各 位 平 成 26 年 5 月 16 日 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 名 東 京 都 中 央 区 銀 座 六 丁 目 2 番 1 号 大 和 証 券 オフィス 投 資 法 人 代 表 者 名 執 行 役 員 大 村 信 明 (コード 番 号 :8976) 資 産 運 用 会 社 名 大 和 リアル エステート アセット マネジメント 株 式 会 社 代 表 者 名 代 表 取 締 役 社 長 山 内 章 問 合 せ 先 代 表 取 締 役 副 社 長 篠 塚 裕 司 TEL. 03-6215-9649 資 産 の 取 得 に 関 するお 知 らせ(インテグラルタワー) 大 和 証 券 オフィス 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 といいます )が 運 用 委 託 する 大 和 リアル エステート アセット マネジメント 株 式 会 社 ( 以 下 資 産 運 用 会 社 といいます )は 本 日 下 記 のとおり 不 動 産 信 託 受 益 権 の 取 得 を 行 うことについて 決 定 しましたので お 知 らせいたします 記 1. 取 得 予 定 資 産 の 概 要 取 得 資 産 国 内 不 動 産 を 信 託 する 信 託 受 益 権 資 産 の 名 称 インテグラルタワー( 以 下 本 物 件 といいます ) 所 在 地 ( 住 居 表 示 ) 東 京 都 杉 並 区 上 荻 一 丁 目 2 番 1 号 取 得 価 格 15,220 百 万 円 ( 取 得 諸 経 費 及 び 消 費 税 等 を 除 きます ) 契 約 締 結 日 平 成 26 年 5 月 16 日 引 渡 予 定 日 平 成 26 年 5 月 29 日 ( 予 定 ) 取 得 先 荻 窪 ビルディング 有 限 会 社 ( 以 下 取 得 先 といいます ) 取 得 資 金 今 後 公 表 予 定 の 借 入 金 より 充 当 決 済 方 法 引 渡 時 一 括 媒 介 会 社 該 当 はありません 2. 取 得 の 理 由 本 物 件 は 本 投 資 法 人 が 規 約 に 定 めている 資 産 運 用 の 基 本 方 針 及 び 本 投 資 法 人 の 運 用 方 針 に 適 合 したオフ ィスビルであり 希 少 性 や 収 益 性 を 評 価 し 取 得 を 決 定 しました 詳 細 に 関 しては 以 下 をご 覧 下 さい (1) 立 地 本 物 件 は JR 中 央 線 総 武 線 東 京 メトロ 丸 ノ 内 線 の 荻 窪 駅 より 徒 歩 約 3 分 の 距 離 に 位 置 します 本 物 件 が 所 在 する 荻 窪 エリアは 東 京 都 23 区 の 西 側 に 位 置 しており 東 京 都 心 のターミナル 駅 であ る 新 宿 駅 へは 10 分 程 度 また 東 京 駅 までは 24 分 程 度 と 主 要 エリアへのアクセスが 良 好 です また 荻 窪 エリアは 東 京 都 下 の 中 では 都 心 部 に 比 較 的 近 接 したエリアであり 東 京 メトロ 丸 ノ 内 線 により 中 野 坂 上 西 新 宿 新 宿 三 丁 目 赤 坂 見 附 などの 主 要 ビジネス 街 にも 直 接 アクセスすること 1
が 可 能 と 利 便 性 に 優 れております 本 エリアの 特 性 として 駅 周 辺 には 開 発 適 地 が 比 較 的 少 なく 今 後 のオフィスビルの 新 規 供 給 は 限 定 的 となっています また 本 物 件 の 近 隣 に 所 在 する 中 型 小 型 オフィスビルと 比 較 して 本 物 件 は 1 フロ ア 当 たり 約 300 坪 の 専 有 面 積 を 確 保 することが 可 能 であるため 新 宿 等 に 拠 点 を 構 える 企 業 の 集 約 ニ ーズのみならず コールセンター データセンター 顧 客 サービスセンター 等 の 入 居 ニーズが 見 込 める ものと 考 えております 本 物 件 は このような 地 域 性 と 駅 前 立 地 という 稀 有 な 立 地 条 件 から 今 後 も 一 定 の 競 争 力 を 有 する 物 件 として 本 投 資 法 人 のポートフォリオにおける 収 益 性 の 寄 与 に 期 待 ができる 物 件 と 判 断 しております (2) 建 物 設 備 本 物 件 は 地 下 2 階 付 地 上 18 階 建 延 床 面 積 25,744.27 m2(7,787.64 坪 ) 基 準 階 天 井 高 2,600 mm 別 途 OA フロア 270 mm 基 準 階 の 専 有 部 分 は 300 坪 超 の 無 柱 空 間 となっており さまざまなレイアウ トにフレキシブルに 対 応 できるインテリジェントオフィスビルです 竣 工 後 約 21 年 が 経 過 しておりま すが 適 切 な 維 持 管 理 がなされており また 取 得 後 も 計 画 的 な 設 備 更 新 等 を 実 施 することで 周 辺 の 競 合 物 件 と 比 較 して 今 後 も 遜 色 のない 競 争 力 を 維 持 できるものと 判 断 しております 3. 