予 定 日 平 成 25 年 3 月 1 日 7 売 主 非 開 示 ( 国 内 の 特 別 目 的 会 社 ですが 売 主 より 開 示 について の 承 諾 が 得 られないため 記 載 をしておりません) 8 取 得 資 金 本 日 付 公 表 の 新 投 資 口 の 発 行 に 関 するお 知 らせ に 記 載 の 新 投 資 口 発 行 の 手 取 金 ( 予 定 ) 9 決 済 方 法 引 渡 時 一 括 ( 注 1) 取 得 CAP は 鑑 定 評 価 書 における 直 接 還 元 法 NCF 取 得 予 定 価 格 100(%)で 算 出 し ています ( 注 2) 上 記 の 取 得 予 定 価 格 は 取 得 経 費 固 定 資 産 税 及 び 都 市 計 画 税 等 精 算 金 相 当 額 建 物 に かかる 消 費 税 等 を 含 んでおりません (2) 本 物 件 の 取 得 決 定 に 際 しては 以 下 の 点 を 評 価 いたしました 1 立 地 条 件 本 物 件 は 福 岡 市 の 中 心 市 街 地 である 天 神 地 区 の 西 方 約 700mに 位 置 しており 福 岡 市 の 基 幹 交 通 のひとつである 福 岡 市 営 地 下 鉄 空 港 線 赤 坂 駅 まで 徒 歩 約 4 分 同 線 天 神 駅 まで 徒 歩 約 7 分 であり 天 神 ビジネスエリア 商 業 エリアへの 接 近 性 に 恵 まれた 立 地 にあ ります また 本 物 件 の 位 置 する 赤 坂 大 名 地 区 は 業 務 集 積 度 が 比 較 的 高 く 市 内 の 主 要 ビジネスエリアのひとつとなっており 更 に 地 下 鉄 利 用 等 による 博 多 駅 地 区 へのア クセスも 良 好 であることから 単 身 社 会 人 を 中 心 とした 職 住 近 接 を 指 向 する 需 要 者 にと っての 居 住 エリアとしても 人 気 の 高 い 地 域 となっています 2 建 物 施 設 等 本 物 件 は 福 岡 市 内 では 希 少 な 地 上 20 階 建 の 超 高 層 型 大 型 賃 貸 マンションであり 建 物 と しての 認 知 度 も 高 いことから ランドマーク 的 なステイタス 感 を 有 しています 市 場 におい てニーズの 高 い 1LDK タイプを 中 心 に 2LDK メゾネット 等 DINKS やファミリー 世 帯 も 含 め 幅 広 い 需 要 層 を 取 り 込 める 間 取 り 構 成 となっています 設 備 についても 宅 配 ボックス 給 湯 2
器 追 い 炊 き 機 能 TV モニター 付 きインターホン 防 犯 カメラ 等 賃 貸 住 宅 に 求 められる 設 備 セキュリティについて 充 実 したものとなっています (3) 取 得 予 定 資 産 の 内 容 物 件 名 称 ディー ウイングタワー 資 産 の 種 類 信 託 受 益 権 所 在 地 ( 住 居 表 示 ) 福 岡 市 中 央 区 大 名 二 丁 目 10 番 38 号 面 積 1,201.99 m2 用 途 地 域 商 業 地 域 土 地 容 積 率 640.22%( 総 合 設 計 制 度 による 割 増 容 積 ) 建 ぺい 率 100%( 商 業 地 域 耐 火 建 築 物 ) 所 有 形 態 所 有 権 構 造 / 階 数 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 20 階 建 建 築 時 期 平 成 18 年 2 月 20 日 建 物 延 床 面 積 主 たる 建 物 :9,354,96 m2 附 属 建 物 ( 機 械 式 駐 車 場 ):64.59 m2 用 途 店 舗 共 同 住 宅 駐 車 場 所 有 形 態 所 有 権 鑑 定 評 価 額 2,960 百 万 円 鑑 定 評 価 機 関 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 担 保 設 定 の 有 無 なし ML PM 会 社 株 式 会 社 Good プロパティ 地 震 PML 3.8%( 評 価 機 関 : 日 本 管 財 株 式 会 社 ) 特 記 事 項 南 東 側 隣 地 のブロック 塀 の 化 粧 部 分 が 対 象 不 動 産 との 