Microsoft PowerPoint - 【汎用】201510 USリート四半期レポート.pptx

当 資 料 では 米 国 リートの 足 元 の 動 向 や 投 資 環 境 見 通 しをご 紹 介 します 市 場 動 向 2015 年 の 年 初 来 での 米 国 リート 相 場 の 動 き 2015 年 第 1 四 半 期 の 米 国 リート 相 場 は 中 東 ウクライナ 等 の 地 政 学 リスクの 高 まりや 原 油 価 格 の 低 迷 な どから 世 界 の 金 融 市 場 が 不 安 定 な 動 きとなる 中 約 +5%の 上 昇 と 堅 調 な 推 移 となりました しかし2015 年 第 2 四 半 期 には 米 連 邦 準 備 制 度 理 事 会 (FRB)の 利 上 げ 開 始 時 期 をめぐる 憶 測 などから 米 国 長 期 金 利 が 上 昇 傾 向 となり 米 国 リートは 下 落 に 転 じ 年 初 来 で 約 -6%まで 調 整 しました 2015 年 第 3 四 半 期 には ギリシャ 財 政 支 援 問 題 の 再 燃 や8 月 下 旬 の 中 国 株 式 の 大 幅 な 調 整 により 世 界 的 にリスク 回 避 の 動 きが 高 まる 場 面 があり 米 国 リートも 下 落 しましたが その 後 9 月 に 入 ると 底 打 ちし 底 堅 く 推 移 しています 9 月 末 時 点 の 年 初 来 騰 落 率 は 約 -4%となりました 業 種 別 でみた 米 国 リートは 国 内 景 気 の 回 復 による 需 要 に 支 えられた 倉 庫 セクターなどが 堅 調 に 推 移 する 一 方 米 ドル 高 による 海 外 からの 旅 客 者 減 少 などが 懸 念 されたホテル リゾート セクターが 軟 調 に 推 移 し ました テナントとの 賃 貸 契 約 が 長 いヘルスケア セクターは 金 利 上 昇 懸 念 が 逆 風 となりました 180 160 米 国 リート 等 の 推 移 (2014 年 12 月 末 ~2015 年 9 月 末 ) 米 国 リート 原 油 米 国 株 式 上 海 A 株 指 数 140 120 100 80 96.2 94.7 94.3 72.2 60 14/12 15/1 15/2 15/3 15/4 15/5 15/6 15/7 15/8 15/9 ( 年 / 月 ) オフィス 物 流 ヘルスケア ホテル リゾート 米 国 リート 米 国 株 式 米 国 リート 米 国 株 式 の 騰 落 率 (2014 年 12 月 末 ~2015 年 9 月 末 ) 倉 庫 住 宅 小 売 多 角 -22.7% -9.6% -6.0% -6.9% -3.3% -3.8% -5.3% 8.0% -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 20.5% ( 注 )Bloombergよりフィデリティ 投 信 作 成 米 国 リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス 米 国 株 式 はS&P500 種 指 数 原 油 はS&P GSCI 原 油 指 数 全 て 現 地 通 貨 ベース 上 グラフは 期 間 初 を100として 指 数 化 1 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

価 格 水 準 現 在 の 米 国 リートは 割 安 な 水 準 米 国 リートの 配 当 利 回 りは4.03%と 魅 力 的 な 水 準 にあり 米 国 株 式 および 米 国 10 年 国 債 との 利 回 り 格 差 は いずれも1% 台 後 半 まで 拡 大 しました(2015 年 9 月 末 時 点 ) この 水 準 は 過 去 の 平 均 を 上 回 ってお り 配 当 利 回 り 面 からみても 米 国 リートが 割 安 となっていることが 分 かります 各 種 資 産 の 利 回 りの 推 移 ( 過 去 3 年 ) 各 種 資 産 の 利 回 り 格 差 の 推 移 ( 過 去 3 年 ) 4.5% 4.0% 3.0% 4.03% 米 国 リートと 米 国 株 式 の 利 回 り 格 差 米 国 リートと 米 国 10 年 国 債 の 利 回 り 格 差 3.5% 3.0% 2.0% 1.99% 2.5% 2.0% 1.78% 2.25% 2.04% 1.5% 1.0% 米 国 リート 配 当 利 回 り 期 間 平 均 :1.69% 1.0% 期 間 平 均 :1.47% 米 国 株 式 配 当 利 回 り 0.5% 米 国 10 年 国 債 利 回 り 0.0% 0.0% 12 年 9 月 13 年 9 月 14 年 9 月 15 年 9 月 12 年 9 月 13 年 9 月 14 年 9 月 15 年 9 月 ( 注 )Bloombergなどよりフィデリティ 投 信 作 成 2012 年 9 月 末 ~2015 年 9 月 末 米 国 リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス 米 国 株 式 はS&P500 種 指 数 ポートフォリオ マネージャーのコメント フィデリティ USリート ファンド ポートフォリオ マネージャー スティーブ ビューラー 以 下 の 理 由 から 今 後 の 米 国 リートでは 良 好 なパフォーマンスが 期 待 できると 考 えて います 商 業 用 不 動 産 のファンダメンタルズは 良 好 です 米 国 において 持 続 的 な 経 済 成 長 と 雇 用 改 善 がみられる 中 過 去 平 均 を 大 きく 下 回 る 商 業 用 不 動 産 供 給 のもとで 米 国 リートの 利 益 増 加 と 増 配 が 引 き 続 き 見 込 まれます 米 国 政 策 金 利 の 引 き 上 げは 小 幅 かつ 慎 重 なペースとなるものと 見 込 まれます 配 当 利 回 り NAVプレミアム 株 価 キャッシュフロー 倍 率 などの 尺 度 からみた 米 国 リートは 割 安 です 一 部 のリートでは 足 元 の 価 格 下 落 を 活 用 した 自 社 株 買 いがみられます また リートの 合 併 やスピンオフが 増 加 すると 予 想 しています 適 切 な 企 業 行 動 は 米 国 リートへの 追 い 風 になると 考 えています 今 後 も 堅 調 な 経 済 成 長 の 見 込 まれる 米 国 では 不 動 産 市 場 に 米 国 内 の 年 金 運 用 者 や 海 外 投 資 家 からの 資 金 流 入 が 続 いています この 動 きは 米 国 の 実 物 不 動 産 やリートの 底 堅 い 上 昇 につながります 2 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

反 発 期 待 低 水 準 のNAVプレミアムから 期 待 される 今 後 の 反 発 NAVプレミアムは リート 価 格 の 割 高 / 割 安 度 合 いを 測 る 指 標 の 一 つです 堅 調 な 不 動 産 市 場 と 米 国 リート 相 場 の 伸 び 悩 みを 受 け 2015 年 9 月 末 時 点 の 米 国 リートのNAVプレミアムは-8.2%と 期 間 平 均 (+4.2%)を 大 幅 に 下 回 る 水 準 にとどまっています NAVプレミアムの 観 点 からも 現 在 の 米 国 リートは 割 安 と 言 えます NAVは 純 資 産 価 値 ( 資 産 - 負 債 )を 意 味 します リートの 価 格 と1 口 あたりNAVの 差 がNAVプレミアムです NAV プレミアム 1 口 あたり NAV 1 口 あたり リート 取 引 価 格 400 200 NAVプレミアムと 米 国 リートの 値 動 きの 推 移 米 国 リート( 左 軸 ) NAVプレミアム( 右 軸 ) 50% 25% 100 50 NAVプレミアム 期 間 平 均 +4.2% -25% 25-50% 05 年 9 月 07 年 9 月 09 年 9 月 11 年 9 月 13 年 9 月 15 年 9 月 0% -8.2% ( 注 )NAREIT FMR Coより フィデリティ 投 信 作 成 期 間 :2005 年 9 月 末 ~2015 年 9 月 末 米 国 リートはFTSE NAREIT Equity REITsイン デックス 米 ドルベース 期 間 初 を100として 指 数 化 ( 対 数 軸 ) 米 国 リートが 割 安 な 水 準 で 放 置 され NAVプレミアムが 低 水 準 となっている 局 面 では その 後 の 反 発 が 期 待 されます 過 去 において 投 資 開 始 時 のNAVプレミアムが 低 いほど 米 国 リート 相 場 はその 後 おお むね 相 対 的 に 大 きく 上 昇 する 傾 向 がみられました 68% 投 資 開 始 時 のNAVプレミアムと その 後 の 米 国 リートの 騰 落 率 58% 55.8% 1 年 間 騰 落 率 2 年 間 騰 落 率 3 年 間 騰 落 率 48% 38% 28% 35.8% 28.6% 45.3% 45.8% 33.4% 26.8% 38.6% 18% 13.4% 14.5% 14.2% 13.7% 8% 投 資 開 始 時 NAVプレミアム -8% 未 満 投 資 開 始 時 NAVプレミアム -8% 以 上 0% 未 満 投 資 開 始 時 NAVプレミアム 0% 以 上 8% 未 満 投 資 開 始 時 NAVプレミアム 8% 以 上 ( 注 )NAREIT FMR Coよりフィデリティ 投 信 作 成 騰 落 率 は 単 純 平 均 1990 年 1 月 末 ~2015 年 9 月 末 のデータを 使 用 米 国 リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス 米 ドルベース 3 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

ファンダメンタルズ 米 国 不 動 産 市 場 の 状 況 米 国 商 業 用 不 動 産 の 状 況 米 国 商 業 用 不 動 産 の 新 規 供 給 は 足 元 では 増 加 傾 向 にあるものの 過 去 の 平 均 を 大 きく 下 回 る 水 準 にあり 需 給 の 面 から 米 国 リートの 収 益 にプラス 要 因 となっています ( 億 平 方 フィート) 18 16 14 12 10 米 国 商 業 用 不 動 産 の 新 規 供 給 4% 3% 2% 120 100 80 8 6 4 着 工 物 件 面 積 ( 左 軸 ) 着 工 物 件 面 積 増 加 率 ( 右 軸 ) 2 84 年 86 年 88 年 90 年 92 年 94 年 96 年 98 年 00 年 02 年 04 年 06 年 08 年 10 年 12 年 14 年 ( 注 ) FMR Coよりフィデリティ 投 信 作 成 期 間 :1984 年 3 月 ~2015 年 4 月 米 国 の 不 動 産 価 格 指 数 の 推 移 着 工 物 件 面 積 増 加 率 ( 期 間 中 平 均 1.72%) 米 国 住 宅 市 場 の 状 況 米 国 における 持 家 志 向 の 低 下 などを 反 映 し 戸 建 住 宅 価 格 は 底 入 れしたものの その 回 復 は 緩 慢 な ペースにとどまっています 住 宅 所 有 率 の 低 下 と 雇 用 の 増 加 は 住 宅 リート 所 有 物 件 の 賃 料 や 入 居 率 の 上 昇 要 因 となります 金 融 危 機 後 底 値 から 直 近 値 への 上 昇 率 97% 360 300 240 70% 69% 68% 67% 1.13% 1% 米 国 の 住 宅 所 有 率 と 賃 貸 物 件 空 室 率 の 推 移 0% 12% 10% 8% 60 40 20 0 金 融 危 機 後 底 値 から 直 近 値 への 上 昇 率 29% 商 業 用 不 動 産 価 格 指 数 ( 左 軸 ) 60 米 国 住 宅 所 有 率 ( 左 軸 ) 2% 63% 戸 建 住 宅 価 格 指 数 ( 右 軸 ) 賃 貸 物 件 空 室 率 ( 右 軸 ) 0 62% 0% 97 99 01 03 05 07 09 11 13 ( 年 ) 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 ( 年 ) ( 注 )Bloombergおよびグリーン ストリート アドバイザーズよりフィデリティ 投 信 作 成 左 グラフ 期 間 :1997 年 12 月 ~2015 年 9 月 右 グラフ 期 間 :1995 年 6 月 ~2015 年 6 月 商 業 用 不 動 産 価 格 指 数 はグリーン ストリート アドバイザーズ 商 業 用 不 動 産 価 格 指 数 戸 建 住 宅 価 格 指 数 は 主 要 10 都 市 圏 の 住 宅 価 格 動 向 を 示 す S&P/ケース シラー 住 宅 価 格 指 数 (コンポジット10) 戸 建 住 宅 価 格 指 数 は2015 年 7 月 まで 4 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません 180 120 66% 65% 64% 6% 4%

米 国 政 策 金 利 引 き 上 げの 米 国 リートへの 影 響 過 去 の 米 国 政 策 金 利 引 き 上 げ 局 面 では 米 国 長 期 金 利 は 低 下 し 米 国 リートは 大 幅 上 昇 2015 年 内 にも 予 想 される 米 国 政 策 金 利 の 引 き 上 げをめぐって 米 国 の 長 期 金 利 やリートで 短 期 的 な 動 きが 大 きくなる 傾 向 がみられています しかし 過 去 を 振 り 返 ると 政 策 金 利 の 引 き 上 げ 局 面 を 通 じてインフレ 加 速 へ の 懸 念 が 抑 制 された 結 果 長 期 金 利 の 水 準 はむしろ 低 下 しました また 政 策 金 利 引 き 上 げの 裏 側 にある 良 好 な 米 国 経 済 の 恩 恵 によって 米 国 リートのパフォーマンスは 良 好 なものとなりました 過 去 の 米 国 政 策 金 利 引 き 上 げ 局 面 における 米 国 長 期 金 利 および 米 国 リートの 推 移 1600 800 政 策 金 利 上 昇 局 面 米 国 リート( 左 軸 ) 米 国 政 策 金 利 ( 右 軸 ) 米 国 長 期 金 利 ( 右 軸 ) 1 2 10.0% 8.0% 400 6.0% 200 4.0% 100 2.0% 50 93 年 9 月 95 年 10 月 97 年 11 月 99 年 12 月 02 年 1 月 04 年 2 月 06 年 3 月 08 年 4 月 10 年 5 月 12 年 6 月 14 年 7 月 0.0% 期 間 1 2 期 間 始 点 ( 月 末 ) 94 年 01 月 04 年 05 月 期 間 終 点 ( 月 末 ) 00 年 12 月 07 年 08 月 政 策 金 利 上 昇 幅 +3.50% (3.00% 6.50%) +4.25% (1.00% 5.25%) 長 期 金 利 上 昇 幅 -0.53% (5.64% 5.11%) -0.12% (4.65% 4.53%) 米 国 リート 騰 落 率 86.9% 79.8% ( 注 )Bloombergよりフィデリティ 投 信 作 成 期 間 :1993 年 9 月 末 ~2015 年 9 月 末 米 国 リートは FTSE NAREIT Equity REITsインデックス 米 ド ルベース 期 間 初 を100として 指 数 化 ( 対 数 軸 ) 5 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

フィデリティ USリート ファンド の 運 用 状 況 2015 年 9 月 末 時 点 での 年 初 来 騰 落 率 は A( 為 替 ヘッジあり)が-6.95% B( 為 替 ヘッジなし)が-7.31% ( 資 産 成 長 型 )C( 為 替 ヘッジあり)が-7.20% ( 資 産 成 長 型 )D( 為 替 ヘッジなし)が-7.22%でした 騰 落 率 は 累 積 投 資 額 より 算 出 しています フィデリティ USリート ファンド 各 コースの 基 準 価 額 等 の 推 移 ( 設 定 来 ) A( 為 替 ヘッジあり) B( 為 替 ヘッジなし) ( 資 産 成 長 型 )C( 為 替 ヘッジあり) ( 資 産 成 長 型 )D( 為 替 ヘッジなし) 累 積 投 資 額 は ファンド 設 定 時 に10,000 円 でスタートしてからの 収 益 分 配 金 を 再 投 資 した 実 績 評 価 額 です ただし 購 入 時 手 数 料 および 収 益 分 配 金 に かかる 税 金 は 考 慮 していません ベンチマークはファンド 設 定 日 前 日 を10,000 円 として 計 算 しています 基 準 価 額 は 運 用 管 理 費 用 ( 後 述 の 運 用 管 理 費 用 ( 信 託 報 酬 ) 参 照 ) 控 除 後 のものです 当 該 実 績 は 過 去 のものであり 将 来 の 運 用 成 果 等 を 保 証 するものではありません ベンチマークは9ペー ジをご 参 照 ください フィデリティ USリート ファンドの 騰 落 率 とランキング(2015 年 9 月 末 時 点 ) フィデリティ USリート ファンド A( 為 替 ヘッジあり) フィデリティ USリート ファンド B( 為 替 ヘッジなし) 過 去 3 年 間 過 去 5 年 間 23.76% 64.98% 4 位 ( 全 7ファンド 中 ) 1 位 ( 全 6ファンド 中 ) 91.60% 136.01% 3 位 ( 全 10ファンド 中 ) 1 位 ( 全 9ファンド 中 ) Lipper For Investment Management よりフィデリティ 投 信 作 成 Lipper Global 分 類 の 不 動 産 型 米 国 ( 為 替 ヘッジあり)/( 為 替 ヘッジなし) ( 除 く 通 貨 選 択 型 )におけるトータルリターンとランキング Lipper For Investment Management の 情 報 は トムソン ロイターグループのリッ パーより 取 得 しております 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 動 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません フィデリティ USリート ファンド B( 為 替 ヘッジなし) は モーニングスターアワード ファンド オブ ザ イヤー2014 ( 国 際 REIT 型 部 門 )において 最 優 秀 ファンド 賞 を 受 賞 しました 2011 年 から3 年 間 の 優 秀 ファンド 賞 に 続 く4 年 連 続 の 受 賞 となりました 2011 年 2012 年 はオルタナティブ 型 部 門 2013 年 はオルタナティブ&バランス 型 部 門 での 受 賞 当 賞 は 国 内 追 加 型 株 式 投 資 信 託 を 選 考 対 象 として 独 自 の 定 量 分 析 定 性 分 析 に 基 づき 2014 年 において 各 部 門 別 に 総 合 的 に 優 秀 であるとモーニングスターが 判 断 したものです 国 際 REIT 型 部 門 は 2014 年 12 月 末 において 当 該 部 門 に 属 す るファンド215 本 の 中 から 選 考 されました Morningstar Award Fund of the Year 2014 は 過 去 の 情 報 に 基 づくものであり 将 来 のパフォーマンスを 保 証 するものではありません また モー ニングスターが 信 頼 できると 判 断 したデータにより 評 価 しましたが その 正 確 性 完 全 性 等 について 保 証 するものではありません 著 作 権 等 の 知 的 所 有 権 その 他 一 切 の 権 利 はモーニングスター 株 式 会 社 並 びにMorningstar,Inc.に 帰 属 し 許 可 なく 複 製 転 載 引 用 することを 禁 じます 6 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

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10 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

IM151006-3 CSIS151008-1 11 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません