Microsoft PowerPoint - 【Web】201504 USリートスペシャルレポート.pptx

原 油 価 格 下 落 や 米 国 の 利 上 げ 時 期 を 巡 る 憶 測 により 世 界 的 に 株 式 市 場 が 不 安 定 となる 中 215 年 の 米 国 リートは 相 対 的 に 堅 調 な 推 移 となっています 当 レポートでは 215 年 第 1 四 半 期 の 市 場 を 振 り 返 るとともに 今 後 の 米 国 リートの 見 通 しをご 案 内 いたします 市 場 動 向 215 年 第 1 四 半 期 の 米 国 リート 市 場 の 動 き 215 年 第 1 四 半 期 の 世 界 の 金 融 市 場 は 昨 年 9 月 以 降 の 原 油 価 格 の 下 落 や 中 東 ウクライナ 等 の 地 政 学 リスクの 高 まり 米 連 邦 準 備 制 度 理 事 会 (FRB)の 利 上 げ 開 始 時 期 を 巡 る 憶 測 から 不 安 定 な 動 きとなりました そのような 環 境 下 堅 調 な 米 国 不 動 産 市 場 や 相 対 的 に 高 位 かつ 安 定 した 配 当 の 魅 力 から 215 年 第 1 四 半 期 の 米 国 リートは 米 国 株 式 を 上 回 って 上 昇 しました ( 米 ドルベース) 業 種 別 でみた 米 国 リートは 米 ドル 高 による 海 外 からの 旅 客 者 減 少 などを 懸 念 してホテル リゾー トセクターが 下 落 している 他 は 国 内 景 気 の 回 復 による 需 要 に 支 えられた 倉 庫 やオフィス 物 流 セ クター 金 利 の 低 位 安 定 を 好 感 した 小 売 やヘルスケアセクターなど 業 種 を 問 わず 堅 調 な 上 昇 とな っています 今 後 の 物 件 供 給 の 増 加 が 予 想 されている 住 宅 セクターについても 米 国 の 雇 用 回 復 や 持 家 志 向 の 低 下 などによる 賃 貸 住 宅 への 旺 盛 な 需 要 から 堅 調 に 推 移 しています 12 米 国 リート 米 国 株 式 等 の 値 動 きの 推 移 (214 年 12 月 末 ~215 年 3 月 末 ) 1 15 11 8 84 米 国 リート 米 国 株 式 原 油 6 14/12 15/1 15/2 15/3 ( 年 / 月 ) 2.4% 2.17% 米 国 1 年 国 債 利 回 り 2.% 1.92% 1.6% 14/12 15/1 15/2 15/3 ( 年 / 月 ) 倉 庫 住 宅 小 売 オフィス 物 流 多 角 ヘルスケア ホテル リゾート 米 国 リート 米 国 株 式 215 年 第 1 四 半 期 の 米 国 リート 米 国 株 式 の 騰 落 率 -4.4% -6.% -4.% -2.%.% 2.% 4.% 6.% 8.% 1.% ( 注 )Bloombergよりフィデリティ 投 信 作 成 米 国 リートは FTSE NAREIT Equity REITsインデックス 米 ドルベース 米 国 株 式 は S&P5 種 指 数 原 油 はS&P GSCI 原 油 指 数 米 国 リート 米 国 株 式 および 原 油 は 期 間 初 を1として 指 数 化 1.% 5.8% 4.9% 4.% 3.% 4.8% 7.9% 9.2% 1 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

価 格 水 準 割 高 感 のない 価 格 水 準 配 当 利 回 り 米 国 リートの 配 当 利 回 りと 米 国 株 式 の 配 当 利 回 りとの 利 回 り 格 差 は 1% 台 前 半 まで 縮 小 しましたが (215 年 3 月 末 時 点 ) 米 国 1 年 国 債 利 回 りとの 利 回 り 格 差 は 過 去 の 平 均 とほぼ 同 程 度 の 水 準 です 今 のところ 米 国 リートに 配 当 利 回 り 面 から 見 て 割 高 感 はありません 4.5% 4.% 3.5% 3.% 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5%.% 各 種 資 産 の 利 回 りの 推 移 ( 過 去 3 年 ) 12 年 3 月 13 年 3 月 14 年 3 月 15 年 3 月 ( 注 )Bloombergなどよりフィデリティ 投 信 作 成 212 年 3 月 末 ~215 年 3 月 末 米 国 リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス 米 国 株 式 は S&P5 種 指 数 NAVは 純 資 産 価 値 ( 資 産 - 負 債 )を 意 味 します リートの 価 格 と1 口 あたりNAVの 差 が NAVプレミアムです NAV プレミアム 1 口 あたり NAV 米 国 リート 配 当 利 回 り 米 国 株 式 配 当 利 回 り 米 国 1 年 国 債 利 回 り 1 口 あたり リート 取 引 価 格 3.43% 2.