筆 界 線 を 越 えてい ます これについては 当 該 隣 地 所 有 者 との 間 で 将 来 建 替 等 を 行 う 際 には 当 該 ブロック 塀 を 撤 去 することを 合 意 しています 地 震 PML の 数 値 は 当 該 評 価 機 関 の 地 震 リスク 診 断 評 価 に 基 づくものです 当 該 数 値 は 報 告 者 の 意 見 を 示 したものにとどまり その 内 容 の 正 確 性 を 保 証 するものではありません ML PM 会 社 との 間 でパススルー 型 のマスターリース 契 約 を 締 結 することを 想 定 しています (4) 賃 貸 借 の 概 要 賃 貸 可 能 戸 数 136( 注 1) 総 賃 料 収 入 ( 年 間 賃 料 ) 197 百 万 円 ( 注 2) 敷 金 保 証 金 25 百 万 円 ( 注 3) 賃 貸 可 能 面 積 7,187.57m2 ( 注 4) 総 賃 貸 面 積 6,680.31m2 ( 注 4) 稼 働 率 92.9% ( 注 5) ( 注 1) 住 居 部 分 (126 室 )と 店 舗 部 分 (10 室 )の 合 計 を 記 載 しております 3
( 注 2) 平 成 24 年 10 月 末 時 点 で 契 約 締 結 済 みのエンドテナントとの 賃 貸 借 契 約 に 表 示 されている 月 額 賃 料 月 額 共 益 費 収 入 の 合 計 値 を12 倍 することにより 算 出 しております なお 百 万 円 未 満 を 四 捨 五 入 して 記 載 しております また 駐 車 場 等 は 含 まれておりません ( 注 3) 平 成 24 年 10 月 末 時 点 で 契 約 締 結 済 みの 賃 貸 借 契 約 に 表 示 されている 金 額 ( 敷 引 金 は 除 く ) の 合 計 を 記 載 しています なお 百 万 円 未 満 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています また 駐 車 場 等 は 含 まれていません ( 注 4) 賃 貸 可 能 面 積 はエンドテナントに 対 して 賃 貸 可 能 な 面 積 総 賃 貸 面 積 は 平 成 24 年 10 月 末 時 点 で 締 結 済 みのエンドテナントとの 賃 貸 借 契 約 に 表 示 された 契 約 面 積 の 合 計 を 記 載 してお ります また 駐 車 場 は 含 まれておりません ( 注 5) 賃 貸 可 能 面 積 に 占 める 総 賃 貸 面 積 の 割 合 であり 小 数 第 2 位 以 下 を 四 捨 五 入 して 記 載 してお ります また 駐 車 場 は 含 まれておりません (5) 取 得 先 の 概 要 取 得 先 の 概 要 につきましては 取 得 先 より 開 示 についての 承 諾 が 得 られていないため 記 載 を しておりません なお 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 並 びに 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 の 関 係 者 及 び 関 係 会 社 と 当 該 会 社 との 間 には 特 筆 すべき 資 本 関 係 人 的 関 係 並 びに 取 引 関 係 はありま せん また 当 該 会 社 並 びに 当 該 会 社 の 関 係 者 及 び 関 係 会 社 は 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 には 該 当 しません (6) 物 件 取 得 者 等 の 状 況 本 物 件 は 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 特 別 な 関 係 にある 者 からの 取 得 ではありません (7) 媒 介 の 概 要 媒 介 はありません (8) 施 工 者 設 計 者 等 施 工 者 名 設 計 者 名 構 造 計 算 を 行 った 建 築 設 計 事 務 所 建 築 確 認 を 行 った 機 関 吉 川 内 藤 金 子 建 設 工 事 共 同 企 業 体 小 野 設 計 株 式 会 社 田 中 構 造 設 計 日 本 ERI 株 式 会 社 (9) 取 得 の 日 程 平 成 25 年 2 月 8 日 取 得 決 定 平 成 25 年 2 月 8 日 契 約 締 結 平 成 25 年 3 月 1 日 代 金 支 払 日 ( 予 定 ) 平 成 25 年 3 月 1 日 物 件 引 渡 し( 予 定 ) 4