取 得 予 定 物 件 の 内 容 物 件 名 称 インテグラルタワー 特 定 資 産 の 種 類 不 動 産 を 信 託 する 信 託 受 益 権 信 託 受 託 者 ( 予 定 ) 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 期 間 ( 予 定 ) 平 成 17 年 5 月 31 日 から 平 成 36 年 5 月 31 日 まで 所 在 地 ( 地 番 ) 東 京 都 杉 並 区 上 荻 一 丁 目 153 番 1 用 途 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 1 事 務 所 駐 車 場 2 駐 輪 場 集 会 室 3 便 所 ( 注 1) 所 有 の 形 態 1 土 地 : 所 有 権 2 建 物 : 所 有 権 敷 地 面 積 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 3,170.21 m2 延 床 面 積 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 125,052.15 m2 2690.47 m2 31.65 m2( 注 1) 2 鉄 骨 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 地 下 2 階 付 18 階 建 構 造 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 2 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 地 下 2 階 付 平 屋 建 3 木 造 亜 鉛 メッキ 鋼 板 葺 平 家 建 ( 注 1) 竣 工 年 月 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 1 平 成 5 年 6 月 14 日 2 平 成 5 年 6 月 14 日 3 昭 和 58 年 12 月 22 日 ( 注 1) 設 計 会 社 株 式 会 社 大 林 組 東 京 本 社 一 級 建 築 士 事 務 所 施 工 会 社 株 式 会 社 大 林 組 構 造 設 計 者 株 式 会 社 大 林 組 東 京 本 社 一 級 建 築 士 事 務 所 階 高 / 天 井 高 4,150mm( 基 準 階 ) / 2,600mm( 基 準 階 ) 空 調 方 式 / OA 敷 設 冷 温 水 熱 源 セントラル 空 調 方 式 / OA フロア 建 築 確 認 機 関 東 京 都 建 物 状 況 調 査 委 託 会 社 東 京 海 上 日 動 リスクコンサルティング 株 式 会 社 土 壌 汚 染 調 査 委 託 会 社 株 式 会 社 アースアプレイザル PML 値 ( 委 託 会 社 ) 3.56%( 損 保 ジャパン 日 本 興 亜 リスクマネジメント 株 式 会 社 ) 取 得 価 格 15,220 百 万 円 ( 取 得 諸 経 費 及 び 消 費 税 等 を 除 きます ) 2
鑑 定 評 価 額 ( 価 格 時 点 ) 15,700 百 万 円 ( 平 成 26 年 4 月 30 日 時 点 ) 鑑 定 評 価 機 関 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 担 保 設 定 の 有 無 無 し テ ナ ン ト の 内 容 テ ナ ン ト の 総 数 10( 取 得 予 定 日 時 点 ) 賃 貸 事 業 収 入 非 開 示 ( 注 2) 敷 金 保 証 金 非 開 示 ( 注 2) 総 賃 貸 面 積 17,140.81 m2( 引 渡 予 定 日 における 想 定 値 )( 注 3) 総 賃 貸 可 能 面 積 17,710.63 m2( 注 3) 稼 働 率 の 推 移 ( 注 3 ) 平 成 23 年 12 月 末 時 点 平 成 24 年 12 月 末 時 点 想 定 NOI(NOI 利 回 り) 723 百 万 円 (4.8%)( 注 4) その 他 特 筆 すべき 事 項 平 成 25 年 12 月 末 時 点 取 得 予 定 日 ( 予 定 ) 17.6% 73.9% 96.8% 96.8% 1 本 物 件 の 建 築 にあたっては 総 合 設 計 制 度 が 活 用 されており 敷 地 の 一 部 に 公 開 空 地 ( 面 積 :2,458.02 m2)が 設 けられています 2 建 築 基 準 法 第 12 条 第 3 項 に 基 づく 建 築 設 備 等 の 定 期 検 査 において 是 正 すべき 事 項 が 存 在 しているため これらの 是 正 すべき 事 項 につ いて 売 主 の 負 担 により 引 渡 日 までに 是 正 を 行 う 予 定 です 3 消 防 