% 1.92% NAVプレミアムと 米 国 リートの 値 動 きの 推 移 4 米 国 リート( 左 軸 ) 2 NAVプレミアム( 右 軸 ) 5 NAVプレミアム 期 間 平 均 +4.8% -25% 25-5% 5 年 3 月 7 年 3 月 9 年 3 月 11 年 3 月 13 年 3 月 15 年 3 月 米 国 リート 豪 州 リート 日 本 リート 英 国 リート 米 国 株 豪 州 株 日 本 株 英 国 株 ( 注 )RIMESよりフィデリティ 投 信 作 成 MSCI IMI 各 指 数 215 年 3 月 末 時 点 株 価 キャッシュフロー 倍 率 は 株 価 をキャッシュフロー( 一 株 当 たり 利 益 に 減 価 償 却 費 用 を 足 し 戻 したもの)で 割 ったもの 株 価 収 益 率 (PER)は 株 価 を 一 株 当 たり 利 益 で 割 ったもの 2 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません 4.% 3.% 2.% 1.% 1 各 種 資 産 の 利 回 り 格 差 の 推 移 ( 過 去 3 年 ) 米 国 リートと 米 国 株 式 の 利 回 り 格 差 米 国 リートと 米 国 1 年 国 債 の 利 回 り 格 差 期 間 平 均 : 1.63% Net Asset Value(NAV)プレミアム NAVプレミアムは リート 価 格 の 割 高 / 割 安 度 合 いを 測 る 指 標 の 一 つです 昨 年 の 米 国 リートの 力 強 い 上 昇 を 受 けても 215 年 3 月 末 時 点 の 米 国 リートのNAVプレミアムは+5.6%と 期 間 平 均 (+4.8%)とほぼ 同 程 度 の 水 準 にとどまっています NAVプレミアムの 観 点 からも 現 在 の 米 国 リートに 割 高 感 はないと 言 えます ( 注 )NAREIT FMR Coよりフィデリティ 投 信 作 成 期 間 :25 年 3 月 末 ~215 年 3 月 末 期 間 初 を1として 指 数 化 ( 対 数 軸 ) 米 国 リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス 米 ドルベース 1.51% 1.43% 期 間 平 均 : 1.48%.% 12 年 3 月 13 年 3 月 14 年 3 月 15 年 3 月 株 価 キャッシュフロー* 倍 率 当 倍 率 は リートの 収 益 力 と 価 格 の 関 係 を 表 し 一 般 の 株 式 の 株 価 収 益 率 (PER)に 相 当 する 指 標 です 他 国 との 比 較 において 米 国 株 式 よりも 米 国 リートには 相 対 的 な 割 安 感 があると 考 えられます 各 国 リート 市 場 の 株 価 キャッシュフロー 倍 率 ( 倍 ) 29.6 3 22.8 2 16.2 13.6 1 ご 参 考 : 各 国 株 式 市 場 の 株 価 収 益 率 (PER) ( 倍 ) 3 2.9 17.6 17.5 2 16. 1 5% 25% +5.6% %

業 績 動 向 増 収 増 益 中 の 米 国 リート 米 国 商 業 用 不 動 産 の 賃 料 入 居 率 と 米 国 リートの 利 益 配 当 は 堅 調 に 上 昇 米 国 商 業 用 不 動 産 の 賃 料 や 入 居 率 は 215 年 に 引 き 続 き216 年 も 上 昇 することが 見 込 まれており 米 国 リートの 堅 調 な 利 益 増 加 予 想 につながっています 米 国 商 業 用 不 動 産 の 賃 料 と 入 居 率 の 上 昇 と 米 国 リートの 業 績 予 想 1% 5% 賃 料 上 昇 率 3.3% 3.5% % 2% -5% 215 年 米 国 リート 業 績 予 想 -1% 92% 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 16 ( 年 ) 1% 7.2% 4.8% 9% 入 居 率 9.1% 9.4% 88% % 利 益 増 加 率 配 当 増 加 率 86% 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 16 ( 年 ) ( 注 )Bloombergよりフィデリティ 投 信 作 成 左 グラフの 期 間 :24 年 ~216 年 215 年 と216 年 ( 網 掛 け)は 予 想 値 賃 料 上 昇 率 入 居 率 は REIS Inc.