B.ホテルフォルツァ 大 分 (1) 取 得 の 概 要 1 取 得 予 定 資 産 信 託 受 益 権 ( 受 託 予 定 者 : 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 ) 2 物 件 名 称 ホテルフォルツァ 大 分 3 取 得 予 定 価 格 1,530 百 万 円 4 鑑 定 評 価 額 1,530 百 万 円 ( 鑑 定 直 接 還 元 利 回 り 6.6%) 5 取 得 CAP( 注 1) 6.6% 6 取 得 予 定 日 平 成 25 年 3 月 1 日 7 売 主 福 岡 地 所 株 式 会 社 8 取 得 資 金 本 日 付 公 表 の 新 投 資 口 の 発 行 に 関 するお 知 らせ に 記 載 の 新 投 資 口 発 行 の 手 取 金 ( 予 定 ) 9 決 済 方 法 引 渡 時 一 括 ( 注 1) 取 得 CAP は 鑑 定 評 価 書 における 直 接 還 元 法 NCF 取 得 予 定 価 格 100(%)で 算 出 し ています ( 注 2) 上 記 の 取 得 予 定 価 格 は 取 得 経 費 固 定 資 産 税 及 び 都 市 計 画 税 等 精 算 金 相 当 額 建 物 に かかる 消 費 税 等 を 含 んでおりません (2) 本 物 件 の 取 得 決 定 に 際 しては 以 下 の 点 を 評 価 いたしました 1 立 地 条 件 本 物 件 は 大 分 市 の 玄 関 口 である JR 大 分 駅 から 徒 歩 圏 内 にあり かつ 大 分 自 動 車 道 大 分 IC から 約 4km に 所 在 する 総 客 室 数 205 室 の 宿 泊 特 化 型 ビジネスホテルです 主 要 幹 線 道 路 である 国 道 197 号 と 大 分 駅 へ 直 結 する 県 道 511 号 を 含 む 四 方 路 地 に 立 地 しており 視 認 性 及 び 利 便 性 に 優 れていること 大 分 市 役 所 裁 判 所 等 の 官 公 庁 も 集 積 する 中 心 オフィ ス 街 や 歓 楽 街 にも 近 いことを 理 由 として 近 隣 に 存 するキヤノン 新 日 鐵 住 金 東 芝 旭 化 成 等 に 対 するビジネスニーズ 等 を 中 心 に 開 業 以 来 良 好 な 稼 働 率 で 推 移 しています 2 建 物 施 設 等 本 物 件 は 大 分 市 内 で 最 も 新 しいホテルのひとつでデザインや 客 室 の 快 適 さには 定 評 があり 競 合 物 件 と 比 較 して 高 い 市 場 競 争 力 があります また 本 物 件 のテナントである 株 式 会 社 エフ ジェイ ホテルズと 締 結 予 定 である 長 期 普 通 賃 貸 借 契 約 (15 年 賃 料 固 定 )を 前 提 とすると 賃 料 は 十 分 負 担 可 能 な 水 準 に 設 定 されてお り 賃 料 収 入 の 安 定 性 が 確 保 されていると 考 えています (3) 取 得 予 定 資 産 の 内 容 物 件 名 称 ホテルフォルツァ 大 分 資 産 の 種 類 信 託 受 益 権 所 在 地 ( 住 居 表 示 ) 大 分 県 大 分 市 中 央 町 一 丁 目 5 番 18 号 土 地 面 積 950.57 m2 用 途 地 域 商 業 地 域 5
容 積 率 600% 建 ぺい 率 100%( 商 業 地 域 耐 火 建 築 物 ) 所 有 形 態 所 有 権 構 造 / 階 数 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 10 階 建 建 築 時 期 平 成 20 年 8 月 22 日 建 物 延 床 面 積 主 たる 建 物 :5,758.45 m2 附 属 建 物 :45.41 m2 用 途 ホテル 駐 車 場 所 有 形 態 所 有 権 鑑 定 評 価 額 1,530 百 万 円 鑑 定 評 価 機 関 