法 に 基 づく 消 防 用 設 備 等 の 機 器 点 検 において 是 正 すべき 事 項 が 存 在 しているため これらの 是 正 すべき 事 項 について 売 主 の 負 担 により 引 渡 日 までに 是 正 を 行 う 予 定 です 4 本 件 土 地 の 一 部 ( 面 積 :14.64 m2 及 び 2.66 m2 合 計 17.3 m2 )につ いて 第 三 者 に 対 し 土 地 賃 借 権 が 設 定 されています ( 注 1) 本 件 売 買 の 対 象 となる 建 物 は 3 つの 登 記 により 構 成 がなされておりますので 登 記 された 建 物 毎 の 内 容 を 記 載 しております ( 注 2) 当 該 内 容 につきましては エンドテナントより 同 意 を 得 られていないため 開 示 しておりません ( 注 3) 取 得 先 から 提 供 を 受 けたデータに 基 づき エンドテナントとの 総 賃 貸 面 積 及 び 総 賃 貸 可 能 面 積 並 びにエンド テナントに 関 する 稼 働 率 の 推 移 を 記 載 しています ( 注 4) 取 得 予 定 日 の 賃 貸 借 契 約 等 を 基 に 公 租 公 課 の 発 生 等 を 考 慮 した 年 間 の 想 定 収 支 であり 稼 働 率 は 96.8%と いう 前 提 での 数 値 を 記 載 しています( 予 測 数 値 ではありません) 4. 取 得 先 の 概 要 (1) 名 称 荻 窪 ビルディング 有 限 会 社 (2) 所 在 地 東 京 都 港 区 六 本 木 一 丁 目 6 番 1 号 泉 ガーデンタワー (3) 代 表 者 の 役 職 氏 名 取 締 役 横 山 榮 一 郎 1. 不 動 産 の 取 得 保 有 及 び 処 分 (4) 事 業 内 容 2. 不 動 産 の 賃 貸 及 び 管 理 3. 不 動 産 信 託 受 益 権 の 取 得 保 有 及 び 処 分 4. 上 記 各 号 に 付 帯 関 連 する 一 切 の 業 務 (5) 資 本 金 300 万 円 (6) 設 立 年 月 日 平 成 17 年 4 月 18 日 (7) 取 得 先 より 純 資 産 について 開 示 することの 同 意 を 得 られていないため 純 資 産 開 示 しておりません 3
(8) 取 得 先 より 総 資 産 について 開 示 することの 同 意 を 得 られていないため 総 資 産 開 示 しておりません (9) 取 得 先 より 大 株 主 について 開 示 することの 同 意 を 得 られていないため 大 株 主 開 示 しておりません (10) 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 当 該 会 社 の 関 係 資 本 関 係 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 当 該 会 社 との 間 には 記 載 すべき 資 本 関 係 はありません また 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 の 関 係 者 及 び 関 係 会 社 と 当 該 会 社 の 関 係 者 及 び 関 係 会 社 の 間 には 特 筆 すべき 資 本 関 係 はあり ません 人 的 関 係 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 当 該 会 社 との 間 には 記 載 すべき 人 的 関 係 はありません また 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 の 関 係 者 及 び 関 係 会 社 と 当 該 会 社 の 関 係 者 及 び 関 係 会 社 の 間 には 特 筆 すべき 人 的 関 係 はあり ません 取 引 関 係 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 当 該 会 社 との 間 には 記 載 すべき 取 引 関 係 はありません また 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 の 関 係 者 及 び 関 係 会 社 と 当 該 会 社 の 関 係 者 及 び 関 係 会 社 の 間 には 特 筆 すべき 取 引 関 係 はあり ません 当 該 会 社 は 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 には 該 当 しません 関 連 当 事 者 への また 当 該 会 社 の 関 係 者 及 び 関 係 会 社 は 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 の 該 当 状 況 関 連 当 事 者 には 該 当 しません 5. 