の 公 表 データについて 小 売 施 設 オフィス 物 流 施 設 住 宅 の 平 均 を 算 出 米 国 都 市 部 米 国 リートの 業 績 予 想 は SNLの 公 表 する215 年 のFFO 増 加 予 想 と 配 当 増 加 予 想 より 供 給 を 上 回 る 需 要 米 国 の 商 業 用 不 動 産 は 新 規 供 給 が 比 較 的 限 られる 状 態 が 続 いています 米 国 商 業 用 不 動 産 ( 米 国 都 市 部 ) のセクター 別 新 規 需 要 供 給 ( 百 万 平 方 フィート) 小 売 施 設 4 新 規 需 要 3 2 新 規 供 給 1-1 -2-3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 16 ( 年 ) 物 流 施 設 ( 百 万 平 方 フィート) 1 オフィス ( 百 万 平 方 フィート) 住 宅 15 新 規 需 要 ( 千 戸 ) 1 25 新 規 供 給 新 規 需 要 2 5 15 新 規 供 給 1-5 5-1 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 16 ( 年 ) -5 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 16 ( 注 )Bloombergよりフィデリティ 投 信 作 成 期 間 :24 年 ~216 年 セクター 別 新 規 需 要 供 給 は REIS Inc.の 公 表 するデータによる 215 年 と216 年 ( 網 掛 け)は 予 想 値 3 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません 5-5 -1 新 規 需 要 新 規 供 給 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 16 ( 年 ) ( 年 )

原 油 価 格 の 影 響 原 油 価 格 下 落 の 中 上 昇 する 米 国 リート 原 油 価 格 との 相 関 性 の 低 い 米 国 リート 215 年 3 月 末 時 点 で WTI 原 油 先 物 価 格 は214 年 9 月 末 の91.16 米 ドルから 半 値 程 度 となっています (215 年 3 月 31 日 終 値 で47.6 米 ドル ) その 一 方 で 物 価 上 昇 懸 念 の 後 退 による 米 国 長 期 金 利 の 安 定 もプラスに 作 用 し 米 国 リートは 堅 調 な 推 移 となっています 過 去 の 長 期 間 を 振 り 返 っても 米 国 リートは 米 国 の 主 要 なリスク 資 産 の 中 で 原 油 価 格 との 相 関 が 低 い 傾 向 がみられました 原 油 米 国 主 要 資 産 のリターン (214 年 9 月 末 から215 年 3 月 末 まで) 米 国 リート 米 国 株 式 米 国 1 年 国 債 米 国 ハイイールド 社 債 MLP 原 油 -16.9% -5.8% 19.6% 5.9% 5.7% 1.5% 米 国 ハイイールド 社 債 米 国 リートと 米 国 主 要 資 産 の 相 関 係 数 5 年 間 (21 年 3 月 ~215 年 3 月 ) 米 国 株 式 MLP 原 油 米 国 1 年 国 債.74 ハイイールド 社 債.64.4.27.3 1 年 間 (25 年 3 月 ~215 年 3 月 ) 株 式 MLP 原 油 1 年 国 債 -.8.73.75.34.24-75% -5% -25% % 25% -.5.5 -.5.5 ( 注 )Bloombergよりフィデリティ 投 信 作 成 米 国 リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス 原 油 はS&P GSCI 原 油 指 数 MLPはアレリアンMLP インデックス 米 国 ハイイールド 社 債 はバークレイズ 米 国 ハイイールド 社 債 インデックス 米 国 株 式 はS&P5 種 指 数 米 国 1 年 国 債 はバークレイズ 米 国 国 債 (1 年 ターム)インデックス 米 ドルベース 相 関 係 数 は 月 次 リターンデータより 算 出 長 期 的 にみれば 実 体 経 済 に 沿 った 動 きの 米 国 リート 長 期 的 にみた 米 国 リートは 短 期 的 な 価 格 変 動 を 伴 いながらも 最 終 的 には 米 国 のGDPと 商 業 用 不 動 産 価 格 の 上 昇 にけん 引 されてきました また 個 人 消 費 が 経 済 を 主 導 する 米 国 では ガソリン 等 のエネルギー 価 格 の 値 下 がりは 一 般 の 家 計 や 企 業 にとっては 大 きな 恩 恵 となります 米 国 のリート 商 業 用 不 動 産 の 値 動 き 及 びGDPの 推 移 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 米 国 GDP 米 国 商 業 用 不 動 産 米 国 リート 米 国 の 小 売 売 上 高 とガソリン 平 均 小 売 価 格 の 推 移 (1 億 ドル) (ドル/ガロン) 46 4.7 米 国 小 売 売 上 高 ( 左 軸 ) 44 4.3 米 国 ガソリン 平 均 小 売 価 格 ( 右 軸 ) 42 3.9 