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 担 保 設 定 の 有 無 なし PM 会 社 福 岡 地 所 株 式 会 社 地 震 PML 14.5%( 評 価 機 関 : 株 式 会 社 竹 中 工 務 店 ) 特 記 事 項 南 側 隣 地 に 設 置 されているブロック 塀 の 一 部 が 対 象 土 地 に 越 境 していま す これについては 当 該 隣 地 所 有 者 との 間 で 将 来 建 替 え 改 築 等 を 行 う 際 には 越 境 を 解 消 することを 合 意 しています 地 震 PML の 数 値 は 当 該 評 価 機 関 の 地 震 リスク 診 断 評 価 書 に 基 づくものです 当 該 数 値 は 報 告 者 の 意 見 を 示 したものにとどまり その 内 容 の 正 確 性 を 保 証 するものではありません (4) 賃 貸 借 の 概 要 テナント 数 1 総 賃 料 収 入 ( 年 間 賃 料 ) 126 百 万 円 ( 注 1) 敷 金 保 証 金 100 百 万 円 ( 注 2) 賃 貸 可 能 面 積 5,785.44m2 ( 注 3) 総 賃 貸 面 積 5,785.44m2 ( 注 3) 稼 働 率 100.0% ( 注 4) ( 注 1) 取 得 予 定 日 に 想 定 される 賃 貸 借 契 約 に 表 示 されている 月 額 賃 料 月 額 共 益 費 収 入 の 合 計 値 を12 倍 することにより 算 出 しております なお 百 万 円 未 満 を 四 捨 五 入 して 記 載 しており ます また 駐 車 場 等 も 含 まれております ( 注 2) 取 得 予 定 日 に 想 定 される 賃 貸 借 契 約 に 表 示 されている 金 額 の 合 計 を 記 載 しています なお 百 万 円 未 満 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています また 駐 車 場 等 も 含 まれております ( 注 3) 賃 貸 可 能 面 積 はエンドテナントに 対 して 賃 貸 可 能 な 面 積 総 賃 貸 面 積 は 取 得 予 定 日 に 想 定 される 賃 貸 借 契 約 に 表 示 された 契 約 面 積 の 合 計 を 記 載 しております また 駐 車 場 等 は 含 まれておりません ( 注 4) 賃 貸 可 能 面 積 に 占 める 総 賃 貸 面 積 の 割 合 であり 小 数 第 2 位 以 下 を 四 捨 五 入 して 記 載 してお ります また 駐 車 場 等 は 含 まれておりません 6
(5) 取 得 先 の 概 要 (1) 名 称 福 岡 地 所 株 式 会 社 (2) 所 在 地 福 岡 市 博 多 区 住 吉 一 丁 目 2 番 25 号 (3) 代 表 者 の 役 職 氏 代 表 取 締 役 社 長 石 井 歓 名 (4) 事 業 内 容 都 市 開 発 住 宅 開 発 商 業 施 設 オフィスの 開 発 運 営 など (5) 資 本 金 4,000 百 万 円 ( 平 成 25 年 1 月 31 日 現 在 ) (6) 設 立 年 月 日 1961 年 7 月 19 日 (7) 純 資 産 28,500 百 万 円 (8) 総 資 産 111,226 百 万 円 (9) 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 当 該 会 社 の 関 係 資 本 関 係 株 式 会 社 福 岡 リアルティ( 以 下 資 産 運 用 会 社 といいます ) の 株 主 (50% 出 資 )に 該 当 します また 本 投 資 法 人 の 投 資 口 を 13,955 口 保 有 しています ( 平 成 25 年 2 月 8 日 現 在 ) 人 的 関 係 資 産 運 用 会 社 において 当 該 会 社 より1 名 の 社 外 取 締 役 の 派 遣 があります 取 引 関 係 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 当 該 会 社 との 間 には 記 載 すべき 取 引 関 係 はありません また 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 