物 件 取 得 者 等 の 状 況 本 信 託 受 益 権 は 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 からの 取 得 ではありません 6. 媒 介 の 状 況 該 当 はありません 7. 取 得 の 日 程 取 得 決 定 日 平 成 26 年 5 月 16 日 取 得 契 約 締 結 日 平 成 26 年 5 月 16 日 代 金 支 払 予 定 日 平 成 26 年 5 月 29 日 物 件 引 渡 予 定 日 平 成 26 年 5 月 29 日 8. 今 後 の 見 通 し 本 件 取 得 による 平 成 26 年 5 月 期 ( 第 17 期 ) 及 び 平 成 26 年 11 月 期 ( 第 18 期 )についての 運 用 状 況 の 予 想 への 影 響 は 軽 微 であり 現 時 点 において 当 該 予 想 の 修 正 はありません 以 上 4
参 考 資 料 1 鑑 定 評 価 書 の 概 要 鑑 定 評 価 会 社 価 格 時 点 鑑 定 評 価 額 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 平 成 26 年 4 月 30 日 15,700 百 万 円 項 目 内 容 ( 百 万 円 )( 注 1) 収 益 価 格 15,700 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 16,000 1 運 営 収 益 (a-b) 1,167 a. 潜 在 総 収 益 1,215 b. 空 室 等 損 失 48 2 運 営 費 用 (c+d+e+f) 387 c. 維 持 管 理 費 ( 管 理 費 水 道 光 熱 費 PMフィー 等 ) 283 d. 公 租 公 課 92 e. 損 害 保 険 料 1 f.その 他 費 用 9 3 運 営 純 収 益 779 4 保 証 金 等 の 運 用 益 12 5 資 本 的 支 出 55 6 純 収 益 (3+4-5) 736 7 還 元 利 回 り 4.6% DCF 法 による 収 益 価 格 15,600 割 引 率 4.4% 最 終 還 元 利 回 り 4.8% 原 価 法 による 積 算 価 格 10,800 土 地 割 合 68.1% 建 物 割 合 31.9% ( 注 1) 上 記 は 鑑 定 評 価 書 に 基 づく 収 支 であり 本 投 資 法 人 または 資 産 運 用 会 社 が 予 測 する 収 支 では ありません 5
参考資料 2 写真 地図 外 観 写 真 ご注意:この文書は 本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり 投資勧誘を目的として作成されたも 6
地 図 7
参 考 資 料 3 本 物 件 取 得 後 のポートフォリオの 概 要 地 域 物 件 名 称 ( 注 5) 取 得 ( 予 定 ) 日 取 得 ( 予 定 ) 価 格 投 資 比 率 ( 百 万 円 ) ( 注 4) Daiwa 銀 座 ビル Daiwa 銀 座 アネックス Daiwa 芝 浦 ビル Daiwa 南 青 山 ビル 平 成 17 年 10 月 21 日 14,100 3.9% 平 成 17 年 10 月 21 日 3,050 0.8% 平 成 17 年 10 月 21 日 8,265 2.3% 平 成 17 年 10 月 21 日 4,550 1.2% Daiwa 猿 楽 町 ビル 平 成 17 年 10 月 21 日 / 平 成 24 年 3 月 30 日 3,190 0.9% 東 京 主 要 5 区 ( DaiwaA 浜 松 町 ビル Daiwa 神 宮 前 ビル Daiwa 芝 大 門 ビル Daiwa 三 崎 町 ビル Daiwa 新 橋 510ビル Daiwa 築 地 駅 前 ビル Daiwa 築 地 ビル Daiwa 築 地 616ビル Daiwa 月 島 ビル Daiwa 日 本 橋 堀 留 町 ビル Daiwa 麻 布 台 ビル Daiwa 日 本 橋 本 町 ビル Daiwa 銀 座 1 丁 目 ビル Daiwa 京 橋 ビル 平 成 17 年 10 月 21 日 2,865 0.8% 平 成 17 年 10 月 21 日 2,800 0.8% 平 成 17 年 10 月 21 日 2,578 0.7% 平 成 17 年 10 月 21 日 2,346 0.6% 平 成 17 年 10 月 21 日 2,080 0.6% 平 成 18 年 1 月 27 日 1,560 0.4% 平 成 18 年 1 月 27 日 1,240 0.3% 平 成 18 年 3 月 24 日 2,440 0.7% 平 成 18 年 3 月 24 日 7,840 2.2% 平 成 18 年 5 月 1 日 2,520 0.7% 平 成 18 年 5 月 1 日 1,600 0.4% 平 成 18 年 7 月 31 日 7,420 2.0% 平 成 18 年 7 月 31 日 4,620 1.3% 平 成 18 年 7 月 31 日 3,460 1.0% 注 1 ) 平 成 18 年 10 月 6 日 / Daiwa 