3 1.5 5/3 7/3 9/3 11/3 13/3 15/3 5/3 7/3 9/3 11/3 13/3 15/3 ( 年 / 月 ) ( 年 / 月 ) ( 注 )Bloomberg FMR Coよりフィデリティ 投 信 作 成 米 国 リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス 期 間 :25 年 3 月 ~215 年 3 月 米 国 GDPは 名 目 季 節 調 整 値 25 年 第 1 四 半 期 から214 年 第 4 四 半 期 まで ガソリン 平 均 小 売 価 格 はレギュラー 無 鉛 左 グラフは 期 間 初 を1として 指 数 化 4 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません 4 38 36 34 32 3.5 3.1 2.7 2.3 1.9

ポートフォリオ マネージャーのコメント 今 後 も 米 国 リートの 上 昇 基 調 は 持 続 するものと 考 えています 以 下 に その 具 体 的 な 理 由 を 挙 げます 商 業 用 不 動 産 のファンダメンタルズは 良 好 です 米 国 において 持 続 的 な 経 済 成 長 と 雇 用 改 善 が 見 られる 中 過 去 平 均 を 大 きく 下 回 る 商 業 用 不 動 産 供 給 のもとで 米 国 リートの 利 益 増 加 と 増 配 が 引 き 続 き 見 込 まれます リートの 資 金 調 達 環 境 は 引 き 続 き 良 好 です 米 国 リートの 資 金 調 達 は 株 式 主 体 とな っており 今 後 金 利 が 上 昇 しても 資 金 調 達 コストへの 影 響 は 抑 制 されています 配 当 利 回 り NAVプレミアム 株 価 キャッシュフロー 倍 率 などの 尺 度 からみた 米 国 リ ートに 割 高 感 はありません フィデリティ USリート ファンド ポートフォリオ マネージャー スティーブ ビューラー 今 後 も 堅 調 な 経 済 成 長 の 見 込 まれる 米 国 では 不 動 産 市 場 に 米 国 内 の 年 金 運 用 者 や 海 外 投 資 家 からの 資 金 流 入 が 続 いています この 動 きは 米 国 の 実 物 不 動 産 やリートの 底 堅 い 上 昇 につながります 4.% 3.5% 3.% 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5% 米 国 商 業 用 不 動 産 の 新 規 供 給 率 着 工 物 件 面 積 増 加 率 期 間 中 平 均 期 間 平 均 : 1.73% 1.21% 低 金 利 環 境 が 続 く 中 さらに 機 関 投 資 家 の 注 目 を 集 める 商 業 不 動 産 市 場 米 国 リートの 負 債 比 率 の 推 移.% 2% 84 87 9 93 96 99 2 5 8 11 14 21 23 25 27 29 211 213 215 ( 年 ) ( 年 ) ( 注 )FMR Coよりフィデリティ 投 信 作 成 左 グラフ 期 間 :1984 年 3 月 ~214 年 12 月 右 グラフ 期 間 :21 年 ~215 年 215 年 は3 月 末 時 点 負 債 比 率 は 負 債 を 負 債 資 本 等 の 時 価 の 合 計 値 で 割 った 値 コーネル 大 学 らが 行 った 調 査 によると 世 界 中 の 年 金 や 政 府 系 基 金 などの 多 くの 機 関 投 資 家 が リートを 含 めた 不 動 産 への 投 資 配 分 を 高 めることを 計 画 していることが 明 らかになっています 近 年 の 積 極 的 な 資 金 配 分 にもかかわらず いまだに 機 関 投 資 家 の 不 動 産 への 投 資 配 分 は 目 標 を 大 幅 に 下 回 っています 今 後 も 機 関 投 資 家 からの 持 続 的 な 不 動 産 市 場 への 資 金 流 入 が 見 込 まれます 機 関 投 資 家 の 不 動 産 への 投 資 配 分 実 績 と 配 分 目 標 1.% 9.6% 9.4% 9.5% 6% 5% 4% 3% 54% 33% 9.% 8.5% 8.5% 8.% 7.5% 214 年 実 績 配 分 214 年 目 標 配 分 215 年 目 標 配 分 ( 注 )Cornell University s Baker Program in Real EstateとHodes Weill & Associatesによる 214 Allocations Monitor よりフィデリティ 投 信 作 成 当 該 調 査 は 運 用 額 合 計 が8 兆 米 ドルを 超 える 28カ 国 231の 年 金 や 政 府 系 基 金 などの 機 関 投 資 家 を 対 象 に214 年 5 月 から9 月 に 行 われています 5 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