の 関 係 者 及 び 関 係 会 社 と 当 該 会 社 の 関 係 者 及 び 関 係 会 社 の 間 には 特 筆 すべき 取 引 関 係 はありません 関 連 当 事 者 への 本 投 資 法 人 の 関 連 当 事 者 には 該 当 しません 該 当 状 況 資 産 運 用 会 社 の 金 融 商 品 取 引 法 上 の 親 法 人 等 に 該 当 します (6) 物 件 取 得 者 等 の 状 況 物 件 の 名 称 ホテルフォルツァ 大 分 物 件 所 有 者 等 の 状 況 前 所 有 者 前 々 所 有 者 会 社 名 福 岡 地 所 株 式 会 社 - 特 別 な 利 害 関 係 者 にあ る 者 との 関 係 資 産 運 用 会 社 の 株 主 (50% 出 資 ) - 取 引 経 緯 理 由 等 新 築 - 取 得 価 格 前 々 所 有 者 がいないため 省 略 し ます - 取 得 時 期 平 成 20 年 8 月 - (7) 利 害 関 係 人 との 取 引 1 本 物 件 の 売 主 である 福 岡 地 所 株 式 会 社 は 資 産 運 用 会 社 の 利 害 関 係 者 に 該 当 することから 資 産 運 用 会 社 の 規 程 等 に 基 づき 本 物 件 の 取 得 価 額 その 他 の 条 件 等 について 資 産 運 用 会 社 の 投 資 運 用 委 員 会 コンプライアンス 評 価 委 員 会 及 び 取 締 役 会 における 審 議 承 認 を 得 ており ます 7
2 3 本 物 件 の PM 業 務 の 委 託 を 目 的 として 福 岡 地 所 株 式 会 社 との 間 で 管 理 運 用 業 務 委 託 契 約 書 を 締 結 する 予 定 です 同 契 約 の 締 結 については 上 記 1と 同 様 の 審 議 承 認 を 得 ています 本 物 件 のテナントである 株 式 会 社 エフ ジェイ ホテルズは 本 投 資 法 人 の 関 連 当 事 者 に は 該 当 しませんが 資 産 運 用 会 社 の 利 害 関 係 者 に 該 当 することから 資 産 運 用 会 社 の 規 程 等 に 基 づき 本 物 件 の 条 件 等 について 資 産 運 用 会 社 の 投 資 運 用 委 員 会 コンプライアンス 評 価 委 員 会 及 び 取 締 役 会 における 審 議 承 認 を 得 ております (8) 媒 介 の 概 要 媒 介 はありません (9) 施 工 者 設 計 者 等 施 工 者 名 設 計 者 名 構 造 計 算 を 行 った 建 築 設 計 事 務 所 建 築 確 認 を 行 った 機 関 梅 林 建 設 株 式 会 社 株 式 会 社 山 下 設 計 株 式 会 社 山 下 設 計 日 本 ERI 株 式 会 社 (10) 取 得 の 日 程 平 成 25 年 2 月 8 日 取 得 決 定 平 成 25 年 2 月 8 日 契 約 締 結 平 成 25 年 3 月 1 日 代 金 支 払 日 ( 予 定 ) 平 成 25 年 3 月 1 日 物 件 引 渡 し( 予 定 ) 4. 今 後 の 見 通 し 平 成 25 年 8 月 期 ( 平 成 25 年 3 月 1 日 ~ 平 成 25 年 8 月 31 日 )の 運 用 状 況 の 予 想 については 本 日 付 公 表 の 平 成 25 年 8 月 期 運 用 状 況 の 予 想 の 修 正 に 関 するお 知 らせ をご 参 照 ください 以 上 8
添 付 資 料 参 考 資 料 資 料 1 本 物 件 の 鑑 定 評 価 書 の 概 要 資 料 2 本 物 件 の 外 観 資 料 3 本 物 件 の 所 在 地 資 料 4 本 投 資 法 人 のポートフォリオマップ 資 料 5 本 投 資 法 人 のポートフォリオ 一 覧 9
資 料 1 本 物 件 の 鑑 定 評 価 書 の 概 要 (ディー ウイングタワー) 鑑 定 評 価 書 の 概 要 不 動 産 鑑 定 機 関 鑑 定 評 価 額 価 格 時 点 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 2,960,000 千 円 平 成 24 年 12 月 1 日 数 値 根 拠 等 直 接 還 元 法 (1) 運 営 収 益 (1+2+3-4) 220,177 千 円 1 賃 料 収 入 ( 共 益 費 等 収 入 を 含 む) 210,369 千 円 市 場 賃 料 水 準 に 基 づき 査 定 2その 他 収 入 ( 付 加 使 用 料 収 入 を 含 む) 3 礼 金 等 収 入 3,421 千 円 4 空 室 損 失 15,868 千 円 (2) 運 営 費 用 (5+6+7+8) 50,003 千 円 5 維 持 運 営 管 理 費 水 道 光 熱 費 32,104 千 円 22,254 千 円 駐 車 場 収 入 水 道 光 熱 費 収 入 等 6 公 租 公 課 等 15,666 千 円 平 成 24 年 度 の 実 額 に 基 づき 査 定 7 損 害 保 険 料 1,130 千 円 8その 他 費 用 1,100 千 円 (3) 運 営 純 収 益 (NOI) 170,174 千 円 (4) 一 時 金 の 運 用 益 630 千 円 運 用 利 回 り 2%として 査 定 (5) 資 本 的 支 出 4,470 千 円 (6) 純 収 益 (NCF) 166,334 千 円 (7) 還 元 利 回 り 5.6% 複 数 の 取 引 利 回 りとの 比 較 検 討 を 行 い また 将 来 の 純 収 益 の 変 動 予 測 を 勘 案 し 割 引 率 との 関 係 にも 留 意 の 上 査 定 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 ((6) (7)) 2,970,000 千 円 純 収 益 を 還 元 利 回 りで 還 元 して 査 定 DCF 法 による 価 格 2,950,000 千 円 割 引 率 5.6% 最 終 還 元 利 回 り 5.9% 原 価 法 による 積 算 価 格 2,630,000 千 円 土 地 割 合 1,510,000 千 円 57.4% 建 物 割 合 1,120,000 千 円 42.6% 10
(ホテルフォルツァ 大 分 ) 鑑 定 評 価 書 の 概 要 不 動 産 鑑 定 機 関 鑑 定 評 価 額 価 格 時 点 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 1,530,000 千 円 平 成 24 年 12 月 1 日 数 値 根 拠 等 直 接 還 元 法 (1) 運 営 収 益 (1+2+3-4) 126,006 千 円 1 賃 料 収 入 ( 共 益 費 等 収 入 を 含 む) 126,006 千 円 賃 貸 借 契 約 に 基 づき 査 定 2その 他 収 入 ( 付 加 使 用 料 収 入 を 含 む) 0 千 円 3 礼 金 等 収 入 0 千 円 4 空 室 損 失 0 千 円 長 期 賃 貸 借 契 約 を 勘 案 の 上 査 定 (2) 運 営 費 用 (5+6+7+8) 18,885 千 円 5 維 持 運 営 管 理 費 水 道 光 熱 費 1,890 千 円 6 公 租 公 課 等 16,307 千 円 7 損 害 保 険 料 688 千 円 平 成 24 年 度 の 実 額 及 び 負 担 調 整 措 置 を 勘 案 の 上 査 定 8その 他 費 用 0 千 円 (3) 運 営 純 収 益 (NOI) 107,121 千 円 (4) 一 時 金 の 運 用 益 2,000 千 円 運 用 利 回 りを 2%として 査 定 (5) 資 本 的 支 出 8,140 千 円 (6) 純 収 益 (NCF) 100,981 千 円 (7) 還 元 利 回 り 6.6% 各 地 区 の 基 準 となる 利 回 りに 対 象 不 動 産 の 立 地 条 件 建 物 条 件 及 びその 他 条 件 に 起 因 するスプレッドを 加 減 する とともに 将 来 における 不 確 実 性 や 類 似 不 動 産 に 係 る 取 引 利 回 り 等 を 勘 案 の 上 査 定 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 ((6) (7)) 1,530,000 千 円 純 収 益 を 還 元 利 回 りで 還 元 して 査 定 DCF 法 による 価 格 1,520,000 千 円 割 引 率 6.4% 最 終 還 元 利 回 り 6.8% 原 価 法 による 積 算 価 格 1,470,000 千 円 土 地 割 合 416,000 千 円 28.3% 建 物 割 合 1,054,000 千 円 71.7% 11
資 料 2 本 物 件 の 外 観 ディー ウイングタワー 12
ホテルフォルツァ 大 分 13
資 料 3 本 物 件 の 所 在 地 ディー ウイングタワー 14
ホテルフォルツァ 大 分 15
資 料 4 本 投 資 法 人 のポートフォリオマップ 16
資 料 5 本 投 資 法 人 のポートフォリオ 一 覧 取 得 ( 予 定 ) 取 得 CAP 用 途 物 件 名 称 取 得 ( 予 定 ) 時 期 価 格 ( 百 万 円 ) (NCF ヘ ース) 投 資 比 率 ( 注 1) ( 注 2) キャナルシティ 博 多 平 成 16 年 11 月 9 日 32,000 6.00% 19.92% パークプレイス 大 分 平 成 16 年 11 月 9 日 15,700 6.60% 9.78% サンリブシティ 小 倉 平 成 17 年 7 月 1 日 6,633 6.60% 4.13% 商 業 施 設 スクエアモール 平 成 18 年 9 月 28 日 5,300 6.30% 3.30% 鹿 児 島 宇 宿 熊 本 インター 平 成 18 年 11 月 30 日 2,400 6.50% 1.49% コミュニティ SC イオン 原 ショッピングセ 平 成 19 年 3 月 1 日 5,410 6.80% 3.37% ンター 花 畑 SC 平 成 19 年 9 月 3 日 1,130 6.40% 0.70% 久 留 米 東 櫛 原 SC 平 成 20 年 2 月 1 日 2,500 6.10% 1.56% ケーズデンキ 平 成 20 年 3 月 27 日 3,550 5.70% 2.21% 鹿 児 島 本 店 キャナルシティ 博 多 B 平 成 23 年 3 月 2 日 28,700 5.40% 17.87% オ フ ィ ス ビ ル キャナルシティ 平 成 16 年 11 月 9 日 14,600 6.30% 9.09% ビジネスセンタービル 呉 服 町 平 成 16 年 11 月 9 日 11,200 6.30% 6.97% ビジネスセンター サニックス 博 多 ビル 平 成 17 年 9 月 30 日 4,400 5.90% 2.74% 大 博 通 り 平 成 18 年 3 月 16 日 7,000 6.00% 4.36% ビジネスセンター 東 比 恵 平 成 21 年 3 月 13 日 5,900 6.00% 3.67% ビジネスセンター 天 神 西 通 り 平 成 25 年 2 月 1 日 2,600 5.40% 1.62% センタービル 17
アメックス 平 成 18 年 9 月 1 日 2,060 5.40% 1.28% 赤 坂 門 タワー シティハウス 平 成 19 年 12 月 20 日 1,111 5.40% 0.69% けやき 通 り そ の 他 Aqualia 警 固 平 成 24 年 3 月 1 日 2,800 6.30% 1.74% Aqualia 千 早 平 成 24 年 3 月 1 日 1,280 6.80% 0.80% ディー ウイングタワー ホテルフォルツァ 平 成 25 年 3 月 1 日 ( 予 定 ) 平 成 25 年 3 月 1 日 ( 予 定 ) 2,800 5.90% 1.74% 1,530 6.60% 0.95% 全 物 件 合 計 又 は 加 重 平 均 - 160,604 6.06% 100.00% ( 注 1) 取 得 ( 予 定 ) 価 格 は 本 投 資 法 人 と 売 主 との 間 の 売 買 契 約 書 等 に 記 載 された 売 買 価 格 をい い 取 得 諸 経 費 及 び 消 費 税 等 を 含 みません ( 注 2) 取 得 CAP は 鑑 定 評 価 書 における 直 接 還 元 法 NCF 取 得 予 定 価 格 100(%)で 算 出 していま す * 本 資 料 の 配 布 先 兜 倶 楽 部 国 土 交 通 記 者 会 国 土 交 通 省 建 設 専 門 紙 記 者 会 福 岡 経 済 記 者 クラブ 福 岡 証 券 金 融 記 者 クラブ * 本 投 資 法 人 のホームページアドレス http://www.fukuoka-reit.jp 18