麹 町 4 丁 目 ビル 2,910 平 成 25 年 3 月 29 日 /5 月 29 日 0.8% Daiwa 御 成 門 ビル 新 宿 マインズタワー 平 成 18 年 12 月 1 日 13,860 3.8% 平 成 19 年 7 月 13 日 /11 月 26 日 133,800 36.8% SHIBUYA EDGE 平 成 19 年 7 月 13 日 5,900 1.6% Daiwa 小 伝 馬 町 ビル Daiwa 神 保 町 ビル Daiwa 西 新 橋 ビル Daiwa 九 段 ビル 大 和 茅 場 町 ビル Daiwa 神 保 町 3 丁 目 ビル E スペースタワー Daiwa 日 本 橋 本 石 町 ビル 平 成 19 年 8 月 31 日 2,460 0.7% 平 成 22 年 3 月 10 日 4,150 1.1% 平 成 22 年 8 月 13 日 5,000 1.4% 平 成 22 年 9 月 2 日 4,000 1.1% 平 成 23 年 3 月 25 日 5,600 1.5% 平 成 23 年 3 月 29 日 3,550 1.0% 平 成 23 年 7 月 8 日 24,000 6.6% 平 成 24 年 5 月 11 日 1,721 0.5% 新 四 curumuビル 平 成 24 年 12 月 3 日 / 平 成 25 年 4 月 12 日 9,650 2.7% Daiwa 渋 谷 道 玄 坂 ビル 赤 坂 ビジネスプレイス Daiwa 渋 谷 宮 益 坂 ビル 東 京 主 要 5 区 (35 物 件 ) 平 成 25 年 7 月 3 日 4,500 1.2% 平 成 25 年 8 月 9 日 9,200 2.5% 平 成 25 年 9 月 27 日 7,000 1.9% 315,825 86.7% 8
Daiwa 錦 糸 町 ビル 平 成 17 年 10 月 21 日 3,653 1.0% Daiwa 東 池 袋 ビル 平 成 17 年 10 月 21 日 2,958 0.8% 首 都 圏 ( 注 2) ベネックスS-3 平 成 18 年 5 月 1 日 4,950 1.4% Daiwa 品 川 Northビル 平 成 19 年 7 月 13 日 7,710 2.1% Daiwa 大 崎 3 丁 目 ビル 平 成 24 年 9 月 18 日 1,650 0.5% Daiwa 上 大 岡 ビル 平 成 25 年 3 月 1 日 2,000 0.5% インテグラルタワー 平 成 26 年 5 月 29 日 ( 予 定 ) 15,220 4.2% 首 都 圏 (7 物 件 ) 38,141 10.5% 地 方 主 要 都 市 ( 注 3) Daiwa 南 船 場 ビル 平 成 19 年 8 月 31 日 4,810 1.3% Daiwa 名 駅 ビル 平 成 25 年 2 月 1 日 5,300 1.5% 地 方 主 要 都 市 (2 物 件 ) 10,110 2.8% ポートフォリオ 合 計 (44 物 件 ) 364,076 100.0% ( 注 1) 東 京 主 要 5 区 とは 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 及 び 渋 谷 区 をいいます ( 注 2) 首 都 圏 とは 東 京 都 ( 東 京 主 要 5 区 を 除 きます ) 神 奈 川 県 千 葉 県 及 び 埼 玉 県 をいいます ( 注 3) 地 方 主 要 都 市 とは 大 阪 圏 ( 大 阪 府 京 都 府 及 び 兵 庫 県 ) 名 古 屋 圏 ( 愛 知 県 三 重 県 及 び 岐 阜 県 ) 及 び 地 方 自 治 法 に 定 める 政 令 指 定 都 市 中 核 市 をいいます ( 注 4) 投 資 比 率 は 取 得 ( 予 定 ) 価 格 の 総 額 に 対 する 各 物 件 の 取 得 ( 予 定 ) 価 格 の 比 率 をいい 小 数 点 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています なお 各 物 件 の 投 資 比 率 を 合 計 しても 各 投 資 対 象 エリア 又 はポートフォリオの 合 計 の 投 資 比 率 とは 必 ずしも 一 致 しません ( 注 5) 一 部 物 件 名 称 は 平 成 26 年 4 月 1 日 付 で 変 更 した 名 称 を 使 用 しております ( 注 6) Daiwa 渋 谷 SS ビルは 平 成 26 年 5 月 16 日 付 で 別 途 公 表 したプレスリリース 資 産 の 譲 渡 に 関 するお 知 ら せ(Daiwa 渋 谷 SS ビル) に 記 載 のとおり 平 成 26 年 5 月 30 日 に 譲 渡 予 定 のため 本 表 には 記 載 してお りません * 本 資 料 の 配 布 先 : 兜 クラブ 国 土 交 通 記 者 会 国 土 交 通 省 建 設 専 門 紙 記 者 会 * 本 投 資 法 人 のホームページアドレス: http://www.daiwa-office.co.jp/ 9