フィデリティ USリート ファンド の 運 用 状 況 215 年 3 月 末 時 点 での 年 間 騰 落 率 は A( 為 替 ヘッジあり)が+3.% B( 為 替 ヘッジなし)が+2.72% ( 資 産 成 長 型 )C( 為 替 ヘッジあり)が+2.94% ( 資 産 成 長 型 )D( 為 替 ヘッジなし)が+2.78%でした 騰 落 率 は 累 積 投 資 額 より 算 出 しています フィデリティ USリート ファンド 各 コースの 基 準 価 額 等 の 推 移 ( 設 定 来 ) A( 為 替 ヘッジあり) B( 為 替 ヘッジなし) ( 資 産 成 長 型 )C( 為 替 ヘッジあり) ( 資 産 成 長 型 )D( 為 替 ヘッジなし) 累 積 投 資 額 は ファンド 設 定 時 に1, 円 でスタートしてからの 収 益 分 配 金 を 再 投 資 した 実 績 評 価 額 です ただし 購 入 時 手 数 料 および 収 益 分 配 金 に かかる 税 金 は 考 慮 していません ベンチマークはファンド 設 定 日 前 日 を1, 円 として 計 算 しています 基 準 価 額 は 運 用 管 理 費 用 ( 後 述 の 運 用 管 理 費 用 ( 信 託 報 酬 ) 参 照 ) 控 除 後 のものです 当 該 実 績 は 過 去 のものであり 将 来 の 運 用 成 果 等 を 保 証 するものではありません ベンチマークは9ペー ジをご 参 照 ください フィデリティ USリート ファンドの 騰 落 率 とランキング(215 年 3 月 末 時 点 ) フィデリティ USリート ファンド A( 為 替 ヘッジあり) フィデリティ USリート ファンド B( 為 替 ヘッジなし) 過 去 3 年 間 過 去 5 年 間 42.66% 94.19% 3 位 ( 全 6ファンド 中 ) 3 位 ( 全 6ファンド 中 ) 19.16% 148.81% 2 位 ( 全 9ファンド 中 ) 3 位 ( 全 8ファンド 中 ) Lipper For Investment Management よりフィデリティ 投 信 作 成 Lipper Global 分 類 の 不 動 産 型 米 国 ( 為 替 ヘッジあり)/( 為 替 ヘッジなし)( 除 く 通 貨 選 択 型 )におけるトータルリターンとランキング Lipper For Investment Management の 情 報 は トムソン ロイターグループのリッパーよ り 取 得 しております 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 動 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません フィデリティ USリート ファンド B( 為 替 ヘッジなし) は モーニングスターアワード ファンド オブ ザ イヤー214 ( 国 際 REIT 型 部 門 )において 最 優 秀 ファンド 賞 を 受 賞 しました 211 年 から3 年 間 の 優 秀 ファンド 賞 に 続 く4 年 連 続 の 受 賞 となりました 211 年 212 年 はオルタナティブ 型 部 門 213 年 はオルタナティブ&バランス 型 部 門 での 受 賞 当 賞 は 国 内 追 加 型 株 式 投 資 信 託 を 選 考 対 象 として 独 自 の 定 量 分 析 定 性 分 析 に 基 づき 214 年 において 各 部 門 別 に 総 合 的 に 優 秀 であるとモーニングスターが 判 断 したものです 国 際 REIT 型 部 門 は 214 年 12 月 末 において 当 該 部 門 に 属 す るファンド215 本 の 中 から 選 考 されました Morningstar Award Fund of the Year 214 は 過 去 の 情 報 に 基 づくものであり 将 来 のパフォーマンスを 保 証 するものではありません また モーニ ングスターが 信 頼 できると 判 断 したデータにより 評 価 しましたが その 正 確 性 完 全 性 等 について 保 証 するものではありません 著 作 権 等 の 知 的 所 有 権 その 他 一 切 の 権 利 はモーニングスター 株 式 会 社 並 びにMorningstar,Inc.に 帰 属 し 許 可 なく 複 製 転 載 引 用 することを 禁 じます 6 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

7 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

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IM1542-1 CSIS15421-1 9 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません